房地产项目管理实战知识手册课件

未来域项目实战手册

中原必胜

未来域项目实战手册

中原必胜1123未来域123未来域2我军战况中国地产上市公司综合实力前10强！！！金地集团，12年地产开发经验；金地集团，科学筑家，产品至上；金地、万科、中海，深圳三家最大的地产公司！金地集团我军战况中国地产上市公司综合实力前10强！！！金地集团3我军战况金地未来域：规模：总建筑面积14万平米；绿化率：〉40.1%总户数：1026物业形态：多层、小高层、高层综合社区。（精装修）建筑设计：上海日清建筑设计有限公司（上海新天地的设计公司）园林设计：美国奥斯本建筑设计有限公司房型面积：房型面积为80－140平方米不等

价格：7980-11000元/㎡均价：9500元/㎡我军战况金地未来域：4敌方信息

万科新里程：规模：总33万平米；一期17万平米总户数：1600物业形态：板式小高层、点式高层（毛坯）房型面积：二房90-105㎡；三房113-130㎡价格：7500-8500元/㎡均价：8000元/㎡壹敌方信息万科新里程：壹5敌方信息优势：配套有家乐福、明珠小学、高级健身会所、房型设计合理、总价具有优势，

1F、2F和3F均赠送地下空间

劣势：目前配套尚不成熟，小区无班车，联系外部交通不够便利销售情况：12月3日开盘，推出3幢住宅壹〉〉万科新里程敌方信息优势：配套有家乐福、明珠小学、高级壹〉〉万科新里程6知己知彼百战百胜壹

比较

1、未来域6万方大型商业就在河对面，配套比它更便利、齐全。2、我们全是精品装修，整个社区客户素质较好，居住品质高。3、在建材的使用方面我们启用国际知名品牌。世界500强拉发基集团，水泥和屋面系统位居世界第一，混凝土与骨料位居世界第二，石膏建材位居世界第三。〉〉万科新里程知己知彼百战百胜壹比1、未来域6万方大型商业就在7敌方信息环球翡翠湾：规模：总16万平米总户数：1000物业形态：联体别墅、小高层（毛坯）房型面积：二房90-110㎡；三房115-140㎡价格：7800-8000元/㎡贰敌方信息环球翡翠湾：贰8敌方信息优势：景观条件优越，景观公寓电梯入户，产品附加值较高劣势：目前周边配套不齐全,地理位置较偏销售情况：11月初推出的2幢景观房共

192套，已售出108套。贰〉〉环球翡翠湾敌方信息优势：景观条件优越，景观公寓电梯贰〉〉环球翡翠湾9知己知彼百战百胜1、它将来紧邻建设中的中环，噪音、废气污染严重，由于我们位置的特殊性，独享中外环的交通便利，却不受噪音、污染之苦。2、外立面的选材上，我们的档次、采用生态保温技术，要优于对方。3、联排、公寓混合型社区布局，社区的服务必然会向联排倾斜，使公寓的客户在社区有一种二等公民的感觉。心理落差较大。贰比较〉〉环球翡翠湾知己知彼百战百胜1、它将来紧邻建设中的中环，噪音、废气10敌方信息叁环球中央花园：规模：总10万平米总户数：600

物业形态：板式小高层（毛坯）房型面积：二房120㎡；三房150㎡价格：7200-8300元/㎡，均价：8000元/㎡敌方信息叁环球中央花园：11优势：大面积中央绿化，栋距宽，有空中花园，采光和景观条件良好，公交便利劣势：房型面积较大，总价较高，销售抗性较大销售情况：11月26日推出134套房源，售出30套，预定8套敌方信息叁〉〉环球中央花园优势：大面积中央绿化，栋距宽，有空中花敌方信息叁〉〉环球中央12房地产项目管理实战知识手册课件13房地产项目管理实战知识手册课件14知己知彼百战百胜对比1、对手户型面积偏大，我们在户型上占明显优势。2、没有设计会所，整个社区配套不位。我们6万方综和商业配套是对手无法比拟的。3、所谓的坡地堆土集中绿化，只能栽种小型灌木，不能种植大型植物，绿化效果大打折扣，我们的天然河景，风、光、水湾的设计是每一户均可享受的。叁〉〉环球中央花园知己知彼百战百胜对1、对手户型面积偏大，我们在户型上占15作战锦囊之一：主打5大卖点

