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文档简介
昆明美欣商业街项目操作思路提案报告
昆明美欣商业街项目操作思路提案报告1目录第一部分目标消费群体分析
第二部分整体商业性质定位第三部分内部空间功能分区
第四部分招商销售价格制定
第五部分招商销售策略运用第六部分行销推广方向预算
第七部分双方合作方式探讨目录第一部分目标消费群体分析2项目概述内街面积分布:总建面5523.71平米,共摊面积829.98平米,套内面积4693.82平米,共32户。沿昆太路商业街面积分布:总建面6659.99平米,共摊面积914.55平米,套内面积5745.44平米,共46户。项目概述内街面积分布:3第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群:如前次报告所呈述:本案仅靠项目周边的人群显然不足以支撑本商业。所以我们的商业定位必须要吸引昆山市区范围内的人群来此消费。第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群:4第二部分项目定位主导思想:弥补柏庐路、萧林路和长江路商圈的商业空白点,进而寻找本项目的商机。同时充分考虑项目的三大优势:一是自然环境优势,二是停车位比较充分,三是项目周边的昆山党校、女子医院、昆山电大能够提供一定的客源。商业主题定位主题商业:特色餐饮街、休闲娱乐城辅助商业:生活广场、百货、便民中心第二部分项目定位主导思想:5商业类型建议:主题商业类:汽车展示销售厅、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飙歌城、舞厅、洗浴中心、台球室(星级斯诺克)、溜冰场、保龄球馆、美容中心、足浴、手工艺坊、特色工艺品店、精品时尚店、办公室、旅馆、网吧、游戏厅、音像店辅助商业类:香烟店、餐饮店、中型超市、银行、干洗店等商业类型建议:主题商业类:6第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进行局部调整:沿昆太路商业一二楼定位:汽车展示销售中心、银行、超市、移动通讯服务区、餐饮沿昆太路商业三楼定位:办公、飙歌城、健身休闲俱乐部内街商业一二楼业态定位:大型休闲浴场、足浴、特色餐饮、美容美发、纤体美容、干洗点内街商业三楼业态定位:网吧、办公、休闲娱乐、宾馆第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进7汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动8汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市9飙歌城或健身场所办公区间飙歌城或健身场所办公区间10大型洗浴中心特色餐饮特色工艺品纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心特色餐饮特色工艺品纤体美容美食城茶艺馆11大型洗浴中心特色餐饮纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心特色餐饮纤体美容美食城茶艺馆12大型洗浴中心电玩城健身休闲会馆大型网吧茶艺馆大型洗浴中心电玩城健身休闲会馆大型网吧茶艺馆13大型洗浴中心办公空间大型洗浴中心办公空间14第四部分项目价格制定招商价格:按照目前周边同等区域的租金水平和售价水平采取相应的结合方式定制招商租金,按照行业情况和实际租赁面积进行具体条配,再根据实际工作进展情况来决定优惠方式。销售价格:采用利润预期水平、实际租赁水平、市场同等竞争圈比较的方法来制定实际销售价格均价,在均价基础之上按照实际位置、楼层来制定单套价格水平。建议南北楼之间、楼层之间的价格区间放大,以带动各个位置商铺的整体销售和出租。第四部分项目价格制定招商价格:15租金调研及数据分析昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平一览:昆太路租金:平均468元/平米/年,市后街租金:平均288-396元/平米/年柏庐路租金:平均396-468元/平米/年花园路租金:平均324-432元/平米/年租金调研及数据分析昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平16通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平
详见下表:通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平
详见下表17参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5%左右的回报率可以大概推断,本项目沿昆太路1-2楼商铺平均合理售价范围为8500-9360元/平米。昆太路1-2楼价格,按照均价9000元/平米可以计算出,一楼11000,二楼7000,三楼5500,四楼4300。按一般商业规则,内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。详见下页表格参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5%左右的回报18昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件19第五部分项目招商销售策略运用
卖什么?
