房地产策划案例林枫花园

林枫花园总结上劲房地产咨询有限公司第一部分：总结第二部分：工作计划第一部分：工作总结1、项目分析2、销售分析3、广告分析

项目分析决定项目成功与否的三个要素：

区位价值市场定位

项目素质区位价值分析a.地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达。c.生活配套设施

地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。

d.人文环境由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。f.规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好，满足人们选择物业时的生活要求。市场定位分析户型分析面积分析价格分析户型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。面积分布从面积上看，80m2以下的较少，65套，以一室为主，80-110m2是其主力面积，以二室为主，398套。110-140m2以三室为主，269套，另外140m2以上包括一部分大面积跃层及阁楼，154套。价格分布25万以下的118套；25-30万的房屋224套；30-35万的房屋285套；35万以上的共259套。结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定位为中高档物业，其消费群体应是具有一定经济实力的改善型人群。项目目素素质质a.房型设设计合合理、、丰富富多样样，功功能区区分布布局得得当。。b.本案采采用了了较高高的配配套标标准，，外檐檐贴瓷瓷砖、、24小时时热水水、宽宽带网网、楼楼道花花岗岩岩地面面、不不锈钢钢扶手手、豪豪华业业主会会所，，均体体现了了小区区的品品位与与价值值。结论1.区区域域价值值较高高,得得到人人们的的认可可,是是消费费人群群购房房的首首要因因素。。2.户户型设设计及及配套套设施施有较较强的的优势势。销售售分分析析整体销销售情情况及及说明明各户型型销售售情况况各楼层层销售售情况况各楼座座销售售情况况成交价价格情情况人群分分析整体销销售情情况及及说明明本案自自2002年7月27日日开盘盘至今今共销销售房房屋194套，，销售售面积积21000平平方米米，销销售额额5580万元元。回回款约约为3780万元元。8月份份销售售62套。。9月份份销售售23套。。10月月份销销售42套套。11月月份销销售42套套。12月月份销销售28套套。各户型型销售售情况况从已售售房屋屋面积积和户户型看看，120m2以下的的二室室和三三室是是目标标人群群需求求的重重点，，销售售119套套，占占售出出的70%，也也是本本案的的主力力户型型。120-140m2以三室室为主主，由由于面面积稍稍大，，需求求量一一般，，销售售23套，，占售售出的的17%。。140m2以上的的大面面积房房屋则则是为为了满满足高高端消消费人人群，，这部部分人人群对对物业业的要要求较较高，，讲究究生活活品位位，购购房比比较理理性化化，在在期房房阶段段相对对购房房周期期较长长，所所以销销售速速度较较慢，，只占占12%。。各楼层层销售售情况况从楼层层销售售情况况来看看，由由于一一层带带有半半地下下室相相当于于一层层半高高，赠赠送私私家庭庭院等等充足足的卖卖点，，弥补补了楼楼间距距近的的劣势势，而而且一一、二二层本本身就就是畅畅销楼楼层，，所以以目前前是一一、二二层销销售最最快。。顶层层带阁阁楼的的户型型由于于赠送送部分分面积积且阁阁楼按按1000元/平方方米出出售，，价格格优势势明显显，卖卖点足足，人人们认认可度度较高高，是是年轻轻人购购房的的首选选。三三、四四层由由于总总房款款相对对较高高，销销售相相对缓缓慢。。