商业概念及商业定位策划

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大连项目商业概念策划提案

目录一、商业概念导入二、大连项目商业概念定位三、大连项目概念规划和设计建议商业概念导入全面了解业态是项目商业制胜关键之一17种新型业态购物中心大型超市专业店专卖店食杂店便利店折扣店超市仓储会员店百货店家居建材店邮购网上商店自动售货亭直销电视购物电话购物零售业态零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。业态分类划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行划分具体业态区。零售业态概念解析商业概念导入商圈也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈大小一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。六大因子考量规模业种业态消费习惯交通条件商圈竞争商圈大小关键因子商业概念导入业态商圈的界定和各业态店商圈辐射边缘商业圈次级商业圈商圈的容量是商业业态店生存风险系数中心商业圈————占这一业态店顾客总数的55％至70％次级商业圈————占这一业态店顾客总数的15％至25％边缘商业圈————占这一业态店剩余部分的顾客中心商业圈商业概念导入商圈层次的界定美国学者威廉·雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。商业概念导入他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。（以汽车为交通工具）店铺商圈界限判断坐标自身客流商业概念导入派生客流分享客流商业客流规律三种客流的大小比例决定销售额比重结构图项目商业概念定位项目商业定位策略市场互补与大规模居住区进行配套动态市场以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念以物美价廉、品种齐全服务社区商业定位导入项目商业业定位策策略商业消费费层次功功能元素素层次组组合导入入第一重：：基本消费费及服务务功能第二重：：舒适性消消费及服服务功能能第三重：：外延辅助助型消费费及服务务功能第四重：：商业/社会/文化交流流的消费费及服务务功能第一重：：各类专专卖店、、特色店店、餐饮饮店、超超级市场场、常规规服务设设施等第二重：：儿童天天地、娱娱乐城、、办公楼楼、健身身房、钟钟点旅馆馆、夜总总会、俱俱乐部等等第三重：：图书馆馆、邮政政局、宠宠物诊所所、药房房等第四重：：大型商商业活动动中心、、社会活活动舞台台、传统统文化交交流基地地和空间间商业概念念定位选择以购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐于一一体，服务大社社区的全全新商业业模式项目商业业定位策策略社区商业业——“Community””——法国社会会学家卡卡.滕尼斯于于1882年首先提提出。1938年费孝通通先生对对应创制制了“社社区”，，其基本本含义：：一定区区域内有有特定生生活方式式并且具具有成员员归属感感的人群群所组成成的相对对独立的的社会共共同体。。方案一引入社区区商业概概念地域人口区位结构社会心理理社区商业业5大要素概念导入入项目商业业定位策策略指以地域域内和周周边居民民为主要要服务对对象的商商业形态态。概念内涵涵界定社区商业业它的服务务人口一一般在5万以下，，服务半半径一般般在2公里以内内。由于于这一商商业的属属性决定定了它的的总规模模一般应应控制在在3——5万平米左左右，商商业业态态的设置置也有较较强的针针对性。。是以一定定地域的的居住区区为载体体，以便便民、利利民为宗宗旨，以以提高居居民生活活质量、、满足居居民综合合消费为为目标，，提供日日常生活活需要的的商品和和服务的的属地型型商业。。项目商业业定位策策略商圈范围围——服务本居居住社区区和大社社区大社区规规模较大大——100万平方米米+底铺形态态底底铺形态态独独立立单体形形态社区商业业布局与与结构形形态住宅区内内多点式商商业住宅区周周边沿街商业业住宅区分分离独立集中中商业+社区商业业面积配比比建议商业面积积配比原原则按照商业业比例黄黄金分割割原则——独立集中中商业与与分散商商业面积积遵守比比例大约约为60%：40%建议总商商业面积积为：5万平方米米左右集中商业业：3万平方米米左右临街商业业：1.2平方米左左右点式商业业：0.8万平方米米左右配比原则则项目商业业定位策策略规划设计计两个必必备基本本点：社区商业业规划设设计社区服务为本本灵活第一一经营项目目关系到到日常生活活所需项项目项目商业业定位策策略2341三种商业业规划模模式建议议：（1）沿街设设计模式式；（2）区内半半开放泛泛会所模模式；（3）独具特特色人、、商分流流模式。。社区底商商须高、、大、全全、采取取功能分分区有便便于统一一管理；；配套设设施档次次高——中央空调调、楼宇宇智能化化、５ＡＡ智能化化设备；；超前的的千兆以以太网和和预应力力结构技技术智能能化和任任意分割割空间；；配备车车位。超前、灵灵活、自自用分割割。社区商业业形态与与社区规规划定位位相吻合合，小区区底商、、商业街街、泛商商铺的设设计规划划以小区区整体风风格为基基础。设计特色色大型社区区商业模模式的规规划设计计特色建建议项目商业业定位策策略集中购物物、休闲闲、娱乐乐、综合合服务与与一体的的立体大大型商业业社区发挥“家家的延伸伸”作用用——满足现代代个性发发展，创创造自由由生存空空间需求求社区商业业功能定位位项目商业业定位策策略1）业态态配置：：适当设设置大型型超市、、专卖店店以及超超市、便便利店、、专业店店、食杂杂店、等等生活服服务等网网点；一一般不配配置百货货店、仓仓储商店店、集贸贸市场等等商业业业态。