房地产开发经营理论绪论

房地产

开发经营与管理

吉林大学地球科学学院

土地资源管理专业

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E-mail：viplingzhi@教材选用教材：《房地产经营与管理》叶剑平/中国农业出版社/2008年主要参考书：《房地产开发经营与管理》刘洪玉/中国建筑工业出版社/2010年中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写REALESTATE课程体系绪论第一章房地产投资第二章房地产投资分析基础第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场第五章房地产开发项目可行性研究REALESTATE关于考试题型：单选，多选，判断，计算分数构成：卷面成绩+平时成绩（8020/7030）卷面：部分内容出自估价师考试题库平时：出勤，课题作业，纪律表现综合REALESTATEREALESTATE绪论房地产概述一、房地产的概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称。本质上主要是指土地、建筑物及其他地上定着物及其的各种权益。单纯的土地和单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。REALESTATE一、房地产概念

土地包括地上空间和地下空间。土地并不仅仅指地表平面，它还包括从地表向上扩展一定高度上的地上空间及由此向下延伸的地下空间。所以是垂直、立体、空间的概念。REALESTATE日本最大的图书馆——国立国会图书馆日本国立国会图书馆内景REALESTATE长春市城市轨道交通规划示意图长春轨道交通建设情况1号线2009年下半年开建，2014年计划通车。2号线2012年开建，2016年计划通车。3号线2002年1期通车，2006年2期通车。4号线2009年5月全面开工，2011年10月通车。5号线规划中。6号线规划中。7号线规划中双阳线规划中。REALESTATE一、房地产概念建筑物指人工建筑而成，包括房屋和构筑物。房屋：有完善的结构，能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其他活动的工程建筑。它一般由基础、墙、门、窗、柱屋顶等主要构件组成。构筑物：除房屋以外，人们不能在其内直接进行生产和生活，但又时刻离不开它们的建筑物。如，道路、桥梁、管道、隧道、水塔、堤坝、烟囱等。REALESTATE一、房地产概念房地产：是房屋财产与土地财产的总称，是土地、建筑物及其他地上定着物（如树木、和水、暖、电、卫生、通风等设备）以及附带的各种权益。房地产由于位置的固定性、不可移动，通常又称为不动产（RealEstate）物业=单元性地产（Property/Estate）REALESTATE二、房地产产分类按房地产存存在的自然然形态划分分：土地、、建成后的的物业。建成后的物物业按用途途划分：居居住房地产产、商业房房地产、工工业房地产产、旅游房房地产、农农业房地产产、特殊目目的房地产产按收益划分分：收益性性房地产、、非收益性性房地产双拼洋房叠加洋房跃层洋房叠墅洋房阳光艺墅墅质洋房哥德堡森林林创享洋房房退台洋房长春花园洋房空中别墅双拼别墅独栋别墅联排别墅长春叠加别墅REALESTATE二、房地产产分类按房地产存存在的自然然形态划分分：土地、、建成后的的物业。建成后的物物业按用途途划分：居住房地产产、商业房地地产、工业业房地产、、旅游房地地产、农业业房地产、、特殊目的的房地产按收益划分分：收益性性房地产、、非收益性性房地产《非2》主主要取景地地—亚龙湾湾热带天堂堂森林旅游游区石梅湾海湾湾过龙江索桥桥鸟巢度假酒酒店REALESTATE二、房地产产分类按房地产存存在的自然然形态划分分：土地、、建成后的的物业。