某县项目前期定位策划方案课件

渭南市大荔县项目前期定位策划2013年10月渭南市大荔县项目前期定位策划2013年10月

本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予我方的大力协助表示

诚挚的感谢！西安壹代策略广告有限责任公司2013年10月前言本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用项目环境及区域研究Part1项目环境及区域研究Part1一、房地产宏观政策及发展分析一、房地产宏观政策及发展分析国五条国家房地产宏观政策走势从方向性政策向执行性目标政策发展国五条国家房地产宏观政策走势从方向性政策向执行性目标政策发展“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”调控措施表述调控措施表述国十条表述首套房首付比例----------------------------不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地住房贷款未做明确限制。限购城市各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。增加首付款，抬高购房门槛减少贷款率，抬高贷款门槛减少购房者，制约投资需求增加限购区，强制执行限购扩大问责范围，强化责任制房地产近两年调控思考“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势十八大后——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”调控措施表述调控措施表述调控措施表述土地11月：大型标杆房企全年销售无忧、资金充裕，纷纷抢地补仓。万科、绿城、绿地、富力等连续上演多场抢地对决。11月13日至15日，万科、保利5家大开发商斥资110.49亿元在全国圈地，地价出现明显上涨，短期内房价不可能下调。一线城市可出让土地愈来愈少，土地财政不可持续。金融目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。四季度全国房贷优惠政策收紧。商业银行信贷投放再度收紧，贷款审批及发放速度将减速。首套房贷利率的提高，将打击首次置业者购房积极性，导致成交量下滑。一线城市首套房贷利率普遍呈现温和上浮趋势，但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠。西安首次贷款利率基本上都是基准利率，一线城市的变化并没有影响西安楼市。市场2010年，万科就成为首家年销售业绩千亿的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科再次成为首家销售额破千亿房企。不过今年“追赶者”们离得更近，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。金融风暴对资本市场带来的负面影响至今依旧未全部消散。而在过去几年里，大陆房地产市场持续的房地产调控已经让投资者充分认识到了大陆市场上的政策风险，因此投资较以往更为谨慎。首批房奴集中“解套”，当时住房贷款期限以10—15年，今年迎来第一波房贷解套高潮。首批房奴的幸运难以复制，今年房价最低“窗口期”已过，且未来银行宽松政策不再现，“国内房地产投资的黄金时代也已告终”。政策十八大新闻中心举办的记者招待会上，十八大代表、住建部部长姜伟新说：楼市调控政策走向，长期来看，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，行政干预措施将逐渐退出，目前政策不会有松动。人民日报13日报道，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要就出手。如果交易量增加、交易价格上涨，就会出台相应政策进行调控。“2012企业家论坛年会”上，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。年底各地供地计划近尾声大房企多城上演抢地战多个城市收紧房贷优惠金融干预已为房价施压限购两年房企业绩两极分化引发业界"大鳄"垄断猜想十八大重申房产调控不放松楼市迷局依旧房地产调控发展方向十八大后——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调加大保障房供应加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量不断加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺全国要求执行限购令二套房首付比例提高购房不足5年转手按售价全额征收营业税为继续巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，强制手段促使房价下降增加市场供应量增加保障房增加开发商库存量增加开发商资金需求减少市场需求量遏制投资需求遏制改善型需求改向刚性需求保持供大于求、市场房价稳定保障1：建立约谈问责机制保障2地方政府确定控制目标坚持和强化舆论引导调控政策分析加大保障房供应全国要求执行限购令为继续巩固和扩大调控成果，中影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策限价政策从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期影响购房者预期的政策直接影响政策间接影响政策从两头堵需求行政限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银行信贷政策与一次性付清比例关系2011年上半年购房者投资比例走势一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。房地产业进入平稳发展期宏观政策预判从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10二、大荔社会经济现状及发展二、大荔社会经济现状及发展

大荔县位于关中平原东部，是黄、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农业产业园、机械电子园、纺织工业园及综合服务区"。旅游遗址辅助发展经济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗址。八鱼清代望族石墓群，魏长城，文殊新塔。

大荔基本概括大荔县位于关中平原东部，是黄、洛、渭三河汇流之地。大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的“硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。大荔工业发展大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家天下第一仓丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇南寨子村。该仓在建成以后的１10多年里，历次大灾难中救活的关中百姓不计其数，它是我国现存惟一还在使用的古代粮仓。丰图义仓建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６—８米的土垣，内城为主体建筑，青砖砌成墙高８米，厚１３米，经过百多年的风吹雨打，局部已开始裂开缝隙。城墙下排列仓廒５８洞，仓顶四周顶面共筑Ｕ型铁铸水道１２个向院内排水，据粮储专家介绍如此先进的排水系统在我国同期建筑中非常罕见。一百多年的“天下第一仓”无论是在历史上抑或今天，无论是在军事、建筑艺术方面的研究价值，还是在旅游储粮赈灾的实用价值上都在发挥着不可估量的作用。天下第一仓丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出“亦动亦静、宜商宜居”特色。洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市“五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全县社会消费品零售总额达36.5亿元。现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、省级园林县城称号。大荔县城环境资源大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地大荔2012经济发展目标收入（投资）增长率生产总值71（亿元）16%社会固定资产投资57.6（亿元）20%地方财政收入0.9（亿元）24.3%农民人均收入5180（元）16%城镇居民收入17480（元）15%大荔县2011年经济数据大荔2012经济发展目标收入（投资）增长率生产总值71（亿元产业链完成额度增长率第一产业1.8（亿元）4.4%第二产业1.6（亿元）21.8%第三产业10.6（亿元）11.4%注：大荔GDP增长速度加快是第三产业的带动，第三产业数据大部分来自交通、邮电、财政、税务、金融、保险等相关部门GDP完成额度比重产业链完成额度增长率第一产业1.8（亿元）4.4%第二产业1乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和陕西东大门建设的强劲东风，大荔县正坚定不移地推进先工战略，科学发展，富民强县，以打造西部最佳县域工业园区、秦东商贸名城和现代农业看大荔品牌为目标，突出项目建设，注重城乡统筹，全面加速工业化、城镇化、农业现代化进程。大荔未来优势结构乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和直观大荔一个标准的刚刚渡过经济发展初期将迎来未来十年快速发展期的县级四线城市如2000年的西安直观大荔一个标准的如2000年的西安三、大荔房地产发展特点及趋势三、大荔房地产发展特点及趋势三四线城市地产市场特点简析

