房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对培训课件

2017房地产建安企业涉税风险自查与税收检查应对

房地产建安企业涉税风险一、房地产建安企业涉税风险的独特特点房地产——从循环式管理到项目式管理——独特的税种和缴税方式——涉税风险的隐含与爆发存在时间差——收入不可隐瞒建安企业——项目配比与年度配比的统一——不规范房地产建安企业涉税风险二、房地产建安企业涉税风险的由来分析1、税法本身的问题2、涉税风险的三个层面——挑战底限引发的风险——争议问题引发的风险——征管过程引发的风险纲要房地产企业土地获取税收风险检查房地产建安企业成本税收风险检查房地产建安企业费用税收风险检查房地产企业项目清算税收风险检查房地产建安企业收入税收风险检查房地产企业土地获取风险自查与检查应对房地产企业土地获取风险自查与检查一、土地使用权出让1、相关证据链条是否一致

合同、付款、票据2、出让合同主体同入账主体是否一致

财税[2016]140号3、土地出让协议是否有附加条款约定建设廉租房、约定承担补偿义务4、是否存在出让金返还房地产企业土地获取风险自查与检查二、土地使用权转让1、相关证据链条是否一致

合同、付款、发票2、土地使用权转让还是在建工程转让城市房地产管理法3、转让过程中的特殊情况甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司取得该块土地，乙公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每亩100万元。房地产企业土地获取风险自查与检查三、土地使用权投资甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再按照6500万元转让股权。请问案例中的双方如何进行财税处理？1、相关证据链条是否一致

合同、付款、发票、公司章程、评估报告2、土地使用权投资还是在建工程投资城市房地产管理法3、投资是一种重要的筹划手段房地产企业土地获取风险自查与检查三、资产重组方式取得土地使用权1、资产交换方式

2、合并分立方式3、债务重组方式4、国企兼并方式房地产企业土地获取风险自查与检查四、合作开发方式取得土地使用权房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。房地产企业业土地获取取风险自查查与检查五、代建模式式甲房地产企业业同乙公司签签署代建协议议，所有手续续以乙公司名名义办理，资资金由乙公司司按照进度拨拨付甲公司。。甲公司最终终项目验收后后取得总建设设成本的5%管理费用。1、真代建与假假代建2、代建过程中中的实务操作作关键——合同如何签署署——资金流如何设设计——税如何缴纳3、代建中的特特殊情况约定固定单价价怎么办房地产企业土土地获取风险险自查与检查查六、土地获取取的城改模式式1、城改模式的的本质2、城改模式的的两种类型3、城改中的拆拆迁补偿与安安置房房地产企业土土地获取风险险自查与检查查七、BT与BOT模式甲房地产企业业同政府签署署BT协议，为政府府建设大型公公园一个，约约定甲方垫资资，最终项目目验收后政府府以3亿元回购。1、房地产企业业与建筑企业业的主体区分分2、BT模式的关键检检查点3、BOT模式的关键检检查点房地产企业土土地获取风险险自查与检查查八、收购项目目公司模式甲房地产企业业注册资本1000万，有一块土土地，原值3000万元，现在的的公允价值6000万。股东为A、B两个法人股东东。乙房地产产公司以6000万元一次性收收购甲公司100%股权。1、股权转让公公允价值2、个人所得税税与企业所得得税的风险检检查3、土地成本是是否随意调整整4、财务衔接是是否到位5、100%股权转让是否否有风险房地产企业收收入风险自查查与检查应对房地产企业收收入风险自查查与检查房地产企业收收入检查四大大重点隐瞒收入检查查重点分解收入检查查重点延缓收入检查查重点其他检查重点点房地产企业收收入风险自查查与检查一、隐瞒收入入检查隐瞒预售收入入隐瞒视同销售售收入隐瞒地下车位位收入隐瞒价外费用用收入隐瞒营业外收收入隐瞒租金收入入隐瞒长期挂账账收入隐瞒分支机构构收入房地产企业收收入风险自查查与检查一、隐瞒收入入检查1、隐瞒预售收收入（1）、转入其他他应付款（2）、直接截留留（3）、按揭隐瞒瞒（4）、定金、订订金、诚意金金、排号费房地产企业收收入风险自查查与检查一、隐瞒收入入检查1、隐瞒预售收收入（5）、分期付款款收入某开发商销售售商铺2000平方现房（已已完工），2015年8月同业主签署署销售协议，，约定价格每每平方4万元，款项分分期付款，合合同签署后支支付30%，三个月内支支付30%，六个月内支支付30%，一年内支付付10%。11月份，业主资资金紧张，第第二笔30%一直未能支付付。2016年3月，稽查局检检查发现，要要求就该应付付未付部分确确认收入缴纳纳营业税、所所得税，预缴缴土地增值税税，请问是否否合理？2016年6月，该项目土土地增值税清清算，税务机机关要求按照照合同总金额额计算土地增增值税收入，，请问是否合合理？房地产企业收收入风险自查查与检查一、隐瞒收入入检查1、隐瞒预售收收入（6）、定向开发发收入某开发商同法法院签署协议议，由开发商商拿地及办理理手续，为法法院员工盖家家属楼。法院院工会负责收收款并分期支支付给开发商商。合同签署署先支付30%房款，封顶再再支付30%，在交房前共共支付90%房款。开发商商收到每笔钱钱应如何进行行财税处理？？2、隐瞒视同销销售收入案例一某房地产企业业实施买一赠赠一策略，对对于购买指定定户型的业主主，赠送地下下车位一个，，请问地下车车位是否应该该视同销售确确认收入并缴缴税？