成本法及其运用课件

目录成本法及其运用01~05成本法概述Part106~08房地产价格构成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新购建价格的求取Part416~20建筑物折旧的求取Part521~25成本法应用中涉及的有关规定Part626~32成本法总结和运用举例Part72第一节成本法概述一、成本法的含义含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。3第一节成本法概述折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。4第一节成本法概述二、成本法的理论依据生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）5第一节成本法概述三、成本法适用的估价对象和条件6第一节成本法概述很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地产有独特设计、特殊建筑的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损害赔偿在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的地区的房地产适用于可独立开发建设的整体房地产的价值适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适用于建筑物过于老旧的房地产7第一节成本法概述成本法估价需要具备的条件某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高8第一节成本法概述注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发商的实际花费客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧9第一节成本法概述四、成本法估价的操作步骤典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项）土地取得成本管理费用销售费用投资利息销售税费利润开发成本第二节房房地产价价格构成房地产价值值的表达式式：房地产价值值=土地取取得成本+开发成本本+管理费费用+销售售费用+投投资利息+销售税费费+开发利利润房地产价值值=（土地地取得成本本+开发成成本+管理理费用+销销售费用+投资利息息）/[1-（销售售税费率+销售利润润率）]11第二节房房地产价价格构成一、土地取取得成本□取得开开发用地的的三条途径径：12第二节房房地产价价格构成二、开发成成本勘察设计和和前期工程程费市场调查、、可行性研研究、工程程勘察、环环境影响评评价、规划划及建筑设设计、建设设工程招投投标、施工工通水、通通电、通路路、场地平平整及临时时用房等前前期工作的的必要支出出注意：场地地平整费与与土地取得得成本的衔衔接建筑安装工工程费包括建造商商品房及附附属工程所所发生的土土建工程费费、安装工工程费、装装饰装修工工程费等附属工程：：指房屋周周围的围墙墙、水池、、建筑小品品、绿化等等13第二节房房地产价价格构成基础设施建建设费包括道路、、给排水、、电力、电电信、燃气气、热力、、有线电视视等设施的的建设费注意：熟地地中，此项项费用已含含在土地取取得成本中中，不须另另外计算公共配套设设施建设费费教育、医疗疗卫生、文文化体育、、社区服务务、市政公公用等非营营业性设施施的建设费费用其他工程费费包括工程监监理费、竣竣工验收费费等开发期间税税费如，绿化建建设费、人人防工程费费等14第二节房房地产价价格构成三、管理费费用管理费用，，是指开发发商为组织织和管理房房地产开发发经营活动动的必要支支出通常按土地地取得成本本和开发成成本之和的的一定比例例来测算四、销售费费用销售费用，，是指预售售未来开发发完成的房房地产或销销售已经开开发完成的的房地产的的必要支出出包括广告费费、销售资资料制作费费、样板房房建设费、、售楼处建建设费、销销售人员费费用或销售售代理费等等15第二节房房地产价价格构成五、投资利利息（一）投资资利息的含含义是指在房地地产开发完完成或实现现销售之前前发生的所所有必要费费用应计算算的利息土地成本、、开发成