房地产交易及产权办理陈立杰

房地产交易知识及产权办理呼和佳地销售部房地产交易知识第一节商品房销售第二节房地产交易概述第三节房地产购房流程第四节房地产交易形式第五节土地使用权出让年限第六节土地使用权出让程序第七节办产权的流程及所需资料商品房销售分为现售和预售两种商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得发布广告。第一节商品房销售一、商品房预售知识

申请商品房预售的条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并确立施工进度和竣工交付日期；向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售知识

办理许可证须提交资料：1、申请项目批文；2、土地使用权证；3、土地使用合同；4、征地批文；5、建设工程规划许可证；6、建设规划红线图；7、建筑总平图；商品房预售知识办理许可证须提交资料：8、征地红线图；9、营业执照；10、工程资金投入证明；11、建筑施工合同；12、施工计划书；13、施工计划书(表格式反映)；14、拆迁安置证明；15、商品房预售项目统一标识；

商品房预售知识五证：A《国有土地使用证》B《建设用地规划许可证》C《建设工程规划许可证》D《建设工程施工许可证》E《商品房预售许可证》申请商品房预先登记统一标识标核：如何编立统一标识：项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为准）房屋座落与幢号二、商品房现售

商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看的见摸得着，对购房者来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。商品房现售商品房现售的条件：（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

