西安凤城路项目策划报告课件

西安凤城路项目策划报告金网络·百城顾问2007年12月1西安凤城路项目策划报告金网络·百城顾问1宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划设计建议5价格及开发进程6营销推广思路72宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划西北地区最大的城市西安辖九区四县，市区面积1,066平方公里，2006年西安市的总人口为822.5万人，其中城区人口425万，是我国西北五省（陕、宁、甘、青、新）最大的城市。西北地区的交通枢纽西安地处我国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。西安铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道，共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市，共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，是中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地。城市发展概况——基本情况3西北地区最大的城市城市发展概况——基本情况3西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三，仅次于上海、北京。尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的科研、生产能力。2006年高新技术产业实现产值470亿元，是全市经济持续发展的主导力量。著名的旅游中心城市

悠久的历史积淀和丰富的人文资源的西安，是世界四大文明古都之一，居中国六大古都之首，是、著名的旅游中心城市。城市发展概况——基本情况4西北地区最大的工业中心城市发展概况——基本情况4城市定位：世界著名的历史文化古都、旅游名城中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；

发展目标：具有历史文化特色的国际性现代化大城市。人口规模：到2010年主城区人口规模为524.6万人，市域总人口控制规模为955万人。城市发展概况——发展目标及功能分区5城市定位：城市发展概况——发展目标及功能分区5功能分区：中心城：商贸旅游服务区；东部：国防军工产业区；东南部：结合曲江新城和杜陵保护区，发展成旅游生态度假区；南部：文教科研区；西南部：拓展成高新技术产业区；西部：发展成居住和无污染产业综合新区；西北部：汉城遗址保护区；北部：经济技术区；东北：结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。城市发展概况——发展目标及功能分区6功能分区：城市发展概况——发展目标及功能分区6西南方向：形成以户县为主的副中心；东北方向：形成以新筑、临潼为主的副中心；北部方向：形成以阎良为主的副中心；渭北方向：形成以高陵、泾河工业为主的副中心。在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，在形成主城9大功能区的基础上，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”，逐渐向外拓展。而讨论多年的“西咸一体化”也正式实施，咸阳已被纳入大西安都市体系中。城市发展概况——“一城多心”的大西安规划7西南方向：形成以户县为主的副中心；城市发展概况——“一城多心西安主城区城市空间发展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。城市发展概况——主城区空间发展历程如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。大西安中西安小西安8西安主城区城市空间发展的三个阶段：城市发展概况——主城区空间宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划设计建议5价格及开发进程6营销推广思路79宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划中国新经济带上的心脏城市，战略区位价值日益凸显西安是中国正在积极发展的第二条大经济带----亚欧大陆桥－陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线交通网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯。区别于中国的另一条经济带----长江经济带依靠“龙头城市”上海拉动，亚欧大陆桥－陇海兰新经济带无龙头，将靠“心脏城市”西安拉动。随着中国近年来与上海合作组织成员国，特别是西北亚国家之间经济联系的加强，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值将越来越凸现。西安亚欧大陆桥-陇海兰新经济带长江经济带上海宏观环境综述——战略区位10中国新经济带上的心脏城市，战略区位价值日益凸显西安继受益于西部大开发政策后，国家近期又出台重点政策；西安进入国家战略拉动下的快速发展期推进重点经济区率先发展，加快建立分工合力、协作配套、优势互补的成渝、关中-天水、环北部湾（广西）等重点经济区，成为带动和支撑西部大开发的战略高地。其中在“关中—天水经济区”，依托西安、咸阳、宝鸡、天水等城市，重点发展高技术、装备制造工业、航空航天工业、现代农业和特色旅游产业，加快建设西（安）咸（阳）经济—体化示范区。摘自《国家西部大开发“十一五”规划》2007年3月，国务院《西部大开发“十一五”规划》正式发布，明确提出了要重点发展以西安为核心的关中-天水经济区，规划为发展高新技术、装备制造业、航空航天工业、现代工业和特色旅游产业的我国重要高新技术产业带和先进制造业基地。与成渝经济区、环北部湾经济区同为带动和支撑我国西部发展的三大战略高地，未来将与中国东部地区的长三角经济区、环渤海经济区、珠三角经济区相呼应，发展成为我国六大经济增长极之一。由此，西安作为中国西北部龙头城市的地位得以用国家法令的形式确定。目前，针对关中-天水经济区的相关规划及各项配套政策的研究、制订工作已告一段落，即将进入实施阶段。实施了八年的“西部大开发”政策为西安带来的发展已有目共睹。可以预见，在国家新的重点政策的扶持下，西安将迎来新一轮的城市发展高潮。宏观环境综述——政策扶持11继受益于西部大开发政策后，国家近期又出台重点政策；西安进入国关中城市群的单一核心，西安未来将获得更多区域发展资源的倾斜

大关中城市群：由10城市组成，分四个层次。第一层次为核心层，即大西安中心城区，在古城北部建设大西安现代城市新中心；第二层次为基本层，即大西安四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；第三层次为紧密层，即大西安都市圈三大外围中心城市杨凌、铜川、渭南；第四层次为开放层，即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬州、黄陵、韩城、华阴、商洛。

摘自《2007年陕西省经济社会蓝皮书》2007年1月，陕西省发布《2007年陕西省经济社会蓝皮书》，明确提出了要“构建以大西安为中心的大关中城市群”，将规划建设4大产业基地，以建设大西安为核心培育区域经济增长极。区别于中国东部沿海省份多核城市发展模式和中西部省份成都、重庆形成事实上的双核城市发展模式，大关中是一个单核区域，西安是唯一经济引擎。因此做强、做大西安，增强西安的积聚和辐射源作用，是促进地区经济发展的必需路径，现实要求西安聚焦强大力量并在聚焦的同时对外发挥强有力的辐射作用。宏观环境综述——城市圈层12关中城市群的单一核心，西安未来将获得更多区域发展资源的倾斜已进入城市化高速发展阶段，城市空间外溢加速，房地产业随之进入快速发展期城市化水平45.6%40％70％90％人均GPD（美元）246011003000-5000>30000第三产业45.72%34.74%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京/上海东京/纽约西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城已经从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。宏观环境综述——城市化水平13已进入城市化高速发展阶段，城市空间外溢加速，房地产业随之进入城市改造建设为房地产发展提供了持久推进力随着新城市规划的确定，以及国家及地方两级新的扶持政策的出台，西安进入了一个大规模城市改造建设期。以2007为例，全年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，计划总投资1652亿元，2007年投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。西安“四区两基地”建设主要规划四区高新区建设六大园区，力争建成工业类项目60个，再引进世界500强或行业龙头企业5家以上。经开区力争全年新开工工业项目50个。曲江新区筹建出版集团、传媒集团、演艺集团，启动周至道教文化展示区开发建设。浐灞生态区基本完成浐灞三角洲段河流综合治理，广运潭二期工程竣工，新增水面1000亩，绿地2000亩。两基地阎良航空基地完善供水、供电、供热、污水处理等各项服务设施。长安航天产业基地基本完成规划制定和报批，着手基础设施建设和项目引进。宏观环境综述——城建状况14城市改造建设为房地产发展提供了持久推进力随着新城外来人口增多，人口向南北两端扩散，房地产业发展空间广阔近年来西安常住人口的增长速度远低于外来人口的增长速度，外来人口外来人口总量6年间增长了31％，已成为西安人口总量增长的重要来源。外来人口的快速增长除为城市发展注入了新活力外，也将对城市消费品及房地产市场的发展作出贡献。常住人口（万人）户籍人口（万人）外来人口（万人）2000年741.14688.0153.132006年822.52753.1169.41年均增长1.80%1.50%4.60%人口分布上，逐步向城区外围扩散，呈现出以中心城区为重心、放射式梯次向外扩散的大体轮廓。西安人口的空间分布具有3个显著特征：1．市中心地区人口向外扩散趋势明显；2．北部经开区地区与南部高新、教研区成为新的人口聚集地：3．人口重心向南、北两端移动。人口向城市外围扩散的趋势，为城市房地产业向南北两端拓展提供了广阔空间。宏观环境综述——人口状况15外来人口增多，人口向南北两端扩散，房地产业发展空间广阔

