房地产职业经理人的财税必修课

房地产职业经理人的财税必修课

前言

--房地产开发流程中涉及财税的九个关键节点介绍房地产开发涉及财税人员重要节点财务重要节点8、竣工验收备案9、交房税收重要节点1、签订土地出让合同2、设立项目公司7、预售许可证8、竣工验收备案融资重要节点1、签订土地出让合同3、发改委立项4、取得建设用地许可证5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程融资预售清算开办立项三证齐上会，四证齐提款甲供材土地分割抵押1、制订销售流程，开盘演练2、按揭回款3、贷款还款4、预售后税收风险升高5、预售前资金投入最大化6、销售定价企业所得税风险突然升高资本化停止1、土地增值税清算2、企业所得税清算3、打包注销交房竣工会计收入、成本结转第三部分房地产开发流程税收管控一、拿地阶段【案例2-1】甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。

项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米·年，契税税率为3%。1、合同签订，变更拿地主体，变更收据2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税3、土地使用税合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？什么时候停止？异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？4、费用交不交契税？（二）过户契税土地总价*3%如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋办初始产证不交契税【案例2-2】、无土地权的拆迁补偿是否免营业税及土增、契税？租来莲花堤拆迁案免契税土增营业税并且是转让无形资产。后来产生了违约金违约金交不交营业税？土增？

【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。【案例2-4】甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？【案例2-5】甲房地产公司司将一块投资资而来的工业业用地变性为为商业，补交交土地出让金金10000亿，签订土地地变性合同。。二、公司设立立【案例3-1】甲房地产集团团是一家在新新加坡上市的的房地产集团团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地地一块，用于于建造五星级级酒店、商业业、写字楼，，投资总额3亿美元。设立立项目公司乙乙公司来开发发运作该地块块，于2011年6月18日取得工商执执照，2012年2月1日总包进场开开工，2012年12月1日预售取得第第一笔收入。。1、税收返返还2、开办期期止点根据国家税务务总局关关于印发发〈税收减免免管理办办法（试试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号第十五条条第（二二）款规规定：““新办企企业减免免税执行行起始时时间的生生产经营营之日是是指纳税税人取得得第一笔笔收入之之日。””，部分分人士认认为房地地产公司司开办期期自2012年12月1日预售取取得第一一笔收入入作为开开办期的的结束，，这种观观点主要要受工商商企业纳纳税观念念的影响响。根据国税税总局2010年04月27日问题解解答：企企业自开开始生产产经营的的年度””，应是是指企业业的各项项资产投投入使用用开始的的年度，，或者对对外经营营活动开开始年度度。因而而认为2012年2月1日总包进进场开工工作为开开办期的的结束。。根据国税税发[1995]153号：“专专业从事事房地产产开发经经营的外外商投资资企业,应以其首首次取得得房地产产开发经经营项目目之日,确定为税税法实施施细则第第七十四四条规定定的实际际开始生生产,经营之日日.