房地产与物业管理培训课程

房地产与物业管理课题内容物业管理业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用和维护法律责任物业流程一、物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。二、业主及业主大会业主：房屋的所有权人为业主业主在物业管理活动中，享有下列权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

参加业主大会会议，行使投票权；

选举业主委员会成员，并享有被选举权；

监督业主委员会的工作；

监督物业服务企业履行物业服务合同；

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务遵守管理规约、业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时交纳物业服务费用；

法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域内的下列事项由业主共同决定制定和修改业主大会议事规则；

制定和修改管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会召开的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会业主大会决定筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主主大大会会业主主大大会会或或者者业业主主委委员员会会的的决决定定，，对对业业主主具具有有约约束束力力。。业主主大大会会或或者者业业主主委委员员会会作作出出的的决决定定侵侵害害业业主主合合法法权权益益的的，，受受侵侵害害的的业业主主可可以以请请求求人人民民法法院院予予以以撤撤销销。。管理理规规约约管理理规规约约应应当当对对有有关关物物业业的的使使用用、、维维护护、、管管理理，，业业主主的的共共同同利利益益，，业业主主应应当当履履行行的的义义务务，，违违反反管管理理规规约约应应当当承承担担的的责责任任等等事事项项依依法法作作出出约约定定。。管管理理规规约约应应当当尊尊重重社社会会公公德德，，不不得得违违反反法法律律、、法法规规或或者者损损害害社社会会公公共共利利益益。。管管理理规规约约对对全全体体业业主主具具有有约约束束力力。。三、、物物业业管管理理前前期期介介入入与与房房地地产产开开发发的的互互动动物业业管管理理的的前前期期介介入入是是指指物物业业管管理理企企业业在在接接管管物物业业之之前前就就参参与与物物业业的的规规划划、、设设计计和和施施工工建建设设过过程程，，从从业业主主（（使使用用人人））及及物物业业管管理理角角度度，，提提出出合合理理化化建建议议，，以以使使开开发发出出的的物物业业最最大大限限度度地地满满足足业业主主的的需需求求和和物物业业管管理理的的需需要要。。前期物业管理理在业主、业主主大会选聘物物业管理企业业之前，建设设单位选聘物物业管理企业业的，应当签签订书面的前前期物业服务务合同。建设单位应当当在销售物业业之前，制定定业主临时管管理规约，对对有关物业的的使用、维维护、管理，，业主的共同同利益，业主主应当履行的的义务，违反反临时管理规约约应当承担的责责任等事项依依法作出约定定。建设单位制定定的临时管理规约约，不得侵害物物业买受人的的合法权益。。建设单位应当当在物业销售售前将临时管管理规约向物物业买受人明明示，并予以以说明。物业买受人在在与建设单位位签订物业买买卖合同时，，应当对遵守守临时管理规规约予以书面面承诺。前期物业管理理建设单位与物物业买受人签签订的买卖合合同应当包含含前期物业服服务合同约定定的内容。前期物业管理理业主依法享有有的物业共用用部位、共用用设施设备的的所有权或者者使用权，建建设单位不得得擅自处分。。物业管理企业业承接物业时时，应当对物物业共用部位位、共用设施施设备进行查查验。前期物业管理理在办理物业承承接验收手续续时，建设单单位应当向物物业管理企业业移交下列资资料：1、竣工总平平面图，单体体建筑、结构构、设备竣工工图，配套设设施、地下管管网工程竣工工图等竣工验验收资料；2、设施设备备的安装、使使用和维护保保养等技术资资料；3、物业质量量保修文件和和物业使用说说明文件；4、物业管理理所必需的其其他资料。