房地产行业纳税实务培训

房地产行业纳税实务主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所目录时间：6小时：形式：互动+案例1、收入总额涉税分析与处理2、弥补亏损新政变化的涉税分析与处理3、税前扣除原则的涉税风险与运用筹划4、工资税前扣除的税收待遇分析5、三项费用扣除的税收待遇分析6、借款费用及利息的纳税处理目录7、劳动保护支出中的涉税分析与税收待遇8、股权投资业务的涉税处理与纳税筹划9、甲供材中的涉税分析与处理10、新旧所得税法中资产异同分析与涉税分析11、新旧税法中长期待摊费用的差异分析目录12、开发成本在企业所得税与土地增值税之间的差异13、销售费用在所得税与土地增值税处理的差异分析14、房地产业营业税差额征收政策的分析与运用筹划15、购地方案中的涉税风险防范与处理16、上半年重要新政策讲解前言：会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。如：企业购买国库券的利息收入。二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。如税前不得扣除的业务招待费等。差异三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。如：视同销售。四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。如：技术开发费等分析1.第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。

2.第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。

分析第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。一、收入总额涉税分析与处理法第六条

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息、红利等权益性投资收益；(五)利息收入；(六)租金收入；(七)特许权使用费收入；(八)接受捐赠收入；(九)其他收入特殊事件的处理1、利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。

