房地产业营改增税收业务培训

房地产业“营改增”税收业务培训房地产业“营改增”税收业务培训“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理营改增扩围的背景及意义背景：李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措。意义：首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。营改增扩围的背景及意义第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。房地产业“营改增”税收业务培训“营改增”扩围背景及意义增值税的基本原理房地产开发企业销售自行开发房产业务处理纳税人提供不动产经营租赁业务处理纳税人转让不动产增值税业务处理增值税的基本原理（一）房地产业增值税纳税人（二）房地产业征税范围（三）房地产一般纳税人和小规模纳税人的认定（四）房地产业税率和征收率（五）房地产业计税办法（六）需注意特殊税务事项（七）房地产业纳税义务发生时间（一）房地产业增值税纳税人在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为房地产业增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。（二）房地产业征税范围1、房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目。2、房地产企业出租自己开发房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。（三）房地产业一般纳税人和小规模纳税人的认定纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。上述年应税销售额标准为500万元（含本数）

年应税销售额=连续不超过12个月应税销售额合计÷（1+征收率）（三）一般纳税人和小规模纳税人的认定一般纳税人认定特殊情况：年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。判断题：例1：A纳税人（非自自然人）2017年1月开始销售自自行开发的房房产，2017年1-12月共取得房产产销售收入500万元，超过了了财政部和国国家税务总局局规定的一般般纳税人认定定标准，必须认定为增值税税一般纳税人人（）例2：自然人A于2016年5月销售房产1套，取得房产产销售收入600万元，则自然然人A需认定为增值值税一般纳税税人（）（四）房地产产业税率和征征收率房地产一般纳纳税人企业销销售、出租不不动产适用的的税率均为11%。小规模模纳税税人销销售、、出租租不动动产，，以及及一般般纳税税人提提供的的可选选择简简易计计税方方法的的销售售、出出租不不动产产业务务，征征收率率为5%。（五））房地地产业业计税税办法法基本规规定增值税税的计计税方方法，，包括括一般般计税税方法法和简简易计计税方方法。。一般纳纳税人人发生生应税税行为为适用用一般般计税税方法法计税税。一一般纳纳税人人发生生财政政部和和国家家税务务总局局规定定的特特定应应税行行为，，可以以选择择适用用简易易计税税方法法计税税，但但一经经选择择，36个月内内不得得变更更。小规模模纳税税人发发生应应税行行为适适用简简易计计税方方法计计税。。（五））房地地产业业计税税办法法一般计计税方方法的的应纳纳税额额一般计计税方方法的的应纳纳税额额计算算公式式：应纳税税额=当期销销项税税额－－当期期进项项税额额当期销销项税税额=当期销销售额额×适用税税率（五））房地地产业业计税税办法法简易计计税方方法的的应纳纳税额额1、简易易计税税方法法的应应纳税税额，，是指指按照照销售售额和和增值值税征征收率率计算算的增增值税税额，，不得得抵扣扣进项项税额额。应应纳税税额计计算公公式：：应纳税税额=销售额额×征收率率2、简易易计税税方法法的销销售额额不包包括其其应纳纳税额额，纳纳税人人采用用销售售额和和应纳纳税额额合并并定价价方法法的，，按照照下列列公式式计算算销售售额：：销售额额＝含含税销销售额额÷（1＋征收收率））（六））需注注意特特殊税税务事事项视同销销售情情形下列情情形视视同销销售服服务、、无形形资产产或者者不动动产：：1、单位位或者者个体体工商商户向向其他他单位位或者者个人人无偿偿提供供服务务，但但用于于公益益事业业或者者以社社会公公众为为对象象的除除外。。