西安西部全国2000年GDP(亿元)64616655972092005年GDP(亿元)127033493197789“十五”年均增长14.5％11.3％11.9%经济发展进入稳定的高速增长期，发展速度高于全国平均水平2001年至今，西安GDP增长均保持了12％以上的增长速度，未出现大起大落的情况。近三年来增速有所加快，保持在15％以上，由此可见，西安的经济发展已经进入了一个稳定的高速增长期，发展速度领先于全国及西部平均水平。其中2006年，人均GDP达2326美元，按世界银行的标准已属于“进入富裕阶段”，按我国标准属于“大面积进入小康阶段”。

西安重庆成都2005年人口（万人）742279510822005年GDP（亿元）1270307023712005人均GDP（元）171181098221913宏观环境综述——经济发展16西安西部全国2000年GDP(亿元)646166559产业结构渐趋合理，基本形成三、二、一序列近年来，西安市以高新技术产业和旅游业为“双轮”，驱动整个产业优化升级和结构调整。虽然，西安三产比例离现代经济结构仍有较大距离，但三产业内部结构日趋合理，基本形成产业结构三、二、一的序列。未来随着“关中-天水经济区”的建设启动，以及西安市“四区一基地”建设的逐步推进，西安市产业结构还将进一步优化，逐步向现代化经济结构迈进。宏观环境综述——产业结构17产业结构渐趋合理，基本形成三、二、一序列近年来，城市经济发展成果为居民所共享，居民收入及购买力水平增长迅速近年来，随着城市经济快速稳定的发展，西安城市居民人均可支配收入的增长速度明显加快，连年保持了加速的趋势。这说明城市经济发展的成果切实地为居民所分享，城市经济的发展与个人财富的增长达到了双赢的和谐发展。此外，近年来在岗职工平均工资水平增长也十分迅速，2006年较之2001，在岗职工平均工资水平将近翻了一番。收入的增长有效地提升了居民的购买力水平。宏观环境综述——富裕程度18城市经济发展成果为居民所共享，居民收入及购买力水平增长迅速居民消费结构开始升级，对汽车、房地产等大宗商品的需求快速上升2002年以来，西安市居民人均储蓄余额水平不断增长，但增长幅度却呈现出下滑的趋势。而社会消费品零售总额却保持了高速增长的态势，特别是近三年以来，连年保持了15％以上的增长速度。这说明在收入增加，购买力水平提升的情况下，居民对汽车、房地产等大宗商品的的消费规模开始扩大，消费结构开始进行升级。宏观环境综述——消费水平19居民消费结构开始升级，对汽车、房地产等大宗商品的需求快速上升固定资产投资连续快速增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础西安市固定资产投资总量近年来保持了稳定、快速的增长，2006年较之2001增长了近三倍。在大规模固定资产投资投入的带动下，近年来西安市基础设施水平水平有了显著提高，为房地产业的发展奠定了坚实的基础宏观环境综述——固定资产投资20固定资产投资连续快速增长，为房地产业的发展奠定了坚实的基础城市知名度、国际影响力不断提升，旅游业成为支柱产业之一西安是1998年克林顿访华的首站，2006年希拉克访华的最后一站。近年来，成功的举办了欧亚经济论坛及世界F1摩托艇大赛等大型国际活动。随着国际知名度与影响力的不断提升，近年来西安的旅游业取得了长足的发展。2006年，全市共接待国内游客2346万人次，海外游客86.73万人次，旅游总收入178.5亿元，旅游业已成为西安的支柱产业之一。宏观环境综述——城市地位序号城市外汇收入（万美元）增长(%)游客人次增长(%)1北京40263911.339029237.52上海3903999.846463034.53广州27972822.4564226729.14深圳22655012.8700137825.15杭州9087019.9182042020.26珠海8738924.6277911043.87苏州7479517137972316.38南京6771117.6100916615.29天津62590238805881910厦门59083790262017.611青岛5426230.885446263.512西安4670014.286727333.42006年国内主要城市涉外旅游发展情况21城市知名度、国际影响力不断提升，旅游业成为支柱产业之一完善的公共交通体系，特别是轨道交通的建设，将迅速改变城市格局，并为房地产业的持续发展提供有力支撑除规划了“六横、七纵、两环”的公交体系外，西安还是我国内地继北京、天津、上海、广州、南京、深圳、重庆等7个城市后开建地铁的几个城市之一。这除了充分证明西安的城市地位与发展速度外，既往城市的经验还表明，地铁的建成通车将迅速而有力地拓展城市空间、改变城市格局，并为房地产开发提供持续有力的支撑。目前，西安首条地铁2号线已进入全面施工阶段，将于2009年开始试运行，2011年全线贯通。宏观环境综述——城市交通22完善的公共交通体系，特别是轨道交通的建设，将迅速改变城市格局宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划设计建议5价格及开发进程6营销推广思路723宏观环境综述2城市发展概况1市场特征综述3项目定位分析4规划近年来，西安房地产投资增速不断降低，从2003年最高时的57.3％逐年降低至2006年的26.9％；同时，房地产投资占固定资产投资的比重始终维持在一个较为稳定的区间，尚未突破30％；房地产投资对GDP的贡献度连年增长，从2001年的9.2％增长至2006年的19.4％。上述指数的变化表明，西安房地产市场发展更为理性，开始进入一个稳定发展的阶段，房地产业对城市经济发展的拉动作用日趋明显。房地产业发展更为理性，市场进入稳定发展阶段，对城市经济拉动作用日趋明显市场特征综述——投资状况24近年来，西安房地产投资增速不断降低，从2003年最土地供应规模连年下降，新增用地短缺，地价水平增长迅速2002年至2003年，西安市连续两年进行了大规模土地放量（其中包括大量协议出让土地）。自2004年开始，土地一级市场全面实行招拍挂出让，同时房地产市场以消化存量土地为主，导致2004年土地出让规模由2003年的20505亩锐减为5922亩。近几年来，由于新增土地供应规模有限，西安土地出让总量呈连年下降趋势，2007年前11个月的土地出让总量仅2551亩。土地供应的短缺造成了地价的迅速上涨，如曲江、城北等热点地区，土地单价较2002年均有了4-5倍的增长。时间2002年2003年2004年2005年2006年07年前11月土地供应量约2万亩20505亩5922亩5034亩3753亩2551亩市场特征综述——土地市场25土地供应规模连年下降，新增用地短缺，地价水平增长迅速区域土地性质土地面积每亩地价楼面价曲江住宅103.409210

