抵押与证券化市场课件讲义

抵押与证券化市场抵押与证券化市场

抵押与证券化市场第一节初级抵押市场第二节抵押证券化市场第三节资产证券化市场第四节中国资产证券化市场ABS、MBS模式的初步探索专题：美国次级债风波始末抵押与证券化市场第一节初级抵押市场第一节初级抵押市场一、基本概念1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易所形成的市场。可以分为一级市场和二级市场。第一节初级抵押市场一、基本概念抵押关系中的当事人：★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷款机构，包括商业银行、寿险公司、养老基金等机构）★抵押关系的债务人---抵押人（借款人）★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵押财产抵押关系中的当事人：★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷根据抵押财产不同，抵押贷款市场分为①不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。②存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请的贷款。③设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同属动产抵押。

根据抵押财产不同，抵押贷款市场分为①不动产抵押：即借款人向④账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵押应收账款称为贴现。⑤人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。④账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款单证作为担保取得的贷款。⑦其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的贷款。这类抵押品一般要交银行保管。

⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款抵押与质押有何不同？

1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质押物移交给质权人。2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分动产；质押仅限于动产。3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生效。4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有权收取孳息。

抵押与质押有何不同？

1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在到期后，质权人无法满足协议时，债权人有权将其拍卖，优先受偿。而在抵押中，抵押权人有处分财产的请求权，不能直接处理，可向法院起诉才能拍卖、变卖或折价。6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务，若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中，由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。

5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在到期后，质权如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查第二，对抵押物进行评估管理第三、抵押贷款的担保第四、抵押贷款的保险包括抵押人的信用风险的保险；抵押物的财产保险等如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查包按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。

按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的按揭贷款中的当事人物业所有权转让方为按揭人受让方为按揭受益人中间人按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的运作。按揭贷款中的当事人物业所有权转让方为按揭人

抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国各家商业银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4，其中住房抵押贷款占90%左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的倒按揭“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。倒按揭“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生活。事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国它的全名是“住房现金转换计划”。67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款我国颁布的《个人住房贷款管理办法》第四章第14条中明文规定：“个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次，执行新的利率规定”。我国目前大多实行的是可变利率的住房抵押贷款。固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款我国颁布的《个人住房贷款管adjustableratemortgage(arm)

可调整利率抵押贷款一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦基金利率）来调整，调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时，借款人较偏好这种计息方式。adjustableratemortgage(arm)固定利率抵押贷款英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及消费者希望锁定低利率的长期交易产品。

固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。固定利率抵押贷款英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选择固定我国的新动向央行在《2004年房地产金融报告》中表示固定利率放贷要适时推出。2005中国房地产金融报告建议实行固定利率贷款。中国光大银行率先向监管部门申请推出固定利率住房抵押贷。中国工行银行已推出固定利率住房抵押贷。我国的新动向央行在《2004年房地产金融报告》中表示固定利率我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元1、等额本息还款法。每月的分期还款额是4818元，20年总还款额是115.71万元，总共需支付利息45.71万元。附：还款明细表我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元

2、等额本金还款法

每月偿还本息金额不固定，本金每月需偿还为2917元，利息随时间的缩短而减小。第一个月还款金额为6772.5元。20年总还款额是108.78万元，总共需支付利息38.78万元。附：还款明细表

2、等额本金还款法

每月偿还本息金额不固定，3、等额递增还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为49元。那么，第一个月的还款额为4198.6元。20年后总还款额是124.18万元，需支付利息54.18万元。3、等额递增还款法4、等额递减还款法假定，累进间隔期为3个月，累进金额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还款额为6447元。20年后总还款额是107.3万元。总共只付利息37.27万元。4、等额递减还款法固定利率抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款定期、定额摊还本金，每期支付的利率也相应地减少。2、固定支付的抵押贷款在贷款出示阶段，每期还款额中大部分为利息支出，随着贷款余额的减少，每期还款余额中的利息支出部分逐渐减少，还本部分逐渐增多此种还款方式，贷款利率越高，贷款本金的清偿速度就越慢。固定利率抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款3、累进支付的抵押贷款适当降低现期的每期还款额，然后根据预先设置的比率逐渐提高。若干年后还可转化为固定支付的抵押贷款。3、累进支付的抵押贷款第二节抵押证券化市场一、概念抵押货款市场二级市场：对初级抵押市场产生的抵押贷款进行买卖的场所。广义上讲是以一级市场的抵押关系为担保而发行抵押贷款债券并投入流通市场的融资行为。这一过程即金融资产证券化的过程。

第二节抵押证券化市场一、概念证券化与资产证券化

证券化（Securilization），一方面是指资金的流动由传统的通过中介机构进行的存贷，改为直接向市场筹资，即以直接融资代替间接融资，这是债务的证券化；另一方面，金融机构以长期性的流动性较差的资产作抵押，在市场上发行债券筹资，从而增加金融资产的流动性，这是债权的证券化，亦称资产证券化。证券化与资产证券化

