某地区运河路项目管理及市场管理知识分析定位课件

宿迁市运河路项目市场定位报告2007年12月宿迁市运河路项目市场定位报告2007年12月1国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界银行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%项目背景分析中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：G2“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”——国务院总理温家宝《政府工作报告》“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫价格调控结构调控项目背景分析政府在08年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要3项目背景市场分析小结：结论：刚性需求、供需矛盾，08年一级市场（土地市场）放量增大，市场供应继续增加，市场竞争升级。08年将面临政策收紧的市场风险。项目背景市场分析小结：结论：4报告总体思路第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分微观市场分析第四部分项目分析第一篇项目定位分析报告总体思路第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分51、宏观市场分析1.1宿迁城市概况1.2宿迁人口情况1.3宿迁经济情况1.4宿迁人民生活水平1.5宿迁城市规划情况1、宏观市场分析1.1宿迁城市概况1.2宿迁61.1宿迁城市概况宿迁市一、宿迁地理位置宿迁位于淮海经济圈中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是亚欧大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。1.1宿迁城市概况宿迁市一、宿迁地理位置71.1宿迁城市概况二、宿迁行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。1.1宿迁城市概况二、宿迁行政区划宿迁现81.1宿迁城市概况三、宿迁交通情况公路——京沪高速公路、宁宿徐高速公路、盐宿徐高速公路。

铁路——新长铁路、规划中的淮宿铁路。航空——距观音国际机场60公里、距白塔埠机场100公里、距南京禄口国际机场260公里。航运——京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。

1.1宿迁城市概况三、宿迁交通情况公路——京沪高速公91.1宿迁城市概况四、宿迁城市建设情况宿迁市区被两条河流分割为三个区域，从东到西依次为宿豫区、老城区和宿城区。宿迁整体的城市定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。宿城区老城区宿豫区1.1宿迁城市概况四、宿迁城市建设情况宿101.1宿迁城市概况1、宿豫区宿豫区曾经是宿迁的一个县，去年行政区划调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。1.1宿迁城市概况1、宿豫区宿豫区曾经是111.1宿迁城市概况2、老城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位为宿迁未来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质的高层、小高层楼盘。1.1宿迁城市概况2、老城区老城区作为宿121.1宿迁城市概况3、宿城区宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区。该东南部的宿迁经济开发区作为宿迁目前重点发展的区域，集中了一批颇具规模和实力的工业企业以及高品质多层公寓社区。1.1宿迁城市概况3、宿城区宿城区是宿迁13一、宿迁的人口变化及人口组成统计表1：宿迁人口情况统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）508.9510.84513517.26521.39524.54526.15农业人口（万人）387.39370.3365.81381.34323.07321.91314.1非农人口（万人）121.51140.54147.19135.92198.32202.63212.051.2宿迁人口情况一、宿迁的人口变化及人口组成统计表1：宿迁人口情况统计141.2宿迁人口情况宿迁人口增长分析图1.2宿迁人口情况宿迁人口增长分析图151.2宿迁人口情况截止2006年末，宿迁总人口达到526万人，宿迁市区目前还没有形成人口积聚效应但是宿迁市区总人口只有33万人其中非农业人口212万人。1.2宿迁人口情况截止2006年末，宿迁16表2：宿迁城市化率统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化率23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.3%二、宿迁城市化进程1.2宿迁人口情况表2：宿迁城市化率统计171.2宿迁人口情况宿迁城市化率变化分析图1.2宿迁人口情况宿迁城市化率变化分析图181.2宿迁人口情况

宿迁的城市化水平在江苏还处于比较低的位置，城镇非农业人口所占的比重较低。这主要是由于宿迁刚刚由县级市升级为地级市，处在城市化进程初期。但宿迁从2000年至2006年城市化率增长了将近17个百分点，速度十分迅猛。龙行观点：1.2宿迁人口情况龙行观点：19三、人口组成的横向比较表3：江苏各城市的人口组成横向对比统计地区南京无锡泰州徐州淮安宿迁总人口（万人）607457.8510934.73532.77526.15城市人口（万人）524.6329.4140.4320.76169.39212.05城市化率86%72%27.5%34.3%31.8%40.3%1.2宿迁人口情况三、人口组成的横向比较表3：江苏各城市的人口组成横向对比统计201.2宿迁人口情况江苏各城市横向对比分析图1.2宿迁人口情况江苏各城市横向对比分析图211.2宿迁人口情况

从以上各城市的对比来看，宿迁的城市化率虽然不能和南京无锡等大城市相比，但优于淮安、泰州等苏北城市。从宿迁城市化率近年的增长趋势来看，2004年宿迁的城市化进程有了一个跨越式的发展，结合宿迁政府近来大力发展工业的战略来看，我们预计宿迁农业人口劳动力将会持续转化，但形成有购买力的住房群体还需要很长的一段时间。龙行观点：1.2宿迁人口情况龙行观点：221.3宿迁经济情况一、宿迁经济概况宿迁经济基础比较薄弱，工业经济规模较小。经济实力——宿迁各项经济指标均位居江苏末位。起步晚，底子薄；宿迁的经济腾飞还有待时日。产业结构逐步形成以机械、电子、棉纺织等第二产业为主的支柱产业。——宿迁目前的第一产业仍占总产值的20%以上。招商引资宿迁近几年在对苏南、浙江招商方面成绩显著。——曾被评为2005年“浙商最佳投资城市”。1.3宿迁经济情况一、宿迁经济概况宿迁经济基础比较薄23

年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总值（亿元）200.65223.16247.03278.19335.59375.9420GDP增幅（%）10.8%11.2%10.7%12.61%20.63%14.6%11.7%1、宿迁国民生产总值(GDP)统计及分析表4：宿迁GDP增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》

1.3宿迁经济情况宿迁GDP增长分析图年份2000年2001年2002年2003年2024

1.3宿迁经济情况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP（元）3979437748265400646272008155人均GDP增幅（%）10.8%10%10.3%11.9%11.4%11.4%13.3%2、宿迁人均GDP统计及分析表5：宿迁GDP增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》