建成后的物物业按用途途划分：居居住房地产产、商业房房地产、工工业房地产产、旅游房房地产、农农业房地产产、特殊目目的房地产产按收益划分分：收益性性房地产、、非收益性性房地产REALESTATE三、房地产产特性1.位置固固定性（不不可移动性性，地区性性)2.异质性性3.保值增增值性4.经济寿寿命的可延延续性5.适应性性6.相互影影响性7.受政策策限制、影影响的敏感感性REALESTATE三、房地产产特性REALESTATE三、房地产产特性1.位置固固定性（不不可移动性性，地区性性)2.异质性性3.保值增增值性4.经济寿寿命的可延延续性5.适应性性6.相互影影响性7.受政策策限制、影影响的敏感感性REALESTATE四、房地产产产权（一）房地地产产权的的概念：产权：财产产的所有权权，又称物物权，是财财产所有者者在法律范范围内，对对其财产享享有的占有有、使用、、收益和处处分的权利利。房产：房屋屋的经济形形态，房产产的产权就就是房屋的的所有权房地产产权权：房屋的的所有权及及其占有土土地的使用用权REALESTATE四、房地产产产权（二）房地地产产权结结构1）所有权权2）占占有权3））使用权4）收益益权5））处分权6）地役役权7）抵押押权8）典权权9）租租赁权10）地上上权温州“地宫宫哥”“挖地三尺尺”欲扩扩建“跃跃层豪宅””温州“地宫宫哥”已着手恢复复原状REALESTATE四、房地产产产权（二）房地地产所有权权结构1）所有权权2）占占有权3））使用权4）收益益权5））处分权6）地役役权7）抵押押权8）典权权9）租租赁权10）地上上权REALESTATE世界末日地地堡----别墅一一角REALESTATE“末日地堡堡”透视图图与规划图图REALESTATE公共活动室室卧室REALESTATE绪论（上上节回顾））房地产概述述一、房地产产的概念房地产：是是房屋财产产与土地财财产的总称称。本质上主要要是指土地地、建筑物物及其他地地上定着物物及其的各各种权益。。单纯的土地地和单纯的的建筑物都都属于房地地产，是房房地产的一一种存在形形态。REALESTATE一、房地产产概念土地包括地地上空间和和地下空间间。土地并不仅仅仅指地表表平面，它它还包括从从地表向上上扩展一定定高度上的的地上空间间及由此向向下延伸的的地下空间间。所以是是垂直、立立体、空间间的概念。。REALESTATE一、房地产产概念建筑物指人工工建筑而成，，包括房屋和和构筑物。房屋：有完善善的结构，能能够遮风避雨雨并供人居住住、生产、储储藏物品或进进行其他活动动的工程建筑筑。它一般由由基础、墙、、门、窗、柱柱屋顶等主要要构件组成。。构筑物：除房房屋以外，人人们不能在其其内直接进行行生产和生活活，但又时刻刻离不开它们们的建筑物。。如，道路、、桥梁、管道道、隧道、水水塔、堤坝、、烟囱等。REALESTATE一、房地产概概念房地产：是房房屋财产与土土地财产的总总称，是土地地、建筑物及及其他地上定定着物（如树树木、和水、、暖、电、卫卫生、通风等等设备）以及及附带的各种种权益。房地产由于位位置的固定性性、不可移动动，通常又称称为不动产（（RealEstate）物业=单元性性地产（Property/Estate））REALESTATE二、房地产分分类按房地产存在在的自然形态态划分：土地地、建成后的的物业。建成后的物业业按用途划分分：居住房地地产、商业房房地产、工业业房地产、旅旅游房地产、、农业房地产产、特殊目的的房地产按收益划分：：收益性房地地产、非收益益性房地产REALESTATE三、房地产特特性1.位置固定定性（不可移移动性，地区区性)2.异质性3.保值增值值性4.经济寿命命的可延续性性5.适应性6.相互影响响性7.受政策限限制、影响的的敏感性REALESTATE四、房地产产产权（一）房地产产产权的概念念：产权：财产的的所有权，又又称物权，是是财产所有者者在法律范围围内，对其财财产享有的占占有、使用、、收益和处分分的权利。房产：房屋的的经济形态，，房产的产权权就是房屋的的所有权房地产产权：：房屋的所有有权及其占有有土地的使用用权REALESTATE四、房地产产产权（二）房地产产产权结构1）所有权2）占有权权3）使用权权4）收益权权5）处分分权6）地地役权7）抵押权权8））典权9））租赁权10）地上权权REALESTATE五、房地产业业概念：从事房地产产开发、经营营、管理和服服务的产业，，并由从事以以上活动的各各类单位所组组成。