第四、五章物权的变动课件

第四章物权的变动第一节物权变动的意义与形态第二节物权行为理论第三节基于法律行为的物权变动第四节非基于法律行为的物权变动第五节不动产的登记和动产的交付第四章物权的变动第一节物权变动的意义与形态1第一节物权变动的意义与形态一、物权变动的概念二、物权变动的形态三、物权变动的原因第一节物权变动的意义与形态一、物权变动的概念2一、物权变动的概念从不同角度来认识物权变动就物权自身而言，是物权产生、变更、转让和消灭的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。物权变动，是指物权的产生、变更、移转和消灭。一、物权变动的概念从不同角度来认识物权变动3二、物权变动的形态（一）从物权自身的角度来看产生（设立）：即物权的发生，指产生一个原来不存在的物权。变更：有广义和狭义之分，此仅指狭义，即物权的客体与内容的变更。移转（转让）：指已经存在的物权在民事权利主体之间移转。消灭：指物权的终止。二、物权变动的形态（一）从物权自身的角度来看4二、物权变动的形态（二）从物权主体的角度来看取得：包括原始取得和继受取得。变更：包括物权客体的变更和物权内容的变更。消灭：指物权人失去物权，或物权与其主体分离。包括绝对消灭和相对消灭。二、物权变动的形态（二）从物权主体的角度来看5两种角度的关系物权自身设立变更转让消灭物权主体取得变更消灭两种角度的关系物权自身设立变更转让消灭物权主体取得6三、物权变动的原因（法律事实）（一）法律行为。包括单方民事行为和双方民事行为，前者如物权的抛弃、遗赠等；后者如设定、变更以及转让物权的合同。（二）非法律行为1、事实行为与事件。前者如商品的生产与制造，房屋的建造，先占，添附等；后者如自然人的死亡及继承的发生，不可抗力导致标的物的灭失。2、公法上的行政行为或司法行为。如法院、仲裁机构的生效法律文书，政府的征收决定书等。三、物权变动的原因（法律事实）（一）法律行为。包括单方民事行7物权变动的原因法律行为非法律行为单方法律行为合同行为司法行为行政行为事件事实行为物法律行为非法律行为单方法律行为合同行为司法行为行政行为事8第二节物权行为理论一、物权行为理论的产生及其基本内容二、物权行为的特征第二节物权行为理论一、物权行为理论的产生及其基本内容9一、物权行为理论的产生及其基本内容1.物权行为理论由德国学者萨维尼于19世纪创立他认为：以履行买卖合同或其它所有权转移为目的的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的履行行为，而是一个特别的导致所有权转移的“物权”契约。依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行为：一是买卖合同即债权行为；二是双方当事人达成物权合意并为登记或交付的物权行为；三是买受人向出卖人支付价款的物权行为。其中，物权行为是不同于订立买卖合同的“处分行为”。一、物权行为理论的产生及其基本内容1.物权行为理论由德国学者102.法律行为被区分为债权行为和物权行为债权行为是基于债的关系而成立，只引起当事人间债权债务法律关系，不能发生物权的变动，故又称为负担行为；物权行为得以直接引起物权变动之效果，故又称为处分行为。2.法律行为被区分为债权行为和物权行为11二、物权行为的特征债权行为和物权行为截然分开，各自独立，此乃物权行为的独立性；从两者关系上看，债权行为虽是物权行为发生的原因，但物权行为的效力并不受债权行为的影响，也就是在债权行为无效或被撤销的情况下，物权行为依然可以有效存在，此乃物权行为的无因性；物权的变动不但要求当事人之间需要有物权合意，而且必须有一个具有公示性的行为来表达或者说记载这一物的合意，否则物权变动为无效，此乃物权行为的公示性要求。二、物权行为的特征12第三节基于法律行为的物权变动一、物权变动模式的概念二、三种物权变动模式三、我国采用的物权变动模式四、我国物权变动的原因和结果相区分的原则五、公示要件主义和公示对抗主义第三节基于法律行为的物权变动一、物权变动模式的概念13一、物权变动模式的概念物权变动模式是指物权产生、变更、转让、消灭的法定方式。物权变动模式在完整意义上包含法律行为所致物权变动的模式和非法律行为所致的物权变动模式。但法律行为所致物权变动模式是其核心，也是各国关于物权变动模式之争的焦点。一、物权变动模式的概念14二、三种物权变动模式

债权意思主义—法国民法典指除了当事人的债权合同之外，物权变动无需其它要件，即物权变动直接依当事人之间的债权意思发生变动，不再有其他要求。物权形式主义—德国民法典（物权行为）当事人之间在已有债权合同的基础上，再形成物权合意并与交付或登记结合起来产生物权变动的法律后果。债权形式主义—瑞士民法典和奥地利民法典指债权合同与交付或登记相结合发生物权变动的物权变动模式。

二、三种物权变动模式

债权意思主义—法国民法典15债权意思主义：物权形式主义：债权形式主义：债权合同物权变动公示则有对抗力不公示则无对抗力物权合意+公示行为物权变动债权合同+公示行为物权变动债权意思主义：债权合同物权变动公示则有对抗力不公示则无对抗力16大陆法系三种物权变动模式债权意思主义债权合同债权形式主义债权合同和公示物权形式主义物权合同和公示公示对抗主义（意思主义）登记对抗主义公示生效主义(形式主义)登记生效主义大陆法系债权意思主义债权形式主义物权形式主义公示对抗主义登记17三、我国采用的物权变动模式

《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”三、我国采用的物权变动模式《民法通则》第72条第2款规18从上述条款中可以明确

我国物权变动模式的特点是：

1.所有权移转不要求在债权合同之外另有物权合意，将所有权的移转直接作为合同履行产生的结果。

2.基于法律行为发生的动产物权变动，以交付为其形式要件，法律另有规定的除外。3.基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记为其形式要件。法律另有规定的除外。