三、商品房交易的相关知识⑴商品房买卖合同应包括以下主要内容：①当事人名称和姓名、住所；②商品房基本情况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰、装修标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜；⑾解决争议的办法；⑿违约责任；⒀双方约定的其他事项。商品房交易易的相关知知识⑵计价方式商品房销售售可以按套套(单元)计价，也可可以按套内内建筑面积积或按建筑筑面积计价价等三种方方式进行。。按照我国国现行的房房屋权属登登记的有关关规定，房房屋权属登登记中对房房屋的面积积按建筑面面积进行登登记，但按按套、套内内建筑面积积计价并不不影响用建建筑面积进进行产权登登记。商品房建筑筑面积由套套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积组组成，套套内建筑面面积部分为为独立产权权，分摊的的共有面积积部分为共共有产权，，买受人人按照法律律、法规的的规定对其其享有权利利，承担责责任。按套套(单元)计价或者按按套内建筑筑面积计价价的，商品品房买卖合合同中应当当注明建筑筑面积和分分摊的共有有建筑面积积。商品房交易易的相关知知识（3）、误差的处理理方式按套内建筑筑面积或者者建筑面积积计价的，，当事人应应当在合同同中载明合合同约定面面积与产权权登记面积积发生误差差的处理方方式，面积积误差比是是产权登记记面积与合合同约定面面积之差与与合同约定定面积之比比，公式为为：面积误差比比＝（产权权登记面积积−合同同约定面积积）/合同约定面面积×100%合同未作约约定的，按按以下原则则处理：①面积误差差比绝对值值在3%以内(含3%)的，据实结结算房价款款；②面积误差差比绝对值值超过3%时，买受人人有权退房房。买受人人退房的，，房地产开开发企业应应当在买受受人提出退退房日期30日内将买受受人已付房房价款退还还给买受人人，同时支支付已付房房价款利息息。买受人人不退房的的，产权登登记面积大大于合同约约定面积时时，面积误误差比在3%之内(含3%)的房价款由由买受人补补足；超出出3%部分的房价价款由房地地产企业承承担，产权权归买受人人。产权登登记面积小小于合同约约定面积时时，面积误误差比绝对对值在3%(含3%)以内部分的的房价款由由房地产开开发企业返返还买受人人；绝对值值超过3%的房价款由由房地产开开发企业双双倍返还买买受人。按建筑面积积计价的，，当事人应应当在合同同中约定套套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积，，并约定建建筑面积不不变而套内内建筑面积积发生误差差以及建筑筑面积与套套内建筑积积均发生误误差时的处处理方式。商品房交易易相关知识识1、买方支付付定金并签签定认购商商品房协议议后对所购购商品房不不满意的，，不是买方方单方面原原因导致合合同无法签签定的，买买方有权要要求退回定定金；若属属于买方单单方面违约约的，开发发商有权不不退还定金金。2、买受人应应当按合同同约定的付付款时间，，将商品房房预售款直直接存入商商品房预售售款专用帐帐户，凭银银行出具的的存款凭证证，向房地地产开发企企业换领正正式发票。。3、商品房预预售合同实实行备案制制度，未经经登记备案案的商品房房预售合同同，不得对对抗善意第第三人。4、房地产开开发企业办办理商品房房预售合同同备案时，，应当同时时附送银行行出具给买买受人的首首期商品房房预售款额额存入专用用帐户的凭凭证。5、因变更规规划许可证证规定内容容给买受人人的权益造造成损失的的，开发企企业应当给给予相应的的补偿。6、买受人应应当自预售售的商品房房交付使用用之日起九九十日内，，持有关材材料到房地地产权属登登记机关办办理房屋权权属登记手手续。房地地产开发企企业应当予予以协助，，并提供权权属登记所所必需的相相关证明等等文件第二节房地产交易易概述一、房地产产交易的概概念及基本本制度（一）房地地产交易的的概念所谓交易，，通常是指指买卖的意意思。但房房地产交易易，并非单单指房地产产买卖，而而是具有与与一般商品品交易不同同的含义房地产交易易：应该指指土地出让让、房地产产转让、抵抵押、租赁赁典当等房地地产市场行行为。（二）房地地产交易行行为和原则则房地产交易易行为是平平等的民事事主体之间间的民事行行为。国有建设用用地使用权权的出让，，也是一种种民事行为为交易原则：：自愿、公公平、诚实实信用等原原则及房地地产权利主主体一致原原则（三）房地地产管理基基本制度我国《城市房地产产管理法》对房地产管管理规定了了五项基本制度、、五种合同同、五种登登记备案制制度和五种种证书，这这些构成我国国房地产管管理的基本本制度体系系。房地产交易易概述五项重要的的基本制度度：①国有有土地有偿偿、有限期期使用制度度；②房地地产价格评评估制度；；③房地产产成交价格格申报制度度；④房地地产评估人人员资格认认证制度；；⑤土地使使用权和房房屋所有权权登记发证证制度。五种合同：：①土地使使用权出让让合同；②②房地产转转让合同；；③商品房房预售合同同；④房地地产抵押合合同；⑤房房屋租赁合合同。五种登记备备案制度：：①房地产产开发企业业及房地产产中介服务务机构的设设立登记制制度；②商商品房预售售合同登记记备案制度度；③房地地产转让、、抵押或变变更时的房房地产权属属登记制度度；④房屋屋租赁合同同登记备案案制度；⑤⑤土地使用用权、房屋屋所有权的的取得登记记制度。五种证书：：①土地使使用权证书书；②房屋屋所有权证证书；③房房地合一的的房地产权权证书；④④房地产估估价师资格格证书；⑤⑤商品房预预售许可证证书。一、房地产类型房产的类型型分为：1、使用权房房：使用权权房是指由由国家以及及国有企业业、事业单单位投资兴兴建的住宅宅，政府以以规定的租租金标准出出租给居民民的公有住住房。2、单位产权权房：是指指产权属于于单位所有有的房屋，，也称系统统产权房、、系统房。。