REALESTATEREALESTATE五、房地产业业房地产业性质质：具有第二产业业性质的第三三产业房地产业特点点1.房地产业业的风险性（投资大，价价格高，垄断断性，利润丰丰，风险大））2.房产、地地产交易的不不可分性3.房地产业业的保值性、、增值性和地地域性房地产业地位位和作用1.是国民民经济的基础础产业、先导导产业和重要要支柱产业2.是国家家财政收入的的重要来源3.可以带带动产业结构构的调整和加加快第三产业业的发展4.有利于于改变我国居居民消费结构构5.发展房地地产业有利于于增加就业岗岗位五、房地产业业房地产业地位位和作用1.是国民民经济的基础础产业、先导导产业和重要要支柱产业2.是国家家财政收入的的重要来源3.可以带带动产业结构构的调整和加加快第三产业业的发展4.有利于于改变我国居居民消费结构构5.发展房地地产业有利于于增加就业岗岗位五、房地产业业REALESTATE土地财政：地地方政府从土土地开发及其其相关领域所所获得的税收收收入和公共共产权收入。。城镇土地国家家所有，政府府获相应土地地收入，是一一种公共产权权收入，是土土地的国家所所有权在经济济上的实现。。土地财政为一一种现实状态态，本身无所所谓好坏土地财政与高高房价无必然然联系五、房地产业业房地产业地位位和作用1.是国民民经济的基础础产业、先导导产业和重要要支柱产业2.是国家家财政收入的的重要来源3.可以带带动产业结构构的调整和加加快第三产业业的发展4.有利于于改变我国居居民消费结构构5.发展房地地产业有利于于增加就业岗岗位五、房地产业业五、房地产业业房地产业地位位和作用1.是国民民经济的基础础产业、先导导产业和重要要支柱产业2.是国家家财政收入的的重要来源3.可以带带动产业结构构的调整和加加快第三产业业的发展4.有利于于改变我国居居民消费结构构5.发展房地地产业有利于于增加就业岗岗位五、房地产业业消费者物价指指数（ConsumerPriceIndex）消费物价指数数英文缩写为为CPI，是是根据与居民民生活有关的的产品及劳务务价格统计出出来的物价变变动指标，通通常作为观察察通货膨胀水水平的重要指指标。五、房地产业业五、房地产业业中国CPI构构成和各部分分比重2011年最最新调整为：：1食品31.79%2烟酒及用用品3.49%3居住17.22%4交通通讯讯9.95%5医疗保健健个人用品9.64%6衣着8.52%7家庭设备备及维修服务务5.64%8娱乐教育育文化用品及及服务13.75%五、房地产业业房地产业地位位和作用1.是国民民经济的基础础产业、先导导产业和重要要支柱产业2.是国家家财政收入的的重要来源3.可以带带动产业结构构的调整和加加快第三产业业的发展4.有利于于改变我国居居民消费结构构5.发展房地地产业有利于于增加就业岗岗位五、房地产业业REALESTATE绪论房地产开发、、经营与管理理概念与特点REALESTATE一、房地产开开发概念：通过多种资源源的组合使用用而为人类提提供生产、生生活空间、并并改变人类生生存的物质环环境的一种活活动房地产开发者者为了自己或或他人的占用用，进行土地地改造和房屋屋建设及租赁赁经营的行为为过程REALESTATE跨越生产和流流通两个领域域。包括：规划设设计—征地拆拆迁—土地开开发—房屋建建造—工程验验收—经营销销售—交付使使用—售后管管理和服务。。房地产开发的的特点：周期期长、投资多多、风险大、、利润高、综综合性强所以要求周密密规划，以求求获得生产经经营的社会效效益经济效益益环境效益最最佳。内容REALESTATE分类按开发规模：：单项开发、、小区开发、、成片开发。。按开发的空间间位置：新城城区开发、旧旧城区改造（（又称再开发发）按开发对象（（开发活动的的阶段）：土土地开发、房房屋建设、综综合开发。。按开发对象用用途：居住房房地产开发、、商业房地产产开发、工业业房地产等REALESTATE分类按开发规模：：单项开发、、小区开发、、成片开发。。