证券化（Securilization），在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并出售给投资者，从而在资本市场上融通资金的过程。在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提出：“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和

在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款市场上的比重由1981年的15％迅速上升到1985年的50％左右，至1997年，抵押贷款证券市场余额已突破20000亿美元。在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产组合起来并以发行抵押债券来筹资。抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与组合的原有资产相同。这类新工具以其高质量、高收益率、强流动性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广为投资者欢迎。抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权，即相应的抵押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的管理人按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及其还款流2、运作流程：第一，证券发行商从商业银行等信贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款进行适当组合。第二，证券发行商以这些抵押贷款组合担保，以这个集合的抵押贷款的本利收入为基础，发行抵押贷款证券。第三，证券发行商按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。2、运作流程：担保抵押贷款债券

CollateralisedDebtObligation

将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。担保抵押贷款债券

CollateralisedDebtO

与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。种类的多样化吸引了不同投资偏好的投资者。具体内容见专题与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券剥离抵押支持证券

指把现金流的利息与本金分开，同时发行两种利率不同的债券。

纯本金债券、纯利息债券。投资者根据市场利率预期选择不同的债券。剥离抵押支持证券指把现金流的利息与本第三节资产证券化市场

一、基本概念资产证券化是将缺乏流动性但可预测未来现金流的资产组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离和信用升级，在资本市场上发行资产支持证券的结构性融资。

对投资者来说，资产池未来产生的现金流即是收益，而原始权益人则通过资产证券转移资产，获得了现金。

第三节资产证券化市场一、基本概念资产证券化：以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般投资者，从而实现筹措资金的过程

资产证券化：以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低成本筹措资金；第二，解决资产与负债期限结构的匹配问题、消除短存长贷；第三，提供多期限、多组合的投资工具；第四，有效地规避风险，将资产风险分配给不同偏好的投资者，防止系统风险。

证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低成本目前常见的种类汽车贷款担保资产证券信用卡担保资产证券住宅产权担保资产证券商业不动产担保资产证券目前常见的种类汽车贷款担保资产证券内部信用提高1、超额抵押2、担保3、直接追索权4、储备金账户5、优先/次级划分内部信用提高1、超额抵押外部信用提高1、担保2、现金抵押账户3、利率掉期外部信用提高1、担保证券化金融产品资产支撑证券（asset-backedsecuritization，简称ABS），基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)，基础资产是住房抵押贷款ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4）贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等等证券化金融产品资产支撑证券（asset-backedsecABS与MBSABS：信贷资产证券化MBS：房贷资产证券化产品MBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房贷类两种产品，即MBS和ABS。ABS与MBSABS：信贷资产证券化第四节中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况

1、现实需求其一：从1997年到2003年，房贷的增长迅速，如果房地产行业出现问题，银行将面临巨大的风险。

第四节中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况

其二：我国银行业开始走向国际，资本充足率必须满足巴塞尔协议的最低要求。目前，我国银行的信贷规模每年都以20%到30%的速度增长，资本充足率会越来越低。当资本充足率低于8%时，银行将不能对外贷款。其二：我国银行业开始走向国际，资本充足如何解决这一矛盾呢？国外的经验主要是通过资产证券化的方式来解决这一矛盾。首批试点的是国家开发银行信贷资产支持证券(ABS)和建设银行的住房抵押贷款证券化(MBS)。

如何解决这一矛盾呢？专题：资产证券化及其产品

——以美国次级债为例一、资产证券化的理论基础二、美国次级债产品专题：资产证券化及其产品

——以美国次级债抵押与证券化市场课件讲义一、资产证券化(asset-backedsecuritization，ABS)的理论基础

定义：资产证券化是指将缺乏流动性，但能够在未来产生可预见的、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。SpecialPurposeVehicle

一、资产证券化(asset-backedsecuritizSPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资．是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。

SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离资产证券化中发行的证券有2类：一般来说，债券和受益权证。如果SPV的法律形式是公司（SPC），一般会发行债券信托类的SPV（SPT）则发行受益权证。

资产证券化中发行的证券有2类：一般来说，债券和受益权证。资产证券化的运营机制

真实销售与破产隔离标的资产是流动性较差的贷款或者其它不动产，通过证券化方式运作，使其变为流动性较强的证券，在资本市场上出售。

那么，在这个信用创造的过程中，其主要的核心特征是达到资产的真实销售和风险隔离与破产隔离。

资产证券化的运营机制

真实销售与破产隔离标的资产是流动性较差运营机制

特殊目的实体（SPV）:真实出售真实出售：证券化资产从法律权属上来说与发起人已没有关系，已转让给SPV。这样，发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产。运营机制

特殊目的实体（SPV）:真实出售真实出售：证券化资

运营机制

特殊目的实体（SPV）:破产隔离若SPV为特设公司，则SPV以证券化资产为限发行证券取得资金，除证券化资产外，几乎没有什么财产；若SPV为信托经营机构，须通过信托法，使证券化交易本身形成的信托财产，与信托经营机构的自有财产及其他信托的财产相独立。不管外在形式是什么，SPV必须是独立的法律实体，具有法人人格，与发起人实现破产隔离.

