成都锦里商业项目策划

成都锦里古街案例分享大纲目录一、成都经济与文化产业发展概况二、锦里古街简介与业态规划二、锦里古街的经营现状分析三、锦里古街成功经营优势分析一、成都经济与文化产业发展概况成都是国家区域中心城市之一、副省级城市。西南地区教育、科技、商贸、金融、文化中心，通信、交通枢纽，2012年，经济总量名列副省级城市第三（仅仅次于广州、深圳）、居大陆地区第八；常住人口14047625人（截至2010年10月31日），名列副省级城市第一。地区生产总值（GDP）8138.94亿，同比增长13.0%；规模以上工业增加值同比增长17.2%；全社会固定资产投资5890.10亿，同比增长17.9%；社会消费品零售总额3317.67亿，同比增长16.0%；公共财政预算收入781.02亿，同比增长18.9%；城镇居民人均可支配收入26590元，同比增长15.4%；农民人均纯收入11301元，同比增长14.6%。成都市GDP占四川省总量GDP35%成都市文化产业占四川省文化产业45%～50%成都市文化产业增长速度16.0%成都市地区生产总值增长速度13.6%全市从亊文化产业活劢的产业卑位5391个文化产业从业人员15.21万人其中：行政亊业卑位从业人员只有1.82万人，占12%社会从业人员13.39万人，占88%成都市文化产业的发展速度高于全市地区生产总值的发展速度

成都从亊文化产业的社会人员比重成都文化产业发展现状锦里宽窄巷子文殊坊一环路二环路三环路二、锦里古街简介与业态规划1、锦里的历史

晋-常璩《华阳国志·蜀志》﹕州夺郡文学为州学，郡更于夷里桥南岸道东边起起文学，有女墙，其道西城，故锦宫也。锦工织锦，濯其中则鲜明，他江则不好，故命曰锦里也。”1、锦里的历史历史背景：锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国。今天的锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条全长３５０米的街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。2、锦里的简介锦里古街与武候祠直接相邻，山门图的左边即武候祠围墙。历时三年打造的有所谓的“成都版清明上河图”之称的锦里于2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然锦里跟武侯祠连为一体，进入锦里最根本功能就是“逛街”，这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。锦里古街以四川古镇的建筑风格为特色，集旅游购物，休闲娱乐为一体，街内有客栈、茶坊，餐厅，酒吧，旅游工艺品，四川特色产品等经营项目，各种特色小吃摊遍布街区，更有一条集中了多种名优传统小吃的好吃街，古街将定期举行趣味十足的民俗表演，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动，让您在一种原汁原味的四川民俗文化氛围中去体会崭新的休闲方式。都市中离浪漫最近的地方——声色『锦里』，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲的魅力街区。锦里老街酒吧休休闲购购物小吃四川特特色餐餐饮区区锦里是是一个个集巴巴蜀民民风民民俗和和三国国蜀汉汉文化化的民俗风风情街街，消费与与文化化结合合的仿仿古街街。在前街街大门门入口口两侧侧，便便是““三顾顾园酒酒家””与““三国国茶园园”。。锦里里小小吃吃一一条条街街美风美美食：：锦里里有许许多在在成都都市区区很难难买到到的附附近郊郊县的的特产产。张飞牛牛肉，产于于四川川阆中中，外外表呈呈黑色色，不不大好好看，，内呈呈牛肉肉本色色，用用上等等牛肉肉拌以以特制制香料料制成成，味味道独独特。。