我国房地产评估方法体系

第四章我国房地产评估概况

《房地产评估》第四章我国房地产评估概况学习目的与要求第一节土地评估第二节房地产价格评估人员资格认证制度第三节房地产评估方法体系本章小结《房地产评估》学习目的与要求通过本章学习，了解我国房地产评估的基本发展历史，熟悉我国目前开展土地定级工作的作用，熟悉我国房地产评估人员资格认证制度，掌握我国房地产评估方法体系，了解我国房地产价格指数和地价指数。《房地产评估》第一节土地评估一、我国土地评估的历史背景二、土地定级与宗地估价相结合的必要性三、区域性的土地价格评估的基本模式（一）以土地定级为基础的评估模式（二）以交易地价为基础的评估模式《房地产评估》一、我国土地评估的历史背景我国的土地评估是适应土地使用制度改革的需要发展起来的。1987年，深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。1988年4月国家通过修改宪法，提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1988年9月国务院又发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。《房地产评估》第二节房地产价格评估人员资格认证制度根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，我国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。其内容包括：房地产估价师执业资格考试制度；房地产估价师注册制度；房地产价格评估机构资格管理制度。《房地产评估》一、房地产估价师执业考试制度到2003年，全国已举办了7次房地产估价师的统一考试，累计报名者多达16万人次，有2万人考试合格。与此同时，国土资源部根据《土地估价师资格考试暂行办法》，规定只有按照办法通过全国统一开始，并获得土地估价师资格证书的人员，才具有独立从事土地估价工作的资格。通过多次考试，目前已取得土地估价师资格的人数累计达到1万多人。《房地产评估》二、房地产估价师注册制度为了加强对房地产估价师的执业管理，国家有关部门规定：经全国房地产估价师执业资格考试合格之后，房地产估价师在3个月之内，必须到当地房地产行政管理部门申请注册，才能具有合法的执业资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告。这项制度，对规范房地产估价师的管理和自律具有重要的促进作用。《房地产评估》三、房地产价格机构资格管理制度根据1997年《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，房地产价格评估机构的资格等级分为一级、二级、三级及临时资格，一级资格的机构需要建设部审批，其他的级别分别由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门审批或其授权的部门审批。《房地产评估》第三节房地产评估方法体系一、基本方法市场比较法收益还原法成本逼近法二、房地产评估的派生方法假设开发法基准地价修正法路线价法长期趋势法地价指数法残余法《房地产评估》市场场比比较较法法从市市场场的的角角度度来来评评估估房房地地产产的的价价格格。。也也称称比比较较法法。。替代代原原理理同质质同同价价《房房地地产产评评估估》》成本本法法从成成本本的的角角度度来来评评估估房房地地产产的的价价值值。。卖方方来来说说生生产产费费用用价价值值论论。。《房房地地产产评评估估》》收益益法法从投投资资的的角角度度来来评评估估房房地地产产的的价价值值。。纯收益益的概概念。。和投资资品进进行投投资时时要考考虑的的因素素基本本相似似。《房地地产评评估》》市场法基准地价修正法路线价法《房地地产评评估》》收益法残余技术购买年法收益倍数法《房地地产评评估》》成本法假设开发法成本逼近法重置成本法《房地地产评评估》》三、估估价方方法的的选用用对同一一估价价对象象宜采采用两两种以以上的的估价价方法法。根据已已明确确的估估价目目的，，若估估价对对象适适宜采采用多多种估估价方方法进进行估估价，，应分分别采采用多多种估估价方方法进进行估估价。。不能能随意意取舍舍，若若必须须取舍舍，应应在估估价报报告中中说明明并陈陈述理理由。。有条件件采用用市场场比较较法进进行估估价的的，应应以市市场比比价法法为主主要的的估价价方法法。《房地地产评评估》》收益性性房地地产的的估价价，应应采用用收益益法作作为其其中的的一种种估价价方法法。