思索：合同没有约定利息如何确认收入？2、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。思索：一次付租金如何确认收入？案例例：：1例如如：：某某房房地地产产开开发发企企业业将将开开发发的的商商品品房房对对外外出出租租，，2008年年6月月25日日签签订订合合同同，，从从7月月1日日生生效效。。租租期期5年年，，付付款款方方法法为为一一次次性性付付清清，，付付款款日日期期当当年年7月月1日日，，即即每每年年租租金金100万万。。一一次次性性收收取取租租金金500万万元元。。如如何何确确定定收收入入，，并并计计算算、、营营业业税税、、企企业业所所得得税税、、房房产产税税、、土土地地增增值值税税、、印印花花税税等等？？营业业税税处处理理：：处理理方方案案1、、500××5%？？处理理方方案案2、、100××5%，，后后面面400万万按按租租期期按按分分别别确确认认？？何种种正正确确：：营业业税税政政策策链链接接：：1.纳纳税税义义务务发发生生时时间间营业业税税的的纳纳税税义义务务发发生生时时间间为为纳纳税税人人收收讫讫营营业业收收入入款款项项或或者者取取得得索索取取营营业业收收入入款款项项凭凭据据的的当当天天。。纳税税人人提提供供建建筑筑业业应应税税劳劳务务，，施施工工单单位位与与发发包包单单位位签签订订书书面面合合同同，，如如合合同同明明确确规规定定付付款款（（包包括括提提供供原原材材料料、、动动力力和和其其他他物物资资，，不不含含预预收收工工程程价价款款））日日期期的的，，按按合合同同规规定定的的付付款款日日期期为为纳纳税税义义务务发发生生时时间间。。对对预预收收的的工工程程价价款款其其纳纳税税义义务务发发生生时时间间为为工工程程开开工工后后，，主主管管税税务务机机关关根根据据工工程程形形象象进进度度按按月月确确定定的的纳纳税税义义务务发发生生时时间间。。纳税税人人转转让让土土地地使使用用权权或或销售售不不动动产产，采采用用预预收收款款方方式式的的，，其其纳纳税税义义务务发发生生时时间间为为收收到到预预收收款款的的当当天天。。政策链接：除转让土地使用用权或销售不不动产外，纳纳税人提供应应税劳务、转转让专利权、、非专利技术术、商标权、、著作权和商商誉时，向对对方收取的预预收性质的价价款（包括预预收款、预付付款、预存费费用、预收定定金等），其其营业税纳税义务发生生时间以按照财务会计制度度的规定，该项项预收性质的价款被确认认为收入的时时间为准。财政部国家家税务总局关关于营业税若若干政策问题题的通知财税[2003]16号号第五条所得税的处理理：国税发[1997]191号第七条：关于于一次性收取取或支付租赁赁费的处理。。纳纳税人超过一一年以上租赁赁期，一次收收取的租赁费费，出租方应应按合同约定定的租赁期分分期计算收入入，承租方应应相应分期摊摊销租赁费。。特殊事项3、接受捐赠赠收入，按照照实际收到捐捐赠资产的日日期确认收入入的实现。收到的现金如如何确认？收到的实物如如何确认？政策链接：国家税务总局局于2003年4月24日发布的《《关于执行〈〈企业会计制制度〉需要明明确的有关所所得税问题的的通知》（国国税发［2003］45号）（以下下简称《通知知》）规定：：企业将其资产产用于捐赠，，应分解为按公允价值值视同销售和捐赠两项业务进行行所得税处理理。企业接受受捐赠的资产产，须并入当当期的应纳税税所得，依法法计算缴纳企企业所得税。。若企业取得得捐赠的非货货币性资产金金额较大，并并入一个纳税税年度缴税确确有困难的，，经主管税务务机关审核确确认，可以在在不超过5年的期间内均匀匀计入各年度度的应纳税所所得。特殊事项：4、应付未付付款超过三年年如何处理，，是否做为收收入？5、代扣个税税的手续费是是否做为收入入处理？6、注意不征征税收入与免免税收入的区区别与界线。。7、注意内部部资产的处置置问题8、新股申购资金金冻结利息的处理问题应付未付问题题因债权人原因因确实无法支支付的应付账账款，包括超超过三年以上上未支付的应应付账款，如果债权人已已按本办法规规定确认损失失并在税前扣扣除的，应并并入当期应纳纳税所得依法法缴纳企业所所得税。”中明确规定，，超过三年以以上未支付的的应付账款，，按本办法规规定确认损失失并在税前扣扣除的，应并并入当期应纳纳税所得依法法缴纳企业所所得税。国家家税务总局2005年13号令（（财产损失失税前扣除管管理办法）土地增值税上上面的处理应付未付政府府款项?为了鼓励开发发，政府往往往与房地产企企业签定协议议，将应收取取的部分款项项作为房地产产开发企业的的应付款项给给予优惠，使使房地产开发发企业实际并并不需要支付付这笔款项。。税务机关做法法；对于这种应付付未付款不应应作为扣除项项目列支，同同时要求税务务干部加强对对开发项目的的土地成本的的审核，转让让土地使用权权的应有缴纳纳土地出让金金的凭据，支支付地价款的的发票和银行行转帐记录等等，具体有国国有土地出让让合同、土地地局开具的收收据、财政局局开具的契税税票据等证明明。有了这些些证明，才能能作为土地成成本列支。质量保证金房地产开发企企业在工程竣竣工验收后，，会根据相关关合同约定或或其他形式约约定，扣留一一定比例的工工程款，作为为开发项目的的质量保证金金，该质量保保证金会在以以后年度支付付。处理方法：①对于扣留的质质量保证金，建筑方已开开具发票但开开发商未付款款的，允许在在计算土地增增值税时，计计入成本并加加计扣除；②对于扣留的的质量保证金金，建筑方未开具发票但但开发商未付付款的，不允许在计计算土地增值值税时，计入入成本并加计计扣除。代扣个税的手手续费案例：南京地地税局稽查局局在对某房地地产开发公司司进行纳税检检查时发现，，该公司在2004年从从税务局取得得了代扣个人人所得税的手手续费12600元，2005年取取得了代扣个个人所得税的的手续费22500元，，均记入“其其他应付款””科目中，在在年终的企业业所得税申报报中未进行纳纳税调增。分析：《中华人民共共和国企业所所得税暂行条条例》规定，，企业应计入入收入核算的的内容包括：：生产、经营营收入；财产产转让收入；；利息收入；；租赁收入；；特许权使用用费收入；股股息收入；其其他收入。根根据《中华人人民共和国企企业所得税暂暂行条例实施施细则》的解解释，其他收收入是指除所所列各项收入入以外的一切切收入，具体体包括资产盘盘盈收入；罚罚款收入，因因债权人原因因确实无法支支付的应付款款项，物资及及现金的溢余余收入等其他他收入。分析：对于代扣手续续费的用途，，《个人所得得税代扣代缴缴暂行办法》》第十七条规规定：扣缴义义务人可将其其用于代扣代代缴费用开支支和奖励代扣扣代缴工作做做得较好的办办税人员。《《财政部、国国家税务总局局关于个人所所得税若干政政策问题的通通知》规定，，对于个人办办理代扣代缴缴税款手续，，按规定取得得的扣缴手续续费暂免征收收个人所得税税。因此对于于办税人员从从公司取得的的代扣手续费费，是不用缴缴纳个人所得得税的。不征税收入与与免税收入的的区别与界线线。法第七条收收入总额中的的下列收入为为不征税收入：：(一)财政拨拨款；(二)依法收收取并纳人财财政管理的行行政事业性收收费、政府性性基金；(三)国务院院规定的其他他不征税收入入。续法第二十六条条企业的下下列收入为免税收入：(一)国债利利息收入；(二)符合条条件的居民企企业之间的股股息、红利等等权益性投资资收益；(三)在中国国境内设立机机构、场所的的非居民企业业从居民企业业取得与该机机构、场所有有实际联系的的股息、红利利等权益性投投资收益；(四)符合条条件的非营利利组织的收入入。案例：财政补补贴的处理案例：某房地地产开发有限限公司受当地地政府的招商商引资，政府府承诺按其实实际缴纳的税税款的地方地地方应分享的的部分给予50%的返还还，共收到返返还资金500万，做为为企业发展基基金处理？请请问如何处理理，涉不涉及及企业所得税税？政策链接：：财政部、国国家税务总总局关于企企业补贴收收入征税等等问题的通通知1995年年8月9日日财税税字〔1995〕81号一、企业取取得国家财财政性补贴贴和其他补补贴收入，，除国务院院、财政部部和国家税税务总局规规定不计入入损益者外外，应一律律并入实际际收到该补补贴收入年年度的应纳纳税所得额额。政策链接：：按照实施条条例第二十十六条的规规定，除国国务院和国国务院财政政、税务主主管部门明明确规定的的不征收企企业所得税税的，原则则上均应在在取得时计计入当期收收入总额。。相关链接：：财政部关关于加强非非税收入管管理的通知知（财综【【2004】53号号）案例：定向向开发收到到的补贴某房地产开开发企业与与当地政府府以及当地地政府招商商的大型企企业之间签签订合同，，为该企业业职工住房房定向开发发，合同约约定：由政政府解决土土地，因目目前所有土土地必须经经招拍买挂挂，政府承承诺按每亩亩50万元元，超过部部分由政府府返还，实实际成交金金额66万万元，共计计700亩亩，政府返返还700×16=11200万元问涉税处理理？注意内部资资产的处置置问题国家税务总总局关于企业处处置资产所所得税处理理问题的通通知国税函[2008]828号号一、企业发发生下列情情形的处置置资产，除除将资产转转移至境外外以外，由由于资产所所有权属在在形式和实实质上均不不发生改变变，可作为为内部处置置资产，不不视同销售售确认收入入，相关资资产的计税税基础延续续计算。（（一）将资资产用于生生产、制造造、加工另另一产品；；（（二）改改变资产形形状、结构构或性能；；（（三）改变变资产用途途（如，自建建商品房转转为自用或或经营）；；续：（四）将资资产在总机机构及其分分支机构之之间转移；；

（五））上述两种种或两种以以上情形的的混合；（（六）其其他不改变变资产所有有权属的用用途。二二、、企业将资资产移送他他人的下列列情形，因因资产所有有权属已发生改变而不属属于内部处处置资产，，应按规定视同销销售确定收入。。