运营机制

特殊目的实体（SPV）:破产隔离若SPV为特设公破产隔离：双向隔离正向隔离：发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产。反向隔离：1、SPV实现形式：债券出现偿付危机时，只能是SPV破产，而不能追及到发起人。2、信托方式：信托受益权出现偿付危机时，只限于信托财产本身，而不能追及到发起人。破产隔离：双向隔离正向隔离：二、美国次级债产品次级按揭贷款从2001年起，美联储实行低利率政策，较低的利率水平吸引那些无法获得普通贷款的低收入群体或信用等级不高的购房者大量通过次级房屋贷款购买住房。其次，美国房屋价格强劲上升，房价上涨预期增强了购房者借款买房的动机。

二、美国次级债产品次级按揭贷款美国联邦储备理事会(FED)历次调整联邦基金利率美国为了使经济从互联网泡沫破灭和“9.11”事件的双重打击下复苏，美联储从2001年1月3日开始，把联邦基金基准利率从6.5%连续下调13次，到2003年6月25日调至历史低点1%，并在低位保持了一年整。

美国联邦储备理事会(FED)美元利率走势美元利率走势美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率次级按揭贷款美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷款市场(PrimeMarket)，“ALT-A”贷款市场，和次级贷款市场(SubprimeMarket)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级按揭贷款美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷次级按揭贷款次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。次级按揭贷款次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，次级按揭贷款次贷全称为次级按揭贷款，其基本特点有二：第一，借款人以低收入家庭为主，信用品质极低，月供收入比和首付比都远远超标；第二，实行浮动利率，在借款的头几年，贷款利息低，但是，通常在两年后要进行利率重置，即按照市场基准利率大幅度提高贷款利率和月供。

次级按揭贷款次贷全称为次级按揭贷款，其基本特点有二：次级按揭贷款美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即

：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

次级按揭贷款美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相次级按揭贷款新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款(InterestOnlyLoan)，3年可调整利率贷款(ARM，AdjustableRateMortgage)，5年可调整利率贷款，与7年可调整利率贷款,选择性可调整利率贷款(OptionARMs)等。这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。次级按揭贷款新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款(Inte次贷出问题是必然的因为它不出问题取决于两个条件：第一，低收入家庭的收入能够快速增长，以至于能够在利率重置的时候还得起突然大幅度增加的月供；次贷出问题是必然的因为它不出问题取决于两个条件：次贷出问题是必然的第二，即使第一个条件达不到，如果房价能够持续大幅度上升，也可以使借款人进行所谓的“再融资”次贷出问题是必然的第二，即使第一个条件达不到，如果房价能够持按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)

按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)，基础资产是住房抵押贷款早在1970年代，美国的银行业就已经开始相互买卖房地产按揭贷款的债权。1970年由美国吉利美(GinnieMae)首创世界第一个按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecu按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)美国吉利美(GinnieMae)将条件非常接近的许多按揭债务集成在一起打包，然后制成标准的凭证，再将这些有按揭债务作为抵押的凭证卖给投资人，债务利息收入与债务风险也同时“传递”(Pass-throughs)给投资人。后来，联邦国民住房抵押贷款协会(FannieMae，房利美)也开始发行标准化的MBS债券。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecuMBSandCDOCollateralisedDebtObligation，

担保债务权证

MBSandCDOCollateralisedDebtstep1step1step2step2Rating（评级）Rating（评级）step3step3step4step4step5step5step6step6债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)

资产证券化家族中重要的组成部分。CDO通常指的是市场流通债券的再证券化。“CDO”卖得很好。原因在于，市场上的利息大部分都比较低，可是由于CDO是通过“次贷”形成的，利息很高，不仅比普通借贷的利息高，而且回收也比普通借贷好。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)