如其首次次取得房房地产开开发经营营项目的的日期是是在营业业执照签签发日之之前,则应以其其营业执执照签发发之日确确定为税税法实施施细则第第七十四四条规定定的实际际开始生生产,经营之日日.”因而，外外资房地地产公司司的开办办期止点点是有明明确规定定的，即即“首次次取得房房地产开开发经营营项目之之日，如如其首次次取得房房地产开开发经营营项目的的日期是是在营业业执照签签发日之之前,则应以其其营业执执照签发发之日确确定为税税法实施施细则第第七十四四条规定定的实际际开始生生产,经营之日日.”。因而案案例3-1中，开办办期以2011年6月18日取得工工商执照照作为开开办期的的结束。。笔者倾倾向于这这种观点点，同时时笔者原原操作过过的项目目公司及及新企业业所得税税法下新新设项目目公司，，税务机机关对开开办期的的把握都都持这种种观点。。最具争议议的问题题在于，，国税发发[1995]153号是原外外商投资资企业所所得税法法体制下下的配套套文件，，严格来来说没有有法定的的效力。。三、设计计与建造造【案例4-1】】香港设计计公司乙乙公司为为甲房地地产公司司提供概概念设计计服务，，甲公司司需支付付人民币币1000万港币，，乙公司司共计派派员来华华一次，，时间为为2012年2月1日-2012年2月18日。1、常设机机构的判判定与税税收管辖辖权协定就是是税盾2、六个月月怎么算算？？废了旧的的，新的的没说，，因为工工程类6个月的方方法与原原方法不不同，原原方法仅仅用于派派遣性劳劳务的6个月判定定。外国企业业为境内内某项目目提供服服务（包包括咨询询服务）），以该该企业派派其雇员员为实施施服务项项目第一一次抵达达境内的的月份起起直到完完成服务务项目雇雇员最后后离开境境内的月月份作为为计算期期间，在在此期间间如连续续30天没有雇雇员在境境内从事事服务活活动，可可扣除一一个月，，按此计计算超过过6个月月的的，，即即为为在在华华构构成成常常设设机机构构。。183怎么么算算实际际停停留留天天数数，，全全部部算算关于于判判定定纳纳税税义义务务时时如如何何计计算算在在中中国国境境内内居居住住天天数数问问题题对对在在中中国国境境内内无无住住所所的的个个人人，，需需要要计计算算确确定定其其在在中中国国境境内内居居住住天天数数，，以以便便依依照照税税法法和和协协定定或或安安排排的的规规定定判判定定其其在在华华负负有有何何种种纳纳税税义义务务时时，，均均应应以以该该个个人人实实际际在在华华逗逗留留天天数数计计算算。。上上述述个个人人入入境境、、离离境境、、往往返返或或多多次次往往返返境境内内外外的的当当日日，，均均按按一一天天计计算算其其在在华华实实际际逗逗留留天天数数。。二二、、关关于于对对个个人人入入、、离离境境当当日日如如何何计计算算在在中中国国境境内内实实际际工工作作期期间间的的问问题题对对在在中中国国境境内内、、境境外外机机构构同同时时担担任任职职务务或或仅仅在在境境外外机机构构任任职职的的境境内内无无住住所所个个人人，，在在按按《国家家税税务务总总局局关关于于在在中中国国境境内内无无住住所所的的个个人人计计算算缴缴纳纳个个人人所所得得税税若若干干具具体体问问题题的的通通知知》（国税税函函发发〔1995〕〕125号）第第一一条条的的规规定定计计算算其其境境内内工工作作期期间间时时，，对对其其入入境境、、离离境境、、往往返返或或多多次次往往返返境境内内外外的的当当日日，，均均按按半半天天计计算算为为在在华华实实际际工工作作天天数数。。国税税发发【2004】】973、183天是是限限于于同同一一个个公公司司的的同同一一个个业业务务的的派派遣遣性性劳劳务务？？如如果果是是相相似似业业务务，，可可以以认认为为构构成成实实体体性性常常设设机机构构，，所所以以全全部部征征收收。。如如果果不不同同性性质质的的业业务务，，可可以以认认为为不不构构成成常常设设机机构构。。4、如如果果是是常常设设机机构构，，就就有有个个人人所所得得税税，，按按147来征征收收。。提供供合合同同及及外外方方的的工工资资证证明明。。【案例例4-2】】甲公公司司是是一一个个特特级级资资质质的的建建筑筑集集团团公公司司，，注注册册地地在在N市H区，具具有丰丰富的的建筑筑经验验，是是许多多著名名地产产商的的总包包单位位，在在与房房地产产公司司接触触的过过程中中，学学习了了房地地产开开发的的间接接经验验，因因而自自己组组建房房地产产公司司乙公公司进进行房房地产产开发发。