山东潍坊中央都汇项目前期策划汇报方案-

潍坊“中央都汇”项目前期策划汇报方案目录：第一章、我们的工作思路

第二章、市场解析

一、宏观市场影响分析政策因素经济因素社会因素技术因素宏观市场总结二、市场竞争格局分析市场现状分析各区域楼盘现状比较市场供需对比分析竞争楼盘调研分析第三章、消费者问卷调查及访谈

一、消费者问卷调查分析二、消费者访谈分析第四章、项目整体定位

一、开发定位二、档次定位三、客户定位四、形象定位第一章、我们的工作思路我们的工作阶段8.18-8.238.24-9.99.10--第一阶段

市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整策划报告思维导图我们的工作思路市场解析消费者市场调查与访谈工作思路挖掘市场挖掘消费者取向整体定位主要的研究内容项目整体定位第二章、市场解析1、宏观市场影响分析经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资……社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素(Technological)新技术新工艺新材料政策因素(Political)国家的政策、法规城市总规划片区发展规划城市化因素（Civilization）宏观市场分析思路1.1、政策因素国家在09年将进一步加大调整力度房价涨幅趋缓是大势所趋09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期二三级城市的机会与市场竞争的白热化房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。潍坊将将成区区域经经济中中心1、根根据半半岛城城市群群总体体规划划，潍潍坊处处于半半岛城城市群群的地地理中中心，，占据据绝对对的地理交交通枢枢纽要要塞之之地。2、半半岛城城市群群中具具备铁铁路、、高速速公路路、机机场和和海港港的四四个城城市之之一，，能方方便地地与省内内主要要城市市建立立直接接经济济联系系。3、潍潍坊城城市定定位：：以海海洋化化工、、机械械、食食品加加工为为主导导的综合性性制造造业城城市，，连接山山东半半岛与与鲁中中、鲁鲁西的的交通通枢纽纽。工业化化城市市的继继续发发展以以及与与外界界交通通的便便利，，必将将引起起物流流业、、商业业的发发展，，及外外来人人口的的入住住，从从而促促进房房地产产市场场的发发展。。“一圈””“两翼翼”“三三带”的的发展新新布局“一圈””，即中中心城市市圈。以中心城城市为核核心，初初步形成成“一主主五副””大城市市框架。。“两翼””，指以以高密和和诸城为为主组成成的东南南部经济济区，以以青州、、临朐为为主组成成的西南南部经济济区。“三带””，即中中部胶济济经济带带、北部部沿海经经济带和和南部山山区经济济带。在此新格格局之下下，潍坊坊城市发发展的机机会更多多，多机机会必然然导致城城市化水水平迅速速提高，，外来流流动人口口将增加加，从而而带动房房地产市市场迅速速发展。。中心城市市空间““一心、、一环、、一廊、、一轴””的结构构模式“一心””是由月月河路、、北宫街街、北海海路、健健康街所所围合的的城市中中心区，，是优化化、提升升中心城城市服务务功能的的主体“一环””是长松松路、玄玄武街、、潍县路路、宝通通街组成成的城市市快速交交通环体体“一廊””是白浪浪河、虞虞河两岸岸绿化带带及两河河之间的的绿地构构成贯穿穿“一心心”的中中央绿色色生态通通道“一轴””指由北北海路向向北延伸伸连接滨滨海新城城的经济济发展轴轴项目地块块位于一一环以内内，且紧紧临“一一廊”和和“一心心”，将将来必将将成为配配套完善善、生态态绿化好好、经济济水平较较高的宜宜居区域域。“15、、30、、45””的公路路网逐步步形成中中实现中心心城区内内的互通通，中心心城区到到达昌邑邑市、昌昌乐县、、安丘市市行政中中心实现中心心城区到到寿光、、潍坊港港的互通通实现中心心城区到到任何县县市区的的互通项目地块块位于15分钟钟交通圈圈内，项项目与中中心公建建周边联联系紧密密，交通通便利，，有利于于将来居居民的出出行。城市化发发展效应应评估城市形成城市离心增长城市向心增长内城更新与改造

外向扩展辐射城市化潍坊市区区城市规规划发展展呈现出出非常明明显的向向心增长长形式，，本地块块项目更更是城市市内城更更新与改改造的典典型案例例。按照潍坊坊市目前前城市发发展趋势势，未来来项目周周边将继继续更新新，其相相关配套套也将更更加合理理完善，，成为潍潍坊市区区改造带带动板块块的重要要组成部部分。各区域发发展现状状及市场场前景预预测区域特点发展现状市场前景地段环境市政配套人文特征潍城区传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。潍坊老住户为主，流动人口比例较小，随之改造加速，人口逐渐增多潍坊老的城市中心区域，随着政府迁移，市政配套老化，潍坊居民对此区域的认知度较一般，现今加快旧城改造，该区域前景尚可奎文区城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力配套完善，发展势头强劲当地居民较多，流动人口相对多些该区域属于潍坊城市中心区域，各项指标都均发展到一定成熟阶段，比较适合居住生活，是新一轮的重点发展区域，市民对此区域的认知度很高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，有很大的发展空间开发区经济发展区域，工厂企业较为集中开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整新兴发展区域，市政配套有待加强当地居民较少，多以流动人口落户居多做为新崛起的区域，其配套尚不完善，但城市各项建设指标发展迅速，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，该区域将发展成潍坊市另一城市中心1.2、、经济因因素2003－2008年年潍坊市市GDP情况分分析近年来潍潍坊市宏宏观经济济指标一一直保持持快速增增长的趋趋势；经经济的快快速、稳稳定发展展，为房房地产开开发奠定定了基础础，也会会带动潍潍坊市民民收入的的不断增增长，城城市居民民购买力力、消费费欲望也也将得到到进一步步增强，，需求得得到进一一步的巩巩固；潍坊人均GDP年增增长率均在在13%以以上。