宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案

长岛花园2期2011年推广战略执行方案长岛花园2期1王者归来谁与争锋王者归来谁与争锋21、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面2、近30亿的超级货量，如何应对2期总销的严酷挑战3、距1期销售神话已经1年，如何让产品价值重新赢得客户三重考验来临，长岛如何再超越？1、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面三重考验来临，3第一部分/最新市场动态分析及未来研判第二部分/二期推货节奏安排及销售目标第三部分/全新推广包装及营销战术制定决胜之道第一部分/最新市场动态分析及未来研判决胜之道4第一部分/最新市场动态分析及未来研判第一部分/最新市场动态分析及未来研判5宏观环境——国家政府换届与十二五规划开局之际需要稳定社会环境，短期内调控不会退场；新“国八条”以严格控制需求为手段来控制房价增长，投资、多次改善需求将面临较长周期的被抑制和打压；限购从严下，城市别墅及城市200㎡以上超大面积高层将面临市场打压；房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国的投资客具有很大的警示作用；后续加息仍将继续，对市场将持续保持高压。宏观环境——国家政府换届与十二五规划开局之际需要稳定社会环境6中观环境——宁波宁波调控细则20日出台，与国家相比没有“突破”细则出台，宁波楼市成交冷清，客户观望情绪普遍高端楼盘面临压力，禁购令短时间内打压客户购买欲望中观环境——宁波宁波调控细则20日出台，与国家相比没有“突破7微观环境——长岛春节期间总体冷清环境下长岛成交仍成交6套，虽为政策前抢购客户，但仍能凸显部分刚需能量高端客户购买力仍在，但一段期内受到抑制1期客户对于送精装修反馈良好，对于项目信心指数较高为长岛后期打下良好客户基础微观环境——长岛春节期间总体冷清环境下长岛成交仍成交6套，虽8长岛花园已成交客户分析：高层平层：41％为二套房，35％为三套房及以上高层跃墅：29％为二套房，53%为三套房及以上可以看出，平层产品购买基本以2套房为主这部分客户不在限购范围内，有较大挖掘空间而大面积复式产品，大多数都为3次以上置业受此次调控影响最深，销售压力较大。长岛花园已成交客户分析：可以看出，平层产品购买基本以2套房为9长岛花园新海景花园御玺园滨江庆丰项目荣安公馆华茂万达西鄞奉路项目雅戈尔高新区项目嘉里置业地块荣安庙堰地块银亿天水家园以北项目维科上院九龙仓项目原成教学院项目兴普B4地块比华利二期茶亭项目维拉公馆柏悦项目卡纳湖谷香湖湾市场竞争环境分析长岛花园新海景花园御玺园滨江庆丰项目荣安公馆华茂万达西鄞奉路10雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山未来竞争多来自内部从大市场来看，具备与长岛同等地段和环境条件的项目，几乎没有当前在售豪宅产品，可选余地极少未来竞争还未推出，长岛2期具备先发优势长岛板块价值成熟优势明显。雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山11同类型产品比较分析——平层小结：本产品在面宽、附加值、精装、景观上均占有优势地位市场，部分指数甚至已经与170、180平米段产品相当！同类型产品比较分析——平层小结：本产品在面宽、附加值、精装12小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南临江、江景资源、城市中央位置上超越市场！并在第一居所选择上超越别墅产品。同面积类产品比较分析——跃墅小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南临江、江景资源、城13从政策中，我们读到严酷从市场中，我们感到优势从客户中，我们看到希望纵然前方困难重重我们坚信长岛2期依然将鹤立宁波从政策中，我们读到严酷纵然前方困难重重14通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道新政虽然严厉，但大家都处于同一环境下，长岛优势反而凸显客户购房势必更加谨慎，优中选优之下，他们的视线将更为集中，长岛的比较优势将最大化体现高端客户购买力仍在，不断压抑之下更在积聚能量，伺机引爆“高端2套房客户、高端新婚客户、升级大房客户”将是未来三大核心突破点所在项目的唯一性、独特性和性价比，将是保障成功的核心密码长岛2期机会点分析通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道长岛2期机15长岛2期，让我们大胆想象，小心前行长岛2期，让我们16第二部分/二期推货节奏安排及销售目标第二部分/二期推货节奏安排及销售目标17定价定天下原则：价格只能上行，不能下价格、销售趋势一期销售价格销售率为基础平层大宅成交均价：约2.7万（除4#楼）江景跃墅成交均价：约3.8万市场震动：抓机遇、保底线，价平量减目标：26亿市场平稳：抓稀缺、保品质，价高量平，稳步上升目标：30亿定价定天下价格、销售趋势一期销售价格销售率为基础市场震动：市183月

前期准备控制推盘体量，制造热销势头4#平层开盘老客户带新客户优惠9#跃墅开盘持续热销抓住时机5#平层开盘6#少量推出2月

抓稀缺7#8#跃墅楼王集中放量4月

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样板房开放部分外立面落成整体外立面落成整体景观完成刚性需求对接争取现金流保量利润最大化3月

前期准备控制推盘体量，制造热销势头老客户带新客户优惠持19二期推盘策略第一批第二批1、平层大宅4#套数：64户总建面积：9349.9㎡均价：28000元/平方2、江景跃墅9#套数：54户总建面积：12402.54㎡均价：39000元/平方米3、平层大宅5#套数：102户总建面积：14849.84㎡均价：29000元/平方米首批入市：4、5、9号楼，平层为主性价比入市，走量带动人气建议时间：2011年4月~7月入市理由：样板房开放，全石材干挂落地二期推盘策略第一批第二批1、平层大宅4#首批入市：20第二批入市：主打7/8#楼王，立标杆创造价值利润最大化建议时间：9月~10月（待定，视下半年行情）入市理由：高层石材干挂落地，景观到位实景动人1、江景跃墅7#套数：54户总建面积：12402.54㎡均价：42000元/平方2、平层大宅6#套数：66户总建面积：9808.75㎡均价：30000元/平方3、江景跃墅8#套数：54户总建面积：12401.64㎡均价：50000元/平方第二批入市：1、江景跃墅7#21挖掘老客户新客户优惠措施