城南住宅52.193260

曲江住宅60.58200

城南住宅8.5111.21260城北住宅5.252.71132城南住宅2632602165城东住宅32.866.51587城北住宅18.549.84747.57城南住宅168199.983000城东住宅168258.831109城南住宅192002143城南住宅6.51972470城东住宅4266.37533高新住宅20.9130390.63高新住宅99153344城南住宅1522002997城南住宅9.6201580城南住宅12.92283427城南住宅8.5223982城南住宅3.2132254城南住宅19.8105213附：2007年成交土地价格情况区域土地性质土地面积每亩地价楼面价城北住宅商业533.045187.98742高新住宅商业44.73691620城西住宅商业24242346城东住宅商业143952370城南商业34.259200

曲江商业47.106242

城南商业64.7199.892998城南商业120.7111702450城南商业64.7262002271城南商业120169.992454高新商业10013195高新商业4369.97552.3城南商业16199.382492城南商业11279.562995城内商业10.83592518城南商业7126195城南商业2267587市场特征综述——土地市场26区域土地性质土地面积每亩地价楼面价曲江住宅103.40921商品房整体供需结构合理，需求强劲；存量土地供应近几年快速放量，市场余量不足，未来供应紧张近年来西安商品房的供需结构较为合理。2002年至2005年，连续4年商品房及商品住宅的销售增长速度均快于供应增长速度，反映出强劲的市场需求量。02、03年大规模的土地供应在05、06年形成商品房供应，随着土地放量的进一步萎缩，市场土地储备不足，未来供应紧张。市场特征综述——供需关系27商品房整体供需结构合理，需求强劲；近年来西安商品房价水平较低，涨幅滞后全国价格变化，今后两年将是房价加速上涨期西安历年来房价涨幅较小，明显滞后于全国近年增长水平。2007年前十月西安商品住宅销售均价为3511元/平米，这一价格水平与同类城市相比仍处于较低水平；随着06、07年全国房价猛增，西安房价增长速度开始明显加快，同比增长7.77％，表明房价在经历了一个低水平的稳定增长阶段后，受到全国一、二线城市的影响和带动，开始进入量升价涨的快速上涨期，未来随着土地价格飞涨、土地供应萎缩的双重影响，房价增幅将会进一步增大。41个主要城市年度商品房的销售均价中位值=4659元/平米=Σ（各主要城市商品房销售额）/Σ（各主要城市商品房销售面积）41个主要城市年度商品房的销售面积中位值=650万平米=各主要城市商品房销售面积的中间值。说明：数据来源：《金网络·地产分析》2007年第1期市场特征综述——房价水平28房价水平较低，涨幅滞后全国价格变化，今后两年将是房价加速上涨外埠企业大举进入，多开发高档市场，市场竞争加剧近年来，外来大牌开发商争先恐后地进入西安房地产市场，正在把西安的房地产业带来了进一步的竞争。外来大牌开发商进入西安，直接占领高端市场。他们多是进入西安房地产开发的热点区域，如高新区、曲江新区等，偏好操作大盘，动辄运作数百亩甚至上千亩大盘，项目定位多为高档，从单一的楼盘运作到区域基础设施价值的提升，一跃成为楼市的主角之一，其销售价格都创造了其所在区域的新高。市场特征综述——竞争状况公司名称项目名称物业类型规模价格区位(万平米）(元/平米)和记黄埔逸翠园小高层/高层/联排/独栋1066500-9000高新金地金地曲江尚林苑联排/叠拼7.26500-7500城南万达万达商业广场商业/公寓355500城南绿地绿地世纪城公寓/办公1204600高新魏玛公馆高层34预计5500城北中海中海华庭高层/小高层14.724900高新中海国际社区小高层1355500城南富力西安富力城联排/叠拼/小高层1135500城南中新浐灞半岛多层/高层/小高层3103800城东奥园西安奥园多层/小高层1003800城西融侨融侨紫薇馨苑高层/小高层805000高新华远立丰国际购物广场商业30/城南29外埠企业大举进入，多开发高档市场，市场竞争加剧近自住型需求比例高，房地产受政策影响较小2006、2007两年是政策密集年，各中心城市房地产市场都受到了不同程度影响，但西安由于自住型比例较高，受政策影响不大。商品房销售规模和价格等各项指标都保持了稳定的上涨。2007年以后房地产政策调控的主要任务将是深化和落实既有政策，新的大动作出现的可能性较小，西安房地产发展可望继续保持一个稳定的政策环境。政策内容影响70/90政策新建商品住宅套型面积90平米以下的产品需占总建筑面积的70%以上。小户型产品数量激增,同质化现象严重土地增值税清算从2月开始对开发项目进行土地增值税清算压制行业回报达到遏制投资严格禁止公积金贷款用于非自住住房消费建设部开展贷款风险排查，严肃查处违规违法使用住房公积金的行为。严控利用公积金低息优势投资房地产，控制投资性需求关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知外商必须先取得土地使用权或房地产建筑物所有权，或者是已和相关部门签订了土地使用权的预约出让或购买协议，才能够申请设立房地产企业，而未达到要求，审批部门不予批准遏制外资在中国内地的炒房行为房屋预售款专户管理办法对开发商所收取的一手房预售款进行专户管理，不得随意挪用（讨论中）一旦执行，将加大开发商的资金压力《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文件）明确了一、低收入的基本住房保障。二、扩大了低收入的保障范围。三、缩小了经济适用房的覆盖面。四、明确了基本保障的标准。使部分购买力处于临界水平的需求转向政策性住房市场,对中高收入群体需求影响不大.购买第二套房调控政策针对首套住房房贷未偿清而购买第二套住房的行为,将提升首付比例与贷款利率水平遏制炒房行为的同时,也遏制了部分正常需求市场特征综述——政策环境30自住型需求比例高，房地产受政策影响较小2006中小户型大户型供应政府优先保障，2008年起将会集中放量以消化存量为主，未来供应将长期偏紧，稀缺日益突出需求主要面向中等收入主流居民阶段，潜在需求规模大，但由于面积偏小，未来对客群会有一个教育过程面向高收入阶段，随着经济发展，需求仍将持续稳定增长产品受限于90平米，同质化不可避免产品设计有很大的价值创造空间供求关系目前尚缺乏实证性的市场数据，政策、需求双挤压需求在未来将占主导将持续供不应求价格价格将主要受供求关系影响。房款总价对购房者影响较高。价格对产品品质的敏感性相对较强，良好的产品可以有很好的溢价。价格将长期持续上涨，上涨空间限制较弱未来几年房地产市场的关键性变化---两元格局未来几年西安房地产发展总体态势良好，但是受“90-70”政策的影响，将不可避免的出现两元市场格局。一方面是面向中等收入主流居民阶层的中小户型住宅市场，另一方面是主要面向高收入阶层的大户型住宅市场，两个住宅市场将逐渐形成泾渭分明的两元格局。两个市场各具特征。市场特征综述——市场格局31中小户型大户型供应政府优先保障，2008年起将会集中放量以消商业地产供应量受城市改造和旅游商业影响较大目前西安在建的商业地产项目超过200万平米。一方面由于西大街改造工程、骡马市改造工程已经进入尾声，另一方面由于大雁塔广场、大唐不夜城、芙蓉坊等旅游商业项目大量兴起。目前的供应量数据是城市改造更新与旅游商业地产大规模发展而形成的，如去除以上两大因素，则仅剩82万平米，对应西安近几年的城市发展速度，商业供应量偏少。目前商业供应量主要均在城市中心区和城南板块，城西、城北板块一直缺乏大规模化商圈的现状尚未改变。市场特征综述——商业地产市场32商业地产供应量受城市改造和旅游商业影响较大目前西安写字楼市场发展迅速，高端写字楼市场供大于求西安经济的快速发展以及2000年西部大开发规划的提出，让西安的写字楼获得了前所未有的机遇。城内区域、西高新区域、二环区域、北开发区大量的新项目集中开始建设开发。交易价格：城内最高，西高新次之，二环区域最低

