成都林溪汤墅别墅项目营销沟通预案

林溪·汤墅营销沟通预案和众联衡地产顾问机构一、成都别墅市场分析（一）别墅板块特征分析（一）别墅板块及分布特征（1）五大板块华阳龙泉温江牧马山都江堰－青城山（一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例成都目前别墅供应主要集中在城市周边区域：都江堰-青城山片区供应量最大，占20%温江次之，占19%牧马山占14%华阳/龙泉均占12%主城区别墅供应量只占6%主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。

（一）别墅板块及特征（3）总体特征2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马山、都江堰－青城山五大主流板块。华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。

（一）别墅板块及特征（4）板块特征双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。（一）别墅板块及特征（4）特征小结五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。

（二）板块销售特征目前别墅墅供应趋趋向联排排别墅类类的经济济性别墅墅，其产产品定位位较低，，购买者者呈现年年轻化（（25-40岁之间间），人人群由金金领阶层层转化为为中产及及白领新新贵阶层层，成为为目前别别墅消费费不可忽忽视的新新生力量量。成都别墅墅市场也也吸引很很多外地地消费者者。例如如在维也也纳森林林别墅中中，有多多达30％的客客户是来来自广州州、深圳圳、北京京、上海海甚至香香港、台台湾地区区的。而而据统计计，成都都整体房房地产消消费有51％来来自于外外地。1、购买买人群发发生变化化2、别墅墅户型面面积区间间特征150㎡㎡以下下：以度假型型的小别别墅为主主，目前前主要集集中在都都江堰青青城山片片区。150-200㎡：经济型型别墅物物业，以以近年出出现的叠叠加别墅墅为主。。201-250㎡：成都市市场上联联排别墅墅的主流流面积区区间251-300㎡：以一部部分联排排别墅和和部分独独栋别墅墅为主，，这部分分大面积积的联排排别墅主要分布布于成都都市周边边区域。。301-400㎡：：独栋别墅墅的主力力户型面面积400㎡㎡以上上：以豪宅为为定位的的独栋别别墅，如如维也纳纳森林别别墅、麓麓山国际际等不同的户户型区间间支撑不不同的别别墅形态态3、价格格特征：（1）别别墅价格格特征——价差极极大目前成都都市别墅墅的销售售价格价价差极大大，这和和产品类类型多样样化及产产品分布布区域息息息相关关。目前成都都别墅最最低售价价2000元/平米，，最高22000元/平米，，整体均均价6309元元/平米米。4000-6000元元/㎡的的独栋别别墅主要分布布在牧马马山、都都江堰－－青城山山、龙泉泉等三个个区域；；8000-14000元/㎡㎡的独栋栋别墅主要分布布在华阳阳、温江江片10000-22000元/㎡的独独栋别墅墅独立别墅墅主要分分布在主主城区和和青城山山片区。。3、价格格特征（2）独栋别墅墅的价格格2600-4500元元/㎡的的联排别别墅主要在龙龙泉、都都江堰以以及其它它远郊区区域；4500－6800元元/㎡的的联排别别墅主要分布布在温江江、都江江堰－青青城山、、郫县等等三个片片区；5000－10000元/㎡㎡的联排排别墅主要在主主城区和和华阳片片区。3、价格格特征（3）联排别墅墅的价格格3000-4000元元/㎡的的双拼别别墅主要在都都江堰－－青城山山片区；；5000－6000元元/㎡的的双拼别别墅主要分布布在温江江、郫县县；6500元/㎡㎡以上的的双拼别别墅主要在主主城区。。3、价格格特征（4）双拼别别墅的价价格主流价格格在4500－－5500元/㎡叠拼别墅墅作为近近两年出出现的新新别墅产产品，目目前分布布在成都都市主城城区、华华阳、温温江这三三个房地地产开发发相对成成熟的片片区。3、价格格特征（5）叠拼别别墅的价价格（三）在在售项目目特征分分析城西新城南、牧马山区域流水山庄阳光河畔2期置信·丽都玉园迎宾大道1号水映长岛今日润园香颂岛成都后花园香瑞湖金沙雍锦湾花园麓山国际社区·水晶岗锦丽园3期美洲花园2期三利宅院二期牧马山·易城·蓝湖域维也纳森林别墅2期半山卫城原乡萨尔茨堡蔚蓝卡地亚江南宅院南洋国际庄园中航云岭高尔夫别墅兰桥尚舍蓉墅双城芙蓉古城画楠半岛龙泉区域都江堰、青城山区域利通·天鹅堡东麓驿境·尚邸国一·澳乡盛世中华云庭天泉聚龙国际生态别墅高山流水岷山·水都豪庭美都华庭2期丽水青城·玫瑰苑天下青城·美墅半岛青城两河山庄锦绣青城潮蓉·碧水青城青城山高尔夫山庄[二期]水郡青城皓庭青城翠郎园倾城莲花西江紫园温江区域城北区域芙蓉古城·紫薇园香颐丽都锦绣森邻维拉小镇