结论：我国的物权变动模式为债权形式主义。从上述条款中可以明确

我国物权变动模式的特点是：1.所有权19我国物权变动的例外第127条：土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。第185条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。

结论：特殊情况下的债权意思主义。我国物权变动的例外第127条：土地承包经营权自土地承包经营合20债权合同+交付或登记物权变动从物权变动的过程可以得出：1、物权变动结果没有发生，不能反推出债权合同无效。2、公示行为是否发生会影响到物权变动的效力，但不会影响到债权合同的效力。3、债权合同的效力有其独立判断标准，即民事法律行为的有效要件。总结债权合同+交付物权变动从物权变动的过程可以得出：总结21张三购买李四的房屋，双方5月4日签订了买卖合同，5月6日张三交付了房屋价款30万元，5月20日李四将房屋钥匙交给张三，6月10日，张三搬进该房屋。则房屋所有权是否转移？若已转移，则自何时转移？若没有转移，为什么？张三购买李四的房屋，双方5月4日签订了买卖合同，5月6日张三22四、我国物权变动的区分原则第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权变动的原因与结果的区分原则，简称区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。四、我国物权变动的区分原则第15条规定：当事人之间订立有关设23区分原则的主要含义1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应当按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为判断标准。2、物权的变动，应当以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为债权合同生效必然发生物权变动的效果。3、在不动产物权变动已作登记，但合同被确认不成立、无效或被撤销的情况下，应当认定不动产物权变动自始无效。区分原则的主要含义1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应24过去的司法解释1990年2月17日《最高人民法院给黑龙江高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》中指出，双方当事人“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议的，未办理产权登记手续，因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的”。1995年12月27日最高人民法院印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；……补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。”

很长一段时间，受此类法律规定和司法解释的影响，各级法院在审理案件时，对于未办理物权登记的情况大多认为先前的基础合同关系无效。过去的司法解释1990年2月17日《最高人民法院给黑龙江高级25比较担保法和物权法《担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。比较担保法和物权法《担保法》第四十一条当事人以本法第四十26《担保法》第六十四条出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。

质押合同自质物移交于质权人占有时生效。

《物权法》第二百一十二条

质权自出质人交付质押财产时设立。

《担保法》第六十四条出质人和质权人应当以书面形式订立质押27五、公示要件主义和公示对抗主义根据公示在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动分为公示要件主义和公示对抗主义两种模式。一般来讲，债权意思主义变动模式为公示对抗主义；物权形式主义和债权形式主义为公示要件主义或称公示生效主义。五、公示要件主义和公示对抗主义根据公示在物权变动中所起的作用28与此相对应，根据登记在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动分为登记生效主义和登记对抗主义两种模式。由于一般动产在进行物权变动时无需登记，所以此种分类主要针对不动产和特殊动产。与此相对应，根据登记在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动29一般规则——登记生效主义：第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。特殊规则——登记对抗主义：第24条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第158条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。一般规则——登记生效主义：30第四节非基于法律行为的物权变动一、非基于法律行为的物权变动的主要情形二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第四节非基于法律行为的物权变动一、非基于法律行为的物权31非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故此类物权变动又称为不必公示的物权变动一、非基于法律行为的物权变动的主要情形1、依法律、法令的直接规定而发生的物权变动。（善意取得,留置权,遗失物归属）2、因公用征收而发生的物权变动。非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故323、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。第28条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。3、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。33(4)因继承、遗赠而发生的物权变动。第29条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(5)因事实行为而发生的物权变动。第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（先占、添附、生产加工等）非法律行为引起物权变动，对于物权取得人来说多为原始取得，但也有继受取得的情形，如继承或受遗赠取得。第四、五章物权的变动课件34第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征35二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第31条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（一）理解该条款应当注意的问题：1、“享有”应为“取得”。2、只适用于不动产，不适用于动产。3、对“处分”的含义应作狭义的理解。4、“不发生物权效力”应为“不发生物权变动的效力”。二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第31条依36(二)该条款的含义包括：1、本条款实施中包括两个登记，一是宣示登记，二是物权变动登记，前一登记是后一登记的基础和前提。2、宣示登记没有创设物权的效力，只是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示。若不动产权利人未通过法律行为处分其不动产物权，法律并不强制其进行登记。3、权利人未办理宣示登记前，可以通过签订合同来实施处分不动产物权的行为，合同自成立时生效，但无法办理相应的物权变动登记，所以，不发生物权变动的法律后果。(二)该条款的含义包括：37以下物权的取得不以登记为生效条件的是：A、法院执行生效判决将甲公司的房屋进行拍卖，王某拍得了一栋房屋。B、张某在自己的房屋上为李某设定抵押权。C、赵某在宅基地上盖了一栋房屋。D、孙某设立了一份遗嘱，孙某死亡后，孙某的孙子取得了孙某的房屋。以下物权的取得不以登记为生效条件的是：38王思图从其父亲那里继承了一栋房屋，后来因出国定居想转让该房屋，下列说法正确的是：A、房屋为不动产，所以王思图想获得该房屋的所有权必须办理登记。B、王思图获得该房屋所有权无需登记。C、王思图想转让该房屋时未经登记所有权不能转移。D、未经登记，王思图转让房屋的合同不生效力。王思图从其父亲那里继承了一栋房屋，后来因出国定居想转让该房屋39（2008年司法考试）