宿迁人均GDP增长分析图1.3宿迁经济情况年份2000年200125

宿迁升级为地级市以后，宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均15%的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。但宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量较小，因此经济增长的绝对值不高。1.3宿迁经济情况龙行观点：1.3宿迁经济情况龙行观点：26

3、宿迁经济在省内的位置排名城市GDP增长率人均GDP1苏州482015.5%794072无锡336015%569493南京277415.1%429674南通175815.4%229975常州156015.1%446996徐州143014.3%158127盐城117414.3%147118扬州110115%242519镇江102515%2170010泰州100315%3955211淮安65214.3%1433212连云港52715.1%1336913宿迁42014.6%81551.3宿迁经济情况表6：宿迁GDP增长分析表3、宿迁经济在省内的位置排名城市GDP增长率人均27

宿迁经济实力在江苏位列末尾。由于宿迁缺乏国家级大项目，我们可以预计未来几年宿迁的GDP仍然会保持稳定的增长，但不太会出现跨越式增长。1.3宿迁经济情况龙行观点：1.3宿迁经济情况龙行观点：28

1.3宿迁经济情况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资额（亿元）84.2195.24113.2142.06201.19270.3346固定资产投资增幅（%）20.2%13.1%18.9%25.5%41.6%34.4%28%二、宿迁固定资产投资情况及分析宿迁固定资产投资分析图表7：宿迁固定资产投资增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》

1.3宿迁经济情况年份2000年200129

从以上数据来看,宿迁的固定资产投资总量较小,但增长速度较快。2006年固定资产仍然保持高速增长，呈现如下特点：1、工业投资增势强劲，经济发展后劲增强；2、基础设施建设投资有所下降；3、非国有单位投资比重上升，成为投资的主要力量。1.3宿迁经济情况龙行观点：1.3宿迁经济情况龙行观点：30固定资产投资总额与省内兄弟城市比较1.3宿迁经济情况表8：江苏各城市固定资产投资比较分析表地区南京无锡泰州徐州淮安宿迁投资额（亿元）1613.551474.94510752.99353.74346增长幅度15%13.8%27.5%25.2%31.8%28%通过各城市的固定资产投资横向对比可以看出，宿迁的固定资产投资绝对量还是非常小的，位列江苏省末尾。这说明按照宿迁现在的固定资产投资对宿迁的经济拉动能力是有限的。固定资产投资总额与省内兄弟城市比较1.3宿迁经济情况31表9：基础建设投资增长统计表地区2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年基建投资额（亿元）36.8231.5135.9836.6951.1963.4376.7增幅15.4%-14.4%14.2%2%39.5%23.9%20.9%占固定资产投资比例43.7%33.1%31.2%25.8%25.4%23.5%22.2%三、宿迁基础建设投资情况及分析1.3宿迁经济情况基建投资增长图表9：基础建设投资增长统计表地区2000年2001年200232

目前宿迁的基础设施建设相对经济发展是比较超前的。随着近年来政府投资向基础设施领域的倾斜,地区间投资硬环境的差距正在缩小,而投资软环境的完善,也直接提升了宿迁投资环境的竞争力。1.3宿迁经济情况龙行观点：1.3宿迁经济情况龙行观点：331、宿迁人均收入分析1.4宿迁人民生活水平宿迁在岗职工平均工资分析图宿迁城镇人均可支配收入分析图1、宿迁人均收入分析1.4宿迁人民生活水平宿迁在岗职工34表10：各城市人均可支配收入比较分析表地区南京无锡泰州徐州淮安宿迁城镇人均收入（元）17537.2181891268212837104478176增幅18.1%13.6%14.8%17.5%16.7%13.4%2、宿迁人均收入与省内其他城市比较各城市人均收入比较分析图1.4宿迁人民生活水平表10：各城市人均可支配收入比较分析表地区南京无锡泰州徐州淮35

目前宿迁的收入水平比较低，低于全国（11759元）的平均收入水平。只有江苏平均收入水平（14084.3元）的58%。增速方面，宿迁的收入平均增长速度（9.5%）低于其经济增长速度(13.2%)。龙行观点：1.4宿迁人民生活水平龙行观点：1.4宿迁人民生活水平36表11：各城市恩格尔系数比较分析表年份\地区南京无锡连云港徐州淮安江苏宿迁2003年40.4%38.3%43.7%41.3%44.2%42.2%47.7%2004年35.4%37.9%43.8%38.4%44.1%39.9%48.2%2005年36.1%36.9%39%39.4%40.9%38.2%47.6%2006年33.9%34.4%41.2%38%40.4%37.8%44.8%3、宿迁恩格尔系数统计及分析1.4宿迁人民生活水平各城市恩格尔系数比较分析表表11：各城市恩格尔系数比较分析表年份\地区南京无锡连云港徐37

国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准并结合我国特殊情况，恩格尔系数在50%以上为贫困，40-50%为温饱，35-40%为小康，30-35%为富裕，低于30%为最富裕。

