2022年房地产市场集中度分析报告

2022年房地产市场集中度分析报告2022年2月目 录一、房地产行业集中度加速提升 31、政策环境 32、集中度加速提升 5二、房地产行业龙头企业的竞争优势 61、融资优势 62、区域深耕 83、运营效率 10三、房地产行业集中度发展趋势 111、海外集中度提升始于市场饱和期 112、龙头企业保持扩张节奏 123、一二线城市率先集中 15一、房地产行业集中度加速提升2021131、政策环境3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价8号文件来11:200!1年以来出台的主要政策土地政策间 内容 时平初 禁止控自改变奴划通容积辜笭 皿祁氐初 -原则—内i,J洁，付不 Ot打印低于劝为血0 要求央退房地产发经业， －10控制地王M0 土地底价不低于阿别王准价的 FO

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—？叶大中城而新建仕宅的jIi数同比一匹同比111“1BB印船F'b印船F'b-叩hlgt-1-2、集中度加速提升从12年至1312年TOP10销售额市场占有率11.51.5个13年一季度TOP1014.912年上升3.40809TOP10以及TOP20销售额门槛同比近乎翻倍。经历了11年16年房地产行年至今又有多家A产项目再融资以褪去地产属性——行业两极分化特征明显。二、房地产行业龙头企业的竞争优势龙头企业在当前市场环境中的突出表现，我们主要从融资优势、区域深耕能力最后体现为运营效率几个方面直观感知。1、融资优势11912动性一旦放松即立刻回归至6%的水平，而中小企业11年信托利率15%-18%。融资成本也是国企以及内房股企业在第一第二梯队的排位中占据优势的主要因素。通过比较A122.2上的优势可解释国企整体扩张步伐高于民企。整体来看内房股的市场表现优于A6位，而A股企业仅有2家。A股企业受制于房地产调控，资本市场融资渠道受限，而内房股则有更大的杠杆空间，尤其随12年市场回暖，内房TOP20的A2、区域深耕有扩张中的龙头企业在城市进入的节奏和渗透程度都非常理想。万科、保利、中海等企业在各区域的布点已经逐步完成，新区域14个一二线城市作为考察区域，其中万科在所有样本城市6-720亿左右。3、运营效率运营效率。龙头企业营业利润与期间费用的比例均值为5.520.0.26存有优势。三、房地产行业集中度发展趋势1、海外集中度提升始于市场饱和期我们参考过美国房地产市场的行业周期美国房地产集中度提升始于1989年1989年美国人均房屋栋数达0.43栋后，其市场进入相对饱和的状态，而此时房地产市场集中度开始逐步提升年后集中度进入加速提升的阶段，前五大开发商市场占有率8%升至2021 年逾达到顶峰随后行业进入萧条期集中度开始下滑1.031.1率达9还有相当可观的成长空间。2、龙头企业保持扩张节奏龙头企业从拿地、新开工以及融资战略上来看仍然保持扩张节奏，由此也为行业集中度的进一步提升打下基础。十大房企自12年下半年起拿地策略开始激进，在40个大中城市出让面积中占比也明870%、136238%。以企业销售速度作为量纲，龙头企业12年补库存速度基本与11年一致，万科、保利、中海等公司新增项目储备与当期销售面积之比约为1.5倍，与新开工面积大致相当，而购地款占当期销售额比例均在40%左右，其中保利、中海购地款占比同比分别上升5个百分点和10个百分点，可见其扩张节奏有所加快。于市场降速的趋势更为明确。保利、万科、金地121%、6.28.211.2%的降幅。场，而主体开发由龙头企业掌控的现象会进一步发酵。12年还分别进行了一轮发债，万科所发中票年利率仅2.36%，IPO赴港上市的闸口。3、一二线城市率先集中12年房企TOP10TOP2020.11%和4.1以及4.715个百分点。从12年并购案例分布来看，北京、上海、广东、天津等地发生的并购案例数量以及并购金额均高于其他省份，其次是近期供应量明显上升以及竞争足够充分的区域，如湖北、江苏、重庆等地区。我们认为随着市场投资性需求比重进一步下降，这些区域的集中趋势将进一步显现。阳江井购案例区域分布购金