（一））用于市场场推广或销销售；续：（二）用于于交际应酬酬；

（三三）用于职职工奖励或或福利；（（四）用用于股息分分配；（（五）用于于对外捐赠赠；

（六六）其他改改变资产所所有权属的的用途。三三、企企业发生本本通知第二二条规定情情形时，属属于企业自制的资产，应应按企业同类资产同同期对外销销售价格确定销售收收入；属于于外购的资资产，可按购入时时的价格确定定销售收入入。新股申购资资金冻结利利息的处理问题题一、股份公公司取得的的申购新股股成功(中签)投投资者的申申购资金被被冻结期间间的存款利利息，视为为股票溢价价发行收入入处理，不并入公司利润总总额征收企企业所得税税。思考:在清清算时这部部分是否征征税?二、股份公公司取得的的申购无效(不中签)投资者的的申购资金金被冻结期期间的存款款利息，应并入公司司的利润总额额，如数额额较大，可可在5年的的期限内平平均转入，，依法征收收企业所得得税。续：三、股份公公司取得的的投资者申申购新股资资金被冻结结期间的存存款利息，，如不能在申购成功功和申购无无效投资者者之间准确确划分，一律并入公司利润总总额，依法法征收企业业所得税。。财政部国国家税务总总局关于股股份公司取取得的新股股申购冻结结资金利息息征收企业业所得税问问题的通知知财税法字[1997]第225号房地产企业业的销售VIP卡收收入如何计计税？问：我公司司在销售房房屋之前，，先销售VIP卡给给客户，每每张售价200元，，在购房时时冲抵房款款并享受3个点的折折扣，对于于VIP卡卡的收入我我公司帐务务按其他业业务收入处处理，申报报缴纳营业业税及随营营业税征收收的相关税税金及附加加，我公司司对于这种种收入的税税务处理对对吗？分析答：对贵公公司销售的的VIP卡卡收入，从从性质分析析来看，贵贵公司销售售VIP卡卡后，持卡卡人在购房房时凭此卡卡冲抵房款款并享受3个点的折折扣，应属属于预收房房款性质。。根据《财政政部国家家税务总局局关于土地地增值税若若干问题的的通知》（（财税[2006]21号））文件三、、关于土地地增值税的的预征和清清算问题规规定：“各各地要进一一步完善土土地增值税税预征办法法，根据本本地区房地地产业增值值水平和市市场发展情情况，区别别普通住房房、非普通通住房和商商用房等不不同类型，，科学合理理地确定预预征率，并并适时调整整。工程项项目竣工结结算后，应应及时进行行清算，多多退少补。。分析对未按预征征规定期限限预缴税款款的，应根根据《税收收征管法》》及其实施施细则的有有关规定，，从限定的的缴纳税款款期限届满满的次日起起，加收滞滞纳金。””如果销售的的VIP卡卡等同于定定金性质，，收取后不不能退回，，应在收取取后，按照照规定缴纳纳营业税，，预缴土地地增值税、、企业所得得税，具体体办理程序序建议您咨咨询当地主主管税务机机关解决。。二、弥补亏亏损新政变变化的涉税税分析法第五条企企业每一一纳税年度度的收入总总额，减除除不征税收收入、免税税收入、各各项扣除以以及允许弥弥补的以前前年度亏损损后的余额额，为应纳纳税所得额额。新旧对比：：新：应纳税所得得额=收入入总额-不不征税收入入-免税收收入-各项项扣除-允允许弥补的的以前年度度亏损原内资、外资资税法规定定的应纳税税所得额的的计算公式式为：应纳税所得得额=收入入总额－准准予扣除项项目金额－－弥补以前前年度亏损损－免税所所得总结：第一，新税税法公式中中，增加了了“不征税税收入”一一项，新税税法创设该该项的主要要目的是对对有些非经经营活动或或非营利活活动带来的的经济利益益流入从应应税总收入入中排除。。“不征税收收入”概念念，不属于于税收优惠惠的范畴，，与“免税税收入”的的概念不同同。总结：第二，新税税法公式中中，除了从从“收入总总额”中减减掉“扣除除额”之外外，还将““不征税收收入”、““免税收入入”和“允允许弥补的的以前年度度亏损”均均从“收入入总额”中中减去，这这样更能准准确地反映映应纳税所所得额的内内容。总结：第三，新税税法公式中中，将“不不征税收入入”和“免免税收入””放在“扣扣除额”和和“允许弥弥补的以前前年度亏损损”之前从从“收入总总额”中减减除，这就就真正实现现了企业所所得税税基基的准确性性，保证了了国家相关关产业、经经济、社会会政策的准准确贯彻落落实。税法中的亏亏损和财务务会计中的的亏损含义义是不同的的。财务会计上上的亏损是是指当年总总收益小于于当年总支支出。案例分析：：免税收入是是否弥补亏亏损计算比比较表年度适用税法收入总额免税收入扣除项目以前年度亏损应纳税所得额结转以后年度亏损应纳税额第一年旧法13005001000400000第二年旧法2000