增长长速度保持持较快发展展速度。经济的助推推及需求拉拉动必将带带动潍坊市市房地产市市场快速发发展。2008年年，潍坊人人均GDP为23349元，，折合3364美美元，房地产市市场正处于于快速发展阶阶段。2007年年，潍坊GDP为2056.02亿元元，增速达达到19.8%，房地产进入入快速发展展阶段。根据相关理理论和国际际通用衡量量标准判断断，潍坊房房地产市场场正进入一一个快速发发展的阶段段。人均均GDP与与房房地地产产发发展展关关系系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展国际际通通用用衡衡量量标标准准表表明明，，宏宏观观经经济济增增长长和和人人均均GDP水水平平决决定定了了一一个个地地区区房房地地产产市市场场的的发发展展阶阶段段。。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期GDP与与城城市市化化进进程程2008年年潍潍坊坊全全市市实实现现生生产产总总值值（（GDP））2056亿亿元元，，人人均均GDP达达到到23349元元（（按按汇汇率率折折算算约约为为3364美美元元））。。目目前前潍潍坊坊市市城城市市化化进进程程处处于于高高速速增增长长阶阶段段。。√√2003－－2008年年潍潍坊坊市市民民收收入入水水平平分分析析近几年，潍潍坊市居民民的人均储储蓄额快速速增加，环环比增长率率皆在13％以上，，2008年增长13.9％％，人均储储蓄12164元。。城镇居民人人均可支配配收入亦呈呈现稳步增增长状态，，环比增长长率在10％以上稳稳步增加。。2008年城市市市区人均可可支配收入入达到13716元元。人均储蓄存存款额和人人均可支配配收入的快快速增加，，为房地产产业的发展展提供了大大量的有效效需求，是是潍坊市房房地产市场场持续发展展的保障。。2003－－2008年潍坊市市产业结构变变动情况潍坊市第二二产业在整整个产业结结构中所占占的比例平平稳发展，，与此相反反第一产业业所占比例例却在逐年年下降。第第三产业发发展也日趋趋平稳，其其中很大一一部分功劳劳要归结于于第三产业业中的房地地产开发业业的带动。。城市化与工工业化发展展规律是正正比发展，，目前潍坊坊工业化程程度较高，，而城市化化率相对较较低，城市市化发展潜潜力非常大大。两者之之间的互动动发展，必必将带来第第三产业的的发展。第第三产业的的发展则带带来就业人人口和有效效需求人口口的增加，，也必将带带动房地产产市场的发发展。2003－－2008年潍坊市市恩格尔系系数变化情情况从2003年到2008年潍潍坊市城市市恩格尔系系数逐步降降低,2006年开开始下降速速度明显加加快，市民民消费质量量显著增强强，预计今今后几年潍潍坊市恩格格尔系数将将持续平稳稳发展。根据联合国国粮农组织织提出的标标准，恩格格尔系数在在59%以以上为贫困困，50-59%为为温饱，40-50%为小康康，30-40%为为富裕，低低于30%为最富裕裕。潍坊市民生生活水平正正处于富裕裕状态。潍坊市城区区居民消费费支出额逐逐年上升，，消费能力力的持续增增长，是拉拉动房地产产开发快速速发展的潜潜力因素。。相比于消消费支出的的增多，居居住消费占占消费支出出的比例在在近三年呈呈递减状态态，主要收收到以下影影响：1、目前潍潍坊居民人人均住房面面积32平平米，省内内仅次于东东营（东营营人均住房房面积33平米）。。市民住房房比较宽裕裕。2、近期潍潍坊推出大大量楼盘，，住房供应应量多，部部分居民处处于观望状状态，持币币待购。3、目前潍潍坊住房消消费群体主主要是市区区人口，市市区周边区区域购买力力尚未完全全带动起来来。从本项目来来看，较低低的住房消消费比重说说明潍坊市市场目前的的潜在购买买力较大，，如何将其其转化成购购买力是本本项目思考考之一，另另外本项目目规模较大大，将是周周边区域城城市化人口口的重要承承载体。2002－－2008年潍坊市市区住房消消费支出情情况从2003年到2008年潍潍坊市固定定资产投资资大体呈现现上升趋势势，基础设设施投资和和房地产开开发投资不不断增加，，房地产需需求得到进进一步释放放。在潍坊市政政府城区规规划的影响响下，其每每年的基础础设施投资资额稳步增增加。2008年基基础设施投投资902.5亿元元，环比增增长30.1％。房地产开发发投资快速速增加，其其占固定资资产投资的的比例亦呈呈现出逐年年递增趋势势。2008年年房地产投投资156.6亿元元，将近固固定资产投投资的13％，位居居全省第四四（房地产产投资额前前三位为青青岛、烟台台、济南））。2003－－2008年潍潍坊市市固定定资产产等投投资情情况2003年年—2008年年中，，2003年供供地面面积最最多，，近154公顷顷，占占近五五年供供地总总量的的39.13%。2007年年潍坊坊市区区土地地成交交量最最少，，仅11.11公顷顷。政政府对对土地地的控控制力力度较较大。。考虑前前几年年成交交土地地量较较多，，今年年房地地产市市场推推出量量仍将将居高高。潍坊市市区土土地开开发供供应分分析及及商品品房销销售情情况分分析2005年年到2008年年期间间，潍潍坊市市区商商品房房建设设发展展迅速速。