物业管理企业业应当在前期期物业服务合合同终止时将将上述资料移移交给业主委委员会。前期物业管理理建设单位应当当按照规定在在物业管理区区域内配置必必要的物业管管理用房。建设单位应当当按照国家规规定的保修期期限和保修范范围，承担物物业的保修责责任。四、物业管理理服务从事物业管理理活动的企业业应当具有独独立的法人资资格。国家对从事物物业管理活动动的企业实行行资质管理制制度。具体办办法由国务院院建设行政主主管部门制定定。一个物业管理理区域由一个个物业服务企企业实施物业业管理。物业管理服务务业主委员会应应当与业主大大会选聘的物物业服务企业业订立书面的的物业服务合合同。物业服务合同同应当对物业业管理事项、、服务质量、、服务费用、、双方的权利利义务、专项项维修资金的的管理与使用用、物业管理理用房、合同同期限、违约约责任等内容容进行约定。。物业管理服务务物业服务企业业应当按照物物业服务合同同的约定，提提供相应的服服务。物业服务企业业未能履行物物业服务合同同的约定，导导致业主人身身、财产安全全受到损害的的，应当依法法承担相应的的法律责任。。物业管理服务务物业管理用房房的所有权依依法属于业主主。未经业主主大会同意，，物业服务企企业不得改变变物业管理用用房的用途。。物业管理服务务物业服务企业业可以将物业业管理区域内内的专项服务务业务委托给给专业性服务务企业，但不不得将该区域域内的全部物物业管理一并并委托给他人人。物业管理服务务物业服务收费费应当遵循合合理、公开以以及费用与服服务水平相适适应的原则，，区别不同物物业的性质和和特点，由业业主和物业服服务企业按照照国务院价格格主管部门会会同国务院建建设行政主管管部门制定的的物业服务收收费办法，在在物业服务合合同中约定。。物业管理服务务业主应当根据据物业服务合合同的约定交交纳物业服务务费用。业主主与物业使用用人约定由物物业使用人交交纳物业服务务费用的，从从其约定，业业主负连带交交纳责任。已竣工但尚未未出售或者尚尚未交给物业业买受人的物物业，物业服服务费用由建建设单位交纳纳。物业服务企业业可以根据业业主的委托提提供物业服务务合同约定以以外的服务项项目，服务报报酬由双方约约定。物业管理服务务物业管理区域域内，供水、、供电、供气气、供热、通通信、有线电电视等单位应应当向最终用用户收取有关关费用。物业服务企业业接受委托代代收前款费用用的，不得向向业主收取手手续费等额外外费用。物业管理服务务对物业管理区区域内违反有有关治安、环环保、物业装装饰装修和使使用等方面法法律、法规规规定的行为，，物业服务企企业应当制止止，并及时向向有关行政管管理部门报告告。有关行政管理理部门在接到到物业服务企企业的报告后后，应当依法法对违法行为为予以制止或或者依法处理理。物业管理服务务物业服务企业业应当协助做做好物业管理理区域内的安安全防范工作作。发生安全全事故时，物物业服务企业业在采取应急急措施的同时时，应当及时时向有关行政政管理部门报报告，协助做做好救助工作作。物业服务企业业雇请保安人人员的，应当当遵守国家有有关规定。保保安人员在维维护物业管理理区域内的公公共秩序时，，应当履行职职责，不得侵侵害公民的合合法权益。物业管理服务务物业使用人在在物业管理活活动中的权利利义务由业主主和物业使用用人约定，但但不得违反法法律、法规和和管理规约的的有关规定。。物业使用人违违反物业管理理条例和管理理规约的规定定，有关业主主应当承担连连带责任。物业管理服务务县级以上地方方人民政府房房地产行政主主管部门应当当及时处理业业主、业主委委员会、物业业使用人和物物业服务企业业在物业管理理活动中的投投诉。五、物业的使使用和维护物业管理区域域内按照规划划建设的公共共建筑和共用用设施，不得得改变用途。。业主依法确需需改变公共建建筑和共用设设施用途的，，应当在依法法办理有关手手续后告知物物业服务企业业；物业服务务企业确需改改变公共建筑筑和共用设施施用途的，应应当提请业主主大会讨论决决定同意后，，由业主依法法办理有关手手续。业主、物业服服务企业不得得擅自占用、、挖掘物业管管理区域内的的道路、场地地，损害业主主的共同利益益。