东上路项目简要汇报

雨润地产集团华南区域

佛山禅城市东上路项目汇报华南区域投资拓展部2014年12月3日制作2一、项目区位及交通条件二、项目基本情况三、开发条件四、城市经济与房地产发展五、经济效益分析六、主要风险与防范目录3大邑县政府距地块36公里市政府地块区位图一、项目区位及交通条件目的地距离车程市政府1.8公里3分钟普君地铁站900米2分钟佛山火车站3米5分钟祖庙1.6公里3分钟目标地块4二、项目基本情况地块基本信息占地：净用地面积50.96亩容积率：5.04（地块一为4.5，地块二为6.0）地价：1242万元/亩总价：6.33亿楼面地价：3700元付款时间:

建筑密度：25%（地二45%）建筑限高：125米（地二135米）90/70:

商业比例：35.7%（建面42.59%）公建配套：物管房、居委会房、配电房、社区站、公厕垃圾站等是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：具备地块一地块二5地块状况地块为熟地，拆迁基本完成，地形平坦、方正已有证件情况规划设计条件书、红线图地块上附作物情况无不利因素情况东、北面临近老住宅区；地块位于繁华市中心地带，施工存在一定困难。是否符合土规符合周边楼盘情况洋房价格装修情况11000元/㎡（毛坯）符合城规符合别墅价格装修情况无有已报批的规划有目标城市年去化量2013年佛山货量去存比1:1.32目标城市存量存量土地

存量房源

合作方式招拍挂二、项目基本情况6二、项目基本情况——有利因素地块北面道路地块内情况地块北侧住宅地块西侧道路地块西南角待拆房7佛山，简称佛，广东省省辖市，中国先进制造业基地、珠三角重要的制造业城市、广东重要的制造业中心，是珠江三角洲经济圈的重要城市，在广东省经济发展中处于领先地位。佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，东接广州，南邻香港、澳门。与广州地缘相连、历史相承、文化同源，共同构建成“广佛都市圈”，是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠三角经济圈”的重要组成部分。佛山是国家历史文化名城，中国天下四聚、四大名镇之一，是粤剧的发源地，岭南文化发源地之一，也是岭南文化、广府文化的兴盛之地，崇文尚武彰显佛山精神，黄飞鸿等武术名人当时均活跃在佛山。佛山市房地产市场发展及增速较快，2013年全年房地产开发投资完成745.37亿元，比上年增长16.7%。其中商品房住宅505.00亿元，增长16.8%。商品房施工面积4672.12万平方米，增长21.4%。其中商品住宅3374.36万平方米，增长14.3%。禅城区面积不大，人口日益增加，目前住宅楼盘入住率较高，刚需较大。

二、项目基本情况--项目市场定位市场定位：第一目标市场为佛山市禅城区主城区，第二目标市场为南海区及其他各区县及周边乡镇、大佛山地区。项目类型为刚需型置业。定位理由如下：8重要情况补充目标地块其他特点；土地获取方面有无合作、收购、外资的特殊要求：无

操作方式：公开招拍挂额外需承担的费用和公建配套；当前推进难点：有利因素利用办法以及不利因素规避或改造时所需要花费的成本·············二、项目基本情况9目标地块土地利用规划：

地块全部为建设用地，

所有土地挂牌前手续已完成。三、开发条件—土地利用总体规划、林业规划林业规划：

目标地块不涉及林地。

10三、开发条件——城市总体规划（控规）目标地块11时间2013年2012年2011年城市户籍人口381.61万377.65万374.77万常住人口729.57万726.18万723.10万市区人口GDP/增速7010.17亿/10.0%6709.02亿/8.2%6580.28亿/12.1%人均GDP/增速96534.88/4.1%92781.36/7.8%86073/8.05%城镇居民人均可支配收入/增速38038/10.0%34580/12.6%30718/12.7%城乡居民储蓄5602.58亿/7.6%5215.16亿/10.8%4707.06亿/5.6%社会消费品零售总额（亿元）2264.10亿/12.1%2019.50亿/11.6%1931.41亿/18.1%固定资产投资/增速2383.65亿/15.0%2128.33亿/10.1%1936.26亿/16.2%房地产开发投资增速745.37亿/16.7%638.46亿/7.0%599.22亿/23.4%商品住宅销售面积（万㎡）/增速859.83万839.07万402.78万商品房销售额/增速954.34亿923.92亿451.82亿商品住宅平均交易价格（元/㎡）9176元/㎡8765元/㎡8884元/㎡四、城市经济与房地产发展：1、目标市场经济情况122、住宅市场情况-板块分布四、城市经济与房地产发展：广州市番禺区区域商品房均价约16497元/平米佛山禅城区区域商品房均价约9934元/平米佛山顺德区区域价格区间7790元/平米佛山三水区区域商品房均价约6429元/平米项目位置佛山南海区区域商品房均价约10316元/平米往广州市中心城区往佛山高明区133、住宅市场情况华强广场占地22503㎡，容积率5.0，总建1113493㎡，主力户型为75-85㎡，商铺均价1-4万/㎡。岭南天地（别墅）占地15428㎡，容积率1.03，面积分别为270、450、490㎡，售价分别为1000万、2100万和3000万元

