板块项目总体策划报告提报方案课件

板块项目总体策划报告提报方案课件1分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏报告目录分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年2楼市，过去的这6个月楼市，过去的这6个月3宏观市场分析——1.上半年全国楼市分析分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏宏观市场分析——1.上半年全国楼市分析分章节报告内容a宏观市4温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳健康发展宏观政策解读时间温总理讲话1月31日要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价理性回归3月14日房价远远没有回到合理价位，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。4月13日巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复，采取有效措施增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。5月18日稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。调控政策或将惠及刚性需求，抑制非自住需求才是楼市调控真谛温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳5支持自主性合理需求，各地适度微调出台，促进市场活跃部门时间内容细则住建部20111年12月城乡建设工作会议：支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求发改委2012年3月发改委副秘书长解读计划报告：完善鼓励居民购买首套自住普通商品房住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求央行2012年1月中国人民银行工作会议：落实好差别化住房信贷政策2012年2月人民银行金融市场工作座谈会：满足首次购房家庭的贷款需求2012年3月央行就“贷款画笔及金融改革”答记者问：全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求1.以首次置业为代表的合理购置普通商品房需求，一直受到中央政府的支持和鼓励。主要城市公积金松绑政策乐山、连云港、厦门、信阳、日照、南昌、济南、克拉玛依、大连、滨州、遂宁、宿州、江门、郑州、武汉、常州、南宁、赣州、沈阳、芜湖、乌鲁木齐、永州、莆田、池州、西安、泰州…南京：住房公积金最高贷款额度由20万元/人、40万元/户恢复到30万元/人、60万元/户。对于购买二套房的改善性购房也降低了再次申请住房公积金的贷款门槛。武汉：首套住房的公积金贷款最高可以申请到八成。凡在正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。多座三线城市上调公积金贷款，额度在15%至25%之间。新疆克拉玛依市，最高贷款上限从50万元增加到70万元，为上调公积金贷款上限最高的城市2.自南京首次松绑公积金贷款政策，今年又陆续有多个城市实施，这说明一方面政策已经得到了中央政府的默认，另一方面也能推动刚需性购房3.有些城市，例如武汉、厦门不仅调整了公积金政策，还调整了普通住宅标准各地政策执行支持自主性合理需求，各地适度微调出台，促进市场活跃部门时间内6但凡触及限购、投资投机性购房的微调政策均被快速叫停地区时间叫停内容芜湖2月12日12日晚芜湖市政府称将暂缓执行2月9日发布的楼市新政，该政策计划对于2012年期间购买芜湖自住普通商品房（含二手房）的购房者，给予契税100%的补贴。上海2月28日有消息称“持上海长期居住证满3年可购二套房”，上海市政府办公厅发文明确上海市户籍定义，称持居住证人员不在上海市户籍之列。象山2月底媒体曝象山购房者全款可购多套房，随后宁波住建委严查象山购房者资格。湖南5月31日此前媒体报道湖南发改委曾在会议中表示“在调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例等措施，支持居民购买首套普通住房”。后湖南发改委表示“从未研究过楼市救市措施”。石家庄6月1日当地官方称人均面积低于全省平均可购第三套房的政策未正式通过。河南6月27日河南住建厅等6部门联合出台（关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见）。称金融机构可给予首套房基准利率下降30%幅度内的空间。政策最终未出台南京7月23日政策出台11小时内官方两度澄清，否认推出的支持“321”人才计划是松绑楼市。国务院督查组也于次日到达南京开展专项督查各地政策执行但凡触及限购、投资投机性购房的微调政策均被快速叫停地区时间叫7降准减息，流动性适度宽松，叠加效应促刚需入市时间降准/降息影响2012年2月24日降准：下调存款准备金率0.5个百分点释放流动性约4000亿2012年5月18日降准：下调存款准备金率0.5个百分点释放流动性约4000亿2012年6月8日减息：1.下调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点2.将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。借贷成本降低；利率市场化开启，金融机构可自主决定是否压缩利润空间以增加放贷功能2012年7月6日减息：1.下调金融机构人民币贷款基准利率各0.31个百分点，下调人民币存款基准利率0.25个百分点2.将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。3.要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策。距离上次降息不足一个月，管理层“救经济”信号明确，市场预期或进一步升温。差别化减息之下贷款利率下调幅度大于存款利率，且贷款下限再下至0.7倍，或致未来流动性快速增加中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。