可以看出,宿迁人民的城乡生活水平和省内其他城市有一定的差距，距离小康水平有很长的路要走。龙行观点：1.4宿迁人民生活水平龙行观点：1.4宿迁人民生活水平38表12：城乡居民储蓄余额比较分析表4、宿迁城乡居民储蓄存款余额统计及分析1.4宿迁人民生活水平地区2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年存款余额（亿元）61.172.387.2105.3129.2140.3166.5存款余额平稳增长,表明宿迁的购买力没有提前消耗表12：城乡居民储蓄余额比较分析表4、宿迁城乡居民储蓄存款余392006年宿迁城镇居民人均住房面积为37.26平方米，超过全省人均住房面积(30.15平方米)的平均水平。位列全省第一位。可见宿迁的人均住房水平处在比较高的水平。5、宿迁城市居民人均居住水平分析1.4宿迁人民生活水平2006年宿迁城镇居民人均住房面积为37.26平方40一、城市总体定位1.5宿迁城市规划情况1、城市总体定位具有历史底蕴、文化内涵，集湖光秀色、运河景观、黄河新姿、人文景色、建筑品位于一体的森林式、环保型、园林化、（生命链）生态特色湖滨城市。城市建设目标：城市建设定位关键词：历史文化、生态环保一、城市总体定位1.5宿迁城市规划情况1、城市总体定位411.5宿迁城市规划情况2、城市布局“一环、两带、三区、四片、多园”一环两带三区四片多园指沿城市规划区外围建设一条城市生态防护林带。指大运河风光带和古运河风光带。指骆马湖旅游度假区、嶂山森林公园保护区和六塘河生态保护区。指市府新区、宿豫新区、老城区和宿城新区绿化。建设120个以上的城市街头绿地、休闲广场。1.5宿迁城市规划情况2、城市布局“一环、两带、三区、421.5宿迁城市规划情况3、宿迁总体战略发展目标“西进北扩、南拓东延、引湖纳山”。城市发展规划：城市人口规划：市区人口2006年2010年2020年33万人50万人80万人1.5宿迁城市规划情况3、宿迁总体战略发展目标“西进北431.5宿迁城市规划情况1.5宿迁城市规划情况441.5宿迁城市规划情况1.5宿迁城市规划情况45宏观市场总结：1、宿迁经济薄弱的主要原因为缺乏支柱工业拉动2、宿迁仍是农业为主的城市，工业化进程处于初始阶段3、宿迁房地产投资过旺，供大于求，市场存在隐患4、人民生活水平处在相对较低的层面上宿迁经济的腾飞需要5-10年的时间。5、缺少大型工业支撑，人口导入量不足宏观市场总结：1、宿迁经济薄弱的主要原因为缺乏支柱工业拉动462、中观市场分析2.1宿迁房地产市场发展概况2.2一级市场（土地市场）分析2.3二级市场（商品房市场）分析2.4三级市场（二手房市场）分析2.5宿迁房地产市场发展前景预测2、中观市场分析2.1宿迁房地产市场发展概况2.247宿迁市房地产发展起始与2002年底，市区房价从700~800元/平方米一路上涨到现今的2600元/平方米左右。5年左右的时间房价上涨了1800~1900元/平方米。由于基数低，涨幅仍较为有限，与苏北地区其他城市相比仍有一定的差距。1、房地产市场处于起步阶段，商品房销售价格不高2.1宿迁房地产市场发展概况1、宿迁房地产市场发展现状与特征：宿迁市房地产发展起始与2002年底，市区房价从7048目前市场在售楼盘中多层项目仍战局主流产品的位置，且规模属于中等或中等以下规模为主，鲜见小高层、高层及别墅等项目。同时楼盘综合品质不高，小区缺乏应有的各项配套设施。2、市场在售楼盘多以中小型多层项目为主，综合品质不高2.1宿迁房地产市场发展概况目前市场在售楼盘中多层项目仍战局主流产品的位置，且49根据我们对宿迁在售楼盘的市场调查发现，多数楼盘售楼处较为冷清，多数楼盘年平均去化量在300套左右。这与宿迁城市化进程的缓慢及居民购买力的有限有着直接的关系。3、居民购买力有限，购房热情不高，多数楼盘去化周期长2.1宿迁房地产市场发展概况根据我们对宿迁在售楼盘的市场调查发现，多数楼盘售楼50随着宿迁市政府加大对市区未开发地块的推进力度，要求开发商在开发期限内完成对项目的开发，使开发商加快了开发建设的步伐，前几年未及时开发的住宅项目集中在近阶段上市，使目前宿迁整个房地产市场呈现了供大于求的状态，且将在一定周期内保持。4、市场整体呈现供大于求2.1宿迁房地产市场发展概况随着宿迁市政府加大对市区未开发地块的推进力度，要求51现阶段，宿迁市购房者青睐于多层项目，而高层由于得房率底、物业费高，当地人目前对高层产品还存在一定的抗性。5、当地市场对高层存在一定的抗性2.1宿迁房地产市场发展概况现阶段，宿迁市购房者青睐于多层项目，而高层由于得房522.1宿迁房地产市场发展概况2、宿迁房地产投资情况：年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资开发额（亿元）2.774.4771323.331.449.7增幅59.5%61.4%56.6%86.6%78.5%34.8%58%表13：宿迁房地产投资增长表：房地产投资增长图2.1宿迁房地产市场发展概况2、宿迁房地产投资情况：年532.1宿迁房地产市场发展概况房地产投资占固定资产比重与其他城市房地产投资比较2.1宿迁房地产市场发展概况房地产投资占固定资产比重与54

从统计数据来看,今年宿迁房地产投资快速增长。增幅自2000年来保持在62%以上，从政府的土地供应来看，我们预计2008年增长幅度仍然会很大。房地产投资占固定资产比重逐年上升，表明宿迁房地产市场开始启动，从各城市的横向比较来看，宿迁的房地产投资增长速度最快。结合宿迁的房地产增幅远超固定资产和国民经济增幅，我们可以判断：龙行观点：2006年以来的房地产投资增长过快了！2.1宿迁房地产市场发展概况龙行观点：2006年以来的房地产投资增长过快了！552.2一级市场（土地市场）分析根据宿迁市国土资源局统计，2001年8月至2007年下半年，宿迁市以招标、挂牌、拍卖形式出让的房地产开发经营用地共计面积为11040亩。宿迁土地市场交易情况：年份2006年2007年本年推出地块数量（幅）4750本年成交土地（亩）35862487本年土地成交价款（万元均成交土地价格（万/亩）39.638.7表14：宿迁近两年土地出让统计：2.2一级市场（土地市场）分析根据宿迁562.2一级市场（土地市场）分析平均地价维持在40万/亩相当低的层面上，高额的房地产投资回报、宽松的定价空间不利于良性竞争市场的形成。未来几年，宿迁将持续有大量的土地进行开发，商品房供应量仍将继续放大。2.2一级市场（土地市场）分析平均地价572.3二级市场（商品房市场）分析2003年2004年2005年2006年施工面积（万平方米）111.8104146200竣工面积（万平方米）47.6776127140销售面积（万平方米）56.0357.2567.0165.4供求比0.85：11.32：11.9：12.14：1表15：宿迁商品房供求分析表：市场供求关系失衡，供求比继续拉大2.3二级市场（商品房市场）分析2003年2004年2582.3二级市场（商品房市场）分析商品房销售价格持续走高宿迁商品房均价增长图：近两年商品房价格涨幅很大，众多市民对房价持乐观态度。2.3二级市场（商品房市场）分析商品房销售价格持续走高592.3二级市场（商品房市场）分析小高层、高层商品房销售遭遇瓶颈宿迁目前在售项目大都以多层住宅为主，但新批项目小高层和高层纷纷出现。老城区新项目几乎都是小高层和高层，市府新区也已经出现相当数量的小高层和高层住宅。