2、单位位或者者个人人向其其他单单位或或者个个人无无偿转转让无无形资资产或或者不不动产产，但但用于于公益益事业业或者者以社社会公公众为为对象象的除除外。。3、财政政部和和国家家税务务总局局规定定的其其他情情形。。（六））需注注意特特殊税税务事事项进项税税额不不得从从销项项税额额中抵抵扣情情形一般纳纳税人人下列列项目目的进进项税税额不不得从从销项项税额额中抵抵扣：：1、用于于简易易计税税方法法计税税项目目、免免征增增值税税项目目、集集体福福利或或者个个人消消费的的购进进货物物、加加工修修理修修配劳劳务、、服务务、无无形资资产和和不动动产。。其中中涉及及的固固定资资产、、无形形资产产、不不动产产，仅仅指专专用于于上述述项目目的固固定资资产、、无形形资产产（不不包括括其他他权益益性无无形资资产））、不不动产产。纳税人人的交交际应应酬消消费属属于个个人消消费。。2、非正正常损损失的的购进进货物物，以以及相相关的的加工工修理理修配配劳务务和交交通运运输服服务。。（六））需注注意特特殊税税务事事项3、非正正常损损失的的在产产品、、产成成品所所耗用用的购购进货货物（（不包包括固固定资资产））、加加工修修理修修配劳劳务和和交通通运输输服务务。4、非正正常损损失的的不动动产，，以及及该不不动产产所耗耗用的的购进进货物物、设设计服服务和和建筑筑服务务。5、非正正常损损失的的不动动产在在建工工程所所耗用用的购购进货货物、、设计计服务务和建建筑服服务。。纳税人人新建建、改改建、、扩建建、修修缮、、装饰饰不动动产，，均属属于不不动产产在建建工程程。（六））需注注意特特殊税税务事事项6、购进进的旅旅客运运输服服务、、贷款款服务务、餐餐饮服服务、、居民民日常常服务务和娱娱乐服服务。。7、财政政部和和国家家税务务总局局规定定的其其他情情形。。本条第第4项、第第5项所称称货物物，是是指构构成不不动产产实体体的材材料和和设备备，包包括建建筑装装饰材材料和和给排排水、、采暖暖、卫卫生、、通风风、照照明、、通讯讯、煤煤气、、消防防、中中央空空调、、电梯梯、电电气、、智能能化楼楼宇设设备及及配套套设施施。所称非非正常常损失失是指指因管管理不不善造造成货货物的的被盗盗、丢丢失、、霉烂烂变质质，以以及因因违法法法律律法规规造成成货物物或者者不动动产被被依法法没收收、销销毁、、拆除除的情情形。。（七））房地地产业业纳税税义务务发生生时间间增值税税纳税税义务务、扣扣缴义义务发发生时时间为为：1、纳税税人发发生应应税行行为并并收讫讫销售售款项项或者者取得得索取取销售售款项项凭据据的当当天；；先开开具发发票的的，为为开具具发票票的当当天。。收讫销销售款款项，，是指指纳税税人销销售服服务、、无形形资产产、不不动产产过程程中或或者完完成后后收到到款项项。取得索索取销销售款款项凭凭据的的当天天，是是指书书面合合同确确定的的付款款日期期；未未签订订书面面合同同或者者书面面合同同未确确定付付款日日期的的，为为服务务、无无形资资产转转让完完成的的当天天或者者不动动产权权属变变更的的当天天。2、纳税税人提提供建建筑服服务、、租赁赁服务务采取取预收收款方方式的的，其其纳税税义务务发生生时间间为收收到预预收款款的当当天。。3、纳税税人发发生本本办法法第十十四条条规定定情形形的，，其纳纳税义义务发发生时时间为为服务务、无无形资资产转转让完完成的的当天天或者者不动动产权权属变变更的的当天天。房地产产业““营改改增””税收收业务务培训训“营营改改增增””扩扩围围背背景景及及意意义义增值值税税的的基基本本原原理理房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发房房产产业业务务处处理理纳税税人人提提供供不不动动产产经经营营租租赁赁业业务务处处理理纳税税人人转转让让不不动动产产增增值值税税业业务务处处理理房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发房房产产业业务务处处理理政策策依依据据：：《房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