案例二某房地产企业业将公司一辆辆奥迪轿车作作为奖励奖给给员工，并实实施过户，请请问是否视同同销售？案例三某房地产企业业给客户赠送送五粮液两瓶瓶，请问是否否视同销售？？案例四某房地产企业业将一块土地地评估后增资资到全资子公公司，请问是是否视同销售售？房地产企业收收入风险自查查与检查3、隐瞒地下车车位、阁楼、、公共配套销销售收入案例一某房地产企业业将规划不可可售的地下车车位进行销售售，每个车位位15万——25万不等，请问问应该如何进进行财税处理理？房地产企业收收入风险自查查与检查3、隐瞒地下车车位、阁楼、、公共配套销销售收入案例二某房地产企业业将规划属于于公共配套设设施的会所进进行了销售，，请问应该如如何进行财税税处理？房地产企业收收入风险自查查与检查房地产企业收收入风险自查查与检查4、隐瞒价外费费用收入——代收款项问题题——违约金问题——奖励款问题1、房地产企业业同材料（设设备）供应商商之间的违约约金（1）、合同履行行，房地产企企业向供应商商支付违约金金案例甲企业（一般般纳税人生产产企业）同乙乙房地产企业业签署协议，，向乙房地产产企业销售一一批工程材料料1000万元（含税））。约定一月月内乙企业支支付全部货款款，否则每推推迟一天，应应向甲支付未未付货款每天天万分之五的的滞纳金。乙乙企业在推迟迟60天后向甲方付付款，另支付付滞纳金1000万*60*万分之五=30万。请问：甲甲乙双方如何何进行税务处处理？（2）、合同履行行，供应商向向房地产企业业支付违约金金案例丙企业（（一般纳纳税人生生产企业业）同乙乙房地产产企业签签署中央央空调供供应协议议，总价价款500万元（含含税），，约定三三个月供供货，否否则赔偿偿乙方经经济损失失。丙最最终四个个月供货货，并按按照合同同约定赔赔偿乙总总价款的的5%作为赔偿偿金。请请问：双双方如何何进行税税务处理理？（3）、合同同解除，，一方支支付违约约金案例丁企业（（一般纳纳税人生生产企业业）同乙乙房地产产企业签签署设备备供应协协议，总总价款200万元（含含税），，约定一一个月供供货，最最终丁企企业由于于特殊原原因无法法继续履履行合同同，同乙乙企业协协商解除除供应协协议，同同时支付付乙企业业20万元作为为违约金金。请问问：双方方如何进进行税务务处理？？房地产企企业收入入风险自自查与检检查2、房地产产企业同同施工方方之间的的违约金金（1）、合同同履行，，房地产产企业向向建安企企业支付付违约金金案例甲房地产产企业同同乙建安安企业签签署协议议，委托托建安企企业进行行施工。。但在合合作中由由于房地地产公司司原因给给建安企企业带来来了损失失，双方方经协商商由甲方方对乙方方进行赔赔偿，数数额200万元。请请问：房房地产企企业和建建安企业业如何进进行财税税处理？？（2）、、合合同同履履行行，，建建安安企企业业向向房房地地产产企企业业支支付付违违约约金金案例例甲房房地地产产企企业业同同丙丙建建安安企企业业签签署署协协议议，，委委托托建建安安企企业业进进行行施施工工。。但但在在合合作作中中由由于于丙丙企企业业工工期期延延误误等等原原因因给给甲甲企企业业带带来来了了损损失失，，双双方方经经协协商商由由丙丙方方对对甲甲方方进进行行赔赔偿偿，，数数额额100万元元。。请请问问：：房房地地产产企企业业和和建建安安企企业业如如何何进进行（3）、合同解除，一方支付违约金案例甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？房地地产产企企业业收收入入风风险险自自查查与与检检查查3、房房地地产产企企业业同同购购房房业业主主之之间间的的违违约约金金（1）、、合合同同履履行行，，房房地地产产企企业业向向业业主主支支付付违违约约金金案例例甲房房地地产产企企业业同同自自然然人人乙乙签签署署商商品品房房销销售售合合同同，，约约定定5月30日前前交交房房。。由由于于房房地地产产企企业业原原因因，，造造成成9月30日才才正正式式交交房房，，按按照照合合同同约约定定，，甲甲企企业业向向乙乙支支付付违违约约金金3000元。。请请问问房房地地产产企企业业和和业业主主如如何何进进行行财财税税处处理理？？（2）、、合合同同履履行行，，业业主主向向房房地地产产企企业业支支付付违违约约金金案例例甲房房地地产产企企业业销销售售写写字字楼楼给给丙丙企企业业，，双双方方约约定定分分期期付付款款，，由由于于丙丙企企业业自自身身原原因因未未及及时时付付款款，，根根据据合合同同约约定定向向甲甲企企业业支支付付违违约约金金（（延延期期付付款款滞滞纳纳金金））15万元，，双方方如何何进行行财税税处理理？（3）、合合同解解除，，一方方支付付违约约金案例甲房地地产企企业同同自然然人丁丁签署署商品品房销销售协协议，，丁缴缴纳2万元定定金，，约定定一周周内付付完全全款。。丁未未能履履行合合约，，房地地产企企业将将定金金没收收作为为违约约金。。请问问双方方如何何进行行财税税处理理？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查5、隐瞒瞒政府府补助助（返返还））收入入案例一一某房地地产企企业为为A市招商商引资资企业业，政政府承承诺三三年内内每年年将地地方政政府税税收收收入部部分的的80%返还给给企业业。2016年该企企业取取得返返还共共计120万元，，请问问如何何进行行财税税处理理？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查5、隐瞒瞒政府府补助助（返返还））收入入案例二二某房地地产企企业从从开发发区以以每亩亩100万元取取得出出让综综合用用地100亩，出出让金金共计计1亿元，，依据据当地地政策策，三三个月月后开开发区区返还还地款款2000万元，，但财财政收收据为为1亿元，，请问问土地地成本本为多多少？？