从从整个个集团团层面面，建建筑商商与开开发商商合二二为一一，同同时建建筑公公司的的管理理能力力很强强，许许多部部门都都是一一套人人马两两块牌牌子。。甲供材材四、融融资【案例4-4】2011年房地地产受受金融融调控控影响响严重重，融融资困困难，，甲集集团公公司以以集团团公司司名义义并以以流动动贷款款的形形式从从银行行借款款3亿，然然后转转贷给给乙房房地产产公司司使用用，同同时从从丙公公司抽抽调资资金2亿给乙乙公司司使用用。当当年甲甲集团团公司司3亿流动动贷款款产生生600万元银银行利利息费费用，，甲集集团公公司与与丙公公司未未向乙乙公司司收取取利息息。甲甲、乙乙、丙丙三公公司企企业所所得税税率为为25%，也不不享受受税收收优惠惠。委代印印花税税统借统统还关联方方的往往来三个视视同销销售（（都是是反避避税条条款））(一)单位或或者个个人将将不动动产或或者土土地使使用权权无偿偿赠送送其他他单位位或者者个人人；(二)单位或或者个个人自自己新新建(以下简简称自自建)建筑物物后销销售，，其所所发生生的自自建行行为；；（三））以转转让有有限产产权或或永久久使用用方式式销售售建筑筑物，，视同同销售售建筑筑物。。国税发发【１９９９３】１４９９号信托融融资的的分类类1、股权融资2、债权融资3、收益权转让让融资五、销售【案例5-1】甲房地产公司司成立购房俱俱乐部，每人人交5万元入会费成成为会员，楼楼盘开盘预售售，购房者可可以5万元入会费抵抵10万元购房价，，不购房者全全款退还入会会费5万元。2012年6月19日，甲房地产产公司一次性性收取会员费费1000万元，2012年9月19日，甲房地产产公司取得预预售证开盘销销售，800万元会员费由由于签订销售售合同而转为为房款并申报报纳税，同时时退还会员费费200万元。企业通过正式式签订《房地产销售合合同》或《房地产预售合合同》所取得的收入入，应确认为为销售收入的的实现按照销售方式式不同，分别别确认收入一次性全额收收款方式销售售开发产品的的，应于实际际收讫价款或或取得索取价价款凭据(权利)之日，确认收收入的实现。。采取分期收款款方式销售开开发产品的，，应按销售合合同或协议约约定的价款和和付款日确认认收入的实现现。付款方提提前付款的，，在实际付款款日确认收入入的实现采取银行按揭揭方式销售开开发产品的，，应按销售合合同或协议约约定的价款确确定收入额，，其首付款应应于实际收到到日确认收入入的实现，余余款在银行按按揭贷款办理理转账之日确确认收入的实实现。佣金或手续费费的扣除企业委托境外外机构销售开开发产品的,其支付境外机机构的销售费费用(含佣金或手续续费)不超过委托销销售收入10%的部分,准予据实扣除除。企业委托境外外机构销售开开发产品的按按照《关于企业手续续费及佣金支支出税前扣除除政策的通知知》（财税[2009]29号）第一条第第二款“其他他企业：按与与具有合法经经营资格中介介服务机构或或个人（不含含交易双方及及其雇员、代代理人和代表表人等）所签签订服务协议议或合同确认认的收入金额额的5%计算限额。境外机构帮助助国内房地产产企业销售国国内房产的业业务，属于向向国内企业提提供劳务，按按照规定房地地产开发企业业支付境外销销售费用时，，应该代扣代代缴5%的营业税、10%的企业所得税税。？以前的招待费费如何处理？？各省不同。福州市国税局局关于《房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法》（国税发〔2009〕〕31号）的补充意意见四、2008年1月1日前新办的内内资房地产企企业广告宣传传费和业务招招待费未结转转完的可按原原规定(国税发[2006]31号)继续结转扣除除；2008年1月1日后新办的房房地产企业广广告宣传费和和业务招待费费按现行规定定扣除。无收入的招待待费处理与广广告费、业务务宣传费不同同。25广告及业务宣宣传费如何处处理？