。丽雅嘉园占地15528.2㎡，容积率4.2，总建63100.63㎡，，主力面积190-200㎡，高层毛坯均价10000元//㎡。四、城市经济与房地产发展：房地产投资(亿元)商品房施工面积(万m2)商品房竣工面积(万m2)商品房销售面积(万m2)2013745.374672.12604.42995.612012638.463848.36649.70941.802011599.223539.87604.93473.35岭南天地御苑总建筑面积26459㎡，容积率3，主力面积三居室141-171平米

五居室276平米，毛坯均价16000-17000元/㎡，精装均价17000-18000元/㎡。岭南天地尚苑距离最近，占地24600㎡，容积率4.4，总建108300㎡，主力面积二居室107-110平米

三居室125-152平米，高层精装均价13000元/㎡。南海万科广场占地89000㎡，容积率4.2，主力三居室87-88平米

四居室110-113平，高层精装均价13000-15000元/㎡

。项目本案14岭南天地御苑规模占地23.14亩，容积率3.0发展商佛山瑞安天地房地产发展有限公司距离市区路程及车程◆距市区；属于市区◆距我司；1.5公里，2分钟车程位置禅城区福贤路与兆祥路交汇处（东北角）楼盘主力产品三居室141-171平米

五居室276平米近期产品价格毛坯均价16000-17000元/平米，精装均价17000-18000元/平米，装修标准为3000元/平米楼盘特点/配套项目为岭南天地三期之作，共建4幢20-23层高的高层住宅，产品面积段主打140-270平米的精装大户型。周边商业和基础设施配套齐全，临近地铁站，出行方便。四、典型楼盘分析位置对比图目标地块岭南天地御苑距项目约1.5公里15岭南天地尚苑规模占地36.9亩，容积率4.4发展商佛山咏瑞天地置业有限公司距离市区路程及车程◆距市区；属于市区◆距我司；1.2公里，1分钟车程位置禅城区兆祥路33号（兆祥路与市东下路交界）楼盘主力产品楼高29层，3梯6户设计。主打91/92平米的两房、121平米的三房，近期产品价格带精装发售，均价13000元/平米。4/5座楼高40层，2梯4户设计，涵盖110、125、134、152平米，均价16000元/平米。楼盘特点/配套作为岭南天地的四期住宅项目，尚苑周边生活配套完善，公共交通便捷。社区内自带幼儿园，产品丰富。四、典型楼盘分析位置对比图目标地块岭南天地尚苑距项目约1.2公里16丽雅嘉园规模占地23.3亩，容积率4.2发展商佛山市南海威通有限公司距离市区路程及车程◆距市区；属于市区◆距我司；2.6公里，4分钟车程位置南海区桂城佛平路南侧(桂城29街区)

楼盘主力产品主打刚需户型，面积涵盖90、120、140平米，楼高23层，2梯4户设计近期产品价格毛坯均价10000元/平米，现购房可享受96折优惠。楼盘特点/配套项目周边配套齐全，生活氛围浓厚。步行5-8分钟可到达桂城地铁站。项目对面有加油站，周边人车流量较大。四、典型楼盘分析位置对比图目标地块丽雅嘉园距项目约2.6公里17五、经济效益分析：地价敏感性分析结果(非回购部分）地价（万）净利润率净利润土地获利倍数毛利率101020.09%39501.109381.060579932%117818.38%36132.265180.831774130%124217.72%34848.895960.760891829%134516.67%32783.473630.660979827%153914.59%28693.328120.505589224%地价敏感性分析结果（回购部分）地价（万）净利润率净利润土地获利倍数毛利率1010-5.81%-2461.81826-0.156129-3%1178-10.45%-4428.89372-0.240824-9%1242-12.22%-5178.2558-0.267062-11%1345-15.06%-6384.26039-0.304045-15%1539-20.42%-8655.7642-0.36026-22%18五、经济效益分析：净利润分析序号净利润（非回购）净利润(回购）合计净利润主营收入净利润率总地价（万元）备注136,132

-4,42931703.3723900013.2650%59960楼面价3500234,849

-5,17829670.6423900012.4145%63291楼面价3700332,783

-6,38426399.2123900011.0457%68542楼面价4000428,693

-8,65620037.562390008.3839%78431楼面价4500注：以上单位均为（万元）19分类项目存在的风险防范方案1、法律风险该地块拆迁完成，政府所有手续均齐全，没有其它法律风险。2、开发风险市政配套方面：还需要区域市政配套部进行查勘。3、市场风险该项目商业比例较大，且需做商业塔楼4、效益风险5、其他风险该项目为佛山市禅城区核心商业地带，可能参与竞拍的单位较多。六、主要风险与防范20

意见汇总投资拓展小组负责人意见：