小高层和高层住宅的价格高、得房率低、物业费用高，目前大部分市民尚不能接受。从目前在售项目来看，大多市民倾向于选择多层住宅。2.3二级市场（商品房市场）分析小高层、高层商品房销售602.4三级市场（二手房市场）分析在一手房市场处于初级发展阶段的宿迁，二手房市场尚为形成。从我们实地调查的情况看，宿迁二手房中介门店很少，零星的房屋买卖也基本在当地的房屋交易中心展开。宿迁二手房市场处于萌芽阶段2.4三级市场（二手房市场）分析在一612.5宿迁房地产市场前景预测随着城市行政区划调整、基础设施建设的完善，当地开发商手中大量闲置土地在政府和资金双重压力下纷纷进入开发，我们预计宿迁房地产市场在未来几年会持续红火。1）今后几年房地产市场会持续红火2.5宿迁房地产市场前景预测随着城市622.5宿迁房地产市场前景预测从统计数据和实际情况来看，宿迁房地产市场未来基本供求情况不容乐观，红火的市场背后各开发商同样面临激烈的竞争。而由于当地开发商普遍实力较弱，今后面临行业内重新洗牌的可能性很大。2）供大于求市场压力继续增大2.5宿迁房地产市场前景预测从统计数632.5宿迁房地产市场前景预测目前宿迁的住宅产品供应主要以多层为主，且大多数楼盘仍然只停留在户型、建筑结构功能和建筑外立面创新阶段、整体居住品质较低。但从我们考察的尚为开盘的楼盘规划来看，面对市场竞争后宿迁未来的住宅品质会有所提升。3）未来宿迁楼盘的品质将有所提升2.5宿迁房地产市场前景预测目前宿迁642.5宿迁房地产市场前景预测我们判断目前宿迁房地产业的发展模式是低起点跳跃式发展，在尚未有规模性产业支持的情况下，大规模的开发会为该市房地产业持续发展埋下隐患。4）未来宿迁房地产市场发展有潜在隐患2.5宿迁房地产市场前景预测我们判断653、微观市场分析3.1宿迁在售楼盘总体分析3.2重点竞争楼盘分析3.3竞争楼盘供求分析3.4竞争楼盘产品类型分析3.5竞争楼盘价格分析3.6竞争楼盘户型面积分析3.7竞争楼盘客源分析3.8微观市场总结3、微观市场分析3.1宿迁在售楼盘总体分析3.2663.1宿迁在售楼盘总体分析四大板块划分市府新区与老城区中间隔着黄河古道，距离中心商业区3公里以内。由于规划科学、环境优美，交通、配套设施逐步完善，高档小区、大型生活社区的相继出现，该板块将是未来市民购房的热点区域。一、市府新区

3.1宿迁在售楼盘总体分析四大板块划分673.1宿迁在售楼盘总体分析俪景豪庭新园小区华泰御家园水景豪庭阳光花园云峰帝景仁恒公寓富康花园西湖上城百米香榭项王小区金陵名府国泰广场国大名苑城宇大厦富强大厦天星花园大上海阳光府邸大华商城欧洲花园希望城金色水岸通城山庄富豪现代城隆园别墅绿城庭园富豪御景城青华花苑学府雅苑月亮城银河花园新宿中花园康庭茗苑中豪国际星城区域楼盘：38个区域均价：2300元/平方米3.1宿迁在售楼盘总体分析俪景豪庭新园小区华泰御家园水683.1宿迁在售楼盘总体分析占地面积：33万平方米总建面积：80万平方米容积率：2.4物业类型：高层销售价格：2950元/平方米区域明星楼盘：中泰国际星城

作为宿迁第一规模大盘，本项目价格上也遥遥领先与周边楼盘，从实际成交价格来看，与报价相差甚远，平均成交价格低于2700元/平方米。说明宿迁人对价格的敏感度要高于对产品品质的追求度。3.1宿迁在售楼盘总体分析占地面积：33万平方米区域明693.1宿迁在售楼盘总体分析目前河东板块的项目主要集中在运河边上，或距离通往老城区的主干道200米以内。政府加大对运河风光带的建设，该板块距离市中心仅一条运河之隔，随着交通等配套设施的逐步完善，大型社区、不高的房价，将吸引部分市民的购房眼球。二、河东区（宿豫区）3.1宿迁在售楼盘总体分析目前河东板块703.1宿迁在售楼盘总体分析上海浦东国际花园豫景山庄中通·名仕嘉园东城阳光名都锦华名园金外滩宿迁小香港商贸城九龙花园名河雅居珠江花园江山国际花园东区第一街东方花园豫苑别墅万豪新城都市晨光天一苑桃李苑惠隆花园黄山佳苑文昌花园区域楼盘：26个区域均价：1700元/平方米3.1宿迁在售楼盘总体分析上海浦东国际花园豫景山庄中通713.1宿迁在售楼盘总体分析占地面积：17.5万平方米总建面积：25万平方米总户数：1600多户开盘日期：2005年6月物业类型：多层、小高层房型面积：85—140平方米销售价格：1900元/平方米销售户数：1000户左右区域明星楼盘：新城·江山国际花园