世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往一二线城市屡试不爽的操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙。即使对于西安这样的准二线城市，它的发展即价格的浮动也和其它准二线城市有些巨大的差别，因为西安地产的价格浮动一直处在“稳重求进”的地步，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。三四线城市地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对市场的理解、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者。有鉴于此，三四线城市地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框架，突破固有的思维定式。通过一套严格有序的市场经营管理者推广经营，更具体，更快速地完成资金回收，以提高更大的升值空间，铸就品牌力量。三四线城市地产市场特点

三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产在全国的三四线城市房地产发展中，陕西的三四线城市发展较慢，目前仅有咸阳处于全国三四线城市房地产发展的前100强之中，其它的三四线城市房地产发展相对都处于起步阶段性。

陕西的三四线城市房地产发展

在全国的三四线城市房地产发展中，陕西的三四线城年份均价2009年1400元/㎡2010年2000元/㎡2011年2400元/㎡2012年2500元/㎡增长曲线图大荔房价增长幅度

根据大荔市场价格的走势来看，从09年到2011年都以300-500的增长速度递增，即使是2012年在国家调控十分严格的条件下也有小幅度增长大荔房地产发展的价格走势

年份均价2009年1400元/㎡2010年2000元/㎡20购买人群所占比例事业单位5%企业厂矿职工15%私营业主20%外来务工人员15%下属乡镇人群45%置业人群比例

大荔县置业客户所占比例可以看出购买的人群主要是乡镇、外出人员及私营业主。大荔房地产市场的消费群体

购买人群所占比例事业单位5%企业厂矿职工15%私营业主20%大荔房地产发展特点不得不承认大荔是一个在很大程度上区别于其它城市的优势板块。大荔首先是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，也是黄、洛、渭三河汇流之地，加上以优胜的农业经济产值，造成了很多“民富官穷”的现象，所以在某种程度上才促使了今天大荔的房产价格趋于2500到3000之间，那么在时代发展大趋势的今天，西安成为国际化大都市的顷刻，必将近距离地波及它可能所在的每一个地方，那么在这个巨大空间的前景之中，加上新型有机产业为了更实惠、便捷、更天然地寻找自己的扎根之地，也会逐渐将眼光投向这里。这不是预测和猜想，而是时代与潮流。大荔房地产发展特点不得不承认大荔是一个在很大程度大荔房地产发展趋势广州房价在3000元左右徘徊两年后，用了三年时间房价涨到8000元；西安2002年到2004年价格突破不了不3500元，但2009年房价已经达到6000元；咸阳2006年到2007年价格就3000元左右，2011年5000元以上的房价就不少；房价3000元左右是一个坎，在这里总在徘徊两年；跨过3000元后，将是一个快速发展期，无论是价格还是销售速度都是这样；大荔房地产2013年已经进入3000元时代，2014年将在3000元左右徘徊，销售也将有大的浮动，2015年大荔房价将走出3000元的束缚，无论价格还是销售都将高速提升。大荔房地产发展趋势广州房价在3000元左右徘徊两年后，用了三大荔房地产处于一个大发展前的调整期这个阶段需要两年左右房价会在3000元左右徘徊销售时好时坏大荔房地产处于一个大发展前的调整期四、项目区域的区位分析及发展四、项目区域的区位分析及发展1800米1800米项目区域的区位交通图商贸大道和洛滨大道（鸟瞰图）

项目区域的区位交通图商贸大道和洛滨大道（鸟瞰图）项目区域的区位分析大荔整个城市的发展规律是从由东向西，由南到北的——也就是由东南向西北方向转变。而洛滨大道与商贸大道将承载起未来经济圈的主力干道，加上东府广场的出现，未来三五年，将在两大道边上形成大荔县主动脉的经济网。东府广场所在区域是大荔商贸大道的景观中心区域区域已经过两三年发展目前已渡过了发展的初步开发期已经开始走向快速发展期项目区域的区位分析大荔整个城市的发展规律是从由东向西，环境及区域总结

东府广场所在区域是大荔商贸大道的景观中心区域区域已经过两三年发展目前已渡过了发展的初步开发期已经开始走向快速发展期处于一个大发展前的调整期这个阶段需要两年左右房价会在3000元左右徘徊销售时好时坏一个标准的刚刚渡过经济发展初期将迎来未来十年快速发展期的县级四线城市房地产业进入平稳发展期当前在全国范围内大荔县城，作为其房地产经过多年发展，目前正项目的两块地处于环境及区域总结东府广场所在区域处于一个大发展前的调整期一个区域消费者及竞争研究Part2区域消费者及竞争研究Part2一、消费者调研问卷分析一、消费者调研问卷分析问卷调研说明一、调查内容本次调查主要针对未来三年内在大荔县区域有购买商品房意向的群体，主要内容涉及：受访者现有住房状况、购房意向需求、大荔区域购房意向需求和项目市场定价测试。二、调查目的调查的主要目的是通过消费者对现有市场的认识，同时通过对在大荔有购买住宅的群体各项需求调查，分析出该项目中后期的定价及定位。三、调查方法