3、廉租房：：是指政府府以租金补补贴或实物物配租的方方式，向符符合城镇居居民最低生生活保障标标准且住房房困难的家家庭提供社社会保障性性质的住房房。我国国的廉租房房是只租不不售的。4、二手房：：新建的商商品房进行行第一次交交易时为“一手”，第二次交交易则为“二手”。有些无房房的人，可可以买一套套别人多余余的房；而而另一些手手里有些积积蓄又有小小房子居住住的，可以以卖掉旧房房买新房；；而那些住住房富余户户，也能卖卖掉自己的的多余住房房换取收益益。房地产类型型5、期房：是是指开发商商从取得商商品房预售售许可证开开始至取得得房地产权权证大产证证止，在这这一期间的的商品房称称为期房，，消费者在在这一阶段段购买商品品房时应签签预售合同同。这是当当前房地产产开发商普普遍采用的的一种房屋屋销售方式式。购买期期房也就是是购房者购购买尚处于于建造之中中的房地产产项目。6、现房：是指指开发商已办办妥房地产权权证（大产证证）的商品房房，消费者在在这一阶段购购买商品房时时应签出售合合同。是指消消费者在购买买时具备即买买即可入住的的商品房，与与消费者签订订商品房买卖卖合同后，立立即可以办理理入住并取得得产权证。7、准现房：是是指房屋主体体已基本封顶顶完工，小区区内的楼宇及及设施的大致致轮廓已初现现，房型、楼楼间距等重要要因素已经一一目了然，工工程正处在内内外墙装修和和进行配套施施工阶段的房房屋。8、外销商品房房：是由房地地产开发企业业建设的，取取得了外销商商品房预（销销）售许可证证的房屋，外外销商品房可可以出售给国国内外（含港港、澳、台））的企业，其其他组织和个个人。房地产类型9、内销商品房房：是由房地地产开发企业业建设的，取取得了商品房房销售许可证证的房屋，内内销商品房可可以出售给当当地企事业单单位和居民。。10、商品房：是是指开发商以以市场地价取取得土地使用用权进行开发发建设并经过过国土局批准准在市场上流流通的房地产产，它是可独独立房地产证证并可转让、、出租、继承承、抵押、赠赠与、交换的的房地产。11、共有房产：：指两个或者者两个以上的的人，对全部部共有房产不不分份额地享享有的所有权权。12、经济适用房房：是指以微微利价出售给给广大中低收收入家庭的商商品房。它是是具有社会保保障性质的商商品住宅，具具有经济性和和适用性的特特点。13、尾房：又称称扫尾房，它它是房地产业业进入散户零零售时代的产产物，是空置置房中的一种种。一般情况况下，当商品品住宅的销售售量达到80%以后，一般就就进入房地产产项目的清盘盘销售阶段，，此时所销售售的房产成为为尾房。开发发商经过正常常的销售后剩剩下了少量没没有竞争力的的房子，这些些房子或朝向向不好、或采采光不足，或或是楼层不佳佳、为处两级级，其中一层层大多不带小小花园，且遮遮挡较严重。。二、基准地价价、标定地价价和各类房屋屋重置价格基准地价，也也称城市基准准地价，是指指在城镇规划划区范围内，，对现状利用用条件下不同同级别或不同同均质地域的的土地，按照照商业、居住住、工业等用用途分别评估估的一定使用用期限的建设设用地使用权权在某一时点点的平均价格格，并由市、、县以上人民民政府公布的的国有土地使使用权的平均均价格。标定地价，是是政府根据管管理需要，评评估或认可的的具体宗地在在正常土地市市场和正常经经营管理条件件下某一期日日的土地使用用权价格，标标定地价是宗宗地价格的一一种。他是是该类土地在在该区域的标标准指导价。。房屋重置价格格是不同区域域、不同用途途、不同建筑筑结构、不同同档次或等级级的房屋，在在某一基准日日期开发建设设所建设所发发生的必要支支出及应当获获得的利润。。有了这种房房屋重置价格格之后，实际际估价中估价价对象房屋或或建筑物的价价值，可以通通过该种房屋屋重置价格的的比较、调整整来求取。第三节房房地产购购房流程一、（1）制定购房预预算购房者在购用用自住房屋时时，必须根据据自身家庭的的储蓄、可获获得的各类贷贷款以及向亲亲友借款等因因素，来估算算自己的实际际购买能力，，最终确定所所要购买的房房屋类型、面面积和价位。。购房者在制制定购房预算算时可从以下下几个方面入入手：估算家庭可动动用的全部资资金。衡量家庭偿还还贷款的能力力。购房者要仔细细了解商品房房建筑面积和和使用面积的的计算及换算算方法。调查有关物业业管理的各项项支出。购房房者主要可参参考《呼和浩特市普普通住宅居住住小区物业管管理服务收费费暂行办法》确定购房时的的税费支出，，包括房产税税、契税、印印花税、土地地使用税和一一些行政事业业性收费。准备必要的咨咨询服务费用用，如公证费费、律师咨询询费等（2）收集购房信信息、进行实实地调查从报纸、电视视、杂志、房房地产交易会会和亲朋好友友及房地产中中介等多种渠渠道尽可能授授集所有关于于期房和现房房的资料，从从中比较、挑挑选出自己满满意的楼盘，，全面了解其其地理位置、、环境、商业业网点密集度度、生活便利利度、附近的的学校、医院院等，对其有有一个感性认认识。实地调查主要要需要了解的的情况是：开发商必须在在工商局注册册，有房地产产开发企业的的营业执照，，并且在市建建委开发办取取得资质审核核证明或已有有备案。查询商品房的的合法性，主主要查看开发发商的“五证”和“二书”，“五证”指国有土地使使用权证、商商品房内（外外）销许可证证、建设工程程规划许可证证、建设用地地规划许可证证、建设工程程开工许可证证及经计委、、建委批准的立项报报告、可行性性研究等文件件，“二书”指住宅质量保保证书、住宅宅使用说明书书。对于现房，要要到现场亲自自去查看其质质量、户型、、环境、交通通状况等是否否与其广告符符合，是否令令自己满意。。（3）签订认购书书，交纳定金金签订认购书是是商品房销售售程序中买卖卖双方进行的的第一个实质质性环节，买买卖双方所要要签定的认购购书的主要内内容包括：认认购物业、房房价（户型、、面积、单位位价格（币种种）、总价））、付款方式式（一次付款款、分期付款款、按揭付款款）、认购条条件（签定认认购书应注意意事项、定金金、签订正式式合同的时间间、付款地点点、帐户、签签约地点）等等。在签完认购书书后，销售方方应给购房者者《签约须知》，内容主要包包括签约地点点、所需证件件、交纳有关关的税费说明明等。