开盘两年半去化1000户，平均月销售30多套，在宿迁属于销售比较好的楼盘。3.1宿迁在售楼盘总体分析占地面积：17.5万平方米区723.1宿迁在售楼盘总体分析由于开发区距离市中心在6公里路程外，目前交通不是很方便，生活配套设施匮乏，该板块形成气候尚需时日。但是由于该板块是政府重点发展区域，基础建设投入大，规划合理，房价较低，无疑是中低收入家庭解决住房问题的首选。

三、开发区3.1宿迁在售楼盘总体分析由于开发区733.1宿迁在售楼盘总体分析区域楼盘：10个区域均价：1500元/平方米新上海大世界香格里拉花园雅蓝国际花园御庭世纪东方明珠御景苑明珠公寓双河庭院腾辉·翠屏南园宿迁淮海建材装饰城嘉丽·欧洲城3.1宿迁在售楼盘总体分析区域楼盘：10个区域均价：1743.1宿迁在售楼盘总体分析作为传统的商业中心，交通、学校、医院等配套设施齐全，老城区仍是市民的购房首选区域。目前约28个在建、在售项目。随着运河风光带的建设，沿运河路项目扎堆。新建项目以小高层和高层为主，均价在2600元/平方米左右。

目前政府对老城改造速度放慢，拆迁力度减弱，老城区的房地产开发将放缓，该区域在开发项目之间的竞争以及与其它板块争夺客源将是该区域面临的主要挑战。老城区3.1宿迁在售楼盘总体分析作为传统的商753.1宿迁在售楼盘总体分析区域楼盘：28个区域均价：2600元/平方米颐景华庭金谷花园聚富园上城丽景盛世康城锦绣怡园金鼎名座亚方花园时代广场浩诚源国际购物中心西院·世家枫情水岸江山城市广场凤凰城东城水岸苏豪国际铂金公寓绿洲豪庭兴鸿名城金港花园滨江国际花园香榭里·明珠项里御景怡景名苑恒佳花园3.1宿迁在售楼盘总体分析区域楼盘：28个区域均价：2763.2竞争楼盘分析颐景华庭金谷花园聚富园上城丽景盛世康城锦绣怡园金鼎名座亚方花园时代广场浩诚源国际购物中心西院·世家枫情水岸江山城市广场凤凰城东城水岸苏豪国际铂金公寓绿洲豪庭兴鸿名城金港花园滨江国际花园香榭里·明珠项里御景怡景名苑恒佳花园运河片中心片城北片城南片老城区片区划分3.2竞争楼盘分析颐景华庭金谷花园聚富园上城丽景盛世康77重点竞争楼盘分析根据对老城区板块的划分后，本项目处于运河片板块内，楼盘间外部资源相似，因此我们作为重点分析产品来考量。3.2竞争楼盘分析重点竞争楼盘分析根据对老城区板块的划分后，本项目处781、东城水岸开发商宿迁鸿意地产发展有限公司占地面积11万平方米总建面积14万平方米（三期4万平方米）总户数980户（三期336户）绿化率38.5%物业费0.3元/平方米/月开盘日期2003年8月，三期06年4月销售套数890套，三期剩90套房型面积84~139㎡主力面积129㎡主力客源政府公务员、拆迁户、其他平均单价2600元/平方米主力总价30万项目现场3.2竞争楼盘分析项目开发早，有一定的市场先入优势，项目总体平庸。1、东城水岸开发商宿迁鸿意地产发展有限公司占地面积1792、江山城市广场开发商南京江山集团占地面积4.5万平方米总建面积11.3万平方米总户数438户产品类型小高层\高层物业费0.5元/平方米/月开盘日期二期07年10月销售套数142户房型面积90~220㎡主力面积110㎡、133㎡主力客源公务员、私营小老板平均单价2800元/平方米主力总价30万、35万项目现场3.2竞争楼盘分析高层抗性产品+大面积+高定价,是造成项目滞销的主要原因2、江山城市广场开发商南京江山集团占地面积4.5万803、滨江国际花园开发商江苏润石房地产开发有限公司占地面积7万平方米总建面积11万平方米总户数740户绿化率40%产品类型多层、小高层、联排、叠加开盘日期2007年12月28日销售套数30套房型面积多层50~140㎡、别墅180~260㎡主力面积120㎡主力客源公务员、外地投资客、其他平均单价2400~2800元/平方米均价2600元/平方米项目现场3.2竞争楼盘分析从建筑风格上切入，“地中海风情”在平庸的市场中获得了不错的效果。3、滨江国际花园开发商江苏润石房地产开发有限公司占地814、香榭里·明珠开发商宿迁宏基房地产开发有限公司占地面积5万平方米总建面积8万平方米总户数600户产品类型多层、小高层物业费0.2元/平方米/月开盘日期2005年12月销售套数280套房型面积90~140㎡主力面积110㎡主力客源周边居民、拆迁户、公务员平均单价2200~2600元/平方米均价2400元/平方米项目现场3.2竞争楼盘分析不专业的定位、不专业的销售=不太满意的销售成绩。4、香榭里·明珠开发商宿迁宏基房地产开发有限公司占地825、名都·枫情水岸开发商宿迁万泰房地产有限公司占地面积1.36万平方米总建面积2万平方米总户数90户产品类型多层、商铺物业费0.3元/平方米/月开盘日期2006年8月销售套数85套房型面积96~128㎡主力面积118㎡主力客源周边居民、拆迁户平均单价1800~2480元/平方米均价2300元/平方米3.2竞争楼盘分析项目规模较小，无特色，卖点不强。5、名都·枫情水岸开发商宿迁万泰房地产有限公司占地面836、颐景华庭开发商江苏佳德置业有限公司占地面积3.3万㎡总建面积6.9万㎡（住宅5万㎡）总户数444户产品类型高层、商业物业费0.6元/平方米/月开盘日期2006年5月销售套数300套房型面积98~210㎡主力面积110㎡主力客源公务员、私营老板平均单价2500~3000元/平方米均价2700元/平方米项目现场3.2竞争楼盘分析搬用绿城前进的建筑立面，但产品类型和立面风格在当地略显超前。6、颐景华庭开发商江苏佳德置业有限公司占地面积3.3847、铂金城市公寓开发商江苏金柏年物业管理有限公司