老客户带领新客户成交的，老客户可享受免去二年物业综合管理费优惠，新客户同样可享受免去二年物业综合管理费优惠。（备注：费用预计平层优惠约1万元/套，跃墅约1.8万元/套）客户界定：老客户陪同新客户到案场参观购房的，填好申请书，成交及全款到位后方可享受相关优惠。其他建议：此优惠措施同样可适用于一期余房。新政应对措施:挖掘老客户新客户优惠措施新政应对措施:22减轻付款压力建议首付3成起（此付款方式针对首套房按揭客户）如果客户系首套房并按揭的客户首付款可降低至3成起，从而降低购房门槛，促使销售，如非首套房按揭的客户一律首付按6成起收取。分期付款1、付定7天内补足30%以上首付款，并签约；2、签约6个月内支付20%房款，签约12个月内支付20%房款；3、2012年12月31日前支付剩余30%房款。新政应对措施:减轻付款压力新政应对措施:23加大一次性付款优惠力度建议首付3成起1、付定7天内付足30%以上首付款；2、付定30天内补足100%房款；优惠力度建议：满足以上付款方式可优惠95折新政应对措施:加大一次性付款优惠力度新政应对措施:24针对新政的客户引导：针对三套房客户购买问题1、以成年子女名义购买；2、以父母的名义购买；3、企业家客户可利用公司名义购买；4、假离婚（不倡导，万不得已情况第三方出面沟通，如银行）全员营销1、雅戈尔在售楼盘意向客户资源共享2、雅戈尔高端项目已售房源客户资源共享3、华星高端项目及商业项目客户资源共享新政应对措施:针对新政的客户引导：新政应对措施:25保底26亿，挑战30亿！长岛花园二期——销售目标保底26亿，挑战30亿！长岛花园二期——销售目标26·2期整体价值再梳理·分产品价值策略构建·2期形象包装定位·6大核心推广战术第三部分/全新推广包装及营销战术制定·2期整体价值再梳理第三部分/全新推广包装及营销战术制定27如果说长岛花园1期，让我们懂得了天赋极致的真正涵义那么长岛花园2期的旷世登临，又将让整个宁波领略怎样的震撼与惊叹。如果说长岛花园1期，让我们懂得了天赋极致的真正涵义281、二期整体价值再梳理1、二期整体价值再梳理291个高度6个唯一5大升级5大利好1个引爆点1个高度6个唯一5大升级5大利好1个引爆点30首享1个引爆点城市热点，永远是创造价值神话的绝对支撑所在首享1个引爆点城市热点，永远是创造价值神话的绝对支撑所在31“两江北岸”即将启动，十二五规划核心超越鄞州中心区、超越东部新城、超越三江口以超越一切之势，引领宁波未来20年湾头休闲商务区，以江北万达广场为中心、含谢家片区和城庄片区等的姚江新区，以及慈城新城、宁波北门户商务区，是江北今后重点要发展的几大城市功能区块湾头谢家片区城庄片区慈城-宁波北门户商务区东至世纪大道、西至姚江、南至甬江、北至宝成路延伸段的甬江北岸区块，待铁路北站和庄桥机场搬迁之后，将迎来脱胎换骨的时机。“两江北岸”即将启动，十二五规划核心湾头休闲商务区，以江北万32热迎5大利好相比1年前，长岛已发生了翻天覆地的变化热迎5大利好相比1年前，长岛已发生了翻天覆地的变化33江北万达火爆开业，区域配套全面成熟新星商业中心全面动工，直接融入海曙副中心湾头开发进入实质阶段，都会新核一日千里江北万达火爆开业，区域配套全面成熟新星商业中心全面动工，直接34大天一豪宅资源带全面形成中央为我所用从天一商圈，到和义大道，到大剧院，到来福士商圈，到九岛一心，到环日湖休闲带，再到长岛花园，首席城市豪宅资源带已经成型，大宁波绝对唯一大天一豪宅资源带全面形成35从天一到长岛，一条全宁波最精华、最成熟的豪宅资源带，已经打通万达商圈湾头RBD日湖核心区宁兴钻石广场来福士广场日湖商圈万达广场世纪联华城市最佳休闲商务区引领城市未来！湾头九岛一心三江文化长廊重要节点江北核心区三江口重要组成三公里价值链和义大道天一商圈海曙副中心从天一到长岛，一条全宁波万达商圈湾头RBD日湖核心区宁兴钻石362期准现房呈现，看得见的顶端品质2期准现房呈现，看得见的顶端品质37强调6个唯一价值再度征服，打造舍我其谁的超然气势强调6个唯一价值再度征服，打造舍我其谁的超然气势38大三江内唯一的一线南面江目前宁波中心城区内唯一在售的南面江豪宅社区，观江效果、风水资源全宁波城市豪宅TOP1，遍寻三江独此处。大三江内唯一的一线南面江目前宁波中心城区内唯一在售的南面江39大三江内唯一的超4万平大中庭城市中央寸土寸金，但长岛花园却拥有目前宁波最大的中庭花园，其面积规模相当于把种满了花树林溪的天一广场放在家门口。在城市核心实现低密度豪宅，以前少有，未来更难有大三江内唯一的超4万平大中庭城市中央寸土寸金，但长岛花园却40大三江内唯一的长达2500米水岸线长岛花园拥有比湖景豪宅更为丰富、更为奢侈的水景资源，江岸线、社区水岸线加起来超过2500米，如诗、如画，如同把三江六岸放进了社区里，独领宁波豪宅。每一段成功人生，都于此水岸旁，风生水起。大三江内唯一的长达2500米水岸线长岛花园拥有比湖景豪宅更41大三江内唯一的约百米超阔楼间距王者领地，理应永享无疆视野。长岛花园2期，最大楼间距超过百米，超过了常规标准的两倍，恢弘气度足以傲视整个大宁波。大三江内唯一的约百米超阔楼间距王者领地，理应永享无疆视野。42大三江内唯一的中轴龙脉上首位置风水依然是打动客户购买的核心卖点。长岛花园本已占据了三江中轴最好的位置，长岛花园2期更是占据了长岛的最好位置，三江之上的长岛，长岛之上的长岛2期，全宁波，不会再有。大三江内唯一的中轴龙脉上首位置风水依然是打动客户购买的核心43大三江内唯一的最大顶端圈层聚集区百万买宅，千万买园，万万买邻。真正的豪宅社区，除了出色的硬件条件，更珍贵的还在于其聚集的社会顶端人群。长岛花园将拥有上千位宁波最出色的巅峰人群，涵盖政、商、金融、行业专家，可谓宁波首屈一指的富人区，最好的人脉资源在这里汇聚。大三江内唯一的最大顶端圈层聚集区百万买宅，千万买园，万万44打造5大升级超越长岛1期，让豪宅海拔不设自高打造5大升级超越长岛1期，让豪宅海拔不设自高45奢豪精装大升级，系出豪宅极致理念雅戈尔自海景花园之后，又一重量级精装修出品。超越海景的极致化理念，聚拢世界顶级品牌的华丽考究，于长岛2期再度奢华呈现。奢豪精装大升级，系出豪宅极致理念雅戈尔自海景花园之后，又一重46东首位置大升级，长岛之尊三江之首东为上、东为尊，长岛花园2期地处整个社区东首位置，占尽社区所有精华资源，呈现一统天下、惟我顿尊的宏大气势。东首位置大升级，长岛之尊三江之首东为上、东为尊，长岛花园2期47观江距离大升级，三江亦如私家庭园长岛2期与姚江的联系更为紧密，最近处不足百米，推窗即揽三江胜景，出门就拥清澈湾岸，一切就如私家花园般自在自由。江与人的关系，从未像这般如此紧密。观江距离大升级，三江亦如私家庭园长岛2期与姚江的联系更为紧密48观景视野大升级，360度封鼎三江楼王长岛2期景观资源更加出色，东、北方向为未来都会繁华豪景，南为三江中轴精华，西为大社区园林精粹，一幅永不落幕的城市传奇。观景视野大升级，360度封鼎三江楼王长岛2期景观资源更加出色49产品品质大升级，从豪宅走向宫殿豪宅从全石材干挂，到奢华园林打造，从精雕公共部位，到极致空间布局，每一处细节，无不呈现着豪宅微观哲学。长岛花园2期，于自然天赋之上，再度定义豪宅的极致内涵。产品品质大升级，从豪宅走向宫殿豪宅从全石材干挂，到奢华园林打50确立1个高度雅戈尔为宁波树立的又一城市豪宅永恒标杆确立1个高度雅戈尔为宁波树立的又一城市豪宅永恒标杆51人和天时地利新的热点已经到来再借城市发展强大东风从天一到长岛一条中央豪宅资源带全面成型数千宁波顶端阶层支撑海景现象再度上演物极天赋极致依然内涵极致奢华呈现人和天时地利新的热点已经到来从天一到长岛数千宁波顶端阶层支撑522、分产品价值策略构建2、分产品价值策略构建53A、中庭大宅7大超凡价值，打造宁波第一的140住品A、中庭大宅7大超凡价值，打造宁波第一的140住品54同类产品中第一户户豪揽宁波最大的中庭花园140平米，就能享受到别墅也难以实现的景观同类产品中第一140平米，就能享受到别墅也难以实现的景观55同类产品中第一南北超级栋距，大视野全宁波罕见