城内区域起步早，发展快，如今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户主要以金融、电信、保险以及外资机构为主，价格承受力相当高。西高新的写字楼客户多为金融、通讯、电子、IT等行业的重量级客户，这些“年轻”的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很看重，即使价格稍高也可承受。二环路区域则是近几年来才开始发展的，客户多为成长型中小公司，承受力较低。市场分布：“３＋Ｘ局面”即城内板块、北郊板块、西高新板块形成了西安写字楼市场三足鼎立的局面，二环、长安路等沿线布置的写字楼形成Ｘ局面。需求规模：产业结构特点限制了写字楼市场的消费能力，高档写字楼空置率高

从2003年开始至今，西安写字楼市场比较疲软，尤其是2005年，全年的销售量仅7.8万平米。租赁方面，高档写字楼空置率较高，往往高达50%以上。这主要是由于西安的经济产业结构特点决定的，一方面西安的一些中小企业对甲级写字楼的需求不强，另一方面外资企业进入西安的目标大多瞄准高新区或经济技术开发区，以自己购地，修建厂房、实验室和写字楼的方式满足自己需求，故现在高端写字楼市场还处于消化存量阶段。市场特征综述——写字楼市场33写字楼市场发展迅速，高端写字楼市场供大于求西安经济附：写字楼市场情况市场特征综述——写字楼市场34附：写字楼市场情况市场特征综述——写字楼市场34高档酒店物业需求较大，经营情况好，分布不均匀高档酒店分布不均匀，城北区域空白

目前西安拥有星级酒店90家，其中五星级5家、四星级21家、三星级50家。但就这些高档酒店的分布图可以看出西安高档酒店的分布并不均匀，城区内南二环以内以及东二环相对集中，高新区和曲江新区供应相对不多，城北区基本为空白。市场特征综述——酒店市场涉外旅游、高级会议及商务活动对酒店市场需求强大西安作为世界著名的旅游城市，海外游客众多，他们通常下榻四星级以上的酒店，另外一些政府要员的团体出行以及重要会议的接待都是在高档酒店中。随着西安城市的快速发展，一些境外企业也纷纷将公司设立在西安，这些外企的高层职员的短期居住也是在四星级以上的酒店中。目前西安市五星级酒店的平均入住率在80%以上。物业服务水平较低西安目前的物业服务水平尚不能满足外来高端客户的需求，相当一部分高端客户常年租用五星级宾馆，他们大多为外籍部门经理和企业高级管理者，能承受的月租金在1000-2000美金左右。35高档酒店物业需求较大，经营情况好，分布不均匀高档酒店分布不均附表：典型酒店情况市场特征综述——酒店市场36附表：典型酒店情况市场特征综述——酒店市场36郊区化发展趋势明显西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区进一步壮大，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区开发的正如火如荼，长安区和最近兴起的浐灞生态区逐渐起步。伴随着西安市的外扩，市政基础设施也在各个郊区全面铺开，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落，到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的最初预演。比如明德门地区的安居工程，上世纪90年代这里还是不折不扣的郊区，但是现在居住氛围非常好，已经发展为相当成熟的居住区。城东浐灞河区域的改造治理、高新区二次创业核心区的建设、城北经济开发区的开发建设、长安区的崛起以及西咸一体化进程的加速，都在推动西安市区不断的向外扩张。房地产作为郊区开发的先头力量，一直走在市区外扩的前沿，尤其是一些选址郊区的大盘，不仅加快了郊区的城市化进程，而且提升了整个区域的人气，其销售价格在西安市众多的项目中也位居前列。市场特征综述——郊区化情况37郊区化发展趋势明显西安旧城区发展空间有限，向郊区发房地产板块发展格局：“南热北火、东起西稳”多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市外扩加快及城市化进程的加速，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的开发主要向二环及三环之间集结，将呈现出“南热北火，东起西稳”的局面。未来城北、高新、城南将成为最为热点的区域，而随着市政建设的推进，城东未来也将成为一个热点区域，而西部区域将会维持目前的稳定态势。市场特征综述——板块格局38房地产板块发展格局：“南热北火、东起西稳”多年来各板块开发比重：城南比重最大，城北紧随其后从现阶段所统计的西安各区位整体开发量的情况来看，南区现阶段占据着的西安整体市场开发量的50%。从实地调研的情况来看，南区现阶段外扩速度较快，已经接近三环区域，同时由于外地开发商所投资项目体量较大，使该区域一直占据着有利的份额。同时从消化情况来看，该区域消化速度迅猛，受到了刚性消费者与投资客户的青睐。同时我们也可以看到，北部区域随着政府的北迁，以及地铁二号线的动工，该区域商品房市场也随着区域逐渐发展，预计该区域在今后一两年中，投资市场将有所升温。市场特征综述——板块格局39各板块开发比重：城南比重最大，城北紧随其后从现阶段近年来市场供应增速快，住宅仍占主要比重，07上半年开发建设量居全市之首2003年以来，城北房地产开发面积每年以20%以上的速度递增，06年城北区域商品房开发量首次超越了城南区域，占全市商品房开发总量的27%左右，成为西安房地产开发市场新的霸主。07年开年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力。上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的27.3%，竣工面积占到全市总量的26.4%。分别较上年同比增长57.3%及52.2%，开发建设量继续全市各城区之首。