6月8日、7月6日两次降息可视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。降准减息，开发商主动降价，叠加效应带来的购买力释放将更加显著，进一步刺激刚需入市。信贷政策分析降准减息，流动性适度宽松，叠加效应促刚需入市时间降准/降息影8上半年楼市明显回暖，主要城市成交量总体呈逐月上升态势全国楼市成交分析1月份，受元旦和春节双节影响，加之调控基调不放松，楼市遭遇严冬；2月份，房地产市场解冻；3月份，在开发商全面降价、首套房利率全面下调的背景下，刚需积极出手，促使成交量大幅上升；4月份，楼市进入了新一轮的蓄客阶段；5月份，受供应量增加和降价促销等多重因素影响，楼市成交回暖，同比继续上升；6月份，随着金融政策进一步放宽，开发商继续降价换量，多城市成交量创年内新高。上半年楼市明显回暖，主要城市成交量总体呈逐月上升态势全1月份9全国市场总结经济政策楼市政策货币政策适度放松投资力度加大国家调控政策：未松动地方执行政策：多地微调“政策底”首套普通商品房购房需求受到中央和地方一致支持和鼓励，相关微调政策频频出台，但涉及投机投资性购房需求的微调政策均被叫停。楼市政策底已现，调控不会放松也不会加码，但政策底不等于市场底，在库存依旧高企、企业资金压力犹存的情况下，市场仍在筑底阶段，回归理性尚待时日。“政策底”、开发商“以价换量”，叠加效应带动“刚需和部分改善性需求回暖”，预计下半年会迎来新一轮需求释放，而房价将会顺应市场保持平稳或微涨。1.上半年调控基调不变，微调预调之下，“政策底”隐约成型。2.下半年大环境继续利好，预计迎来新一轮需求释放，房价保持平稳或微涨。全经济政策楼市政策货币政策适度放松国家调控政策：未松动“政策10宏观市场分析——2.上半年泰州楼市分析分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏宏观市场分析——2.上半年泰州楼市分析分章节报告内容a宏观市11面对低迷市场，泰州迅速响应各地微调举措，积极出台保刚需政策上半年相关政策回顾内容细则重点《泰州关于调整住房公积金有关政策的通知》1.提高住房公积金贷款的最高额度。单职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至30万元；双职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至40万元。2.缩短缴存时间限制。职工按时正常足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金贷款。……《关于2012年住房公积金缴存基数调整的通知》市住房公积金管理中心出台《关于2012年度住房公积金缴存基数调整的通知》。从7月1日起开始调整。2012年度，机关、事业单位和职工个人缴存比例为12％；企业单位和职工个人缴存比例在8％－12％幅度内确定。同一单位必须执行同一缴存比例。单位职工住房公积金月缴存工资基数的上限调整为11000元，工资基数的下限不低于单位最低养老保险缴交基数。《泰州市住宅维修资金专项整顿工作实施意见》市监察局、住建局出台《泰州市住宅维修资金专项整顿工作实施意见》，要求6月底前，各类房地产开发企业长期缓交、拖欠、侵占维修资金的本息必须全部清收到位，并建好相应的账册和档案；各级政府部门挪用、挤占的维修资金的本息也应全部收回。《泰州市市区绿化细则管理办法》市政府出台《泰州市市区绿化规划管理办法》，于7月1日施行。《办法》规定，绿地面积不达标，须缴代绿化工程款。草坪砖不算绿地，运动场地、游泳池、消防水池等，也不计入绿地面积，防止绿化率减少。鼓励建地下停车场，车库顶植绿算绿地。《泰州市房屋征收民办非企业单位登记管理办法》根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规政策规定，结合工作实际，2012年1月11日，以政府规范性文件出台《泰州市房屋征收民办非企业单位登记管理办法》泰政规(2012)5号。该办法共有27条，自公布之日起施行。该办法除了强调国家法规政策外，主要有以下五个显著特点：一是界定了房屋征收民非单位的非营利性质，二是确定了房屋征收民非单位的行政授权，三是限定了成立房屋征收民非单位的规模和条件，四是规定了房屋征收民非单位从业人员的资格，五是强化对房屋征收民非单位的监管。面对低迷市场，泰州迅速响应各地微调举措，积极出台保刚需政策上12一级市场整体供销情况1.从历年泰州市区土地成交对比图来看，一级市场整体成交量随着二级市场的波动而呈下滑趋势。2.2012年上半年市区土地成交面积同比2011年上半年下15.98%，环比下降36.9%。成交总额同比下降46.9%，环比下降38.22%。上半年供应、成交双下滑土地市场延续去年的严峻态势，上半年出让面积、成交面积、成交金额均在下降下半年预计二级市场的成交量将出现明显的好转，加上货币政策的宽松，开发商的资金紧张也会得到缓解，开发商和政府对后市的预期更加乐观。预计下半年土地市场的供应和成交会明显好于上半年，但不会出现暴涨局面。一1.从历年泰州市区土地成交对比图来看，一级市场整体成交量13一级市场区域成交分析上半年城南区域土地市场萎缩，城东区汇本土地产大鳄，上升趋势迅猛从最近几宗土地拍卖现场报价的情况来看，起拍价与成交价相差不大，溢价率基本处于10%左右。从而可以说明开发商对于未来市场价格走势，基本属于看平或者微跌。1.从未来市场规划总建看，上半年城东区域处于领先位置，占市场规划总量43.23%，其次是高港区，占27.09。城东区域集中在美好置地、鹏欣地产两大品牌，合计在未来城东区域规划总量中占到84.4%。2.上半年城南区土地市场并未有新的上市和成交，2011年上半年城南区域土地上市量占到41%左右，成交量也占到全市的45%，但从2011年下半年特别是8月份以后，二级市场低迷，造成土地市场也随之冷冻，而泰州上市挂牌土地近期也由城南向城东、高港倾斜。一上半年城南区域土地市场萎缩，城东区汇本土地产大鳄，上升趋势14二级市场整体供销情况2011年下半年房地产市场出现显著下滑，泰州市区商品房供应量明显大于成交量，市场积压了较多的存量房。2012年二季度开始，随着各地微调政策的出台，以及信贷的好转，压抑了较长时间的购房需求开始大规模释放，供销比出现倒转，但由于整体市场仍然有不小的存量房，暂时不会出现市场供不应求的局面。