多数同类高层楼间距最多不超过60米，一般仅为40-50米同类产品中第一多数同类高层楼间距最多不超过60米，一般仅为456同类产品中第一全高级石材干挂，媲美海景花园

全石材里面仅少量应用于大户型产品中，而买长岛140平米，得到的是海景花园的立面效果同类产品中第一全石材里面仅少量应用于大户型产品中，57同类产品中第一超过12米的独栋级面宽

联排7-8米，双拼10米左右，独栋11米-13米140平米产品，实现独栋一般的面宽尺度，奢侈无以复加同类产品中第一联排7-8米，双拼10米左右，独栋11米-1358同类产品中第一5米宽大客厅，超越大多数联排标准

同类产品一般客厅面宽只在4-4.8米，而多数联排也未超过5米长岛花园140实现了5米的宽度，拥有了真正豪宅的标准。同类产品中第一同类产品一般客厅面宽只在4-4.8米，而多数联59同类产品中第一四房三开间朝南，140做到180空间感

140平米做到4房，而且实现3开间朝南，同类面积产品中极为罕见，而且向180面积段看齐。布局方正合理，浪费面积极少。同类产品中第一140平米做到4房，而且实现3开间朝南，同类面60同类产品中第一真正大别墅区里的140平米，同享极致尊崇

与千万级别墅同享一样的配套和标准，同类产品可求而不可得同类产品中第一与千万级别墅同享一样的配套和标准，同类产品可求61全宁波同类面积产品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性价比，人生第一栋真豪宅全宁波同类面积产品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性价比62B、江景跃墅7大稀缺价值，打造宁波第一的江景复式B、江景跃墅7大稀缺价值，打造宁波第一的江景复式63稀缺价值一最近不过百米的一线东南面江，独树一帜在城市中央，能够做到真正南面江的豪宅，极度稀缺，即使海景、新海景也无法实现。稀缺价值一在城市中央，能够做到真正南面江的豪宅，极度稀缺，64稀缺价值二全宁波最好的大江景，超越所有惟此一处堪称宁波城市中最好的江景资源，清澈、浩阔，别无他处，比皇家御宝更加珍贵稀缺价值二堪称宁波城市中最好的江景资源，清澈、浩阔，别无他处65稀缺价值三全宁波极少数能两层观三江的纯复式空间

真正复式，绝非挑高产品，每层都有超过标准层高。上下两层，别墅级空间，更能比大平层户型多一重角度欣赏窗外美景。稀缺价值三真正复式，绝非挑高产品，每层都有超过标准层高。66稀缺价值四有3个房间、1个客厅共四开间可朝南观江，全宁波第一

目前多数产品为北向江，无法做到客厅与主卧同时朝南观景。江景跃墅，不仅实现主卧、客厅同时朝南观江，而且跟可做到3个卧室朝南观江，空间均好性空前绝后。稀缺价值四目前多数产品为北向江，无法做到客厅与主卧同时67稀缺价值五最大可拓展约100平米的空间，可打造超越别墅的豪华双套房，相当于多送一层超大拓展面积，傲视宁波豪宅。可打造别墅也极少实现的豪华双套房实现5房3卫3厅的极致生活空间。稀缺价值五超大拓展面积，傲视宁波豪宅。可打造别墅68稀缺价值六5.7米总统套房级客厅、主卧面宽，可放置最气派的家具，尺度冠领宁波高层大宅5米面宽已是多数高层对于房间尺度的极限理解，但长岛江景跃墅，将总统套房理念引入空间设计，足以匹配最气派、最奢华的家具，设置最盛大的家宴。稀缺价值六5米面宽已是多数高层对于房间尺度的极限理解，69稀缺价值七南江北园豪阔布局，观景效果全宁波唯一

绝大多数社区只能北面江，而且中庭园林很少达到数万平米，江景跃墅，独一无二的南江北园布局，每一面都是他人难以企及的宏伟场面。稀缺价值七绝大多数社区只能北面江，而且中庭园林很少达到数万平70城中央唯一的一线南江景纯复式大宅超别墅之上的终极府邸250平米江景跃墅=城中央唯一的一线南江景纯复式大宅250平米江景跃墅=71长岛2期价值构建极致·境：真正南向，一线江景极致·筑：金石华府，耀比海景极致·园：万平中庭，王者御享极致·层：千万圈层，城市巅峰极致·位：三江之首，长岛之尊极致·户：空间之王，精装至尊极致·享：城市中轴，都会未来都会资源垄断型豪宅大器已成长岛2期价值构建极致·境：真正南向，一线江景极致·筑：金石华723、二期形象包装定位3、二期形象包装定位73二期形象包装4个关键地段牌：跳出江北融入天一商圈，串联成熟大资源环境牌：继续做足三江风水文章，打造唯一性精装牌：突出世界级精装修水准，价值大升级产品牌：深入建筑细节背后用意，挖掘超高附加值二期形象包装4个关键地段牌：跳出江北融入天一商圈，串联成熟大742期项目总定位三江上的奢装宫殿融入天一商圈突出天赋自然风水极致品质极致精装2期项目总定位三江上的奢装宫殿融入天一商圈极致品质752期案名组合方案一长岛花园2期·

君顶最好的风水，最好的景观，最好的产品极致中的极致，长岛上的长岛，龙脉里的龙脉2期案名组合方案一长岛花园2期·君顶最好的风水，最好的景观762期案名组合方案二长岛花园2期·