具有投投资开开发或或再开开发潜潜力的的房地地产的的估价价，应应选用用假设设开发发法作作为其其中的的一种种估价价方法法。在无市市场依依据或或市场场依据据不充充分而而不宜宜采用用市场场比较较发、、收益益法、、假设设开发发法进进行估估价的的情况况下，，可采采用成成本法法作为为主要要的估估价方方法。。《房地地产评评估》》第四节节中中房房指数数中国房房地产产指数数系统统（CREIS）,是一一套以以指数数形式式来反反映全全国重重要城城市房房地产产市场场行情情并揭揭示其其发展展变化化趋势势的房房地产产信息息系统统。一、中中房房指数数的特特点二、中中房房指数数的服服务对对象与与作用用三、中中房房指数数实例例分析析《房地地产评评估》》一、中中房指指数的的特点点1．全全面面性2．系系统统性3．地地域域性4．较较小小的波波动性性《房地地产评评估》》二、中中房指指数的的服务务对象象与作作用1．为为各级级政府府制定定房地地产发发展的的调控控政策策措施施提供供依据据。2．为为投资资商提提供比比较准准确的的市场场信息息。3．为为广大大的消消费者者服务务。4.其其他。。《房地产评评估》三、中房指指数实例分分析表4-12003年年末末中房城市市指数城市住宅用房办公用房商服用房城市中房指数北京923143421531136上海10841177——1112天津490715883638成都274863461371重庆343859957532深圳983196134161309广州62315972576964《房地产评评估》三、中房指指数实例分分析表4-22003年4月月～9月中中房城市综综合指数注：以北京京2002年12月月底为1000北京上海天津广州深圳重庆4月111996161696512825205月111798062196812885216月1115100262496412935227月1119104562796012955228月1121106363096912965279月112110436329671302531《房地产评评估》第五节地地价指数数地价指数是是专门用以以反映各地地各类地价价变化的指指数。海外外一些房地地产市场较较发达的国国家地区，，如欧美等等国和日本本，都编制制了地价指指数。例如如日本的地地价指数体体系包括全全国（223个城市市）总指数数；按住宅宅、工业、、商业分类类的地价指指数；6大大都市地价价指数；不不含6大都都市的城市市指数；各各市县指数数等。《房地产评评估》第五节地地价指数数为了宏观地地反映全国国城市地价价水平的变变动趋势，，国土资源源部从2000年开开始对全国国重点地区区和主要城城市实施地地价动态监监测，并在在此基础上上编制城市市地价指数数。主要目目的是使地地价信息进进一步社会会化和公开开化，对土土地市场、、房屋市场场及宏观经经济发展起起到积极的的引导作用用。《房地产评评估》一、地价指指数的作用用1.可使国国家和各级级政府掌握握了解各地地的地价的的实际水平平和地价分分布变化规规律，为制制定地价和和地产市场场的调控政政策提供科科学依据。。2.土地投投资者、土土地使用者者从中能获获得可靠、、可比的地地价和市场场信息资料料，为土地地投资开发发决策、核核实土地资资产量的大大小及土地地资产处置置等方面提提供依据。。《房地产评评估》一、地价指指数的作用用3.对规划划管理部门门来说，运运用地价指指数可以更更好地实现现土地资源源的合理配配置和优化化组合，促促进城市土土地的集约约利用。4.我国城城市土地级级别和基准准地价需要要定期修订订，有了地地价指数参参照，就能能省时省力力，不仅加加快基准地地价的调整整速度，而而且使调整整结果的科科学性更强强。《房地产评评估》二、地价指指数编制的的步骤1．选择标标准宗地作作为计算地地价指数的的基本单元元。2．对标准准宗地进行行评估，求求取不同区区域、不同同类别的标标准宗地价价格。3．分别别计算区段段平均地价价、分类平平均地价，，然后再计计算不同级级别的平均均地价。4．分别计计算城市分分类地价指指数和整个个城市的综综合地价指指数。5．确定城城市地价指指数和全国国地价指数数。《房地产评评估》本章小结【关键词】】房地产价格格评估人员员资格认证证制度房地产估价价师执业资资格考试制制度房地产估价价师注册制制度房地产价格格评估机构构资格管理理制度房地产评估估的基本方方法房地产评估估的派生方方法中房指数地地价指数《房地产评评估》本章小结【思考题】】简述土地定定级与宗地地估价相结结合的意义义。简述区域性性的土地价价格评估的的基本模式式。简述房地产产执业资格格考试制度度的主要