本本、管理费费和销售费费，无论是是借款还是是自有资金金，都应计计算利息（二）投资资利息的计计算应计息项目目计息周期计息期计息方式利率16第二节房房地产价价格构成应计息项目目：土地取得成成本开发成本管理费用销售费用计息周期：：计算周期是是指计算利利息的单位位时间可以是年、、半年、季季、月等，，通常是年年17第二节房房地产价价格构成计息期：某项费用的的计息期是是该项费用用应计息的的时间长度度建设期的起起点：一般般是取得房房地产开发发用地的日日期建设期的终终点：估价价对象开发发完成的日日期，一般般是估价时时点1819第二节房房地产价价格构成计息方式：：单利复利利息计算本本质上都是是复利，采采取单利方方式只是为为了实际计计算上的方方便单利利率（（i1）和和复利利率率(i2)之间的关关系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示示计息期)20第二节房房地产价价格构成利率：名义利率（（r）与实实际利率（（i）的关关系:i=(1+r/m)m-1(m为一年年中的计息息次数)21第二节房房地产价价格构成六、销售税税费销售税费，，是指销售售已经开发发完成的房房地产或者者预售未来来开发完成成的房地产产应由卖方方缴纳的税税费包括：销售税金及及附加———营业税、、城市维护护建设税和和教育费附附加（简称称“两税一一费”）其他销售税税费——印印花税、交交易手续费费等为便于实际际估价中正正常开发利利润的调查查估计，销销售税费一一般不包括括土地增值值税、企业业所得税22第二节房房地产价价格构成七、开发利利润开发利润是是指房地产产开发商的的利润，而而不是建筑筑承包商的的利润。开发利润的的估算：开发利润是是土地增值值税、企业业所得税税税前的，简简称税前利利润是平均利润润，而不是是个别开发发商的实际际利润或期期望利润开发利润=基数×利利润率（（基基数和利润润率要匹配配）23第二节房房地产价格构构成24第二节房房地产价格构构成直接成本利润润率＞投资利利润率＞成成本利润率＞＞销售利润率率利润率是通过过大量调查、、了解同一市市场上类似房房地产开发项项目的利润率率得到的25第三节成成本法的基本公式一、成本法最最基本的公式式房地产价值=重新购建价价格－折旧26第三节成成本法的基本本公式二、适用于新新开发的房地地产的基本公公式适用于新开发发的房地的基基本公式新开发房地产产价值=土地取得成成本+开发成成本+管理费费用+销售费用+投投资利息+销销售税费+开开发利润27第三节成成本法的基本本公式适用于新建成成的建筑物的的基本公式新建成的建筑筑物价值=建筑物建设设成本+管理理费用+销售售费用+投资利息+销销售税费+开开发利润适用于新开发发的土地的基基本公式新开发的土地地价值=取得待开发发土地的成本本+土地开发发成本+管理费用+销销售费用+投投资利息+销销售税费+开发利润28第三节成成本法的基本本公式新开发的房地地产一般不存存在折旧，但但应考虑下列列因素，作增增价或减价调调整29第三节成成本法的基本本公式新开发区宗地地的估价新开发区某宗宗土地的单价价=（取得开开发区用地的的总成本+土土地开发总成成本+总管理理费用+总销销售费用+总总投资利息+总销售税费费+总开发利利润）÷（开发区用地地总面积×开开发完成后可可转让土地面面积的比率））×用途、区区位等因素调调整系数开发完成后可可转让土地面面积的比率=开发完成后后可转让土地地总面积/开开发区用地总总面×100%30第三节成成本法的基本本公式三个步骤：31第三节成成本法的基本本公式三、适用于旧旧的房地产的的基本公式（一）适用于于旧的房地的的基本公式旧的房地价值值=房地重新新购建价格－－建筑物折旧旧或：旧的房地价值值=土地重新新购建价格＋＋建筑物重新新购建价格－－建筑物折旧旧（二）适用于于旧的建筑物物的基本公式式旧的建筑物价价值=建筑物物重新购建价价格－建筑物物折旧32第四节重重新购建价格格的求取一、重新购建建价格的含义义又称重新购建建成本，是指指假设在估价价时点重新取取得全新状况况的估价对象象的必要支出出，或者重新新开发建设全全新状况的估估价对象的必必要支出及应应得利润重新购建价格格应是估价时时点的价格重新购建价格格应是客观的的价格重新购建价格格应是在全新新状况下的的的价格，土地地的重新购建建价格应是在在估价时点状状况下的价格格33第四节重重新购建价格格的求取二、重新购建建价格的求取取思路房地重新购建建价