成本法及其应用课件

第八章成本法及其应用第八章成本法及其应用第一节成本法概述第二节房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格的求取第五节

建筑物折旧的求取第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法总结和运用举例第一节成本法概述一、成本法的概念简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

定义中涉及的概念所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。二、成本法的理论依据（一）成本法的适用对象新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)正在开发建设的房地产(即在建工程)计划开发建设的房地产三、成本法适用的估价对象和条件

特别适用成本法估价的房地产：很少发生交易——无法采用市场法没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收益法为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分

房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

为什么？

(二)成本法估价需要具备的条件房地产从长时期内平均来看，

价格=成本+平均利润

具体条件：

一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：

运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题一是应采用客观成本而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。四、、成成本本法法估估价价的的操操作作步步骤骤①搜集集有有关关房房地地产产开开发发的的成成本本、、税税费费、、利利润润②估估算算重重新新购购建建价价格格③测算算建建筑筑物物折折旧旧④求求取取积积算算价价格格注意意：：在现现实实中中，，房房地地产产的的价价格格直直接接取取决决于于其其效效用用，，而而非非花花费费的的成成本本，，成成本本的的增增减减一一定定要要对对效效用用有有所所作作用用才才能能形形成成价价格格。。成本本法法估估价价程程序序测算算房房地地产产建建设设成成本本、、利利润润、、税税金金重置置成成本本、、重重建建成本本确确定定C建筑筑物物折折旧旧计计算算D积算算价价格格测测算算V=C-D房地地产产价价格格通通常常由由7大项项构成成：：①土土地地取取得得成成本本②建建设设成成本本③管管理理费费用用④投投资资利利息息⑤销销售售费费用用⑥销销售售税税费费⑦开开发发利利润润第二二节节房房地地产产价价格格构构成成一、、土土地地取取得得成成本本土地地取取得得成成本本为为用用地地单单位位为为取取得得土土地地使使用用权权而而支支付付的的各各项项费费用用之之和和。。因土土地地使使用用权权取取得得的的方方式式或或所所取取得得土土地地的的生熟熟程程度度不不同同，土土地地取取得得成成本本的的构成成不不同同。取得得房房地地产产开开发发用用地地的的途途径径可可归归纳纳为为以以下下3类情情况况：：①通过过土土地地使使用用权权转转让让取取得得②通通过过土土地地使使用用权权出出让让取取得得（（政政府府储储备备、、征征收收））③通通过过合合作作、、合合资资取取得得土地费用土地取得费土地开发费按照土地开发程度分类生地地毛地地熟地地开发发配配套套城城市市基基础础设设施施进行征收安置补偿直接进行房屋建设(一)市场场购购买买下下的的土土地地取取得得成成本本土地取取得成成本一一般是是由购购买土土地的的价款款和应应当由由买方方(在此为为房地地产开开发商商)缴纳的的税费费构成成：土地使使用权权购买买价格格，一一般是是采用用市场场法求求取，，也可可以采采用基基准地地价修修正法法、成成本法法求取取。买方应应当缴缴纳的的税费费，包包括契契税、、印花花税、、交易易手续续费等等。通常是是根据据税法法及中中央和和地方方政府府的有有关规规定，，按照照土地地使用用权购购买价价格的的一定定比例例来测测算。。(二)政府征征收集集体的的土地地取得得成本本征收集集体用用地的的土地地取得得成本本包括括以下下三部部分：：(1)征地补补偿安安置费费用，，也称称为征征地补补偿费费用，，一般般由以以下4项费用用组成成：①土地地补偿偿费，，②安置置补助助费，，③地上上附着着物和和青苗苗的补补偿费费，④安排排被征征地农农民的的社会会保障障费用用。(2)相关税税费，，一般般包括括以下下4项税费费：①征地地管理理费②耕地地占用用税③耕地地开垦垦费④新菜菜地开开发建建设基基金(3)土地使使用权权出让让金等等土地地有偿偿使用用费。。取得集体所有生地土地征收补偿费国有土地使用权出让金相关税费土地开发城市基础设施配套（三)国有土土地上上房屋屋征收收的土土地取取得成成本城市房房屋拆拆迁下下的土土地取取得成成本包包括以以下三三部分分。