1、调查对象本次调查对象为未来三年内在大荔县区域有购买商品房意向的群体。

2、调查方法考虑到调查的科学性和可行性，本次调查采取

A、定点、拦截的调查方式，由访问员与被访者“一对一”进行访问。

B、大荔县购房群体邀请，座谈会讨论互动式进行访问。问卷调研说明一、调查内容

3、样本量设计原定计划100份问卷，实际执行120份问卷，有效问卷115份。针对本项目地理位置和市调实际情况，壹代策略本着认真负责，严谨的工作态度，对市调问卷的投放量加大，有效问卷是原定计划的1.2倍。样本量配额表序号调查区域实际执行样本量实际有效样本1东、西大街25232南、北大街25253洛宾大道25254东府广场25225西二环20206总和120115四、调查时间本次调查问卷时间为：2013年9月27日到2013年9月30日结束，历时4天。问卷调研说明3、样本量设计序号调查区域实际执行样本量实际有效样购房目的调查结果显示，住宅商品房需求群体购房目的主要表现为“改善居住条件”和“解决基本的住房问题”，占比分别达到了24.27%与48.54%；其余依次表现为出租占11.65%，“为他人购买”占3.88%，“商住”占1.94%，“其他”占9.71%购房目的调查结果显示，住宅商品房需求群体购房目的主要39购房意愿方向人们选择购房的区域，南向达到了68.35%、西向13.92%、北向达到了13.66%；大多数受访者中，以自己比较熟悉、发展潜力较大、现阶段发展较明显为主要购房首选区域。购房意愿方向人们选择购房的区域，南向达到了68.35%、西向购房看中点调查结果显示，大荔人民对于环境还是比较看重的，环境占比达到了28.36%；其次区域繁华程度占比为25.87%；子女上学占比为20.90%、距父母家较近占比为14.43%。购房看中点调查结果显示，大荔人民对于环境还是比较看重的，环境41购房看重因素价格、交通仍然是人们购买房屋的主要因素，分别达到了25%与22.50%；公共配套也占到了11.25%；物业管理与环境规划分别占到了5.25%与7.75%。购房看重因素价格、交通仍然是人们购买房屋的主要因素，分别达到户型优势此图反映出，人们普遍认为朝向为户型好与不好的主要参考条件，占比达到了33.33%；其次，楼层与使用率占比分别达到了26%与22.67%，房间布局则占到了16.67%。户型优势此图反映出，人们普遍认为朝向为户型好与不好的主要参考43意愿房型高低占比调查分析显示，小高层与多层无电梯对于一个小县城来说，还是比较受人们欢迎的。小高层提及率达到了35%；多层无电梯提及率达到了37%；多层带电梯的则占比为23%，高层仅为5%。意愿房型高低占比调查分析显示，小高层与多层无电梯对于一个小县44大荔高档住宅价格根据受访者口述，在他们心目中，大荔县的高档住宅价格是这样子的。认为总价在30-40万之间的高档住宅的人占比达到了52.10%；认为总价在20-30万属于高档住宅的受访人群达到了26.05%；其次是40-50万占比为14.28%；50万以上为7.56%。大荔高档住宅价格根据受访者口述，在他们心目中，大荔县的高档住45可承受首付根据我们的调查，大多数受访者中，认为自己可承受的首付款低于10万的占比65.03%；首付款低于15万的占比为22.95%；低于20万的占比在4.92%；低于20万的则在4.09%。可承受首付根据我们的调查，大多数受访者中，认为自己可承受的首46看重楼宇设施根据我们的调查，大多数受访者中，对住宅设施没有明显的指向性要求，相对比较平均化。看重楼宇设施根据我们的调查，大多数受访者中，对住宅设施没有明47社区生活娱乐配套根据我们的对于受访者的询问，希望自己未来购房的社区有老人活动中心的占比达到了13.30%；希望有中心花园的占比为21.10%；希望有儿童室外活动中心的占比为12.39%；具备小型体育场的占比为18.35%；其次依次为游泳池、健身房、网球场等。社区生活娱乐配套根据我们的对于受访者的询问，希望自己未来购房48车位意愿从图表上可以看出，大荔对于车位的选择除不需要之外，大部分选择租。所以，从现阶段经济的发展缘故，大荔对车的选择并不强烈，上班族也以简单、便捷的电瓶车为主要交通工具。车位意愿从图表上可以看出，大荔对于车位的选择除不需要之外，大49工作单位性质从本次抽样调查中，私营企业（个体小老板）占了很大比例，这一部分人群由于工作关系或者希望在一个良好的环境中发展，而选择长期在城市中居住，所以他们对于购房或潜在的购房，有一定的占有性。其实就是自由职业者，科研事业单位等。工作单位性质从本次抽样调查中，私营企业（个体小老板）占了很大50家庭收入状况由于大荔县的特殊人群关系，出现了“人民有钱政府没钱”的局面，所以在本次目标人群抽样调查中，大部分客群的工资比例大部分都属于3000-5000的阶段。大荔是一个较有经济实力，并且善于改变生活状态人群组合的县城。家庭收入状况由于大荔县的特殊人群关系，出现了“人民有钱政府没51房屋使用人员房屋使用人员中，大部分都是2-3人使用，从而可以看出，大部分老一代购房，都是作为年轻子女结婚使用者居多。房屋使用人员房屋使用人员中，大部分都是2-3人使用，从而可以52认知地产项目途径值得注意的是，大荔人对信息的关注度和西安大不相同，他们很少通过网络或报纸去搜集某一个楼盘的信息，而更看重于他人的介绍、路过和路牌等信息渠道来了解，这为以后的推广选择更好的渠道做好一定的铺垫作用。认知地产项目途径值得注意的是，大荔人对信息的关注度和西安大不53户型类别倾向县城的小两室和大两室可能和省会城市的不太一样，县城人更趋向于宽松大一点的户型，所以这里的小两室就相当于西安的三室可能区间在于85到100平米左右，对于大两室的选择可能会在120平米左右。户型类别倾向县城的小两室和大两室可能和省会城市的不太一样，县54大荔高档楼盘风格大荔对高档楼盘的印象，更多关注在于现代风格与中式风格，倾向于在普通之中，看到不平凡的元素，所以某一个楼盘的高档与否，对外形的关注对，并不是很高。