其贷款利率比一般抵押贷款高2％至3％，以弥补贷款方所承担的更大违约风险比如，人们到银行存钱可能只能拿到3％到5%的利息，可如果从银行贷款却要付给银行6％到8％的利息，对于那些信用不好或者是从银行借钱借得太多的人，恐怕就要付给银行8％到10％的利息。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)把这些Sub—Prime的借款业务捆绑起来，不就有8％到10％的利息可以回收吗？这当然是个非常吸引人的投资。人都希望自己的投资有比较高的回报，且都容易产生一个错觉，即认为大银行销售的产品一定都有银行作为背景，应该可以放心。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt次贷出问题是必然的然而，恰恰是在2006年底、2007年初，这两个条件出现了变化。一方面，低收入家庭的收入没有显著增长，甚至在以制造业为主的州，因失业率上升而导致收入水平发生了下降；另一方面，持续上升了六年的房价出现了拐点。（当时间走到了2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来）次贷出问题是必然的然而，恰恰是在2006年底、2007年初，次贷雪崩的原由美联储在2004年6月至2006年6月期间连续17次上调联邦基金利率（从1％提高到5.25%），以及美国住宅房地产市场从2006年起开始下滑，造成浮动利率次级抵押贷款的违约率大幅上升。基础资产（UnderlyingAsset）的违约风险骤然上升，导致以基础资产为支持的MBS和CDO的信用评级显著下降，从而给实施盯市定价（MarktoMarket）策略的国际金融机构造成巨大的账面损失。次贷雪崩的原由美联储在2004年6月至2006年6月期间连续美元利率走势美元利率走势问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？可以看到，次贷的发放主要是在2001年后。在2002年到2005年间，次贷的规模由2000亿美元增加到6000亿美元；而从2005年到2007年间，其规模进一步膨胀了1倍，达到了1.1万亿美元左右，占到美国全部按揭贷款存量的近13％。

问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？可以看到问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？对于次贷规模的快速膨胀，其原因来自多方面，例如全球的流动性过剩、CPI资产价格的持续上升美联储多年的低利率政策等等，问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？对于次贷纽约商品交易所石油价格走势(截止到2008年3月4日)纽约商品交易所石油价格走势(截止到2008年3月4日)问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？但是，刺激次贷膨胀的最重要因素恐怕还是在于金融创新的新领域、结构金融所引发的负面效应——美国银行业的道德风险。叠楼梯效应问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？但是，刺问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？对于次贷的低信用品质及其潜在的威胁，美国银行业之所以存在过分乐观的情绪，根本原因还是在于发放贷款的银行可以通过证券化将贷款卖掉，从而将风险转嫁给金融市场的投资者。由于这种转嫁关系的存在，美国银行业可以在基本不承担信用风险的同时，获得较高的收益，从而进一步刺激了银行的贷款冲动。并且，鉴于风险是由别人承担的，发放贷款的银行也就无须在乎借款人是否能够还得起钱了。

问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？对于次贷问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？高风险的次贷之所以能够在市场被轻易证券化，其原因就在于20世纪末新兴的结构金融产品——MBS和CDO。问题的关键在于，为什么在美国会出现如此大规模的次贷？由于优先档、中间档和股权档证券承担的风险依次递增，其收益也是如此。在理想的情况下，即没有风险发生时，股权档的收益会非常可观，通常能够达到50％100％，而中间档和优先档的收益则相对较低。银行的股东、债权人的风险与收益对比由于优先档、中间档和股权档证券承担的风险依次递增，其收益也是次级债危机的第一原因:人性的贪婪次贷危机正是对建立在贪婪基础上的美国金融体系的惩罚。富人的钱赚足了，又开始打量那些穷人。明知他们还不起贷款也向他们放贷。对这些不属于“优质债”的“次级债”，银行当然不愿意持有，故此又将贷款打包、证券化，又转手卖出。这样一系列金融工具和衍生品应运而生，“无本金贷款”（InterestOnly）、债务抵押债券(CDO)、信用违约交换(CDS)等等名目繁多的金融创新，把真实的住房需求已经篡改的面目全非了。次级债危机的第一原因:人性的贪婪次贷危机正是对建立在贪婪基础次级债危机的第一原因:人性的贪婪次级债证券化的初始阶段的成功带来了财富和权力，使华尔街的精英们感觉无所不能。一切都成了一环接一环的扭曲真实的数字担保游戏。次级债危机的第一原因:人性的贪婪次级债证券化的初始阶段的成功由此可见，正如营销学中所灌输的客户分层销售技术一样，在CDO中，通过这样一种按照风险进行分层的过程之后，高风险的次贷就能够很容易地找到买家了。例如，风险偏好强的对冲基金会购买股权档证券，相对保守的养老基金、保险公司、银行可能会购买中间档和优先档证券。

由此可见，正如营销学中所灌输的客户分层销售技术一样，在CDO既然次贷已经通过CDO卖给了国际金融市场中的各类投资者，一个自然的现象就是，美国人一不还钱，那些购买次贷以及与次贷相关的信用衍生品的金融机构就将遭受损失。尤其是那些购买股权档证券的对冲基金（例如贝尔斯登），更是会首先爆发危机。

既然次贷已经通过CDO卖给了国际金融市场中的各类投资者，一个至于直接发放按揭贷款的美国银行业，尽管也正在受到影响，但是，如果与上个世纪80年代爆发的美国储贷协会（吸收短期存款、发放中长期贷款、尤其是住房贷款的银行类金融机构）危机相比，其前景要乐观许多。道理很简单，在上个世纪80年代，美国银行业直接持有的按揭贷款占到全部按揭贷款总量的60％左右，而现在，通过各种证券化手段，美国银行业只持有全部按揭贷款的30％左右。换言之，大部分贷款已经通过证券化手段卖给了全世界的投资者。