灵感景观：1未来域绿化率高达40.1％，景观植物全部选用当地生长良好的品种，配置结合景观设计达到了风格上的统一。纵贯未来域南北的中轴——人文景观轴——将水、风、光三湾的独特个性串连到一起，赋予未来域专属的人文地理新内涵；而30米宽同汾泾河，1万平米绿之岸作战锦囊之一：主打5大卖点灵感景观：1未来域绿化率高达16作战锦囊之一：主打5大卖点

完美配套：2未来域升值潜力无限（离世博会开车10分钟）

6万平米大型商业区（走路5分钟）来自韩国的2万平方米易买得超市

注：预计2006年全面建成投入使用

作战锦囊之一：主打5大卖点完美配套：2未来域升17作战锦囊之一：主打5大卖点

完美配套：2

周边其他大卖场

4万平方米家乐福（2006年下半年开业）/杨高南路高青路（走路15分钟）

周边学校、幼儿园

华师大附中将进驻（永泰路西泰林路）

浦东首家三级医院将落户三林

上海市现代化程度最高的医院将出现在浦东三林地区，有媒体称该医院为“世博医院”

作战锦囊之一：主打5大卖点完美配套：2

周边其18作战锦囊之一：主打5大卖点

创意规划：3灵感不会欣赏呆板的规则，所以未来域的建筑均是弧形轮廓。人工的机械与精美，自然的柔和与变化，在这里被巧妙地编织在一起。作战锦囊之一：主打5大卖点创意规划：3灵感不会欣赏呆19作战锦囊之一：主打5大卖点

建筑专家：41、双层通高门厅：户型创新2、阳光电梯厅3、底层架空：通风、绿化和休闲4、花园入户：创新作战锦囊之一：主打5大卖点建筑专家：41、双层20A1-2户型

客厅前的一步花池入户花园主卧次卧的转角观景大窗2米深、3米宽的活动阳台7、13、19—18层A1-2户型

客厅前的一步花池入户花园主卧次卧的转角观景大窗21B1-1户型

阳光电梯厅双入户门主卧次卧的转角观景大窗花园入户B1-1户型

阳光电梯厅双入户门主卧次卧的转角观景大22作战锦囊之一：主打5大卖点

精品装修：5装修标准高品质、高环保战略联盟服务商百安居B&Q隶属于世界500强企业——英国最大的非食品专业零售投资集团翠丰集团（KingfisherGroup），是欧洲第一，世界第三的大型国际装饰建材零售集团。作战锦囊之一：主打5大卖点精品装修：5装修标准23作战锦囊之一：主打5大卖点

科勒:全球最为消费者熟悉的卫浴品牌之一。

摩恩（世界水龙头行业最著名的品牌之一）美国摩恩（Moen）是世界水龙头行业最著名的品牌之一，至今已有60多年历史。每一个摩恩龙头都是优美款式与出色功能的完美结合，加上其首屈一指的质量和可靠性，5

精品装修：装修标准高品质、高环保作战锦囊之一：主打5大卖点科勒:摩恩（世界水龙头行业最著名24作战锦囊之一：主打5大卖点海尔厨房家电2003年中国家庭拥有率第一的品牌，建成当今亚洲最大最先进的数字化整体厨房工厂。5

精品装修：装修标准高品质、高环保作战锦囊之一：主打5大卖点海尔厨房家电5精品装25作战锦囊之二：找准目标客户

他们在哪里？重点分布区域：三林、黄浦、金杨、世纪公园、卢湾、北蔡。作战锦囊之二：找准目标客户他们在哪里26作战锦囊之二：找准目标客户

你了解他们吗

？年龄：35――50岁职位：公司主管、中层领导、高效益企业专业人员。企业：办公楼、金融机构、开发区、三资企业等。经济收入：家庭月收入10000元以上。置业年龄：35岁以下第一次置业40岁以上为改善型置业置业原因：以自住需求为主作战锦囊之二：找准目标客户你了解他们27作战锦囊之二：找准目标客户