御景龙庭

长岛花园2期·

藏龙

长岛花园2期·

御岛2期案名组合方案二长岛花园2期·御景龙庭长岛花园2期·77SLOGAN再一次，推动极致从长岛1期，到长岛2期，无论时空、市场、价格如何变幻，对于推动宁波豪宅不断前行的使命，始终未变。SLOGAN再一次，推动极致从长岛1期，到长岛2期，78宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案79宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案80宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案81环境资源、城市资源、产品资源、圈层资源、精装资源、品牌资源，六位一体的当代都会豪宅，遍寻宁波也找不出第二个长岛。但长岛2期的高度，仍不满足停留于此。他更希冀于以对极致的不懈探索，彰显前所未见巧夺之工，只为筑就豪宅恒久门第传奇。就其世界级品质而论，它足以永恒于世，但对于懂得的人而言，他们更将惊叹于其精雕呈现的背后——上天又一次眷顾长岛，让我们看到了2期再度御统宁波豪宅的自信与希望环境资源、城市资源、产品资源、圈层资源、精装资源、品牌资源，82阶段报广演绎阶段报广演绎83宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案84第二阶段第二阶段85第三阶段配合平层样板房开放主打140平米第三阶段86第四阶段配合跃墅样板房开放主打230平米第四阶段87宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案88宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案894、核心推广战术策略再一次，创造营销极致4、核心推广战术策略再一次，创造营销极致90线上——原子弹线下——狙击枪核心策略如果说一期是一场大会战那么二期将是一场歼灭战线上——原子弹线下——狙击枪核心策略如果说一期是一场大会战91一段叫长岛的传奇广告舆论奢侈品包装每一个环节的设计与体验包装舆论管理与互动产品呈现式地产类包装舆论发布产品复合影响力提升六大战术完成长岛2期王者归来公关服务渠道圈层公关首个高端营销数据库酒店服务意识及团队精准渠道圈层拓展，为项目带热度首个豪宅服务系统一段叫长岛的传奇广告舆论奢侈品包装每一个环节包装舆论管理与互92【2期六大战术表一】线上做姿态线下销售力广告平面广告户外广告电台广告电梯广告短信广告多点包抄，捕捉区域内外客户针对高端人群开车时接受信息区域内定制渠道，精准锁定客群产品呈现式一段叫长岛的传奇，升华产品气质高端客户覆盖，提高来人来电【2期六大战术表一】线上做姿态广告平面广告多点包抄，捕捉区域93【2期六大战术表二】公关拓展圈层，带热度及影响力品牌联动资源拓展事件公关高端品牌嫁接，快速引发关注与影响力利用老客户资源，形成圈层营销迅速引发关注，制造影响力圈层公关周边路演深度挖掘慈溪、余姚等北三线客群【2期六大战术表二】公关拓展圈层，带热度及影响力品牌联动高端94【2期六大战术表三】铺面造势能铺点传眼球舆论舆论发布点线面客户（好感度）关注度

影响力市场

（造势）业内互动，传递长岛2期价值联动客户，生活方式、价值热点全面引导业内（做热）业内杂志、网站，形成专业口碑。连续整版新闻炒作，影响力最大化。吸引力政企联动，依托主流媒体炒作“两江北岸”规划制造市场热点长岛生活手册，持续渗透【2期六大战术表三】铺面造势能舆论舆论发布点线面95【2期六大战术表四】包装每一个细节的奢侈体验奢侈品化包装现场包装五大销售物料情境样板间豪宅物料系统标杆首创豪宅情境体验营销范本A.风水手册：风水价值读本B.实景样板册：豪宅体验样本C.明信片：长岛特质礼物D.生活手册：人文价值读图文本销售环境的改进提升E.销售视频片：震撼的卖点展示【2期六大战术表四】包装每一个细节的奢侈品化包装现场包装豪宅96【2期六大战术表五】首个高端营销数据库渠道精准渠道写字楼资源：宁波各高端写字楼公司名录及负责人联系方式；人脉资源：已购客户周边亲朋好友的开发；资源互换：与各银行通过系列公关活动获取；资源共享：高端俱乐部会员和高端汽车车主名录；与中国邮政合作：以商业信函的方式对客户资源