因维修物业或或者公共利益益，业主确需需临时占用、、挖掘道路、、场地的，应应当征得业主主委员会和物物业服务企业业的同意；物物业服务企业业确需临时占占用、挖掘道道路、场地的的，应当征得得业主委员会会的同意。业业主、物物业服务企业业应当将临时时占用、挖掘掘的道路、场场地，在约定定期限内恢复复原状。物业的维护和和使用业主需要装饰饰装修房屋的的，应当事先先告知物业服服务企业。物业服务企业业应当将房屋屋装饰装修中中的禁止行为为和注意事项项告知业主。。物业的维护和和使用住宅物业、住住宅小区内的的非住宅物业业或者与单幢幢住宅楼结构构相连的非住住宅物业的业业主，应当按按照国家有关关规定交纳专专项维修资金金。专项维修资金金属于业主所所有，专项用用于物业保修修期满后物业业共用部位、、共用设施设设备的维修和和更新、改造造，不得挪作作他用。专项维修资金金收取、使用用、管理的办办法由国务院院建设行政主主管部门会同同国务院财政政部门制定。。物业的维护和和使用利用物业共用用部位、共用用设施设备进进行经营的，，应当在征得得相关业主、、业主大会、、物业服务企企业的同意后后，按照规定定办理有关手手续。业主所所得收益应当当主要用于补补充专项维修修资金，也可可以按照业主主大会的决定定使用。物业的维护和和使用物业存在安全全隐患，危及及公共利益及及他人合法权权益时，责任任人应当及时时维修养护，，有关业主应应当给予配合合。责任人不履行行维修养护义义务的，经业业主大会同意意，可以由物物业服务企业业维修养护，，费用由责任任人承担。六、法律责任任违反物业管理理条例的规定定，住宅物业业的建设单位位未通过招投投标的方式选选聘物业服务务企业或者未未经批准，擅擅自采用协议议方式选聘物物业服务企业业的，由县级级以上地方人人民政府房地地产行政主管管部门责令限限期改正，给给予警告，可可以并处10万元以下的的罚款。法律责任违反物业管理理条例的规定定，建设单位位擅自处分属属于业主的物物业共用部位位、共用设施施设备的所有有权或者使用用权的，由县县级以上地方方人民政府房房地产行政主主管部门处5万元以上20万元以下下的罚款；给给业主造成损损失的，依法法承担赔偿责责任。法律责任违反物业管理理条例的规定定，未取得资资质证书从事事物业管理的的，由县级以以上地方人民民政府房地产产行政主管部部门没收违法法所得，并处处5万元以上上20万元以以下的罚款；；给业主造成成损失的，依依法承担赔偿偿责任。以欺骗手段取取得资质证书书的，依照本本条第一款规规定处罚，并并由颁发资质质证书的部门门吊销资质证证书。违反物物业管管理条条例的的规定定，物物业服服务企企业聘聘用未未取得得物业业管理理职业业资格格证书书的人人员从从事物物业管管理活活动的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产行行政主主管部部门责责令停停止违违法行行为，，处5万元元以上上20万元元以下下的罚罚款；；给业业主造造成损损失的的，依依法承承担赔赔偿责责任。。法律责责任违反物物业管管理条条例的的规定定，挪挪用专专项维维修资资金的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产行行政主主管部部门追追回挪挪用的的专项项维修修资金金，给给予警警告，，没收收违法法所得得，可可以并并处挪挪用数数额2倍以以下的的罚款款；物物业服服务企企业挪挪用专专项维维修资资金，，情节节严重重的，，并由由颁发发资质质证书书的部部门吊吊销资资质证证书；；构成成犯罪罪的，，依法法追究究直接接负责责的主主管人人员和和其他他直接接责任任人员员的刑刑事责责任。。法律责责任违反物物业管管理条条例的的规定定，建建设单单位在在物业业管理理区域域内不不按照照规定定配置置必要要的物物业管管理用用房的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产行行政主主管部部门责责令限限期改改正，，给予予警告告，没没收违违法所所得，，并处处10万元元以上上50万元元以下下的罚罚款。。法律责责任违反物物业管管理条条例的的规定定，未未经业业主大大会同同意，，物业业服务务企业业擅自自改变变物业业管理理用房房的用用途的的，由由县级级以上上地方方人民民政府府房地地产行行政主主管部部门责责令限限期改改正，，给予予警告