汤麻饼饼，产于于四川川崇州州。还有久久久鸭鸭脖子子、三大炮炮、牛牛肉豆豆花、、三合合泥、、糖油油果子子、撒撒尿牛牛丸、、臭豆豆腐、、油茶茶、牛牛肉焦焦饼、、荞麦麦面、、钵钵钵鸡等等小吃吃。工艺品品展销销区及及府府第客客栈区区有著名名雕塑塑家钱绍武武大师师所题大大牌匾匾的““宝镜斋斋”工艺器器品店店，以以制作作仿古古工艺艺见长长的“福晟坊坊”等分设设在街街两边边。在在客栈栈墙边边两旁旁还有有现场场泥塑、、糖画画、面面人、、民间间木饰饰、剪剪纸、、小工工艺器器以及及线手手制品品等民间间艺术术摊。。在这一一街区区域尾尾部，，有一一个茶茶饮摊摊，该该摊设设在一一个名名为““莲花花府邸邸”酒酒吧门门口的的空地地上。。莲花府府邸是供应法法国菜菜的音音乐酒酒吧。。这家家酒吧吧门面面向南南，而而不是是面进进古街街街面面，解解决了了现代代音乐乐酒吧吧与古古街建建筑风风格、、经营营商品品民族族化不不协调调的问问题。。宝镜斋品月堂手工艺品品有：谭谭木匠-梳子、、韵泓筷筷子、清清雅轩-彩陶以以及夜郎郎-腊染染服饰刺刺绣。还还有民乐乐坊、绣绣鞋、木木魔方等等等。民俗工工艺古戏台定定期上演演川戏的的经典剧剧目，戏戏台前会会定期放放映坝坝坝电影、、以特色色小摊的的方式举举行民间间艺人的的展演，，如糖画、捏捏泥人、、剪纸表表演、皮皮影表演演、西洋洋镜等。趣味十足足的民间间婚礼展展示，游游人可参参与其中中，乐在在其中，，而情侣侣们甚至至还可以以将自己己的婚礼礼仪式搬搬来锦里里举行，，体会一一种独特特的、传传统的婚婚庆方式式。民间间音乐及及戏剧表表演、民民俗服装装秀更是是常年不不断，花花样百出出。其他诸如如夜晚打更更、坐花轿和滑滑竿等传统交交通工具具等多种种古韵十十足的特特色项目目，让锦锦里重现现昔日川川西古镇镇的生活活原茂。。听戏这是锦里里内部一一个可供供游客观观赏川剧剧的地方方。桌椅椅都是采采用的四四川常用用的竹作为主体体，充分分显示了了地域特特色。让让各地的的游客都都能体会会享受到到锦里带带给他们们的一种种闲适之之感。在在整个空空间的安安排上也也考虑到到格局的的摆放，，观戏的的舒适性性。酒吧娱乐乐区最能反映映“成都都特色”的有：：娇子香香烟、水水井坊酒酒。有有四方街街、曹营营坝、喜喜福汇、、橙黄桔桔绿、煮煮酒坊、、行形摄摄色、醉醉三国等等酒吧。。酒吧区展展示夜晚与白白天所看看的酒吧吧区是不不同的。。通过灯灯光的设设计摆放放呈现的的是一种种绚烂的的美。并并且酒吧吧区的色色彩及整整体感觉觉上同其其他的分分区也有有不同，，因为酒酒吧侧重重的是一一种夜态态的放松松需要的的是更加加丰富的的感官享享受，所所以在颜颜色方面面更多的的运用了了彩色的的搭配。。广场区锦里古街街上的广广场是连连接前街街区与中中、后街街区的节节点，也也是由锦锦里古街街进入武武候祠的的第一处处进出口口，从此此出入口口进入武武候祠的的景点是是三义庙庙，当然然从这里里进入武武候祠是是需要购购武候祠祠门票的的。由小桥漫漫步来到到广场，，正面是是古戏台台，锦绣绣馆，西西面是武武候祠建建筑围起起的鱼塘塘、东面面可供游游人休息息庭廊。。与锦绣绣馆相邻邻是一个个出口，，由此可可进武候候祠的三三义庙，，若沿右右行则到到好吃街街。成都，以以浓郁的的休闲气气质而闻闻名。为为满足成成都市民民对特色色休闲生生活的追追求，锦锦里还会会在街区区内按照照中国传传统节日日举行具具有鲜明明民俗特特色的主主题活动动。例如如元宵灯会会、小吃吃节、端端午吃粽粽子大赛赛、七夕夕情人节节主题活活动、中中秋亲友友团聚赏赏月会等等，每每一个活活动都将将成为成成都市民民的盛大大节日。。锦里广场场是一个个节点，，牌坊，，碑碣，，窄桥，，假山，，锦溪，，三国文文化墙，，文臣廊廊，戏台台系列和和小品，，绿化塑塑造了一一个具有有观赏性性的休憩憩空间，，还能通通过左侧侧开口进进入武侯侯祠，也也可以在在好吃街街，吃到到地道小小吃。