丰富的社区进行投递。【2期六大战术表五】首个高端渠道精准渠道写字楼资源：宁波各高97【2期六大战术表六】服务酒店服务意识及团队首个豪宅服务系统应用售前售中售后酒店级服务意识及围绕服务主张展开的营销流程乐在其中的服务观念及核心销售服务流程服务观的持续统一及定制化服务级别私人顶级会所等【2期六大战术表六】服务酒店服务意识及团队首个豪宅服务系统应983—4广告线舆论线公关线渠道线【2期整合营销战术表】线上线下5—67—89—12第一波蓄水首批开盘第二波蓄水第二波强销房交会样板房开放立面落地景观到位总形象细节价值平层产品价值新样板房跃墅产品价值新样板房最后楼王登场新闻炒作新规划+板块价值全新样板房震撼市场长岛之春客户游园会两江规划论坛样板房鉴赏会产品推介会首批上市雅戈尔极致品质实景震撼市场长岛之夏客户纳凉会金色长岛成品鉴赏产品推介会客户答谢会二批上市高端DM高端DM高端DM高端DM电台、户外、短信、电梯3—4广告线舆论线公关线渠道线【2期整合营销战术表】线上线下99第一阶段/蓄水/3月-4月核心动作：报纸报广引爆亮相/户外、电台出街/新闻舆论炒作“长岛之春”新老客户系列游园会总裁高尔夫挥杆赛/城市发展规划论坛业主、高端客户DM直投工作准备：新样板通道完成售楼处空间布置改进第一阶段/蓄水/3月-4月核心动作：100挥杆浩阔三江，跨越极致品味通过与高端品牌资源的合作进行跨领域传播。长岛花园/启新高尔夫宁波总裁挥杆赛挥杆浩阔三江，跨越极致品味通过与高端品牌资源的合作进行跨领域101长岛新老客户系列游园会利用长岛环境，为老客户组织家庭踏春活动悦赏长岛之春犒赏极致人生长岛新老客户系列游园会利用长岛环境，为老客户组织家庭踏春活动102长岛花园两江北岸规划论坛盛世登临充分利用政府、媒体资源，为项目造势畅想一座城市的极致未来长岛花园两江北岸规划论坛盛世登临充分利用政府、媒体资源，为项103高端客户数据库直投高端客户数据库直投104销售环境的改进提升·独立视屏包厢·热点新闻墙借鉴世博会的形式，在封闭的环境内让客户安静坐下来了解项目卖点展示楼市最新热点、城市规划等价值提升信息，给客户充分购买信心·客户活动信息版放置客户活动的照片，让现场呈现温馨的生活质感销售环境的改进提升·独立视屏包厢·热点新闻墙借鉴世博会的形式105全新看房通道升级全新看房通道升级106地点建议：江边高层样板房方式：对装修材料及品牌做更好的实物产品说明展示产品建议：地暖、洁具、龙头、厨具、地板等精装材料展示区地点建议：江边高层样板房精装材料展示区107针对二期全方位的产品档次及服务理念，制定全方位的销售说辞。要求：针对新政制定专门的销售说辞针对两类产品分别制定相应的销售说辞针对客户各种可能的情况制定销售说辞说辞升级针对二期全方位的产品档次及服务理念，制定全方位的销售说辞。说108第二阶段/首批开盘/5月-6月核心动作：报纸报广持续亮相/户外、电台出街样板房开放活动/精装修品鉴推介会客户定制家宴/亲子活动/游长岛/路演业主、高端客户DM继续直投工作准备：新样板房氛围布置风水手册/样板房图集第二阶段/首批开盘/5月-6月核心动作：109长岛2期国际高端精装修鉴赏针对样板房开放，邀请室内实设计大师为客户讲解2期精装修品质三江奢装之极王者生活之道长岛2期国际高端精装修鉴赏针对样板房开放，邀请室内实设计大师110长岛花园VIP客户定制私人晚宴情感营销铺路，利用老客户人脉打开新圈层。铺陈于姚江畔的极致家宴长岛花园VIP客户定制私人晚宴情感营销铺路，利用老客户人脉打111买长岛，游长岛全球顶级豪宅鉴赏之旅针对购买客户进行促销活动，抢先体验未来豪宅生活汇聚城市的巅峰臻享世界的极致买长岛，游长岛全球顶级豪宅鉴赏之旅针对购买客户进行促销活112北三线客群深挖，周边路演启动针对潜在客群上门营销，变被动为主动北三线客群深挖，周边路演启动针对潜在客群上门营销，变被动为主113以教育资源带动老客户圈层凝聚力招商银行VIP、新东方机构“走向世界之路亲子活动”以教育资源带动老客户圈层凝聚力招商银行VIP、新东方机构114突破行业样板间有标准没感染力的常规做法，在原有装修基础上，根据特定的目标人群生活习惯设定，让样板间更具针对性与真实性，从而与目标客群形成心理层面的对接。情境样板间打造建议例如主人爱好收藏：系列经典老相机摆设、各种高尔夫用具摆设、各种雪茄用具摆设家庭生活照片摆设突破行业样板间有标准没感染力的常规做法，在原有装修基础上，根115第三阶段/二批蓄水/7月-8月核心动作：报纸报广持续亮相/户外、短信客户推介会长岛之夏客户纳凉会/财富讲堂、时政分析/路演业主、高端客户DM继续直投工作准备：楼王定制小楼书风景明信片长岛生活手册第三阶段/二批蓄水/7月-8月核心动作：116长岛新老客户夏季游园会利用长岛环境，为老客户组织家庭纳凉活动三江畔的仲夏夜之梦长岛新老客户夏季游园会利用长岛环境，为老客户组织家庭纳凉活动117“北大EMBA财富管理论坛”老客户人群资源拓展“北大EMBA财富管理论坛”老客户人群资源拓展118“汇丰、渣打银行VIP客户理财投资会”金融类客户拓展“汇丰、渣打银行VIP客户理财投资会”金融类客户拓展119第四阶段/二批开盘楼王登场9月-12月核心动作：报纸报广持续亮相/户外、短信“金色长岛”品质鉴赏会（立面、园林落成，楼王推介）年底客户答谢会业主、高端客户DM继续直投工作准备：楼王定制小楼书风景明信片长岛生活手册第四阶段/二批开盘楼王登场核心动作：120长岛立面、园林落成三江楼王鉴赏会借石材干挂立面、景观呈现之际，组织业内、媒体、客户鉴赏品味长岛尊贵实景金色长岛金色家族长岛立面、园林落成三江楼王鉴赏会借石材干挂立面、景观呈现之121精装修标准建议精装修标准建议122长岛花园二期在市场现有环境下作为第一品质大盘，应当在精装标准上有较大幅度的提升，在品质上全面超越对手，领航区域市场标杆。并邀请国内知名的软装公司协助样板房全面升级。样板房装修标准建议：平层大宅：3000元/平米江景跃墅：6000元/平米长岛花园二期在市场现有环境下作为第一品质大盘，应当在精装标准12330亿的价值，是压力、是挑战、是激励更是再次证明自己的机遇对华星而言，长岛2期已是一个全新的大盘我们要做的是，就是百倍的努力与付出一切只为续写雅戈尔的辉煌30亿的价值，124THANKSTHANKS125长岛花园2期2011年推广战略执行方案长岛花园2期126王者归来谁与争锋王者归来谁与争锋1271、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面2、近30亿的超级货量，如何应对2期总销的严酷挑战3、距1期销售神话已经1年，如何让产品价值重新赢得客户三重考验来临，长岛如何再超越？1、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面三重考验来临，128第一部分/最新市场动态分析及未来研判第二部分/二期推货节奏安排及销售目标第三部分/全新推广包装及营销战术制定决胜之道第一部分/最新市场动态分析及未来研判决胜之道129第一部分/最新市场动态分析及未来研判第一部分/最新市场动态分析及未来研判130宏观环境——国家政府换届与十二五规划开局之际需要稳定社会环境，短期内调控不会退场；新“国八条”以严格控制需求为手段来控制房价增长，投资、多次改善需求将面临较长周期的被抑制和打压；限购从严下，城市别墅及城市200㎡以上超大面积高层将面临市场打压；房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国的投资客具有很大的警示作用；后续加息仍将继续，对市场将持续保持高压。宏观环境——国家政府换届与十二五规划开局之际需要稳定社会环境131中观环境——宁波宁波调控细则20日出台，与国家相比没有“突破”细则出台，宁波楼市成交冷清，客户观望情绪普遍高端楼盘面临压力，禁购令短时间内打压客户购买欲望中观环境——宁波宁波调控细则20日出台，与国家相比没有“突破132微观环境——长岛春节期间总体冷清环境下长岛成交仍成交6套，虽为政策前抢购客户，但仍能凸显部分刚需能量高端客户购买力仍在，但一段期内受到抑制1期客户对于送精装修反馈良好，对于项目信心指数较高为长岛后期打下良好客户基础微观环境——长岛春节期间总体冷清环境下长岛成交仍成交6套，虽133长岛花园已成交客户分析：高层平层：41％为二套房，35％为三套房及以上高层跃墅：29％为二套房，53%为三套房及以上可以看出，平层产品购买基本以2套房为主这部分客户不在限购范围内，有较大挖掘空间而大面积复式产品，大多数都为3次以上置业受此次调控影响最深，销售压力较大。长岛花园已成交客户分析：可以看出，平层产品购买基本以2套房为134长岛花园新海景花园御玺园滨江庆丰项目荣安公馆华茂万达西鄞奉路项目雅戈尔高新区项目嘉里置业地块荣安庙堰地块银亿天水家园以北项目维科上院九龙仓项目原成教学院项目兴普B4地块比华利二期茶亭项目维拉公馆柏悦项目卡纳湖谷香湖湾市场竞争环境分析长岛花园新海景花园御玺园滨江庆丰项目荣安公馆华茂万达西鄞奉路135雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山未来竞争多来自内部从大市场来看，具备与长岛同等地段和环境条件的项目，几乎没有当前在售豪宅产品，可选余地极少未来竞争还未推出，长岛2期具备先发优势长岛板块价值成熟优势明显。雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山136同类型产品比较分析——平层小结：本产品在面宽、附加值、精装、景观上均占有优势地位市场，部分指数甚至已经与170、180平米段产品相当！同类型产品比较分析——平层小结：本产品在面宽、附加值、精装137小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南临江、江景资源、城市中央位置上超越市场！并在第一居所选择上超越别墅产品。同面积类产品比较分析——跃墅小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南临江、江景资源、城138从政策中，我们读到严酷从市场中，我们感到优势从客户中，我们看到希望纵然前方困难重重我们坚信长岛2期依然将鹤立宁波从政策中，我们读到严酷纵然前方困难重重139通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道新政虽然严厉，但大家都处于同一环境下，长岛优势反而凸显客户购房势必更加谨慎，优中选优之下，他们的视线将更为集中，长岛的比较优势将最大化体现高端客户购买力仍在，不断压抑之下更在积聚能量，伺机引爆“高端2套房客户、高端新婚客户、升级大房客户”将是未来三大核心突破点所在项目的唯一性、独特性和性价比，将是保障成功的核心密码长岛2期机会点分析通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道长岛2期机140长岛2期，让我们大胆想象，小心前行长岛2期，让我们141第二部分/二期推货节奏安排及销售目标第二部分/二期推货节奏安排及销售目标142定价定天下原则：价格只能上行，不能下价格、销售趋势一期销售价格销售率为基础平层大宅成交均价：约2.7万（除4#楼）江景跃墅成交均价：约3.8万市场震动：抓机遇、保底线，价平量减目标：26亿市场平稳：抓稀缺、保品质，价高量平，稳步上升目标：30亿定价定天下价格、销售趋势一期销售价格销售率为基础市场震动：市1433月