至于直接发放按揭贷款的美国银行业，尽管也正在受到影响，但是，次级债的间接损失者美国“次贷危机”的始作俑者花旗银行在事情的最初阶段获得了巨大利益，但最后受打击最大的也是它。目前，花旗银行已经宣布的营业损失超过100亿美元，至于最终的损失能达到多少现在还是个未知数。次级债的间接损失者美国“次贷危机”的始作俑者花旗银行在事情的次级债的间接损失者但是，对于投资者来讲受到的损失更大，仅2007年半年中由于“次贷危机”的冲击，花旗银行的市值遭遇了超过1000亿美元的损失。当初很多买花旗银行股票的人都认为它是世界上最大的银行之一，营运又一直非常好，不仅是百年老店，而且是可靠的投资对象。其中99％的买花旗银行股票的人都认为这是一次风险很小的投资行为。可是，这些人做梦也没有想到，这样一个他们认为最稳定的投资行为最后变成了一个风险极大的投机行为，在短短几个月内，他们的投资就损失了40％以上。次级债的间接损失者但是，对于投资者来讲受到的损失更大，仅20次债风险传递2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。因为房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，先是普通民众无法偿还贷款，然后房屋贷款公司倒闭，对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，然后股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多……最终，美国次贷危机爆发。

次债风险传递2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从次债风险传递图次债风险传递图抵押与证券化市场抵押与证券化市场

抵押与证券化市场第一节初级抵押市场第二节抵押证券化市场第三节资产证券化市场第四节中国资产证券化市场ABS、MBS模式的初步探索专题：美国次级债风波始末抵押与证券化市场第一节初级抵押市场第一节初级抵押市场一、基本概念1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易所形成的市场。可以分为一级市场和二级市场。第一节初级抵押市场一、基本概念抵押关系中的当事人：★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷款机构，包括商业银行、寿险公司、养老基金等机构）★抵押关系的债务人---抵押人（借款人）★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵押财产抵押关系中的当事人：★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷根据抵押财产不同，抵押贷款市场分为①不动产抵押：即借款人向贷款人提供不动产作抵押取得贷款。不动产是不能移动或移动后会引起性质的改变的财产，通常是指土地、房屋及其附着物。②存货抵押：又称商品抵押，工商企业以其掌握的商品、原材料、在产品和产成品作抵押，向金融机构申请的贷款。③设备抵押：是以机器设备、车辆和船舶等作为担保向金融机构取得的定期贷款。设备抵押与存货抵押同属动产抵押。

根据抵押财产不同，抵押贷款市场分为①不动产抵押：即借款人向④账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵押应收账款称为贴现。⑤人寿保险单抵押：是在人寿保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限度，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。④账款抵押：是企业把应收账款作为担保以取得的短期贷款，也把抵⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款单证作为担保取得的贷款。⑦其它抵押贷款：高档家具等耐用消费品及珠宝、玉器、首饰等作抵押品申请的贷款。这类抵押品一般要交银行保管。

⑥证券抵押：是以各种有价证券，如期票、汇票、股票、债券、存款抵押与质押有何不同？

1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质押物移交给质权人。2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分动产；质押仅限于动产。3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生效。4、孳息处理不同：质押中，质权人有权收取质押物所产生的孳息；在抵押中，抵押人仍有权收取孳息。

抵押与质押有何不同？

1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在到期后，质权人无法满足协议时，债权人有权将其拍卖，优先受偿。而在抵押中，抵押权人有处分财产的请求权，不能直接处理，可向法院起诉才能拍卖、变卖或折价。6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务，若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中，由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。

5、对质物的最终处置程序不同：在质押中，债务人在到期后，质权如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查第二，对抵押物进行评估管理第三、抵押贷款的担保第四、抵押贷款的保险包括抵押人的信用风险的保险；抵押物的财产保险等如何防范抵押贷款关系的风险第一、对借款人进行严格的资信调查包按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。

按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的按揭贷款中的当事人物业所有权转让方为按揭人受让方为按揭受益人中间人按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人，以便实现钱、物、权分离状态下的运作。按揭贷款中的当事人物业所有权转让方为按揭人

抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的住房信贷方式。在美国各家商业银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4，其中住房抵押贷款占90%左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最大的住宅金融市场。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的倒按揭“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。倒按揭“倒按揭”是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他还是把自己的房子抵押给了银行，每月定期从银行借款数百美元，用来旅行，购物，享受生活。事实上，“以房养老”在美国老年人中并不少见，这种方式在国际上被称为“倒按揭”，在美国它的全名是“住房现金转换计划”。67岁的安德鲁是美国的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款我国颁布的《个人住房贷款管理办法》第四章第14条中明文规定：“个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次，执行新的利率规定”。我国目前大多实行的是可变利率的住房抵押贷款。固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款我国颁布的《个人住房贷款管adjustableratemortgage(arm)