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查5、隐瞒瞒政府府补助助（返返还））收入入（1）所得得税问问题是否作作为营营业外外收入入？是否作作为不不征税税收入入？（2）增值值税问问题（3）土地地增值值税问问题是否可可以在在土地地增值值税清清算中中认可可原成成本？？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查6、隐瞒瞒租金金收入入案例一一某房地地产企企业将将未售售的第第一层层、第第二层层商铺铺临时时性出出租，，并将将第三三层商商铺临临时作作为公公司办办公场场所，，请问问是否否需要要缴税税？存存在什什么涉涉税风风险？？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查6、隐瞒瞒租金金收入入案例二二某房地地产企企业将将作为为公共共配套套的地地下车车位（（未出出售））移交交物业业公司司进行行管理理。物物业公公司向向使用用车位位的业业主收收取管管理费费每月月350元，并并向业业主出出具了了物业业公司司发票票。请请问是是否可可以？？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查6、隐瞒瞒租金金收入入案例三三某房地地产企企业将将自行行开发发的酒酒店转转为固固定资资产，，然后后重新新设立立了酒酒店运运营公公司进进行运运营，，由于于双方方关联联，房房地产产企业业未向向酒店店运营营公司司收取取租赁赁费用用，请请问是是否可可以？？甲企业业将自自己的的办公公楼第第三层层租给给乙企企业使使用，，双方方在合合同中中约定定，甲甲企业业自合合同签签署之之日将将房子子移交交乙企企业，，但给给予乙乙方3个月月免租租期用用于乙乙方装装修。。请问问是否否存在在问题题？2016年86号公告告房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查6、隐瞒瞒租金金收入入案例四四甲房地地产公公司同同客户户签署署商铺铺售后后回租租协议议，约约定以以100万万将商商铺卖卖给客客户，，需一一次付付清。。再以以每年年8万万元租租金回回租，，期限限三年年。请请问房房地产产公司司如何何进行行税务务处理理？房地产产企业业收入入风险险自查查与检检查6、隐瞒瞒租金金收入入案例五五甲房地地产公公司同同客户户签署署商铺铺售后后回租租协议议，约约定返还三三年每年8万元元租金金，共计24万元，直接接从100万元销售中中扣除。因因此同客户户以86万元总价款款签署了销销售协议。。请问房地产产公司如何何进行税务务处理？房地产企业业收入风险险自查与检检查6、隐瞒租金金收入案例六甲房地产公公司同某事业单位位签署合作作协议，约约定甲公司司出资在事事业单位划划拨用地上上建设临街街商铺1万平方，建建成后甲方方使用10年，10年后无偿归归还事业单单位。请问房地产产公司如何何进行税务务处理？房地产企业业收入风险险自查与检检查7、长期挂账账的应付账账款、其他他应付款案例税务机关在在检查某房房地产企业业时，要求求就挂账的的应付账款款和其他应应付款说明明情况，并并最终将其其中的200万元认定为为却已无法法偿付，要要求企业缴缴纳企业所所得税。请问是否合理？房地产企业业收入风险险自查与检检查8、隐瞒分支支机构收入入案例某房地产企企业总部在在成都，在在绵阳设立立分公司，，开发一个个新项目。。（1）、分公司司和子公司司相比有何何不同？（2）、分公司司应在哪里里缴纳企业业所得税？？（3）、在土地地招拍挂之之前，企业业又想在绵绵阳设立子子公司，请请问有何问问题？房地产企业业收入风险险自查与检检查二、分解收收入检查1、利用精装装修分解收收入案例某房地产公司司同客户分别签署两份协议，一份是销售售协议，约约定每平方方单价8000元，另一份份是装修协协议，约定每平方装修修单价2000元。因此房房地产企业业确认不动动产销售收收入按照第第一份合同同。请问是否可行？房地产企业业收入风险险自查与检检查二、分解收收入检查2、利用销售售代理机构构分解收入入案例某房地产公司司同销售代理机机构签署委委托销售协协议，约定定按照超基基价分成模模式合作，基础价位为为8000元，超过部部分双方各各50%。实际操作作中实际成成交为9000元，房地产产公司仅就就自己取得得的8500元确认收入入。请问是否可行？房地产企业业收入风险险自查与检检查二、分解收收入检查3、利用内部部认购分解解收入案例某房地产公司司在开盘前进进行内部认认购，内部部认购价格格为每平方方7000元。六个月月后又以每每平方8000元转售。请请问公司应应该按照7000元还是8000元确认收入入？房地产企业业收入风险险自查与检检查二、分解收收入检查4、利用关联联方分解收收入案例某房地产公司司2015年3月将商铺出出售给公司司股东张三三，出售价价格为每平平方2万元。2015年8月，张三又又将该商铺铺以每平方方35000元价格出售售给中国银银行。请问问有问题？房地产企业业收入风险险自查与检检查二、分解收收入检查4、利用关联联方分解收收入《中华人民共共和国税收收征收管理理法》第三十六条条规定，企企业或者外外国企业在在中国境内内设立的从从事生产、、经营的机机构、场所所与其关联联企业之间间的业务往往来，应当当按照独立立企业之间间的业务往往来收取或或者支付价价款、费用用；不按照照独立企业业之间的业业务往来收收取或者支支付价款、、费用，而而减少其应应纳税的收收入或者所所得额的，，税务机关关有权进行行合理调整整。