购房者者一定要认真真阅读《签约须知》，明白需要做做的事情在此过程中，，买房者要交交纳一定的定定金，定金数数额根据每个个公司的规定定而制定。一般情况下，，签订认购书书后约15日内左右，双双方签订正式式买卖合同或或契约，逾期期购房者不签签署，开发商商有可能不返返定金，这是是购房者一定定要注意的事事情。（4）签订商品房房买卖合同这是整个过程程中最关键的的一个环节，，购房者的权权利和义务尽尽在其中。购购房者必须把把想谈的、敏敏感的问题尽尽可能落实到到文字上，签签订的合同（（契约）条款款一定要准确确、清晰，特特别是有关房房屋面积、付付款金额、付付款方式等关关键性条款。。购房者在签订订合同时，要要坚持使用国国家认定的商商品房买卖合合同的规范文文本，以防止止在合同中出出现欺诈行为为。除正式合同外外，双方通常常还要签订补补充协议，购购房者对补充充协议一定要要特别重视，，因为少数开开发商就是利利用补充协议议来转嫁本应应承担的责任任和风险，购购房者对补充充协议一定要要做到字斟句句酌，必要时时请律师帮忙忙。补充协议通常常包括的条款款有：1、限制买方擅擅自改变室内内结构条款；；2、卖方因不可可抗力延期交交房免责条款款（包括供气气、供暖等））；3、房屋实际交交付后，卖方方免除损害责责任条款；4、不可抗力对对房屋造成损损害，卖方免免责条款；5、具体转让条条款。（5）办理预售登登记手续办理预售登记记对保护房屋屋交易双方利利益都十分重重要，只有登登记后合同才才能生效。一一般来讲，在在签订完购房房合同后一个个月内（30天）到市房屋屋土地管理局局办理预售登登记手续，买买卖双方可以以共同委托律律师办理上述述手续。（6）办理入住、、签订物业管管理公约在购房者入住住前，发展商商要审核购房房者的各项手手续，确认无无误后签发入入住单。每位位发展商都有有其物业管理理公司，购房房者应与物业业管理公司或或业主委员会会签订物业管管理公约，在在签约前，购购房者要对公公约仔细研究究，充分了解解自己所享受受的权利和被被要求承担的的义务。（7）办理产权过过户、领取房房屋及土地产产权证明进行房屋交易易后，买卖双双方一般要在在三个月内到到北京市房地地产交易所办办理房屋过户户登记手续。。办理完过户户手续后，开开发商应为购购房者办理产产权证，这个个过程可能要要等待相当长长的一段时间间，原因之一一就是开发商商在新房刚竣竣工之后，不不可能马上获获得房产证，，需要相关部部门的各种手手续。购房者者要有这方面面的心理准备备。在此值得一提提的是，在办办理产权证时时，要填写“房屋产权申请请表”和“土地使用权申申请表”。由于房产包包括地上建筑筑和土地两部部分，两权缺缺一不可，购购房者一定要要注意自己享享有的土地使使用权。办理完房产证证后，整个商商品房交易最最终完成。二、如何何选择房屋（1）价格（2）面积（3）地段（4）交通（5）房型（6）朝向与楼层层（7）采光、通通风与层高（8）居住环境（9）建筑质量（10）物业管理状状况（11）开发商实力力（12）其它考虑因因素（1）价格购买商品房时时，第一因素素是价格，购购房最终将以以消费者自己己的经济条件件是否适应来来取决买与不不买。商品房房的价格相对对人们的收入入太高，从整整体上看，我我国城镇居居民绝大多数数还属于中低低收入者。因因此，购楼时时，考虑得更更多的将是价价格问题，即即其经济承受受能力问题。。虽然买楼时时普遍进行公公积金、银行行按揭贷款，，但买楼的钱钱早晚是连本本带息还上的的，没有一定定的经济实力力作后盾，普普通的消费者者是不敢问津津的。一般来来说，高收入入者，其购购买意向在高高档商品房，，而中低收入入者，则对平平价房、微利利房感兴趣。。（2）面积购买商品房时时，面积是一一个复杂而又又敏感的问题题。面积大小小又与购房总总价款直接有有关，因此必必须搞清楚。。1、总价不变时时，因某种功功能面积增加加导致效用增增加数，应大大于其他功能能因面积变小小而导致的效效用使用减少少数，后者仍仍能满足基本本要求，否则则不应调整面面积比例。2、其他功能面面积不变时，，某种功能面面积扩大导致致增加数，应应大于支付的的费用，否则则该功能面积积不宜扩大。。（3）地段开发商品建筑筑的标准、档档次与地段的的等级成正比比，即好的地地段档次高，，一般地段为为一般档次，，很多人在购购房时，只要要经济条件许许可，总是率率先选择市中中心住宅。一般好的地段段，均为成熟熟开发的社区区，生活服务务设施、配套套都有很齐全全，且交通便便捷。（4）交通评定地段的优优劣，往往是是以便捷的交交通为主要参参照物的。最理想的楼盘盘是从居住点点到主要活动动地点的交通通出行时间为为15至30分钟。住房当当然离上班地地点越近越好好，如果由于于各种原因不不得不在远离离上班地点的的地段购房，，则应了解是是否有便捷的的交通，或者者目前交通不不很方便，不不远的将来将将会得到缓解解。因工作需需要经常出差差的人员，最最好考虑住房房与火车站、、公共汽车站站和码头有方方便的联系。。（5）房型功能要求。凡凡成套单元住住宅，必须具具备如下的功功能空间：卧卧室（居室））、厅、（起起居室外、过过门、门厅、、餐厅）厨房房、卫生间、、储藏室外、、过道、阳台台（二层以上上）。各类功功能空间即有有满足基本要要求的面积指指标，也有达达到最佳的使使用效果的面面积指标。现代住宅的户户型特点：住住宅户型设计计受制于功能能化要求，建建筑结构、进进深（跨度））及各单元的的户型比（各各户型的数目目比例）。（6）朝向与楼层层传统观念上，，以南北朝朝向为正，东东西朝向为偏偏，朝南的房房间为正房，，是位尊的表表示。通常认认为，住宅朝朝向以的正南南最佳，东西西次之，朝北北最次。除朝朝向外，还应应考虑开窗时时所面对的环环境，即窗景景，窗景应趋趋利避害，趋趋优避劣。层次：选择层层次要考虑以以下几个因素素：遮挡及采光情情况生活的便利程程度环境要求家庭人口年龄龄构成及健康康情况住宅楼的总层层数（7）采光、通通风与层高采光可分为直直接采光与间间接采光，前前者是指采光光窗户直接向向外开设，后后者是指采光光窗户朝向封封闭式的走廊廊（一般为外外廊）有的虽虽称直接采光光，但厨房、、厅、卫生间间利用小天井井采光，采光光效果如同间间接采光。