锦里广场场分类金额单位零售贩物13.5元/㎡/天餐饮小吃27.0元/㎡/天酒吧3.5元/㎡/天锦里摊位租金非物质文化遗产0.0元/个摊位/月一般民俗工艺品2000.0元/个摊位/月传统民俗工艺品1000.0元/个摊位/月四川省内50-60%四川省外30%成都本地客10-20%锦里商铺租金三、锦里里古街的的经营现现状分析析分类面积范围备注一般零售商铺主力面积13-20㎡特殊零售商铺6㎡、40㎡、50㎡、200㎡零售一般50㎡以下，200㎡商铺有展示功能美食小吃5㎡~10㎡餐饮160-1500㎡酒吧80-1160㎡酒吧一般觃模65-80座，1160㎡酒吧有迪厅茶馆450㎡食品5-45㎡民间工艺摊位1-3㎡分类零售餐饮住宿民间工艺品其他总计数量2042128596比重21%44%1%29%5%100%面积8404299150026996764比重12%64%22%0%1%100%备注：其他吨旅游服务、烟草、体验游戏。民间工艺主要是摊位。分类正餐休闲餐饮食品美食小吃酒吧总计数量12723942比重2%5%17%55%21%100%面积150054016631917744299比重35%13%4%7%41%100%备注：美食小吃部分是摊位。锦里餐饮饮比例锦里店铺铺中主力力店比重重分类主力店非主力店摊位总计数量16512996比重17%53%30%100%面积5928836-6764比重88%12%-100%锦里主力力店中业业态构成成分类零售餐饮住宿民间工艺品总计数量3121016比重19%75%6%0%100%面积4943934150005928比重8%66%25%0%100%备注：餐饮包括正餐、休闲餐饮、酒吧。经营者构构成成都本地地经营者者94%。。经营品牌牌档次构构成成都自创创品牌及及民间工工艺占89%。。经营产品品构成成都本地地产品占占82%。。观点1：承租面积积、租金金、主力力庖构成成等各项项指标均均反映出出：酒吧、茶茶馆等休休闲餐饮饮唱家，，是锦里里商业的“主角””。观点2：民间工艺艺等文化化品虽然然吸引人人，单靠民间工工艺支撑撑不起锦里，，要盈利利还是靠靠餐饮、休闲业业。民间工艺艺文化品品等，是是锦里的的形象亮亮点，但但幵非盈盈利点。。锦里实质质上是一一条“文文化唰戏戏、休闲闲盈利””的商业街。观点3：成都丰富富的民间间工艺及及自创品品牌是锦锦里“错错位经营营”的生生命力源源泉及核核心竞争争力。锦里能够持续续发展有有赖于成都文化化产业自自身“产产业化、、市场化化”所带带来的活活力。因因此，成成都的文化产业业是锦里里产生的先决条件件、生存存的必要基础础。经营历史史分析据史料记载，，锦里是是西蜀历历史上最古老老、最具具商业气息、、极其繁繁荣的一一条街市市，早在在秦汉、、三国时时期便闻闻名全国国。然而而随着年年代的久久进，其其踪迹已已无处可可寻。锦里施工前，是是武侯祠祠内北侧侧一块10多亩亩的土地地用来堆堆放建筑筑垃圾。。2001年武武侯祠博博物馆为为响应市市委、市市政店大大力发展展文化产产业的号号召，斥斥资兴建建了锦里里民俗休休闲街。。锦里作作为武侯侯祠博物物馆做大大做强三三国文化化产业的为民办实实亊项目目，历经经3年的的修建，，于2004年10月31日正式式对外开开放。经营环境境分析通过实地地考察，，发现锦锦里的成成功依托托了武侯侯祠、南南郊公园园这两大大不可多得的的资源，，通过水水系设计计与绿化搭配配，营造造出休闲闲环境，，为锦里里增色不少。四、锦里成功经营营优势分分析武侯祠价价值分析析成都武侯侯祠为首首批全国国重点文文物保护护卑位（（1961年）），也是是首批一一级博物物馆（2008年），，每年吸吸引数百百万游客客参观游游览，享享有三国国圣地的的美誉。。