二季度供销比出现倒转，随着进一步回暖，预计下半年出货量会明显高于上半年二2011年下半年房地产市场出现显著下滑，泰州市区商品房供15二级市场量价走势2012年1-6月，泰州市市区商品住宅量价呈交替上升趋势。其中4月份成交总量中还包括300套左右经济适用房整个大环境的回暖，以及主城区众多开发商相继降价促销和加推新房源，对二季度量价整体上扬促进作用明显。下半年随着明发、茂业、鹏欣等几大项目的开盘，市场压力会更加激烈，但预计下半年还将有2-3次的下调准备金率和降息,刚需进一步释放，市场预计在平稳中会有5%的上涨空间。上半年量价交替上扬，下半年大盘相继入市，市场竞争压力更加严峻二2012年1-6月，泰州市市区商品住宅量价呈交替上升趋势16主力在售业态比分析2012年上半年泰州市区成交各类商品房共计3383套，其中商品住宅成交3125套。多层物业上市、成交逐年递减，高层物业逐渐成为泰州的主流产品，特别是超级大盘的出现将彻底颠覆泰州人购房的习惯。多层物业的稀缺性不言而喻，本案的多层物业无疑将会成为品牌和利润最大化的王牌产品。主2012年上半年泰州市区成交各类商品房共计3383套，其17主力在售面积段分析对比2011年—2012年上半年商品成交，成交面积段没有发生明显的变化，成交以120—144㎡的户型为主，90—120㎡的户型次之。其余面积段不同程度的增减。目前大盘项目都同时拥有刚需和刚改面积段的产品，即90-144㎡的户型结构，作为目前市场主流购房需求，本项目不应该放过其中任何一个面积段的产品。主对比2011年—2012年上半年商品成交，成交面积段没有18商品房成交TOP前十五降价促销、低价入市换来成交量大幅提升，高层逐渐成为主售产品从统计数据来看，城南区入围项目成交套数占到总量的41%，且成交量以高层物业为主。城东、城南依然是下半年楼市的主战场。商降价促销、低价入市换来成交量大幅提升，高层逐渐成为主售产品19城东成交及市场需求60-90㎡成交占28%，90-120㎡成交占39.5%，两个户型段比重较大；4月份城东依云湾推出198套高层房源，当月成交90多套95㎡，总价50-60万的三房户型。6月份莱茵东郡推出256套高层房源，当月成交100套87㎡户型，主打成交均价仅4780。两个项目都以低总价、低起售价的中小户型针对刚需。城60-90㎡成交占28%，90-120㎡成交占39.20城南成交及市场需求90-120㎡，90-120㎡两个面积段成交分别占33%、32%；2月份华润国际推出特价房源4980-5880元/㎡,当月成交130余套，其中85、113㎡户型成交就占100余套。华润当头降价，城南项目纷纷跟风推出特价房源。90-144㎡户型成交呈稳步上升趋势，而且60㎡小户型成交有放大趋势，说明刚需、刚改、投资在城南板块全面开花。城90-120㎡，90-120㎡两个面积段成交分别占21城西成交及市场需求城西板块60-90㎡、90-120㎡面积段成交各占30%和36%，说明城西板块以刚需产品为主。6月上旬西堤阳光推出2栋多层、3栋高层，多层均价4800，高层均价4200，单月总成交90套，80-102㎡成交83套。城西板块多层产品开发接近尾声，高层产品将成为主打产品，而户型将仍然会以二房三房的刚需购买力为主。城城西板块60-90㎡、90-120㎡面积段成交各占322城北成交及市场需求城北板块60㎡以下和144-160㎡面积段的并无成交。而60-120㎡占45%，120-144㎡占52.8%。城北板块近期开发地块都临近西坝口金鹰商圈，所以各大项目还是以刚需和刚改各占到一半左右。城城北板块60㎡以下和144-160㎡面积段的并无成交23城中成交及市场需求城中板块学区房较多，故60-90㎡的成交占23.9%。而另一方面，120-144㎡面积段的占到40.4%，144㎡大面积产品去化缓慢。由于市场出货量少，改善性需求的三房户型成交增多，但是由于总价高目前去化缓慢。预计后市城中板块将会出现更多中小户型，以抢夺更多的客源。城城中板块学区房较多，故60-90㎡的成交占23.9%24高港成交及市场需求高港区板块120-144㎡的成交占到55.2%，这是由于4月份美岸栖庭成交了77套拆迁安置房，面积集中在120-144㎡之间。由于刚刚去临近海陵区城南板块，而医药城、周山河板块的项目也分流了高港区的部分客户。高高港区板块120-144㎡的成交占到55.2%，这是25城南区重点个案成交明细从上半年城南区重点个案成交数据看，成交面积集中在60-144㎡之间，说明目前城南板块刚需、刚改是市场主流需求。大面积产品由于总价过高，个项目均去化缓慢。另一方面也反映了，60㎡小公寓市场空白，本案作为未来周山河街区的重点项目，适量设计60平左右的小公寓也可以填补市场空白，吸引更多的企业白领、高管等投资关注本项目。小面积公寓市场市场空缺点大户型大平层、跃层市场机会点

市场畅销面积城从上半年城南区重点个案成交数据看，成交面积集中在626泰州市场总结政府积极响应市场，第一时间进行微调举措，增强房企和客户对后市的信心。上半年土地市场整体紧缩，只有城东、高港两区供销量明显。随着外围环境利好，预计下半年土地市场放开，开发商在资金缓解的情况下会积极拿地。在华润国际率先大幅降价之后，上半年泰州楼市整体洗牌，纵观楼市“特价房”比比皆是，量价在外围环境和打折促销双管齐下后大幅上扬。1.刚改、刚需成主流，同质产品严重，产品需要突破创新。2.南区小面积户型市场紧缺，与周山河商业中心相匹配的公寓产品（酒店式精装公寓）基本没有，随着未来几年周山河整体启动，该产品呼之欲出，届时将挖掘出新的细分市场。3.南区大户型产品整体层次差别不大，此类高端产品必须要有周边环境的有力支撑，同时要有不可复制的核心资源。政策土地住宅城南市场泰政府积极响应市场，第一时间进行微调举措，增27本项目面临的市场挑战本项目面临的市场挑战28板块项目总体策划报告提报方案课件29板块项目总体策划报告提报方案课件30区域市场分析——1.城南区小高层、高层多层调研分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏区域市场分析——1.城南区小高层、高层多层调研分章节报告内容31待推项目在售项目城南区小高层在售市场格局（区域竞争项目）世茂河滨花园98-178㎡小高层均价:6800彩云居128、138㎡小高层均价：6800恒景国际花园85-132㎡小高层均价：7400大华锦绣华城80-140㎡小高层均价：5500区域内在售小高层项目不多，大部分已经接近尾声，均价在6800-7400元/平。