每每年投投入施施工的的面积积快速速增长长.未未来5年市市场将将出现现大量量商品品房供供应。。近3年年商品品房竣竣工面面积以以每年年60万平平米左左右的的速度度增长长，而销售售面积积增长长仅每每年20多多万平平米，，供应应超过过需求求，供供需不不平衡衡。本项目目推出出后将将受到到较大大的市市场竞竞争压压力。。1.3、社社会因因素1、人人口总总体特特征截止到到2008年，，潍坊坊市总总人口口达859.13万万（比比上年年增长长0.4％％），，总户户数261.5万户户；其其中市市辖区区人口口153.63万。。全市市年出出生人人口84885人，，人口口自然然增长长率4.34‰‰，性性别比比为105.6。据据1％％人口口抽样样调查查，全全市年年末常常住人人口883.61万万人。。（1）根根据《潍潍坊统计计年鉴———2009》》，2008年年底潍坊坊市辖区区年龄比比例为：：主要人口口年龄在在35－－60岁岁之间，，其次为为18－－35岁岁之间。。60岁以以上人口口占13.05％，潍坊人口口进入老老龄化。。静态人口口特征（2）根根据《潍潍坊统计计年鉴———2009》》显示，，2008年底底潍坊家家庭平均2.83人/户，意意即多数数家庭为为3口之之家。（3）2008年底，，潍坊市市社会从从业人员员比例为为：注释：““非私营营单位””指非私私营单位位中国有有控股企企业和集集体控股股等企业业静态人口口特征（4）2008年底，，潍坊市市职工平平均工资资为15192元（市市辖区为为16877元元），其其中非私私营单位位为14742元/人人，国有有单位19267元/人，集集体单位位从业为为11487元元/人，，其他非非私营单单位从业业人员为为12190元元/人。。综上，潍潍坊市民民中18－35岁的人人群占29.83％，，此部分分人是目目前及近近几年购购房者的的主要消消费人群群；另外外占总量量38.3％的的35－－60岁岁人群则则是二次次置业的的潜在客客户。从从职业来来看，国国有单位位和非私私营单位位的平均均工资较较高，且且从业人人员人数数较多，，是房地地产消费费的主要要人群。。静态人口口特征据我司对对住宅消消费的客客户分析析潍坊住宅宅消费群群体近7成购房房自用，，从来源地地看，①①多是本本地常住住人口，，约占购购房总量量的八成成多；②近2/3的成成交客户户是潍坊坊本地人人，且项项目周边边人群较较多。从年龄来来看，购购房者多多在21－45岁之间间，尤以以21－－35岁岁居多。。从从事行行业来看看，从事事制作业业、商业业零售、、科研教教育、医医疗卫生、金融融/投资资、公务务员等行行业较多多些。主流消费费人群构构成静态人口口特征城市化率率与城市市发展潍坊市城城市化率率逐年提提高，人人口和产产业向城城镇集聚聚，生产产方式、、交换方方式和生生活方式式向规模模化、集集约化、、市场化化和社会会化方向向转换，，从而推推动房地地产市场场的不断断发展。。潍坊市总总人口位位居山东东第二（（仅次于于临沂）），但其其城市化化率与山山东全省省的46.8％％（数据据来源：：2008年山山东省国国民经济济和社会会发展统统计公报报）尚有有部分差差距，城城市化发发展空间间非常大大。潍坊流动人人口量总体体呈增长趋趋势，增长长速度变动动较大。流动人口与与固定人口口的比重较较小，流动动人口最多多的2006年也仅仅是固定人人口的2.62％（（2006年，济南南的流动人人口和固定定人口的比比例约为12％）。。潍坊市固定定人口与流流动人口分分析综上，潍坊坊市流动人人口较少，，人口异质质性小，住住房销售以以本地为主主，消费认认知趋同性性强。区域聚集人人群分析及及聚集区位位预测（1）从潍潍坊市发展展和十一五五城市规划划来看，城城市化扩张张将改造周周边区域迎迎来老城区区新城市化化的机会。。本项目所处处位置以及及周边交通通主干路的的建设，将将拉近并加加快城市融融合。（2）潍坊坊近期建设设规划年限限为2006－2010，在在此期间勾勾勒出潍坊坊市“一心心、一环、、一廊、一一轴“的空空间结构模模式。其中中，“一心心”是优化化、提升中中心城市服服务功能的的主体，最最核心的地地段位于白白浪河沿线线从火车站站到人民公公园附近，，是潍坊最最具活力、、最繁华的的地段。““一环”是是提高城市市运行效率率的保障和和引导城市市增长的框框架。“一一廊”则是是以绿色休休闲空间塑塑造为基础础，两河之之间低密度度开发建设设现代都市市服务业，，构建潍坊坊特有的绿绿色核心发发展带。““一轴”是是经济发展展轴。鉴于人口往往经济发展展区域聚集集及沿交通通路的两侧侧发展的趋趋势，中心心区域白浪浪河沿线和和市区一环环周边将成成为将来的的人群聚集集区域。考虑区域发发展特点及及各阶层居居民居住特特点，中心心区域将主主要聚集二二次及多次次置业的中中高层人群群，一环周周边将主要要聚集一次次及部分二二次置业的的中层收入入人群及周周边区域人人群。居民消费习习惯根据居民拥拥有房产的的情况大致致分为如下下各阶层：：在城市中没没有住房的的。主要包包括：原没没有稳定收收入的城市市居民，倒倒闭的企业业工人或下下岗的工人人，新移民民；拥有一一套住房是是他们的奢奢望。在城市中有有1套住房房的。主要要包括：城城市中收入入比较低下下的本地居居民，新移移民中收入入较高的、、有稳定收收入的居民民；多数人人欠了不少少贷款，还还清贷款是是他们的奋奋斗目标。。城市非中心心地段有2-3套住住房的。主主要包括：：城市中学学历较高，，得到过分分房福利的的本地居民民；他们羡羡慕那些在在城市中心心地段有几几套住房的的人。城市中心心有2-3套住住房的。。主要是是：事业业单位的的工作人人员，单单位福利利好，收收入比较较高的、、得到过过分房福福利的本本地居民民，朝九九晚五，，生活较较为安逸逸。有多套中中高档住住宅、更更高收入入的商人人。