大荔高档楼盘风格大荔对高档楼盘的印象，更多关注在于现代风格与定量市调结果综述购房目的主要表现：“改善居住条件”和“解决基本的住房问题”；对于环境、区域繁华程度、子女上学是比较看重的；价格、交通仍然是人们购买房屋的主要因素；消费者对房间的布局不是很重视；小高层产品已经被消费者接受；消费者大多能接受的购房总价在30-40万之间；对社区的运动及活动场所比较重视；相对来说大多数人还不需要车位；大荔的消费者多数是私营业主和自由职业者；消费者更多能接受的是现代风格及中式风格的建筑。定量市调结果综述购房目的主要表现：“改善居住条件”和“解决基二、消费者座谈会分析二、消费者座谈会分析消费者座谈会分析整个人群对地产投资保值有一定概念。对农业生产化经营模式关注较高。大荔现在还没有出现富人社区。对目前的地产的价格处在能接受的地步，对商业投资倾向于小门面；对商铺的价格锁定在5000-6000元为合理化。对信息的了解，和西安的差别很大，他们主要是从传单、电视、路牌、人传人的方式了解，对微博、微信、网络、报纸等方式较少。对新科技产品认知度不高，以至于不能引起他们的关注。主要群体还是小业主、企业职工、投资者、教师等人群为主。消费者座谈会分析整个人群对地产投资保值有一定概念。三、大荔房地产竞品分析三、大荔房地产竞品分析缤纷国际格林小镇幸福城九洲福鹏润泽世景园学林雅苑三河明珠中央城财富广场城市之光东府印象洛滨国际花园缤纷国际格林小镇幸福城九洲福鹏润泽学林雅苑三河明珠中央城财富项目地址商贸大道与花园路交汇开发商润泽房地产基础资料占地面积：146亩、总建面37万户型花园洋房93-305㎡价格区间目前价格未定，可能在3000左右产品类型目前8栋多层排号主推卖点大盘、地中海建筑、户型赠送面积客户群主要是改善性客户促销模式户外广告润泽世景园项目现场包装及广告形象较高销售部整体不理想目前销售部人气不高，排号50多个项目地址商贸大道与花园路交汇开发商润泽房地产基础资料占地面积项目地址大荔县东府广场东路开发商陕西腾宇置业有限责任公司基础资料占地面积：40亩、绿化率45%户型两室98-103㎡三室107-147㎡价格区间2800-2900㎡/元产品类型目前在售三栋为准现房主推卖点欧式园林客户群主要是县城内刚性客户及农村改善性客户促销模式派单员派单，灯杆挂旗格林小镇两个销售部都不理想直接影响销售，目前销售不好销售部没有人气项目地址大荔县东府广场东路开发商陕西腾宇置业有限责任公司基础62项目地址同州路中段开发商陕西鑫恒泰基础资料占地面积：户型两室80-100㎡三室119、134㎡价格区间优惠后2750元产品类型八栋高层，两梯三户、两梯四户，有赠送面积主推卖点品质、地理位置、周边商业、园林客户群主要是县城内改善性客户促销模式户外广告中央城销售部及样板区很好（学万科、中海）销售部人气很高，性价比较高目前刚刚开盘，销售很好项目地址同州路中段开发商陕西鑫恒泰基础资料占地面积：户型两室63项目地址北新街与洛滨大道十字向北50米开发商大荔全民置业基础资料共16万总建筑面积户型高层80-138㎡多层86、121、135㎡价格区间高层优惠后2800-2900元，多层价格未出（内部认购2500左右）产品类型一期推出两栋高层390户，多层认购主推卖点地理位置、内部配套、园林客户群主要是县城内改善性客户促销模式派单员派单，灯杆挂旗九洲福鹏高层产品一年销售170多户多层产品内部认购较好（价格低）三房产品比两房销售好一点项目地址北新街与洛滨大道十字向北50米开发商大荔全民置业基础项目地址同州路中段开发商汇邦地产基础资料总建面18万，51栋多层产品户型花园洋房95-115㎡价格区间优惠后价格2800-2900左右产品类型全为多层产品主推卖点大盘、准现房、成熟区域客户群主要是县城内刚性客户及农村改善性客户促销模式户外广告汇邦幸福城项目现场包装及广告形象不高但项目比较成熟，准现房销售目前销售部人气较好，销售量较高项目地址同州路中段开发商汇邦地产基础资料总建面18万，51栋洛滨国际花园项目地址洛滨大道与商贸大道十字东南角基础资料占地面积：20亩建筑面积:5万平米容积率3户型两室80-100㎡三室100-140㎡价格区间2800左右产品类型一期3栋高层17、19，二期目前可售主推卖点欧式建筑风格，高铁站口，欧式水景园林社区客户群主要是县城内刚性客户及农村改善性客户促销模式派单员派单，灯杆挂旗目前一期已售60%以上120-130平三房销售较好二期目前可以内部销售洛滨国际花园项目地址洛滨大道与商贸大道十字东南角基础资料占地城市之光 项目地址洛滨大道与北新街交汇处开发商陕西大陆桥置业有限公司大荔分公司基础资料占地面积：70亩建筑面积:7.3万平米户型两室89㎡90㎡三室100-121㎡价格区间优惠后2800元左右产品类型目前销售4、5、6号楼（2T4)，后期7、8、9为二期产品主推卖点ArtDeco建筑设计风格，海派园林设计客户群主要是县城内刚性客户及农村改善性客户促销模式SD页扫街，售楼部，灯杆挂灯箱一期共250户，已销售一年目前已售70%以上120三房销售较好平均两天销售一套城市之光 项目地址洛滨大道与北新街交汇处开发商陕西大陆桥置业东府印象目前是准现房销售销售部人员专业性较差销售情况不理想目前价格较高最高报价达到3300元，优惠后也达到3200元东府印象目前是准现房销售三河明珠目前是全现房销售只有很少量产品优惠后价格不到2800元三河明珠目前是全现房销售时代财富广场共两栋住宅，每栋90户一栋中医院团购，一栋已售50多户优惠后价格不到2800元时代财富广场共两栋住宅，每栋90户学林雅苑目前二期未售，一期产品很少共同13栋多层产品，1-5栋已售6-11栋提前内部销售优惠后价格不到2600元学林雅苑目前二期未售，一期产品很少缤纷国际目前是准现房销售产品量不多，销售人员很少优惠前价格为2900元缤纷国际目前是准现房销售竞品分析大荔主要项目都在两条经济发展动脉周边。