占地面积8690㎡总建面积98000㎡总户数700户产品类型公寓物业费0.78元/平方米/月开盘日期2007年10月销售套数142套房型面积50~130㎡主力面积60㎡主力客源私营老板、外地投资客平均单价2600~3500元/平方米均价3000元/平方米3.2竞争楼盘分析项目现场3000元的均价代表了宿迁房价的最高水平。中心地段、小面积投资产品，宿迁目前热销楼盘。7、铂金城市公寓开发商江苏金柏年物业管理有限公司占85销售市场不温不火，楼盘月平均销售19套3.3竞争楼盘供求分析供应量（户）销售量（户）剩余套数（户）销售时间（月）月均销售套数东城水岸980890905217江山城市广场438142296403.6滨江国际花园74030710130香榭里·明珠6002803202411.7明珠·枫情水岸90855146.7颐景华庭4443001441915.8铂金城市公寓700142558347总计399218692123/表16：竞争对手供求分析表：销售市场不温不火，楼盘月平均销售19套3.3竞争楼盘供86多层、小高层同质化竞争花园洋房存在空白市场3.4竞争楼盘产品类型分析多层小高层别墅公寓花园洋房东城水岸√√江山城市广场√滨江国际花园√√√√香榭里·明珠√√明珠·枫情水岸√颐景华庭√铂金城市公寓√表17：竞争对手物业类型分析表：多层、小高层同质化竞争3.4竞争楼盘产品类型分析多层小87区域楼盘均价在2300~3000元/平方米3.5竞争楼盘价格分析价格（元/平方米）东城水岸2600江山城市广场2800滨江国际花园2600香榭里·明珠2400明珠·枫情水岸2300颐景华庭2700铂金城市公寓3000表18：竞争对手价格分析表：区域楼盘均价在2300~3000元/平方米3.5竞争楼882房80~100平方米市场供少求旺市场需求未得到释放。3.6竞争楼盘户型面积分析表19：竞争对手价格分析表：所含楼盘户型面积所占比例销售率东城水岸江山城市广场滨江国际花园香榭里·明珠明珠·枫情水岸颐景华庭铂金城市公寓1房1厅80以下25%40%2房2厅80~10010%90%3房2厅100~13060%60%4房2厅130以上5%20%2房80~100平方米市场供少求旺3.6竞争楼盘户型面89公务员、私营老板、拆迁户和外地投资客构成了宿迁主力购房客源。3.7竞争楼盘客源分析表20：竞争对手客源分析表：客源东城水岸政府公务员、拆迁户、其他江山城市广场公务员、私营小老板滨江国际花园公务员、外地投资客、其他香榭里·明珠周边居民、拆迁户、公务员明珠·枫情水岸周边居民、拆迁户颐景华庭公务员、私营老板铂金城市公寓私营老板、外地投资客公务员、私营老板、拆迁户和外地投资客构成了宿迁主力购房客源。903.8微观市场总结：1、宿迁房地产市场处于第一轮发展期，市场成熟度不够，经过跳跃式发展，市场供求失衡。2、市区在售楼盘超过100家，客源分流情况严重。3、市场平均价格远低于苏北其他城市，但受供求关系影响，上涨势头明显放缓。4、户型设计没有考虑市场需求，缺少经济型精致户型。5、市场出现同质化竞争，寻求差异化楼盘效果明显。3.8微观市场总结：1、宿迁房地产市场处于第一轮914、项目分析4.1项目地块地图4.2项目地块周边照片4.3项目四至情况4.4项目地块简要分析4.5项目SWOT分析4、项目分析4.1项目地块地图4.2项目924.1、项目地块地图N项目地块幸