目前在售小高层产品最多的是药城板块的大华锦绣华城，除首批开盘销量超80%外，其余新推楼栋房源去化率不足10%。本案实际成交均价预估待推项目在售项目城南区小高层在售市场格局（区域竞争项目）世茂32待推项目在售项目景瑞荣御蓝湾98-157㎡高层均价：6300世茂河滨花园98-178㎡高层均价:5900华润国际社区87-140㎡高层均价：7100上海大花园85-132㎡高层均价：6800皇家花园（待推）城南区高层在售市场格局（区域竞争项目）区域内在售高层项目较多，在售面积集中在85-140平，产品同质化严重，价格5600-7100元/平，之间有一定的差距，但综合素质除个别大盘项目，基本都相差不大。成交较好的项目基本是由于受价格挤压过去的客户。大华锦绣华城88-134㎡高层均价：5600本案实际成交均价预估待推项目在售项目景瑞荣御蓝湾世茂河滨花园华润国际社区上海大花33城南区多层在售市场格局（区域竞争项目）世茂河滨花园120-130㎡（少量）多层均价:8000上海大花园87-228㎡（少量）多层均价：7800恒景国际花园82-160㎡多层均价：9000彩云居140㎡多层均价：7300大华锦绣华城120-157㎡多层均价：待定区域内在售多层项目基本接近尾声，均价在7300-9000由于目前区域内多层产品上市较早，且属于稀缺景观房，无论面积大小，去化速度都很快。本案待推项目在售项目实际成交均价预估城南区多层在售市场格局（区域竞争项目）世茂河滨花园上海大花园34区域市场分析——2.区域重点个案分析分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏区域市场分析——2.区域重点个案分析分章节报告内容a宏观市场35区域重点个案华润国际社区皇家花园本案世茂河滨恒景国际华润国际项目地址泰州市海陵区永定东路以南、海陵路以东、鼓楼南路以西范围内，园博园以北区域开发商泰州世茂新城房地产开发有限公司产品物业形态高层住宅、写字楼配套设施会所、幼儿园、酒店、万象城商业（城市综合体）用地面积、总建筑面积84870平方米、247954平方米容积率、绿化率2.92、35%去化率73.2%（推出总套数913套，可售244套）主力产品面积高层：85-88㎡二房113-142㎡三房目前在售情况在售5、6、7、8、9#楼，主要是113㎡、138㎡、142㎡和175㎡等大户型，目前87-142㎡的一期房源数量不多，全款95折，按揭97折优惠区华润国际社区皇家花园本案世茂河滨恒景国际华润国际项目地址泰36区域重点个案世茂河滨花园皇家花园本案华润国际恒景国际世茂河滨项目地址海陵区泰高路329号（汽车南站向南500米）开发商泰州世茂新城房地产开发有限公司产品物业形态多层、小高层、高层、联排别墅、商铺配套设施商业街、农贸市场、会所、幼儿园、酒店用地、总建面积18万方、29万方容积率、绿化率1.49、40%去化率75.5%（总套数1673套，可售410套）主力产品面积高层：98㎡占30%，138㎡占30%目前在售情况在售高层15、16号楼，均价5600元/平米，面积90-150平米，全款97折，按揭98折区世茂河滨花园皇家花园本案华润国际恒景国际世茂河滨项目地址海37皇家花园皇家花园本案世茂河滨华润国际恒景国际区域重点个案项目地址东至恒景路、南至永定路、北至永兴路、西至泰州市汽车客运南站开发商泰州开泰汽车城发展有限公司产品物业形态高层住宅、商业配套设施配套用房总建筑面积41万平方米容积率、绿化率2.6、30%目前在售情况暂未开盘地块分析未来项目北侧的梅兰路的东沿工程，与青年路的交汇贯通为本项目带来交通便利；项目东侧配套设施较多，南侧临近沿河景观；东侧的凤凰大桥对本案的客源形成一定阻截；项目靠近南站，人员复杂对品质不利。客户来源项目周边为主，城南经济开发区、海陵区皇家花园皇家花园本案世茂河滨华润国际恒景国际区项目地址东至恒38区域重点个案恒景国际花园皇家花园本案世茂河滨华润国际恒景国际项目地址泰州市海陵区永定东路以南、海陵路以东、鼓楼南路以西范围内，园博园以北区域开发商泰州世茂新城房地产开发有限公司产品物业形态高层住宅、写字楼配套设施会所、商业用地面积、总建筑面积84870平方米、247954平方米容积率、绿化率2.92、35%去化率88.52%（推出总套数740套，可售81套）主力产品面积多层90-160公寓53-91目前在售情况目前多层余50户左右户，均价9200元/㎡，叠加别墅均价13000元/㎡，单身小公寓余40户左右，毛坯房均价6700元/㎡，目前购房均可享受一次性购买97折，贷款98折的优惠。区恒景国际花园皇家花园本案世茂河滨华润国际恒景国际项目地址泰39区域市场分析——3.城南区域商铺调研分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏区域市场分析——3.城南区域商铺调研分章节报告内容a宏观市场40待推项目城南区商铺在售市场格局（区域竞争项目）在售项目目前城南的商业市场，基本以社区临近商业为主，价格区间基本徘徊在13000—25000元/平，但由于项目周边很多项目入住率不高，生活氛围不足造成商铺出租市场冷淡。但板块优势明显，项目升值力大的情况下，客户也比较热衷这样的商铺投资。世茂河滨花园彩云居恒景国际花园大华锦绣华城本案东润第一城景瑞荣御蓝湾上海大花园左岸名都华力视届泰州名流国际皇家花园待推项目城南区商铺在售市场格局（区域竞争项目）在售项目目前城41找准核心定位，确立王者地位找准核心定位，确立王者地位42项目价值提炼及定位——1.项目价值体系梳理及核心价值提炼分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目价值提炼及定位——1.项目价值体系梳理及核心价值提炼分章43本项目价值体系构成价值点梳理区域价值产品价值产品品质新技术区位优势城市南拓，城市发展主轴线上交通网络发达，直达主城区周山河板块中最临近主城区的地块资源优势周山河风景区稀缺的生态景观资源项目引水入社区形成多条水系景观发展潜力整个泰州地标性商业文化中心医药城、板块规划实现未来的新城中心产品规划09年地王，区域内住宅规模最大的项目建筑密度较低，人均绿地面积高户型创新，增加居住舒适度六大主题园林景观，九大主题生活广场六大低碳节能系统配套价值板块配套CBD高端商务中心园博园生态公园类似亚运村的泰州体育公园本项目价值体系构成价值点梳理区域价值产品价值产品品质新技术区44项目核心价值分析核心价值是产品价值和客户价值的最佳契合点，客户只有通过感知项目的核心价值，才会指引他的最终购房需求方向周山河风景区09年的地王区域内住宅规模最大低碳节能系统主题园林景观主题生活广场板块未来的价值提升优势社区水系景观本案可传播给客户的核心价值基本有6个，但是如果作为推广传播的总基调，那么会造成客户购房判断因素增多，容易和其他项目形成混淆，所以我们还需要进一步提炼出最重要的核心价值，作为项目全程的传播主线。