1税法规定（2）(条例)第四十四条企企业发生的的符合条件的的广告费和业业务宣传费支支出，除国务务院财政、税税务主管部门门另有规定外外，不超过当当年销售（营营业）收入15%的部分，准予予扣除；超过过部分，准予予在以后纳税税年度结转扣扣除（3）《关于企业所得得税执行中若若干税务处理理问题的通知知》（国税函[2009]202号）第一条企企业在计计算业务招待待费、广告费费和业务宣传传费等费用扣扣除限额时，，其销售（营营业）收入额额应包括《实施条例》第二十五条规规定的视同销销售（营业））收入额。（4）《关于企业所得得税若干税务务事项衔接问问题的通知》（国税函[2009]98号）第七条：：企业在2008年以前按照原原政策规定已已发生但尚未未扣除的广告告费，2008年实行新税法法后，其尚未未扣除的余额额，加上当年年度新发生的的广告费和业业务宣传费后后，按照新税税法规定的比比例计算扣除除。2会计规定：广广告费及业务务宣传费可以以据实列支。。思考：预售收收入如何作为为招待费、广广告费的基数数？如何填表？作为视同销售售，在附表三三收入中再调调减，这样既既可以将视同同销售作为三三项费用的基基数，同时将将收入真实还还原。思考：当年的的预收款转收收入与以前年年度的预收款款转收入按预预计利润率交交的所得税在在年度申报表表上是如何处处理的？思考：调增，，调减到底调调什么？

1、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算

本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]2、其他财税差异思考：预缴时时的调节手法法是不是构成成偷税？《国家税务总局局关于企业未未按期预缴所所得税加收滞滞纳金问题的的批复》（国税函发[1995]593号）：根据《税收征收管理理法》第二十条及《企业所得税暂暂行条例》第十五条的规规定，对纳税税人未按规定定的缴库期限限预缴所得税税的，应视同同滞纳行为处处理，除责令令其限期缴纳纳税款外，同时按规定加加收滞纳金《国家税务总局局关于在企业业所得税预缴缴中对偷税行行为如何认定定问题的复函函》（国税函发[1996]8号）：企业所得税是是采取“按年年计算，分期期预缴，年终终汇算清缴””的办法征收收的，预缴是是为了保证税税款均衡入库库的一种手段段。企业的收收入和费用列列支要到企业业的一个会计计年度结束后后才能准确计计算出来，平平时在预缴中中无论是采用用按纳税期限限的实际数预预缴，还是按按上一年度应应纳税所得额额的一定比例例预缴，或者者按其他方法法预缴，都存存在不能准确确计算当期应应纳税所得额额的问题。因因此，企业在预缴中中少缴的税款款不应作为偷偷税处理。【案例5-2】2011年底，随着金金融调控越来来越紧，甲房房地产公司决决定加大购房房优惠力度，，推出了购房房送奔驰SMART的活动，合同同约定，对总总价超过200万元的房屋业业主，每户送送奔驰SMART一辆，市价20万元。总计销销售回笼资金金10000万，送出奔驰驰SMART汽车50辆，市价1000万元。【例5-4】甲房地产公司司是一个专业业从事高档精精装住宅的房房地产开发商商，所开发住住宅A楼盘只完成硬硬装部分，空空调、整体厨厨柜采购成本本2000万，不附送送床、桌椅椅等可移动动家具。但但是有四间间样板房为为了体现展展示效果，，采购床、、桌椅、家家电、软装装等，采购购成本120万。2012年房屋全部部销售完毕毕，签订房房屋销售合合同开具销销售不动产产发票。假假设空调、、整体厨柜柜、床、桌桌椅、家电电、软装等等现市价与与采购成本本相同。【例5-5】T房地产公司司与客户签签订购房保保证书约定定，客户支支付资金50万给T房地产公司司以约定价价格锁定某某单元房屋屋,可以待T房地产公司司取是预售售证后有两两种选择权权：选择一一，50万元转作房房款，双方方签订购房房合同；选选择二，T房地产公司司可以将该该房屋正式式再销售给给其他客户户，但是实实际销售价价格与原客客户的约定定价格的差差额双方按按八二比例例分成，原原客户取得得价格差额额的80%，因而T房地产公司司共支付8000万资金给原原客户，原原客户开具具个人收据据给T房地产公司司。售楼处、样样板房根据国税发发【2009】31号文第二十十七条规定定，“开发发间接费。。指企业为为直接组织织和管理开开发项目所所发生的，，且不能将将其归属于于特定成本本对象的成成本费用性性支出。