法》（国国家家税税务务总总局局公公告告2016年第第18号））房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法（一一））适适用用范范围围（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理（三三））小小规规模模纳纳税税人人征征收收管管理理（一一））适适用用范范围围房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目，，适适用用本本办办法法房地地产产开开发发企企业业以以接接盘盘等等形形式式购购入入未未完完工工的的房房地地产产项项目目继继续续开开发发后后，，以自自己己的的名名义义立项项销销售售的的，，属属于于本本办办法法规规定定的的销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目。。自行行开开发发，，是是指指在在依依法法取取得得土土地地使使用用权权的的土土地地上上进进行行基基础础设设施施和和房房屋屋建建设设。。房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法（一一））适适用用范范围围（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理（三三））小小规规模模纳纳税税人人征征收收管管理理（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理销售售额额确确认认一般般计计税税办办法法1、房房地地产产开开发发企企业业中中的的一一般般纳纳税税人人（（以以下下简简称称一一般般纳纳税税人人））销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目，，适适用用一一般般计计税税方方法法计计税税，，按按照照取取得得的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用，，扣扣除除当当期期销销售售房房地地产产项项目目对对应应的的土土地地价价款款后后的的余余额额计计算算销销售售额额。。销销售售额额的的计计算算公公式式如如下下：：销售售额额=（全全部部价价款款和和价价外外费费用用-当期期允允许许扣扣除除的的土土地地价价款款））÷（1+11%）（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理2、当当期期允允许许扣扣除除的的土土地地价价款款按按照照以以下下公公式式计计算算：：当期期允允许许扣扣除除的的土土地地价价款款=（当当期期销销售售房房地地产产项项目目建建筑筑面面积积÷房地地产产项项目目可可供供销销售售建建筑筑面面积积））×支付付的的土土地地价价款款当期期销销售售房房地地产产项项目目建建筑筑面面积积，，是是指指当当期期进进行行纳纳税税申申报报的的增增值值税税销销售售额额对对应应的的建建筑筑面面积积。。房地地产产项项目目可可供供销销售售建建筑筑面面积积，，是是指指房房地地产产项项目目可可以以出出售售的的总总建建筑筑面面积积，，不不包包括括销销售售房房地地产产项项目目时时未未单单独独作作价价结结算算的的配配套套公公共共设设施施的的建建筑筑面面积积。。（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理支付付的的土土地地价价款款，，是是指指向向政政府府、、土土地地管管理理部部门门或或受受政政府府委委托托收收取取土土地地价价款款的的单单位位直直接接支支付付的的土土地地价价款款。。在计计算算销销售售额额时时从从全全部部价价款款和和价价外外费费用用中中扣扣除除土土地地价价款款，，应应当当取取得得省省级级以以上上（（含含省省级级））财财政政部部门门监监（（印印））制制的的财财政政票票据据。。一般般纳纳税税人人应应建建立立台台账账登登记记土土地地价价款款的的扣扣除除情情况况，，扣扣除除的的土土地地价价款款不不得得超超过过纳纳税税人人实实际际支支付付的的土土地地价价款款。。