(1)房屋征征收补补偿安安置费费用，，一般般由以以下5项费用用组成成：①被征征收房房屋的的房地地产市市场价价格，，②被征征收房房屋室室内自自行装装饰装装修的的补偿偿金额额，③搬迁迁补助助费，，④安置置补助助费，，⑤征收收非住住宅房房屋造造成停停产停停业的的补偿偿费。。(2)相关费费用，，一般般包括括以下下：①房屋屋征收收理费费②房屋屋征收收服务务费③房屋屋征收收估价价费④房屋屋拆除除和渣渣土清清运费费(3)土地使使用权权出让让金等等土地地有偿偿使用用费取得城市毛地土地取得费土地开发费出让购地款土地使用权出让金征收安置补偿费相关税费建设成成本是是在取取得开开发用用地后后进行行土地地开发发和房房屋建建设所所需要要的直直接费费用、、税金金等。。在实际际中主主要包包括下下列几几项：：1、勘察察设计计和前前期工工程费费2、基础础设施施建设设费3、建筑筑安装装工程程费4、公共共配套套设施施建设设费5、其他他工程程费，，包括括工程程监理理费、、竣工工验收收费等等6、开发发过程程中的的税费费二、建建设成成本三、管管理费费用管理费费用是是指房房地产产开发发商为为组织织和管管理房房地产产开发发经营营活动动所必必要的的费用用包括房房地产产开发发商的的人员员工资资及福福利费费、办办公费费、差差旅费费等，，可按照照土地地取得得成本本与建建设成成本之之和的的一定定比例例，例例如5%估算。。四、销销售费费用销售费费用也也称为为销售售成本本，是是指预预售未未来开开发完完成的的房地地产或或者销销售已已经开开发完完成的的房地地产所所必要要的费费用，，包括括广告告费、、销售售资料料制作作费、、样板板房或或样板板间建建设费费、售售楼处处建设设费、、销售售人员员费用用或者者销售售代理理费等等。广告费费、销销售资资料制制作费费、样样板房房或样样板间间建设设费、、售楼楼处建建设费费一般般是在在销售售之前前发生生的，，销售售代理理费一一般是是与销销售同同时发发生的的。销售费费用通通常按按照售售价乘乘以一一定比比例来来测算算，例例如为为售价价的4%左右。。五、投投资利利息(一)投资利利息的的含义义投资利利息与与财务务费用用不完完全相相同，，是指指在房房地产产开发发完成成或实实现销销售之之前发发生的的所有有必要要费用用应计计算的的利息息，而而不仅仅是借借款的的利息息和手手续费费。因此，，土地地取得得成本本、建建设成成本、、管理理费用用和销销售费费用，，无论它它们是是来自自借贷贷资金金还是自自有资资金，，均应应计算算利息息。(二)投资利利息的的计算算计算投投资利利息具具体需需要把把握下下列6个方面面1、应计计息的的项目目应计息息的项项目包包括取取得土土地成成本、、建设设成本本、管管理费费用和和销售售费用用。销售税税费一般不不计利利息2、计息息周期期;计息周周期可可以是是年、、半年年、季季、月月等，，通常常为年年。3、计息期的的长短4、计息方式式：计息方方式有单利利和复利两两种5、利率的高高低及名义义利率和实实际利率销售税费是是销售开发发完成后的的房地产应应由开发商商（卖方））交纳的税税费。可分分为两类：：1、销售税金金及附加:“两税一费””一般为售售价的5.5%2、其他销售售税费,包括印花税税、交易手手续费等。。六、销售税税费七、开发利利润开发利润是是指房地产开发发商(业主)的利润，而不是建建筑承包商商的利润。。现实中的开开发利润是是一种结果果，是由销销售收入（（售价）减减去各种成成本、费用用和税金后后的余额。。运用成本法法估价需要要先估算出出开发利润润：开发利利润则是典典型的房地地产开发商商进行特定定的房地产产开发所期期望获得的的利润(客观利润））估算开发利利润应掌握握以下几点点：开发利润=开发完成后后的房地产产价值-土地取得成成本-建设成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费开发利润应应为而不是及及平均利润期望利润实际利润3、开发利润润通常按照照一定基数数乘以相应应的利润率率来估算。。开发利润润的计算基基数和相应应的利润率率主要有下下列4种:1)计算基数=土地取得成成本+建设成本，，相应的利润润率称为直直接成本利利润率,即：2)计算基数=土地取得成成本+建设成本+管理费用十十销售费用用，相应的利润润率称为投投资利润率率，即：3)计算基数=土地取得成成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息,相应的利润润率称为成成本利润率率，即：4)计算基数=土地取得成成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后后的房地产产价值(售价),相应的利润润率称为销销售利润率率，即：(4)利润率是通通过大量调调查、了解解同一市场场上类似房房地产开发发项目的利利润率得到到的。利用上述房房地产价格格构成并在在销售利润润率的情况况下求取房房地产价值值时的公式式是：利润率名称利润计算基数构成直接成本利润率土地取得成本+建设成本投资利润率土地取得成本+建设成本+管理费用十销售费用成本利润率土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息销售利润率土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产项目目利润率对对比表第三节成成本法的基基本公式一、最基本本的公式成本法最基基本的公式式为：积算价格=重新购建价价格-建筑物折旧旧针对对象：：①新建的房房地产（此此处指房地地、建筑物物两种情况况）②旧的房地地产（此处处指房地、、建筑物两两种情况））步骤：①搞搞清房地产产价格构成成②估算各构构成部分的的金额③将各构成成部分的金金额累加二、适用于于新开发土土地的基本本公式新开发的土土地包括填填海造地、、开山造地地、征用农农地后进行行“三通一平”等开发的土土地，在旧旧城区中拆拆除旧建筑筑物等开发发的土地。。