项目核心价值分析核心价值是产品价值和客户价值的最佳契合点，客45项目最重要的核心价值提炼通过对比竞争项目，社区水系景观、主题园林景观比不上世茂河滨花园本案周边可比项目规模均在30万方左右，大盘优势对客户吸引不大通过筛选，那么剩下的核心价值点就非常明显了1.周山河板块及稀缺的景观资源2.项目加入低碳节能系统等新技术可以确定项目的大区位属性可以确定项目拥有的稀缺资源后续传播延展还可以配合到社区主题景观、主题广场、水系景观等形成“科技住宅”这张王牌价值传播卖点锁定中高端客户群体，迅速提升项目品质与周山河板块未来的生活蓝图、价值属性形成呼应，以名片效应成就区域的王者品牌最后，给出本项目的市场定位和形象定位项目最重要的核心价值提炼通过对比竞争项目，社区水系景观、主题46项目价值提炼及定位——2.项目市场定位.形象定位.客户定位分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目价值提炼及定位——2.项目市场定位.形象定位.客户定位分47城南(首席)引领性中高端科技住宅项目市场定位跳出周山河扩大板块属性提升市场认知度抢先定义区域市场终极属性确立独一无二的市场标签锁定目标客户群体打响泰州市场科技住宅第一炮城南(首席)引领性中高端科技住宅项目市场定位跳出周山河抢48项目形象定位周山河风景区·生活第一城利用稀缺性自然资源为项目改善型居住需求为主的产品加分弱化周边生活配套不足，人气不旺等劣势因素，创造美好生活愿景，给未来周山河街区的蓝图生活注入信心项目形象定位周山河风景区·生活第一城利用稀缺性自然资源为项目49项目客户定位客户分类主要分布区域置业驱动力购房关注点特征与本项目契合度投资客

四市两区周边城市升值潜力+价格是否有良好的性能价格比，对板块升值、项目升值很关注有一定积蓄，注重物业升值潜力，对价格较为敏感。☆泰州二次置业者以海陵区为主高港区做补充环境+产品+价格是否有支付能力，是否住得舒适，是否能满足再次购房带来的虚荣感经济实力雄厚，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大，对价格不十分敏感。对品质要求较高，有一定的社会圈层☆☆☆☆周边首次置业者医药城城南经济开发区周边乡镇产品+性价比+学区等配套考虑产品功能的同时也考虑性价比，学区等配套也是考虑的因素学历层次较高，以婚房、刚改需求为主，注重环境品质的同时考虑性价比，受周边项目价格挤压的客户也会选择本项目☆☆☆☆首次置业者海陵区四市两区交通+价格+配套首先考虑的是交通便利性（公共交通）、其次考虑支付能力经济实力一般，对交通、配套依赖性强，受周边项目价格挤压☆☆☆周边原住居民重复置业者城南区周边乡镇价格+社区环境、配套首先考虑的是价格，其次根据生活便利考虑有一定积蓄，中等经济实力，对价格及区域发展升值较敏感☆☆由于周边同质项目较多，竞争压力大，周边客户源已经满足不了该区域，刚改、刚需以及部分受价格挤压客户是本案的客户来源，而改善型居住需求的客户则是本案作为中高端定位的主要客户群体项目客户定位客户分类主要分布区域置业驱动力购房关注点特征与本50项目价值提炼及定位——3.项目案名分析及建议分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目价值提炼及定位——3.项目案名分析及建议分章节报告内容a51恒景国际花园皇家花园世茂河滨花园上海大花园华润国际社区彩云居景瑞荣御蓝湾大华锦绣华城本案项目成功的第一步，就是要有个最抢眼的“案名”项目命名分析周边项目中以花园为后缀的较多，其他较多的则以发展商品牌命名。建议本项目跳出以“花园”为后缀的命名模式，在命名时与周边的项目形成差异化，形成板块独一无二，且在后续推广时利于品牌延展。恒景国际花园皇家花园世茂河滨花园上海大花园华润国际社区彩云居52通过分析本体、竞争项目，确定差异化因素本项目1,3号地块仅端头产品靠近河景资源，其它三面并不环水。其次，本项目斜对面的世茂河滨花园不仅有环水资源，社区内更有人工湖，水景资源优势明显。所以若单纯以“水”为主题的项目命名并无太大优势，而且项目案名不利于后期加推产品时的推广延展。项目命名分析通过分析本体、竞争项目，确定差异化因素本项目1,3号地块仅端53项目命名需考虑朗朗上口，体现核心价值，与其他项目形成差异化等等因素本项目命名思考体现项目核心价值与其他形成差异化御景熙岸好景城安厦·凯旋城香悦四季城安厦·未来城安厦·世纪城绿化、水系等生态资源打造宜居之城板块价值、产品优化凸显未来生活愿景不要以“花园”为后缀的命名模式泰州市场从未出现过的案名，具有市场冲击力同时考虑到大盘规模及朗朗上口的因素生态环境居住舒适新鲜感受未来愿景以发展商品牌为开头的案名，是目前市场上大盘较为流行的命名方式,例如泰州市场上的“华润国际”“中远依云湾”“美好易居城”…区域第一超级大盘安厦·周山河壹号项目命名需考虑朗朗上口，体现核心价值，与其他项目形成差异化等54综合考虑后，我司给出了两个主推建议安厦·周山河壹号安厦·未来城综合考虑后，我司给出了两个主推建议55从当初的地王，到如今的“区域内住宅体量最大”，它即将以恢弘规模开始启动；从地理位置看，超短距离对接主城区，周山河板块北端头第一个项目，既然有这样的气魄，我们还等什么，这一刻让我们重聚泰州人的眼光：“安厦·周山河壹号”：抢先市场，定义本案为区域第一.超级大盘推荐案名解析泰州，再次向南看：周山河板块NO.1标杆项目城南区域一直都是泰州房产开发的主战场，大盘比比皆是，作为曾经的地王，本案并不胆怯，因为我们有硬性的优势条件，所以我们要再次重新定义南区标杆市场，让泰州人重新聚焦在周山河板块曾经的地王。从当初的地王，到如今的“区域内住宅体量最大”，它即将以恢弘规56未来的周山河街区将会媲美香港中环和深圳福田中心区，与泰州市级行政中心、中国医药城、经济开发区、市级文化中心、高教园区遥相呼应，实现功能互补，成为：“安厦·未来城”：未来生活愿景+科技节能概念推荐案名解析未来泰州城市的展示窗口，未来的城市客厅1.以“未来城”命名本项目，可以给客户描绘出未来美好生活愿景，给予人们在一个环保健康的环境中的体味现代化品质生活。