相对价格差距很小，基本优惠后都在2800左右，从单价上没有拉开层次。在售大盘中，两个多层社区销售比较理想。高层大盘是新推出市场的中央城和润泽世景园，这两个项目是我们要重点关注的，中央城借用万科的现场包装作用，以及开盘的较高性价比优势目前销售很好，润泽的工地包装较好，但销售部及销售策略不到位，目前前期排号有50人左右。东府印象最高报价达到3300元，润泽还未报价，但从沟通中了解到，可能价格在3000左右。大多项目销售速度较慢，一年不到200套。竞品分析大荔主要项目都在两条经济发展动脉周边。项目市场发展定位Part3项目市场发展定位Part3项目SWOT分析S项目优势：①地段好，发展潜力巨大；②项目体量大，在本地为最大项目体；③交通通达性强。SWOTW项目劣势：①项目周边成熟性较弱；②周边成型商业竞争压力。T项目威胁：①周边均有成熟的商业体跟住宅区，需考虑周边消化情况②政策威胁项目机会：①休闲娱乐及较为高档的购物场所较少；②零售业不足。0项目SWOT分析S项目优势：SWOTW项目劣势：T项目威胁：SWOT延展对策①利用项目周边成熟商圈氛围、成熟住区氛围，便利的交通、周边配套等优势，建立品牌发展道路。②利用高品质产品抵消该区域成熟不足压力，引领高端品牌力量；对商业地块需合理规划内街，增加项目临街面。③对商业地块走业态错位、侧重发展休闲娱乐等服务业态路线；走高端，竞品道路；④加快入市步伐，保证产品品质、多元化发展，满足市场不同消费群体的需求；塑造良好市场形象，提高市场竞争力。SWOT延展对策①利用项目周边成熟商圈氛围、成熟住区氛围，便一、住宅地块市场初步定位一、住宅地块市场初步定位住宅地块市场占位大荔县城相对较小，本项目体量较大，占位必需于整个大荔。开发商具有较强实力，占位可走高端路线。区域环境较好，可成为高档社区的基础。大荔房地产还处于发展初期，市场空白点较多，应抡占市场空白。住宅地块市场占位大荔县城相对较小，本项目体量较大，占位必需于市场空白点分析价格：目前大多相近，没有差异化高端产品。产品：大荔现在还没有富人社区，是因为产品没有达到。消费者：大荔是少数“人民有钱政府没钱”的区域，这里不缺少富人。消费习惯：四线城市的富人消费习惯是具有群带关系的。大荔是有不少富人的，但没有富人社区！中央城找到市场空白了，但它的条件还不足市场空白点分析价格：目前大多相近，没有差异化高端产品。大荔是项目整体定位策略形象定位于大荔第一项目形象高形象高价格价格打破大荔局限，从价格上成为第一标尺高性价比高价值空间：心理价格>销售价格项目整体定位策略形象定位于大荔第一项目形象高形象高价格价格打项目市场定位大荔第一个真正的富人社区项目市场定位项目形象定位用5A级打造一座城大荔一个层界的社区项目形象定位大荔一个层界的社区案名建议御兰亭鸿基御庭东府西尊鸿基国际城榭贤鸿基第一城案名建议御兰亭鸿基御庭二、商业地块市场初步定位二、商业地块市场初步定位商业地块市场占位本地块所在区域为开发新区，区域内还没有商业中心，占位应为本区域开发商已有鸿基新天地的开发经验，占位可进一步。区域内已有两大商业体，如何形成区隔。商业更多的是服务大众，如何让商业更习惯消费者的爱好。商业地块市场占位本地块所在区域为开发新区，区域内还没有商业中区域市场区隔分析产品：区域内有两大商业体，但两大商业群都没有大的综合商业体。消费者：无论投资性消费者还是日常消费者，都更看重商业中心。消费习惯：消费者习惯在心目中的商业中心标志周围消费。东府广场一定会成为一个商业中心！但这个中心的商业标志中谁？区域市场区隔分析产品：区域内有两大商业体，但两大商业群都没有项目整体定位策略形象定位于东府商业中心百姓生活中心形象百姓形象中高价格（销售）商业体较大，吸引更多投资者高性价比让投资者认为这个投资是很划算的项目整体定位策略形象定位于东府商业中心百姓生活中心形象百姓形项目市场定位东府广场商业中心的标志商贸大道板块百姓生活的商业中心项目市场定位项目形象定位每个中心都有一个标志城西百姓生活的乐园项目形象定位城西百姓生活的乐园案名建议鸿基商业中心案名建议项目产品规划建议Part4项目产品规划建议Part4一、住宅地块规划建议一、住宅地块规划建议某县项目前期定位策划方案课件总用地面积（平）61714.9容积率3.41地上建筑面积210740住宅建筑面积192740商业建筑面积17000配套建筑面积1000地下建筑面积（以650停车位计）18200总建筑面积228940基础数据总用地面积（平）61714.9容积率3.41地上建筑面积21保利香槟国际外立面建议保利香槟国际外立面建议绿化与休息活动场所示意绿化与休息活动场所示意凉亭、廊道凉亭、廊道设施、散步道示意图设施、散步道示意图环境配套建议示意图文化元素的环境：将文化元素融入环境规划中，让环境更有回味的意义环境配套建议示意图文化元素的环境：将文化元素融入环境规划中，功能小品配套建议示意图功能小品配套建议示意图二、商业地块规划建议二、商业地块规划建议某县项目前期定位策划方案课件基础数据总用地面积（平）31349容积率3.37地上建筑面积105800办公建筑面积40000商业建筑面积47200空中园林酒店面积12000娱乐运动建筑面积6600地下建筑面积（以550停车位计）15000总建筑面积120800基础数据总用地面积（平）31349容积率3.37地上建筑面积项目整体经济分析Part5项目整体经济分析Part5一、住宅地块经济分析一、住宅地块经济分析项目基础经济指标总用地面积（平）61714.9容积率3.41地上建筑面积210740住宅建筑面积192740商业建筑面积17000配套建筑面积1000地下建筑面积（以650停车位计）18200总建筑面积228940项目基础经济指标总用地面积（平）61714.9容积率3.41项目物业开发投资费用估算一、土地成本