可调整利率抵押贷款一种定期调整借贷利率的抵押贷款。这类贷款的利率每隔一段期间会依据某个基准利率（如联邦基金利率）来调整，调整期间则固定，如每半年、每一年、每二年、每三年调整一次，当预期市场利率长期走低时，借款人较偏好这种计息方式。adjustableratemortgage(arm)固定利率抵押贷款英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及消费者希望锁定低利率的长期交易产品。

固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。固定利率抵押贷款英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选择固定我国的新动向央行在《2004年房地产金融报告》中表示固定利率放贷要适时推出。2005中国房地产金融报告建议实行固定利率贷款。中国光大银行率先向监管部门申请推出固定利率住房抵押贷。中国工行银行已推出固定利率住房抵押贷。我国的新动向央行在《2004年房地产金融报告》中表示固定利率我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元1、等额本息还款法。每月的分期还款额是4818元，20年总还款额是115.71万元，总共需支付利息45.71万元。附：还款明细表我国个人房贷还款方式案例：20年期限贷款70万元

2、等额本金还款法

每月偿还本息金额不固定，本金每月需偿还为2917元，利息随时间的缩短而减小。第一个月还款金额为6772.5元。20年总还款额是108.78万元，总共需支付利息38.78万元。附：还款明细表

2、等额本金还款法

每月偿还本息金额不固定，3、等额递增还款法

假定，累进间隔期为3个月，累进金额为49元。那么，第一个月的还款额为4198.6元。20年后总还款额是124.18万元，需支付利息54.18万元。3、等额递增还款法4、等额递减还款法假定，累进间隔期为3个月，累进金额为-50.4元。那么，杨先生第一个月还款额为6447元。20年后总还款额是107.3万元。总共只付利息37.27万元。4、等额递减还款法固定利率抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款定期、定额摊还本金，每期支付的利率也相应地减少。2、固定支付的抵押贷款在贷款出示阶段，每期还款额中大部分为利息支出，随着贷款余额的减少，每期还款余额中的利息支出部分逐渐减少，还本部分逐渐增多此种还款方式，贷款利率越高，贷款本金的清偿速度就越慢。固定利率抵押贷款的具体还款方式1、固定还本的抵押贷款3、累进支付的抵押贷款适当降低现期的每期还款额，然后根据预先设置的比率逐渐提高。若干年后还可转化为固定支付的抵押贷款。3、累进支付的抵押贷款第二节抵押证券化市场一、概念抵押货款市场二级市场：对初级抵押市场产生的抵押贷款进行买卖的场所。广义上讲是以一级市场的抵押关系为担保而发行抵押贷款债券并投入流通市场的融资行为。这一过程即金融资产证券化的过程。

第二节抵押证券化市场一、概念证券化与资产证券化

证券化（Securilization），一方面是指资金的流动由传统的通过中介机构进行的存贷，改为直接向市场筹资，即以直接融资代替间接融资，这是债务的证券化；另一方面，金融机构以长期性的流动性较差的资产作抵押，在市场上发行债券筹资，从而增加金融资产的流动性，这是债权的证券化，亦称资产证券化。证券化与资产证券化

证券化（Securilization），在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并出售给投资者，从而在资本市场上融通资金的过程。在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提出：“不动产证券化将是未来金融发展的重点。”1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和

在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款市场上的比重由1981年的15％迅速上升到1985年的50％左右，至1997年，抵押贷款证券市场余额已突破20000亿美元。在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产组合起来并以发行抵押债券来筹资。抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与组合的原有资产相同。这类新工具以其高质量、高收益率、强流动性和“量体裁衣”的面额与到期日等特点广为投资者欢迎。抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权，即相应的抵押贷款组合归投资者所有。抵押贷款的管理人按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。转手抵押贷款证券1、含义：代表着对一个抵押贷款组合及其还款流2、运作流程：第一，证券发行商从商业银行等信贷机构购买抵押贷款，将各种抵押贷款进行适当组合。第二，证券发行商以这些抵押贷款组合担保，以这个集合的抵押贷款的本利收入为基础，发行抵押贷款证券。第三，证券发行商按期收取借款人偿还的利息和本金，在合理扣除费用后，将剩余部分“转手”给投资人。2、运作流程：担保抵押贷款债券

CollateralisedDebtObligation

将抵押贷款作为抵押的再发行且利率固定但期限不同的组合债券，它是抵押债券的主要形式。发行人根据集中的银行债权抵押合同，按到期日的长短分类组合，形成不同期限且具有固定利率的债券，在资本市场上向投资者发行。抵押担保债券到期还本付息。担保抵押贷款债券

CollateralisedDebtO

与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同,担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。种类的多样化吸引了不同投资偏好的投资者。具体内容见专题与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券剥离抵押支持证券