博雅新城东湖御景斑竹园1.在售售楼盘一一览目前以城城南和青青城山板板快开发发为主区区域，这这两大区区域对本本案不构构成威胁胁，本案案主要竞竞争来自自大城西西板块：：即温江江板块和和成都城城西板块块对与本本案客户户群的分分流的威威胁。小结（四）区区域竞争争对手分分析产品定位位语：院落式式退台叠叠墅SLOGN：森林下··生活上上推广手段段：8月17日第一一期报版版以整版版亮相,以“上上实地产产”品牌牌影响宣宣告资本时代代的到来来活动：1、4月月23日日“森森林阖家家欢”2、6月月3日成成都华新新国际在在锦绣森森邻现场场联动蒂蒂爵珠宝宝等知名名品产品举办办2006“波波动声色色”夏日日风情秀秀个案分析析（1））锦绣森森邻产品定位位：花园叠拼拼别墅广告推广广语：古蜀龙脉脉,人文文珍品!活动：2006年4月14日BMW杯国国际高尔尔夫巡回回赛成都都站2006年3月月26日日大型历历史音乐乐剧__金沙登登台雍锦锦湾开盘盘现场2006年2月月25日日实话实实说”蓝蓝光雍锦锦湾产品品推介会会报版主题题：1、3月月26日日盛大开开盘2、二期期尊贵席席位预约约中，2006年BMW杯国国际高尔尔夫巡回回赛成都都站挥杆杆恭迎你关关注赛事事，体验验BMW驾乘3、3月月26日日隆重开开盘———金沙在在见金沙沙大型历历史音乐乐剧--金沙登登台雍锦锦湾开盘现现场4、玉琢琢成就传传世之美美—————雍锦锦湾工法法展示区区5月27日正正式开放放！5、5月月20日日，二期期正式开开盘，见见证恒久久品质个案分析析（2））金沙雍锦锦湾个案分析析（3））今日润园园产品定位位：现代简简约别墅墅·优雅宽景景生活项目广告告语：1、一套套别墅·一个时代代·一种境界界2、城西西，不一一样的别别墅生活活3、城西西，新联联排别墅墅项目活动动：9月23日房交交会产品定位位语：新光华大大庭庭院小小别墅墅推广语：生活的的智慧，，在于享享受大自自然报版主题题：1、7.15第第三批次次房源珍珍藏组团团“彩轩轩”“秀秀舍”即即将开盘盘2、第三三批“彩彩轩”““秀舍舍”7月月15日日盛大公公开3、双城城，街坊坊文化的的延续，，第三批批次房源源，火热热销售中中！4、37℃高温温下，火火热追捧捧双城，，上品优优景户型型公开！！5、西街街，新别别墅社区区现房呈呈现个案分析析（4））维拉小镇镇产品定位位：岛居/别别墅/生生活/境境界广告语：：珍岛居真真境界近期报版版主题：：园林意境境区私家会所所现房样板板间盛装开放放，欢迎迎鉴赏。。个案分析析（5））香颂岛小结以上离本本案较近近的个案案别墅楼楼盘，其其核心价价值点传传播清晰晰，楼盘盘主题风风格突出出，在营营销上如如意境区区的营造造，样板板间的打打造上功功夫实足足。对于本案案的思考考：发挥本案案的核心心价值温温泉私家家泡汤的的唯一性性，把这这个点做做成楼盘盘最大的的闪光点点和卖点点，结合合其社区区环境、、文化氛氛围、重重要配套套硬件设设施，形形成以闪闪光点+其综合合竞争力力使其形形成楼盘盘的独特特气质。。二、项目目SWOT分析析1、距离离成都市市最近的的温泉，，成都市市区唯一一温泉高高尚别墅墅社区；；2、市场场稀缺产产品，尊尊贵身份份名片；；3、地理理位置优优越，向向西25分钟车车程；4、绿色色生态社社区，天天然氧吧吧，健康康理念；；5、鱼凫凫国都温温泉酒店店紧邻，，商务社社交身份份体现；；6、古蜀蜀文明源源头，温温江国际际新城，，花博会会花博园园等公园园众多；；7、别墅墅采用中中式后现现代主义义风格，，简约高高贵；8、河流流贯通别别墅区，，亲水生生活，灵灵动空间间；9、投资资回报高高，升值值潜力巨巨大。S：优势势1、位置置相对较较偏；2、小区区周边配配套还不不成熟；；3、项目目环境还还没有打打造出来来。W：弱势势1、地块块附近可可类比楼楼盘较少少，有利利于项目目抢占先先机；2、国际际新区带带来高素素质人才才，高端端客户群群扩大；；3、第三三届中国国温泉旅旅游论坛坛10月月在成都都市举行行，难得得的宣传传机遇；；4、国六六条政策策影响，，继续促促进别墅墅热销；；5、未来来温江金金马社区区的再次次开发，，为大力力提升项项目品牌牌和升值值潜力提提供了有有力保障障。O：机会会1、光华华大道片片区别墅墅项目位位置较有有优势，，对本项项目客户户分流流作用大大；2、本项项目位置置不利于于成都市市客户现现场咨询询了解；；3、成都都别墅市市场近期期投放量量增大，，对项目目客户影影响很大大。T：威胁胁三、消费费者分析析1.前言言项目锁定定的目标标客户群群研究，，是破解解项目市市场密码码的关键键所在，，他对后期期项目宣宣传推广广将起到到指导性性作用，，要通过过对目标标客户的的了解，来分分析项目目的市场场吸引力力及核心心竞争力力。