住宅的通风要要满足对空气气流动的基本本要求，开启启门窗时保证证室内外空气气顺利流动，，特别是在炎炎热的夏季要要有穿堂风。。这就要求一一套住宅最好好占据住宅楼楼的两个朝向向。（8）居住环境居住环境的舒舒适程度往往往是衡量住宅宅单词的最重重要的因素，，也决定着商商品住宅升值值潜力的大小小。住房周围围的环境包括括居住环境和和生活环境两两大类。住房房最好不要选选在工厂特别别是污染严重重的工厂附近近，工厂及其其噪声，排出出的废气、废废水将严重污污染居住环境境质量；也不不要在城市干干道或过境旁旁，更不宜在在飞机的航线线之下，来往往车辆或飞机机的噪声，会会干扰正常的的休息睡眠。。生活环境是是指住房周围围是否有商业业网点，是否否有幼儿园、、学校，是否否有医院诊所所、邮电通讯讯、文化娱乐乐等公共设施施。（9）建筑质量在选购商品房房过程中，最最难以把握的的就是质量问问题；在日后后使用过程中中，使人感到到烦恼最多的的也是质量问问题。房屋质质量问题主要要起因于设计计、施工和使使用。房屋质质量好坏主要要体现在结构构、材料、功功能设置、施施工管理及质质量监督几个个方面。凡建建成后未取得得《质检合格证书书》的建筑，不得得交付使用。。因此，一栋栋建成的商品住宅宅楼是否有《质检合格证书书》，也是其质量量好坏的一个个标志。（10）物业管理状状况安居的首要条条件是有屋可可居，但若没没有良好的物物业管理，只只能是有居而而不安。主要要从该小区的的治安状况、、清洁状况、、收费水平等等方面了解住住宅小区的物物业管理状况况，因这三点点是物业管理理中最基本的的内容，它体体现着物业管管理的水平。。（11）开发发商实实力在购买买房产产，消消费者者会认认准信信誉好好的开开发商商，认认准品品牌。。（12）其它它考虑虑因素素除以上上应考考虑因因素外外，在在选房房过程程中还还应考考虑到到其余余众多多因素素，如如地区区升值值潜力力、社社会治治安、、文化化环境境、亲亲情因因素等等。第四节房房地地产交交易形形式一、房地地产交交易的的形式式：转让租赁抵押一、房房地产产转让让一）房房地产产转让让1、房地地产转转让的的概念念房地产产转让让是指指房地地产权权利人人通过过买卖卖、赠赠与或或者其其他合合法方方式将将其房房地产产转移移给他他人的的行为为。其他合合法方方式主主要包包括下下列行行为：：(1)以房地地产作作价入入股、、与他他人成成立企企业法法人，，房地地产权权属发发生变变更的的；(2)一方提提供土土地使使用权权，另另一方方或者者多方方提供供资金金，合合资、、合作作开发发经营营房地地产，，而使使房地地产权权属发发生变变更的的；(3)因企业业被收收购、、兼并并或合合并，，房地地产权权属随随之转转移的的；(4)以房地地产抵抵债的的；(5)法律、、法规规规定定的其其他情情形。。房地产产转让让的实实质是是房地地产权权属发发生转转移。。房地产产转让让2、房地地产转转让的的分类类根据转转让的的方式式，房房地产产转让让可分分为有有偿和和无偿偿两种种方式式。有有偿转转让主主要包包括房房地产产买卖卖、房房地产产作价价入股股等行行为，，无偿偿转让让主要要包括括房地地产赠赠与、、继承承等行行为。。房地产产买卖卖是指指房地地产所所有权权人(包括土土地使使用权权人)将其合合法拥拥有的的房地地产以以一定定价格格转让让给他他人的的行为为房地产产赠与与是指指房地地产所所有权权人(包括土土地使使用权权人)将其合合法拥拥有的的房地地产无无偿赠赠送给给他人人，不不要求求受赠赠人支支付任任何费费用或或为此此承担担任何何义务务的行行为。。房地产产买卖卖属于于双务务行为为，房房地产产赠与与属于于单务务行为为房地产产转让让3、房地地产转转让的的条件件房地产产转让让最主主要的的特征征是发发生权权属变变化。。下列列房地地产不不得转转让：：(1)达不到到转让让条件件的房房地产产（开开发房房地产产）不不得转转让。。(2)司法机机关和和行政政机关关依法法裁定定、决决定查查封或或以其其他形形式限限制房房地产产权利利的。。(3)依法收收回土土地使使用权权的。。(4)共有房房地产产，未未经其其他共共有人人书面面同意意的。。(5)权属有有争议议的。。(6)未依法法登记记领取取权属属证书书的。。(7)法律和和行政政法规规规定定禁止止转让让的其其他情情况。。房地产产转让让4、房地地产转转让的的程序序房地产产转让让应当当按照照一定定的程程序，，经房房地产产管理理部门门办理理有关关手续续后，，方可可成交交。(1)房地产产转让让当事事人签签订书书面转转让合合同；；(2)房地产产转让让当事事人在在房地地产转转让合合同签签订后后90日内持持房地地产权权属证证书、、当事事人的的合法法证明明、转转让合合同等等有关关文件件向房房地产产所在在地的的房地地产管管理部部门提提出申申请，，并申申报成成交价价格；；(3)房地产产管理理部门门对提提供的的有关关文件件进行行审查查，并并在7日内做做出是是否受受理申申请的的书面面答复复，7日内未未作书书面答答复的的，视视为同同意受受理；；(4)房地产产管理理部门门核实实申报报的成成交价价格，，并根根据需需要对对转让让的房房地产产进行行现场场查勘勘和评评估；；(5)房地产产转让让当事事人按按照规规定缴缴纳有有关税税费；；(6)房地产产管理理部门门办理理房屋屋权属属登记记手续续，核核发权权属证证书。。法定继继承法定继继承应应提交交的材材料：：（1）申请请人的的身份份证明明（如如居民民身份份证、、户口口簿及及复印印件））；代代理人人代为为申请请的，，委托托代理理人需需提供供授权权委托托书、、身份份证明明及复复印件件，委委托书书应经经当地地公证证机关关公证证；监监护人人代办办应提提供监监护人人的证证明材材料和和本人人的身身份证证件；；（2）申请请人所所在单单位人人事部部门介介绍信信，说说明办办何公公证，，继承承人与与被继继承人人的关关系以以及有有关的的家庭庭情况况；（3）被继继承人人的死死亡证证明，，法定定继承承人中中已死死亡的的要提提供死死亡证证明，，宣告告死亡亡的应应提供供人民民法院院宣告告死亡亡的判判决书书(4)被继承承遗产产的产产权证证明；；(5)被继承承人的的婚姻姻、父父母、、子女女情况况证明明；(6)法定继继承人人的亲亲属关关系证证明；；(7)继承人人放弃弃继承承权应应到公公证处处发表表声明明放弃弃，在在外地地发表表的放放弃继继承权权声明明书应应经当当地公公证机机关公公证。。