1500

5000125第一年新法130050010004000-1000第二年新法2000

1500-60001000政策链接：：一、虚报亏亏损的界定定。企业虚报亏亏损是指企企业在年度度企业所得得税纳税申申报表中申申报的亏损损数额大于于按税收规规定计算出出的亏损数数额。二、企业故故意虚报亏亏损，在行行为当年或或相关年度度造成不缴缴或少缴应应纳税款的的，适用《《中华人民民共和国税税收征收管管理法》（（以下简称称《征管法法》）第六六十三条第第一款规定定。三、企业依依法享受免免征企业所所得税优惠惠年度或处处于亏损年年度发生虚虚报亏损行行为，在行行为当年或或相关年度度未造成不不缴或少缴缴应纳税款款的，适用用《征管法法》第六十十四条第一一款规定。。征管法第六十三条条纳税人人伪造、变变造、隐匿匿、擅自销销毁账簿、、记账凭证证，或者在在账簿上多多列支出或或者不列、、少列收入入，或者经经税务机关关通知申报报而拒不申申报或者进进行虚假的的纳税申报报，不缴或或者少缴应应纳税款的的，是偷税税。对纳税税人偷税的的，由税务务机关追缴缴其不缴或或者少缴的的税款、滞滞纳金，并并处不缴或或者少缴的的税款百分分之五十以以上五倍以以下的罚款款；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任。。征管法第六十四条条纳税人人、扣缴义义务人编造造虚假计税税依据的，，由税务机机关责令限限期改正，，并处五万万元以下的的罚款。案例分析：：某企业在2007年年的企业所所得税汇算算清缴中上上报税务机机关的亏损损数为200万，2008年年5月税务务机关通过过稽查发现现：第一种情况况：发现纳纳税调整事事项总计250万，，如何处理理？第二种情况况：发现纳纳税调整事事项总计120万？？如何处理理？三、税前扣扣除原则专专题（一）权责责发生制原原则权责发生制制原则是应应纳税所得得额计算的的根本原则则。条例第第10条强强调无论收收入还是扣扣除项目都都必须遵循循权责发生生制。将权权责发生制制提高到计计算应纳税税所得额原原则的高度度。权责发发生制和配配比原则是是所得税的的灵魂。（1）权责责发生制是是同收付实实现制相对对应的。特别强调应应当归属的的期间。续（2）例如如：预收账账款虽然受受到了款项项，但是不不属于纳税税义务发生生时间。比如：某企企业租赁房房屋3年，，第3年末末支付房租租。3年每每年预提的的房租，是是允许在税税前扣除的的。（3）现行行税法中，，广告费的的扣除规定定是典型的的收付实现现制。(一)、权权责发生制制国税发〔2000〕〕84号文件第41条规规定：纳纳税人人申报扣扣除的广广告费支支出应与与赞助支支出严格格区分。。纳税人人申报扣扣除的广广告费支支出，必必须符合合下列条条件：（一）广广告是是通过经经工商部部门批准准的专门门机构制制作的；；（二）已已实际际支付费费用，并并已取得得相应发发票；（三）通通过一一定的媒媒体传播播。（4）权权责发生生制的扣扣除，受受制于《《企业所所得税税税前扣除除办法》》（国税发发〔2000〕〕84号号文件））第三条：：“纳税税人申报报的扣除除要真实、合合法。真实是是指能提提供证明明有关支支出确属属已经实实际发生生的适当当凭据””；要求必须须有合法法的扣税税凭证（（一般理理解为发发票）。。（二）、、真实性性原则：：（一）除除税法规规定的加加计扣除除外，任任何支出出必须确确属已经经真实发发生，并并且是以以企业的的名义对对外发生生。真实性原原则一般般要求未未实际发发生的支支出不允允许在所所得税前前扣除，，如预提提费用、、预计负负债、资资产减值值准备等等。除非税法法有特殊殊要求，，纳税人人在申报报扣除费费用时，，不需要要同时提提供真实实性的资资料，但但是纳税税人要保保留有关关凭据备备查。如如果主管管税务机机关提出出要求，，纳税人人必须提提供真实实性的足足够的适适当凭证证，以举举证其已已经真实实发生。。（二）真真实性原原则国税发[2000]84号文文件第三三条规定定：“纳纳税人申申报的扣扣除要真真实、合合法。真真实是指指能提供供证明有有关支出出确属已已经实际际发生的的适当凭据据”在税务实实践中，，不允许许白条扣扣除费用用，不允允许不合合法的扣扣税凭证证列支成成本等案案例比比比皆是。。新法没没有强调调这个原原则，而而是一再再强调权权责发生生制原则则，只要要真实发发生，就就一定允允许扣除除。国家家税务总总局将修修改真实实性条款款，预计计凭票扣扣税的扣扣除原则则将变得得更为宽宽松。总局提倡倡，如果果纳税人人取得不不了真实实合法的的票据，，则可以以采取单单项核定定的办法法允许其其扣除，，但是在在核定的的时候，，可以适度度从严。（三）、、合法性原原则合法是指指符合国国家法律律法规，，符合国国家税收收法律、、法规和和规章的的规定。。包括两两个部分分：一是支出出项目合合法，即即任何支支出项目目必须符符合国家家法律法法规允许许或非禁禁止的范范围。例如《中中华人民民共和国国反不正正当竞争争法》第第八条明明确指出出，“经经营者不不得采用用财务或或者其他他手段进进行贿赂赂以销售售或者购购买商品品。在帐外暗暗中给予予对方单单位或者者个人回回扣的，，以行贿贿论处；；对方单单位或者者个人在在帐外暗暗中收受受回扣的的，以受受贿论处处”。因因此税法法也不允允许在所所得税前前扣除回回扣支出出。合法性原原则二是外部部凭证合合法，即即白条一一般情况况下不允允许在所所得税前前扣除。。