需求增长迅速，成交量连年上升

2003年城北商品房销售面积尚不足80万平米，到06年销售量已经增长了一倍。07上半年，城北商品房销售面积较上年同比增长29.7%，占全市商品房总销售量的22.1%，居西安各城区第三。城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；同时去年国家房产调控政策，使很多开发商开发节奏放缓，区域供应出现短暂的供应断档，使得市场销售量总体增幅出现一些放缓。市场特征综述——城北板块40近年来市场供应增速快，住宅仍占主要比重，07上半年开发建设

区域项目档次趋高，价格涨速快，但成交均价（官方数据）仍处全市最低水平城北区域住宅市场占商品房市场的绝对比重，区域环境及配套的完善及未来前景的向好，拉动区域房价也随之水涨船高，使得城北商品房项目的综合品质提升有了充分依托，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，03年城北区普通住宅均价2400-2500元/平米之间，至06年，住宅均价已经开始突破3000元/平米，市政府北迁确定后，周边楼盘一年内价格涨幅接近千元。07年3季度，城北住宅在售均价为3312元/平米，增幅高于全市平均增幅。

整体市场处于快速成长阶段，各大开发商争相进入城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段，已经形成的居住圈也较少且分散，例如龙首村、经开区以及张家堡等。然而近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。城北地幅广阔，目前已成为西安土地供应的主要源地之一。07年绿地集团、华荣集团、首创置业等开发企业纷纷入驻城北，且圈地规模均在百亩以上，在规划利好的促动下，城北地块价格也迅速攀高，目前张家堡一带土地价格已经超过200万元/亩，而其它如经开区、大明宫附近、自强路一带土地价格也受大环境影响，全面上涨。

市场特征综述——城北板块41区域项目档次趋高，价格涨速快，但成交均价（官

市场特征综述——城北板块未央新城规划功能定位：西安市行政中心文化体育中心北客站交通中心规划面积：24平方公里人口规模：20－24万人近年来，以城市地铁建设、城北客运站为代表的重大建设项目落户城北地区，形成了以未央为核心的北部经济发展格局，并日益显现出强劲的发展态势。2002年，结合新一轮城市总体发展规划，西安市委、市政府就开始谋划将城市重心北移，将未央新城纳入全市总体规划的范畴。2005年10月将未央区、经济技术开发区以北的区域正式定名为“未央新城”，并制订了《西安市未央新城总体规划及控制性详细规划》，把未央新城建设成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区。西安城北地区历史上一度处于发展弱势，南强北弱的格局长期得不到改善。随着改革开放的深入、国家级西安经济技术开发区的崛起，城北地区发展呈现出勃勃生机。发展历程：42市场特征综述——城北板块未央新城规划功能定位市场特征综述——城北板块大明宫区域更新改造开放时间大明宫国家遗址公园将在2010年建成对外开放。基本定位将大明宫国家遗址公园建设成未来西安的城市中央公园，并且以大明宫国家遗址公园为核心，以文化旅游为主导，将文物资源的有效保护与开发利用相结合，建设集历史文化展示、国际文化交流、居住、商贸和休闲服务为一体的，具有国际水准的城市发展新区，带动西安的率先发展和均衡发展。用地规划遵循西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区改造规划除遗址保护用地外，初步预计该区域将拆除建筑面积408万平米，规划新建总建筑面积944万平米，增加建筑面积536万平米。对城北房地产市场的影响大明宫区域的全面改造，将极大提升城北环境品质，在很大程度上提升城北区的魅力。伴随着改造计划的逐步推进与落实，周边地区房地产市场将迎来一个井喷的时代。目前一些有实力有品牌的地产企业纷纷抢滩登陆，大明宫房地产开发公司、浙江华荣集团已经进驻，中海、金地、融侨等企业也在密切接洽中。43市场特征综述——城北板块大明宫区域更新改造开放时间用地规划对区域市调表——城北板块案名总建面形态容积率开盘时间分期价格客群销售速度户型面积比例白桦林居65万平米以花园洋房和小高层为主，另有少量高层1.9一期2005年10月开盘；目前在售三期，2007年11月开盘4900元/平米城北及陕北地州市居多110套/月花园洋房以四居为主，面积140－180平米；高层、小高层以140平米左右三居为主，90－100平米两居为辅雅荷春天30万平米小高层、高层2.5一期2005年开盘，目前二期尾盘。5300—6300元/平米。城北及陕北地州市居多