就项项目而言言，我们们努力通过对对客户群群的研究究来找出出：v这是一个个什么样样的人群群？v他们由哪哪些人构构成？v他们的生生活形态态是什么么样的？？v他们的消消费需求求特点是是什么？？v他们的大大致分布布区域在在哪里？？v他们关注注的话题题是什么么？v什么样的的信息传传播途径径能够更更有效的的达到这这一人群群？2.人群群辐射范范围温江高端端客户群群成都市高高端客户户群外地高端端客户群群部分港澳澳台境外外人士3.人群群类别成都市中中产阶层层人士三州退休休人员回回成都市市定居；；白领阶层层对生活活品质的的追求；；沿海、外外地回成成都居住住的成功功者；大型、外外资企业业和政府府的中高高层领导导高收入职职业：医医生、教教师、律律师、艺艺术从业业人员………等4.人群群购买需需求特征征（1））他们有较较高的知知识，有有比较厚厚实的经经济基础础，有较较高的涵涵养，在在社会上上有一定定的身份份和地位位，他们们希望在在工作之之于有一一个舒心心的休闲闲居住环环境，他他们买房房既理性性又感性性，理性性于对房房屋综合合性价比比的判断断，感性性于相信信品牌，，相信房房子之外外附加值值带给他他们的心心理满足足。他们购购房的的主要要目的的不仅仅仅是是为了了居住住，大大多是是第二二次置置业者者他们们是想想换个个环境境，厌厌烦了了市区区居住住的喧喧嚣，，居住住离工工作地地点20——30分钟钟的车车程，，希望望能住住在一一个环环境好好，品品质高高的社社区，，同时时又能能满足足自己己的精精神需需求，，能体体现出出自己己的身身份。。买别墅墅的人人最在在乎什什么？？品质———产产品本本身的的品质质和居居住的的环境境品质质私密———家家人独独有的的空间间，远远离繁繁华喧喧嚣尊贵———业业主社社会地地位和和身份份的体体现独享———只只有自自己能能体会会的独独立生生活方方式生态———上上风上上水原原生态态天然然氧吧吧健康———小小区配配有会会所健健身服服务人文———深深厚的的历史史积淀淀和文文化传传统4.人人群购购买需需求特特征（（2））四、营营销思思路别墅买买的是是什么么？荣誉品位梦想生活方方式身份下下的如何体现本项目目的营营销价价值？？不只为为做““汤””而表表现汤汤““汤汤+墅墅”的的结合合是项项目整整体的的气质质精确的的项目目定位位在成都都市众众多别别墅项项目中中，为为了打打造自自己的的特色色和品品牌，，我们们必须须提炼炼出本本项目目的核核心！！切入角角度一一“汤””汤是稀稀缺的的，是是高品品质尊尊崇生生活方方式的的象征征汤汤具有有医疗疗保健健价值值，有有益身身心健健康引引汤汤入户户，在在家中中尽享享“泡泡”汤汤的舒舒适感感觉和和乐趣趣切入角角度二二“墅”墅是身身份、、品位位的象象征，，是尊尊崇生生活的的物化化和外外在体体现墅墅是是成功功颠峰峰的回回馈墅墅是是大多多数人人可望望不可可及的的奢侈侈品墅墅是是心灵灵的归归宿所以我我们的的定位位推广广语是是城西··私私家家··温温泉墅墅林溪··汤墅墅所以我我们依依据别别墅和和汤的的内在在联系系，项项目的的特征征，案案名定定位明明确，，旗帜帜鲜明明：备选案案名推推荐鱼凫··汤墅墅宜汤··逸墅墅汤成··一品品五、营营销策策略在家中中体验验汤文文化尊崇生生活享享受舒适原原生环环境生态阔阔绰居居家星级物物业服服务看看本本案的的营销销价值值（一））如何何提升本案的的营销销价值值？高压线线附近近做生生态温温泉公公园；；公金路路两侧侧做原原生态态浅坡坡景观观带；；河流做做原生生态湿湿地浅浅滩；；现场样样板区区增设设“汤汤”文文化体体验区区；别墅区区营造造循环环水体体、水水墙，，增加加桥梁梁景点点；小区河河流改改为““木珠珠河””或““慕珠珠河””，美美化形形象；；别墅各各组团团、各各批次次、各各户及及各单单元均均进行行个性性命名名，突突出尊尊崇感感，编编号避避开4、13等等数字字。价值提提升点点：重要核核心价价值的的两点点体现现：以汤文文化体体验为为主题题的高品质质会所所景观意意境区区的打造造与展展示（二））营销销的核核心———定价1.定价原则则：非一厢情情愿，而是市市场能接受理由：1、拉开与其其他无特色楼楼盘的差距；；2、接近与高高档楼盘的价价位区间。采用中价入市市原则2.定价方法法根据位置、朝朝向、采光、、景观（水景景、主题绿化化）等，分别别制定差别系系数：景观差为：1.05朝向差为：1.03水景差为：1.08采光差为：1.013.我们建议议的销售单价价根据附近楼盘盘价格和市场场预期分析，，初步确定本本项目基准价价格为：双拼别墅：4800—5500元/平方米联排别墅：4400---4800元/平方米米叠拼别墅：4300—4700元/平方米电梯：2200—2600元/平方方米多层花园洋房房：2800—3200元/平方米米4.