房地产金融讲义华东师大管善来房地产,投资,金融,讲义

管善来房地产金融课程简介金融——货币资金的融通个人企业政府等机构学习目标掌握房地产资金来源的形成规律及筹措方法；掌握房地产资金运用规律及其投放方式；学习房地产资金市场运行规律及其市场规则；学习房地产资金融通的中介服务规律及其服务方式；探索房地产资本资产的投资组合及资源有效配置；学习具有房地产特色的金融创新工具，掌握房地产金融产品的交易规律了解房地产金融的业务体系、组织体系以及监管体系课程安排第一部分第一章房地产金融概论第二章房地产金融业的演进第三章房地产金融市场第四章房地产金融机构第二部分第五章房地产信贷第六章房地产开发经营贷款第七章住房消费信贷第八章住房公积金第三部分第九章房地产保险第十章房地产信托第十一章房地产投资第十二章房地产证券化第十三章国外房地产金融业第十四章房地产金融调控第一章房地产金融概论第一节房地产金融的含义和特点第二节房地产金融的资金运动过程第三节房地产金融的业务种类第四节房地产金融的国民经济效应第一节房地产金融的内涵与特点一、房地产的含义realpropertypersonalproperty房产地产不动产动产实物权益物权所有权地上权永佃权地役权典权抵押权质权留置权权益房地产的特点固定性——不可移动性、难以变现个别性——异质性、多样性有限性——稀缺性耐久性——土地使用权出让年限价值大投资金额大、生产周期长、保值增值性

……二、房地产金融（一）概念以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。住房金融政策性金融房地产信贷房地产抵押贷款二、房地产金融（二）特征中长期性规模大债权可靠，较为安全矛盾：资金投入的一次性与资金积累的长期性资金运用的收益与风险资金运用的集中性、大额性与资金来源的分散性、小额性房地产企业业资金来源源：开发经营环环节——筹资渠道：：自筹资金30%向金融机构构借款20%其它（定金金、预收款款）50%美国房地产产开发资金金结构：银行贷款15%大众（退休休基金、不不动产基金金…）70%1、房地产业业的发展需需要金融业业的支持1、房地产业业的发展需需要金融业业的支持流通、消费费环节在建资金土地征用、建房支出、设施支出货币资金现金、银行存款储备资金库存材料、库存设备、雇佣工人成品资金现房货币资金开发成本、利润房地产资金金循环图三、房地产产业与金融融业的关系系2、金融业的的发展需要要房地产业业的支持金融业的发发展需要在在房地产领领域安排资资产业务例如：房地地产抵押贷贷款房地产贷款款在金融机机构中长期期贷款中的的份额三、房地产产业与金融融业的关系系2、金融业的的发展需要要房地产业业的支持金融业的发发展需要在在房地产领领域安排资资产业务例如：房地地产抵押贷贷款金融业需要要在房地产产业拓展金金融服务内内容例如：银行行表外业务务保险信托基金……第二节房房地产产金融的资资金运动过过程一、定义房地产业在在房地产开开发、经营营和管理活活动中的各各项财产物物资的货币币表现。在建资金土地征用、建房支出、设施支出货币资金现金、银行存款储备资金库存材料、库存设备、雇佣工人成品资金现房货币资金开发成本、利润房地产资金金循环图金融资本G——W…………..……W’’——G’’筹集——使用——收回资金的增值值环节G—W〈〈……P……Wˊ(W+△Wˊˊ)—Gˊ(G+△G)PMA①②③①购买阶阶段：即投投入资金，，购置土地地，建筑材材料，组织织劳动力②生产阶阶段：组织织生产要素素，进行建建设施工，，形成新的的房地产③售卖阶阶段：将形形成的房地地产投入流流通，实现现房地产的的使用价值值和价值一、房地产产资金及运运动过程1.筹/融资渠道（1）银行借款款政府、企业业、个人银银行储蓄存存款同业拆借、、往来、发发行金融券券、大额存存单、国外外借款…（2）强制储蓄蓄、住房基基金住房公积金金、住宅合合作社、住住房储蓄银银行（3）发行证券券（有价收收益凭证））房地产债券券、股票、、投资基金金（4）委托信托托投资公司司等房地产信托托…一、房地产产资金及运运动过程2.使用（1）开发商贷贷款流动资金贷贷款、项目目贷款（2）经营商贷贷款（3）消费贷款款（4）抵押贷款款（5）机构投资资一、房地产产资金及运运动过程3.收回（1）销售——收回本金、、利息（2）抵押品出出卖抵押比率小小于70%（3）投资——分享销售利利润或股本本分红房地产金融融机构体系系金融机构是是以货币为为经营对象象的组织，，以信用的的方式将社社会上暂时时闲置的零零散资金归归集起来，，融通给需需要资金的的企业和个个人。房地地产金融机机构则是为为开办房地地产金融业业务而建立立的，是房房地产金融融运营的载载体。