（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理销售售额额确确认认简易易计计税税办办法法4、一一般般纳纳税税人人销销售售自自行行开开发发的的房房地地产产老老项项目目，，可可以以选选择择适适用用简简易易计计税税方方法法按按照照5%的征征收收率率计计税税。。一一经经选选择择简简易易计计税税方方法法计计税税的的，，36个月内不得变变更为一般计计税方法计税税。一般纳税人销销售自行开发发的房地产老老项目适用简简易计税方法法计税的，以以取得的全部部价款和价外外费用为销售售额，不得扣扣除对应的土土地价款。销售额=全部价款和价价外费用÷（1+5%）（二）一般纳纳税人征收管管理房地产老项目目，是指：（1）《建筑工程施工工许可证》注明的合同开开工日期在2016年4月30日前的房地产产项目；（2）《建筑工程施工工许可证》未注明合同开开工日期或者者未取得《建筑工程施工工许可证》但建筑工程承承包合同注明明的开工日期期在2016年4月30日前的建筑工工程项目。习题【案例一】A房地产企业（（一般纳税人人）自行开发发了B房地产项目，，施工许可证证注明的开工工日期是2015年3月15日，2016年5月该企业销售售房产8套，开具增值值税普通发票票价税合计金金额252万元，纳税人人选择简易征征收办法。问：纳税人在在6月申报期应申申报的增值税税销售额是多多少？习题纳税人6月应申报增值值税销售额为为：应税销售额=252÷÷(1+5%)=240万元《增值税纳税申申报表（一般般纳税人适用用）》习题【案例二】A房地产企业（（一般纳税人人）自行开发发了B房地产项目，，支付该项目目土地价款1000万元，该房产产项目可供销销售建筑面积积96000平方，施工许许可证注明的的开工日期是是2016年5月15日，2017年8月该企业销售售房产8套，涉及的房房产建筑面积积960平方，开具增增值税普通发发票价税合计计金额252万元。问：纳税人在在6月申报期应申申报的增值税税销售额是多多少？习题纳税人6月应申报增值值税销售额为为：当期抵扣的土土地价款=（960÷96000）×1000=10万元6月应申报销售售额=（252-10）÷（1+11%）=218.02万元《增值税纳税申申报表（一般般纳税人适用用）》（二）一般般纳税人征征收管理预缴税款1、一般纳税税人采取预预收款方式式销售自行行开发的房房地产项目目，应在收收到预收款款时按照3%的预征率预预缴增值税税。2、应预缴税税款按照以以下公式计计算：应预缴税款款=预收款÷（1+适用税率或或征收率））×3%适用一般计计税方法计计税的，按按照11%的适用税率率计算；适适用简易计计税方法计计税的，按按照5%的征收率计计算。3、一般纳税税人应在取取得预收款款的次月纳纳税申报期期向主管国国税机关预预缴税款。。习题案例【一】A房地产企业业（一般纳纳税人）自自行开发了了B房地产项目目，施工许许可证开工工日期为2015年3月15日，2016年1月开始预售售房产，该该企业2016年5月又收到预预收款525万元。该纳纳税选择简简易计税办办法。问：纳税人人在6月份申报期期应申报预预缴多少增增值税税款款？习题纳税人6月应申报预预缴增值税税税款为：：6月应申报预预缴增值税税款=525÷÷（1+5%）×3%=15万元《增值税预缴缴税款表》习题案例【二】A房地产企业业（一般纳纳税人）自自行开发了了B房地产项目目，施工许许可证开工工日期为2015年3月15日，2016年1月开始预售售房产，该该企业2016年5月又收到预预收款525万元。该纳纳税选择一一般计税办办法。问：纳税人人在6月份申报期期应申报预预缴多少增增值税税款款？习题纳税人6月应申报预预缴增值税税税款为：：6月应申报预预缴增值税税款=525÷÷（1+11%）×3%=14.19万元《增值税预缴缴税款表》（二）一般般纳税人征征收管理进项税额一般纳税人人销售自行行开发的房房地产项目目，兼有一一般计税方方法计税、、简易计税税方法计税税、免征增增值税的房房地产项目目而无法划划分不得抵抵扣的进项项税额的，，应以《建筑工程施施工许可证证》注明的“建建设规模””为依据进进行划分。。不得抵扣的的进项税额额=当期无法划划分的全部部进项税额额×（简易计税税、免税房房地产项目目建设规模模÷房地产项目目总建设规规模）《增值税纳税税申报表（（一般纳税税人适用））》（二）一般般纳税人征征收管理纳税申报1、一般纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目适用一一般计税方方法计税的的，应按照照《营业税改征征增值税试试点实施办办法》（财税〔2016〕36号文件印发发，以下简简称《试点实施办办法》）第四十五五条规定的的纳税义务务发生时间间，以当期期销售额和和11%的适用税率率计算当期期应纳税额额，抵减已已预缴税款款后，向主主管国税机机关申报纳纳税。