《国家税务总总局关于印印发《特别纳税调调整实施办办法（试行行）》的通知》（国税发[2009]2号）房地产企业业收入风险险自查与检检查三、延缓收收入确认检检查案例某房地产企企业在购房房协议中同同业主约定定于2015年12月1日——12月30日开始交房房，并实际际于约定时时间办理了了入住手续续。但由于于一部分工工程决算尚尚未完成，，入住时企企业开发产产品竣工证证明材料尚尚未报房地地产管理部部门备案。。因此企业业在会计处处理上暂未未结转收入入，结转成成本，当年年度汇算清清缴也未确确认完工，，计算真实实成本。请请问有无涉涉税风险？？房地产企业业收入风险险自查与检检查三、延缓收收入确认检检查国税发〔2009〕31号文件明确确规定了房房地产开发发项目完工工标准的条条件：除土土地开发之之外，其他他开发产品品符合下列列条件之一一的，应视视为已经完完工：1、开发产品品竣工证明明材料已报报房地产管管理部门备备案。2、开发产品品已开始投投入使用。。3、开发产品品已取得了了初始产权权证明。房地产企业业收入风险险自查与检检查三、延缓收收入确认检检查《国家税务总总局关于房房地产企业业开发产品品完工标准准税务确认认条件的批批复》（国税函[2009]342号）根据《国家税务总总局关于房房地产开发发经营业务务征收企业业所得税问问题的通知知》（国税发[2006]31号）规定精精神和《国家税务总总局关于印印发〈房地产开发发经营业务务企业所得得税处理办办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条条规定，房房地产开发发企业建造造、开发的的开发产品品，无论工程质质量是否通通过验收合合格，或是是否办理完完工（竣工工）备案手手续以及会会计决算手手续，当企企业开始办办理开发产产品交付手手续（包括括入住手续续）、或已已开始实际际投入使用用时，为开开发产品开开始投入使使用，应视视为开发产产品已经完完工。房地产开发发企业应按按规定及时时结算开发发产品计税税成本，并并计算企业业当年度应应纳税所得得额。建筑企业业收入风风险自查查与检查查一、建筑筑行业营营业税时时代的隐隐瞒收入入1、异地运运营和异异地代开开发票2、大量存存在的挂挂靠二、收入入的延缓缓和推迟迟1、建筑企企业究竟竟什么时时候确认认纳税义义务发生生时间2、实务中中的混乱乱与风险险三、建筑筑业的未未来房地产企企业成本本风险自自查与检查应对房地产企业成成本风险自查查与检查成本核算错误误检查成本虚增检查查成本合规票据据检查成本计算与分分摊检查房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查1、土地成本核核算——出让金与转让让款返还出让金如如何确认土地地成本？——契税契税计税基础础如何确定？？——市政配套费——耕地占用税——土地闲置费——土地变更用途途和超面积补补交的地价及相关税税费——拆迁补偿与安安置费房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查2、前期工程费费归集前期发生的水水文地质勘察察、测绘、规规划、设计、、可行性研究究、筹建、场场地通平等前前期费用。——项目整体报批批报建费：项目报建时按按规定向政府府有关部门缴缴纳的报批费费：人防工程程建设费、规规划管理费、、新材料基金金、拆迁管理理费、招投标标管理费等。。——规划设计费：：项目立项后的的总体规划设设计、单体设设计费、管线线设计费、改改造设计费、、可行性研究究费，制图、、晒图费，规规划设计方案案评审费。境外设计费问问题房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查2、前期工程费费归集——勘察、测绘水文、地质、、文物和地基基勘察费；沉沉降观测费，，日照测试费费，拔地定桩桩验线费、复复线费、定线线费、放线费费、建筑面积积丈量费等。。发票税率？是是否需要项目目所在地发票票？——七通一平费用水、污水、、雨水、燃气气、电力、道道路、电话接接通等的设计计、建造和装装饰的费用和和工地平整发发生的费用。。——临时设施费工地甲方临时时办公室，临临时场地占用用费，临时借借用空地租赁赁费，以及沿沿红线周围设设置的临时围围墙、围栏等等设施的设计计、建造、装装饰费用。——预算编审费支付给中介机机构的项目编编制或者预算算审查等发生生的费用。房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查3、建筑安装工工程费归集土建工程安装工程装饰工程基础工程主体工程人工土石方机械土石方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程电气（强电）安装电讯（弱电）安装给排水安装电梯安装空调安装消防安装天然气安装采暖安装公共区域装修精装修房装修房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查4、基础设施建建造费归集基础设施建设设费是指开发发过程中所发发生的各项基基础设施支出出，主要包括括开发项目内内道路、供水水、供电、供供气、排污、、排洪、通讯讯、照明等社社区管网工程程费和环境卫卫生、园林绿绿化等园林环环境工程费。。一般熟地的的做到七通一一平，均是指指土地同城市市管网的对接接，项目内部部的对接需要要企业自行建建设，这就构构成了基础设设施建设费的的主要部分。。