专营机构住房储蓄银行非银行金融机构住房资金管理中心住房信用合作社房地产金融融机构体系系兼营机构银行非银行金融机构建设银行工商银行农业银行中国银行其他股份制商业银行证券投资公司信托投资公司保险公司第三节房房地产金金融的业务务种类一、住房儲儲蓄业务住房儲蓄存存款：金融机构为为支持住房房建設提供供建房贷款款，开办的的单位住宅宅专项存款款和个人住住宅储蓄存存款业务。。先存后贷、、存贷结合合、低进低出、、长期优惠惠…烟台蚌埠埠中德住房储储蓄银行第三节房房地产金金融的业务务种类二、住房基基金城镇住房基基金单位住房基基金个人住房基基金第三节房房地产金金融的业务务种类三、房地产产开发与经经营贷款房地产金融融机构为支支持房地产产开发与经经营活动而而对房地产产开发与经经营企业发发放的各类类生产与经经营性贷款款。房地产企业业流动资金金贷款房地产开发发项目贷款款房地产经营营贷款第三节房房地产金金融的业务务种类四、房地产产抵押贷款款抵押人以其其合法拥有有的房屋所所有权或国国有土地使使用权向抵抵押权人提提供担保，，借以取得得抵押权人人提供的贷贷款或向抵抵押权人保保证履行债债务的法律律行为。第三节房房地产金金融的业务务种类五、房地产产股票六、房地产产债券七、房地地产信托托八、房地地产保险险第四节房房地产金金融的国国民经济济效应房地产业业与宏观观经济——国民经济济支柱产产业、提提供就业业岗位、、影响物物价平均均指数、、调节国国民经济济结构金融——宏观经济济的“晴晴雨表””——宏观调控控重要手手段繁荣时期期（居民收收入水平平上升，，房价增增长快，，投资旺旺盛）——中央银行行可限制制货币流流通数量量，提高高利率水水平→使住宅宅消费资资金的供供给不会会随经济济增长而而迅速拉拉大，减减缓社会会总需求求的扩张张→防止止经济过过热萧条时期期（房价趋趋于下降降，利率率降低））——信贷成本本降低，，拉动动住房消消费和投投资；放松银根根，扩大大资金供供给规模模，促进进经济复复苏一、配置置收入效效应1.定义在房地产产金融的的干预下下，房地地产金融融活动在在一定程程度上能能够调整整国民收收入在不不同阶层层的分配配。一、配置置收入效效应2.配置过程程直接干预预：政府府直接给给予补贴贴，如如发放住住房补贴贴、公租租房…间接干预预：通过过中央银银行利率率调整、、住房公公积金；；公开市场场操作、、存款准准备金率率和再贴贴现率，，窗口指指导…中央银行直接干预（转移支付）国民收入个人单位政府金融机构中等收入低收入高收入存款贷款利率一、配置置收入效效应3.配置结果果资金流向向高收入入者：符合资本本增值原原则，但但会激化化社会矛矛盾，加加大贫富富差距资金流向向中低收收入者：：有悖于资资本增值值原则，，但可缓缓和社会会矛盾二、调节节国民经经济结构构住房公积积金：强制储蓄蓄→强制制消费→→改变消消费结构构→→投资结结构住宅合作作社住房储蓄蓄银行……国民收入入流程企业居民工资、利息、地租、利润的支付居民消费支出银行或其他金融机构企业发行的有价证券投资储蓄三、抑制制通货膨膨胀强制储蓄蓄对国民民经济的的作用——经济“稳稳定器””经济繁荣荣时期——失业率下下降，居居民收入入增加→参加储储蓄的人人数和居居民平均均收入水水平的增增加使储储蓄存款款增加→将一一部分消消费资金金转变为为长期的的流速较较慢的资资金→降低低国民收收入乘数数，抑制制社会总总需求→→防止经济济过热或或通货膨膨胀经济萧条条时期——失业率增增加，居居民收入入下降→储蓄蓄自动收收缩，而而相对增增加居民民的可支支配收入入→缩小小居民可可支配收收入下降降幅度→减少少了社会会总需求求的下降降→抑制经济济衰退合同储蓄蓄货币政策策手段四、房地地产泡沫沫与金融融危机第三章房房地地产金融融市场第一节房房地产金金融市场场要素第二节房房地产金金融市场场模式房地产金金融市场场以各种房房地产金金融工具具为对象象而发生生的交易易资金的筹筹措资金的使使用资金的融融通政府对市市场的调调控收入盈余余单位个人企业政府金融中中介介商业银行行互助储蓄蓄银行信用合作作社人寿保险险公司投资公司司互助基金金REITS养老基金金收入赤字字单位个人企业政府间接融资资储蓄、存款贷款、票据等经纪人直接融资资二级抵押押贷款市市场货币资金金直接融资资工具间接融资资工具间接融资资工具货币资金金货币资金金房地产金金融市场场以各种房房地产金金融工具具为对象象而发生生的交易易资金的筹筹措资金的使使用资金的融融通政府对市市场的调调控2010~各类房地地产投资资资金累累计同同比增速速2010~房地产开开发投资资资金累累计同同比增速速收入盈余余单位个人企业政府金融中中介介商业银行行互助储蓄蓄银行信用合作作社人寿保险险公司投资公司司互助基金金REITS养老基金金收入赤字字单位个人企业政府间接融资资储蓄、存款贷款、票据等经纪人直接融资资二级抵押押贷款市市场货币资金金直接融资资工具间接融资资工具间接融资资工具货币资金金货币资金金第四章房房地地产金融融机构第一节房房地地产金融融机构的的设置第二节房房地地产金融融机构的的经营金融机构构金融机构构是以货货币为经经营对象象的组织织，以信信用的方方式将社社会上暂暂时闲置置的零散散资金归归集起来来，融通通给需要要资金的的企业和和个人。。