17套/月后期主要以二居80－100平米为主，少量三居120平米左右西安印象40万平米，其中一期12万平米板式小高层为主，辅以多层2.54一期于2005年3月开盘现房5300元/平米，期房高层板楼4880元/平米城北及陕北地州市居多24套/月一期产品以三居为主，面积130－160平米；另有少量四居菁华名门23万平米，其中一期12万平米以高层为主,辅以多层2.2目前在售二期一批次，2007年8月开盘二期一批次价格3800—3900元/平米，二批次价格预计4000元/平米以上一期被西安中学教师团购；二期以陕北地州市居多，如榆林市等14套/月以二居为主，面积80－90平米；另有三居100-120平米，少量一居50平米紫薇希望城36万平米高层、小高层3预计年底预计4000元/平米以上长庆油田职工居多，其次为陕北矿老板/主力户型为三居，面积100—120平米；其次为两居70-80平米；另有一居60平米左右，四居140平米左右赛高国际街区24万平米高层公寓、商业、办公7.22007年9月开盘时4500元/平米，目前均价5500元/平米城北及陕北地州市居多67套/月以商业和办公为主；少量住宅以二居为主，面积70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米44区域市调表——城北板块案名总建面形态容积率开盘时间分期价格客位置：城北凤城九路。项目概况：总占地面积600亩，总建筑面积65万平米。一期2005年10月开盘；目前在售三期，共6栋高层住宅，2007年11月开盘；四期正在预订中，共11栋高层及小高层住宅，预计2008年春节后开盘。容积率为1.9。产品：一期、二期为花园洋房、小高层；三期、四期为一梯四户的高层。风格：现代风格，以深褐色系为主要基调。白桦林居总体规划建筑立面个案分析——城北板块45位置：城北凤城九路。白桦林居总体规划建筑立面个案分析——城北户型特点：花园洋房以四居为主，面积140－180平米；高层、小高层以140平米左右三居为主，90－100平米两居为辅。产品多采用市场上已经较为成熟的户型，多数全明设计，面积合理，舒适度较高。景观特点：社区景观贯穿“一带、一轴、复环、匀质”的理念，采用环形景观大道形式使每一户都有良好的景观。社区内部1500平米白桦林结合人工水系打造社区景观中心。景观环境三居141平米四居184平米个案分析——城北板块白桦林居46户型特点：景观环境三居141平米四居184平米个案分析——城客群情况：城北及陕北地州市居多。销售情况：销售价格：目前4500—4900元/平米。销售速度：110套/月。项目整体评价：开发商是经开区下属企业，白桦林居的位置属性为区域内最佳。初期面市推出花园洋房等高端产品，以开盘期间的4500元/平米造成旺销局面，后期区域利好兑现，产品容积率虽然逐渐变高，但销售状况依旧良好，目前仅剩余40～50套。项目整体以舒适型三居产品为主，最后一期舒适型两居比例相对较大。周边单位的团购（西北设计院）对项目去化影响较大。个案分析——城北板块白桦林居47客群情况：个案分析——城北板块白桦林居47位置：城北凤城五路与迎宾大道交汇处。项目概况：总占地面积180亩，总建筑面积30万平米。一期2005年开盘，2006年售磬；目前在售二期，共800余套，于2007年8月开盘；未来预计有三期、四期，开盘时间未定。容积率为2.5。产品：以10层、11层的板式小高层为主，辅以多层。风格：整体为现代风格，以深色系为主；建筑立面主要为面砖。总体规划建筑立面雅荷春天个案分析——城北板块48位置：城北凤城五路与迎宾大道交汇处。总体规划建筑立面雅荷户型特点：前期有少量大户型产品，面积160－180平米；后期主要以二居80－100平米为主，少量三居120平米左右。景观特点：整个社区景观以“都市山水”为设计理念，园林形态丰富，自然，采用围合和半围合的庭院式布局，营造出人与自然和谐共生的宜居环境。二居89平米三居165平米个案分析——城北板块雅荷春天49户型特点：二居89平米三居165平米个案分析——城北板块雅荷客群情况：城北及陕北地州市居多。销售情况：销售价格：目前价格5300—6300元/平米。销售速度：17套/月项目整体评价：开盘阶段区域政策尚处于不明朗阶段，项目产品主要为经济型两居、三居，有效的避免了区域内的竞争，但由于与当地需求有一定错位，因此销售状况不佳。政府搬迁与地铁修建利好消息发布后，销售速度明显放缓，控盘动作明显。虽为西安当地的品牌开发商，在项目操作手法仍较落后，如东西向户型无差价、售楼处现场包装不到位等。个案分析——城北板块雅荷春天50客群情况：个案分析——城北板块雅荷春天50位置：城北张家堡广场东。项目概况：总占地面积200亩，总建筑面积40万平米，共分三期开发，其中一期建筑面积12万平米。一期于2005年3月开盘，共有近1000套，目前剩余10%左右；二期开盘时间未定。容积率为2.54。产品：以板式小高层为主，辅以少量高层。风格：现代风格，以深褐色系为主要基调。西安印象项目位置建筑立面个案分析——城北板块51位置：城北张家堡广场东。西安印象项目位置建筑立面个案分析——户型特点：一期产品以三居为主，面积130－160平米；另有少量四居。产品大部分为板式一梯两户，南北通透，舒适度高。景观特点：社区内规划两条景观主轴，设计有丰富水景，沿景观轴线布置不同的主题景观。

景观环境四居三居134平米个案分析——城北板块西安印象52户型特点：景观环境四居三居134平米个案分析——城北板块西安客群情况：城北及陕北地州市居多。销售情况：销售价格：现房5300元/平米，期房高层板楼4880元/平米。销售速度：24套/月。项目整体评价：当地开发商，项目操作和营销水平不佳；对于地铁、政府搬迁的利好消息，受益仅次于白桦林居；由于利好消息的实现，开发商正快速对二期产品进行调整，目前正处于一期产品尾盘，二期产品调整的空档。个案分析——城北板块西安印象53客群情况：个案分析——城北板块西安印象53位置：城北凤城五路与文景路十字西北角。项目概况：总占地面积159亩，总建筑面积23万平米，其中一期建筑面积约12万平米。目前在售二期，共584套，于2007年8月开盘；未来预计有三期，开盘时间未定。容积率为2.2。产品：一期有14栋多层、2栋高层（26层）；二期均为高层。风格：现代风格，简洁明快。总体规划建筑立面效果菁华名门个案分析——城北板块54位置：城北凤城五路与文景路十字西北角。总体规划建筑立面效果菁户型特点：产品基本为一梯四户到一梯五户。以二居为主，面积80－90平米；另有三居100-120平米，少量一居50平米。景观特点：