重点关注：小区景观配套设施建筑规划公司品牌精装修建材标准作战锦囊之二：找准目标客户重点关注：小区景观配28房地产项目管理实战知识手册课件29隆重介绍中原驻场人员专案： 冯清销售员： 李锴、范毅、周吉良、 李伟文、胡启林、俞盈隆重介绍中原驻场人员专案： 冯清30我能赢每天对自己说一遍我能赢每天对自己说一遍31一、指标设立

A、区域指标划分

指标分三区定标准：

一区——浦东新区所有分行组别

二区——浦西内环线以内所有分行组别

三区——浦西内环线以外所有分行组别未来域销售指标及规则一、指标设立

A、区域指标划分

指标分三区定标准：

一区——32B、带看指标12月区域指标1月区域指标一区每组/每周/3个一区每组/每周/2个二区每组/每周/1个二区每组/每周/1个三区无三区无★注：（1月1日按销售情况或有修改）

B、带看指标区域指标1月区域指标一区每组/每周/3个一区每组33一区——无二区——无三区——每组/每周/2个注：（1） 合作是指将客户与电话直接填写转介合作客户确认单转介 至案场经理冯清，让她签字确认并回传（双方留备份以便 日后结算）。（2） 客户或电话如不真实有效（即客户完全没有看房意向不作 有效指标计算）。（3） 一旦双方确认合作，即无论任何情况下成交，都一律按 50%+50%分配佣金（即〈100-5〉%*1/2）（4） 二区同事可自由选择转介合作方式，但此举并不能取代原 来带看指标。（5） 欢迎三区同事亲自带看，可算作完成转介合作指标。

C、转介合作指标C、转介合作指标34D、成交指标12月区域指标12月+1月区域指标一区每月成交2套一区两个月成交3套二区每月成交1套二区两个月成交2套三区两个月成交1套三区两个月成交1套D、成交指标区域指标12月区域指标一区每月成交2套一区两个月35二、奖励方案（一）开发商提供奖励人员奖励方式月度门店成交量第一名奖励门店10000元奖金月度门店成交量第二名奖励门店7000元奖金月度门店成交量第三名奖励门店4000元奖金月度销售员成交量第一名额外获得5000元奖金月度销售员成交量第二名额外获得3000元奖金月度销售员成交量第三名额外获得2000元奖金月度销售员成交量第四—第十五名额外获得每人1000元奖金二、奖励方案奖励人员奖励方式月度门店成交量第一名奖励门店1036（二）中原提供奖励前30名最先开单业务员额外获得每人1000元奖金前30名最先定购客户获赠价值1000元电器礼品券★注：所有因未达指标而处罚的款项将全部用于奖励表现优异业务员及经理（具体标准待定）。（二）中原提供奖励前30名最先开单业务员额外获得每人100037三、处罚方案（一）以分行经理（组别）为单位→12月区域成交未达标处罚带看未达标处罚一区欠1套罚1000元欠2套罚3000元欠1个罚300元欠2个罚600元欠3个罚900元二区欠1套罚1000元欠1个罚300元三区2个月累计欠1套罚1000元欠1个罚300元★注：（1）12月份未达标同事须于1月2日前缴纳罚款。（2）两个月累计未达标同事须缴罚款，先减去12月已缴部份，于2月6日缴纳。（3）三区带看指标是指转介合作指标。（4）以上规则只许提前完成指标，不可后补完成。三、处罚方案区域成交未达标处罚带看未达标处罚一区欠1套罚1038→12月+1月区域成交未达标处罚带看未达标处罚一区欠1套罚1000元欠2套罚3000元