中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权（2008年司法考试）中州公司依法取得某块土地建设用地40物权变动的原因法律行为非法律行为不动产：法律行为＋登记（有例外）动产：法律行为＋交付公法行为生效事件发生时事实行为成就时不动产物权需登记才能处分物法律行为非法律行为不动产：动产：法律行为＋交付公法行为生效41非法律行为物权变动的原因法律行为物权变动模式法律特殊规定不需公示的物权变动处分时需依法进行公示司法行为行政行为事件事实行为非法律行为物法律行为物权变动模式法律特殊规定不需公示的物权变42第五节不动产的登记和动产的交付一、不动产登记（一）不动产登记的意义

(二)不动产登记机关（三）不动产登记簿和权属证书（四）不动产登记的效力（五）登记错误的赔偿责任（六）几种特殊的登记制度第五节不动产的登记和动产的交付一、不动产登记43二、动产的交付（一）动产物权的公示方法（二）交付的一般形态－现实交付（三）交付的变通形态—观念交付二、动产的交付44一、不动产登记（一）不动产登记的意义

不动产登记，是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的取得、丧失与变更等事项登录记载于特定簿册的事实。不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件，也是非基于法律行为发生的不动产物权变动的处分要件，是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。一、不动产登记（一）不动产登记的意义45(二)不动产登记机关不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

(二)不动产登记机关不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理46（三）不动产登记簿和权属证书1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。2、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。3、不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（三）不动产登记簿和权属证书1、不动产登记簿是物权归属和内容47第四、五章物权的变动课件48（四）不动产登记的效力1.决定物权变动是否发生的效力。（例外）2.权利正确性推定效力。3.善意保护的效力。4.交易风险警示的效力。案例（四）不动产登记的效力1.决定物权变动是否发生的效力。（例外49张某与李某原系夫妻，2001年6月协议离婚。双方约定将登记于李某名下的房屋一栋归张某所有，但未办理房屋所有权变更登记手续。2002年5月，李某经该市房地产经纪有限公司介绍与陈某签订了买卖该房屋的合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续，陈某取得了该房屋的所有权证书。张某得知后，以陈某、李某二人为被告向法院起诉，要求法院判决二被告返还房屋。视频案例：姐妹（房屋确权）张某与李某原系夫妻，2001年6月协议离婚。双方约定将登记于50无须登记的不动产物权变动1、依法属于国家所有的自然资源之所有权。（包括矿藏、水流、海域、城市土地等）2、非因法律行为而发生的物权变动。3、物权法明确规定不需登记生效的部分基于法律行为发生的物权变动。如：土地承包经营权；地役权；宅基地使用权等。无须登记的不动产物权变动1、依法属于国家所有的自然资源之所有51（五）登记错误的赔偿责任1.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。（有三个条件：一是提供虚假材料；二是导致错误登记；三是给他人造成损害。）2.因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。（指除登记申请人提供虚假材料造成的登记错误之外的，由于登记机构自身原因造成的登记错误）（五）登记错误的赔偿责任1.当事人提供虚假材料申请登记，给他52（六）几种特殊的登记制度1、更正登记2、异议登记3、预告登记（六）几种特殊的登记制度1、更正登记531、更正登记针对登记错误所采取的措施，包括主体、客体或内容的错误。（1）更正登记的申请：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。（2）更正登记的条件：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）更正登记的作用：是对原登记权利的涂销登记和对真正权利的初始登记。1、更正登记针对登记错误所采取的措施，包括主体、客体或内容的54（4）申请更正登记的事由一是因登记人员或者申请人过失而错误或者遗漏登记。二是因故意的主观心理状态所致的错误登记。三是因不动产物权变动的法律行为自始无效而致与登记权利不一致的登记。四是非基于法律行为的物权变动而致与登记权利不一致。（4）申请更正登记的事由一是因登记人员或者申请人过失而错误或552、异议登记（1）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。（2）异议登记的作用：

对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利；

对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。（3）异议登记失效：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（4）损害赔偿：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

2、异议登记（1）适用情形：不动产登记簿记载的权利人不同意更563、预告登记（1）适用情形：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记的作用：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记的失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3、预告登记（1）适用情形：当事人签订买卖房屋或者其他不动产57第四、五章物权的变动课件582009年司法考试

(单选)8．甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？A．抵押合同有效，抵押权设立B．抵押合同无效，但抵押权设立C．抵押合同有效，但抵押权不设立D．抵押合同无效，抵押权不设立答案：C2009年司法考试(单选)8．甲公司开发写字楼一幢，于2059下列说法中符合《物权法》规定的有：A、所有的不动产物权的设立都得登记，否则不发生效力。B、不动产物权的变更需要登记的，变更自记载于不动产登记簿时发生效力。C、房屋的抛弃需要登记，否则不发生效力。D、不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，一律以不动产登记簿为准。下列说法中符合《物权法》规定的有：60王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留下来的一栋楼房，二人于父亲去世后一个月内就分割了楼房并办理的登记。但王林有一天突然发现自己的房产证上记载有误，就去了房产登记部门问个究竟。果然房产证与房屋登记簿不一致。于是王林就申请对房产证作一更正。王木得知此事后，认为王林的房产证没有问题，而是房屋登记簿上记载出现了错误。下列说法正确的是：A、房产证与房屋登记簿不一致时，一般以后者为准。B、如果王木有证据证明房屋登记簿登记错误，可以申请更正登记。C、如果王林不同意更正的，王木可以申请异议登记。D、异议登记之日起30日内王木可以起诉，否则异议登记失效。王林与王木是双胞胎兄弟，二人共同继承父亲遗留下来的一栋楼房，61关于预告登记，表述正确的是哪些？