指把现金流的利息与本金分开，同时发行两种利率不同的债券。

纯本金债券、纯利息债券。投资者根据市场利率预期选择不同的债券。剥离抵押支持证券指把现金流的利息与本第三节资产证券化市场

一、基本概念资产证券化是将缺乏流动性但可预测未来现金流的资产组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离和信用升级，在资本市场上发行资产支持证券的结构性融资。

对投资者来说，资产池未来产生的现金流即是收益，而原始权益人则通过资产证券转移资产，获得了现金。

第三节资产证券化市场一、基本概念资产证券化：以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般投资者，从而实现筹措资金的过程

资产证券化：以金融资产为担保，设计、发行证券，公开销售给一般证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低成本筹措资金；第二，解决资产与负债期限结构的匹配问题、消除短存长贷；第三，提供多期限、多组合的投资工具；第四，有效地规避风险，将资产风险分配给不同偏好的投资者，防止系统风险。

证券资产化市场的作用第一，提供新的融资方式和融资渠道、低成本目前常见的种类汽车贷款担保资产证券信用卡担保资产证券住宅产权担保资产证券商业不动产担保资产证券目前常见的种类汽车贷款担保资产证券内部信用提高1、超额抵押2、担保3、直接追索权4、储备金账户5、优先/次级划分内部信用提高1、超额抵押外部信用提高1、担保2、现金抵押账户3、利率掉期外部信用提高1、担保证券化金融产品资产支撑证券（asset-backedsecuritization，简称ABS），基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)，基础资产是住房抵押贷款ABS的种类：（1）汽车消费贷款、学生贷款证券化；（2）商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；（3）信用卡应收款证券化；（4）贸易应收款证券化；（4）设备租赁费证券化；（5）基础设施收费证券化；（6）门票收入证券化；（7）俱乐部会费收入证券化，等等证券化金融产品资产支撑证券（asset-backedsecABS与MBSABS：信贷资产证券化MBS：房贷资产证券化产品MBS是ABS的一个特例，两者都属于信贷资产证券化产品。由于MBS有较大的市场，因此就将信贷资产证券化细分为房贷类和非房贷类两种产品，即MBS和ABS。ABS与MBSABS：信贷资产证券化第四节中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况

1、现实需求其一：从1997年到2003年，房贷的增长迅速，如果房地产行业出现问题，银行将面临巨大的风险。

第四节中国资产证券化市场的发展情况一、基本情况

其二：我国银行业开始走向国际，资本充足率必须满足巴塞尔协议的最低要求。目前，我国银行的信贷规模每年都以20%到30%的速度增长，资本充足率会越来越低。当资本充足率低于8%时，银行将不能对外贷款。其二：我国银行业开始走向国际，资本充足如何解决这一矛盾呢？国外的经验主要是通过资产证券化的方式来解决这一矛盾。首批试点的是国家开发银行信贷资产支持证券(ABS)和建设银行的住房抵押贷款证券化(MBS)。

如何解决这一矛盾呢？专题：资产证券化及其产品

——以美国次级债为例一、资产证券化的理论基础二、美国次级债产品专题：资产证券化及其产品

——以美国次级债抵押与证券化市场课件讲义一、资产证券化(asset-backedsecuritization，ABS)的理论基础

定义：资产证券化是指将缺乏流动性，但能够在未来产生可预见的、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。SpecialPurposeVehicle

一、资产证券化(asset-backedsecuritizSPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资．是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。

SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离资产证券化中发行的证券有2类：一般来说，债券和受益权证。如果SPV的法律形式是公司（SPC），一般会发行债券信托类的SPV（SPT）则发行受益权证。

资产证券化中发行的证券有2类：一般来说，债券和受益权证。资产证券化的运营机制

真实销售与破产隔离标的资产是流动性较差的贷款或者其它不动产，通过证券化方式运作，使其变为流动性较强的证券，在资本市场上出售。

那么，在这个信用创造的过程中，其主要的核心特征是达到资产的真实销售和风险隔离与破产隔离。

资产证券化的运营机制

真实销售与破产隔离标的资产是流动性较差运营机制

特殊目的实体（SPV）:真实出售真实出售：证券化资产从法律权属上来说与发起人已没有关系，已转让给SPV。这样，发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产。运营机制

特殊目的实体（SPV）:真实出售真实出售：证券化资

运营机制

特殊目的实体（SPV）:破产隔离若SPV为特设公司，则SPV以证券化资产为限发行证券取得资金，除证券化资产外，几乎没有什么财产；若SPV为信托经营机构，须通过信托法，使证券化交易本身形成的信托财产，与信托经营机构的自有财产及其他信托的财产相独立。不管外在形式是什么，SPV必须是独立的法律实体，具有法人人格，与发起人实现破产隔离.