房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查5、公共配套设设施费归集公共配套设施施费专指开发发项目内发生生的、独立的的、非营利性性的，且产权权属于全体业业主的，或无无偿赠与地方方政府、政府府公用事业单单位的公共配配套设施支出出。在房地产开发发项目中，常常见的公共配配套设施通常常包括居委会会和派出所用用房、会所、、停车场（库库）、物业管管理场所、变变电站、热力力站、水厂、、文体场馆、、学校、幼儿儿园、托儿所所、医院、邮邮电通讯、锅锅炉房、水塔塔、公厕、自自行车棚等公公共设施。房地产企业成成本风险自查查与检查一、成本核算算错误检查6、开发间接费费开发间接费企企业为直接组组织和管理开开发项目所发发生的，且不不能将其归属属于特定成本本对象的成本本费用性支出出。在核算中中，开发间接接费主要包括括管理人员工工资、职工福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、、水电费、劳劳动保护费、、工程管理费费、周转房摊摊销以及项目目营销设施建建造费等。——开发间接费入入账依据——开发间接费中中的营销设施施建造费问题题项目范围内临临时设施型和和会所型、项项目范围外单单独建设型和和租赁型四类类——开发间接费中中能否列支业业务招待费？？房地产企业成成本风险自查查与检查二、成本虚增增检查1、土地成本评评估问题案例甲房地产企业业以1亿元收购乙房房地产公司100%股权。乙公司司账上土地原原值为3000万元。甲公司司将土地重新新评估，并按按照评估价值值10000元重新入账。。借：开发成本本——土地成本7000万元贷：资本公积积7000万元请问是否可以以？房地产企业成成本风险自查查与检查二、成本虚增增检查2、拆迁补偿费费虚增问题案例城中村改造项项目中，甲房房地产企业同同村委会合谋谋，虚增拆迁迁补偿人数及及数额，并伪伪造补偿协议议、补偿花名名册等关键证证据。最终共共计虚增成本本3000万元人民币。。税务机关在在清算中发现现其他拆迁补补偿均是从公公司账户转入入村委会拆迁迁补偿专户，，由村委会再再向村民发放放，唯独该笔笔资金显示公公司陆续提现现支付。税务务机关经过调调查，将该部部分从成本中中剔除，不予予确认。房地产企业成成本风险自查查与检查二、成本虚增增检查3、建安工程费费虚增问题案例一乙房地产企业业将建安工程程中的主体工工程发包给自自己关联的建建筑企业，并并由关联建筑筑企业出具了了发票和决算算报告。税务务机关在检查查中对该部分分成本进行了了比较，发现现单方建安成成本明显高于于同时期同地地域的其他房房地产公司，，于是委托造造价事务所对对乙公司的决决算报告进行行了重新审计计核实，最终终发现乙公司司虚增成本的的事实。房地产企业成成本风险自查查与检查二、成本虚增增检查3、建安工程费费虚增问题案例二税务机关在对对丙房地产企企业的清算中中发现，丙企企业保温、门门窗栏杆及采采暖工程已经经包含在主体体大包合同范范围内，却又又重新同其他他施工单位签签署了施工合合同并支付了了相关款项。。最终通过调研研走访和资金金流检查，发发现保温、门门窗栏杆和采采暖工程的合合同为虚假合合同，款项支支付为虚假支支付，发票为为虚假发票。。该部分对应应成本不允许许在清算中扣扣除。房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查1、检查建安发发票如何开具具？2、材料发票与与建筑业发票票的设计及合合作方混合销销售的关注3、成本发票应应何时取得？？房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查4、检查利息税税前扣除合规规票据（1）、检查账务务中列支的借借款类型（2）、检查民间间借贷利息率率（3）、检查民间间借贷利息是是否列支及列列支凭据（4）、检查利息息资本化的情情况与关键点点（5）、检查关联联方借款情况况及账务处理理（6）、检查有无无集团转贷业业务（7）、检查有无无个人借款公公司使用情况况（8）、检查金融融机构财务顾顾问费的列支支情况（9）、检查有无无委托贷款及及其利息列支支凭据房地产企业成成本风险自查查与检查三、成本合规规票据检查5、检查无发票票部分成本是是否真实合理理案例某房地产企业业同国有企业业签署合作协协议，约定国国有企业将其其划拨用地交交给房地产公公司开发，国国有企业取得得1亿元货币和10000平方米商铺。。后房地产企企业通过政府府招拍挂取得得该块土地，，并最终支付付了相关货币币和房屋。请问双方如何何进行涉税处处理？房地产企业成成本风险自查查与检查四、成本计算算与分摊方法法检查1、不同项目之之间的共同成成本分摊如何划分项目目边界？案例某房地产企业业从事旧城改改造项目，共共取得四块开开发用地，其其中两块地用用作安置，其其他两块用作作开发。请问问究竟是一个个项目还是四四个项目？房地产企业成成本风险自查查与检查四、成本计算算与分摊方法法检查1、不同项目之之间的共同成成本分摊不同项目之间间共同成本有有哪些？开发间接费用用的分摊利息的分摊房地产企业成成本风险自查查与检查四、成本计算算与分摊方法法检查2、不同分期之之间的共同成成本分摊如何划分分同一项项目的不不同分期期？案例某房地产产企业开开发一个个项目，，规划建建设12栋楼，会会所、幼幼儿园和和物业用用房各一一个。企企业采取取滚动开开发，每每次开三三栋楼，，主体接接近完工工再开第第二批三三栋，如如此滚动动。请问这能能否认定定为四期期？房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查2、不同分分期之间间的共同同成本分分摊如何划分分同一项项目的不不同分期期？案例某房地产产企业开开发一个个项目，，规划建建设12栋楼，会会所、幼幼儿园和和物业用用房各一一个。