A.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。B.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。C.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。D.预告登记使债权具有了物权的效力。关于预告登记，表述正确的是哪些？62甲与乙公司订立房屋买卖合同，双方约定，乙公司将价值30万元的别墅卖给甲，并于5日内付款，若任何一方违约，违约方将支付房屋总价款的20％的违约金。随后甲乙双方对房屋买卖进行了预告登记。该合同订立后的第3日，乙公司又将该别墅以40万元价款卖给丙，同时办理房屋产权登记。甲（）A、可以主张丙的所有权无效B、可以行使物权返还请求权C、可以行使消灭危险请求权D、可以行使排除妨碍请求权甲与乙公司订立房屋买卖合同，双方约定，乙公司将价值30万元的63甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35％的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的?A．乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效B．乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同c．乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任D．若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方同时约定，一方64二、动产的交付（一）动产物权的公示方法：占有和交付占有：是在物权的静态情况下公示占有人权利的存在；交付：是在物权的动态情况下公示物权的变动。二、动产的交付（一）动产物权的公示方法：65间接占有指自己不直接占有标的物，而基于一定的法律关系对直接占有该物的人有返还请求权，因而对物有间接的管领力。是否实际占有直接占有间接占有是否实际占有直接占有间接占有66占有人的意思自主占有他主占有以所有权人的身份占有以他物权或债权人的身份占有占自主占有他主占有以所有权人的身份占有以他物权或债权人67（二）交付的一般形态－现实交付1.现实交付是指一方将物的直接占有移转给另一方的行为。2.现实交付可以是受让人自提标的物，也可以是让与人送交标的物，或由让与人代办托运或邮寄货物。3.单纯的交付本身并不产生物权的变动，需要与有效的合同结合在一起。（二）交付的一般形态－现实交付1.现实交付是指一方将物的直接68（三）交付的变通形态—观念交付1、简易交付：指动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力的情形。

（又称在手交付）2、指示交付：又称长手交付或返还请求权的让与，指动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付的情形。3、占有改定：指动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

（三）交付的变通形态—观念交付1、简易交付：指动产物权设立和69占有改定由于没有进行实际的移转占有，所以不具备完整的公示作用，也不具有公信力。因此在适用时应进行必要的限制。如不能以占有改定的方式设定质权，在动产的善意取得中，占有改定的约定不能发生善意取得。占有改定由于没有进行实际的移转占有，所以不具备完整的公示作用70动产交付交付现实交付观念交付简易交付指示交付占有改定在指示交付中存在三方当事人。简易交付时，由受让人继续占有，基于所有权。占有改定时，由出让人继续占有，非基于所有权。

注意：船舶、航空器、机动车动产交付交现实交付观念交付简易交付指示交付占有改定在指示交付71拟制交付与观念交付《物权法》关于交付的规定现实交付（23条）观念交付简易交付（25条）指示交付（26条）占有改定（27条）拟制交付与观念交付《物权法》现实交付（23条）观念交付简易交72拟制交付拟制交付指出让人将标的物的权利凭证（如仓单、提单、载货证券等）交给受让人，以代替标的物的现实交付的一种交付方式。对于拟制交付，我国民法学界有不同的认识，归纳起来大致有四种学说。拟制交付73㈠“观念交付说”。该说认为拟制交付就是观念交付，是对现实交付的替代，拟制交付、观念交付、替代交付是同一语。㈡“现实交付说”。该说认为拟制交付是现实交付的一种，因为都有“物”的交付。㈢“独立交付说”。该说认为拟制交付既不同于观念交付，又不同于现实交付，是一种独立的交付方式。㈣“观念交付含盖说”。认为拟制交付是观念交付的一种方式，与观念交付中的简易交付、占有改定、指示交付并列。㈠“观念交付说”。该说认为拟制交付就是观念交付，是对现实交付74交付(动态)出让前由出卖人占有出让前由买受人占有出让前由第三人占有出让后由出卖人占有(占有改定)出让后由买受人占有(现实交付)出让后由买受人占有(简易交付)无权利凭证,需通知第三人交付物权凭证(拟制交付)物之返还请求权让与(指示交付)占有(静态)占有(静态)交付出让前由出让前由出让前由无权利凭证,交付物权凭证物之75特殊动产第二十四条

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。特殊动产第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、76侵权责任法第五十条当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。视频案例:雇主与车主侵权责任法第五十条当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动772000年5月4日易某将自家的耕牛租于刘某使用两个星期，5月10日刘某提出要买下此耕牛,易某表示同意.双方商定价格为1000元,并约定1个月后交付款项.但5月12日该耕牛被雷劈死。以下选项哪些正确?A该买卖合同的生效时间是5月10日B该买卖合同中耕牛的交付时间是5月10日C该耕牛意外灭失的风险由易某承担D该耕牛意外灭失的风险由刘某承担2000年5月4日易某将自家的耕牛租于刘某使用两个星期，5月78某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？A.8月7日B.8月8日C.8月9日D.8月15日某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像79甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书1个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（）。A．简易交付B．占有改定C．指示交付D．拟制交付甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达80

甲将收藏的清代瓷器卖给乙，乙付清价金，约定五日后交货。丙得知后找到甲愿出双倍价钱购得此瓷器，甲丙遂达成一致，丙交定金若干，并约定三日后交货。乙听说后以给甲7岁女儿买芭比娃娃为诱饵，诱其将瓷器从家中取出交给乙。对该瓷器的所有权归属，下列说法正确的是：A．所有权仍属于甲B．乙已取得瓷器的占有，视为甲对乙履行合同，所有权归乙C．甲一物二卖违背诚实信用原则，应认定无效，所有权归乙D.因为约定交付给丙的日期在前，所有权归丙。甲将收藏的清代瓷器卖给乙，乙付清价金，约定五日后交货。丙81

甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友知道后同甲商量，要求甲把彩电卖给他，双方协定的价格是1500元。6月1日，乙将钱交给甲以后，乙将电视装上车欲拉走。甲突然想起自己还有一个月才走，就问乙能否借用一个月，乙同意。7月1日，乙将电视拉回家，到家后，当他接通电源，电视机不显示图像，乙认为甲的电视机在卖给他之前就坏了，就把电视机又给甲送回来，要求甲把钱退给他。甲请来修理电视的技术人员检查，认为是搬运不当显像管损坏。乙坚决不要电视机了，要求甲退钱。如果甲一定要将电视卖给他，那就退给他电视的修理费近500元。试根据民法理论分析以下问题：甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友821、甲交付电视机是采用的什么样的交付方式？2、电视机的所有权是否已经转移？如果是，何时转移？3、甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？4、结合民法理论，结合本题谈谈动产的交付问题。1、甲交付电视机是采用的什么样的交付方式？832007年司法考试题不定项选择题（每题2分）2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答94-96问题。2007年司法考试题不定项选择题（每题2分）8494．如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A．王某无权请求丁某返还房屋B．王某有权请求丁某返还房屋C．小王无权请求丁某返还房屋D．小王有权请求丁某返还房屋答案：AC94．如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求8595．如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A．杜某无权请求丁某返还房屋B．杜某有权请求丁某返还房屋C．杜某无权请求叶某返还房屋D．杜某有权请求叶某返还房屋答案：BC第四、五章物权的变动课件8696．关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某。C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力。D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料。答案：BCD96．关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：872008年司法考试题不定项选择题（每题2分）甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94-96题。2008年司法考试题不定项选择题（每题2分）8894．在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：A．甲已经取得了该房屋的所有权B．甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C．甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D．甲可以出租该房屋

答案:ACD94．在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确89

95．关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：A．甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B．乙对房屋的占有是合法占有C．乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D．丙已取得该房屋的所有权答案：BD

90

96．关于戊的权利状态，下列选项正确的是：A．戊享有该房屋的所有权B．戊不享有该房屋的所有权C．戊原始取得该房屋的所有权D．戊继受取得该房屋的所有权答案：AD96．关于戊的权利状态，下列选项正确的是：91某甲有山羊一只，因看管不善走失，某乙发现后将山羊牵至公安机关招领。招领期满后，公安部门依法对该山羊进行拍卖，某丙购得。后该山羊被小偷偷去，丁从小偷处购得此山羊后不久又遗失，被人发现送公安机关。公安机关招领失物时，某甲、某乙、某丙、某丁均到到公案机关认领该山羊，三人发生争议，诉请法院。

某甲有山羊一只，因看管不善走失，某乙发现后将山羊牵至公安机关92第六节物权消灭的原因一、标的物的灭失（担保物权因具有物上代位性而例外）二、抛弃（是一种单方民事行为，也受到法律的限制）三、混同（是基于法律的直接规定）四、其他原因：如约定的存续期间届满，法定期间的经过，被担保债权的消灭、征收或没收、添附的发生等。第六节物权消灭的原因一、标的物的灭失（担保物权因具有物93第五章物权的保护一、物权受到侵害的解决途径：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。二、请求保护物权的方式：1、请求确认物权：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。2、请求返还原物：案例：不翼而飞的信无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第五章物权的保护943、请求排除妨害、消除危险：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。4、请求修理、重作、更换或者恢复原状：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。5、请求损害赔偿：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。3、请求排除妨害、消除危险：95物权的保护模式物权请求权侵权责任请求权确认物权请求权返还原物请求权排除妨害请求权消除危险请求权恢复原状赔偿损失物物权请求权侵权责任请求权确认物权请求权返还原物请求权排除妨96三、物权请求权（一）概念物上请求权是物权人在其权利的实现上遇有某种妨害时，所享有的请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害的权利。物上请求权是基于物权的绝对性、对世性而产生的维护物权圆满状态的权利，其目的在于排除对物权的各种妨害。

这一定义包含两层意思：一是物权请求权是请求权的一种，具有请求权的一般特性，即请求他人为或不为一定行为的权利，此不同于物权，因为物权本身为对世权，但物权请求权是相对权。二是物权请求权的基础是物权。请求权基础的不同是物权请求权区别于债权请求权等其他请求权之处。三、物权请求权（一）概念97（二）物权请求权和侵权请求权的区别物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是物权的特殊保护方法。物权同样也受到侵权责任制度的保护，则物权请求权制度与侵权责任制度的区别何在？第一，保护对象不同。物权请求权只保护物权，而侵权责任制度则包含范围非常广泛。第二，构成要件不同。物权请求权的行使不需要证明侵害人有过错，而一般侵权责任的构成要件包括四个。（二）物权请求权和侵权请求权的区别98第三，是否以物权的存在为前提。物权请求权适用于客体没有受到损害，而是受到妨害，以物权存在为必要条件；侵权责任适用于物受到损害，即实际损害发生，不以物权存在为必要。第四，两种请求权的价值不同。物上请求权的目的在于维护物权的圆满状态，防患于未然；而损害赔偿请求权的目的在于利益的填补，属于事后补救。第三，是否以物权的存在为前提。物权请求权适用于客体没有受到损99物权请求权债权请求权物权请求权债权请求权100（三）保护物权时两者的适用关系1、排斥关系。物上请求权和债权请求权在许多时候不能并存，比如，没有了物则没有物上请求权但可以存在债权请求权，没有损害而仅有损害的可能和危险，则没有债权请求权而有物上请求权。2、竞合关系。当二者存在竞合关系时，需要选择适用，选择不同结果也不同。一般来说，当事人受有损害时，选择损害赔偿请求权最有利于保护当事人，但在举证负担上，主张物上请求权只需证明自己是物权人就足够了，而主张损害赔偿则要复杂许多，比如主张侵权请求权则需要举证侵权的四个构成要件。所以，当事人在选择请求权时，需要综合考虑，选择保护方式最周全、举证负担最小等最有利于保护自己的方法。（三）保护物权时两者的适用关系1、排斥关系。物上请求权和债权101例如，乙无权占有甲的汽车并造成甲运输业务上的损失一万元，如果甲想最大限度的保护自己的利益，只有主张损害赔偿，才能要求对方返还原物并赔偿损失，比如，可以举证证明对方违约，或者证明对方盗窃从而构成侵权，但是如果不能证明双方的债权关系，则只能基于所有人身份行使物上请求权要求对方返还原物而不能主张损害赔偿。例如，乙无权占有甲的汽车并造成甲运输业务上的损失一万元，如果102恢复原状是债权请求权理由：1、在德国、我国台湾地区的民法中，恢复原状体现在两个方面：一为契约无效、被撤销、解除后，因已履行给付而发生恢复原状请求权，由于他们均采物权行为无因性理论，此时的恢复原状请求权属于债权请求权。二为基于侵权行为而发生的恢复原状请求权，此时的恢复原状实为损害赔偿的方法之一，因为损害赔偿的方法有恢复原状主义与金钱赔偿主义，这是两种价值填补方式。正如尹田教授所言，恢复原状与金钱赔偿无实质不同。物权请求权是物权的效力，在于恢复物权人对物的绝对支配状态，恢复原有价值状态非物权请求权所能。2、如果将恢复原状作为物权请求权的一种类型，会使侵权行为法被颠覆，因为这样一来会导致对物的侵权行为，在物没有灭失时，全部变成了无过失责任，消解了侵权行为法的过失责任原则。当然，更不能因物全部灭失或部分灭失而适用不同的归责原则。恢复原状是债权请求权理由：103四、物权保护方式的适用：本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