运营机制

特殊目的实体（SPV）:破产隔离若SPV为特设公破产隔离：双向隔离正向隔离：发起人及发起人的债权人，依法不能追及证券化资产。反向隔离：1、SPV实现形式：债券出现偿付危机时，只能是SPV破产，而不能追及到发起人。2、信托方式：信托受益权出现偿付危机时，只限于信托财产本身，而不能追及到发起人。破产隔离：双向隔离正向隔离：二、美国次级债产品次级按揭贷款从2001年起，美联储实行低利率政策，较低的利率水平吸引那些无法获得普通贷款的低收入群体或信用等级不高的购房者大量通过次级房屋贷款购买住房。其次，美国房屋价格强劲上升，房价上涨预期增强了购房者借款买房的动机。

二、美国次级债产品次级按揭贷款美国联邦储备理事会(FED)历次调整联邦基金利率美国为了使经济从互联网泡沫破灭和“9.11”事件的双重打击下复苏，美联储从2001年1月3日开始，把联邦基金基准利率从6.5%连续下调13次，到2003年6月25日调至历史低点1%，并在低位保持了一年整。

美国联邦储备理事会(FED)美元利率走势美元利率走势美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率美国联邦储备理事会(FED)

历次调整联邦基金利率次级按揭贷款美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷款市场(PrimeMarket)，“ALT-A”贷款市场，和次级贷款市场(SubprimeMarket)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级按揭贷款美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷次级按揭贷款次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。次级按揭贷款次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，次级按揭贷款次贷全称为次级按揭贷款，其基本特点有二：第一，借款人以低收入家庭为主，信用品质极低，月供收入比和首付比都远远超标；第二，实行浮动利率，在借款的头几年，贷款利息低，但是，通常在两年后要进行利率重置，即按照市场基准利率大幅度提高贷款利率和月供。

次级按揭贷款次贷全称为次级按揭贷款，其基本特点有二：次级按揭贷款美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即

：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

次级按揭贷款美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相次级按揭贷款新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款(InterestOnlyLoan)，3年可调整利率贷款(ARM，AdjustableRateMortgage)，5年可调整利率贷款，与7年可调整利率贷款,选择性可调整利率贷款(OptionARMs)等。这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。次级按揭贷款新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款(Inte次贷出问题是必然的因为它不出问题取决于两个条件：第一，低收入家庭的收入能够快速增长，以至于能够在利率重置的时候还得起突然大幅度增加的月供；次贷出问题是必然的因为它不出问题取决于两个条件：次贷出问题是必然的第二，即使第一个条件达不到，如果房价能够持续大幅度上升，也可以使借款人进行所谓的“再融资”次贷出问题是必然的第二，即使第一个条件达不到，如果房价能够持按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)

按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)，基础资产是住房抵押贷款早在1970年代，美国的银行业就已经开始相互买卖房地产按揭贷款的债权。1970年由美国吉利美(GinnieMae)首创世界第一个按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecu按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecurities)美国吉利美(GinnieMae)将条件非常接近的许多按揭债务集成在一起打包，然后制成标准的凭证，再将这些有按揭债务作为抵押的凭证卖给投资人，债务利息收入与债务风险也同时“传递”(Pass-throughs)给投资人。后来，联邦国民住房抵押贷款协会(FannieMae，房利美)也开始发行标准化的MBS债券。按揭抵押债券MBS(MortgageBackedSecuMBSandCDOCollateralisedDebtObligation，

担保债务权证

MBSandCDOCollateralisedDebtstep1step1step2step2Rating（评级）Rating（评级）step3step3step4step4step5step5step6step6债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)

资产证券化家族中重要的组成部分。CDO通常指的是市场流通债券的再证券化。“CDO”卖得很好。原因在于，市场上的利息大部分都比较低，可是由于CDO是通过“次贷”形成的，利息很高，不仅比普通借贷的利息高，而且回收也比普通借贷好。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)

其贷款利率比一般抵押贷款高2％至3％，以弥补贷款方所承担的更大违约风险比如，人们到银行存钱可能只能拿到3％到5%的利息，可如果从银行贷款却要付给银行6％到8％的利息，对于那些信用不好或者是从银行借钱借得太多的人，恐怕就要付给银行8％到10％的利息。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebtObligations)把这些Sub—Prime的借款业务捆绑起来，不就有8％到10％的利息可以回收吗？这当然是个非常吸引人的投资。人都希望自己的投资有比较高的回报，且都容易产生一个错觉，即认为大银行销售的产品一定都有银行作为背景，应该可以放心。债务抵押凭证CDO(CollateralizedDebt次贷出问题是必然的然而，恰恰是在2006年底、2007年初，这两个条件出现了变化。一方面，低收入家庭的收入没有显著增长，甚至在以制造业为主的州，因失业率上升而导致收入水平发生了下降；另一方面，持续上升了六年的房价出现了拐点。（当时间走到了2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来）次贷出问题是必然的然而，恰恰是在2006年底、2007年初，次贷雪崩的原由美联储在2004年6月至2006年6月期间连续17次上调联邦基金利率（从1％提高到5.25%），以及美国住宅房地产市场从2006年起