共共分两期期，一期期六栋加加会所，，二期剩剩余部分分。请问问涉及的的共同成成本有哪哪些？如如何分摊摊？房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查2、不同成成本对象象之间的的共同成成本分摊摊不同成本本对象之之间如何何分摊成成本？案例某房地产产企业开开发一个个项目，，规划建建设12栋楼，高高层四栋栋，多层层八栋。。高层下下面有底底商。会会所、幼幼儿园和和物业用用房各一一个。请请问成本本对象有有几个？？成本对象象划分原原则房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查2、不同成成本对象象之间的的共同成成本分摊摊不同成本本对象之之间如何何分摊成成本？案例某房地产产企业开开发一个个项目，，规划建建设12栋楼，高高层四栋栋，多层层八栋。。高层下下面有底底商。会会所、幼幼儿园和和物业用用房各一一个。项项目占地地共100亩，总价价5亿元。其其中高层层占地16亩，多层层占地20亩，会所所占地3亩，幼儿儿园5亩，物业业用房2亩，其他他道路、、绿化64亩，请计计算各个个成本对对象应分分摊的土土地成本本？房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查2、不同成成本对象象之间的的共同成成本分摊摊不同成本本对象之之间如何何分摊成成本？举例计算算高层中中的住宅宅、商铺铺和地下下车位的的成本。。——两个成本本对象的的情况——三各成本本对象的的情况房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查成本项目成本性质所得税分摊方法土地增值税分摊方法土地成本共同成本占地面积法建筑面积法占地面积法前期工程费共同成本建筑面积法建筑面积法基础设施建设费共同成本建筑面积法建筑面积法建安工程费直接成本公共配套设施费共同成本建筑面积法建筑面积法开发间接费（不含利息）共同成本建筑面积法建筑面积法利息共同成本预算成本法实际成本法成本法或建筑面积法房地产企企业成本本风险自自查与检检查四、成本本计算与与分摊方方法检查查该部分重重点检查查：1、不同项项目之间间成本归归集错乱乱，导致致成本不不匹配；；2、不同分分期之间间成本归归集错乱乱，有意意调节不不同分期期和年度度的成本本关系；；3、不同成成本对象象之间成成本核算算混乱，，有意调调节不同同成本对对象之间间成本配配比，且且无正当当理由；；4、统一成成本对象象在完工工产品与与未完工工产品之之间进行行成本调调配，以以影响当当期损益益，且无无正当理理由。5、自用房房产和销销售房产产之间成成本划分分不合理理，人为为增加销销售房产产成本且且无正当当理由。。建筑企业业成本风风险自查查与检查查一、建筑筑企业成成本核算算范围二、建筑筑企业成成本中的的增值税税问题1、进项抵抵扣细分分2、成本构构成与施施工模式式——总承包与与分包——大包与甲甲供三、建筑筑企业成成本结转转房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查应应对房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查成本与费费用划分分检查资产与费费用划分分检查费用扣除除比例检检查费用合规规票据检检查重点费用用检查房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查费用税前前扣除基基本原则则所得税法法第八条企企业实实际发生生的与取取得收入入有关的的、合理理的支出出，包括括成本、、费用、、税金、、损失和和其他支支出，准准予在计计算应纳纳税所得得额时扣扣除。所得税法法实施条条例房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查费用税前前扣除基基本原则则1、有关的的支出，，是指与与取得收收入直接接相关的的支出。。（个人消费费同企业业经营支支出、旅旅游支出出）2、合理的的支出，，是指符符合生产产经营活活动常规规，应当当计入当当期损益益或者有有关资产产成本的的必要和和正常的的支出。。（车辆油费费报销、运输费用用）3、企业发发生的支支出应当当区分收益性支支出和资资本性支支出。收益性性支出在在发生当当期直接接扣除；；资本性性支出应应当分期期扣除或或者计入入有关资资产成本本，不得得在发生生当期直直接扣除除。（利息资本本化问题题）4、企业的的不征税收收入用于支出出所形成成的费用用或者财财产，不不得扣除除或者计计算对应应的折旧旧、摊销销扣除。。房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查一、成本本与费用用划分检检查该部分重重点检查查：1、有无将将应当资资本化的的利息列列支财务务费用的的情况；；2、有无将将营销设设施建造造费列入入销售费费用在当当期所得得税前扣扣除的情情况；3、有无将将项目部部直接发发生费用用列入管管理费用用在当期期所得税税前扣除除的情况况。房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查二、资产产与费用用划分检检查案例某房地产产企业购购买用友友财务软软件一套套，花费费8万元元人人民民币币，，会会计计人人员员财财务务处处理理计计入入当当期期管管理理费费用用，，当当年年度度所所得得税税直直接接在在税税前前扣扣除除，，请请问问是是否否可可以以？？房地地产产建建安安企企业业费费用用风风险险自自查查与与检检查查二、、资资产产与与费费用用划划分分检检查查案例例下列列哪哪些些东东西西必必须须作作为为固固定定资资产产核核算算？？