《中华人人民共和和国税收收征收管管理法》》第十九九条指出出，“纳纳税人、、扣除义义务人按按照有关关法律、、行政法法规和国国务院财财政、税税务主管管部门的的规定设设置账簿簿，根据据合法、、有效凭凭证记账账，进行行核算””。列举：1、税收收滞纳金金法法10条3项2、罚金金、罚款款和被没没收财物物的损失失法10条条4项思考：请请税务机机关吃饭饭费用能能否税前前扣除？？（四）相相关性原原则相关性是是指在税税前扣除除的支出出必须与与取得应应税收入入直接相相关。《中华人人民共和和国所得得税法》》第八条条指出，，“企业业实际发发生的与与取得收收入有关关的、合合理的支支出，包包括成本本、费用用、税金金、损失失和其他他支出，，准予在在计算应应纳税所所得额时时扣除””。《中华人人民共和和国企业业所得税税法实施施条例》》第二十十七条补补充指出出，“企企业所得得税法第第八条所所称有关关的支出出，是指指与取得得收入直直接相关关的支出出”。案例分析析：1、如公公司经理理的个人人官司此外，免免税收入入对应的的成本费费用，除除另有规规定外，，属于与与取得收收入外观观的支出出，不允允许扣除除。2、免税税收入构构建的房房产的折折旧等。。《中华人人民共和和国企业业所得税税法实施施条例》》第二十十八条第第二款同同时指出出，“企企业的不不征税收收入用于于支出所所形成的的费用或或者财产产，不得得扣除或或者计算算对应的的折旧、、摊销扣扣除”。。案例3、例如如：某公公司的老老板将个个人汽车车消耗的的汽油和和过路费费在单位位报销，，就属于于不相关关支出；；某公司司将10多辆车车的过路路费和汽汽油都在在公司报报销，但但是公司司账面上上只有1辆车，，属于不不符合相相关性原原则，不不得在税税前扣除除。案例：4、给公司员员工购车车的问题题国家税务务总局关关于企业业为股东东个人购购买汽车车征收个个人所得得税的批批复国国税函[2005]364号号一、依据据《中华华人民共共和国个个人所得得税法》》以及有有关规定定，企业业购买车车辆并将将车辆所所有权办办到股东东个人名名下，其其实质为为企业对对股东进进行了红红利性质质的实物物分配，，应按照照“利息息、股息息、红利利所得””项目征征收个人人所得税税。案例：该股东个个人名下下的车辆辆同时也也为企业业经营使使用的实实际情况况，允许许合理减减除部分分所得，，减除的的具体数数额由主主管税务务机关根根据车辆辆的实际际使用情情况合理理确定。。二、依据据《中华华人民共共和国企企业所得得税暂行行条例》》以及有有关规定定，上述述企业为为个人股股东购买买的车辆辆，不属属于企业业的资产产，不得得在企业业所得税税前扣除除折旧。。案例案例三：：财税[1995]81号文件件第二条规规定：纳纳税人为为其他独独立纳税税人提供供与本身身应纳税税收入无无关的贷贷款担保保等，因因被担保保方还不不清贷款款而由该该担保纳纳税人承承担的本本息等，，不得在在担保企企业税前前扣除。。这是典型型的相关关性原则则体现。。（五）合合理性原原则《中华人人民共和和国企业业所得税税法实施施条例》》第二十十七条第第二款指指出，““合理的的支出，，是指符符合生产产经营活活动常规规，应当当计入当当期损益益或者有有关资产产成本的的必要和和正常的的支出””，即发发生支出出的计算算和分配配的方法法应该符符合一般般的经营营常规和和会计惯惯例。实际工作作中关于于存货的的正常损损益、产产品售后后的三包包损失、、免费替替代产品品数量的的认定，，也应当当归属到到合理性性原则中中界定的的经营常常规与会会计惯例例应用问问题。合理性原原则企业的存存货发生生合理损损耗，相相应的增增值税进进项税额额不需要要做转出出处理，，也不需需要上报报主管税税务机关关审批或或备案，，就可以以直接在在所得税税前扣除除，而如如果发生生的损失失属于非非正常损损失，相相应的增增值税进进项则必必须做转转出处理理，同时时还必须须上报主主管税务务机关审审批或备备案，才才能在所所得税前前扣除。。合理性原原则分析：1．主要要是反避避税的需需要。例例如：向向企业投投资者个个人支付付不合理理的工资资，则规规定为股股利分配配。条例例34条条规定合合理的工工资薪金金可以列列支，其其合理的的因素考考虑有两两个：一是，不不能向投投资者个个人出于于避税因因素支付付不合理理的工资资薪酬；；二是，对对于一些些国有垄垄断行业业，支付付过分不不合理的的职工薪薪酬，将将在税收收上加以以限制。。分析:2．合理理性原则则的案例例：“一一个字节节税1000万万”案例：根根据《税税前扣除除办法》》（国税税发[2000]84号文件件第40条规定定）粮食食类白酒酒广告费费不得扣扣除。有有的高人人就给出出节税秘秘方，对对“赊店店老酒，，千长地地久”3000万广告告费，改改为“赊赊店酒业业，滴滴滴传情””，认为为将白酒酒广告改改为公司司整体形形象广告告，就可可以全额额在税前前扣除。。这是典型型的违反反合理性性原则的的筹划，，因为赊赊店老酒酒不生产产白酒以以外的其其它任何何酒，所所以即使使改一个个字，根根据合理理性原则则，一样样不得在在税前扣扣除。（六）划划分收益益支出和和资本性性支出的的原则《企业所所得税法法实施条条例》第第二十八八条明确确指出,“企业业发生的的支出应应当区分分收益性性支出和和资本性性支出。。收益性支支出在发发生当期期直接扣除；资本性支支出应当当分期扣扣除或者者计入有有关资产产成本，，不得在在发生当当期直接接扣除””。资本性支支出是企企业经营营活动中中为获取取经济利利益而发发生的支支出，对对应的效效益及于于几个会会计年度度，一般般构成长长期资产产如固定定资产、、无形资资产、长长期待摊摊费用等等。