单套面积范围在40-1500平米之间、包含1层/2层/3层/4层不同形态的商业商业街铺面、新的商业模式、新的商业理念、新的商业场所、新的商圈以及新的商机第五部分项目招商销售策略运用卖什么?20目标销售对象是谁昆山本地人,外来经商人员,浙江人,上海人,投资客这些客户在哪里?怎么吸引他们过来买?买的起吗?如何让他们买的起这个商铺?小商铺,购买和租赁两种形式皆可;大商铺,一般是以长期经营、租赁为主,不考虑购买。所以大商铺一般来讲较难以出售,可以考虑先以招商出租为主,到后期以分割零售产权的形式实现资金回笼。目标销售对象是谁21招商对象面对经营业态划分的情况,对昆山及苏州及周边地区的商家进行定向锁定和规模覆盖。招商对象22现场销售执行现场人员配置及培训组织请进来、走出去两种不同形式的综合运用大众营销和小众营销相结合的方式大众营销主要是采用媒体宣传、活动推广、事件营销的的方式。小众营销主要是指针对特定的目标客群进行单向宣传、量身打造的方式进行招商销售。现场销售执行23具体销售策略执行:首付款降低策略面积空间整合、分隔先出租再销售,保证投资收益形式促进投资信心现场商业氛围包装渲染工程形象配合老业主介绍新客户成交免物业管理费进驻商家免费形象包装SP推广活动形象宣传活动销售招商过程中将会发生的费用情况及明细具体销售策略执行:首付款降低策略销售招商过程中将会发生的费用24招商策略进行专门招商以及通过大规模宣传推广的形式进行招商。销售和招商的结合策略招商组和销售组同步进行、同时开展工作业态功能区划分招商销售工作同步开展售价和租金相结合业主和商家的结合商业的运营管理和销售招商相结合招商策略25销售/招商速度计划
销售/招商速度计划26销售招商工作开展步骤和具体实施
现场布置/氛围渲染/相关资料的准备及印刷销售招商人员的到位培训及工作安排销售招商渠道的确立和拓展宣传推广/事件营销的实施销售招商价格的落实销售招商目标的制定推广营销计划的制定及落实销售招商工作开展步骤和具体实施现场布置/氛围渲染/相关资料27第六部分行销推广方向预算项目销售招商离不开必要的推广预算。项目的企划推广方向与力度取决于推广预算的支持。企划推广聚焦几个主要板块:销售中心商业氛围包装工地现场氛围包装商圈周遭户外引导系统销售资料设计制作派发投递报纸媒体的适度曝光现场商业活动的氛围营造第六部分行销推广方向预算项目销售招商离不开必要的推广28美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/24
项
目
预
算
说
明
(一)
接
待
中
心
类
101设计费
102土建费
103装修费5室内装潢、星条旗、吊旗、画面、店招制作104办公设备
105冷气安装
106电话安装
107水费
108电话费
109照明电费
(一)合计5
美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名:美欣滨江丽景单位:万元29案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(四)
招
牌
看
板
类401据点看牌6长江路昆太路口、柏庐大桥路口、电大路口402看板画面1楼体大型广告画面、条幅制作403竹架铁架
404精神堡垒2现场重要的导示牌,包括案名,电话等信息405帆布
406围墙
407罗马旗★4昆太路罗马旗。可机动选择。408LOGO墙
409灯箱制作
(四)合计13
(五)
图
表
类
501模型
502透视图类
503交通线路图
504晒蓝图
(五)合计
案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/230案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(六)一般印刷类601说明书(楼书)
602套型图册
603手提袋12000份604销售海报1.55000份605合约书
606纸杯制作0.15000个607工地名片
608价目表
609其他
(七)
宣传
派报
(六)合计2.6
701派夹报
(含工资)315000份/次*2次702DM资料(含邮资)2针对商家资源投递资料703POP贴报(含工资)
(七)合计5
案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/231案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(八)传播媒体类801NP10每月1次*8次*15000元/次802网络广告1
803CF制作1电视广告,以各有线台游动字幕为主804出租车广告
805RD
806车厢广告★612路公交。此项可机动选择807宣传车
808定点广告
809电话行销
(八)合计18
(九)SP活动类901促销活动4
902赠品奖品
903开盘活动
904房展会1
(九)合计5
案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/232案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(十)企划杂志类1001摄影类
1002打字费
1003喷修费
1004参考书
1005制作费用
1006广告模特儿
(十)合计
(十一)业务杂支1101保全费用
1102介绍费用
1103工地杂支
(十一)合计
(一)~(十一)合计
总计
49.6
备
注