欠3套罚6000元欠1个罚300元欠2个罚600元欠3个罚900元欠4个罚1200元欠5个罚1500元二区欠1套罚1000元欠2套罚3000元欠1个罚300元欠2个罚600元三区2个月累计欠1套罚1000元欠1个罚300元★注：（1）12月份未达标同事须于1月2日前缴纳罚款。（2）两个月累计未达标同事须缴罚款，先减去12月已缴部份，于2月6日缴纳。（3）三区带看指标是指转介合作指标。（4）以上规则只许提前完成指标，不可后补完成。→12月+1月区域成交未达标处罚带看未达标处罚一区欠1套罚139（二）高级经理以上职级罚款标准（包括高级经理）：职级成交带看高级经理每欠1套罚300元每欠1个罚300元区域副总监（经理）每欠1套罚200元每欠1个罚200元副总经理每欠1套罚100元每欠1个罚100元◤特别注意事项◢：为了促进交易顺利进行、完成和体现中原优良服务本色，更有效地维护中原老客户，故严格要求业务员需跟进客户到位，但凡在客户支付大定、签正式买卖合同、交房各环节中未有陪同客户到场的，一律按上述未完成环节按每项扣除15%佣金。（案场销售员必须提前至少48小时以电邮、电话或短讯方式通知中介部业务员应处理事项）。

（二）高级经理以上职级罚款标准（包括高级经理）：成交带看高级40

未来域项目实战手册

中原必胜

未来域项目实战手册

中原必胜41123未来域123未来域42我军战况中国地产上市公司综合实力前10强！！！金地集团，12年地产开发经验；金地集团，科学筑家，产品至上；金地、万科、中海，深圳三家最大的地产公司！金地集团我军战况中国地产上市公司综合实力前10强！！！金地集团43我军战况金地未来域：规模：总建筑面积14万平米；绿化率：〉40.1%总户数：1026物业形态：多层、小高层、高层综合社区。（精装修）建筑设计：上海日清建筑设计有限公司（上海新天地的设计公司）园林设计：美国奥斯本建筑设计有限公司房型面积：房型面积为80－140平方米不等

价格：7980-11000元/㎡均价：9500元/㎡我军战况金地未来域：44敌方信息

万科新里程：规模：总33万平米；一期17万平米总户数：1600物业形态：板式小高层、点式高层（毛坯）房型面积：二房90-105㎡；三房113-130㎡价格：7500-8500元/㎡均价：8000元/㎡壹敌方信息万科新里程：壹45敌方信息优势：配套有家乐福、明珠小学、高级健身会所、房型设计合理、总价具有优势，

1F、2F和3F均赠送地下空间

劣势：目前配套尚不成熟，小区无班车，联系外部交通不够便利销售情况：12月3日开盘，推出3幢住宅壹〉〉万科新里程敌方信息优势：配套有家乐福、明珠小学、高级壹〉〉万科新里程46知己知彼百战百胜壹

比较

1、未来域6万方大型商业就在河对面，配套比它更便利、齐全。2、我们全是精品装修，整个社区客户素质较好，居住品质高。3、在建材的使用方面我们启用国际知名品牌。世界500强拉发基集团，水泥和屋面系统位居世界第一，混凝土与骨料位居世界第二，石膏建材位居世界第三。〉〉万科新里程知己知彼百战百胜壹比1、未来域6万方大型商业就在47敌方信息环球翡翠湾：规模：总16万平米总户数：1000物业形态：联体别墅、小高层（毛坯）房型面积：二房90-110㎡；三房115-140㎡价格：7800-8000元/㎡贰敌方信息环球翡翠湾：贰48敌方信息优势：景观条件优越，景观公寓电梯入户，产品附加值较高劣势：目前周边配套不齐全,地理位置较偏销售情况：11月初推出的2幢景观房共