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31卫二飞P2l占土2022年乳制品行业分析报告目 录行业壁垒高，护城河宽广 19行业壁垒高，新进入者难以进入，中小企业将被淘汰 19行业护城河宽广，未受到国外竞品冲击 20行业供需不平衡，未来几年供给不足 20供给不足，我国乳制品行业国内供给仍然存在缺口 21散户养殖退出严重，奶牛存栏量难有增长 21奶牛养殖规模、单产水平仍然偏低，提升之路漫长 23需求旺盛，我国乳制品行业存在一倍以上市场空间 24我国人均用奶量仍远低于亚洲其他国家及全球平均水平 25行业标准提升，民众对于乳制品信心有望逐步提高 26新型城镇化政策将有望在未来五到十年内激活广阔的农村市场 27产品结构升级和行业竞争减弱将带来净利率提升 29产品结构升级将带来毛利率提升 29行业竞争减弱将带来期间费用率下滑 32重点企业 34伊利股份：乳制品行业龙头，长期投资价值凸显 34布局全国优质奶源，从源头上解决质量及成本上升问题 34液体乳有望实现快速增长，奶粉高毛利继续保持，共同推动利润增34光明乳业：高端产品拐点放量，跨区域扩张值得期待 35高毛利产品莫斯利安2021年进入拐点放量期 35常温奶、酸奶、巴氏奶高端差异化效果显著 .5跨区域扩张值得期待 6行业壁垒高，护城河宽广行业壁垒高，新进入者难以进入，中小企业将被淘汰2017年7月16日，工业和信息化部与发改委联合发布《乳制品工业产业政策(2017年修订)》。这是自2016年三聚氰胺事件发生后，我国首次就乳业的发展规范等问题做出重大调整，修订后的《乳制品工业产业政策》大幅提高了乳业准入门槛。新政策最大的变化在于，新建乳制品项目可控奶源占比从30%提高至40%，大幅提高了奶业企业扩张成本。同时，还原奶彻底被禁。2018121日，工信部、发改委、质检总局联合下发了《关于在乳品行业开展项目（企业）行业项目（企业）撤销生产许可证。”2018版的《企业出产乳制品许可前提审查细则》20201.5万42640.4上述政策将导致很多中小企业被淘汰，有利于行业龙头扩张。行业护城河宽广，未受到国外竞品冲击行业供需不平衡，未来几年供给不足供需矛盾的客观存在使得我国乳制品企业有充分的施展空间。供给不足，我国乳制品行业国内供给仍然存在缺口散户养殖退出严重，奶牛存栏量难有增长动型，两者存在强烈的正相关关系。（预计饲料费用占比为90%以上占比都在7570%以上，人工成本占比约为101.72%、头均主4.28%，但头均饲养总成本受饲料、服务费用以及人工15.99抵御成本上升，农户养殖积极性受挫严重。2020价仅为23000元/的成本高达34000元/吨。巨大的差价使得乳品企业大规模缩减国内奶源采购规模，转向使用进口全脂粉。由于乳企减少收奶量，散养农户退出情况严重。奶牛养殖规模、单产水平仍然偏低，提升之路漫长20185.58-101/、技术水平和管理水平低下、养殖观念落后。20世纪末21世纪初，我国乳品加工业快速发一方面是散户退出情况严重、奶牛存栏量短期内难以提高，另一2020为36.5万吨和19.5万吨，合计56万吨；进口液态奶7.8万吨。