栏本广告预算为推广周期10个月的费用编列,预算标准为项目可销金额的0.6%计算。案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/233案例参考案例参考34昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件35室内看板室内看板36昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件37室内条幅及包柱画面室内条幅及包柱画面38昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件39户外大型广告牌户外大型广告牌40招商道旗招商道旗41昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件42苏州园区唯亭广场局部苏州园区唯亭广场局部43精神堡垒示意图精神堡垒示意图44本案标志本案标志45招商销售海报样本招商销售海报样本46招商销售海报样本招商销售海报样本47第六部分双方合作方式探讨第六部分双方合作方式探讨48昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件49昆明美欣商业街项目操作思路提案报告
昆明美欣商业街项目操作思路提案报告50目录第一部分目标消费群体分析
第二部分整体商业性质定位第三部分内部空间功能分区
第四部分招商销售价格制定
第五部分招商销售策略运用第六部分行销推广方向预算
第七部分双方合作方式探讨目录第一部分目标消费群体分析51项目概述内街面积分布:总建面5523.71平米,共摊面积829.98平米,套内面积4693.82平米,共32户。沿昆太路商业街面积分布:总建面6659.99平米,共摊面积914.55平米,套内面积5745.44平米,共46户。项目概述内街面积分布:52第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群:如前次报告所呈述:本案仅靠项目周边的人群显然不足以支撑本商业。所以我们的商业定位必须要吸引昆山市区范围内的人群来此消费。第一部分项目目标消费群体分析目标消费客户群:53第二部分项目定位主导思想:弥补柏庐路、萧林路和长江路商圈的商业空白点,进而寻找本项目的商机。同时充分考虑项目的三大优势:一是自然环境优势,二是停车位比较充分,三是项目周边的昆山党校、女子医院、昆山电大能够提供一定的客源。商业主题定位主题商业:特色餐饮街、休闲娱乐城辅助商业:生活广场、百货、便民中心第二部分项目定位主导思想:54商业类型建议:主题商业类:汽车展示销售厅、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飙歌城、舞厅、洗浴中心、台球室(星级斯诺克)、溜冰场、保龄球馆、美容中心、足浴、手工艺坊、特色工艺品店、精品时尚店、办公室、旅馆、网吧、游戏厅、音像店辅助商业类:香烟店、餐饮店、中型超市、银行、干洗店等商业类型建议:主题商业类:55第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进行局部调整:沿昆太路商业一二楼定位:汽车展示销售中心、银行、超市、移动通讯服务区、餐饮沿昆太路商业三楼定位:办公、飙歌城、健身休闲俱乐部内街商业一二楼业态定位:大型休闲浴场、足浴、特色餐饮、美容美发、纤体美容、干洗点内街商业三楼业态定位:网吧、办公、休闲娱乐、宾馆第三部分项目功能性分区结合项目功能性定位,对规划平面进56汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市移动57汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市汽车展示厅汽车展示厅美食城银行超市58飙歌城或健身场所办公区间飙歌城或健身场所办公区间59大型洗浴中心特色餐饮特色工艺品纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心特色餐饮特色工艺品纤体美容美食城茶艺馆60大型洗浴中心特色餐饮纤体美容美食城茶艺馆大型洗浴中心特色餐饮纤体美容美食城茶艺馆61大型洗浴中心电玩城健身休闲会馆大型网吧茶艺馆大型洗浴中心电玩城健身休闲会馆大型网吧茶艺馆62大型洗浴中心办公空间大型洗浴中心办公空间63第四部分项目价格制定招商价格:按照目前周边同等区域的租金水平和售价水平采取相应的结合方式定制招商租金,按照行业情况和实际租赁面积进行具体条配,再根据实际工作进展情况来决定优惠方式。销售价格:采用利润预期水平、实际租赁水平、市场同等竞争圈比较的方法来制定实际销售价格均价,在均价基础之上按照实际位置、楼层来制定单套价格水平。建议南北楼之间、楼层之间的价格区间放大,以带动各个位置商铺的整体销售和出租。第四部分项目价格制定招商价格:64租金调研及数据分析昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平一览:昆太路租金:平均468元/平米/年,市后街租金:平均288-396元/平米/年柏庐路租金:平均396-468元/平米/年花园路租金:平均324-432元/平米/年租金调研及数据分析昆太路/市后街/柏庐路/娄苑路租金平均水平65通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平
详见下表:通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平
详见下表66参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5%左右的回报率可以大概推断,本项目沿昆太路1-2楼商铺平均合理售价范围为8500-9360元/平米。昆太路1-2楼价格,按照均价9000元/平米可以计算出,一楼11000,二楼7000,三楼5500,四楼4300。按一般商业规则,内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。详见下页表格参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5%左右的回报67昆山美欣商业街项目操作思路提案报告课件68第五部分项目招商销售策略运用
卖什么?