福路运河路京杭大运河宿豫区市府东路黄运西路黄运中路商业中心古黄河4.1、项目地块地图N项目幸运京杭大运河宿豫区市934.2、项目地块周边照片现场照片目前现场仍未完成拆迁。项目不具备快速开发的条件.4.2、项目地块周边照片现目前现场仍未完成拆迁。944.2、项目地块周边照片东北侧东侧东南侧南侧西侧北侧4.2、项目地块周边照片东北侧东侧东南侧南侧西侧北侧954.3、项目四至情况项目四至情况运河路及东城水岸马陵小区河道及马陵小区西院世家东南北西4.3、项目四至情况项目四至情况运河路及东城水岸马陵小区964.4、项目地块简要分析1、项目地处宿迁老城区东侧，距离商业中心不到1000米。2、目前周边配套设施相对完善。3、目前周边小区数量较多，有西院世家、东城水岸、江山城市广场、滨江国际花园等多个在售项目。4、周边已形成成熟的居住氛围，区域成熟度较高。4.4、项目地块简要分析974.5、项目SWOT分析优势地块为净地、平整四面临路项目地块被水系分割，景观较好南临顾山公园，生态居住环境优临近主干道，交通便利劣势紧邻水系，施工交通会有些不便四周有几块地均为规划待建项目，居住氛围还没形成机会该区域规划为新镇区核心地段，升值潜力大顾山处于产业转型阶段，大量企业入驻将带来巨大的升值空间本项目是集酒店、商业、会展与一体的相对较大型项目，为镇政府重点招商项目威胁新镇区还处于规划阶段，配套需逐步完善地块周边有一个在售，一个待建项目未来还是有一定竞争4.5、项目SWOT分析优势地块为净地、985、项目定位分析5.1定位的目标5.2产品定位5.3客源定位5.4建筑风格定位5、项目定位分析5.1定位的目标5.2产品995.1、项目定位目标经与开发商初步沟通，开发商的目标明确为：理性利润最大化住宅项目，平均售价在3000元/平方米左右，且规避风险实现目标龙行地产的理解：定价多少取决于我们对市场的判断,在“可控的市场风险范围内”争取利润最大化。5.1、项目定位目标经与开发商初步沟通，开发商的目标明确为1005.1、目标下的问题在目前的市场形势下，3000元的销售均价如何实现？Q1:答案：3000元/平方米代表了宿迁最高水平的销售价格，目前只有市中心的“铂金公寓”达到这个水平。其他如“中豪国际星城”通过大手笔规划和大资金的推广，也接近3000元水平，但实际操作中遇到市场市场对价格的抗性很强烈，最后不得已通过降低成交价格至2700元/平方米才得以实现销售目标。5.1、目标下的问题在目前的市场形势下，3000元的销售均1015.1、目标下的问题在价格领先竞争楼盘的条件下如何确保销售速度？Q2:答案：我们必须做到产品上的适度领先，本项目规模小，没有低开高走的空间，推盘策略上只有高开高走的一步到位。如何做到控制风险、价值前置十分关键。5.1、目标下的问题在价格领先竞争楼盘的条件下如何确保销售1025.2、产品定位项目产品定位遵循法则：利润最大化法则风险最小化法则快速回笼资金法则企业品牌营造法则1234根据开发商目标排序：5.2、产品定位项目产品定位遵循法则：1234根据开发商目1035.2、产品定位通过前面市场分析：区域（运河片）市场均价2300~2600元/平方米区域产品类型多层、小高层同质化竞争，价格提升有相当大的难度5.2、产品定位通过前面市场分析：区域（运河片）市场均价21045.2、产品定位解决方案：产品升级，增加附加价值5.2、产品定位解决方案：产品升级，增加附加价值1055.2、产品定位升级为什么样的产品？多层、小高层同质化竞争花园洋房存在空白市场多层小高层别墅公寓花园洋房东城水岸√√江山城市广场√滨江国际花园√√√√香榭里·明珠√√明珠·枫情水岸√颐景华庭√铂金城市公寓√5.2、产品定位升级为什么样的产品？多层、小高层同质化竞争1065.2、产品定位定位花园洋房的支撑点通过塑造赋予项目区别于他的特质通过产品升级拉高单价回避与对手直接竞争创造市场唯一性5.2、产品定位定位花园洋房的支撑点通过塑造赋予通过产品升1075.2、产品定位市场定位本案提供给宿迁追求生活品质的换房一族，功能最全、环境最优美、性价比最好的庭院式生活5.2、产品定位市场定位本案提供给宿迁追求生活品质的换房一1085.3、客源定位主力客户群政府单位公务员、银行职员、教师等事业单位职工私营业主及个体老板补充客户群外来投资客拆迁赔偿的居民乡镇居民目标消费者分析5.3、客源定位主力客户群目标消费者分析1095.3、客源定位——多数为二次置业，总价承受力较高，需要舒适度较高的居所——追求提升生活品质，最好在附加值方面有所突破——对房子的使用功能已有朴素理解，购买楼盘已不单单满足居住需求，也是身份象征——享受型的实用主义客户心态分析5.3、客源定位——多数为二次置业，总价承受力较高，需要舒1105.3、客源定位产品舒适度要有提升，产品附加值方面有所突破是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。是绝大多数目标群的自我认同和相互认同。它是一个社交名片，告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你过的怎样的一种生活。消费者期待的定位5.3、客源定位产品舒适度要有提升，产品附加值方面有所突破1115.4、建筑风格建议建议一：建筑形态的风格：欧式建筑、英伦风尚

立面颜色的选择，有助于对项目形象的改变，高贵，凝重的颜色，显示出的不单单是颜色上的感觉，更多的是对项目档次的提升

5.4、建筑风格建议建议一：建筑形态的风格：欧式建筑、英伦1125.4、建筑风格建议天际线的变化，顶式房屋坡度与线条的变化，错落有至，高低有序，达到同一蓝天下，不同视角，不同景致的效果

5.4、建筑风格建议天际线的变化，顶式房屋1135.4、建筑风格建议建议二：建筑形态的风格：西班牙风情建筑西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。5.4、建筑风格建议建议二：建筑形态的风格：西班牙风情建筑1145.4、建筑风格建议由于西班牙独特的地理位置，日照充沛，西班牙人喜欢在午后的庭院里喝茶、聊天、休憩、沐浴阳光，因此庭院之于西班牙建筑来说其功能有如其他欧洲建筑中的livingroom（客厅），是西班牙民宅建筑中不可分割的一部份。5.4、建筑风格建议由于西班牙独特的地理位置115