主主要包括管管理人员工工资、职工工福利费、、折旧费、、修理费、、办公费、、水电费、、劳动保护护费、工程程管理费、、周转房摊摊销以及项项目营销设设施建造费费等。房产税、土土增、企业业所得税《关于房地产产企业开发发产品完工工标准税务务确认条件件的批复》（国税函[2009]342号）规定：：房地产开开发企业建建造、开发发的开发产产品无论工程质质量是否通通过验收合合格，或是是否办理完完工(竣工)备案手续以以及会计决决算手续，当其开发发产品开始始投入使用用时均应视视为已经完完工。房地地产开发企企业应按规规定及时结结算开发产产品计税成成本并计算算此前以预预售方式销销售开发产产品所取得得收入的实实际毛利额额，同时将将开发产品品实际毛利利额与其对对应的预计计毛利额之之间的差额额，计入当当年(完工年度)应纳税所得得额。开发产品开开始投入使使用是指房房地产开发发企业开始始办理开发发产品交付付手续(包括入住手手续)或已开始实实际投入使使用。合作建房六竣工阶阶段除土地开发发之外，其其他开发产产品符合下下列条件之之一的，应应视为已经经完工：（1）开发产品品竣工证明明材料已报报房地产管管理部门备备案(2)开发产品已已开始投入入使用(3)开发产品已已取得了初初始产权证证明与老31号文件相比比，完工的的三个条件件基本相同同，采用竣竣工、使用用、产权孰孰早的原则则。再次重申：：不得事先先确定企业业的所得税税按核定征征收方式进进行征收、、管理。思考：1、完工与未未完工对于于稽查来说说有什么区区别？不查查成本，，只查收入入2、竣工证明明材料是指指什么？3、竣工材料料的报送时时间会带来来什么涉税税后果？4、现在仍有有筹建期吗吗？5、会计上以以交房作为为收入的确确认，税收收上以竣工工备案并取取得备案表表作为收入入的实现6需要计算收收入与成本本，并进行行配比成本的分摊摊“计税成本””是与会计计核算的““开发成本本”是相对对应的概念念。开发成成本是指房房地产企业业根据会计计制度、会会计准则归归集和分配配土地、房房屋、配套套设施、代代建工程开开发过程中中所发生的的各项成本本费用。最最大区别别在于归集集成本费用用的依据不不同，前者者的依据是是税收政策策与规定，，后者依据据的是会计计制度与会会计准则。。两者从金金额上讲，，一般说来来后者大于于前者。从从所得税汇汇算清缴角角度看，计计税成本是是唯一的，，会计处理理与税收政政策不一致致，应该作作相应调整整。计税成本对对象的确定定原则：成本对象由由企业在开开工之前合合理确定,并报主管税税务机关备备案。成本本对象一经经确定，不不能随意更更改或相互互混淆，如如确需改变变成本对象象的，应征征得主管税税务机关同同意。1、可否销售售原则。开开发产品能能够对外经经营销售的的，应作为为独立的计计税成本对对象进行成成本核算；；不能对外外经营销售售的，可先先作为过渡渡性成本对对象进行归归集，然后后再将其相相关成本摊摊入能够对对外经营销销售的成本本对象。2、分类归集集原则。对对同一开发发地点、竣竣工时间相相近、产品品结构类型型没有明显显差异的群群体开发的的项目，可可作为一个个成本对象象进行核算算。3、功能区分分原则。开开发项目某某组成部分分相对独立立，且具有有不同使用用功能时，，可以作为为独立的成成本对象进进行核算。。4、定价差异异原则。开开发产品因因其产品类类型或功能能不同等而而导致其预预期售价存存在较大差差异的，应应分别作为为成本对象象进行核算算。5、成本差异异原则。开开发产品因因建筑上存存在明显差差异可能导导致其建造造成本出现现较大差异异的，要分分别作为成成本对象进进行核算。。6、权益区分分原则。开开发项目属属于受托代代建的或多多方合作开开发的，应应结合上述述原则分别别划分成本本对象进行行核算。成成本对象由由企业在开开工之前合合理确定,并报主管税税务机关备备案。成本本对象一经经确定，不不能随意更更改或相互互混淆，如如确需改变变成本对象象的，应征征得主管税税务机关同同意。成本计算的的关键点成本对象可可以按一幢幢建筑物，，也可以按按一个小区区。区别是，成成本对象越越大，就没没有共同成成本及共同同的开发间间接费。因而成本对对象越大越越好。