遗嘱继继承遗嘱继继承应应提交交的材材料：：(1)法定继继承应应提交交的1至5项的证证件及及材料料；(2)被继承承人生生前所所立的的有效效遗嘱嘱；(3)有遗嘱嘱执行行人的的，提提供执执行人人的身身份证证件及及复印印件。。公证费费用：：由继承承人承承担：：受益益额的的2%具体收收费根根据相相关公公证处处的收收费标标准执执行！！法定继继承和和遗嘱嘱继承承的注注意点点（1）被继继承人人的遗遗产状状况应应清楚楚，例例如有有无典典当、、抵押押、是是否共共有的的情况况，遗遗产现现在何何处，，由谁谁保管管，产产权应应没有有争议议。（2）法定定继承承子女女应包包括婚婚生子子女、、非婚婚生子子女、、养子子女和和有抚抚养关关系的的继子子女；；父母母包括括生父父母、、养父父母和和有抚抚养关关系的的继父父母；；兄弟弟姐妹妹包括括同父父母的的兄弟弟姐妹妹、同同父异异母、、同母母异父父的兄兄弟姐姐妹、、养兄兄弟姐姐妹、、有抚抚养关关系的的继兄兄弟姐姐妹。。（3）法定定继承承人放放弃继继承权权的，，应亲亲自到到公证证处做做出意意思表表示。。（4）办理遗嘱继继承权公证，，事先要审查查遗嘱是否有有效，遗嘱继继承人和遗产产有无变化，，如有下列情情况，应按法法定继承办理理：A、遗嘱继承人人放弃继承的的；B、遗嘱继承人人先于立遗嘱嘱人死亡的；；C、遗嘱继承人人丧失继承权权的；D、遗嘱无效部部分涉及的遗遗产E、遗嘱未处分分的遗产。（5）遗嘱继承权权公证应对缺缺乏劳动能力力又没有生活活来源的继承承人保留必要要的遗产份额额。遗嘱人未未保留上述继继承人遗产份份额的，处理理遗产时，应应为该继承人人留下必要的的财产，所剩剩余部分才可可参照遗嘱继继承人的原则则处理。继承承人缺乏劳动动能力，又没没有生活来源源，应按遗嘱嘱生效时该继继承人的具体体情况确定。。赠与流程和材材料一、流程：评估——公证——送件­­—————————取件（公告另另加35天）二、准备材料料：公证时：1、赠与合同2、赠与物清单单及所有权证证明，如房产产证、存单等等3、赠与物为共共有财产的，，应提供共有有人同意将财财产赠与他人人的书面意见见；赠与物为为集体所有的的，应提交该该集体组织成成员同意赠与与的书面意见见；赠与物为为全民所有的的，应提交国国有资产管理理部门批准赠赠与的文件交易时：赠与人：产权权证原件，身身份证，结婚婚证，户口本本受赠人：身份份证，赠与合合同公证书，，评估报告农宅基地房屋屋赠与非直系系亲属的，提提供受赠人系系本村集体经经济组织内部部成员证明划拔用地、限限制性出让用用地已补完全全出让手续的的，提供土地地出让合同书书及发票二、房屋租赁赁1、房房屋屋租租赁赁的的概概念念房屋屋租租赁赁，，狭狭义义地地讲讲，，是是指指房房屋屋所所有有权权人人作作为为出出租租人人将将其其房房屋屋出出租租给给承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行为为。。广广义义地地讲讲，，房房屋屋租租赁赁包包括括房房屋屋所所有有权权人人将将房房屋屋出出租租给给承承租租人人居居住住或或提提供供给给他他人人从从事事经经营营活活动动及及以以合合作作方方式式与与他他人人从从事事经经营营活活动动等等几几种种行行为为。。2、房房屋屋租租赁赁的的分分类类按房房屋屋所所有有权权的的性性质质，，房房屋屋租租赁赁分分为为：：公公有有房房屋屋的的租租赁赁和和私私有有房房屋屋的的租租赁赁。。按房房屋屋的的使使用用用用途途，，房房屋屋租租赁赁分分为为：：住住宅宅用房房的的租租赁赁和和非非住住宅宅用用房房的的租租赁赁。。其其中中，，非非住住宅宅用用房房的的租租赁赁包包括括办办公公用用房房和和生生产产经经营营用用房房的的租租赁赁。。房屋屋租租赁赁3、房房屋屋租租赁赁的的条条件件公民民、、法法人人或或其其他他组组织织对对享享有有所所有有权权的的房房屋屋和和国国家家授授权权管管理理和和经经营营的的房房屋屋可可以以依依法法出出租租。。有有下下列列情情形形之之一一的的房房屋屋不不得得出出租租：：(1)未依依法法取取得得《房屋屋所所有有权权证证》的；；(2)司法法机机关关和和行行政政机机关关依依法法裁裁定定、、决决定定查查封封或或者者以以其其他他形形式式限限制制房房地地产产权权利利的的；；(3)共有有房房屋屋未未取取得得共共有有人人同同意意的的；；(4)权属属有有争争议议的的；；(5)属于于违违章章建建筑筑的的；；(6)不符符合合安安全全标标准准的的；；(7)抵押押，，未未经经抵抵押押权权人人同同意意的的；；(8)不符符合合公公安安、、环环保保、、卫卫生生等等主主管管部部门门有有关关规规定定的的。。房屋屋租租赁赁4、房房屋屋租租赁赁的的一一般般规规定定（1）签签订订书书面面租租赁赁合合同同。。租租赁赁合合同同是是出出租租人人与与承承租租人人签签订订的的，，用用于于明明确确租租赁赁双双方方权权利利义义务务关关系系的的协协议议。。租赁赁期期限限不不得得超超过过20年，，续续订订租租赁赁合合同同，，不不得得超超过过20年。。（2）房房屋屋租租赁赁实实行行登登记记备备案案制制度度租赁赁合合同同签签订订后后30日内内，，办办理理登登记记备备案案手手续续。。（3）房房屋屋租租金金，，是是承承租租人人为为取取得得一一定定期期限限内内房房屋屋的的使使用用权权而而付付给给房房屋屋所所有有权权人人的的经经济济补补偿偿。。房房屋屋租租金金可可分分为为成成本本租租金金、、商商品品租租金金、、市市场场租租金金。。（4）房房屋屋转转租租，，是是指指房房屋屋承承租租人人将将承承租租的的房房屋屋再再出出租租的的行行为为。。