（门票票：武侯侯祠60元/人人，南郊郊公园免免费，锦锦里免费费）锦里与武侯祠东东侧仅一一墙之隔，而且除了主入入口之外，锦里里在武侯祠的的东侧与北侧分别别各有一一个出入入口互通通，使武武侯祠的的游客可可以便捷捷的进入锦里，，从人流流动线设计上上将武侯侯祠每年年上百万万的游客有效效导入锦锦里，为为转化成成锦里客客流创造造了条件件。南郊公公园价价值分分析南郊公公园原原系抗抗日将将领、、中华华民国国国民民党四四川省省政店店主席席刘湘湘（1888-1938）陵陵园。。始建建二1938年年，距距今已已有70余余年历历史。。园内内古木木苍苍苍，特特别是是从牌牌坊至至闹坊坊（俗俗称三三洞））的大大道两两侧的的柏树树，均均为当当时四四川军军政界界癿风风亍人人物张张群、、张澜澜等手手植。。园内内建筑筑群为为中国国传统统官式式建筑筑，是是西南南地区区唯一一的北北方陵陵园建建筑群群。2003年年12月，，南郊郊公园园并入武侯祠祠园林林区，，与锦里融融为一一体。。南郊公公园作作为开开放式式公园园，本本身就就是成成都当当地居居民日日常休休憩社社交的的休闲闲场所所，有有相当当多的的本地地居民民汇聚聚二此此喝茶茶、聊聊天、、晒太太阳，，为锦锦里带带来旺旺盛的人气。。经营产产品产产业化化基础础分析析锦里销销售的的民间间工艺艺品，，大多多是厂商生生产制制作，从产品品设计计到批批量生生产，，再到到销售售，整整个产产业链链非常常完整整，各各主要要环节节产业业化程程度高高。例例如：：主力力商家“锦绣绣馆””经营的的蜀锦锦、蜀蜀绣，，由四四川蜀蜀锦厂厂生产产；主力商家“尚蚕蚕丝坊坊”，是四四川省省著名名品牌牌；展示零零售摊摊位“三国国瓷””的供货货商是是成都都奥贝贝旅游游纨念念品有有限公公司等等等。。民间工工艺摊摊主有有许多是省省级国国家级级大师师，例例如：：“树树皮画画”摊摊主李李秋萍萍是四四川省省工艺艺美术术大师师，““金竹竹轩””老板板是书书法家家周朝朝阳，，“民民乐坊坊”老老板四四川省省一级级民间间艺术术家。。经营管管理模模式分分析商家末位位淘汰汰制度度对商家家奖优优罚劣劣、实实行末末位淘淘汰。。量化化考核核总分分为10分分，每每月结结算一一次。。凡是是超过过9.4分分的商商家均均符合要求，，而在在9.4分分以下下的最最后3位必必须面面对““惩罚罚”。。两个个选择择，要要么自自行出出街，，要么么增加加房租租。而而对二二前3名，，则给给予减减免房房租的奖励。。租金按按营业业额收收租依据商家营业业额的15%—20%癿比比例收收取租租金。。这样样的租租金收收取方方式，，将管管理公公司与唱家捆绑在一一起成为利益益共同体，商商家赚钱，房房东得利，形形成了一个良良性循环。据统计，从开开街到2007年，锦里里内的租金已已经全面提升升，平均上涨涨了40%，，这也从侧面面反映了整条条街的综合经营水平至少少上升了40%。电子商务模式融入锦里里古街锦里开街5周周年，锦里民民俗贩物（）也应应运而生。锦锦里将零售功功能延伸到网网络空间，拓展了了销售渠道。。为游客贩物物带来购物便利，也为为商家构造新新的收益模式式，更宣传了了锦里品牌，，促使“工艺品商品化、礼品化化”，提升了了产品价值。。消费客源构成成分析观点1：锦里里主要依靠外外地游客，除除“好吃街””的特色小吃吃等传统民俗俗节假日会吸吸引部分本地地人外，其它它板块如零售售等本地消费费相对较少。。这反映出锦锦里（一期））是作为成都都一个旅游景景点为社会认认知。通常，，旅游商业对其依托的旅游景点等级级和知名度的依赖程度较高高。观点2：锦里里的外地游客客中以四川省省内游客为主主，反映出由由成都作为四四川省省会的的影响力的吸纳力，吸引引政务/商务务人士在公务务之余来锦里里休闲、消费费，成都的城市等级，对对锦里的发展与繁荣有密不可分的关联。观点3：由于旅客的季节波波动性大是旅游商商业的发展瓶瓶颈，所以水岸锦里二期在经营业态、、商品构成等等方面有明显显的特色，就是以休闲闲为主，迎合了成都人一贯贯的“慢、悠悠闲、爱耍””的民风，成成都本地