销售策略略：销售节奏奏控制通过售楼处样样板间意境区区、木珠河浅浅滩景观及会会所和景观大道四个方方面的打造，，大幅提升项项目品质，使使项目的定价在销售进进程中逐步提提升300-800元/平方米，实实现利润的最大化！5.销售策略略：销量配比比表1、一期首批批次：联排38双拼222、一期2批批次联排18双拼163、一期3批批次叠拼64（三）营销节节点的设置营销节点的设设置（1）总节点设置根据项目情况况，预计工程程进度：开工：2006年10月月主体：2007年2月竣工：2007年4月交房：2007年9月蓄势期（2006年11月~2007年4月））意境区：2006年9月月~12月售楼处及会所所体验区：2007年1月市内咨询点：：2006年年10月30日前看房班车：2007年1月现场包装：2007年1月销售进场：2007年1月销售咨询：2006年11月营销节点的设设置（2）阶段营销节点点设置升温期（2007年年1月~3月月）排号：2007年1月———3月沸腾期（2006年年4月~7月月）开盘：一期首批次限限量推出60套，2007年4月18日一期二批次限限量推出34套，2007年9月8日一期三批次限限量推出64套，2007年12月月8日二期房源根据据情况待定。。营销节点的设设置（2）阶段营销节点点设置（三）各阶段段收益1、各阶段销销售收益2007年9月：销售产产值5400万元2007年12月：销售售产值3100万2008年4月：销售产产值5000万2、项目销售售总产值项目销售总额额：1.35亿元元1、广告投入入总费用：销售总额的1.3%-1.8%，约约200万元元2、一期各阶阶段性投放费费用比例2006.12月——2007.4月（50%）2007.6月——10月（20%）2007.12月——2008年4月（30%）广告投入预算算THANKS双方合作方案案《方案一》1、营销代理理、广告推广广服务费按销销售总额的2%收取2、溢价部分分按30%计计提《方案二》1、广告推广广服务费4万万元/月2、营销顾问问费2万元/月3、销售代理理按销售总额额的1.2%收取9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:51:5921:51:5921:5112/11/20229:51:59PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2221:51:5921:51Dec-2211-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:51:5921:51:5921:51Sunday,December11,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月-2212月-2221:51:5921:51:59December11,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。11十二月月20229:51:59下午21:51:5912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:51下下午12月-2221:51December11,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/1121:51:5921:51:5911December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:51:59下午午9:51下午午21:51:5912月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:51:5921:51:5921:5112/11/20229:51:59PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2221:51:5921:51Dec-2211-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。21:51:5921:51:5921:51Sunday,December11,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2221:51:5921:51:59December11,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。11十二月月20229:51:59下午21:51:5912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接