必必须须征征得得房房屋屋出出租租人人的的同同意意，，应应当当订订立立转转租租合合同同，，也也必必须须办办理理登登记记备备案案手手续续。。终终止止日日期期规规定定，，随随之之变变更更、、解解除除或或者者终终止止。。房屋屋租租赁赁5、租租赁赁合合同同1.房屋屋租租赁赁合合同同的的概概念念及及内内容容租赁赁合合同同是是出出租租人人与与承承租租人人签签订订的的，，用用于于明明确确租租赁赁双双方方权权利利义义务务关关系系的的协协议议。。租租赁赁是是一一种种民民事事法法律律关关系系，，在在租租赁赁关关系系中中出出租租人人与与承承租租人人之之间间所所发发生生的的民民事事关关系系主主要要是是通通过过租租赁赁合合同同确确定定的的。。因因此此，，在在租租赁赁中中出出租租人人与与承承租租人人应应当当对对双双方方的的权权利利与与义义务务做做出出明明确确的的规规定定，，并并且且以以文文字字形形式式形形成成书书面面记记录录，，成成为为出出租租人人与与承承租租人人关关于于租租赁赁问问题题双双方方共共同同遵遵守守的的准准则则。。《城市市房房地地产产管管理理法法》规定定，，房房屋屋租租赁赁，，出出租租人人和和承承租租人人应应当当签签订订书书面面租租赁赁合合同同，，约约定定租租赁赁期期限限、、租租赁赁用用途途、、租租赁赁价价格格、、修修缮缮责责任任等等条条款款，，以以及及双双方方的的其其他他权权利利和和义义务务。。房屋屋租租赁赁6、《商品品房房租租赁赁管管理理办办法法》对租租赁赁合合同同的的内内容容作作了了进进一一步步的的规规定定，，规规定定租租赁赁合合同同应应当当具具备备以以下下条条款款：：⑴当当事事人人姓姓名名或或者者名名称称及及住住所所；；⑵房房屋屋的的坐坐落落、、面面积积、、结结构构、、装装修修及及设设施施状状况况；；房房屋屋和和室室内内设设施施的的安安全全性性能能⑶租租赁赁用用途途和和使使用用要要求求；；⑷租租赁赁期期限限（（最最长长20年））；；⑸租租金金和和押押金金及及交交付付方方式式；；（（租租金金标标准准是是合合同同的的核核心心之之一一，，划划拨拨土土地地上上房房屋屋出出租租，，应应土土地地收收益益上上缴缴国国家家））⑹房屋屋维修责责任；（（必备条条款）⑺转租租的约定定；房屋租赁赁⑻变更更和解除除合同的的条件；；物业业服务、、水电气气等相关关费用的的缴纳⑼争议议解决办办法和违违约责任任；⑽当事事人约定定的其他他条款。房屋租赁赁7、租赁登登记《城市房地地产管理理法》规定“房屋出租租，出租租人和承承租人应应当签订订书面租租赁合同同，约定定租赁期期限、租租赁用途途、租赁赁价格、、修缮责责任等条条款，以以及双方方的其他他权利和和义务，，并向房房产管理理部门登登记备案案。”实行房屋屋租赁合合同登记记备案可可以保护护租赁双双方的合合法权益益，又又可以较较好地防防止非法法出租房房屋，减减少纠纷纷，促进进社会稳稳定。同同时签签订、变变更、终终止租赁赁合同的的，房屋屋租赁当当事人应应当在租租赁合同同签订后后30日内，持持有关部部门证明明文件到到市、县县人民政政府房地地产管理理部门办办理登记记备案手手续。申请房屋屋租赁登登记备案案应当提提交的证证明文件件包括：：⑴书面面租赁合合同；⑵《房屋所有有权证书书》或者其他他合法权权属证明明；⑶当事事人的合合法身份份证件；；⑷市、、县人民民政府规规定的其其他文件件。出租共有有房屋，，还须提提交其他他共有权权人同意意出租的的证明。。出租委委托代管管房屋，，还须提提交代管管人授权权出租的的书面证证明。房屋租赁赁8、房屋租租赁登记记备案包包括着审审查的含含义。房房屋租赁赁审查的的主要内内容应包包括：⑴审查查合同的的主体是是否合格格，即出出租人与与承租人人是否具具备相应应的条件件；⑵审查查租赁的的客体是是否允许许出租，，即出租租的房屋屋是否是是法律、、法规允允许出租租的房屋屋；⑶审查查租赁行行为是否否符合国国家及房房屋所在在地人民民政府规规定的租租赁政策策；《城市房地地产管理理法》规定：“以营利为为目的，，房屋所所有权人人将以划划拨方式式取得土土地使用用权的国国有土地地上建成成的房屋屋出租的的，应当当将租金金中所含含土地收收益上缴缴国家。。房屋租赁赁9、房屋转转租房屋转租租，是指指房屋承承租人将将承租的的房屋再再出租的的行为。。、《租赁管理理办法》规定：“承租人经经出租人人同意，，可以依依法将承承租房屋屋转租。。出租人人可以从从转租中中获得收收益。”承租人在在租赁期期限内，，如转租租所承租租的房屋屋，在符符合其他他法律、、法规规规定的前前提下，，还必须须征得房房屋出租租人的同同意，在在房屋出出租人同同意的条条件下，，房屋承承租人可可以将承承租房屋屋的部分分或全部部转租给给他人。。房屋转转租，应应当订立立转租合合同。转租合同同除符合合房屋租租赁合同同的有关关部门规规定外，，还必须须具备出出租人同同意转租租的证明明。转租租合同也也必须按按照有关关部门规规定办理理登记备备案手续续。转租租合同的的终止日日期不得得超过原原租赁合合同的终终止日期期，但出出租人与与转租双双方协商商一致的的除外。。转租合合同生效效后，转转租人享享有并承承担新的的合同规规定的出出租人的的权利与与义务，，并且应应当履行行原租赁赁合同规规定的承承租人的的义务，，但出租租人与转转租双方方协商一一致的除除外。转租期间间，原租租赁合同同变更、、解除或或者终止止，转租租合同也也随之变变更、解解除或者者终止。。三、房地地产抵押押1、房地产产抵押的的概念房地产抵抵押：是是指抵押押人以合合法的房房地产以以不转移移占有的的方式向向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。抵押人：：是指将将依法取取得的房房地产提提供给抵抵押权人人，作为为本人或或者第三三人履行行债务担担保的公公民、法法人或者者其他组组织。抵押权人人：是指指接受房房地产抵抵押作为为债务人人履行债债务担保保的公民民、法人人或者其其他组织织两个合同同：债权权人和债债务人的的债权债债务合同同；抵押押人和抵抵押权人人的抵押押合同。。特点：