以奶粉折合原奶的比例（1：8）进行还原，则我国2020年进口原奶量超过450万吨，占全国奶制品产品及消费量的10%以上。这充分说明，国内需求仍需部分进口进行满足。需求旺盛，我国乳制品行业存在一倍以上市场空间人均用奶量是除了行业收入之外乳制品行业中最具有代表性的惯、国家政策等。我们预计，未来国内乳制品消费市场仍具备数倍于现在的市场空间，原因主要有如下几点：我国人均用奶量仍远低于亚洲其他国家及全球平均水平我国乳制品行业发展较晚，虽然经历了多年快速扩张的发展阶段，十年间人均用奶量从人均不足1公斤快速提升至16公斤，但数年我国人均用奶量为14.47年为16.002017年，世界人均用奶量为105公斤，这一数字是我国的7倍左右。即便是与我国饮食习惯相似的日本、韩国等地，其乳制品的年人均消费量也明显高于我国。2017年，日本人均用奶量为63公斤，韩国44公斤，印度84公斤，都是我国水平的数倍以上。即便是达到消费水平相对较低的韩国之水准，我国乳制品的市场空间也将扩容接近两倍。这意味着，替代品不足、需求较为刚性的乳制品在我国仍有巨大的发展空间，行业的天花板还远未触及。在2016年以前，我国人均用奶量增长较快，2015年增速达到22.012016全问题。但乳制品是存在刚性需求的，这使得人均用奶量从2017年开始恢复，年再次回到10201710%以上。行业标准提升，民众对于乳制品信心有望逐步提高提高。新型城镇化政策将有望在未来五到十年内激活广阔的农村市场执政周期（未来五到十年）中将贯穿始终的新型城镇化政策。我们所理解的新型城镇化，将不再是新一轮的固定资产投资热是未来“扩大内需的最大潜力所在”（国家发改委主任张平语。我2017年，我国城镇居民人均乳及乳制品消费量（折合为原料奶为22.1510.2千克，尚不足城镇居民消费2:2/1/。可见，目前国内乳制品的主要消费市场仍然在城镇。目前农村已基本具备乳制品消费快速发展的经济基础和市场空年这一指标为7917元，已超过乳制品行业大规模爆发前20026860年我国农村居民人均乳及乳制品消费量千克）2002（10.07千克）相近。两经济基础和市场空间，未来有望成为并肩城镇的第二增长极。我们坚信，未来农村地区将是国内乳制品行业的新“蓝海”和新战场，其乳制品消费增速将持续高于城镇水平。10%以上的复场空间。产品结构升级和行业竞争减弱将带来净利率提升产品结构升级将带来毛利率提升伴随常温奶的扩张，产品升级的最直观体现在产品包装的升级。2003年，液态奶塑料袋包装占比高达26.28%，而利乐包装（含利乐枕和利乐砖）占比合计为35.46%；2017年，液态奶塑料袋包装占比下滑至（含利乐枕和利乐砖占比大幅升至20的核心任务。者，谁就能在这场升级浪潮中受益。以伊利为例，以金典有机奶、QQ星、营养舒化奶为代表的高端液态奶营收占比已提升至液态奶总收入的32%左右；而奶粉业务中，依靠“金领冠”及“金装”系列高端及次高端奶粉产品结构提升带200324.60%大幅提升至2020年上半年的10亿的明星因此，我们认为，产品升级将引领乳制品行业下一个发展浪潮，处于行业最顶端的龙头公司拥有强大的品牌影响力和优秀的营销、创新能力，将最有可能在这场结构化升级浪潮中扩大竞争优势，领跑市场。行业竞争减弱将带来期间费用率下滑伊利、蒙牛2019年平分32.32%场份额的前两位，形成行业内双寡头格局。2003-2006年（剔除2015年伊利净利润负值，伊利营业收入复合增速为27.3710.92%；2003-2015年，蒙牛营业收入复合增速为28.75下图可见，2003-2015年伊利和蒙牛营业利润率一直处于明显的下滑2017压力。重点企业伊利股份：乳制品行业龙头，长期投资价值凸显布局全国优质奶源，从源头上解决质量及成本上