单套面积范围在40-1500平米之间、包含1层/2层/3层/4层不同形态的商业商业街铺面、新的商业模式、新的商业理念、新的商业场所、新的商圈以及新的商机第五部分项目招商销售策略运用卖什么?69目标销售对象是谁昆山本地人,外来经商人员,浙江人,上海人,投资客这些客户在哪里?怎么吸引他们过来买?买的起吗?如何让他们买的起这个商铺?小商铺,购买和租赁两种形式皆可;大商铺,一般是以长期经营、租赁为主,不考虑购买。所以大商铺一般来讲较难以出售,可以考虑先以招商出租为主,到后期以分割零售产权的形式实现资金回笼。目标销售对象是谁70招商对象面对经营业态划分的情况,对昆山及苏州及周边地区的商家进行定向锁定和规模覆盖。招商对象71现场销售执行现场人员配置及培训组织请进来、走出去两种不同形式的综合运用大众营销和小众营销相结合的方式大众营销主要是采用媒体宣传、活动推广、事件营销的的方式。小众营销主要是指针对特定的目标客群进行单向宣传、量身打造的方式进行招商销售。现场销售执行72具体销售策略执行:首付款降低策略面积空间整合、分隔先出租再销售,保证投资收益形式促进投资信心现场商业氛围包装渲染工程形象配合老业主介绍新客户成交免物业管理费进驻商家免费形象包装SP推广活动形象宣传活动销售招商过程中将会发生的费用情况及明细具体销售策略执行:首付款降低策略销售招商过程中将会发生的费用73招商策略进行专门招商以及通过大规模宣传推广的形式进行招商。销售和招商的结合策略招商组和销售组同步进行、同时开展工作业态功能区划分招商销售工作同步开展售价和租金相结合业主和商家的结合商业的运营管理和销售招商相结合招商策略74销售/招商速度计划
销售/招商速度计划75销售招商工作开展步骤和具体实施
现场布置/氛围渲染/相关资料的准备及印刷销售招商人员的到位培训及工作安排销售招商渠道的确立和拓展宣传推广/事件营销的实施销售招商价格的落实销售招商目标的制定推广营销计划的制定及落实销售招商工作开展步骤和具体实施现场布置/氛围渲染/相关资料76第六部分行销推广方向预算项目销售招商离不开必要的推广预算。项目的企划推广方向与力度取决于推广预算的支持。企划推广聚焦几个主要板块:销售中心商业氛围包装工地现场氛围包装商圈周遭户外引导系统销售资料设计制作派发投递报纸媒体的适度曝光现场商业活动的氛围营造第六部分行销推广方向预算项目销售招商离不开必要的推广77美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/24
项
目
预
算
说
明
(一)
接
待
中
心
类
101设计费
102土建费
103装修费5室内装潢、星条旗、吊旗、画面、店招制作104办公设备
105冷气安装
106电话安装
107水费
108电话费
109照明电费
(一)合计5
美欣滨江丽景商业街个案广告预算表案名:美欣滨江丽景单位:万元78案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(四)
招
牌
看
板
类401据点看牌6长江路昆太路口、柏庐大桥路口、电大路口402看板画面1楼体大型广告画面、条幅制作403竹架铁架
404精神堡垒2现场重要的导示牌,包括案名,电话等信息405帆布
406围墙
407罗马旗★4昆太路罗马旗。可机动选择。408LOGO墙
409灯箱制作
(四)合计13
(五)
图
表
类
501模型
502透视图类
503交通线路图
504晒蓝图
(五)合计
案名:美欣滨江丽景单位:万元核算日期:2006/08/279案名:美欣滨江丽景单位:
万元核算日期:2006/08/24(六)一般印刷类601说明书(楼书)
602套型图册
603手提袋12000份604销售海报1.55000份605合约书
606纸杯制作0.15000个607工地名片
608价目表
609其他
(七)
宣传
派报
(六)合计2.6
701派夹报
(含工资)315000份/次*2次702DM资料(含邮资)2针对商家资源投递资料703POP贴报(含工资)
(七)合计5
案名:美欣滨江丽景单位:万
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