未抵抵减完的预预缴税款可可以结转下下期继续抵抵减。2、一般纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目适用简简易计税方方法计税的的，应按照照《试点实施办办法》第四十五条条规定的纳纳税义务发发生时间，，以当期销销售额和5%的征收率计计算当期应应纳税额，，抵减已预预缴税款后后，向主管管国税机关关申报纳税税。未抵减减完的预缴缴税款可以以结转下期期继续抵减减。（二）一般般纳税人征征收管理发票开具1、一般纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目，自行行开具增值值税发票。。2、一般纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目，其2016年4月30日前收取并并已向主管管地税机关关申报缴纳纳营业税的的预收款，，未开具营营业税发票票的，可以以开具增值值税普通发发票，不得得开具增值值税专用发发票。3、一般纳税税人向其他他个人销售售自行开发发的房地产产项目，不不得开具增增值税专用用发票。（二）一般般纳税人征征收管理其他事项1、房地产开开发企业销销售自行开开发的房地地产项目，，按照本办办法规定预预缴税款时时，应填报报《增值税预缴缴税款表》。2、房地产开开发企业以以预缴税款款抵减应纳纳税额，应应以完税凭凭证作为合合法有效凭凭证。习题案例【一】A房地产企业业（一般纳纳税人）自自相开发了了B房地产项目目，施工许许可证的开开工日期是是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售售房产，至至2016年4月30日共取得预预收款5250万元，已按按照营业税税规定申报报缴纳营业业税。A房地产企业业对上述预预收款开具具收据，未未开具营业业税发票。。该企业2016年5月又收到预预收款5250万元。2016年6月共开具增增值税普通通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的的未开票预预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元），同同时办理房房产产权转转移手续。。该纳税人人选择简易易计税办法法问：纳税人人在7月申报期应应申报多少少增值税税税款？习题6月份申报期期申报预缴缴增值税为为：应预缴税款款=5250÷（1+5%）×3%=150万元7月份申报期期应申报增增值税税款款为：应申报增值值税款=5250÷（1+5%）×5%-150=100万元房地产开发发企业销售售自行开发的

房地产产项目增值值税征收管管理暂行办办法（一）适用用范围（二）一般般纳税人征征收管理（三）小规规模纳税人人征收管理理（三）小规规模纳税人人征收管理理预缴税款1、房地产开开发企业中中的小规模模纳税人（（以下简称称小规模纳纳税人）采采取预收款款方式销售售自行开发发的房地产产项目，应应在收到预预收款时按按照3%的预征率预预缴增值税税。2、应预缴税税款按照以以下公式计计算：应预缴税款款=预收款÷（1+5%）×3%3、小规模纳纳税人应在在取得预收收款的次月月纳税申报报期或主管管国税机关关核定的纳纳税期限向向主管国税税机关预缴缴税款。（三）小规规模纳税人人征收管理理纳税申报小规模纳税税人销售自自行开发的的房地产项项目，应按按照《试点实施办办法》第四十五条条规定的纳纳税义务发发生时间，，以当期销销售额和5%的征收率计计算当期应应纳税额，，抵减已预预缴税款后后，向主管管国税机关关申报纳税税。未抵减减完的预缴缴税款可以以结转下期期继续抵减减。（三）小规规模纳税人人征收管理理发票开具1、小规模纳纳税人销售售自行开发发的房地产产项目，自自行开具增增值税普通通发票。购购买方需要要增值税专专用发票的的，小规模模纳税人向向主管国税税机关申请请代开。