格的求取取思路两大路径：将房地分为土土地和建筑物物，模拟房地地产开发过程程，采用成本本法求取；将房地分为土土地和建筑物物，先求土地地的重新购建建价格，再求求建筑物的重重新购建价格格，然后相加加——适用于于能直接在其其上进行房屋屋建设的小块块熟地交易为为主的情况34第四节重重新购建价格格的求取土地重新购建建价格的求取取思路假设土地上无无建筑物，采采用市场法、、基准地价修修正法等求取取——适用于于城市建成区区内难以求重重新开发成本本的土地也可采用成本本法求取土地地重新开发成成本35第四节重重新购建价格格的求取建筑物重新购购建价格的求求取思路假设已取得一一空地，在空空地上建造与与该建筑物相相同或者具有有同等效用的的全新建筑物物的必要支出出及应得利润润也可设想，将将该全新建筑筑物发包给建建筑承包商建建造，发包人人应支付给承承包商的全部部费用，再加加上发包人的的其他必要支支出（如管理理费、销售费费、投资利息息、销售税费费等）及发包包人的应得利利润36第四节重重新购建价格格的求取三、建筑物重重新购建价格格的求取方式式按重新建造方方式的不同，，建筑物重新新购建价格分分为：重建价格又称称重建成本，，指采用与估估价对象建筑筑物相同的建筑材材料、构配件、建建筑设备和建建筑技术及工工艺等，在估价时点时时的国家财税制制度和市场价价格体系下，，重新建造与与估价对象建建筑物相同的全新建建筑物的必要支出及及应得利润———可理解为为“复制”37第四节重重新购建价格格的求取重置价格又称称重置成本，，是采用估价时点时的的建筑材料、构配件、建建筑设备和建建筑技术及工工艺等，在估价时点时时的国家财税制制度和市场价价格体系下，，重新建造与与估价对象建建筑物具有同等效用的全新建筑物物的必要支出出及应得利润润38第四节重重新购建价格格的求取重建价格与重重置价格通常常不同：39第四节重重新购建价格格的求取四、建筑物重重新购建价格格的求取方法法（一）单位比比较法要点：以建筑物为整整体以单位面积或或单位体积作作为比较单位位40第四节重重新购建价格格的求取对类似建筑物物的建安费用用进行修正、、调整将不正常的建建安费修正为为正常的建安安费；将建造日期时时的建安费，，调整为估价价时点时的建建安费；根据设施设备备、装饰装修修方面的差异异，对建安费费进行调整再加上其他费费用（专业费费、管理费、、销售费、投投资利息、销销售税和开发发利润）41第四节重重新购建价格格的求取实质：市场法法有单位面积法法和单位体积积法两种：单位面积法：：适用于同一一类型的建筑筑物的单位建筑面积积建安费基本相相同的建筑物物如住宅、办公公楼、标准厂厂房等单位体积法：：适用于同一一类型的建筑筑物的单位体积建安费基本相相同的建筑物物如储油罐、地地下油库等42第四节重重新购建价格格的求取（二）分部分分项法要点：：将建筑筑物分解为独立立的构构件或或分部部分项项工程程测算独独立的的构件件或分分部分分项工工程的的数量调查估估价时时点时时的独独立的的构件件或分分部分分项工工程单价将数量量乘单单价后后相加加再加上上其他他费用用（专专业费费、管管理费费、销销售费费、投投资利利息、、销售售税和和开发发利润润）43第四节节重重新新购建建价格格的求求取注意两两点：：要结合合构件件或分分部分分项工工程特特点使使用计计量单单位防止漏漏项和和重复复计算算44第四节节重重新新购建建价格格的求求取（三））工料料测量量法要点：：将建筑筑物还还原为为建材材、构构配件件和建建筑设设备测算重重新建建造建建筑物物所需需的建建材、、构配配件和和建筑筑设备备的种种类、、数量量和工工时数数调查相相应的的建材材、构构配件件和建建筑设设备的的单价价及人人工费费标准准将数量量和工工时数数乘相相应单单价和和人工工费标标准后后相加加再加上上其他他费用用（专专业费费、管管理费费、销销售费费、投投资利利息、、销售售税和和开发发利润润）45第四节节重重新新购建建价格格的求求取优缺点点：详详细准准确；；费时时费力力并需需要其他专专家参参与适用于于：具具有历历史价价值的的建筑筑物的的重新购建建价格格46第四节节重重新新购建建价格格的求求取（四））指数数调整整法也称为为成本本指数数趋势势法利用成成本指指数或或变动动率，，将历历史成成本调调整到到估价价时点点的成成本来来求取取建筑筑物重重新购购建价价格的的方法法主要用用于检检验其其他方方法的的测算算结果果47第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取一、建建筑物物折旧旧的含含义和和原因因建筑物物折旧旧的含含义指各种种原因因造成成的建建筑物物价值值减损损建筑物物折旧旧=建建筑物物重新新购建建价格格－建建筑物物市场场价值值建筑物物折旧旧的原原因48第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取1．