2.“未来”——“科技”、“低碳”、“生态”、“环保”…这样的词语由“未来”一词延伸出来的有很多，便于本案后续推广延展。符合周山河区域属性“未来地标性商业文化中心”未来的周山河街区将会媲美香港中环和深圳福田中心区，与泰州市级57谈到开发顺序，这里想引用贵司领导的一个形象比喻“一块饼，第一口咬在哪里，咬多大”，我们不可能一口吃出个胖子，但是也不能吃的不痛快。针对售楼处及项目启动区，我司给出了几种方案：谈到开发顺序，这里想引用贵司领导的一个形象比喻58项目开发规划建议——1.开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目开发规划建议——1.开发顺序.开发周期建议（首期产品面积59启动区五和路布龙公路工业、住宅区工业区万科四季花城的开发顺序以人口集中区、主干道位置为启动区，而后向内纵深开发大盘开发案例启动区五和路布龙公路工业、住宅区工业区万科四季花城的开发顺序60启动区售楼处城市主干道深圳湾三期二期学校大盘开发案例深圳蔚蓝海岸的开发顺序售楼处紧靠启动区，同时临近城市主干道/售楼处周边设立样板区启动区选择地块价值相对较低的区域，低价入市快速聚集人气回笼资金启动区售楼处城市主干道深圳湾三期二期学校大深圳蔚蓝海岸的开发611昭示性最好2价值相对较低的地块且开发体量较小3能够利用上地块优势本项目昭示性最好的地方在青年南路上（对面有成熟小区西湖翠苑的人气作支撑）价值较低的作为首期，小体量、低价位入市聚集人气，形成快销优势启动区最好邻近自然水系，让客户尽早感受到项目优越的环境品质本项目启动区原则本项目规划启动区的三大原则1昭示性最好本项目昭示性最好的地方在青年南路上（对面有成熟62启动区及售楼处选址启动区1售楼处（会所样板区）售楼处建议选在本案的会所处，2种启动区方案各有千秋会所做售楼处的优势将售楼处、会所、样板区连为一体，可将展示力度提升至极限，迅速提升项目品质。打造沿河景观，将其作为看房动线中的主线。两种启动区方案各有利弊启动区临近交通主干道，沿河景观资源优势明显，利用明星产品+高性价比产品快速去化，形成早期快销优势。启动区方案1与售楼处距离短，看房动线优势明显。启动区方案2与售楼处距离较长，但地块3可在后期整体开发整体交付，早期形成规模优势。启动区2样板景观区沿河景观带启启动区售楼处售楼处建议选在本案的会所处，2种启动区方案各有63案例华润国际中高端项目售楼处选址常规模式：将豪华会所打造成“销售+展示”现场接待中心启动区华润国际现场售楼处（华润会所）将豪华会所作为现场售楼中心，同时打造景观样板区，虽售楼处不临近交通主干道，但通过围墙、道旗，也能起到现场引导作用。启动区选址在会所的对面，参观通道距离短，动线明确，而且临近城市主干道。案中高端项目售楼处选址常规模式：将豪华会所打造成“销售+展示64项目开发顺序需要考虑的因素较多，例如市场需求、施工便利、资金成本等等，我司主要建议以下原则：1价值较低地块（高性价比产品搭配明星产品）首期开发，快速积累人气2主流、次主流物业交替开发，形成可持续性销售3价值最高地块最后开发，作为项目品牌、利益最大化的王牌产品项目开发顺序需要考虑的因素较多，例如市场需求、施工便利、资金65启动区5期3期4期售楼处（会所样板区）1期2期沿河景观带启动区5期3期2期4期1期售楼处（会所样板区）沿河景观带看房动线过程中尽可能的利用水系景观资源、样板景观资源，加深客户现场感受方案一方案二启动区5期3期4期售楼处1期66依据启动区原则，启动区产品面积配置应首先迎合市场主流需求依据启动区原则，67启动区面积配置城南区住宅成交分析来看，上半年60-90，90-120，120-144㎡成交占到近90%

而120-144㎡舒适三房成交占到34.6%产品房型面积区间比例启动区高层产品2房90㎡左右20%小3房90-120㎡20%3房2厅2卫（舒适型）120-144㎡50%4房（奢侈型）160㎡左右10%说明刚需为市场主流以120—140㎡舒适三房为启动区主打产品，树立本项目中高端形象定位以90-120㎡首置刚需产品作为辅助，开盘快速去化、快速实现现金流适当增加160㎡大户型，比例不应超过首期产品的10%，再次拔高品牌形象启城南区住宅成交分析来看，上半年60-90，90-120，168项目开发规划建议——2.项目新技术应用.产品优化建议分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目开发规划建议——2.项目新技术应用.产品优化建议分章节报69产品优化创新亮点1——凸窗和陆地飘窗产创新亮点1——凸窗和陆地飘窗70产品优化创新亮点2——空中院落、小房变大房、两房变三房产创新亮点2——空中院落、小房变大房、两房变三房71产品优化创新亮点3——景观资源较好的位置作为组团标杆产品产创新亮点3——景观资源较好的位置作为组团标杆产品72低成本的低碳节能系统，可将项目打造成高品质的“科技概念住宅”新技术应用建议“绝缘”外墙系统EPS膨胀聚苯板薄抹灰外墙保温系统置换式新风系统地面保温（地暖）LOW-E窗户单户直饮机地面辐射供暖技术低辐射中空玻璃铝合金外遮阳系统降低能耗，降低室内温度节能、低噪音，投资和使用成本较低成本低，安装方便六大节能低碳系统低成本的低碳节能系统，可将项目打造成高品质的“科技概念住宅”73新技术应用建议3、智能报警系统高档住宅标志性之一就是安全性，通过全方位的警报系统，对业主防盗、防火、煤气等方面进行全面保护。安全感使购买大户型业主的普遍要求。1、指纹门禁系统实现户主的专属开门，同时指纹门禁不仅仅提高项目档次，对业主内心要求的专属感也有很高契合度。2、弱电（网络、音响、电话）系统升级现在住宅常用的弱电箱，给业主提供高质量的音响、网络、电话使用感觉并减低业主二次装修的难度。家居智能化提升，让科技住宅再添“含金量”新3、智能报警系统1、指纹门禁系统2、弱电（网络、音响、电话74项目销售执行——1.营销策略及去营销节点安排分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目销售执行——1.