1、计算流程程2、分摊的标标准可售建筑面面积建建筑面积土土地使使用权投影影面积预预算成成本或直接接成本土地增值税税、所得税税行文前提提是：成本本按建筑面面积分摊，，然后按建建筑面积的的性质进行行二次分摊摊。但是可可以按可售售建筑面积积分摊。可售面积单单位工程成成本=成本对象总总成本÷成本对象总总可售面积积已销开发产产品的计税税成本=已实现销售售的可售面面积×可售面积单单位工程成成本成本的筹划划1、人为的切切分成本销售与自持持的综合体体项目原则上增加加共用材料料(例如洁具、、共用电力力设备、地地下基础)的招标与合合同签订，，增加共同同成本的基基数，以利利于后期的的分摊。在一二期存存在相同施施工单位的的情况下，，增加一期期住宅的取取费基数，，减少二期期的工程成成本。2、企业所得得税成本本可以预提提10%计提公共配套设设施按项目目明细填列列，并附送送公共配套套设施承诺诺建造且不不可撤销的的相关资料料。公共配配套设施是是指非营利利且产权属属于全体业业主,或无偿赠与与地方政府府、公用事事业单位的的会所、物物业管理场场所、电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、幼儿园园，利用地地下基础设设施形成的的停车场所所。【案例5-3】内资A房地产公司司开发一个个项目，地地上建筑面面积11000平方米（其其中可以办办出产权证证的建筑面面积10000平方米，办办不出产权权证的架空空层建筑面面积1000平方米），，地下建筑筑面积1000平方米（无无产权证且且非人防工工程）。该该项目建安安成本5000万元，土地地成本3000万元，有产产权证建筑筑面积10000平方方已全全部销售完完毕，因而而A企业将全部部成本8000万计入销售售成本。A房地产公司司将架空层层和地下建建筑改建成成车库，架架空层1000平方米全部部用于车位位出租，地地下车库中中800平方米销售售给业主（（销售收入入800万元）,200平方米A公司用于车车位出租。。成本的二次次调整二次甚至三三次调整是是地产成本本的特色。。1、土地增值值税国税发〔2007〕132号--《土地增值税税清算鉴证证业务准则则》指南

第三三十三条扣扣除项项目的认定定

八、清清算后再转转让房地产产的扣除项项目审核（（二）清清算后与清清算前的有有关成本总总额发生了了较大变化化，影响单单位建筑面面积成本费费用变动的的，应考虑虑重新启动动清算程序序，变更原原清算结果果。2、企业所得得税房地产开发发企业对发发票不足金金额据以预预提的出包包工程合同同总金额，，是指不包包括甲供材材料的金额额。预提费费用最高不不得超过合合同总金额额的10%，且已开发发票金额与与预提费用用总计不得得超过本条条款规定的的合同总金金额。预提提的出包工工程，自开开发产品完完工之日起起超过2年仍未支付付的，预提提的出包工工程款全额额计入应纳纳税所得额额；以后实实际支付时时可按规定定税前扣除除。房地产开发发企业根据据《通知》第三十二条条第二款预预提的公共共配套设施施建造费用用，如售房房合同、协协议、广告告，或政府府相关文件件等明确建建造期限而而逾期未建建造的，其其以前年度度已预提的的该项费用用在规定建建造期满之之日起计入入当期应纳纳税所得额额；如未有有明确建造造期限的，，则在该开开发项目最最后一个可可供销售的的成本对象象达到完工工产品条件件时仍未建建造的，其其以前年度度已预提的的该项费用用应并入当当期应纳税税所得额。。除政府相相关文件件对报批批报建费费用、物物业完善善费用有有明文期期限外，，预提期期限最长长不得超超过3年；超过过3年未上交交的，计计入当期期应纳税税所得额额，以后后年度实实际支付付时准予予在税前前扣除。。七交交房1、会计上上确认收收入2、土地增增值税清清算3、为了利利润操纵纵，未竣竣工房屋屋强行交交房给物物业公司司，帐面面做了利利润。可以销售售旧房、、新房或者先租租后售车库的处处理无无产证证的车库库可以先先销售给给物业公公司，降降低增值值率八营营运环环节租金收入入企业新建建的开发发产品在在尚未完完工或办办理房地地产初始始登记、、取得产产权证前前，与承承租人签签订租赁赁预约协协议的，，自开发发产品交交付承租租人使用用之日起起，出租租方取得得的预租租价款按按租金确确认收入入的实