2、小规模纳纳税人销售售自行开发发的房地产产项目，其其2016年4月30日前收取并并已向主管管地税机关关申报缴纳纳营业税的的预收款，，未开具营营业税发票票的，可以以开具增值值税普通发发票，不得得申请代开开增值税专专用发票。。3、小规模纳纳税人向其其他个人销销售自行开开发的房地地产项目，，不得申请请代开增值值税专用发发票。习题案例例【一】A房地地产产企企业业（（小小规规模模））自自行行开开发发了了B房地地产产项项目目，，施施工工许许可可证证的的开开工工日日期期是是2015年3月15日，，2016年1月15日开开始始预预售售房房产产，，至至2016年4月30日共共取取得得预预收收账账款款200万元元，，已已按按照照营营业业税税规规定定申申报报缴缴纳纳营营业业税税。。A房地地产产企企业业对对上上述述预预收收款款开开具具收收据据，，未未开开具具营营业业税税发发票票。。该该房房地地产产企企业业2016年5月又又收收到到预预收收款款200万元元。。2016年6月共共开开具具增增值值税税普普通通发发票票400万元元（（含含2016年4月30日取取得得的的未未开开票票预预收收款款200万元元，，和和2016年5月收收到到的的预预收收款款200万元元））。。问：：纳纳税税人人在在6、7月申申报报期期应应如如何何纳纳税税？？习题题6月申申报报期期就就取取得得的的预预收收款款应应预预缴缴的的增增值值税税为为：：200÷÷（1+5%）×3%=5.71万元元7月申申报报期期向向主主管管税税务务机机关关申申报报缴缴纳纳增增值值税税为为：：200÷÷（1+5%）×5%-5.71=3.81万元元增值值税税纳纳税税申申报报表表（（小小规规模模纳纳税税人人适适用用））房地地产产业业““营营改改增增””税税收收业业务务培培训训“营营改改增增””扩扩围围背背景景及及意意义义增值值税税的的基基本本原原理理房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发房房产产业业务务处处理理纳税税人人提提供供不不动动产产经经营营租租赁赁业业务务处处理理纳税税人人转转让让不不动动产产增增值值税税业业务务处处理理纳税税人人提提供供不不动动产产经经营营租租赁赁业业务务处处理理政策策依依据据：：《纳税税人人提提供供不不动动产产经经营营租租赁赁服服务务增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法》（国国家家税税务务总总局局公公告告2016年第第16号））纳税税人人提提供供不不动动产产经经营营租租赁赁服服务务增增值值税税征征收收管管理理暂暂行行办办法法（一一））适适用用范范围围（二二））一一般般纳纳税税人人征征收收管管理理（三三））小小规规模模纳纳税税人人征征收收管管理理（一一））适适用用范范围围纳税税人人以以经营营租租赁赁方方式式出租租其其取取得得的的不不动动产产（（以以下下简简称称出出租租不不动动产产）），，适适用用本本办办法法。。取得得的的不不动动产产，，包包括括以以直直接接购购买买、、接接受受捐捐赠赠、、接接受受投投资资入入股股、、自自建建以以及及抵抵债债等等各各种种形形式式取取得得的的不不动动产产。。纳税税人人提提供供道道路路通通行行服服务务不不适适用用本本办办法法。。纳税人提供不不动产经营租租赁服务增增值税征收管管理暂行办法法（一）适用范范围（二）一般纳纳税人征收管管理（三）小规模模纳税人征收收管理（二）一般纳纳税人征收管管理一般纳税人出出租不动产，，按照以下规规定缴纳增值值税：1、一般纳税人人出租其2016年4月30日前取得的不不动产，可以以选择适用简简易计税方法法，按照5%的征收率计算算应纳税额。。不动产所在地地与机构所在在地不在同一一县（市、区区）的，纳税税人应按照上上述计税方法法向不动产所所在地主管国国税机关预缴缴税款，向机机构所在地主主管国税机关关申报纳税。。不动产所在地地与机构所在在地在同一县（市、、区）的，纳税人向机机构所在地主主管国税机关关申报纳税。。（二）一般纳纳税人征收管管理2、一般纳税人人出租其2016年5月1日后取得的不不动产，适用用一般计税方方法计税。不动产所在地地与机构所在在地不在同一一县（市、区区）的，纳税税人应按照3％的预征率向向不动产所在在地主管国税税机关预缴税税款，向机构构所在地主管管国税机关申申报纳税。不动产所在地地与机构所在在地在同一县（市、、区）的，纳税人应向向机构所在地地主管国税机机关申报纳税税。