80万/亩74000000二、开发建设投资成本

1、前期工程费设计勘察、质监、监理、招标代理、决算等，以总建面积48元/平109891202、前期报建费用审查、招标、放线、城市配套、管理费等，以总建面计算138元/平315937203、基础设施建设费土建、道路、给排水、电、绿化、门禁等，以总建面计算190元/平434986004、建安工程费

335076000

高层、商业210740平1400元/平295036000

地下建筑18200平2200元/平400400005、管理费用（一+1+2+3+4）*2%2%99031486、不可预见费（一+1+2+3+4）*1.5%1.50%7427361三、财务费用贷款利息、开发利润、登记费等，所有前期费用的8%8%40999036四、开发总成本合计

553486985项目物业开发投资费用估算一、土地成本80万/亩740000项目销售收入估算一、总销售额

725720000住宅1927403000元/平578220000车位65070000元/个45500000商业170006000元/平102000000二、销售费用接销售额的3.5%计

25400200三、经营税金及附加等接销售额的7%计

50800400四、销售净收入

649519400项目销售收入估算一、总销售额725720000住宅192项目投资财务指标估算及评价一、销售净收入649519400二、开发成本553486985三、税前净收益额95032415四、税前净收益率17.35%五、税后净收益额（33%）63671718六、税后净收益率11.5%七、固定资产沉淀1000平物业配套项目投资财务指标估算及评价一、销售净收入649519400二项目综合评价项目总成本55348万元，开发商不用一次性全部投入，自有资金投入24181万元（地价100%，其它35%）完全可以开发，实际财务成本1934万元，总成本53184万元。接项目整体均价涨幅3%计，销售率90%时，销售净收入可达到60209万元，税前利润为7025万元，开发商自有资金税前投资回报率为29%

同时开发商固定资产沉淀有19274平米住宅、1700平米商业、1000平米幼儿园、65个车位。综合评价，本项目投资收益指标良好，具有较好的投资空间和发展空间。项目综合评价项目总成本55348万元，开发商不用一次性全部二、商业地块经济分析二、商业地块经济分析项目基础经济指标总用地面积（平）31349容积率3.37地上建筑面积105800办公建筑面积40000商业建筑面积47200空中园林酒店面积12000娱乐运动建筑面积6600地下建筑面积（以550停车位计）15000总建筑面积120800项目基础经济指标总用地面积（平）31349容积率3.37地上项目物业开发投资费用估算一、土地成本

198万/亩93000000二、开发建设投资成本

1、前期工程费设计勘察、质监、监理、招标代理、决算等，以总建面积48元/平57984002、前期报建费用审查、招标、放线、城市配套、管理费等，以总建面计算138元/平166704003、基础设施建设费土建、道路、给排水、电、绿化、门禁等，以总建面计算190元/平229520004、建安工程费

251180000办公40000平2000元/平80000000

商业、酒店65800平2100元/平138180000

地下建筑15000平2200元/平330000005、管理费用（一+1+2+3+4）*2%2%77920166、不可预见费（一+1+2+3+4）*1.5%1.50%5844012三、财务费用贷款利息、开发利润、登记费等，所有前期费用的8%8%32258946四、开发总成本合计

435495774项目物业开发投资费用估算一、土地成本198万/亩93000项目销售收入估算一、总销售额

606700000办公400004500元/平180000000商业472007000元/平330400000娱乐运动商业66005500元/平36300000酒店120005000元/平60000000二、销售费用接销售额的3.5%计

21234500三、经营税金及附加等接销售额的7%计

42469000四、销售净收入

542996500项目销售收入估算一、总销售额606700000办公400项目投资财务指标估算及评价一、销售净收入542996500二、开发成本435495774三、税前净收益额107500726四、税前净收益率24.68%五、税后净收益额（33%）72025486六、税后净收益率16.538%七、固定资产沉淀550个车位项目投资财务指标估算及评价一、销售净收入542996500二项目综合评价综合评价，本项目投资收益指标良好，具有较好的投资空间和发展空间。项目综合评价Thanks!Thanks!渭南市大荔县项目前期定位策划2013年10月渭南市大荔县项目前期定位策划2013年10月