划分收益益支出和和资本性性支出的的原则对资本性性支出不不允许在在发生当当期直接接扣除，，但并不不是说不不允许在在所得税税前申报报扣除，，其按照照税法规规定确认认的折旧旧或摊销销在资产产使用期期间是可可以扣除除的，或或者在对对外转让让时扣除除其全部部初始成成本或尚尚未扣除除的折旧旧、摊销销，即资资本性支支出也是是可以在在所得税税前扣除除。分析:1．资本本化和费费用化问问题时间间性差异异，不影影响所得得税款本本身，影影响的所所得税款款的利息息。2．在购进进环节，购购进的是固固定资产还还是低值易易耗品，在在税务实践践上经常引引起争议。。固定资产产的标准就就显得那么么重要。条条例第57条规定：：固定资产产是指企业业为生产产产品、提供供劳务、出出租或者经经营管理而而持有的、、使用时间间超过12个月的非非货币性资资产，包括括房屋、建建筑物、机机器、机械械、运输工工具、以及及其他与生生产经营活活动有关的的设备和器器具。划分收益支支出和资本本性支出的的原则新条例取消消了旧法中中2000元和两年年的规定。。规定更为为宽松，但但是认定起起来更加困困难。3．在保有有环节，属属于大修理理支出还是是修理支出出，也属于于该范畴。。例如：条条例69条条规定，修修理支出达达到取得固固定资产的的计税基础础50%以以上。才属属于大修理理支出，改改变了原来来20%的的规定。4．外商投投资企业的的装修费规规定：国税函[2000]704号号文件案例1：中中国移动营营业厅的房房屋装修费费分析:中国移动的的营业厅，，大多数是是租赁房屋屋。根据国国税函[2000]704号号文件规定定，外商投投资企业租租赁房屋的的装修费要要在5年内内摊销。而而新税法规规定，大修修理支出，，只有在修修理支出达达到50%才可以。。案例2：中中石化加油油站的维修修支出，将将房屋装修修后，变为为了便利店店，根据国国税法[2000]84号文文件第31条第三款款规定，改改变用途的的属于固定定资产改良良支出，应应当资本化化。而新所所得税法69条则取取消了该条条款。思索:税前扣除的的凭证是否一定是票的问题题?1、企业接接受虚开的的增值税专专用发票，，其购进货货物所支付付的货款不允许在税前扣除除。国税函【2003】】112号号文件2、对于不不符合规定定的发票和和其他凭证证，包括虚虚假发票和和非法代开开发票，均均不得用以以税前扣除除、出口退退税、抵扣扣税款.国税发[2008]40号思索：3、企业的的税前扣除除项目，一一律要凭合法的票证证凭据确认认；凡不能提提供合法凭证的，一律不不得在税前前进行扣除除。国税发[2000]28号第第六条：4、在日常常检查中发发现纳税人人使用不符符合规定发发票特别是是没有填开付付款方全称称的发票，不不得允许纳纳税人用于于税前扣除除、抵扣税税款、出口口退税和和财务报销销。国税发[2008]80号思考：5、纳税人人申报的扣扣除要真实实、合法。。真实是指能能提供证明明有关支出出确属已经经实际发生生的适当凭凭据；合法是指符符合国家税税收规定，，其他法规规规定与税税收法规规规定不一致致的，以税税收法规规规定为准。。国税发[2000]84号第第三条（七）纳税税调整的原原则（条例21条）在计算应纳纳税所得额额时，企业业财务、会会计处理办办法与税收收法律、行行政法规的的规定不一一致的，应应当依照税税收法律、、行政法规规的规定计计算。是旧法中固固有的原则则，也称税税法有限的的原则。保保持该原则则可以保障障税法执行行的刚性。。新法中更加加强调，在在税法没有有特别条款款的情况下下，会计准准则和制度度也构成税税法的一部部分。实质上给企企业增加了了很多相像像力空间，，增强了税税企之间对对话的话语语权。（八）配比比性原则配比原则是是指纳税人人发生的费费用应在费费用应配比比或应分配配的当期申申报扣除，，既不能提提前扣除也也不能滞后后扣除。配比原则以以权责发生生制为基础础，并与权权责发生制制共同作用用来确定本本期损益，，最终受持持续经营与与会计分期期量两个前前提的制约约。配比原原则的依据据是收益原原则，即谁谁收益，费费用归谁负负担。配比原则其其实是权责责发生制原原则的引申申。权责发发生制主要要强调的是是收入、期期间费用以以及让渡资资产使用权权成本的确确认时间，，配比原则则主要强调调的是商品品销售成本本、劳务成成本以及销销售税金的的确认时间间。对于扣除项项目时按照照权责发生生制确认扣扣除时间，，还是按照照配比原则则确认扣除除时间，需需要具体看看与收入是是否存在直直接的因果果关系：思考：：应扣扣未扣扣费用用的处处理国家税税务总总局关关于企企业所所得税税若干干业务务问题题的通通知五、关关于纳纳税人人在纳纳税年年度内内应计计未计计、应应提未未提扣扣除项项目不不得转转移以以后年年度补补扣的的截止止时间间问题题财政部、、国家税税务总局局《关于于企业所所得税几几个具体体问题的的通知》》（财税税字[1996］79号）规规定的““企业纳纳税年度度内应计计未计扣扣除项目目，包括括各类应应计未计计费用、、应提未未提折旧旧等，不不得移转转以后年年度补扣扣”，是是指年度度终了，，纳税人人在规定定的申报期申申报后，，发现的应计未未计、应应提未提提的税前前扣除项项目。政策链接接：中华人民民共和国国税收征征收管理理法第五十一一条纳纳税人超超过应纳纳税额缴缴纳的税税款，税税务机关关发现后后应当立立即退还还；纳税税人自结结算缴纳纳税款之之日起三三年内发发现的，，可以向向税务机机关要求求退还多多缴的税税款并加加算银行行同期存存款利息息，税务务机关及及时查实实后应当当立即退退还；涉涉及从国国库中退退库的，，依照法法律、行行政法规规有关国国库管理理的规定定退还。。