前期准备控制推盘体量，制造热销势头4#平层开盘老客户带新客户优惠9#跃墅开盘持续热销抓住时机5#平层开盘6#少量推出2月

抓稀缺7#8#跃墅楼王集中放量4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

样板房开放部分外立面落成整体外立面落成整体景观完成刚性需求对接争取现金流保量利润最大化3月

前期准备控制推盘体量，制造热销势头老客户带新客户优惠持144二期推盘策略第一批第二批1、平层大宅4#套数：64户总建面积：9349.9㎡均价：28000元/平方2、江景跃墅9#套数：54户总建面积：12402.54㎡均价：39000元/平方米3、平层大宅5#套数：102户总建面积：14849.84㎡均价：29000元/平方米首批入市：4、5、9号楼，平层为主性价比入市，走量带动人气建议时间：2011年4月~7月入市理由：样板房开放，全石材干挂落地二期推盘策略第一批第二批1、平层大宅4#首批入市：145第二批入市：主打7/8#楼王，立标杆创造价值利润最大化建议时间：9月~10月（待定，视下半年行情）入市理由：高层石材干挂落地，景观到位实景动人1、江景跃墅7#套数：54户总建面积：12402.54㎡均价：42000元/平方2、平层大宅6#套数：66户总建面积：9808.75㎡均价：30000元/平方3、江景跃墅8#套数：54户总建面积：12401.64㎡均价：50000元/平方第二批入市：1、江景跃墅7#146挖掘老客户新客户优惠措施

老客户带领新客户成交的，老客户可享受免去二年物业综合管理费优惠，新客户同样可享受免去二年物业综合管理费优惠。（备注：费用预计平层优惠约1万元/套，跃墅约1.8万元/套）客户界定：老客户陪同新客户到案场参观购房的，填好申请书，成交及全款到位后方可享受相关优惠。其他建议：此优惠措施同样可适用于一期余房。新政应对措施:挖掘老客户新客户优惠措施新政应对措施:147减轻付款压力建议首付3成起（此付款方式针对首套房按揭客户）如果客户系首套房并按揭的客户首付款可降低至3成起，从而降低购房门槛，促使销售，如非首套房按揭的客户一律首付按6成起收取。分期付款1、付定7天内补足30%以上首付款，并签约；2、签约6个月内支付20%房款，签约12个月内支付20%房款；3、2012年12月31日前支付剩余30%房款。新政应对措施:减轻付款压力新政应对措施:148加大一次性付款优惠力度建议首付3成起1、付定7天内付足30%以上首付款；2、付定30天内补足100%房款；优惠力度建议：满足以上付款方式可优惠95折新政应对措施:加大一次性付款优惠力度新政应对措施:149针对新政的客户引导：针对三套房客户购买问题1、以成年子女名义购买；2、以父母的名义购买；3、企业家客户可利用公司名义购买；4、假离婚（不倡导，万不得已情况第三方出面沟通，如银行）全员营销1、雅戈尔在售楼盘意向客户资源共享2、雅戈尔高端项目已售房源客户资源共享3、华星高端项目及商业项目客户资源共享新政应对措施:针对新政的客户引导：新政应对措施:150保底26亿，挑战30亿！长岛花园二期——销售目标保底26亿，挑战30亿！长岛花园二期——销售目标151·2期整体价值再梳理·分产品价值策略构建·2期形象包装定位·6大核心推广战术第三部分/全新推广包装及营销战术制定·2期整体价值再梳理第三部分/全新推广包装及营销战术制定152如果说长岛花园1期，让我们懂得了天赋极致的真正涵义那么长岛花园2期的旷世登临，又将让整个宁波领略怎样的震撼与惊叹。如果说长岛花园1期，让我们懂得了天赋极致的真正涵义1531、二期整体价值再梳理1、二期整体价值再梳理1541个高度6个唯一5大升级5大利好1个引爆点1个高度6个唯一5大升级5大利好1个引爆点155首享1个引爆点城市热点，永远是创造价值神话的绝对支撑所在首享1个引爆点城市热点，永远是创造价值神话的绝对支撑所在156“两江北岸”即将启动，十二五规划核心超越鄞州中心区、超越东部新城、超越三江口以超越一切之势，引领宁波未来20年湾头休闲商务区，以江北万达广场为中心、含谢家片区和城庄片区等的姚江新区，以及慈城新城、宁波北门户商务区，是江北今后重点要发展的几大城市功能区块湾头谢家片区城庄片区慈城-宁波北门户商务区东至世纪大道、西至姚江、南至甬江、北至宝成路延伸段的甬江北岸区块，待铁路北站和庄桥机场搬迁之后，将迎来脱胎换骨的时机。“两江北岸”即将启动，十二五规划核心湾头休闲商务区，以江北万157热迎5大利好相比1年前，长岛已发生了翻天覆地的变化热迎5大利好相比1年前，长岛已发生了翻天覆地的变化158江北万达火爆开业，区域配套全面成熟新星商业中心全面动工，直接融入海曙副中心湾头开发进入实质阶段，都会新核一日千里江北万达火爆开业，区域配套全面成熟新星商业中心全面动工，直接159大天一豪宅资源带全面形成中央为我所用从天一商圈，到和义大道，到大剧院，到来福士商圈，到九岛一心，到环日湖休闲带，再到长岛花园，首席城市豪宅资源带已经成型，大宁波绝对唯一大天一豪宅资源带全面形成160从天一到长岛，一条全宁波最精华、最成熟的豪宅资源带，已经打通万达商圈湾头RBD日湖核心区宁兴钻石广场来福士广场日湖商圈万达广场世纪联华城市最佳休闲商务区引领城市未来！湾头九岛一心三江文化长廊重要节点江北核心区三江口重要组成三公里价值链和义大道天一商圈海曙副中心从天一到长岛，一条全宁波万达商圈湾头RBD日湖核心区宁兴钻石1612期准现房呈现，看得见的顶端品质2期准现房呈现，看得见的顶端品质162强调6个唯一价值再度征服，打造舍我其谁的超然气势强调6个唯一价值再度征服，打造舍我其谁的超然气势163大三江内唯一的一线南面江目前宁波中心城区内唯一在售的南面江豪宅社区，观江效果、风水资源全宁波城市豪宅TOP1，遍寻三江独此处。大三江内唯一的一线南面江目前宁波中心城区内唯一在售的南面江164大三江内唯一的超4万平大中庭城市中央寸土寸金，但长岛花园却拥有目前宁波最大的中庭花园，其面积规模相当于把种满了花树林溪的天一广场放在家门口。在城市核心实现低密度豪宅，以前少有，未来更难有大三江内唯一的超4万平大中庭城市中央寸土寸金，但长岛花园却165大三江内唯一的长达2500米水岸线长岛花园拥有比湖景豪宅更为丰富、更为奢侈的水景资源，江岸线、社区水岸线加起来超过2500米，如诗、如画，如同把三江六岸放进了社区里，独领宁波豪宅。每一段成功人生，都于此水岸旁，风生水起。大三江内唯一的长达2500米水岸线长岛花园拥有比湖景豪宅更166大三江内唯一的约百米超阔楼间距王者领地，理应永享无疆视野。长岛花园2期，最大楼间距超过百米，超过了常规标准的两倍，恢弘气度足以傲视整个大宁波。大三江内唯一的约百米超阔楼间距王者领地，理应永享无疆视野。167大三江内唯一的中轴龙脉上首位置风水依然是打动客户购买的核心卖点。长岛花园本已占据了三江中轴最好的位置，长岛花园2期更是占据了长岛的最好位置，三江之上的长岛，长岛之上的长岛2期，全宁波，不会再有。大三江内唯一的中轴龙脉上首位置风水依然是打动客户购买的核心168大三江内唯一的最大顶端圈层聚集区百万买宅，千万买园，万万买邻。真正的豪宅社区，除了出色的硬件条件，更珍贵的还在于其聚集的社会顶端人群。长岛花园将拥有上千位宁波最出色的巅峰人群，涵盖政、商、金融、行业专家，可谓宁波首屈一指的富人区，最好的人脉资源在这里汇聚。大三江内唯一的最大顶端圈层聚集区百万买宅，千万买园，万万169打造5大升级超越长岛1期，让豪宅海拔不设自高打造5大升级超越长岛1期，让豪宅海拔不设自高170奢豪精装大升级，系出豪宅极致理念雅戈尔自海景花园之后，又一重量级精装修出品。超越海景的极致化理念，聚拢世界顶级品牌的华丽考究，于长岛2期再度奢华呈现。奢豪精装大升级，系出豪宅极致理念雅戈尔自海景花园之后，又一重171东首位置大升级，长岛之尊三江之首东为上、东为尊，长岛花园2期地处整个社区东首位置，占尽社区所有精华资源，呈现一统天下、惟我顿尊的宏大气势。东首位置大升级，长岛之尊三江之首东为上、东为尊，长岛花园2期172观江距离大升级，三江亦如私家庭园长岛2期与姚江的联系更为紧密，最近处不足百米，推窗即揽三江胜景，出门就拥清澈湾岸，一切就如私家花园般自在自由。江与人的关系，从未像这般如此紧密。观江距离大升级，三江亦如私家庭园长岛2期与姚江的联系更为紧密173观景视野大升级，360度封鼎三江楼王长岛2期景观资源更加出色，东、北方向为未来都会繁华豪景，南为三江中轴精华，西为大社区园林精粹，一幅永不落幕的城市传奇。观景视野大升级，360度封鼎三江楼王长岛2期景观资源更加出色174产品品质大升级，从豪宅走向宫殿豪宅从全石材干挂，到奢华园林打造，从精雕公共部位，到极致空间布局，每一处细节，无不呈现着豪宅微观哲学。长岛花园2期，于自然天赋之上，再度定义豪宅的极致内涵。产品品质大升级，从豪宅走向宫殿豪宅从全石材干挂，到奢华园林打175确立1个高度雅戈尔为宁波树立的又一城市豪宅永恒标杆确立1个高度雅戈尔为宁波树立的又一城市豪宅永恒标杆176人和天时地利新的热点已经到来再借城市发展强大东风从天一到长岛一条中央豪宅资源带全面成型数千宁波顶端阶层支撑海景现象再度上演物极天赋极致依然内涵极致奢华呈现人和天时地利新的热点已经到来从天一到长岛数千宁波顶端阶层支撑1772、分产品价值策略构建2、分产品价值策略构建178A、中庭大宅7大超凡价值，打造宁波第一的140住品A、中庭大宅7大超凡价值，打造宁波第一的140住品179同类产品中第一户户豪揽宁波最大的中庭花园140平米，就能享受到别墅也难以实现的景观同类产品中第一140平米，就能享受到别墅也难以实现的景观180同类产品中第一南北超级栋距，大视野全宁波罕见