营销策略及去营销节点安排分章节报告内容a75项目推售策略制定的两大考量因素：1、宏观环境是否好转2、项目竞品推售状况项目推售策略制定的两大考量因素：76营销策略1宏观环境开始好转的前提下在宏观环境开始好转的前提下本案的推售策略高举高打，平价入市以常规产品启动市场，定制化产品放大利润营销策略1宏观环境开始好转的前提下在宏观环境开始好转的前提77在宏观环境持续低迷的前提下本案的推售策略少量多频推案低开高走价格稳步提升营销策略2宏观环境持续低迷在宏观环境持续低迷的前提下少量多频推案营销策略2宏观环境782012.102012.111月2月3月4月5月6月形象导入期市场炒作期形象展示期开盘预告期2012.12核心价值传播期10月1.1批次开盘持续销售期1.2批次加推品牌建立期树立标杆以户外大牌为主，报纸.网络等软文辅助项目首期入市营销节点安排事件营销为主线，铺垫项目核心价值传播核心价值系列传播会所.样板区盛装开放，全城邀约体验。会员计划同时启动制造社会热点事件，全城聚焦周山河。5月房博会乘势开盘，形成热销开盘持续销售，sp活动月月进行，根据市场加推1期2批单位2012.102012.111月2月3月4月5月6月形象导入79项目销售执行——2.销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏项目销售执行——2.销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）80

入市价格的制定一般采用两种方法：一种是成本核算法，另外一种是市场比较法。本次定价我司建议主要是采取市场上比较流行的加权系数比较法，来测定项目的市场价格。加权系数比较法的定价原则是，综合本项目的综合质素，结合市场，对影响本项目定价的各种因素进行比较，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定保险系数计算而得出。价格制定方法入市价格的制定一般采用两种方法：一种是成本核算法，另81比较体系十大影响因素权重构成位置交通周边环境建筑形态占地规模社区配套社区景观户型结构交付标准开发商物业管理客观因素自身因素心理因素100%标准权重比例：100%增加比例基本单位值：5%较弱的影响因素：5%主要影响因素：10%以上（中高层产品）均价制定/影响因素权重构成比较体系十大影响因素权重构成位置交通周边环境建筑形态占地规模82（中高层产品）均价制定/对比项目抽取项目总建面积容积率绿化率实际销售均价预估交房标准楼盘所占比例世茂河滨花园290000㎡1.4931%6000毛坯35%华润国际社区247954㎡2.9235%7200毛坯40%恒景国际花园300000㎡1.2337.5%8000毛坯10%景瑞荣御蓝湾335000㎡1.5930%6300毛坯15%定价参考项目，抽取了目前在售的世茂河滨花园、华润国际社区、恒景国际、景瑞荣御蓝湾四大项目做权重对比分析区域竞争项目价格区间：6000-8000元/㎡（中高层产品）均价制定/对比项目抽取项目总建面积容积率绿化率83（中高层产品）均价制定/权重加权项目实际均价位置交通周边环境建筑形态占地规模社区配套社区景观户型结构交付标准开发商物业管理修正价（元/㎡）（元/㎡）世茂河滨花园59001.051.110.911.150.9511.116047.5华润国际社区710010.950.950.951.20.90.9511.11.057135恒景国际花园79001.10.950.950.951.20.90.95110.957623.5景瑞荣御蓝湾63001.050.9510.90.950.95111.0516205.5项目世茂河滨花园华润国际社区恒景国际花园景瑞荣御蓝湾修正价6047.571357623.56205.5权重35%40%10%15%修正值2116.632854762.3930.75本项目修正价（元/㎡）6663.67元/㎡（中高层产品）均价制定/权重加权项目实际均价位置交通周边环境84（中高层产品）均价制定/均价合成本项目最终修正价6663元/㎡+200元/㎡（新技术应用成本）+5%上浮（考虑到今年下半年到明年预估市场有5%的上涨空间）最后得出高层产品均价7200元/㎡（最终定价依据市场情况再具体制定）（中高层产品）均价制定/均价合成本项目最终修正价6663元/85对于中高层的入市均价，我们建议“低开高走，小幅频调”策略建议入市均价：6800（起价：5980）对于中高层的入市均价，86其他产品价格预测依照市场比较法，我们分别对其本项目他产品做了价格预测：小高层均价：7300元/㎡多层均价：8900元/㎡公寓均价：7600元/㎡修正价基础上增加以下部分1.新技术应用建筑成本+200元/㎡2.目前市场的微涨空间+5%

市场瞬息万变，具体定价需依据市场动态再做制定其他产品价格预测依照市场比较法，我们分别对其本项目他产品做了87企划包装——logo设计及形象秀稿分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏企划包装——logo设计及形象秀稿分章节报告内容a宏观市场分883个案名，7套方案3个案名，7套方案89板块项目总体策划报告提报方案课件90板块项目总体策划报告提报方案课件91板块项目总体策划报告提报方案课件92板块项目总体策划报告提报方案课件93板块项目总体策划报告提报方案课件94板块项目总体策划报告提报方案课件95板块项目总体策划报告提报方案课件96板块项目总体策划报告提报方案课件97板块项目总体策划报告提报方案课件98板块项目总体策划报告提报方案课件99板块项目总体策划报告提报方案课件100板块项目总体策划报告提报方案课件101板块项目总体策划报告提报方案课件102板块项目总体策划报告提报方案课件103板块项目总体策划报告提报方案课件104板块项目总体策划报告提报方案课件105板块项目总体策划报告提报方案课件106板块项目总体策划报告提报方案课件107板块项目总体策划报告提报方案课件108板块项目总体策划报告提报方案课件109板块项目总体策划报告提报方案课件110板块项目总体策划报告提报方案课件111板块项目总体策划报告提报方案课件112板块项目总体策划报告提报方案课件113板块项目总体策划报告提报方案课件114板块项目总体策划报告提报方案课件115板块项目总体策划报告提报方案课件116板块项目总体策划报告提报方案课件117板块项目总体策划报告提报方案课件118板块项目总体策划报告提报方案课件119板块项目总体策划报告提报方案课件120板块项目总体策划报告提报方案课件121板块项目总体策划报告提报方案课件122板块项目总体策划报告提报方案课件123板块项目总体策划报告提报方案课件124板块项目总体策划报告提报方案课件125板块项目总体策划报告提报方案课件126板块项目总体策划报告提报方案课件127板块项