本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予我方的大力协助表示

诚挚的感谢！西安壹代策略广告有限责任公司2013年10月前言本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用项目环境及区域研究Part1项目环境及区域研究Part1一、房地产宏观政策及发展分析一、房地产宏观政策及发展分析国五条国家房地产宏观政策走势从方向性政策向执行性目标政策发展国五条国家房地产宏观政策走势从方向性政策向执行性目标政策发展“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”调控措施表述调控措施表述国十条表述首套房首付比例----------------------------不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地住房贷款未做明确限制。限购城市各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。增加首付款，抬高购房门槛减少贷款率，抬高贷款门槛减少购房者，制约投资需求增加限购区，强制执行限购扩大问责范围，强化责任制房地产近两年调控思考“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势十八大后——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”调控措施表述调控措施表述调控措施表述土地11月：大型标杆房企全年销售无忧、资金充裕，纷纷抢地补仓。万科、绿城、绿地、富力等连续上演多场抢地对决。11月13日至15日，万科、保利5家大开发商斥资110.49亿元在全国圈地，地价出现明显上涨，短期内房价不可能下调。一线城市可出让土地愈来愈少，土地财政不可持续。金融目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。四季度全国房贷优惠政策收紧。商业银行信贷投放再度收紧，贷款审批及发放速度将减速。首套房贷利率的提高，将打击首次置业者购房积极性，导致成交量下滑。一线城市首套房贷利率普遍呈现温和上浮趋势，但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠。西安首次贷款利率基本上都是基准利率，一线城市的变化并没有影响西安楼市。市场2010年，万科就成为首家年销售业绩千亿的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科再次成为首家销售额破千亿房企。不过今年“追赶者”们离得更近，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。金融风暴对资本市场带来的负面影响至今依旧未全部消散。而在过去几年里，大陆房地产市场持续的房地产调控已经让投资者充分认识到了大陆市场上的政策风险，因此投资较以往更为谨慎。首批房奴集中“解套”，当时住房贷款期限以10—15年，今年迎来第一波房贷解套高潮。首批房奴的幸运难以复制，今年房价最低“窗口期”已过，且未来银行宽松政策不再现，“国内房地产投资的黄金时代也已告终”。政策十八大新闻中心举办的记者招待会上，十八大代表、住建部部长姜伟新说：楼市调控政策走向，长期来看，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，行政干预措施将逐渐退出，目前政策不会有松动。人民日报13日报道，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要就出手。如果交易量增加、交易价格上涨，就会出台相应政策进行调控。“2012企业家论坛年会”上，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。年底各地供地计划近尾声大房企多城上演抢地战多个城市收紧房贷优惠金融干预已为房价施压限购两年房企业绩两极分化引发业界"大鳄"垄断猜想十八大重申房产调控不放松楼市迷局依旧房地产调控发展方向十八大后——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调加大保障房供应加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量不断加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺全国要求执行限购令二套房首付比例提高购房不足5年转手按售价全额征收营业税为继续巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，强制手段促使房价下降增加市场供应量增加保障房增加开发商库存量增加开发商资金需求减少市场需求量遏制投资需求遏制改善型需求改向刚性需求保持供大于求、市场房价稳定保障1：建立约谈问责机制保障2地方政府确定控制目标坚持和强化舆论引导调控政策分析加大保障房供应全国要求执行限购令为继续巩固和扩大调控成果，中影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策限价政策从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期影响购房者预期的政策直接影响政策间接影响政策从两头堵需求行政限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银行信贷政策与一次性付清比例关系2011年上半年购房者投资比例走势一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市银从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。房地产业进入平稳发展期宏观政策预判从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10二、大荔社会经济现状及发展二、大荔社会经济现状及发展

大荔县位于关中平原东部，是黄、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农业产业园、机械电子园、纺织工业园及综合服务区"。旅游遗址辅助发展经济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗址。八鱼清代望族石墓群，魏长城，文殊新塔。

大荔基本概括大荔县位于关中平原东部，是黄、洛、渭三河汇流之地。大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的“硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。大荔工业发展大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家天下第一仓丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇南寨子村。该仓在建成以后的１10多年里，历次大灾难中救活的关中百姓不计其数，它是我国现存惟一还在使用的古代粮仓。丰图义仓建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６—８米的土垣，内城为主体建筑，青砖砌成墙高８米，厚１３米，经过百多年的风吹雨打，局部已开始裂开缝隙。城墙下排列仓廒５８洞，仓顶四周顶面共筑Ｕ型铁铸水道１２个向院内排水，据粮储专家介绍如此先进的排水系统在我国同期建筑中非常罕见。一百多年的“天下第一仓”无论是在历史上抑或今天，无论是在军事、建筑艺术方面的研究价值，还是在旅游储粮赈灾的实用价值上都在发挥着不可估量的作用。天下第一仓丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出“亦动亦静、宜商宜居”特色。洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市“五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全县社会消费品零售总额达36.5亿元。现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、省级园林县城称号。大荔县城环境资源大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地大荔2012经济发展目标收入（投资）增长率生产总值71（亿元）16%社会固定资产投资57.6（亿元）20%地方财政收入0.9（亿元）24.3%农民人均收入5180（元）16%城镇居民收入17480（元）15%大荔县2011年经济数据大荔2012经济发展目标收入（投资）增长率生产总值71（亿元产业链完成额度增长率第一产业1.8（亿元）4.4%第二产业1.6（亿元）21.8%第三产业10.6（亿元）11.4%注：大荔GDP增长速度加快是第三产业的带动，第三产业数据大部分来自交通、邮电、财政、税务、金融、保险等相关部门GDP完成额度比重产业链完成额度增长率第一产业1.8（亿元）4.4%第二产业1乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和陕西东大门建设的强劲东风，大荔县正坚定不移地推进先工战略，科学发展，富民强县，以打造西部最佳县域工业园区、秦东商贸名城和现代农业看大荔品牌为目标，突出项目建设，注重城乡统筹，全面加速工业化、城镇化、农业现代化进程。大荔未来优势结构乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和直观大荔一个标准的刚刚渡过经济发展初期将迎来未来十年快速发展期的县级四线城市如2000年的西安直观大荔一个标准的如2000年的西安三、大荔房地产发展特点及趋势三、大荔房地产发展特点及趋势三四线城市地产市场特点简析