四、工资资税前扣扣除的税税收待遇遇分析条例第三三十四条条企企业发生生的合理理的工资资薪金，，准予扣扣除。前款所称称工资薪薪金，是是指企业业每一纳纳税年度度支付给给在本企企业任职职或者受受雇的员员工的所所有现金金或者非非现金形形式的劳劳动报酬酬，包括括基本工资资、奖金金、津贴贴、补贴贴、年终终加薪、、加班工工资，以及与与员工任任职或者者受雇有有关的其其他支出出。注意事项项（1）、、必须是是实际发发放的才才能扣除除，计提提的不能能扣除（2）、、对主要要投资者者个人的的薪酬，，要符合合合理性性原则。。思索：如如果股东东不在公公司上班班，仅仅仅是投资资者，能能否发工工资？（3）、、扣除办办法19条规定定，从职职工福利利费中领领取工资资的，不不能扣除除，现在在仍然不不能直接接扣除，，预计应应当并入入14%实际列列支范围围。关注点：：4、合理理性问题题：十三、关关于工资资薪金（一）企企业所得得税法实实施条例例所称的的合理的的工资薪薪金支出出，是指指符合经经营常规规、由市市场机制制决定的的工资薪薪金水平平。对对国有有控股等等垄断企企业的管管理者和和雇员利利用垄断断地位，，或者私私人控股股企业的的股东和和在企业业任职的的直系亲亲属利用用工资与与股息分分配存在在税负差差别支出出不合理理工资避避税，税税务机关关有权对对不符合合行业合合理水平平及明显显不合理理的工资资扣除进进行调整整。关注点：：（二）符符合下列列情况的的工资薪薪金，属属于合理理的工资资薪金支支出，准准予扣除除：1.非国国有控股股企业的的职工工工资薪金金。2.国有有控股企企业的职职工工资资薪金平平均水平平在全部部社会职工平均均工资水水平3倍倍以内的部部分。3.企企业的高高级管理理人员平平均工资资薪金在在本企业业职工平均工资资15倍倍以内的部部分。五、三项项费用扣扣除的税税收待遇遇分析一、职工工教育经经费：条例第四四十二条条除除国务院院财政、、税务主主管部门门另有规规定外，，企业发生的职工教育经经费支出，不不超过工资薪薪金总额2.5％的部分分，准予扣除除；超过部分，准准予在以后纳纳税年度结转转扣除。探讨：1、企业高管管人员的EMBA培训是是否属于开支支范围：财建[2006]317号规定的使使用范围来看看，“经单位位批准或按国国家和省、市市规定必须到到本单位之外外接受培训的的职工，与培培训有关的费费用由职工所所在单位按规规定承担。探讨：2、职工岗位位自学成才奖奖励费用可以以在职工教育育经费中列支支，假设职工工通过自学取取得了本科文文凭，如果企企业对该职工工的奖励费用用大于职工自自学的学费，，那么这项项奖励支出应应该如何处理理呢？探讨：3、企业与院院校签订协议议委托培训涉涉税风险有些企业与某某些院校签订订了长期委托托培养合同，，委托某院校校每年培养若若干符合条件件的职工，取取得学历或者者某种资格，，对这种情况况的培训费用用如何处理？？职工福利费条例第四十条条企业发生的职职工福利费支支出，不超过过工资薪金总总额14％的的部分，准予予扣除。开支范围分析析1.企业内设设的职工食堂堂、医务所、、托儿所、疗疗养院等①集集体福利设施施，其固定资资产折旧及维维修保养费用用，以及福利利部门工作人人员的工资薪薪金、社会保保险费、住房房公积金、劳劳务费等②人人工费用开支范围：2.企业向职职工发放的①①住房补贴、、住房提租补补贴和住房困困难补助，②②供暖费补贴贴，③职工防防暑降温费，，周转房的折折旧、租金、、维护等支出出，以及与职职工住房相关关的其他补贴贴和补助。3.职工困难难补助，或者者企业统筹建建立和管理的的用于帮助、、救济困难职职工的基金支出。开支范围4.其他以实实物和非实物物形态支付职职工的零星福福利支出，如如丧葬补助费费、抚恤费、、独生子女费、探亲假路费费、误餐费、、午餐费或职职工食堂经费费补贴、职工工交通补贴、、职工供养直直系亲属医疗疗补贴及救济济费、离休人人员的医疗费费及节日慰问问费、离退休休人员统筹项项目外费用等等。2007年未未用部分如何何处理？三、关于职工工福利费税前前扣除问题2007年度度的企业职工工福利费，仍仍按计税工资资总额的14%计算扣除除，未实际使使用的部分，，应累计计入入职工福利费费余额。2008年及以以后年度发生生的职工福利利费，应先冲冲减以前年度度累计计提但但尚未实际使使用的职工福福利费余额，，不足部分按按新企业所得得税法规定扣扣除。企业以以前年度累计计计提但尚未未实际使用的的职工福利费费余额已在税税前扣除，属属于职工权益益，如果改变变用途的，应应调整增加应应纳税所得额额。国税函〔2008〕264号思考：职工食堂大楼楼等资产的计计提折旧如何何处理？六、借款费用用及利息的纳纳税处理见：利息支出出表关联方处理财政部国家税务总局局关于企业关联联方利息支出出税前扣除标标准有关税收收政策问题的的通知财税[2008]121号一、在计算应应纳税所得额额时，企业实实际支付给关关联方的利息息支出，不超超过以下规定定比例和税法法及其实施条条例有关规定定计算的部分分，准予扣除除，超过的部部分不得在发发生当期和以以后年度扣除除。续：企业实际支付付给关联方的的利息支出，，除符合本通通知第二条规规定外，其接接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：(一)金金融企业，为为5：1；(二)其他企业，，为2：1。。