一般纳税人出出租其2016年4月30日前取得的不不动产适用一一般计税方法法计税的，按按照上述规定定执行。（二）一般纳纳税人征收管管理预缴税款1、纳税人出租租不动产适用用一般计税方方法计税的，，按照以下公公式计算应预预缴税款：应预缴税款＝＝含税销售额额÷（1+11%）×3%2、纳税人出租租不动产适用用简易计税方方法计税的，，除个人出租租住房外，按按照以下公式式计算应预缴缴税款：应预缴税款＝＝含税销售额额÷（1+5%）×5%3、纳税人出租租不动产，按按照本办法规规定需要预缴缴税款的，应应在取得租金金的次月纳税税申报期或不不动产所在地地主管国税机机关核定的纳纳税期限预缴缴税款。习题案例【一】乐昌市某纳税税人（一般纳纳税人）2013年购买广州市市房产一套用用于出租。每每月收取租金金收入20万元。问：自2016年5月1日起，纳税人人出租房产，，应如何计算算预缴增值税税税款？（一一般计税方法法、简易计税税方法）习题纳税人选择一一般计税方法法纳税人应向不不动产所在地地国税机关预预缴增值税税税款预缴增值税税税款=20÷（1+11%）×3%=0.54万元纳税人选择简简易计税方法法纳税人应向不不动产所在地地国税机关预预缴增值税税税款预缴增值税税税款=20÷（1+5%）×5%=0.95万元（二）一般纳纳税人征收管管理其他事项1、单位和个体体工商户出租租不动产，按按照本办法规规定向不动产产所在地主管管国税机关预预缴税款时，，应填写《增值税预缴税税款表》。2、单位和个体体工商户出租租不动产，向向不动产所在在地主管国税税机关预缴的的增值税款，，可以在当期期增值税应纳纳税额中抵减减，抵减不完完的，结转下下期继续抵减减。纳税人以预缴缴税款抵减应应纳税额，应应以完税凭证证作为合法有有效凭证。习题案例【一】乐昌市某纳税税人（一般纳纳税人）2013年购买广州市市房产一套用用于出租。每每月收取租金金收入20万元。问：自2016年5月1日起，纳税人人出租房产，，应如何计算算申报缴纳增增值税税款？？（一般计税税方法、简易易计税方法））习题纳税人选择一一般计税方法法（不考虑进项因因素）纳税人应向机机构所在地国国税机关申报报缴纳增值税税税款应纳增值税税税款=20÷（1+11%）×11%-0.54=1.44万元纳税人选择简简易计税方法法纳税人应向机机构所在地国国税机关申报报缴纳增值税税税款应纳增值税税税款=20÷（1+5%）×5%-0.95=0万元纳税人提供不不动产经营租租赁服务增增值税征收管管理暂行办法法（一）适用范范围（二）一般纳纳税人征收管管理（三）小规模模纳税人征收收管理（三）小规模模纳税人征收收管理小规模纳税人人出租不动产产，按照以下下规定缴纳增增值税：1、单位和个体体工商户出租租不动产（不不含个体工商商户出租住房房），按照5%的征收率计算算应纳税额。。个体工商户户出租住房，，按照5%的征收率减按按1.5%计算应纳税额额。不动产所在地地与机构所在在地不在同一一县（市、区区）的，纳税税人应按照上上述计税方法法向不动产所所在地主管国国税机关预缴缴税款，向机机构所在地主主管国税机关关申报纳税。。不动产所在地地与机构所在在地在同一县县（市、区））的，纳税人人应向机构所所在地主管国国税机关申报报纳税。（三）小规模模纳税人征收收管理2、其他个人出出租不动产（（不含住房）），按照5%的征收率计算算应纳税额，，向不动产所所在地主管地地税机关申报报纳税。其他他个人出租住住房，按照5%的征收率减按按1.5%计算应纳税额额，向不动产产所在地主管管地税机关申申报纳税。房地产业“营营改增”税收收业务培训“营改增”扩扩围背景及意意义增值税的基本本原理房地产开发企企业销售自行行开发房产业业务处理纳税人提供不不动产经营租租赁业务处理理纳税人转让不不动产增值税税业务处理纳税人转让不不动产增值税税业务处理政策依据：《纳税人转让不不动产增值税税征收管理暂暂行办法》（国家税务总总局公告2016年第14号）纳税人转让不不动产增值税税业务处理（一）适用范范围（二）一般纳纳税人征收管管理（三）小规模模纳税人征收收管理（一）适用范范围纳税人转让其其取得的不动动产，适用本本办法。本办法所称取取得的不动产产，包括以直直接购买、接接受捐赠、接接受投资入股股、自建以及及抵债等各种种形式取得的的不动产。