1、购买买办办公公桌桌5个个5000元元；；2、给老老板板买买IPHONE4手手机机一一部部；；3、办公公室室买买打打印印机机一一台台1000元元；；4、公公司司办办公公室室配洗洗车车设设施施一一套套1500元元；；5、样样板板间间购购买买家家具具家家电电三三套套共共计计5万元元；；6、公公司司售售楼楼部部放放置置的的古古董董文文物物共共计计500万元元；；7、公公司司将将1000平方方米米商商铺铺转转为为自自用用；；8、公公司司从从另另一一家家企企业业购购买买2000平方方米米写写字字楼楼，，装装修修后后作作为为办办公公场场所所。。房地地产产建建安安企企业业费费用用风风险险自自查查与与检检查查二、、资资产产与与费费用用划划分分检检查查案例例1、甲甲企企业业将将自自己己拥拥有有产产权权的的办办公公楼楼进进行行了了装装修修，，花花费费100万元元，，请请问问应应处处理理为为长长期期待待摊摊费费用用还还是是作作为为当当期期费费用用一一次次扣扣除除？？所得得税税法法：：第十十三三条条在在计计算算应应纳纳税税所所得得额额时时，，企企业业发发生生的的下下列列支支出出作作为为长长期期待待摊摊费费用用，，按按照照规规定定摊摊销销的的，，准准予予扣扣除除：：(一)已足足额额提提取取折折旧旧的的固固定定资资产产的的改改建建支支出出；；(二)租入入固固定定资资产产的的改改建建支支出出；；(三)固定定资资产产的的大大修修理理支支出出；；(四)其他他应应当当作作为为长长期期待待摊摊费费用用的的支支出出。。房地地产产建建安安企企业业费费用用风风险险自自查查与与检检查查二、、资资产产与与费费用用划划分分检检查查案例例2、乙乙企企业业2013年租租来来办办公公楼楼使使用用，，租租期期三三年年，，并并重重新新进进行行了了装装修修，，装装修修款款30万元元，，分分三三年年摊摊销销，，但但2015年因因双双方方产产生生纠纠纷纷解解除除协协议议，，未未摊摊完完的的这这部部分分装装修修款款是是不不是是资资产产损损失失？？是是否否能能在在解解除除合合同同的的当当年年度度一一次次性性税税前前扣扣除除？？房地地产产建建安安企企业业费费用用风风险险自自查查与与检检查查案例例湖南南省省地地方方税税务务局局:我公公司司在在2008年租入房产做做营业门面，，在2009年初装修费为为300万元，分三年年摊销，在2011年初时我公司司又重新进行行装修一次，，装修费为150万元。

我公公司将尚未摊摊销完的上次次装修费为100万元（300万元÷3年），依据《企业所得税法法实施条例》第六十八条规规定，在2010年一次性进入入损益，但是是主管税务机机关认为这样样是错误的，，引用六十八八条规定也是是错误的，要要求对进入2010年损益的100万元进行纳税税调整处理。。这样的要求求是否正确？？房地产建安企企业费用风险险自查与检查查二、资产与费费用划分检查查案例我公司2014年10月份成立，2015年5月开始正式运运营。公司共共花费开办费费85万元，包括注注册费用、办办公费、差旅旅费、人员工工资、招待费费等。请问：：1、会计应如何何处理？2、所得税如何何处理？2014年是否确认当当期亏损？房地产建安企企业费用风险险自查与检查查三、费用扣除除比例检查哪些存在比例例？1、同收入挂钩钩的费用广告费、业务务宣传费、业业务招待费2、同工资总额额挂钩的费用用职工福利费12%、教育经费2.5%、工会经费2%3、同利润挂钩钩的费用公益性捐赠年年度利润12%以内4、同合同总额额挂钩的费用用佣金合同总额额5%房地产建安企企业费用风险险自查与检查查三、费用扣除除比例检查不可扣除费用用企业所得税法法第十条在计计算应纳税所所得额时，下下列支出不得得扣除：(一)向投资者支付付的股息、红红利等权益性性投资收益款款项；(二)企业所得税税税款；(三)税收滞纳金；；(四)罚金、罚款和和被没收财物物的损失；(五)本法第九条规规定以外的捐捐赠支出；(六)赞助支出；(七)未经核定的准准备金支出；；(八)与取得收入无无关的其他支支出。房地产建安企企业费用风险险自查与检查查三、费用扣除除比例检查可扣除无限额额费用可扣除有限额额但可向以后年年度结转费用用可扣除有限额额费用不可扣除费用用转化方向房地产建安企企业费用风险险自查与检查查三、费用合规规票据检查1、是否所有费费用必须取得得发票？发票分割单案案例临临时工工资资2、取得何种发发票的选择旅游费用案例例餐餐饮费用案例例2、证据链条的的构成合同、发票、、付款、其他他3、取得票据的的及时性问题题汇算清缴的重重要节点！国家税务总局局关于企业所所得税应纳税税所得额若干干税务处理问问题的公告2012年15号.doc4、取得假发票票取得假发票案案例.ppt房地产建安企企业费用风险险自查与检查查四、重点费用用检查1、工资薪金风风险自查自查一：工资资薪金列支合合理性关注点：公司司薪酬制度、、劳动合同（（备案）、三三金缴纳证明明、代扣代缴缴个人所得税税自查二：关注注核算中的临临时工工资临时工工资问问题——究竟如何界定定临时用工和和劳务关系？？自查三：兼职职人员工资与与劳务（1）、兼职人员员究竟是提供供劳务还是雇雇佣关系？（2）、如果是劳劳务该如何处处理？（3）、如果是两两处以上的雇雇佣关系，如如何处理？房地产建安企企业费用风险险自查与检查查自查四：工资资薪金中的个个人所得税风风险自查五：公司司是否存在劳劳务派遣用工工自查六：公司司是否存在合合同签署同工工资发放分离离情况自查七：是否否发放过劳动动补偿金？房地产建安企企业费用风险险自查与检查查四、重点费用用检查2、职工福利费费风险——春节发放过节节费20万元。