物物质折折旧又称有有形损损耗指建筑筑物在在实体体上的的老化化、磨磨损、、损坏坏造成成的建建筑物物的价价值减减损四方面面：自然经经过的的老化化———类似似于人人随着着年龄龄增长长的衰衰老正常使使用的的磨损损———类似似于脑脑力或或体力力劳动动等工工作性性质的的不同同对人人的损损害意外破破坏的的损毁毁———类似似于人人曾经经得过过一场场大病病对人人的损损害延迟维维修的的损坏坏残存存———类似似于人人平时时不注注意休休养生生息有有病不不治49第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取2．功功能折折旧又称无无形损损耗指建筑筑物在在功能能上的的缺乏乏落后后或过过剩造造成的的建筑筑物价价值减减损原因：：建筑筑设计计缺陷陷、过过去的的建筑筑标准准过低低、消消费观观念改改变、、建筑筑技术术进步步等功能缺缺乏———没没有其其应有有的某某些部部件、、设备备、设设施、、或系系统等等功能落落后———已已有部部件、、设备备、设设施、、或系系统等等的标标准低低于正正常标标准功能过过剩———已已有部部件、、设备备、设设施、、或系系统等等的标标准超超过市市场要要求的的标准准50第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取3．外外部折折旧又称经经济折折旧指建筑筑物以以外的的各种种不利利因素素造成成的建建筑物物价值值减损损不利因因素：：外部折折旧可可分为为永久性性的和暂时性性的51第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取二、建建筑物物折旧旧的求求取方方法年限法法年限法法和有有关年年限的的含义义年限法法又叫叫年限限-寿寿命法法，是是根据据建筑筑物的的经济寿寿命、有效年年龄或剩余经经济寿寿命来求取取建筑筑物折折旧的的方法法52第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取建筑物物的寿寿命有有两种种自然寿寿命：：从竣竣工之之日至至不能能安全全使用用之时时经济寿寿命：：从竣竣工之之日至至其对对房地地产价价值不不再有有贡献献之时时（对对于收收益性性房地地产，，经济济寿命命是：：竣工工之日日至净净收益益大于于零的的持续续时间间）经济寿寿命短短于自自然寿寿命相同类类型的的建筑筑物在在不同同地区区的经经济寿寿命可可能不不同53第五节节建建筑筑物折折旧的的求取取建筑物物的年年龄：：实际年年龄：：竣工工时至至估价价时点点间的的日历历年数数（类类似于于人的的实际际年龄龄）有效年年龄：：估价价时点点时建建筑物物状况况和效效用所所显示示的年年龄（（类似似于人人看上上去的的年龄龄）建筑筑物物的的剩剩余余寿寿命命：：剩余余自自然然寿寿命命：：自自然然寿寿命命减减去去实实际际年年龄龄后后的的寿寿命命剩余余经经济济寿寿命命：：经经济济寿寿命命减减去去有有效效年年龄龄后后的的寿寿命命剩余余经经济济寿寿命命=经经济济寿寿命命－－有有效效年年龄龄54第五五节节建建筑筑物物折折旧旧的的求求取取2．．直直线线法法公式式：：（见见教教材材））直线线法法折折旧旧下下的的建建筑筑物物现现值值计计算算公公式式总总结结：：（见见教教材材））55第五五节节建建筑筑物物折折旧旧的的求求取取3．．成成新新折折扣扣法法公式式：：V=C××q适用用范范围围：：比比较较粗粗略略，，主主要要用用于于初初步步估估价价；；尤尤其其是是大大范范围围的的建建筑筑物物现现场场摸摸底底调调查查直线线法法计计算算成成新新率率的的公公式式：：（公公式式见见教教材材））56第五五节节建建筑筑物物折折旧旧的的求求取取（二二））市市场场提提取取法法（（公公式式见见教教材材)（三三））分分解解法法（（公公式式见见教教材材)1．．物物质质折折旧旧的的求求取取方方法法2．．功功能能折折旧旧的的求求取取方方法法3．．外外部部折折旧旧的的求求取取方方法法57第五五节