各楼座座销售售情况况从各个个楼的的销售售情况况看，，所售售房屋屋主要要集中中在1#，，2#，3#，，4#5#，，7#，9#，，16#，，17#楼楼，其其中1#，，16#位位置相相对较较差，，但其其相对较低低的价价格是是销售售较好好的主主要原原因。。2#，3#，，4#，5#，，9#，，17#位置置相对对一般般，但但其面面积、、价格格是本本案的的主力力户型型，符符合目目标人群群的购购买力力，所所以销销售较较好。。而四四层半半的住住宅，，由于于面积积较大总房房款较较高，，目前前本案案的现现状难难以支支撑起起这部部分高高价房房，销销售压力力较大大。成交价价格情情况从已售房房屋价格格看，目目前成交交平均价价格在28万/套左右右，其中中25-30万万的房屋屋销售较较好，也也是本案案的主力力户型，，共售出出71套套。其次次30-35万万的房屋屋售出37套，，这两部部分符合合目标人人群的购购买力。。20万万以下的的房屋由由于所占占比例较较小，所所以销售售较少。。而35万以上上的高价价房消费费群体，，更侧重重的是一一种安逸逸的生活活方式，，他们对对物业的的要求非非常苛刻刻，所以以必须提提高项目目素质才才有可能能消化该该部分高高端人群群。人群分分析本案的的主力力购买买人群群仍是是河东东区的的区域域人群群,主主要要集中中在六六纬路路，津津塘路路沿线线，大大直沽沽附近近，这这部分分人群群在本本区域域生活活时间间较长长,对对本区区域内内的情情况较较熟悉悉,已已在本本区域域内建建立了了较好好的人人际关关系,不愿愿远离离本地地区,且这这部分分人工工作稳稳定,经济济收入入中等等偏上上,需需要改改善现现有的的居住住环境境,对对生活活质量量、生生活方方式有有更高高的追追求.而和和平,河西西的购购买人人群对对小区区的环环境、、品位位要求求较高高,但但又承承受不不起和和平、、河西西的高高价位位，所所以价价位相相对较较低的的河东东区成成了他他们的的置业业首选选。广告分分析广告推推广形形象定定位广告发发布稿稿件分分析广告推推广形形象定定位推广主主题：：城市市星座座生生活活艺术术家主题支支撑点点：1.建建筑形形式艺艺术化化2.生活环环境艺艺术化化3.生生活方方式艺艺术化化广告发发布稿稿件分分析以形象象稿件件及项项目推推介型型稿件件为为主，，目的的在于于迅速速建立立项目目的市市场形形象，，并通通过推推介产产品特特色使使之丰丰满第二部部分：：2003年工工作计计划1、2003年年天津津房地地产市市场分分析2、机机会与与阻力力分析析3、2003年年度推推广策策略4、2003年年销售售计划划2003年年天津津房地地产市市场分分析整体市市场分分析区域市市场分分析整体市市场分分析a.房地产产市场场先抑抑后扬扬。在在2002年4月之之前，，呈下下滑趋趋势，，此后后便出出现缓缓慢上上扬，，继而而一路路走高高。商商品房房销售售面积积640万万平方方米。。b.改善型型康居居型需需求趋趋强，，精品品住宅宅旺销销。3000元元以上上的商商品房房销售售占商商品房房销售售总量量的39%，同同比增增长8个百百分点点。c.大盘的的出现现。奥奥园，，太阳阳城等等大盘盘出现现无论论从规规模还还是项项目的的自身身素质质，均均有较较强的的市场场竞争争力。。d.商业房房地产产的开开发势势头强强劲。。施工工面积积突破破100万万平米米。区域市市场分分析a.从供给给看,目前前河东东区开开发的的主流流市场场以中中高档档物业业为主主,包包括顺顺驰太太阳城城、懿懿德园园、大大通花花园、、恋日日风景景、丰丰盈公公寓等等项目目,价价格基基本上上在2800-3000元/m2左右。。b.从需求求情况况看,大部部分的的中高高档项项目销销售情情况良良好,太阳阳城已已销售售房屋屋近千千套，，懿德德园、、大通通花园园、恋恋日风风景现现房销销售率率都达达到80%以上上，丰丰盈公公寓砖砖混住住宅已已全部部售罄罄，说说明目目前市市场需需求量量较大大。结论：：中高高档物物业购购买力力较强强，现现阶段段存在在市场场空隙隙。