五、民事责任、行政责任和刑事责任：侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、物权保护方式的适用：104物权作为直接支配权，其实现无须他人配合，如果他人无端介入，则会对权利人实现权利造成妨害，更有甚者可能造成权利的损害。对于这种损害，债权法上已经建立了损害赔偿制度来加以救济，比如某甲的汽车租给某乙，约定租期10天，租金为每天100元，在租期已满后，某乙拒不归还汽车，某甲可以依据租赁合同向某乙主张违约责任赔偿，要求返还汽车并赔偿租金的损失；再比如张三的汽车被李四窃取，张三可以向李四主张侵权损害赔偿，要求返还汽车并赔偿因车辆被盗所造成的损失。上述两例依靠损害赔偿可以进行比较全面充分的救济，但如果仅仅依靠债权法则可能存在救济不周的缺陷，比如，如果某甲和张三无法举证证明违约和侵权的事实，则损害赔偿的构成要件不具备，违约和侵权事实不成立，在这种情况下，某甲和张三的权利如何救济？难道眼睁睁看着自己的汽车被别人无端占有而无计可施？显然，法律对此也不能束手无策，物上请求权可以弥补损害赔偿制度的不周，只要某甲和张三能够证明被告占有的汽车属于自己所有，则可以要求某乙和李四返还汽车，至于遭受的损失则不在物上请求权的效力范围之内。因此，物上请求权具有独立保护价值，可以弥补债法保护的不周达到提前保护的目的，比如，乙的枯树对甲的房屋存有损害的可能，由于此时尚没有实际损害，不符合侵权之债的构成要件，甲当然不能提起侵权之诉，但法律不能对此袖手旁观坐等损害发生之时再许可甲主张损害赔偿，凡事预则立不预则废，法律需要发挥预防的作用，确认物权人的物上请求权即可预防损害的发生，一项简单的消除危险请求权就可以避免损害的实际发生，避免社会整体利益的减损。物权作为直接支配权，其实现无须他人配合，如果他人无端介入，105第四章物权的变动第一节物权变动的意义与形态第二节物权行为理论第三节基于法律行为的物权变动第四节非基于法律行为的物权变动第五节不动产的登记和动产的交付第四章物权的变动第一节物权变动的意义与形态106第一节物权变动的意义与形态一、物权变动的概念二、物权变动的形态三、物权变动的原因第一节物权变动的意义与形态一、物权变动的概念107一、物权变动的概念从不同角度来认识物权变动就物权自身而言，是物权产生、变更、转让和消灭的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化。物权变动，是指物权的产生、变更、移转和消灭。一、物权变动的概念从不同角度来认识物权变动108二、物权变动的形态（一）从物权自身的角度来看产生（设立）：即物权的发生，指产生一个原来不存在的物权。变更：有广义和狭义之分，此仅指狭义，即物权的客体与内容的变更。移转（转让）：指已经存在的物权在民事权利主体之间移转。消灭：指物权的终止。二、物权变动的形态（一）从物权自身的角度来看109二、物权变动的形态（二）从物权主体的角度来看取得：包括原始取得和继受取得。变更：包括物权客体的变更和物权内容的变更。消灭：指物权人失去物权，或物权与其主体分离。包括绝对消灭和相对消灭。二、物权变动的形态（二）从物权主体的角度来看110两种角度的关系物权自身设立变更转让消灭物权主体取得变更消灭两种角度的关系物权自身设立变更转让消灭物权主体取得111三、物权变动的原因（法律事实）（一）法律行为。包括单方民事行为和双方民事行为，前者如物权的抛弃、遗赠等；后者如设定、变更以及转让物权的合同。（二）非法律行为1、事实行为与事件。前者如商品的生产与制造，房屋的建造，先占，添附等；后者如自然人的死亡及继承的发生，不可抗力导致标的物的灭失。2、公法上的行政行为或司法行为。如法院、仲裁机构的生效法律文书，政府的征收决定书等。三、物权变动的原因（法律事实）（一）法律行为。包括单方民事行112物权变动的原因法律行为非法律行为单方法律行为合同行为司法行为行政行为事件事实行为物法律行为非法律行为单方法律行为合同行为司法行为行政行为事113第二节物权行为理论一、物权行为理论的产生及其基本内容二、物权行为的特征第二节物权行为理论一、物权行为理论的产生及其基本内容114一、物权行为理论的产生及其基本内容1.物权行为理论由德国学者萨维尼于19世纪创立他认为：以履行买卖合同或其它所有权转移为目的的合同的交付，并不仅仅是一个纯粹的履行行为，而是一个特别的导致所有权转移的“物权”契约。依此理论，一般的买卖过程可分解为三个行为：一是买卖合同即债权行为；二是双方当事人达成物权合意并为登记或交付的物权行为；三是买受人向出卖人支付价款的物权行为。其中，物权行为是不同于订立买卖合同的“处分行为”。一、物权行为理论的产生及其基本内容1.物权行为理论由德国学者1152.法律行为被区分为债权行为和物权行为债权行为是基于债的关系而成立，只引起当事人间债权债务法律关系，不能发生物权的变动，故又称为负担行为；物权行为得以直接引起物权变动之效果，故又称为处分行为。2.法律行为被区分为债权行为和物权行为116二、物权行为的特征债权行为和物权行为截然分开，各自独立，此乃物权行为的独立性；从两者关系上看，债权行为虽是物权行为发生的原因，但物权行为的效力并不受债权行为的影响，也就是在债权行为无效或被撤销的情况下，物权行为依然可以有效存在，此乃物权行为的无因性；物权的变动不但要求当事人之间需要有物权合意，而且必须有一个具有公示性的行为来表达或者说记载这一物的合意，否则物权变动为无效，此乃物权行为的公示性要求。二、物权行为的特征117第三节基于法律行为的物权变动一、物权变动模式的概念二、三种物权变动模式三、我国采用的物权变动模式四、我国物权变动的原因和结果相区分的原则五、公示要件主义和公示对抗主义第三节基于法律行为的物权变动一、物权变动模式的概念118一、物权变动模式的概念物权变动模式是指物权产生、变更、转让、消灭的法定方式。物权变动模式在完整意义上包含法律行为所致物权变动的模式和非法律行为所致的物权变动模式。但法律行为所致物权变动模式是其核心，也是各国关于物权变动模式之争的焦点。一、物权变动模式的概念119二、三种物权变动模式