不转移移占有

抵押人人——可以是债债务人本本人，也也可以是是第三人人

抵押押权人——和债权人人是同一一人房地产交交易形式式2、房地产产抵押的的类型（（两大类类）

预购商商品房贷贷款抵押押（按揭揭抵押））

在在建工程程抵押（（开发贷贷）预购商品品房贷款款抵押，，是指购购房人在在支付首首期规定定的房价价款后，，由贷贷款金融融机构代代其支付付其余的的购房款款，将所所购商品品房抵押押给贷款款银行作作为偿还还贷款履履行担保保的行为为。在建工程程抵押，，是指抵抵押人为为取得在在建工程程继续建建造资金金的贷款款，以其其合法方方式取得得的土地地使用权权连同在在建工程程的投入入资产，，以不转转移占有有的方式式抵押给给贷款银银行作为为偿还贷贷款履行行担保的的行为。。房地产抵抵押3、房地产产抵押的的限制条条件《城市房地地产抵押押管理办办法》(建设部令令第98号)规定下列列房地产产不得设设定抵押押权：⑴权属属有争议议的房地地产；⑵用于于教育、、医疗、、市政等等公共福福利事业业的房地地产；⑶列入入文物保保护的建建筑物和和有重要要纪念意意义的其其他建筑筑物；⑷已依依法公告告列入拆拆迁范围围的房地地产；⑸被依依法查封封、扣押押、监管管或者以以其他形形式限制制的房地地产；⑹依法法不得抵抵押的其其他房地地产。房地产抵抵押4、抵押登登记和评评估

抵押权权自登记记时设立立，而非非抵押合合同签订订时

当事人人应在抵抵押合同同签订后后30日内办理理登记抵押登记记部门

房地地合一－－房地产产管理部部门

地上无无定着物物的出让让土地使使用权抵抵押－土土地管理理部门房地产抵抵押估价价：■商业银银行发放放房地产产抵押贷贷款时，，可以与与抵押人人协商确确定房地地产的抵抵押价值值，也可可以委托托房地产产估价机机构评估估价值。。■如委托托评估，，一般由由商业银银行委托托，也可可以约定定由任一一方委托托。■房地产产抵押价价值，为为抵押房房地产在在估价时时点假定定未设立立法定优优先受偿偿权利下下的市场场价值，，减去房房地产估估价师知知悉的法法定优先先受偿。。■法定优优先受偿偿款一般般是指在在抵押的的房地产产上债权权人依法法拥有的的优先受受偿款，，主要包包括发包包人拖欠欠承包人人的建筑筑工程价价款，已已抵押担担保的债债权数额额。房地地产产抵抵押押5、房房地地产产抵抵押押的的一一般般规规定定：(1)房地地产产抵抵押押，，可可以以一一并并抵抵押押，，也也可可以以分分割割抵抵押押。。(2)以建建筑筑物物抵抵押押的的，，房房地地一一并并抵抵押押。。(3)有经经营营期期限限的的企企业业抵抵押押的的，，不不应应当当超超过过该该企企业业的的经经营营期期限限。。(4)以具具有有土土地地使使用用年年限限的的房房地地产产抵抵押押的的，，不不得得超超过过剩剩余余年年限限。。(5)以共共有有的的房房地地产产抵抵押押的的，，共共有有人人的的书书面面同同意意。。(6)预购购商商品品房房贷贷款款抵抵押押的的，，商商品品房房开开发发项项目目必必须须符符合合房房地地产产转转让让条条件件并并取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证。。(7)订立立抵抵押押合合同同前前抵抵押押房房地地产产已已出出租租的的，，原原租租赁赁关关系系不不受受该该抵抵押押权权的的影影响响。。(8)订立立抵抵押押合合同同时时，，不不得得在在合合同同中中约约定定抵抵押押物物的的所所有有权权转转移移为为抵抵押押权权人人所所有有的的内内容容。。(9)抵押押权权设设立立后后抵抵押押房房屋屋出出租租的的，，该该租租赁赁关关系系不不得得对对抗抗已已登登记记的的抵抵押押权权。。抵抵押押权权实实现现后后，，租租赁赁合合同同对对受受让让人人不不具具有有约约束束力力。。房地地产产抵抵押押6、房房地地产产抵抵押押登登记记当事事人人应应在在抵抵押押合合同同签签订订后后的的30日内内，，持持下下列列文文件件到到房房地地产产所所在在地地的的房房地地产产管管理理部部门门办办理