1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。

2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。

3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。

4、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。

5、通往光明的道路是平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。

6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。

7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。

8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。

9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。

10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。

11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。

12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。

13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。

14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。

15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。

16、失败的定义：什么都要做，什么都在做，却从未做完过，也未做好过。

17、当我微笑着说我很好的时候，你应该对我说，安好就好。

18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。

19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。

20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。

21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。

22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。

23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。

24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。

25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。

26、没有热忱，世间便无进步。

27、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。

28、青春如此华美，却在烟火在散场。

29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。

30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。

31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。

32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。

33、只要有信心，人永远不会挫败。

34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。

35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。

36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。

37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。

38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶的事情上。

39、我很平凡，但骨子里的我却很勇敢。

40、眼中闪烁的泪光，也将化作永不妥协的坚强。

41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。

42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。

43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。

44、每天告诉自己一次：我真的很不错。

45、人生最大的挑战没过于战胜自己！

46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。

47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。

48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。

49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。

50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值得爱的人。

51、不要拿过去的记忆，来折磨现在的自己。

52、汗水是成功的润滑剂。

53、人必须有自信，这是成功的秘密。

54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。

55、只有一条路不能选择――那就是放弃。

56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己

57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。

58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。

59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。

60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。

61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。

62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。

63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻叫你勇敢。

64、做最好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。

65、每件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。

66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。

67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。

68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。

69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。

70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。

71、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。

72、人生应该树立目标，否则你的精力会白白浪费。

73、山涧的泉水经过一路曲折，才唱出一支美妙的歌。

74、时间告诉我，无理取闹的年龄过了，该懂事了。

75、命运是不存在的，它不过是失败者拿来逃避现实的借口。

76、人总是在失去了才知道珍惜！

77、要铭记在心：每天都是一年中最美好的日子。

78、生活远没有咖啡那么苦涩，关键是喝它的人怎么品味！每个人都喜欢和向往随心所欲的生活，殊不知随心所欲根本不是生活。

79、别拿自己的无知说成是别人的愚昧！

80、天空的高度是鸟儿飞出来的，水无论有多深是鱼儿游出来的。

81、思想如钻子，必须集中在一点钻下去才有力量。

82、如果我坚持什么，就是用大炮也不能打倒我。

83、我们要以今天为坐标，畅想未来几年后的自己。

84、日出时，努力使每一天都开心而有意义，不为别人，为自己。

85、有梦就去追，没死就别停。

86、今天不为学习买单，未来就为贫穷买单。

87、因为一无所有这才是拼下去的理由。

88、只要我还有梦，就会看到彩虹!

89、你既认准这条路，又何必在意要走多久。

90、尽管社会是这样的现实和残酷，但我们还是必须往下走。

91、能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。

92、你能够先知先觉地领导产业，后知后觉地苦苦追赶，或不知不觉地被淘汰。

93、强烈的信仰会赢取坚强的人，然后又使他们更坚强。

94、人生，不可能一帆风顺，有得就有失，有爱就有恨，有快乐就会有苦恼，有生就有死，生活就是这样。

95、好习惯的养成，在于不受坏习惯的诱惑。

96、凡过于把幸运之事归功于自我的聪明和智谋的人多半是结局很不幸的。

97、如果我们一直告诫自己要开心过每一天，就是说我们并不开心。

98、天气影响身体，身体决定思想，思想左右心情。

99、不论你在什么时候结束，重要的是结束之后就不要悔恨。

100、只要还有明天，今天就永远是起跑线。1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。116宿迁市运河路项目市场定位报告2007年12月宿迁市运河路项目市场定位报告2007年12月117国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界银行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%项目背景分析中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：G118“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”——国务院总理温家宝《政府工作报告》“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫价格调控结构调控项目背景分析政府在08年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要119项目背景市场分析小结：结论：刚性需求、供需矛盾，08年一级市场（土地市场）放量增大，市场供应继续增加，市场竞争升级。08年将面临政策收紧的市场风险。项目背景市场分析小结：结论：120报告总体思路第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分微观市场分析第四部分项目分析第一篇项目定位分析报告总体思路第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分1211、宏观市场分析1.1宿迁城市概况1.2宿迁人口情况1.3宿迁经济情况1.4宿迁人民生活水平1.5宿迁城市规划情况1、宏观市场分析1.1宿迁城市概况1.2宿迁1221.1宿迁城市概况宿迁市一、宿迁地理位置宿迁位于淮海经济圈中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是亚欧大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。1.1宿迁城市概况宿迁市一、宿迁地理位置1231.1宿迁城市概况二、宿迁行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。1.1宿迁城市概况二、宿迁行政区划宿迁现1241.1宿迁城市概况三、宿迁交通情况公路——京沪高速公路、宁宿徐高速公路、盐宿徐高速公路。

铁路——新长铁路、规划中的淮宿铁路。航空——距观音国际机场60公里、距白塔埠机场100公里、距南京禄口国际机场260公里。航运——京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。

1.1宿迁城市概况三、宿迁交通情况公路——京沪高速公1251.1宿迁城市概况四、宿迁城市建设情况宿迁市区被两条河流分割为三个区域，从东到西依次为宿豫区、老城区和宿城区。宿迁整体的城市定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。宿城区老城区宿豫区1.1宿迁城市概况四、宿迁城市建设情况宿1261.1宿迁城市概况1、宿豫区宿豫区曾经是宿迁的一个县，去年行政区划调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。1.1宿迁城市概况1、宿豫区宿豫区曾经是1271.1宿迁城市概况2、老城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位为宿迁未来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质的高层、小高层楼盘。1.1宿迁城市概况2、老城区老城区作为宿1281.1宿迁城市概况3、宿城区宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区。该东南部的宿迁经济开发区作为宿迁目前重点发展的区域，集中了一批颇具规模和实力的工业企业以及高品质多层公寓社区。1.1宿迁城市概况3、宿城区宿城区是宿迁129一、宿迁的人口变化及人口组成统计表1：宿迁人口情况统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）508.9510.84513517.26521.39524.54526.15农业人口（万人）387.39370.3365.81381.34323.07321.91314.1非农人口（万人）121.51140.54147.19135.92198.32202.63212.051.2宿迁人口情况一、宿迁的人口变化及人口组成统计表1：宿迁人口情况统计1301.2宿迁人口情况宿迁人口增长分析图1.2宿迁人口情况宿迁人口增长分析图1311.2宿迁人口情况截止2006年末，宿迁总人口达到526万人，宿迁市区目前还没有形成人口积聚效应但是宿迁市区总人口只有33万人其中非农业人口212万人。1.2宿迁人口情况截止2006年末，宿迁132表2：宿迁城市化率统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化率23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.3%二、宿迁城市化进程1.2宿迁人口情况表2：宿迁城市化率统计1331.2宿迁人口情况宿迁城市化率变化分析图1.2宿迁人口情况宿迁城市化率变化分析图1341.2宿迁人口情况

宿迁的城市化水平在江苏还处于比较低的位置，城镇非农业人口所占的比重较低。这主要是