以信用为为基础经营货币币资金接受银监监会监管管金融机构构的产生生与存在在的必要要性商品生产产和交换换发展中中的支付付需求；；经济社会会活动中中的投融融资需求求；风险转移移与风险险管理需需求；经济和金金融活动动的扩大大对金融信信息的需需求我国现行行的是多多元化的的金融机机构体系系以中央银银行为核核心，政政策性金金融与商商业性金金融分离离，以国国有商业业银行为为主体，，多种金金融机构构并存的的金融机机构体系系2010年底金融融机构资资产比重重图商业银行行体系市市场集中中度示意意图87%10%3%国有商业业银行其他商业业银行城市商业业银行房地产金金融机构构房地产金金融机构构是指经经营房地地产金融融业务的的各种金金融中介介和经营营附属房房地产金金融业务务的各种种金融企企业。金融性企业性专业性第一节房地产金金融机构构的设置置一、中国国银行业业监督管管理委员员会通过审慎慎有效的的监管,保护广大大存款人人和消费费者的利利益;通过审慎慎有效的的监管,增进市场场信心;通过宣传传教育工工作和相相关信息息披露,增进公众众对现代代金融的的了解;努力减少少金融犯犯罪。第一节房地产金金融机构构的设置置二、全国国性商业业银行的的房地产产金融机机构商业银行中国建设银行中国工商银行中国农业银行中国银行其他股份制商业银行第一节房地产金金融机构构的设置置三、住房房储蓄银银行１９８７７烟台台１９８８８蚌埠埠股份制金金融企业业职能资金来源源业务范围围第一节房地产金金融机构构的设置置四、非银银行房地地产金融融机构保险公司司信托投资资公司住房合作作社房地产投投资公司司互助性住住房储蓄蓄协会典当行…房地产信信托房地产信信托机构构接受委委托人的的委托，，为了收收益人的的利益代代为管理理、处置置委托人人托管的的房地产产以及相相关资财财的一种种信托行行为。1.信托机构构通过开开办各种种与房地地产业相相关的信信托业务务，可以以为资财财的所有有者提供供广泛的的理财服服务。2.在信托托机构构为委委托人人办理理涉及及房地地产资资金信信托的的业务务中，，客观观上起起到了了融通房房地产产资金金的作用用。3.信托机机构可可以利利用其其拥有有的多多种专专业的的专门门人才才和专专业资资格为为房地地产业业提供供多种种多样样的相关服服务。房地产产信托托在我我国的的发展展中国现现代信信托业业开始始1918年浙江江兴业业银行行开办办具有有信托托性质质的出出租保保管箱箱业务务；1919年聚兴兴城银银行上上海分分行成成立的的信托托部；；1922年上海海商业业储蓄蓄银行行将保保管部部改为为信托托部并并开办办个人人信托托存款款业务务信托业业的恢恢复中国国国际信信托投投资公公司（（1979）信托业业的五五次整整顿第一次次整顿顿：1982年。当当时的的基建建投入入规模模过大大，其其中尤尤以信信托贷贷款方方式的的进入入为甚甚。为为了加加强对对信托托投资资业务务的管管理和和改良良基建建投资资行为为，中中国人人民银银行决决定对对信托托行业业进行行整顿顿。第二次次整顿顿：1985年，起起因是是1984年以前前大量量使用用信托托方式式进行行信贷贷活动动，而而信托托资金金来源源却不不明朗朗，容容易造造成金金融信信贷过过快增增长而而造成成失控控。因因此，，中国国人民民银行行发布布《金融信信托投投资机机构管管理暂暂行规规定》，明确确框定定信托托资金金来源源。第三次次整顿顿：1988年，此此前信信托投投资公公司数数量飞飞速膨膨胀，，“三三乱””（乱乱集资资、乱乱拆借借、乱乱贷款款）现现象严严重，，国务务院决决定整整肃金金融环环境。。第四次次整顿顿：1995年，原原因主主要是是信托托公司司存在在高息息揽存存等违违规行行为。。主要要事件件为““中农农信””1994年被关关闭，，“中中银信信”被被广发发行接接管。。此次次整顿顿促成成四大大国有有银行行与信信托脱脱钩。。第五次次整顿顿：1999年年。1999年年3月月，国国务院院宣布布中国国信托托业第第五次次清理理整顿顿开始始，原原则为为“信信托为为本、、分业业经营营、规规模经经营、、分类类处置置”。。第五五次整整顿被被认为为是信信托业业的一一次根根本性性变革革。1998年年广广东国国投破破产案案《信托托法》》、《《信托托投资资公司司管理理办法法》和和《信信托投