社区内景观以园林为主，结合部分水景营造出步步有景的特色。景观环境三居115平米二居89平米个案分析——城北板块菁华名门55户型特点：景观环境三居115平米二居89平米个案分析——城北客群情况：一期被西安中学教师团购；二期以陕北地州市居多，如榆林市等。销售情况：销售价格：二期一批次价格3800—3900元/平米，二批次价格预计4000元/平米以上。销售速度：14套/月。项目整体评价：二期推出多为高层塔楼，以低于区域板楼800～1000元的价格低价销售，形成热销局面。西安中学团购对项目去化影响较大。个案分析——城北板块菁华名门56客群情况：个案分析——城北板块菁华名门56位置：城北未央路、太华北路、常青二路与凤城五路之间。项目概况：总占地面积184亩，总建筑面积36万平米。预计年底开盘。容积率为3.0。产品：以板式小高层为主，另有少量高层。风格：简约的现代风格，以灰色系为主要基调。总体规划交通位置紫薇希望城个案分析——城北板块57位置：城北未央路、太华北路、常青二路与凤城五路之间。总体规划户型特点：主力户型为三居，面积100—120平米；其次为两居70-80平米；另有一居60平米左右，四居140平米左右。产品设计先进，荣获西安“创新设计户型”，采用绿色建材和高新建筑科技。部分户型配备大面积入户花园和空中院馆。景观特点：社区三大景观中心呼应，流动式景观轴线结合主题式园林，遵循庭院式布局，融合传统前厅后院和现代空中院馆为一体。三居105平米二居76平米四居140平米个案分析——城北板块紫薇希望城58户型特点：三居105平米二居76平米四居140平米个案分析—客群情况：长庆油田职工居多，其次为陕北地州市矿老板。销售情况：销售价格：预计4000元/平米以上。销售速度：无项目整体评价：在项目3.0容积率的情况下，实现了一梯三户至一梯四户的板楼设计。预计年底开盘，目前认购状况良好。个案分析——城北板块紫薇希望城59客群情况：个案分析——城北板块紫薇希望城59位置：城北未央路与凤城五路十字西南角。项目概况：总占地面积50亩，总建筑面积24万平米。2007年9月开盘。容积率为3.5，一期容积率为2.5。产品：高层公寓、写字楼、商业。风格：现代风格，时尚、明快。赛高·国际街区总体规划建筑立面效果个案分析——城北板块60位置：城北未央路与凤城五路十字西南角。赛高·国际街区总体规划户型特点：共6栋高层建筑。以商业和办公为主；少量住宅以二居为主，面积70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米。产品多为塔楼设计，户型舒适度较低。景观特点：基本无内部景观，仅有少量底商顶层有屋顶绿化。三居104平米二居82平米一居43平米个案分析——城北板块赛高·国际街区61户型特点：三居104平米二居82平米一居43平米个案分析——客群情况：城北及陕北地州市居多。销售情况：销售价格：2007年9月开盘时4500元/平米，目前均价5500元/平米。销售速度：67套/月项目整体评价：区域容积率最高项目，经济型户型为主项目位于北部城市发展边缘线城市综合体项目，由公寓、写字楼、住宅、集中商业构成，近期沃尔玛进驻、西安中学搬迁等利好因素加速项目销售个案分析——城北板块赛高·国际街区62客群情况：个案分析——城北板块赛高·国际街区62户型特点：共6栋高层建筑。以商业和办公为主；少量住宅以二居为主，面积70—90平米；另有一居40—50平米，三居100—130平米。产品多为塔楼设计，户型舒适度较低。景观特点：基本无内部景观，仅有少量底商顶层有屋顶绿化。三居104平米二居82平米一居43平米个案分析——城北板块赛高·国际街区63户型特点：三居104平米二居82平米一居43平米个案分析——客群情况：城北及陕北地州市居多。销售情况：销售价格：2007年9月开盘时4500元/平米，目前均价5500元/平米。销售速度：67套/月项目整体评价：区域容积率最高项目，经济型户型为主项目位于北部城市发展边缘线城市综合体项目，由公寓、写字楼、住宅、集中商业构成，近期沃尔玛进驻、西安中学搬迁等利好因素加速项目销售个案分析——城北板块赛高·国际街区64客群情况：个案分析——城北板块赛高·国际街区64位置：城市公园北侧，明光路与未央路之间。项目概况：绿地集团07年3月拍卖所得土地，总面积为257.3亩分为新里魏玛公馆和海珀兰轩两部分，中间为文景路分割目前新里魏玛公馆即将入市新里魏玛公馆户型面积范围为80～170平米，以舒适性两居和三居为主全板楼社区，以一梯三户～一梯四户为主绿地项目个案分析——城北板块目前绿地项目尚无公开消息公布，以上信息为西安市场行内人士访谈得知，可能与最终情况有所偏差65位置：城市公园北侧，明光路与未央路之间。绿地项目个案分析——市场供应增长继续保持强劲态势，07上半年供应规模仅次于城北07上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。西安高新区的历史虽然短短只有16年，但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区，成为西安经济当之无愧的龙头，经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展。

成交规模几近全市1/407上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。成交均价水平全市最高07年3季度高新区住宅均价4320元/平米。产业经济与房地产市场良性并驾、互为提升的发展模式带动高新区的房地产业运行更为稳健，为其发展提供持久推进力，而房价也随着区域综合环境、项目品质的提升而水涨船高。

依然是房地产开发热点区域，物业类型逐渐多元西安高新区是西安经济最发达的地区，房地产业突飞猛进，发展相当迅速。尤其是近几年，在高新区新的发展战略指引下，西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣发展的格局，其区域辐射力不断提升。市场特征综述——板块格局之高新区66市场供应增长继续保持强劲态势，07上半年供应规模仅次于城北依区域市调表——高新板块案名总建建筑形态容积率开盘时间分期价格客群销售情况户型面积比例绿地世纪城120万平米四期在售部分均为高层2.08目前在售四期，2007年11月开盘开盘时5500元/平方米，目前均价5800元/平方米以高新区客群为主，西安市内其他区域亦较多90套/月主力户型为三居120-140平米，二居95－100平米；另有少量豪宅200平米左右逸翠园106万平米，一期25万平米一期A区为小高层、高层3.5，一期为2.5一期A区2007年8月开盘，B区预计明年初开盘均价5500元/平方米以西安本地人居多，另有少部分陕北等地客户220套/月产品面积从90－400平米不等，在售主力户型为三居，面积110-140平米高新枫林华府19万平米高层,小高层,多层2.79一期2006年年底开盘时4000元/平米左右；目前多层6300元/平米、高层4600—5500元/平米以高新区客群为主，西安市内其他区域亦较多55套/月一居66平米，二居80-100平米，三居128-140平米金泰假日花城66万平米高层，小高层2.53一期2007年4月，二期2007年11月均价4900元/平方米

124套/月一居50-55平米，二居76-97平米，三居110-130平米，另有少量四居融侨紫薇馨苑80万平米高层，小高层2.70一期一批2007年8月31日，二批2007年10月31日，三批2007年12月31日；二期一批2008年7月31日高层均价3980元，板式小高层均价4300元