债权意思主义—法国民法典指除了当事人的债权合同之外，物权变动无需其它要件，即物权变动直接依当事人之间的债权意思发生变动，不再有其他要求。物权形式主义—德国民法典（物权行为）当事人之间在已有债权合同的基础上，再形成物权合意并与交付或登记结合起来产生物权变动的法律后果。债权形式主义—瑞士民法典和奥地利民法典指债权合同与交付或登记相结合发生物权变动的物权变动模式。

二、三种物权变动模式

债权意思主义—法国民法典120债权意思主义：物权形式主义：债权形式主义：债权合同物权变动公示则有对抗力不公示则无对抗力物权合意+公示行为物权变动债权合同+公示行为物权变动债权意思主义：债权合同物权变动公示则有对抗力不公示则无对抗力121大陆法系三种物权变动模式债权意思主义债权合同债权形式主义债权合同和公示物权形式主义物权合同和公示公示对抗主义（意思主义）登记对抗主义公示生效主义(形式主义)登记生效主义大陆法系债权意思主义债权形式主义物权形式主义公示对抗主义登记122三、我国采用的物权变动模式

《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”三、我国采用的物权变动模式《民法通则》第72条第2款规123从上述条款中可以明确

我国物权变动模式的特点是：

1.所有权移转不要求在债权合同之外另有物权合意，将所有权的移转直接作为合同履行产生的结果。

2.基于法律行为发生的动产物权变动，以交付为其形式要件，法律另有规定的除外。3.基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记为其形式要件。法律另有规定的除外。

结论：我国的物权变动模式为债权形式主义。从上述条款中可以明确

我国物权变动模式的特点是：1.所有权124我国物权变动的例外第127条：土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。第185条：以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。

结论：特殊情况下的债权意思主义。我国物权变动的例外第127条：土地承包经营权自土地承包经营合125债权合同+交付或登记物权变动从物权变动的过程可以得出：1、物权变动结果没有发生，不能反推出债权合同无效。2、公示行为是否发生会影响到物权变动的效力，但不会影响到债权合同的效力。3、债权合同的效力有其独立判断标准，即民事法律行为的有效要件。总结债权合同+交付物权变动从物权变动的过程可以得出：总结126张三购买李四的房屋，双方5月4日签订了买卖合同，5月6日张三交付了房屋价款30万元，5月20日李四将房屋钥匙交给张三，6月10日，张三搬进该房屋。则房屋所有权是否转移？若已转移，则自何时转移？若没有转移，为什么？张三购买李四的房屋，双方5月4日签订了买卖合同，5月6日张三127四、我国物权变动的区分原则第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权变动的原因与结果的区分原则，简称区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。四、我国物权变动的区分原则第15条规定：当事人之间订立有关设128区分原则的主要含义1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应当按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的变动是否成就为判断标准。2、物权的变动，应当以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为债权合同生效必然发生物权变动的效果。3、在不动产物权变动已作登记，但合同被确认不成立、无效或被撤销的情况下，应当认定不动产物权变动自始无效。区分原则的主要含义1、物权变动的基础关系即债权合同的成立，应129过去的司法解释1990年2月17日《最高人民法院给黑龙江高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》中指出，双方当事人“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议的，未办理产权登记手续，因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的”。1995年12月27日最高人民法院印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；……补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。”