192套，已售出108套。贰〉〉环球翡翠湾敌方信息优势：景观条件优越，景观公寓电梯贰〉〉环球翡翠湾49知己知彼百战百胜1、它将来紧邻建设中的中环，噪音、废气污染严重，由于我们位置的特殊性，独享中外环的交通便利，却不受噪音、污染之苦。2、外立面的选材上，我们的档次、采用生态保温技术，要优于对方。3、联排、公寓混合型社区布局，社区的服务必然会向联排倾斜，使公寓的客户在社区有一种二等公民的感觉。心理落差较大。贰比较〉〉环球翡翠湾知己知彼百战百胜1、它将来紧邻建设中的中环，噪音、废气50敌方信息叁环球中央花园：规模：总10万平米总户数：600

物业形态：板式小高层（毛坯）房型面积：二房120㎡；三房150㎡价格：7200-8300元/㎡，均价：8000元/㎡敌方信息叁环球中央花园：51优势：大面积中央绿化，栋距宽，有空中花园，采光和景观条件良好，公交便利劣势：房型面积较大，总价较高，销售抗性较大销售情况：11月26日推出134套房源，售出30套，预定8套敌方信息叁〉〉环球中央花园优势：大面积中央绿化，栋距宽，有空中花敌方信息叁〉〉环球中央52房地产项目管理实战知识手册课件53房地产项目管理实战知识手册课件54知己知彼百战百胜对比1、对手户型面积偏大，我们在户型上占明显优势。2、没有设计会所，整个社区配套不位。我们6万方综和商业配套是对手无法比拟的。3、所谓的坡地堆土集中绿化，只能栽种小型灌木，不能种植大型植物，绿化效果大打折扣，我们的天然河景，风、光、水湾的设计是每一户均可享受的。叁〉〉环球中央花园知己知彼百战百胜对1、对手户型面积偏大，我们在户型上占55作战锦囊之一：主打5大卖点

灵感景观：1未来域绿化率高达40.1％，景观植物全部选用当地生长良好的品种，配置结合景观设计达到了风格上的统一。纵贯未来域南北的中轴——人文景观轴——将水、风、光三湾的独特个性串连到一起，赋予未来域专属的人文地理新内涵；而30米宽同汾泾河，1万平米绿之岸作战锦囊之一：主打5大卖点灵感景观：1未来域绿化率高达56作战锦囊之一：主打5大卖点

完美配套：2未来域升值潜力无限（离世博会开车10分钟）

6万平米大型商业区（走路5分钟）来自韩国的2万平方米易买得超市

注：预计2006年全面建成投入使用

作战锦囊之一：主打5大卖点完美配套：2未来域升57作战锦囊之一：主打5大卖点

完美配套：2

周边其他大卖场

4万平方米家乐福（2006年下半年开业）/杨高南路高青路（走路15分钟）

周边学校、幼儿园

华师大附中将进驻（永泰路西泰林路）

浦东首家三级医院将落户三林

上海市现代化程度最高的医院将出现在浦东三林地区，有媒体称该医院为“世博医院”

作战锦囊之一：主打5大卖点完美配套：2

周边其58作战锦囊之一：主打5大卖点

创意规划：3灵感不会欣赏呆板的规则，所以未来域的建筑均是弧形轮廓。人工的机械与精美，自然的柔和与变化，在这里被巧妙地编织在一起。作战锦囊之一：主打5大卖点创意规划：3灵感不会欣赏呆59作战锦囊之一：主打5大卖点

建筑专家：41、双层通高门厅：户型创新2、阳光电梯厅3、底层架空：通风、绿化和休闲4、花园入户：创新作战锦囊之一：主打5大卖点建筑专家：41、双层60A1-2户型

客厅前的一步花池入户花园主卧次卧的转角观景大窗2米深、3米宽的活动阳台7、13、19—18层A1-2户型

客厅前的一步花池入户花园主卧次卧的转角观景大窗61B1-1户型

阳光电梯厅双入户门主卧次卧的转角观景大窗花园入户B1-1户型

阳光电梯厅双入户门主卧次卧的转角观景大62作战锦囊之一：主打5大卖点

精品装修：5装修标准高品质、高环保战略联盟服务商百安居B&Q隶属于世界500强企业——英国最大的非食品专业零售投资集团翠丰集团（KingfisherGroup），是欧洲第一，世界第三的大型国际装饰建材零售集团。作战锦囊之一：主打5大卖点精品装修：5装修标准63作战锦囊之一：主打5大卖点