目总体策划报告提报方案课件128板块项目总体策划报告提报方案课件129板块项目总体策划报告提报方案课件130板块项目总体策划报告提报方案课件131板块项目总体策划报告提报方案课件132板块项目总体策划报告提报方案课件133板块项目总体策划报告提报方案课件134板块项目总体策划报告提报方案课件135板块项目总体策划报告提报方案课件136板块项目总体策划报告提报方案课件137板块项目总体策划报告提报方案课件138板块项目总体策划报告提报方案课件139板块项目总体策划报告提报方案课件140板块项目总体策划报告提报方案课件141板块项目总体策划报告提报方案课件142板块项目总体策划报告提报方案课件143板块项目总体策划报告提报方案课件144板块项目总体策划报告提报方案课件145板块项目总体策划报告提报方案课件146板块项目总体策划报告提报方案课件147板块项目总体策划报告提报方案课件148板块项目总体策划报告提报方案课件149板块项目总体策划报告提报方案课件150板块项目总体策划报告提报方案课件151板块项目总体策划报告提报方案课件152板块项目总体策划报告提报方案课件153板块项目总体策划报告提报方案课件154板块项目总体策划报告提报方案课件155板块项目总体策划报告提报方案课件156板块项目总体策划报告提报方案课件157板块项目总体策划报告提报方案课件158板块项目总体策划报告提报方案课件159板块项目总体策划报告提报方案课件160板块项目总体策划报告提报方案课件161板块项目总体策划报告提报方案课件162板块项目总体策划报告提报方案课件163板块项目总体策划报告提报方案课件164板块项目总体策划报告提报方案课件165板块项目总体策划报告提报方案课件166板块项目总体策划报告提报方案课件167板块项目总体策划报告提报方案课件168板块项目总体策划报告提报方案课件169板块项目总体策划报告提报方案课件170板块项目总体策划报告提报方案课件171板块项目总体策划报告提报方案课件172板块项目总体策划报告提报方案课件173板块项目总体策划报告提报方案课件174板块项目总体策划报告提报方案课件175板块项目总体策划报告提报方案课件176板块项目总体策划报告提报方案课件177板块项目总体策划报告提报方案课件178板块项目总体策划报告提报方案课件179板块项目总体策划报告提报方案课件180板块项目总体策划报告提报方案课件181板块项目总体策划报告提报方案课件182板块项目总体策划报告提报方案课件183分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏报告目录分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年184楼市，过去的这6个月楼市，过去的这6个月185宏观市场分析——1.上半年全国楼市分析分章节报告内容a宏观市场分析1上半年全国楼市分析2上半年泰州楼市分析b区域市场分析1城南区域小高层.高层.多层住宅调研（竞争项目）2区域重点个案分析3城南区域商铺调研c项目价值提炼及定位1项目价值体系梳理及核心价值提炼2项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位3项目案名分析及建议d项目开发规划建议1开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比）2项目新技术应用建议.产品优化建议e项目销售执行1营销策略及去营销节点安排2销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓）f企划包装1logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏宏观市场分析——1.上半年全国楼市分析分章节报告内容a宏观市186温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳健康发展宏观政策解读时间温总理讲话1月31日要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价理性回归3月14日房价远远没有回到合理价位，调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。4月13日巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复，采取有效措施增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。5月18日稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。调控政策或将惠及刚性需求，抑制非自住需求才是楼市调控真谛温家宝：坚持调控不动摇，促进房价理性回归，促进房地产市场平稳187支持自主性合理需求，各地适度微调出台，促进市场活跃部门时间内容细则住建部20111年12月城乡建设工作会议：支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求发改委2012年3月发改委副秘书长解读计划报告：完善鼓励居民购买首套自住普通商品房住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求央行2012年1月中国人民银行工作会议：落实好差别化住房信贷政策2012年2月人民银行金融市场工作座谈会：满足首次购房家庭的贷款需求2012年3月央行就“贷款画笔及金融改革”答记者问：全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求1.以首次置业为代表的合理购置普通商品房需求，一直受到中央政府的支持和鼓励。主要城市公积金松绑政策乐山、连云港、厦门、信阳、日照、南昌、济南、克拉玛依、大连、滨州、遂宁、宿州、江门、郑州、武汉、常州、南宁、赣州、沈阳、芜湖、乌鲁木齐、永州、莆田、池州、西安、泰州…南京：住房公积金最高贷款额度由20万元/人、40万元/户恢复到30万元/人、60万元/户。对于购买二套房的改善性购房也降低了再次申请住房公积金的贷款门槛。武汉：首套住房的公积金贷款最高可以申请到八成。凡在正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。多座三线城市上调公积金