很长一段时间，受此类法律规定和司法解释的影响，各级法院在审理案件时，对于未办理物权登记的情况大多认为先前的基础合同关系无效。过去的司法解释1990年2月17日《最高人民法院给黑龙江高级130比较担保法和物权法《担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。比较担保法和物权法《担保法》第四十一条当事人以本法第四十131《担保法》第六十四条出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。

质押合同自质物移交于质权人占有时生效。

《物权法》第二百一十二条

质权自出质人交付质押财产时设立。

《担保法》第六十四条出质人和质权人应当以书面形式订立质押132五、公示要件主义和公示对抗主义根据公示在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动分为公示要件主义和公示对抗主义两种模式。一般来讲，债权意思主义变动模式为公示对抗主义；物权形式主义和债权形式主义为公示要件主义或称公示生效主义。五、公示要件主义和公示对抗主义根据公示在物权变动中所起的作用133与此相对应，根据登记在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动分为登记生效主义和登记对抗主义两种模式。由于一般动产在进行物权变动时无需登记，所以此种分类主要针对不动产和特殊动产。与此相对应，根据登记在物权变动中所起的作用不同，可将物权变动134一般规则——登记生效主义：第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。特殊规则——登记对抗主义：第24条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第158条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。一般规则——登记生效主义：135第四节非基于法律行为的物权变动一、非基于法律行为的物权变动的主要情形二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第四节非基于法律行为的物权变动一、非基于法律行为的物权136非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故此类物权变动又称为不必公示的物权变动一、非基于法律行为的物权变动的主要情形1、依法律、法令的直接规定而发生的物权变动。（善意取得,留置权,遗失物归属）2、因公用征收而发生的物权变动。非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故1373、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。第28条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。3、因法院、仲裁机构的生效法律文书而发生的物权变动。138(4)因继承、遗赠而发生的物权变动。第29条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(5)因事实行为而发生的物权变动。第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（先占、添附、生产加工等）非法律行为引起物权变动，对于物权取得人来说多为原始取得，但也有继受取得的情形，如继承或受遗赠取得。第四、五章物权的变动课件139第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征140二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第31条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（一）理解该条款应当注意的问题：1、“享有”应为“取得”。2、只适用于不动产，不适用于动产。3、对“处分”的含义应作狭义的理解。4、“不发生物权效力”应为“不发生物权变动的效力”。二、对未经登记直接取得的不动产物权进行处分的限制第31条依141(二)该条款的含义包括：1、本条款实施中包括两个登记，一是宣示登记，二是物权变动登记，前一登记是后一登记的基础和前提。2、宣示登记没有创设物权的效力，只是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示。若不动产权利人未通过法律行为处分其不动产物权，法律并不强制其进行登记。3、权利人未办理宣示登记前，可以通过签订合同来实施处分不动产物权的行为，合同自成立时生效，但无法办理相应的物权变动登记，所以，不发生物权变动的法律后果。(二)该条款的含义包括：142以下物权的取得不以登记为生效条件的是：A、法院执行生效判决将甲公司的房屋进行拍卖，王某拍得了一栋房屋。B、张某在自己的房屋上为李某设定抵押权。C、赵某在宅基地上盖了一栋房屋。D、孙某设立了一份遗嘱，孙某死亡后，孙某的孙子取得了孙某的房屋。以下物权的取得不以登记为生效条件的是：143王思图从其父亲那里继承了一栋房屋，后来因出国定居想转让该房屋，下列说法正确的是：A、房屋为不动产，所以王思图想获得该房屋的所有权必须办理登记。B、王思图获得该房屋所有权无需登记。C、王思图想转让该房屋时未经登记所有权不能转移。D、未经登记，王思图转让房屋的合同不生效力。王思图从其父亲那里继承了一栋房屋，后来因出国定居想转让该房屋144（2008年司法考试）

中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权（2008年司法考试）中州公司依法取得某块土地建设用地145物权变动的原因法律行为非法律行为不动产：法律行为＋登记（有例外）动产：法律行为＋交付公法行为生效事件发生时事实行为成就时不动产物权需登记才能处分物法律行为非法律行为不动产：动产：法律行为＋交付公法行为生效146非法律行为物权变动的原因法律行为物权变动模式法律特殊规定不需公示的物权变动处分时需依法进行公示司法行为行政行为事件事实行为非法律行为物法律行为物权变动模式法律特殊规定不需公示的物权变147第五节不动产的登记和动产的交付一、不动产登记（一）不动产登记的意义

(二)不动产登记机关（三）不动产登记簿和权属证书（四）不动产登记的效力（五）登记错误的赔偿责任（六）几种特殊的登记制度第五节不动产的登记和动产的交付一、不动产登记148二、动产的交付（一）动产物权的公示方法（二）交付的一般形态－现实交付（三）交付的变通形态—观念交付二、动产的交付149一、不动产登记（一）不动产登记的意义

不动产登记，是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的取得、丧失与变更等事项登录记载于特定簿册的事实。不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件，也是非基于法律行为发生的不动产物权变动的处分要件，是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。一、不动产登记（一）不动产登记的意义150(二)不动产登记机关不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

(二)不动产登记机关不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理151（三）不动产登记簿和权属证书1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。2、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。3、不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（三）不动产登记簿和权属证书1、不动产登记簿是物权归属和内容152第四、五章物权的变动课件153（四）不动产登记的效力1.决定物权变动是否发生的效力。（例外）2.权利正确性推定效力。3.善意保护的效力。4.交易风险警示的效力。案例（四）不动产登记的效力1.决定物权变动是否发生的效力。（例外154张某与李某原系夫妻，2001年6月协议离婚。双方约定将登记于李某名下的房屋一栋归张某所有，但未办理房屋所有权变更登记手续。2002年5月，李某经该市房地产经纪有限公司介绍与陈某签订了买卖该