（1）单项开开发：指一个种类类和一种性质质的项目开发发。一般是一一个相对独立立的项目，规规模较小，功功能单一，是是详细规划中中的一个组成成部分。（2）小区开开发：指有一定的的开发规模和和较大的投资资数额，占有有相当面积的的土地，建设设周期较长的的房地产开发发。（3）成片开开发：是指开发规规模巨大、投投资数额极高高、内含众多多开发项目、、开发周期长长、占地面积积相当于一个个城区的综合合性开发。成成片开发包含含若干个小区区开发和单项项开发。REALESTATE分类按开发规模：：单项开发、、小区开发、、成片开发按开发的空间间位置：新城城区开发、旧旧城区改造（（又称再开发发）按开发对象（（开发活动的的阶段）：土土地开发、房房屋建设、综综合开发。。按开发对象用用途：居住房房地产开发、、商业房地产产开发、工业业房地产等REALESTATE分类按开发对象（（开发活动的的阶段）：土土地开发、房房屋建设、综综合开发土地开发：将生地变为为熟地，将不不具备开发条条件的土地变变成可直接用用于城市建设设的土地（一一次开发和二二次开发）房屋开发：在熟地上建建造各类房屋屋及公共设施施的开发活动动。综合开发：是以建筑地地段和房屋的的开发、建造造为中心，对对某一建设区区域内的基础础设施和公共共建筑实行统统一规划、综综合配套、协协调建设。所所以，房地产产综合开发是是指在一定开开发区域内对对土地和房屋屋实行一体化化开发的全过过程。REALESTATE二、房地产经经营经营：有筹划划、谋划之意意，现多指企企业围绕商品品按价值规律律所进行的有有预测、有组组织、有目的的的经营活动动。房地产经营：：指房地产经经营者对房屋屋建造、买卖卖、租赁、信信托、交换、、维修、装饰饰以及土地使使用权的出让让、转让等按按价值规律所所进行的有预预测、有组织织、有目的的的经济活动。。REALESTATE房地产经营方方式房地产经营分分为两方面：：房产经营和和地产经营地产经营：主主要指取得土土地使用权后后的开发转让让及出租等。。房产经营：包包括房屋出售售、出租、信信托代管、房房屋互换和以以房入股经营营工商服务业业等。REALESTATE三、房地产管管理房地产管理（房地产行政管管理和房地产产经营管理房地产行政管管理：以房地地产经营单位位为管理对象象，包括产权权产籍管理及及行业管理等等房地产经营管管理：指房地地产企业以国国家和政府房房地产管理机机关制定的法法律法规和规规划要求为指指导，对企业业所属房地产产按市场规律律进行管理和和经营，并自自负盈亏的行行为。REALESTATE房地产管理目目的为实现经营目目标而对经营营活动所进行行的计划、指指挥、协调、、督促、检查查等组织管理理工作。REALESTATE房地产管理内内容房地产产业管管理：（1）数量管管理：建立房房地产接管、、撤管登记制制度。（2）质量管管理：建立房房地产等级评评定制度。（3）资产管管理：建立房房地产价值评评估制度。（4）保护管管理：建立使使用单位检查查制度。（5）档案管管理：建立资资料保管制度度。REALESTATE物业管理：泛泛指一切有关关房地产开发发、租赁、销销售及售后的的服务。（1）狭义：：房屋的保养养、维修、清清洁、绿化、、管理等（2）广义：：主要任务是是楼宇的维修修，其次是管管好机电设备备和公共设施施，也包括治治安保卫、分分送信报、传传呼电话、卫卫生保洁等。。REALESTATE构建五大体系系建立有效的宏宏观调控体系系建立完善的住住房供应体系系建立完善的房房地产市场体体系建立全面的住住宅产业现代代化体系建立优良的市市场服务体系系REALESTATE建立有效的宏宏观调控体系系主要任务总量控制：总总供给与总需需求大体平衡衡优化结构：产产品适销对路路，实现有效效供应规范行为：依依法对市场进进行规范和管管理完善法律律法规体系调节收益：公公平与效益的的原则，处理理好政府与企企业和消费者者个体的利益益关系REALESTATE构建五大体系系建立有效的宏宏观调控体系系建立完善的住住房供应体系系建立完善的房房地产市场体体系建立全面的住住宅产业现代代化体系建立优良的