世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往一二线城市屡试不爽的操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙。即使对于西安这样的准二线城市，它的发展即价格的浮动也和其它准二线城市有些巨大的差别，因为西安地产的价格浮动一直处在“稳重求进”的地步，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。三四线城市地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对市场的理解、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者。有鉴于此，三四线城市地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框架，突破固有的思维定式。通过一套严格有序的市场经营管理者推广经营，更具体，更快速地完成资金回收，以提高更大的升值空间，铸就品牌力量。三四线城市地产市场特点

三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产在全国的三四线城市房地产发展中，陕西的三四线城市发展较慢，目前仅有咸阳处于全国三四线城市房地产发展的前100强之中，其它的三四线城市房地产发展相对都处于起步阶段性。

陕西的三四线城市房地产发展

在全国的三四线城市房地产发展中，陕西的三四线城年份均价2009年1400元/㎡2010年2000元/㎡2011年2400元/㎡2012年2500元/㎡增长曲线图大荔房价增长幅度

根据大荔市场价格的走势来看，从09年到2011年都以300-500的增长速度递增，即使是2012年在国家调控十分严格的条件下也有小幅度增长大荔房地产发展的价格走势

年份均价2009年1400元/㎡2010年2000元/㎡20购买人群所占比例事业单位5%企业厂矿职工15%私营业主20%外来务工人员15%下属乡镇人群45%置业人群比例

大荔县置业客户所占比例可以看出购买的人群主要是乡镇、外出人员及私营业主。大荔房地产市场的消费群体

购买人群所占比例事业单位5%企业厂矿职工15%私营业主20%大荔房地产发展特点不得不承认大荔是一个在很大程度上区别于其它城市的优势板块。大荔首先是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，也是黄、洛、渭三河汇流之地，加上以优胜的农业经济产值，造成了很多“民富官穷”的现象，所以在某种程度上才促使了今天大荔的房产价格趋于2500到3000之间，那么在时代发展大趋势的今天，西安成为国际化大都市的顷刻，必将近距离地波及它可能所在的每一个地方，那么在这个巨大空间的前景之中，加上新型有机产业为了更实惠、便捷、更天然地寻找自己的扎根之地，也会逐渐将眼光投向这里。这不是预测和猜想，而是时代与潮流。大荔房地产发展特点不得不承认大荔是一个在很大程度大荔房地产发展趋势广州房价在3000元左右徘徊两年后，用了三年时间房价涨到8000元；西安2002年到2004年价格突破不了不3500元，但2009年房价已经达到6000元；咸阳2006年到2007年价格就3000元左右，2011年5000元以上的房价就不少；房价3000元左右是一个坎，在这里总在徘徊两年；跨过3000元后，将是一个快速发展期，无论是价格还是销售速度都是这样；大荔房地产2013年已经进入3000元时代，2014年将在3000元左右徘徊，销售也将有大的浮动，2015年大荔房价将走出3000元的束缚，无论价格还是销售都将高速提升。大荔房地产发展趋势广州房价在3000元左右徘徊两年后，用了三大荔房地产处于一个大发展前的调整期这个阶段需要两年左右房价会在3000元左右徘徊销售时好时坏大荔房地产处于一个大发展前的调整期四、项目区域的区位分析及发展四、项目区域的区位分析及发展1800米1800米项目区域的区位交通图商贸大道和洛滨大道（鸟瞰图）

项目区域的区位交通图商贸大道和洛滨大道（鸟瞰图）项目区域的区位分析大荔整个城市的发展规律是从由东向西，由南到北的——也就是由东南向西北方向转变。而洛滨大道与商贸大道将承载起未来经济圈的主力干道，加上东府广场的出现，未来三五年，将在两大道边上形成大荔县主动脉的经济网。东府广场所在区域是大荔商贸大道的景观中心区域区域已经过两三年发展目前已渡过了发展的初步开发期已经开始走向快速发展期项目区域的区位分析大荔整个城市的发展规律是从由东向西，环境及区域总结

东府广场所在区域是大荔商贸大道的景观中心区域区域已经过两三年发展目前已渡过了发展的初步开发期已经开始走向快速发展期处于一个大发展前的调整期这个阶段需要两年左右房价会在3000元左右徘徊销售时好时坏一个标准的刚刚渡过经济发展初期将迎来未来十年快速发展期的县级四线城市房地产业进入平稳发展期当前在全国范围内大荔县城，作为其房地产经过多年发展，目前正项目的两块地处于环境及区域总结东府广场所在区域处于一个大发展前的调整期一个区域消费者及竞争研究Part2区域消费者及竞争研究Part2一、消费者调研问卷分析一、消费者调研问卷分析问卷调研说明一、调查内容本次调查主要针对未来三年内在大荔县区域有购买商品房意向的群体，主要内容涉及：受访者现有住房状况、购房意向需求、大荔区域购房意向需求和项目市场定价测试。二、调查目的调查的主要目的是通过消费者对现有市场的认识，同时通过对在大荔有购买住宅的群体各项需求调查，分析出该项目中后期的定价及定位。三、调查方法

1、调查对象本次调查对象为未来三年内在大荔县区域有购买商品房意向的群体。

2、调查方法考虑到调查的科学性和可行性，本次调查采取