公式：新开发的土土地价格=取得待开发发土地的成成本+土地建设成成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发区中中某宗土地地的估价公公式如下:新开发区某某宗土地的的单价=(取得开发区区用地的总总成本+土地开发总总成本+总管理费用用+总销售费用用+总投资利息息+总销售税费费+总开发利润润)÷(开发区用地地总面积×开发完成后后可转让土土地面积的的比率)×用途、区位位等因素调调整系数见【例8-1】三、适用于于新建房地地产的基本本公式新建房地价价格=土地取得成成本+土地开发成本+建筑物建造造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价价格=建筑物建造造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润四、适用于于旧房地产产的基本公公式旧房地产价价格=土地的重新新取得价格格+建筑物的重重新购建价价格-建筑物折旧旧★土地的重新新取得价格格要注意年年限第四节重新购建价价格一、重新购购建价格的的概念重新购建价价格是假设设在价值时点重新取得或或重新开发发、重新建建造全新状况的估价对象所需的一切切合理、必必要的费用、税金金和应得的利润之和。注意：第一、重新新购建价格格是价值时点的第二、重新新购建价格格是客观的第三、建筑筑物的重新新购建价格格是全新状况下下的价格，未扣除折旧；★房地产的重重新购建价价格是在价值时点时的价格二、重新购购建价格的的求取思路路(一)房地重新购购建价格的的求取思路路一是模拟房地产产开发发商的的房地产产开发发过程程二是将将该房房地分分为土地和和建筑筑物两个相相对独独立的的部分分分别别求取取土地地和建建筑物物的重重新购购建价价格，，再求和和。房地重重新购购建价价格=土地重重新购购建价价格+建筑物物重新新购建建价格格(二)土地重重新购购建价价格的的求取取思路路求取土土地的的重新新购置置价格格采用用的方方法：：市场法法基准地地价修修正法法此思路路特别别适用用于城城市建建成区区内难难以求求取重重新建建设成成本的的情况况。成本法法(三)建筑物物重新新购建建价格格的求求取思思路假设该该建筑筑物所所占用用的土土地已已经取取得，，然后后在该该土地地上建建造与与该建建筑物物相同或者具具有同等效效用的全新建建筑物物的必要支支出和应得得利润，注意：：土地地与建建筑物物重新新购建建价格格界限限分清清、不不重复复、不不漏项项。三、建建筑物物重新新购建建价格格的求求取方方式建筑物物重建建价格格建筑物物重置置价格格重建价价格重建价价格也也称为为重建建成本本，是指采采用与与估价价对象象建筑筑物相相同的的建筑筑材料料、建建筑构构配件件、建建筑设设备和和建筑筑技术术及工工艺等等，在在价值时时点时的国国家财财税制制度和和市场场价格格体系系下，，重新新建造造与估价对对象建建筑物物相同同的全全新建建筑物物的必要要支出出和应应得利利润。。可以把把这种种重新新建造造方式式形象象地理理解为为复制当今我我们还还能真真正““复制制”故宫吗吗？重建价价格适用于于有特特殊保保护价价值的的建筑筑物的的估价价重置价价格重置价价格也也称为为重置置成本本，是指指采用用价值时时点时时的建筑筑材料料、建建筑构构配件件、建建筑设设备和和建筑筑技术术及工工艺等等，在在价值值时点点时的的国家家财税税制度度和市市场价价格体体系下下，重重新建建造与与估价价对象象建筑筑物具有同同等效效用的全新建建筑物物的必要要支出出和应应得利利润。。仿古建建筑是是重置置还是重重建？？？重置价价格适用于于一般般建筑筑物和和因年年代久久远、、已缺缺乏与与旧建建筑物物相同同的建建筑材材料、、建筑筑构配配件和和建筑筑设备备，或或因建建筑技技术和和建筑筑标准准改变变等，，使旧旧建筑筑物复复原建建造有有困难难的建建筑物物的估估价。。重置价价格的的出现现是技技术进进步的的必然然结果果，同同时也也是“替代原原理”的体现现。㈠单位比比较法法㈡分部部分项项法㈢工料料测量量法㈣指数数调整整法四、建建筑物物重新新购建建价格格的求求取方方法第五节节建筑物物折旧旧一、建建筑物物折旧旧的概概念和和原因因估价上上的折折旧是是指各种原原因所所造成成的价价值损损失，其数数额为为建筑筑物在在价值值时点点时的的市场场价值值与其其重新新构建建价格格之间间的差差额。。即：建筑物物折旧旧=建筑物物重新新购建建价格格-建筑物物市场场价值值建筑物物的折折旧包包括三三个方方面：：物质折折旧功能折折旧经济折折旧（一））物质质折旧旧物质折折旧又又称物物质磨磨损、、有形形损耗耗，是是建筑筑物在在实体方方面的损耗耗所造造成的的价值值损失失。进一步步可归归纳为为4个方面面：①自然然经过过的老老朽②正常常使用用的磨磨损③意外外的破破坏损损毁④延迟迟维修修的损损坏残残存