多数同类高层楼间距最多不超过60米，一般仅为40-50米同类产品中第一多数同类高层楼间距最多不超过60米，一般仅为4181同类产品中第一全高级石材干挂，媲美海景花园

全石材里面仅少量应用于大户型产品中，而买长岛140平米，得到的是海景花园的立面效果同类产品中第一全石材里面仅少量应用于大户型产品中，182同类产品中第一超过12米的独栋级面宽

联排7-8米，双拼10米左右，独栋11米-13米140平米产品，实现独栋一般的面宽尺度，奢侈无以复加同类产品中第一联排7-8米，双拼10米左右，独栋11米-13183同类产品中第一5米宽大客厅，超越大多数联排标准

同类产品一般客厅面宽只在4-4.8米，而多数联排也未超过5米长岛花园140实现了5米的宽度，拥有了真正豪宅的标准。同类产品中第一同类产品一般客厅面宽只在4-4.8米，而多数联184同类产品中第一四房三开间朝南，140做到180空间感

140平米做到4房，而且实现3开间朝南，同类面积产品中极为罕见，而且向180面积段看齐。布局方正合理，浪费面积极少。同类产品中第一140平米做到4房，而且实现3开间朝南，同类面185同类产品中第一真正大别墅区里的140平米，同享极致尊崇

与千万级别墅同享一样的配套和标准，同类产品可求而不可得同类产品中第一与千万级别墅同享一样的配套和标准，同类产品可求186全宁波同类面积产品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性价比，人生第一栋真豪宅全宁波同类面积产品中的至尊皇冠140平米中庭大宅=超高性价比187B、江景跃墅7大稀缺价值，打造宁波第一的江景复式B、江景跃墅7大稀缺价值，打造宁波第一的江景复式188稀缺价值一最近不过百米的一线东南面江，独树一帜在城市中央，能够做到真正南面江的豪宅，极度稀缺，即使海景、新海景也无法实现。稀缺价值一在城市中央，能够做到真正南面江的豪宅，极度稀缺，189稀缺价值二全宁波最好的大江景，超越所有惟此一处堪称宁波城市中最好的江景资源，清澈、浩阔，别无他处，比皇家御宝更加珍贵稀缺价值二堪称宁波城市中最好的江景资源，清澈、浩阔，别无他处190稀缺价值三全宁波极少数能两层观三江的纯复式空间

真正复式，绝非挑高产品，每层都有超过标准层高。上下两层，别墅级空间，更能比大平层户型多一重角度欣赏窗外美景。稀缺价值三真正复式，绝非挑高产品，每层都有超过标准层高。191稀缺价值四有3个房间、1个客厅共四开间可朝南观江，全宁波第一