他们们注重身身份和地地位的体体现，在在充分享享受生活活的同时时仍不断断奋斗，，以积累累更多的的财富。。同时也也较注重重投资。。各阶层生生活方式式分析行政机构构人员：：在山东东各地中中高档楼楼盘的购购买群体体中行政政办公人人员所占占的比重重都比较较大，这这部分群群体购买买住宅时时主要注注重小区区环境和和社区内内部的生生活氛围围，要求求社区内内有比较较完善的的配套。。考虑潍潍坊市行行政中心心的所在在地，本本项目将将会吸引引较多行行政机构构人员购购房。企事事业业中中高高层层管管理理人人员员：：这这部部分分包包括括私私营营企企业业的的中中高高层层管管理理人人员员，，他他们们大大多多有有自自己己的的住住房房，，购购买买的的主主要要目目的的是是改改善善居居住住环环境境和和居居住住氛氛围围。。他他们们比比较较注注重重小小区区内内的的配配套套设设施施，，尤尤其其是是教教育育设设施施。。注注重重户户型型设设计计的的功功能能合合理理，，追追求求房房产产的的性性价价比比。。私营企业老老板及个体体工商户：：这部分人人多是依靠靠自己的艰艰苦创业而而成为成功功人士的，，多数文化化水平不高高，这部分分群体在房房地产消费费方面，主主要注重身身份和地位位的体现，，注重社区区的规模及及社区环境境，在户型型方面主要要追求宽敞敞舒适。2、各阶层层居住方式式及消费行行为特征分分析居民消费习习惯1.4、技技术因素以上科技技技术多见于于住宅项目目。如天同同·双羊新新城项目的的太阳能系系统、地源源热泵系统统、中水回回用系统、、外墙保温温系统、低低温热水地地板辐射采采暖系统等等六十余项项新技术、、新材料，，成为潍坊坊首席国家家级健康居居住宅示范范小区。建筑开发新新技术的市市场应用技术因素建筑新技术术、新工艺艺得到较大大范围内应应用的包括括：建筑节节能技术（（如新型保保温、隔墙墙墙体和屋屋面保温技技术与产品品、管道保保温、太阳阳能、太阳阳能照明等等）、建筑筑节地技术术、新型建建筑结构技技术（如钢钢结构技术术及配套产产品）环保新技术术：建筑节节水技术（（如洁具与与厨房的节节水技术与与产品、雨雨水收集与与净化污水水的回用技技术与产品品、分质供供水技术与与产品）绿绿色建材与与新型建筑筑节材技术术（建筑涂涂料及地面面、屋面、、墙面砖瓦瓦等产品可可循环利用用新型建材材技术、高高强、高性性能混凝土土技术）环环境工程与与生态环境境保护。安防、环保保新技术的的市场应用用分析●电话系统统●网络系统统●电视系统统●安防系统统●对讲系统统●小区背景景音乐●停车管理理●IC卡卡系统●三表系系统……安防技术：：商业办公公大厦的安安防系统主主要包括电电视监控、、防盗报警警、门禁控控制、停车车场管理等等。居住小小区的要求求建设主要要由安全防范子子系统、管理与与设备备监控控子系系统、信息网网络子子系统统构成的的全套套居住住小区区智能能化系系统。。技术因因素市场上上被采采纳的的其他他新技技术还还包括括：建建筑施施工新新技术术（如如信息息化施施工技技术、、地基基基础础施工工技术术）信信息化化技术术（如如建筑筑智能能化管管理与与楼宇宇自控控技术术、城城市给给排水水管网网信息息化管管理技技术、、物业业管理理信息息化技技术））工程程勘察察、测测量技技术与与设备备。其他技技术因因素的的市场场应用用分析析目前潍潍坊市市场对对建筑筑新技技术的的应用用是一一市场场空白白点，，中高高档小小区仅仅在电电视监监控、、门禁禁控制制、停停车场场管理理、安安防系系统、、对讲讲系统统等方方面有有配置置。本本项目目应在在此方方面有有所创创新。。技术因因素1.5、宏宏观市市场总总结宏观市市场环环境分分析总总结宏观市市场现现状为为项目目提供供的消消费动动力与与市场场机会会近几年年，国国家及及地方方政府府不断断通过过各种种政策策对房房地产产市场场进行行调控控，目目的在在于抑抑制房房价的的快速速增长长。潍坊作作为一一个三三级城城市，，房地地产市市场主主要以以本身身需求求为主主，宏宏观调调控对对其不不会产产生太太大影影响，，它仍仍将稳稳定的的发展展。从潍坊坊出台台政策策看，，本项项目属属于区区旧城城改造造区域域。项目开开发受受到政政府政政策支支持。。潍坊城城市定定位为为工业业化城城市，，它的的继续续发展展以及及与外外界交交通的的便利利，必必将引引起物流业业、商商业的的发展展，及及外来来人口口的入入住，，从而而促进进房地地产市市场的的发展展。在近期期的潍潍坊城城市规规划中中，本本项目目地块块位于于潍城城区，，属于于商住住用地地，规规模较较大，，便于于规模模开发发。且且项目目位于于“一一心、、一环环、一一廊、、一轴轴”中中的火火车站站发展展商圈圈，区区域繁繁荣之之日可可待。。处于于城市市快速速交通通环，，交通通便利利。伴随旧城改改造的加速速，本地块块发展潜力力巨大。潍坊市区城城市规划发发展呈现出出非常明显显的向心增增长形式，，项目周边边已经扩展展迅速，其其相关配套套也已经逐逐渐完善，，成为潍坊坊市区的重重要组成部部分。根据目前潍潍坊城市发发展，项目目所在区域域也是人口口迁移区域域之一，将将为项目带带来巨大的的客源。从经济来看看，潍坊经经济快速、、健康发展展，居民收收入、购买买力不断提提升，经济的助推推及需求拉拉动将带动动潍坊市房房地产业快快速发展，，产生更多多的有效需需求，为本本项目发展展奠定了坚坚实的经济济基础。潍坊恩格尔尔系数较低低，生活处处于富裕水水平；居住住消费仅占占消费支出出的占9％％，购房潜力力比较大大。潍坊市固固定资产产投资逐逐步上升升，房地地产需求求得到进进一步释释放。另外，第第三产业业的快速速发展，，各种商商业、办办公环境境的需求求及改善善，对本本项目东东南部商商业部分分是利好好因素。。随着全市市总人口口与总户户数的增增长，潍坊市城城市化率率的逐年年提高，，将必然然带来各各种非物物质层面面需求量量的增加加，推动动房地产产市场的的不断发发展。