看一看咱们教室里有什么物质折旧？功能折折旧，，又称称精神神磨损损、无无形损损耗，，是指指由于于消费费观念念变更更、设设计更更新、、技术术进步步等原原因导导致建建筑物物在功功能方方面的的相对对残缺缺、落落后或或不适适用所所造成成的价价值损损失。。功能缺缺乏功能落落后功能过过剩（二））功能能折旧旧想一想咱们西配楼里有什么功能折旧？㈢经济折折旧经济折折旧，，又称称外部部折旧旧，是是指建建筑物物本身身以外外的各各种不不利因因素所所造成成的价价值损损失。。经济因因素(如市场场供给给过量量或需需求不不足)、区位因因素(如环境境改变变，包包括景景观被被破坏坏、自然环环境恶恶化、、环境境污染染、交交通拥拥挤、、城市市规划划改变变等),也可能能是其其他因因素(如政府府政策策变化化、采采取宏宏观调调控措措施等等)。注意：：将经经济折折旧区区分为为永久久性的的和暂暂时性性的见【例7-4】想一想你家的房子里是否有外部折旧？（一））年限限法1、年限限法的的定义义年限法法也称称为年年龄-寿命法法,是根据据建筑筑物的的经济济寿命命、有有效年年龄或或剩余余经济济寿命命来求求取建建筑物物折旧旧的方方法。。建筑物寿命有有自然寿命和和经济寿命之之分二、建筑物折折旧的求取方方法建筑物的自然然寿命是指从建筑物物竣工之日开开始，到建筑筑物的主要结结构构件和设设备的自然老老化或损坏而而不能继续保保证建筑物安安全使用为止止的时间。建筑物的经济济寿命：从建筑物竣竣工之日开始始，到建筑物物对房地产价价值不再有贡贡献为止的时时间。房地产年收入入房地产年成本本0经济寿命t净收益大于零零的持续时间间经济寿命对收收益性房地产产才有意义对于收益性房房地产：建筑物的经济济寿命具体是是从建筑物竣工之之日开始，在正常常市场和运营营状态下，房房地产产生的的收入大于运运营费用，即即净收益大于零零的持续时间间。建筑物的经济寿命短于于其自然寿命命相同类型的建建筑物在不同同地区的经济济寿命也可能能不同。经济寿命具体体可根据建筑筑物结构的工工程质量、用用途和维修养养护情况，结结合市场状况况、周围环境境、经营收益状况况等进行综合分分析判断得出出。建筑物在其寿寿命期间如果果经过了翻修修、改造等，，自然寿命和和经济寿命都都有可能得到到延长。当建筑物的维修养护为正正常的，其有效年龄与实实际年龄相当当当建筑物的维维修养护比正正常维修养护好或者经过更新新改造的，其其有效年龄小于于实际年龄当建筑物的维维修养护比正正常维修养护差的，其有效年龄大于于实际年龄建筑物年龄实际年龄有效年龄≥≥剩余经济寿命命=经济寿命－－有效年龄龄利用年限法求求取建筑物的的折旧时：建筑物的寿命命=经济寿命——N建筑物年龄=有效年龄——t建筑物剩余寿寿命=剩余经济寿命命——n2、直线法Di－第i年的折旧额，，或称做第i年的折旧。Di是一个常数D。C－建筑物的重重新购建价格格。