房地产开发发企业销售售自行开发发的房地产产项目不适适用本办法法纳税人转让让不动产增增值税业务务处理（一）适用用范围（二）一般般纳税人征征收管理（三）小规规模纳税人人征收管理理（二）一般般纳税人征征收管理一般纳税人人转让其取取得的不动动产，按照照以下规定定缴纳增值值税：1、一般纳税税人转让其其2016年4月30日前取得（（不含自建建）的不动动产，可以以选择适用用简易计税税方法计税税，以取得得的全部价价款和价外外费用扣除除不动产购购置原价或或者取得不不动产时的的作价后的的余额为销销售额，按按照5%的征收率计计算应纳税税额。纳税税人应按照照上述计税税方法向不不动产所在在地主管地地税机关预预缴税款，，向机构所所在地主管管国税机关关申报纳税税。2、一般纳税税人转让其其2016年4月30日前自建的的不动产，，可以选择择适用简易易计税方法法计税，以以取得的全全部价款和和价外费用用为销售额额，按照5%的征收率计计算应纳税税额。纳税税人应按照照上述计税税方法向不不动产所在在地主管地地税机关预预缴税款，，向机构所所在地主管管国税机关关申报纳税税。（二）一般般纳税人征征收管理3、一般纳税税人转让其其2016年4月30日前取得（（不含自建建）的不动动产，选择择适用一般般计税方法法计税的，，以取得的的全部价款款和价外费费用为销售售额计算应应纳税额。。纳税人应应以取得的的全部价款款和价外费费用扣除不不动产购置置原价或者者取得不动动产时的作作价后的余余额，按照照5%的预征率向向不动产所所在地主管管地税机关关预缴税款款，向机构构所在地主主管国税机机关申报纳纳税。4、一般般纳税税人转转让其其2016年4月30日前自自建的的不动动产，，选择择适用用一般般计税税方法法计税税的，，以取取得的的全部部价款款和价价外费费用为为销售售额计计算应应纳税税额。。纳税税人应应以取取得的的全部部价款款和价价外费费用，，按照照5%的预征征率向向不动动产所所在地地主管管地税税机关关预缴缴税款款，向向机构构所在在地主主管国国税机机关申申报纳纳税。。（二））一般般纳税税人征征收管管理5、一般般纳税税人转转让其其2016年5月1日后取取得（（不含含自建建）的的不动动产，，适用用一般般计税税方法法，以以取得得的全全部价价款和和价外外费用用为销销售额额计算算应纳纳税额额。纳纳税人人应以以取得得的全全部价价款和和价外外费用用扣除除不动动产购购置原原价或或者取取得不不动产产时的的作价价后的的余额额，按按照5%的预征征率向向不动动产所所在地地主管管地税税机关关预缴缴税款款，向向机构构所在在地主主管国国税机机关申申报纳纳税。。6、一般般纳税税人转转让其其2016年5月1日后自自建的的不动动产，，适用用一般般计税税方法法，以以取得得的全全部价价款和和价外外费用用为销销售额额计算算应纳纳税额额。纳纳税人人应以以取得得的全全部价价款和和价外外费用用，按按照5%的预征征率向向不动动产所所在地地主管管地税税机关关预缴缴税款款，向向机构构所在在地主主管国国税机机关申申报纳纳税。。（二））一般般纳税税人征征收管管理预缴税税款1、以转转让不不动产产取得得的全全部价价款和和价外外费用用作为为预缴缴税款款计算算依据据的，，计算算公式式为：：应预缴缴税款款=全部价价款和和价外外费用用÷（1+5%）×5%2、以转转让不不动产产取得得的全全部价价款和和价外外费用用扣除除不动动产购购置原原价或或者取取得不不动产产时的的作价价后的的余额额作为为预缴缴税款款计算算依据据的，，计算算公式式为：：应预缴缴税款款=（全部部价款款和价价外费费用-不动产产购置置原价价或者者取得得不动动产时时的作作价））÷（1+5%）×5%（二））一般般纳税税人征征收管管理其他事事项1、纳税税人按按规定定从取取得的的全部部价款款和价价外费费用中中扣除除不动动产购购置原原价或或者取取得不不动产产时的的作价价的，，应当当取得得符合合法律律、行行政法法规和和国家家税务务总局局规定定的合合法有有效凭凭证。。否则则，不不得扣扣除。。上述述凭证证是指指：（1）税务务部门门监制制的发发票。。（2）法院院判决决书、、裁定定书、、调解解书，，以及及仲裁裁裁决决书、、公证证债权权文书书。（3）国家家税务务总局局规定定的其其他凭凭证。。（二））一般般纳税税人征征收管管理2、纳税税人转转让其其取得得的不不动产产，向向不动动产所所在地地主管管地税税机关关预缴缴的增增值税税税款款，可可以在在当期期增值值税应应纳税税额中中抵减减，抵抵减不不完