位置方面面，位于于潍城区区中心处处，又处处于火车车站商圈圈中心。。项目规模模较大，，在开发发设计过过程中可可以承担担更多的的科技因因素，有有利于产产品的创创新研究究。潍坊房地地产市场场总体已已进入发发展阶段段，各种种物业结结构正逐逐渐趋于于合理。。房地产产市场发发展形式式较好。。宏观市场场环境分分析总结结宏观市场场现状为为项目提提供的消消费动力力与市场场机会2、市场场竞争格格局分析析2.1、、市场现现状分析析市场现状状分析区域分布布特点潍城区奎文区开发区坊子区板块特点传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速。经济发展区域，工厂企业较为集中。区域市场发展不够成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。配套完善，发展势头强劲新兴发展区域，市政配套有待加强。市政配套较差人文特征潍坊老住户为主，流动人口逐渐增加的趋势当地居民较多，流动人口比较多当地居民较少，多以流动人口落户居多当地居民多，流动人口较少自然环境老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。有白浪河景观带。成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。潍城区属于新潍城区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。坊子区距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。发展前景前景可观，加快旧城改造，该区域前景看好。发展前景看好，区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速，前景看好。土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域前景看好。板块认知一般高较高一般开发楼盘盘整体状状况【潍城区区】楼盘名称总建面（万平米）产品主力户型均价白浪金沙8高层55平米一室、100-135平米三室3800碧水豪廷8小高层、高层130/150平米三室、160/170平四室3300城市印象2.965多层、高层80/90平米两室、120/140平米三室2780起价格调·阳光3.8多层、小高层67平米一室、72-103平米两室3000华景新城（一期）7.5（总16）多层、高层77-100平米两室、115-140平米三室3100华实小区（二期）2小高层83/94平米两室、125平米三室2800鲁发·名城（一期）6.5（总93）多层80-100平米两室、100-120平米三室2700玫瑰国际11多层、高层90-100平两室、95/110-140平三室未定名都·百盛园3.75（总6）多层、高层92-99平米两室、99-131平米三室3000润扬新城3（总12）高层40-50平米一室、60-70/91平米两室3000润泽苑4多层90-110平米三室2460三友·华锦苑（二期）7.65多层80-90平米两室、120-140平米三室2900万兴隆广场5.5高层47/76平米一室、76/82平米两室未定西城名都（一期）8.7（总11）多层、小高层50-60平米一室、88-98/140平三室3400鸢都新城（一期）9.76（总40）多层77平米两室、90-100/123平米三室2900市场现状状分析各区域楼楼盘分析析【奎文区区】楼盘名称总建面（万平米）产品主力户型均价北国之春9.9高层79-99平米两室、105-120平米三室3000丹桂里（一期）6.3864（总21.24）高层94平米两室、103-145平米三室3650帝景湾7.5267高层、多层90/110平米两室、137-152平米三室3800东方名苑（一期）10（总30）高层80-110平米两室、103-146平米三室3400东方明珠13高层80-110平米两室、120/152平米三室未定东方御景1.0362多层、高层90/95平米两室、130-170平米三室3000东昊·上河园50多层、高层90-110平米两室、140平米三室3500恒易·星河（二期）5.5高层94-102平米两室、113-178平米三室3500江南印象潍州（一期）9.3（总15）多层80-86平米两室、120-140平米三室2800君尚·绿世界7多层、小高层77-96平米两室、88/107/130平三室未定领秀华城（三期）8.7多层、高层98-105平米两室、117/123平米三室3200龙泽名郡6高层、小高层90-101平米两室、117-163平米三室3500玫瑰园（一期）7.6（总12）高层、小高层78/81平米两室、120-142平米三室3900尚城·盛和（一期)2（总15）多层90-120平米两室及三室3000盛世豪廷·帝景苑（三期）35多层、高层未定未定盛世豪廷·观邸（二期）13多层、高层90/114-130平米三室未定泰华领域5.8高层39-49平米一室3596秀水花苑7.8未定未定未定新龙·橙堡1.01多层90平米两室、115/135平米三室2800起新新家园（二期）5.7多层80-100平米两室、127-142平米三室3450雍和家园1.5小高层95平米两室、123平米三室3180市场现状状分析各区域楼楼盘分析析【开发区区】楼盘名称总建面（万平米）产品主力户型均价北海公寓7高层87/107平米两室、93-135平米三室2900鼎邦丽池8.6高层87/102平米两室、110-139平米三室3000东方春天2.73高层、多层90余平米两室、120-130平米三室高层3300多层3500东方世纪城（一期）8.7（总13）高层、多层90-130平米两室、105-180平米三室2750泛海