二、、企业如果能能够按照税法法及其实施条条例的有关规规定提供相关关资料，并证证明相关交易易活动符合独独立交易原则则的；或者该该企业的实际际税负不高于于境内关联方方的，其实际际支付给境内内关联方的利利息支出，在在计算应纳税税所得额时准准予扣除。关联方定义：：实施条例第一一百零九条：：企业所得得税法第四十十一条所称关关联方，是指指与企业有下下列关联关系系之一的企业业、其他组织织或者个人：：

（一）在在资金、经营营、购销等方方面存在直接接或者间接的的控制关系；；

（二）直直接或者间接接地同为第三三者控制；（（三）在利利益上具有相相关联的其他他关系。权益性投资定定义：按《条例》释释义P370解释，权益益性投资包括括股本，资本本公积，盈余余公积，和未未分配利润权益性融资为为企业资产负负债表上会计计记录的所有有者权益数额额，当所得者者权益小于实实收资本与资资本公积之和和，则权益性性融资为实收收资本与资本本公积之和；；当实收资本本与资本公积积之和小于实实收资本，则则权益性融资资为实收资本本。债权性投投资定定义债权性投投资，是是指为取取得债权权所作的的投资，，如购买买国库券券、公司司债券等等。债券券是一种种定约证证券，它它以契约约的形式式明确规规定投资资企业与与被投资资企业的的权利与与义务,无论被被投资企企业有无无利润,投资企企业均享享有定期期收回本本金,获获取利息息的权利利。企业进行行债权性性投资，，一般是是为了取取得高于于银行存存款利率率的利息息，并保保证按期期收回本本息。独立交易易原则实施条例例第一百百一十条条企业业所得税税法第四四十一条条所称独独立交易易原则，，是指没没有关联联关系的的交易各各方，按按照公平平成交价价格和营营业常规规进行业业务往来来遵循的的原则。。关注点：：1、实际支付付121文文里面四四次提到到了实际际支付这这个词，，实际上上在实施施条例里里面也多多次提到到这个词词。一定定要注意意。思索：与与权责发发生制的的联系与与区别！！2、金融融企业参照《金金融企业业会计制制度》的的定义，，中华人人民共和和国境内内依法成成立的各各类金融融企业，，包括银银行（含含信用社社，下同同）、保保险公司司、证券券公司、、信托投投资公司司、期货货公司、、基金管管理公司司、租赁赁公司、、财务公公司等。。关注点：：3、境外外利息规定：““企业如如果能够够按照税税法及其其实施条条例的有有关规定定提供相相关资料料，并证证明相关关交易活活动符合合独立交交易原则则的；或或者该企企业的实实际税负负不高于于境内关关联方的的，其实实际支付付给境内内关联方方的利息息支出，，在计算算应纳税税所得额额时准予予扣除。。”思索：这句话有有一个问问题，对对于“企企业如果果能够按按照税法法及其实实施条例例的有关关规定提提供相关关资料，，并证明明相关交交易活动动符合独独立交易易原则的的，其实实际支付付给境外外关联方方的利息息支出””，如何何扣除？？七：劳动动保护支支出中的的税收待待遇企业所得得税法实实施条例例第四十十八条所所称合理理的劳动动保护支支出，是是指确因因特殊工作作环境需要为雇雇员配备备或提供供工作服服、手套套、安全全保护用用品、防暑降温温用品等所发生生的支出出。注意与国国税发[2000]84号文文件的对对接：注意事项项：在实践中中要注意意区分：：1.福利利费和劳劳保的区区别。福利费有有限额比比例规定定，因此此要防止止将福利利费作为为劳保在在税前扣扣除。2.工资资薪金支支出和劳劳保的区区别。劳保不能能发放现现金，否否则将被被视作工工资薪金金支出，，虽然可可以全额额扣除，，但是需需要缴纳纳个人所所得税。。注意：3、根据据财政部部财工字字［1997］］469号文件件规定，，企业女女职工妇妇科疾病病检查应应视同企企业职工工一般的的体检，，检查费费用由企企业职工工福利费费开支，，不得列列入劳动动保护费费用。4、、有有的的地地方方有有限限额额扣扣除除问问题题5、、进进项项税税额额抵抵扣扣问问题题政策策链链接接：：第十十条条一般般纳纳税税人人销销售售货货物物或或者者提提供供应应税税劳劳务务，，应应向向购购买买方方开开具具专专用用发发票票。。商业业企企业业一一般般纳纳税税人人零零售售的的烟烟、、酒酒、、食食品品、、服服装装、、鞋鞋帽帽（（不不包包括括劳劳保保专专用用部部分分））、、化化妆妆品品等等消消费费品品不不得得开开具具专专用用发发票票。。增值值税税小小规规模模纳纳税税人人（（以以下下简简称称小小规规模模纳纳税税人人））需需要要开开具具专专用用发发票票的的，，可可向向主主管管税税务务机机关关申申请请代代开开。。《增增值值税税专专用用发发票票使使用用规规定定》》国税税发发〔〔2006〕〕156号号注意意事事项项：：判断断劳劳动动保保护护费费是是否否能能够够税税前前扣扣除除的的关关键键是是:(1)劳劳动动保保护护费费是是物物品品而而不不是是现现金金;(2)劳劳动动保保护护用用品品是是因因工工作作需需要要而而配配备备的的,而而不不是是生生活活用用品品;(3)从从数数量量上上看看,能能满满足足工工作作需需要要即即可可,超超过过工工作作需需要要的的量量而而发发放放的的具具有有劳劳动动保保护护性性质质的的用用品品就就是是福福利利用用品品了了,应应在在应应付付福福利利费费中中开开支支,而而不不是是在在管管理理费费用用中中开开支支.案例：夏季高高温补贴是否否缴纳个税？？请问：单位给给职工发放的的夏季高温补补贴是否要缴缴纳个人所得得税？个人所得税法法实施条例第第八条第（一一）款规定，，“工资、薪薪金所得，是是指个人因任任职或者受雇雇而取得的工工资、薪金、、奖金、年终终加薪、劳动动分红、津贴贴、补贴以及及与任职或者者受雇有关的的其他所得。。”第十条规规定，“个人人取得的应纳纳税所得，包包括现金、实实物和有价证证券。所得为为实物的，应应当按照取得得的凭证上所所注明的价格格计算应纳税税所得额。””因此，企业以以现金或实物物发放防暑降降温费等都要要并入个人应应纳税所得，，依法缴纳个个人所得税。。八、股权投资资业务的涉税税处理1、增资扩股股的税务处理理案例案例：长江房房地产开发公公司由甲乙丙丙三公司投资资成立，甲出出500万，，乙出500万，丙出资资500万，，现需要进行行增资扩股，，引进战略投投资者，决定定由战略投资资者丁公司出出资5000万购买公司司股权，占公公司股份25%，其中500万做为为实收资本，，另4500做为股本溢溢价处理。在在此业务中涉涉税如何处理理？增资扩股的定定义增资扩股是企企业在发展过过程中，出于