758套/月一居50-57平米，二居69-97平米，三居119-142平米67区域市调表——高新板块案名总建建筑形态容积率开盘时间分期价格位置：高新区锦业路。项目概况：总占地面积865亩，总建筑面积120万平米。目前在售四期，2007年11月开盘。容积率为2.08。产品：四期在售部分均为高层。风格：现代风格，以深色系为主要基调。绿地世纪城总体规划建筑立面效果个案分析——高新板块68位置：高新区锦业路。绿地世纪城总体规划建筑立面效果个案分户型特点：主力户型为三居120-140平米，二居95－100平米；另有少量豪宅200平米左右。产品基本为板式一梯二户和一梯三户，户型方正，全明设计，居住舒适。景观特点：项目内部拥有150亩生态公园和9洞高尔夫球场，大面积水景环绕社区，倡导绿色生态岛居生活理念。三居140平方米景观环境个案分析——高新板块绿地世纪城69户型特点：三居140平方米景观环境个案分析——高新板块绿地世客群情况：高新人群居多。销售情况：销售价格：2007年9月开盘时4500元/平米，目前均价5500元/平米。销售速度：90套/月项目整体评价：西高新三期第一个入驻的项目，具有住宅和大量商业物业项目开始以舒适型住宅产品，3300元/平米的低价入市，很好的实现了项目初期的现金回流，目前仅剩最后几栋，并对其进行销控，同时商业部分开始逐渐进行开发建设。地块中心有高压线走廊，在规划设计阶段将其作为住宅与商业分隔的景观主轴，同时设置高尔夫球场作为项目卖点连续3年平均每月90套的傲人速度经过几年的运营，目前绿地在高新三期进行了大量的住宅、商业、公建（都市之门、体育馆、会展中心、酒店）的开发，成为真正的区域运营商个案分析——城北板块绿地世纪城70客群情况：个案分析——城北板块绿地世纪城70位置：曲江芙蓉东路以东曲江二路以北。项目概况：总占地面积968亩，总建筑面积106万平方米，其中一期约25万平方米。一期A区2007年8月开盘，B区预计明年初开盘。容积率为3.5，一期容积率为2.5。产品：一期A区为小高层、高层。风格：现代风格，以棕色系为主要基调。逸翠园·西安总体规划建筑立面效果个案分析——城南曲江板块71位置：曲江芙蓉东路以东曲江二路以北。逸翠园·西安总体规划建户型特点：产品面积从90－400平米不等，在售主力户型为三居，面积110-140平米。产品一梯二到三户，户型方正，布局合理，注重采光通风，在材料方面领先于当地水平，如双层断桥铝合金窗、地辐采暖等。景观特点：项目配备超大规模景观空间，提供优越的居住环境。景观环境效果三居116平方米个案分析——城南曲江板块逸翠园·西安72户型特点：景观环境效果三居116平方米个案分析——城南曲江板客群情况：以西安本地人居多，另有少部分陕北等地客户。销售情况：销售价格：均价5500元/平方米。销售速度：220套/月。项目整体评价：开发商实力在项目价值中得到最大化，经过半年的客户蓄水，开盘阶段以比绿地世纪城更高的价格、更远的距离，实现了高速销售。舒适型三居为主力产品个案分析——城南曲江板块逸翠园·西安73客群情况：个案分析——城南曲江板块逸翠园·西安73市场供应开始放缓，新开项目向区域边缘发展，07上半年供应规模居全市第三城南区由于受到可供开发土地限制等问题，自上年被城北区首次超过之后，今年来再次被高新区赶超，位居第三。上半年施工面积占全市总量的24.8%，较上年同比增长33.9%；竣工面积占全市总量的23.6%，同比增长了30.2%，市场开发速度放缓。城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个发展成熟的居住圈，如南稍门、西影路、小寨、明德门、电子城等，居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展，07上半年新开楼盘多集中在电视塔周边、丈八东路向西延伸区域，并逐步与长安区房地产接壤。销售规模依然是全市最高水平07上半年城南商品房销售面积占全市总量的32.5%，全市排行第一。尽管区域市场供应放缓，但城南区仍是市场购房者心目中的理想居住之地。城南板块最受欢迎的单套面积主要集中在90-110平米段的中等户型面积；户型交易则集中在三室两厅类房源；交易单价上以3500-3800元/平米居多。由于城南区商品房开发量减少。尽管07上半年城南商品房销售再创佳绩，但市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约。市场特征综述——板块格局之城南区74市场供应开始放缓，新开项目向区域边缘发展，07上半年供应规模价格水平仍处全市高位，仅次于西高新区城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位，07年3季度区域住宅均价4184元/平米。城南曲江区域作为全市热点区域，区域房价处于全市首位，同时区域开发规模的不断加大，对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显。区域土地储备有限，未来开发空间较小城南板块历经多年发展，由于区域面积有限，土地存量逐年递减。目前，小寨区域可供开发的土地几乎没有，明德门区域因长期开发较为充分，土地存量同样不多。总体来看，城南区域目前成规模的地块相对较少，但作为成熟区域，城南区域每宗地块的推出，仍受到市场开发商的高度关注。目前城南区普通住宅项目遍地开花，但主要由中小规模项目居多，近两年诸如世家星城、金泰假日花城等规模社区的开发建设为普通住宅市场注入了新的活力。其他物业市场发展同样有声有色。商业方面，小寨商圈作为全市第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流，以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐；写字楼方面则因城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此不少写字楼项目选择在城南开发，目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。市场特征综述——板块格局之城南区75价格水平仍处全市高位，仅次于西高新区市场特征综述——板块格案名总建建筑形态容积率开盘时间分期价格客群销售情况户型面积比例富力城113万平米高层、小高层2.29一期A区2006年9月，B区2007年2月开盘时4000，目前6500—7500外地客户居多，不仅限于陕西省内43套/月主力户型为三居140-150平米；另有一居50平米左右，二居90－100平米华城国际26万平米高层3.75一期2007年5月，二期2007年10月2007年5月4000，目前5000/229套/月一期以二居和三居为主紫薇尚层18万平米高层、小高层5.52007年10月开始认购，预计年底开盘板楼5300—5500，预计开盘6000；塔楼4500—4700；loft户型6500—7500，预计开盘时8000附近区域居多，陕北及外省也有/三居为主，约占70%，面积110-126平米；另有80-100平米二居和140平米四居兰乔圣菲18万平米高层、小高层2.8一期2006年年底开盘时4700—4800，目前6000以上城内中产阶级居多52套/月二居、三居为主；二居面积80平米左右，三居面积108-116平米万达国际公寓35万平米高层公寓、写字楼5.992007年8月公寓开盘时4500，目前5500；写字楼5500/484套/月公寓户型面积30-90平米区域市调表——城南板块76案名总建建筑形态容积率开盘时间分期价格客群销售情况户型面积比位置：城南雁塔南路南端向东800米。项目概况：总建筑面积113万平方米。一期A区2006年9月开盘，B区2007年2月开盘。容积率为2.29。产品：高层、小高层。风格：现代风格，以棕色系为主要基调。富力城总体规划建筑立面效果个案分析——城南板块77位置：城南雁塔南路南端向东800米。富力城总体规划建筑立面效户型特点：一梯两至三户；户型面积70—180平米，主力户型为三居140—150平米；另有一居50平米左右，二居90－100平米。产品设计较为成功，大多数户型都可以做到全明设计，户型尺度合理。景观特点：社区景观以“水上人家“的大型社水景为中心，各组团之间的园林以及水景与中央水景相呼应，形成了社区整体的景观园林绿化系统。景观环境三居二居个案分析——城南板块富力城78户型特点：景观环境三居二居个案分析——城南板块富力城78客群情况：外地客户居多，且不仅限于陕西省内。销售情况：销售价格：开盘均价4000元/平方米，目前6500—7500元/平方米。销售速度：43套/月。项目整体评价：西安少有的精装房之一以不到4000元/平米的超低精装价格开盘，在一期形成热销目前一期已经完全开发完毕，现场打动力度极强，价格也迅速攀升到7000余元。个案分析——城南板块富力城79客群情况：个案分析——城南板块富力城79案名总建建筑形态容积率开盘时间分期价格客群销售情况户型面积比例中海国际社区·熙岸135万平米花园洋房、小高层、高层均有，另有少量别墅一期一批次为2.02，二批次为1.18一期2007年10月开盘，二期2007年12月开盘均价5500元/平方米老客户居多，二、三次置业为主35