机会分分析a.现在工工程已已全面面封顶顶，小小区的的规模模优势势已经经显现现，可可增加加客户户购买买信心心。b.售楼中中心已已迁移移至津津塘路路，无无形中中可以以扩大大项目目的影影响力力，对对销售售会起起到积积极的的促进进作用用。c.2003年年初，，市委委书记记张立立昌指指出，，“大力发发展海海河经经济，，是实实现‘三步走走’战略目目标的的首要要重大大战略略举措措。”这一2003年年全市市重要要的经经济战战略目目标,势势必刺刺激房房地产产市场场的需需求。。d.在2002年天天津的的房地地产市市场快快速增增长的的基础础上，，良好好的事事态还还会在在2003年持持续下下去。。住宅宅建设设仍然然是2003年年投资资的重重点和和热点点。同同时随随着房房地产产业的的快速速增长长，房房地产产开发发的回回报比比较高高，吸吸引了了资本本市场场的参参与，，会有有越来来越多多的上上市公公司加加入到到房地地产大大军或或涉足足房地地产业业，也也会对对2003年房房地产产投资资增长长产生生重要要的积积极影影响。。机会与与阻力力分析析阻力分分析开发商商在房房地产产行业业中的的品牌牌度不不高，，消费费者在在购买买期房房时，，疑虑虑较大大。项目自自身存存在不不足，，如楼楼间距距小、、比邻邻火车车道等等。项目优优势要要素细细节没没有落落到实实处，，如小小区的的园林林绿化化方案案、业业主会会馆的的方案案。缺乏生生活氛氛围营营造，，小区区人气气不旺旺。如如小区区入口口对策建建议树立以以打造造河东东名盘盘为核核心的的经营营指导导思想想完善项项目素素质细细节，，主要要是园园林与与会馆馆的方方案。。全力营营造中中高档档物业业的生生活氛氛围，，使人人们对对本案案的未未来产产生向向往并并充满满信心心。1.售售楼处处虽已已迁出出，但但从本本案长长远角角度看看，原原定售售楼处处的位位置有益益于整整体环环境的的改变变，建建议继继续实实施原原计划划。2.加快小小区入入口的的建设设，使使之成成为本本案的的形象象窗口口。(大门门、休息长长椅、、绿化化、路路灯、、围墙墙）3.引入物物业管管理，，设置置保安安、清清洁。。4.确确定小小院方方案，，并尽尽快加加以实实施。。5.装修样样板间间2003年年度推推广策策略推广思思路销售策策略推广阶阶段推广思思路借助目目前良良好的的市场场态势势，加加大对对本案案的形形象推推广，，以扩扩展林林枫花花园的的市场场影响响力，，扩大大市场场份额额，对对外传传播信信息是是以社社区品品质及及升值值潜力力为主主。销售策策略2003年年本案案的主主要销销售策策略可可分成成：旨在促促进现现场为为主要要目的的的促促销型型策略略。及旨在在扩大大项目目影响响力的的活动动策略略。促销型型策略略集团购购买：：今年初初市委委市政政府出出台了了自各各党政政机关关正式式从2003年年开始始进行行货币币分房房政策策。目目前各各单位位人员员进行行房屋屋咨询询的现现象逐逐渐增增多，，这部部分人人员的的集体体购买买高潮潮应在在五、、六月月份。。调动老业主的的积极性，充充分利用良好好的人力资源源进行口碑传传播：在各种种信息传播中中，口碑传播播无疑是最行行之有效的也也是最经济的的。因此2003年的销销售中将会更更加有效的利利用老业主这这一有效资源源。到各改造工程程进行促销宣宣传：日前，，天津城市建建设工程地铁铁一号线、和和平广场、俄俄式风情区、、六纬路亲水水带、南站中中心商务区等等项目正紧锣锣密鼓的进行行，这些地区区的拆迁前的的工作也正陆陆续加紧动工工。下一步本本项目组会抽抽出一部分人人员到这些地地区进行现场场促销宣传。。活动策略对大型企事业业单位进行现现场宣传：对对大型企事业业单位尤其是是周边的大型型单位以张贴贴海报和现场场讲解的形式式进行重点的的宣传进行大型的慈慈善活动：对对社会上有影影响力的事件件挑选合适的的时机进行积积极的参与。。借此事件迅迅速提高本案案的社会知名名度和美誉度度。推广阶段第