——发放高管交通通补贴10万元；——为外地员工发发放住房补贴贴5万元；——组织员工春游游花费5万元。——每月发放的误误餐补助费共共计12万元。——为高管购买娱娱乐中心白金金卡一张，花花费5万元。——为总部员工定定制工作服花花费10万元，为工厂厂工人定制工工作服花费5万元。——中秋节发放月月饼、水果、、粮油等共计计10万元；请问：以上那那些可以在职职工福利费列列支，并允许许在所得税前前扣除？房地产建安企企业费用风险险自查与检查查四、重点费用用检查2、职工福利费费风险自查（1）、检查职工工福利费中是是否有不合理理的个人开支支（2）、检查职工工福利费中的的个人所得税税是否代扣（3）、检查公司司发放的交通通补贴和通讯讯补贴是否合合理——甲企业给中层层以上管理人人员每人每月月补助1000———2000元不等的交通通补贴；——乙企业租用高高管王先生的的奥迪轿车一一辆，签署租租赁协议，每每月支付租赁赁费5000元；——丙企业为员工工报销电话费费，员工需提提供每月话费费单据，在规规定限额内实实报实销；——丁企业统一为为公司核心岗岗位员工办理理公司办公手手机卡，每月月按照公司规规定报销电话话费用。房地产建安企企业费用风险险自查与检查查四、重点费用用检查2、职工福利费费风险自查（4）、检查职工工食堂核算问问题及票据问问题案例某企业为方便便员工就餐，，成立职工食食堂，由于公公司员工人数数较少，在征征得企业领导导同意后，职职工食堂也对对附近公司员员工营业，该该部分收入企企业财务未入入账，直接由由职工食堂单单独记账，用用于改善员工工伙食。税务务稽查发现这这一状况后，，要求企业补补缴该部分收收入的营业税税、企业所得得税并进行相相应处罚，请请问是否合理理？案例问：您好好，我在在别人的的咨询问问题中看看到员工工午餐可可以在褔褔利费中中列支，，请问做做凭证时时，需要要附原始始凭证吗吗（我公公司是食食堂，自自己做饭饭买菜，，没有正正式的发发票，只只有买菜菜买米等等的白条条），应应该怎么么做？谢谢谢！房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查四、重点点费用检检查3、佣金风风险自查查案例1、甲企业业将公司司一块土土地转让让给第三三方，转转让完成成后按照照总价款款3%支付给中中间人中中介费150万元；2、乙公司司制定政政策规定定谁能帮帮企业成成功融资资可按照照1%支付佣金金。员工工李先生生有亲戚戚在境外外投资机机构任职职，在李李先生积积极努力力下乙公公司成功功融资3000万元，支支付李先先生佣金金30万元；3、丙公司司拟出售售部分资资产，委委托一家家管理咨咨询公司司寻找买买家，后后支付该该公司20万元佣金金，以现现金形式式支付。。以上三笔笔佣金能能否在所所得税前前扣除？？房地产建建安企业业费用风风险自查查与检查查四、重点点费用检检查4、销售费费用风险险自查“买赠””促销方方式涉税税风险（1）、买房房送阳台台、送面面积、送送车位等等某房地产产企业推推出买一一赠一活活动优惠惠，在规规定时间间内购买买商品房房的客户户可以免免费赠送送独立规规划的车车位一个个。请问问房地产产企业如如何进行行财税处处理？（2）、买房房送电器器某房地产产企业实实施促销销活动，，分为两两个环节节：首先先所有在在规定时时间购买买商品房房的客户户均赠送送价值500元的电电压力力锅一一台；；其次次在这这些客客户中中再进进行抽抽奖，，共有有五名名幸运运客户户可获获得价价值4000元的笔笔记本本电脑脑一台台。请请问房房地产产企业业如何何进行行财税税处理理？个个人是是否需需要缴缴纳个个人所所得税税？房地产产建安安企业业费用用风险险自查查与检检查四、重重点费费用检检查4、销售售费用用风险险自查查“买赠赠”促促销方方式涉涉税风风险（3）、买买房送送装修修（4）、买买房垫垫首付付（5）、老老带新新现金金奖励励某房地地产公公司2012年10月实施施老带带新活活动，，凡介介绍新新客户户的老老客户户均可可取得得2000———5000元的现现金奖奖励。。请问问企业业如何何进行行财税税处理理？房地产产建安安企业业费用用风险险自查查与检检查四、重重点费费用检检查5、常见见管理理费用用风险险自查查——重大节节日前前后的的购物物卡问问题自自查购物卡卡票据据、购购物卡卡财税税处理理——车辆费费用检检查是否在在固定定资产产列支支，费费用是是否合合理——差旅费费用检检查手续是是否完完备，，是否否涉及及个税税——会议费费用检检查证据是是否完完备6、支付付给非非居民民企业业资金金风险险检查查（1）2016年8月，某某外商商投资资企业业向其其两个个境外外股东东（注注册地地位分分别位位于应应属维维京群群岛和和香港港，分分别占占股40%和60%）分红红共计计2000万元人人民币币；（（2）2016年3月，某某企业业外资资股东东（百百慕大大公司司）将将所持持有的的大陆陆公司司30%股权转转让给给大陆陆自然然人陆陆某，，大陆陆公司司注册册资本本1亿元，，转让让价款款5000万元；；（（3）2016年9月，某某房地地产公公司向向香港港某设设计公公司支支付设设计费费共计计500万元；；（（4）2016年5月，某某饮料料生产产企业业向代代言人人的经经纪公公司支支付代代言费费300万元人人民币币。房地产产建安安企业业费用用风险险自查查与检检查房地产产建安安企业业费用用风险险自查查与检检查1、工资资薪金金扣除除2、五险险一金金扣除除3、职工工福利利费问问题4、职工工教育育经费费问题题5、工会会经费费问题题6、商业业保险险费问问题7、劳保保费用用问题题8、借款款费用用问题题9、业务务招待待费问问题10、广告告费和和业务务宣传传费11、差旅旅费问问题12、公益益性捐捐赠问问题13、准备备金与与预提提费用用14