S－建筑物的净净残值，N－建筑物的经经济寿命。R－建筑物的净净残值率3、成新折扣法法成新折扣法是是根据建筑物物的建成年代代、新旧程度度等，确定建建筑物的成新新率，直接求求取建筑物的的现值。V=C××q式中V--建筑物的现值值；C--建筑物的重新新购建价格；；q--建筑物的成新新率(%)(二)市场提取法市场提取法是利用含有与与估价对象中中的建筑物具具有类似折旧旧状况的建筑筑物的可比实实例，来求取估价对象中中的建筑物折折旧的方法。所谓类似折旧状况况，是指可比实实例中的建筑筑物的折旧类类型(物质折旧、功功能折旧、经经济折旧)和折旧程度与与估价对象中的建筑物的的折旧类型和和折旧程度相相同或者相当当。已知适用于旧旧的房地的成成本法公式为为:旧的房地价值值=土地重新购建建价格+建筑物重新购购建价格-建筑物折旧因此求出建筑筑物折旧：建建筑物折旧旧=土地重新购建建价格+建筑物重新购建价格格-旧的房地价值值=建筑物重新购购建价格-(旧的房地价值值-土地重新购建建价格)=建筑物重新购购建价格-建筑物折旧(三)分解法分解法是对建建筑物各种类型的折折旧分别予以分析析和估算，然然后将它们加加总来求取建建筑物折旧的的方法。它是求取建筑筑物折旧最详详细、最复杂杂的一种方法法。分解法求求取建筑物折折旧的途径，，参见教材图图7-4功能折旧经济折旧物质折旧建筑物总折旧分解法求取建建筑物折旧的步骤1.物质折旧的求求取方法物质折旧项目目分为两类：：可修复项目不可修复项目目可修复项目：：修复是指在价值时点恢复到新的或或者相当于新新的状况，有有的是修理，，有的是更换换。预计修复所必必要的费用小小于或者等于于修复所能带带来的房地产产价值增加额额的，是可修修复的，即：：修复所必要的的费用≤（（修复后的的房地产价值值-修复前的房地地产价值）（（即差额）反之，是不可可修复的。对于不可修复复项目，根据其在价价值时点的剩剩余使用寿命命是否短于整体体建筑物的剩余经济寿寿命，分为，，短寿命项目：短寿命项目目是剩余使用用寿命短于整体建筑筑物剩余经济济寿命的部件、设备备、设施等，，它们在建筑筑物剩余经济济寿命期间迟迟早需要更换换，甚至需要要更换多次。。长寿命项目：剩余使用寿寿命等于或者长于于整体建筑物剩剩余经济寿命命的部件、设设备、设施等等，它们在建建筑物剩余经经济寿命期间间是不需要更更换的。长寿命项目是是合在一起，，利用年限法法计算折旧额额：长寿命项目折折旧基数=建筑物重新购购建价格-可修复项目的的修复费用-各短寿命项目目的重新购建建价格【例8-8】2．功能折旧的的求取方法可修复不可修复的功能折旧功能缺乏功能落后功能过剩三、求取建筑筑物折旧应注注意的问题（（掌握）第一，估价上上的折旧与会会计上的折旧旧的区别第二，土地使使用年限对建建筑物经济寿寿命的影响1.住宅不不论其其经济济寿命命是早早于还还是晚晚于土土地使使用期期限而而结束束，均均按照照建筑筑物