目前多数产品为北向江，无法做到客厅与主卧同时朝南观景。江景跃墅，不仅实现主卧、客厅同时朝南观江，而且跟可做到3个卧室朝南观江，空间均好性空前绝后。稀缺价值四目前多数产品为北向江，无法做到客厅与主卧同时192稀缺价值五最大可拓展约100平米的空间，可打造超越别墅的豪华双套房，相当于多送一层超大拓展面积，傲视宁波豪宅。可打造别墅也极少实现的豪华双套房实现5房3卫3厅的极致生活空间。稀缺价值五超大拓展面积，傲视宁波豪宅。可打造别墅193稀缺价值六5.7米总统套房级客厅、主卧面宽，可放置最气派的家具，尺度冠领宁波高层大宅5米面宽已是多数高层对于房间尺度的极限理解，但长岛江景跃墅，将总统套房理念引入空间设计，足以匹配最气派、最奢华的家具，设置最盛大的家宴。稀缺价值六5米面宽已是多数高层对于房间尺度的极限理解，194稀缺价值七南江北园豪阔布局，观景效果全宁波唯一

绝大多数社区只能北面江，而且中庭园林很少达到数万平米，江景跃墅，独一无二的南江北园布局，每一面都是他人难以企及的宏伟场面。稀缺价值七绝大多数社区只能北面江，而且中庭园林很少达到数万平195城中央唯一的一线南江景纯复式大宅超别墅之上的终极府邸250平米江景跃墅=城中央唯一的一线南江景纯复式大宅250平米江景跃墅=196长岛2期价值构建极致·境：真正南向，一线江景极致·筑：金石华府，耀比海景极致·园：万平中庭，王者御享极致·层：千万圈层，城市巅峰极致·位：三江之首，长岛之尊极致·户：空间之王，精装至尊极致·享：城市中轴，都会未来都会资源垄断型豪宅大器已成长岛2期价值构建极致·境：真正南向，一线江景极致·筑：金石华1973、二期形象包装定位3、二期形象包装定位198二期形象包装4个关键地段牌：跳出江北融入天一商圈，串联成熟大资源环境牌：继续做足三江风水文章，打造唯一性精装牌：突出世界级精装修水准，价值大升级产品牌：深入建筑细节背后用意，挖掘超高附加值二期形象包装4个关键地段牌：跳出江北融入天一商圈，串联成熟大1992期项目总定位三江上的奢装宫殿融入天一商圈突出天赋自然风水极致品质极致精装2期项目总定位三江上的奢装宫殿融入天一商圈极致品质2002期案名组合方案一长岛花园2期·

君顶最好的风水，最好的景观，最好的产品极致中的极致，长岛上的长岛，龙脉里的龙脉2期案名组合方案一长岛花园2期·君顶最好的风水，最好的景观2012期案名组合方案二长岛花园2期·

御景龙庭

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御岛2期案名组合方案二长岛花园2期·御景龙庭长岛花园2期·202SLOGAN再一次，推动极致从长岛1期，到长岛2期，无论时空、市场、价格如何变幻，对于推动宁波豪宅不断前行的使命，始终未变。SLOGAN再一次，推动极致从长岛1期，到长岛2期，203宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案204宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案205宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案206环境资源、城市资源、产品资源、圈层资源、精装资源、品牌资源，六位一体的当代都会豪宅，遍寻宁波也找不出第二个长岛。但长岛2期的高度，仍不满足停留于此。他更希冀于以对极致的不懈探索，彰显前所未见巧夺之工，只为筑就豪宅恒久门第传奇。就其世界级品质而论，它足以永恒于世，但对于懂得的人而言，他们更将惊叹于其精雕呈现的背后——上天又一次眷顾长岛，让我们看到了2期再度御统宁波豪宅的自信与希望环境资源、城市资源、产品资源、圈层资源、精装资源、品牌资源，207阶段报广演绎阶段报广演绎208宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案209第二阶段第二阶段210第三阶段配合平层样板房开放主打140平米第三阶段211第四阶段配合跃墅样板房开放主打230平米第四阶段212宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案213宁波雅戈尔长岛花园二期推广战略执行方案2144、核心推广战术策略再一次，创造营销极致4、核心推广战术策略再一次，创造营销极致215线上——原子弹线下——狙击枪核心策略如果说一期是一场大会战那么二期将是一场歼灭战线上——原子弹线下——狙击枪核心策略如果说一期是一场大会战216一段叫长岛的传奇广告舆论奢侈品包装每一个环节的设计与体验包装舆论管理与互动产品呈现式地产类包装舆论发布产品复合影响力提升六大战术完成长岛2期王者归来公关服务渠道圈层公关首个高端营销数据库酒店服务意识及团队精准渠道圈层拓展，为项目带热度首个豪宅服务系统一段叫长岛的传奇广告舆论奢侈品包装每一个环节包装舆论管理与互217【2期六大战术表一】线上做姿态线下销售力广告平面广告户外广告电台广告电梯广告短信广告多点包抄，捕捉区域内外客户针对高端人群开车时接受信息区域内定制渠道，精准锁定客群产品呈现式一段叫长岛的传奇，升华产品气质高端客户覆盖，提高来人来电【2期六大战术表一】线上做姿态广告平面广告多点包抄，捕捉区域218【2期六大战术表二】公关拓展圈层，带热度及影响力品牌联动资源拓展事件公关高端品牌嫁接，快速引发关注与影响力利用老客户资源，形成圈层营销迅速引发关注，制造影响力圈层公关周边路演深度挖掘慈溪、余姚等北三线客群【2期六大战术表二】公关拓展圈层，带热度及影响力品牌联动高端219【2期六大战术表三】铺面造势能铺点传眼球舆论舆论发布点线面客户（好感度）关注度

影响力市场

（造势）业内互动，传递长岛2期价值联动客户，生活方式、价值热点全面引导业内（做热）业内杂志、网站，形成专业口碑。连续整版新闻炒作，影响力最大化。吸引力政企联动，依托主流媒体炒作“两江北岸”规划制造市场热点长岛生活手册，持续渗透【2期六大战术表三】铺面造势能舆论舆论发布点线面220【2期六大战术表四】包装每一个细节的奢侈体验奢侈品化包装现场包装五大销售物料情境样板间豪宅物料系统标杆首创豪宅情境体验营销范本A.风水手册：风水价值读本B.实景样板册：豪宅体验样本C.明信片：长岛特质礼物D.生活手册：人文价值读图文本销售环境的改进提升E.销售视频片：震撼的卖点展示【2期六大战术表四】包装每一个细节的奢侈品化包装现场包装豪宅221【2期六大战术表五】首个高端营销数据库渠道精准渠道写字楼资源：宁波各高端写字楼公司名录及负责人联系方式；人脉资源：已购客户周边亲朋好友的开发；资源互换：与各银行通过系列公关活动获取；资源共享：高端俱乐部会员和高端汽车车主名录；与中国邮政合作：以商业信函的方式对客户资源

丰富的社区进行投递。【2期六大战术表五】首个高端渠道精准渠道写字楼资源：宁波各高222【2期六大战术表六】服务酒店服务意识及团队首个豪宅服务系统应用售前售中售后酒店级服务意识及围绕服务主张展开的营销流程乐在其中的服务观念及核心销售服务流程服务观的持续统一及定制化服务级别私人顶级会所等【2期六大战术表六】服务酒店服务意识及团队首个豪宅服务系统应2233—4广告线舆论线公关线渠道线【2期整合营销战术表】线上线下5—67—89—12第一波蓄水首批开盘第二波蓄水第二