城市花园5.2多层、别墅110平米三室、180平米四室4000高速·仁和盛廷14.5869未定未定未定海信·兰郡9.8多层92-108平米两室、130-147平米三室3200翰林新城（二期）3.78小高层96平米两室、133平米三室3300和丰城市花园1.9077高层54平米一室、80-90平米两室2880起价汇嘉瑞景园23高层140平米以上三室、全部为大户型未定金马怡园（一期）2.3（总46）多层77-95平米两室、124/134平米三室3200锦光公寓4.4918高层170-300平米三室3700九龙山庄（二期）8.6多层、小高层92-162平米三室3600青青家园4.482小高层68平米一室、128/166平米三室未定中和·香槟花园3.37（总6.87）多层、高层89/96平米两室、100-148平米三室3200市场现状状分析各区域楼楼盘分析析2.2、、各区域域楼盘现现状比较较各区域楼楼盘开发发现状比比较小高层、、高层产产品随着着市场的的发育成成熟逐步步得到市市场的认认可，消消费者的的居住习习惯仍以以多层为为主，市市场上还还存在大大量多层层产品。。潍城区奎文区开发区坊子区符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以高层为主，同时有少量小高层项目。城市的一个中心区域，并且沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，并且该区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多。开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，并且与城市中心区域有段距离，多层、小高层、高层产品云集。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。产品比较较各区域产产品户型型面积基基本同属属一个范范围段之之内，没没有在产产品户型型上形成成差异化化。潍城区奎文区开发区坊子区该区域户型多以两室两厅80-100㎡和三室两厅110-140㎡为主。与维城区类似，但该区域大户型产品要多一些，有部分项目三室两厅户型面积达到140-160㎡。户型面积以满足根本居住的中、小户型为主，主力户型面积在90-110之间。该区域主要以80-100平米的两室居多，三室户型的面积也相对其他区域较小。各区域楼楼盘开发发现状比比较户型比较较随着消费费者消费费意识及及消费理理念的提提升，结结合城市市规划配配套的跟跟进，除除坊子区区外，其其他三个个区域的的房价差差距不是是很大，，尤其是是潍城区区和奎文文区。（（注：各各区销售售价格也也非整个个区域的的均价，，而是所所选择的的调研项项目的分分析价格格。）潍城区奎文区开发区坊子区目前该区域的整体房价相对偏低低，均价大约在3000-3300元左右。该区属于潍坊城市中心区域，是新一轮的重点发展区域，市政配套完善，市民认知度比较高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，目前区域销售均价约在3400-3700左右。开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，目前该区域房屋均价约在3300-3600左右。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少。目前区域销售均价约在2500-2600左右。各区域楼楼盘开发发现状比比较销售价格格比较根据销售售状况的的比较，，四个区区域的销销售状况况差距不不是太大大，结合合消费者者调查看看出，潍潍坊市民民置业没没有绝对对的地域域青睐性性，各区区域都将将置业群群体进行行分流。。潍城区奎文区开发区坊子区潍城区在售项目约15个，占调查总量的28％。该区域销售速度比其它区域相对较慢，多层产品销售速度较快，小高层、高层产品的销售状况不为乐观。在售项目的整体销售率能达到60-80%。奎文区目前在售楼盘比较多，约21个，占调查总量的40％。项目档次也相对较高，由于位置的优越性，该区域的销售状况比较好。在售项目的整体销售率能达到70-80%。开发区在售楼盘比较多，约15个，占调查总量的28％。就目前现状来讲，开发区的商品房销售速度还是比较快的，大多数项目于去年年底开盘，目前在售项目的整体销售率能达到70-80%。由于坊子区市场发展不够成熟，配套欠缺，在售楼盘数量也较少。由于价格较市区明显偏低，销售情况尚可，目前在售项目的整体销售率能达到80%左右。各区域楼楼盘开发发现状比比较销售状况况比较通过上图图得知，，目前市市场上供供应最多多的面积积区间为为90-110平米，，占供应应总量的的33.23％％。其次次是110-130平平米，占占供应总总量的24.95%。。再次是是70-90平平米，所所占比例例为21.38％。从从销售情情况来看看，销售售量最多多的也是是90-110平米，，消化率率达将近近80％％。其次次销售量量第二的的是110-130平平米，消消化率达达63.5％。。销售量量第三的的是70-90平米，，消化率率达68.7％％。各区区域域楼楼盘盘开开发发现现状状比比较较各面面积积区区间间供供应应销销售售情情况况2.3、、市市场场供供需需对对比比分分析析市场场供供需需对对比比分分析析通过过对对潍潍坊坊市市场场53个个重重点点楼楼盘盘实实地地调调研研，，其其中中在在售售的的有有45个个，，潜潜在在供供应应的的楼楼盘盘有有8个个。。现现统统计计出出目目前前市市场场上上住住宅宅供供应应量量共共计计294.4788万平米，存存量共计81.363万平米。