科勒:全球最为消费者熟悉的卫浴品牌之一。

摩恩（世界水龙头行业最著名的品牌之一）美国摩恩（Moen）是世界水龙头行业最著名的品牌之一，至今已有60多年历史。每一个摩恩龙头都是优美款式与出色功能的完美结合，加上其首屈一指的质量和可靠性，5

精品装修：装修标准高品质、高环保作战锦囊之一：主打5大卖点科勒:摩恩（世界水龙头行业最著名64作战锦囊之一：主打5大卖点海尔厨房家电2003年中国家庭拥有率第一的品牌，建成当今亚洲最大最先进的数字化整体厨房工厂。5

精品装修：装修标准高品质、高环保作战锦囊之一：主打5大卖点海尔厨房家电5精品装65作战锦囊之二：找准目标客户

他们在哪里？重点分布区域：三林、黄浦、金杨、世纪公园、卢湾、北蔡。作战锦囊之二：找准目标客户他们在哪里66作战锦囊之二：找准目标客户

你了解他们吗

？年龄：35――50岁职位：公司主管、中层领导、高效益企业专业人员。企业：办公楼、金融机构、开发区、三资企业等。经济收入：家庭月收入10000元以上。置业年龄：35岁以下第一次置业40岁以上为改善型置业置业原因：以自住需求为主作战锦囊之二：找准目标客户你了解他们67作战锦囊之二：找准目标客户

重点关注：小区景观配套设施建筑规划公司品牌精装修建材标准作战锦囊之二：找准目标客户重点关注：小区景观配68房地产项目管理实战知识手册课件69隆重介绍中原驻场人员专案： 冯清销售员： 李锴、范毅、周吉良、 李伟文、胡启林、俞盈隆重介绍中原驻场人员专案： 冯清70我能赢每天对自己说一遍我能赢每天对自己说一遍71一、指标设立

A、区域指标划分

指标分三区定标准：

一区——浦东新区所有分行组别

二区——浦西内环线以内所有分行组别

三区——浦西内环线以外所有分行组别未来域销售指标及规则一、指标设立

A、区域指标划分

指标分三区定标准：

一区——72B、带看指标12月区域指标1月区域指标一区每组/每周/3个一区每组/每周/2个二区每组/每周/1个二区每组/每周/1个三区无三区无★注：（1月1日按销售情况或有修改）

B、带看指标区域指标1月区域指标一区每组/每周/3个一区每组73一区——无二区——无三区——每组/每周/2个注：（1） 合作是指将客户与电话直接填写转介合作客户确认单转介 至案场经理冯清，让她签字确认并回传（双方留备份以便 日后结算）。（2） 客户或电话如不真实有效（即客户完全没有看房意向不作 有效指标计算）。（3） 一旦双方确认合作，即无论任何情况下成交，都一律按 50%+50%分配佣金（即〈100-5〉%*1/2）（4） 二区同事可自由选择转介合作方式，但此举并不能取代原 来带看指标。（5） 欢迎三区同事亲自带看，可算作完成转介合作指标。

C、转介合作指标C、转介合作指标74D、成交指标12月区域指标12月+1月区域指标一区每月成交2套一区两个月成交3套二区每月成交1套二区两个月成交2套三区两个月成交1套三区两个月成交1套D、成交指标区域指标12月区域指标一区每月成交2套一区两个月75二、奖励方案（一）开发商提供奖励人员奖励方式月度门店成交量第一名奖励门店10000元奖金月度门店成交量第二名奖励门店7000元奖金月度门店成交量第三名奖励门店4000元奖金月度销售员成交量第一名额外获得5000元奖金月度销售员成交量第二名额外获得3000元奖金月度销售员成交量第三名额外获得2000元奖金月度销售员成交量第四—第十五名额外获得每人1000元奖金二、奖励方案奖励人员奖励方式月度门店成交量第一名奖