潜潜在供应部部分主要包包括三部分分：（1））尚未推出出及后续开开发的市场场潜在供应应量达342.8196万平米；（（2）尚未未推出的楼楼盘供应量量达109.8786万平米。推售比=目目前供应量量/（目前前供应量+潜在供应应量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21%消化率=100%-（目前存存量/目前前供应量））%=100%-（（81.36/294.48）%=72.37%06年平均均消化率=72.8/117=62.22%07年平均均消化率=97.18/170=57.16%08年平均均消化率=117.28/247=47.48%计算出平均均消化率：：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62%由于以上数数据属于政政府统计数数据，该数数据实效性性较差，加加上政府统统计数据时时间上要滞滞后于市场场实际情况况，我们将将政府数据据与调查数数据进行取取值，取样样采用2/8法则，，即政府数数据权重80%，市市场20%，从新定定义市场消消化比例：：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97%现有供应量量统计09年在售售项目供需需量：09年在售售项目市场场供应量=294.48+158.42=452.9万万㎡09年在售售项目市场场消化量=452.9*58.97%=267.07万万㎡09年的潜潜在开发量量（含远期期规划）将将高达109.88万㎡。数数据为预估估数据。但但是根据潍潍坊市历年年行情，尤尤其是新盘盘开发量，，大规模项项目基本上上都是要分分期开发的的，一般以以一年作为为一个周期期，针对潜潜在项目，，我们估算算09年供供应量，采采用2/8法则，09年上市市量为潜在在总供应量量的20%，即09年潜在项项目供应量量=109.88*20%=21.98万㎡。。潜在项目消消化量为：：21.98万㎡*58.97%=12.96万㎡09年市场场供需量根据以上测测算，09年的市场场供应量大大于市场需需求量，存存在供需失失衡。但09年的需需求量与往往年相比也也相对较大大，因此09年潍坊坊房地产将将呈现供大大于求的状状态。市场供需空空间结构市场总体供应消费群体需求存在空间建筑形态多层、高层为主普通多层60.14%；小高层为22.06%；高层为5.34%；花园洋房选择率为7.47%；多层、小高层、花园洋房户型结构两室、三室两室户型需求比例为45.03%，三室户型需求比例为49.55%，两室、三室户型均为主力户型面积70-90平米的占到21.38%、90-110平米的占到33.23%、110-130平米的占到24.95%70-90平方米占27.30%；90-110平方米占44.33%；110-130平方米占17.02%。90-110平米市场空间更大，根据市场销售情况，110-130平米的也具有较大空间园林景观在售项目园林景观方面主要是简单绿化、有部分项目具有一些水景观，综合来讲，在售项目均难以形成真正项目景观，体现不出园林景观在项目中的重要性。植被和水景选择比例最高，分别占比40.78%和40.07%针对具体要求方面，草坪比49.29%；树木比例占到29.43%采用组团式绿化是市民首选，比例占到57.8%植被绿化是首选、且需要采取景观图团方式周边配套在售项目均处于一个比较成熟的大环境之中，可依托部分市政资源商业设施、超市等是最受关注的，占比26.86%；中小学和医疗机构也非常受关注，分别占比20.51%和17.86%；本项目暂无市政配套资源，根据大盘开发理论，可根据自身情况及市场需求，适当进行商业、教育、医疗等做出相应配套。内部配套依托项目本身沿街商业进行内部配套的补充小型超市/便利店是最受关注的，占比23.23%；室外小型健身设施和诊所/药店也非常受关注，分别占比18.31%和17.59%；根据项目自身条件，适当进行调整，做足内部配套设施，可弥补区位上的劣势物业服务仅限于绿化、公共区域卫生、公共设施维护管理及保安或传达等服务。希望得到综合的、人性化的、高水准的物业管理提供高标准的物业管理潍坊住宅市市场存在大大量空白点点，购房消消费理念存存在极大的的引导空间间。2.4、竞竞争楼盘调调研分析竞争楼盘调调研火车站周边边竞争楼盘盘一览楼盘名称建筑面积（㎡）物业类别主营产品公寓均价（/㎡）开盘时间交房时间金沙城市广场280000普通住宅公寓商铺综合商业39002007-11-102009-6-30润扬新城157800普通住宅公寓商铺酒店五金34002008-4-122008-12-31中亚商贸城一期130000酒店写字楼公寓物流中心皮革箱包33002007-11-5--新天地购物城180000商铺普通住宅公寓综合商业--2008-7-312009-12-31美尚美广场27870商铺综合商业--正在招商--茶叶批发市场160000商铺茶叶3300--2009-9-15V1广场----休闲商业------联运首座酒店--3300----中金国际300000住宅公寓商业办公复合地产3200--2009-06-28市场供应总总结本项目位于于火车站广广场旁边，，区域整体体环境繁华华，且正处处于一个高高速发展的阶段，，这为本项项目的成功功入市提供供有利条件件。随着城市进进展开拓等等因素，区区域房价整整体上升较较快，因此此潍坊住宅宅市场的发展空间间较大，对对本项目也也是一个优优势所在。。通过调调查发发现潍潍城区区火车车站商商圈住住宅市市场与与其他他区域域相比比，整整体销销售情情况较好好，这这也证证明了了客户户对该该区域域的认认可度度。本项目目周边边竞争争项目目较多多业态态类似似性大大，竞竞争剧剧烈。。周边竞竞争项项目规规划设设计粗粗糙，，尤其其景观观设计计落后后，大大打项项目品品质的的折扣，我我们项项目可可以从从景观观关注注点入入手打打造卖卖点。。通过对本区区域市场的的调研得知知：竞争楼盘调调研分析第三章、消消费者问卷卷调查与访谈分析析1、消费者者问卷调查查分析调查方法及及进程调查目的：：潍坊市区居居民潜在房房产需求、、消费偏好好及地块认认识调查内容：区域选择择；产品户户型价格；；规划设计计；置业关关心因素；；获取楼盘盘信息渠道道等调查对象：：潍坊市区具具有家庭经经济事务决决策权的，，四年以内内有购房需需求的常住住居民以及及计划定居居潍坊的流流动人口调查方法：：CIT（街街头拦截访访问）样本规模：：实际抽取样样本量为300个抽样方法：：随机抽样分析方法：：描述性统计计，交叉分分析调查样本量量：发放问卷300份，，共收回有有效问卷282份，，有效率94.00％实地调查进进程：2009年年8月18日～2009年8月21日日被访者个人人属性分析析类别分项比例类别分项比例总样本意向客户样本总样本意向客户样本性别男女55.7%44.3%59.4%40.6%学历初中及以下高中/中专/职高大专本科及以上12.8%39.1%28.5%19.6%11.2%37.3%32.0%19.5%家庭人口1人2人3人4人5人及以上1.8%16.3%51.1%23.0%7.5%2.4%20.6%47.1%22.4%7.6%婚姻状况未婚已婚其它

36.2%63.5%0.4%38.2%61.2%0.6%年龄25岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51-55岁16.0%35.1%12.1%15.6%11.3%6.4%3.5%17.1%35.3%10.6%14.1%12.4%7.1%3.5%职业个体户私营业主企业管理干部企业普通员工机关事业干部公职人员专业技术人员自由职业者其它21.6%3.9%9.6%30.5%7.8%4.3%10.6%8.5%3.2%17.6%3.5%11.2%34.1%6.5%4.1%11.8%9.4%1.8%家庭年收入3万元以下3.1-6万元6.1-12万元12.1-18万元18.1-24万元24万元以上22.3%43.5%24.5%2.5%2.2%5.0%20.8%42.3%24.7%3.5%2.4%5.9%出行方式公交车出租车单位配车私家车电动车自行车其它33.0%7.8%5.0%25.2%13.8%12.4%2.8%33.5%8.2%4.7%22.9%16.5%11.8%2.4%购房者基本本状况分析析被访对象目目前居住区区域以奎文文区最多，，占比37.59%；其次为为高新开发发区，占比比23.40%；再再次为潍城城区，占比比23.40%；寒寒亭和坊子子区较少，，分别占比比6.74%和7.45%；；其它区域域（主要为为所辖县市市）占比2.84%。被访对象目目前居住房房屋属性以以自己的房房屋为多，，占比43.62%；单位分分房占比12.41%；居住住父母的房房屋占比13.83%；有28.01%租房居居住；2.13%被被访对象为为其它属性性，如单位位宿舍，亲亲戚家中等等。被访对象目目前居住房房屋面积以以71-90平方米米和91-110平平方米为主主，分别占占比29.79%和和23.76%；50平方米米以下和51-70平方米分分别占比15.25%和16.31%；111-130平方米占占比7.45%；131平方方米以上合合计占比7.45%。本次调查均均为有购房房需求群体体，在被访访者计划购购房的时间间上，一年年以内购房房的群体占占比14.54%；；一至两年年的群体占占比22.70%，，两至三年年的占到21.28%，三至至四年的占占到41.49%。。由此看见见未来四年年潍坊市民民对商品房房的需求将将逐渐放量量。购房者基本本状况分析析购房因素分分析对被访对象象购房时所所关注的因因素排序分分析，可以以看出交通通便利、环环境优美、、价格合适适、户型合合理是选择择比较多的的因素，分分别占比15.60%、15.41%、14.72%、、13.89%，四四个因素差差别不大；；物业管理理、工程质质量、距离离工作地点点距离、购购物方便也也是潍坊市市民购买住住房所关注注的重要因因素对被被访访对对象象购购房房时时所所关关注注的的内内部部配配套套排排序序分分析析，，可可以以看看出出小小型型超超市市/便便利利店店是是最最受受关关注注的的，，占占比比23.23%；；室室外外小小型型健健身身设设施施和和诊诊所所/药药店店也也非非常常受受关关注注，，分分别别占占比比18.31%和和17.59%；；球球类类运运动动场场和和中中心心广广场场分分别别占占比比12.02%和和11.97%；；幼幼儿儿园园、、智智能能配配套套也也是是潍潍坊坊市市民民购购房房时时所所关关注注的的内内部部配配套套。。购房房因因素素分分析析对被被访访对对象象购购房房时时所所关关注注的的周周边边配配套套排排序序分分析析，，可可以以看看出出商商业业设设施施、、超超市市等等是是最最受受关关注注的的，，占占比比26.86%；；中中小小学学和和医医疗疗机机构构也也非非常常受受关关注注，，分分别别占占比比20.51%和和17.86%；；休休闲闲娱娱乐乐场场所所占占比比11.08%；；文文化化设设施施、、银银行行和和幼幼儿儿园园也也是是潍潍坊坊市市民民购购房房时时所所关关注注的的周周边边配配套套。。购房房因因素素分分析析对于于在在项项目目购购房房可可能能性性，，可可能能性性很很大大为为17.02%，，比比较较可可能能为为43.26%，，合合计计意意向向比比例例为为60.28%。。这这说说明明被被访访者者对对项项目目还还是是比比较较认认同同的的。。对被被访访对对象象目目前前居居住住区区域域与与购购房房可可能能性性交交叉叉分分析析，，潍潍城城区区意意向向比比例例最最低低，，为为43.6%、、奎奎文文区区意意向向比比例例为为57.6%、、高高新新区区意意向向比比例例为为77.2%，，寒寒亭亭区区意意向向为为73.