2）业态店店布置原原理—————业态模拟拟原理—————-模仿新加加坡社区区商业配配置原理理我我国商业业配置一是1000-1200套住户配配套建设设一个邻邻里商店店——规划的街街坊级二是6000-8000套住户配配套建设设一个邻邻区中心心——规划的居居住小区区级三是40000-60000套住户配套建建设一个新镇镇中心——规划居住区级级或居住地区区级社区商业业态定位项目商业定位位策略邻区商店以经经营生活必需需品为主，商商店组合为：：普通日用品品品商店和餐餐厅。一个典典型的邻里中中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、、1家菜市场、1-2台自动提款机机。必备功能能有：诊疗所所及牙医、面面包店、文具具店、中西药药行、托儿所所、服装店、、眼镜店、理理发店、家庭庭用品、书局局、家庭娱乐乐中心。以经营高档商商品为主，商商店组合为：：娱乐设施、、银行、邮政政局、超级市市场、百货公公司及高档商商品、商店、、餐馆、快餐餐店。社区商业主要要必备12个基本行业、、业态业种，，例如：菜场场、银行、邮邮政、卫生所所、洗衣房、、理发店、快快餐店、超市市、新华书店店、修理铺、、公共厕所和和社区活动中中心。推荐13个行行业业、、业业态态业业种种，，例例如如：：服服装装店店、、鞋鞋店店、、礼礼品品店店、、鲜鲜花花店店、、摄摄影影店店、、音音像像制制品品店店等等。。使使居居民民生生活活所所需需的的服服务务项项目目门门类类齐齐全全、、应应有有尽尽有有、、配配套套完完善善。。依据据以以上上原原理理模模拟拟业业态态店店配配置置如如下下普通通日日常常商商品品商商店店、、诊诊疗疗所所、、餐餐馆馆和和小小贩贩中中心心。。规划划的的居居住住小小区区级级商商品品组组合合规划划的的街街坊坊级级商商品品组组合合整个个社社区区商商业业商商品品组组合合规划划居居住住区区级级或或居居住住级级商商品品组组合合项目目商商业业定定位位策策略略街区区园园林林化化景景观观设设计计、、创创造造““街街区区价价值值””击击活活社社区区商商业业社区区商商业业特色色建建议议特色色建建议议强调调社社区区文文化化、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮与与一一体体。。采用用大大中中型型社社区区商商业业模模式式为为主主导导，，沿沿街街团团组组式式布布置置模模式式———改变变传传统统临临街街项目目商商业业定定位位策策略略“商业业公公园园””起起源源于于美美国国，，是是盛盛行行欧欧洲洲、、日日本本的的地地产产建建筑筑理理念念及及前前瞻瞻性性的的商商业业模模式式，，也也是是““Town-center””的概概念念延延续续。。从从地地域域位位置置上上看看，，通通常常位位于于城城市市核核心心商商业业区区的的梯梯次次外外延延，，即即卫卫星星城城商商圈圈。。引入入购购物物公公园园概概念念方案案二二概念念导导入入项目目商商业业定定位位策策略略概念念内内涵涵形成成开开放放的的城城市市商商业业休休闲闲广广场场。。具具有有强强烈烈的的生生态态性性与与休休闲闲性性。。““坐坐享享城城市市文文明明，，体体会会山山林林之之趣趣””有别别于于城城市市广广场场、、传传统统商商业业网网点点MALL、等等，，购购物物公公园园注注重重生生态态、、人人、、商商业业的的交交融融性性与与互互动动性性，，强强调调生生态态、、人人和和商商业业的的三三者者组组合合。。项目目商商业业定定位位策策略略引入入购购物物公公园园前前提提为市市民民提提供供一一个个环环境境优优美美、、交交通通便便利利的的公公共共商商业业空空间间和和活活动动场场所所，，具具有有文文化化性性、、平平民民性性和和休休闲闲性性的的特特色色。。新一一代代商商业业中中心心，，在在商商业业设设施施构构建建、、商商业业业业态态组组合合、、商商业业业业种种搭搭配配等等方方面面商商业业中中心心实实现现升升级级。。对娱娱乐乐、、休休闲闲和和回回归归自自然然的的追追求求。。逐逐渐渐模模糊糊商商业业、、居居住住和和购购物物之之间间界界限限。。项目目商商业业定定位位策策略略商业业公公园园功功能能定定位位集购购物物、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮与与一一体体，，注注重重与与自自然然、、环环境境和和谐谐，，具具有有文文化化性性、、平平民民性性和和休休闲闲性性立立体体大大型型公公园园社社区区。。商业业公公园园业业态态定定位位业态态配配置置—————有主主力力连连锁锁超超市市、、专专业业连连锁锁超超市市、、主主题题百百货货、、独独立立商商铺铺、、专专卖卖店店和和主主题题概概念念店店等等多多业业态态；；同同时时又又购购物物中中心心、、购购物物广广场场等等大大型型业业态态配配置置。。项目商商业定定位策策略购物公公园规规划四四大原原则原则一一原则二二原则三三原则四四室内商商业室室外化化商业形形态风风情化化沿街形形态戏戏剧化化零售商商业独独立最最大化化商业公公园商商业布布局和和规划划项目商商业定定位策策略购物公公园具具体规规划设设计整个商商业规规划对外三种风格类型公园商业一条生态商业街对内的社区内部商业项目商商业定定位策策略位于项项目东东北角角。将将此商商业公公园和和规划划路打打通，，使本本区域域内人人群聚聚集于于此，，以带带动地地块的的商业业价值值。也也使项项目南南部生生态商商业街街与整整个板板块连连接，，从而而使商商业街街变活活。形形式以以购物物休闲闲广场场与生生态植植物相相结合合的方方式。。三大商商业公公园回归自自然的的环境境使室室外空空间与与室内内空间间浑然然一体，形形成集集中式式商业业中心心与周周边环环境的的连续续过渡，也也为顾顾客提提供了了一个个与户户外接接近的的媒体体。公园式式商业业相对于于前两两个公公园商商业，，此公公园更更强调调其对对外的功能能。同同时，，广场场上设设置生生态型型标志志性建建筑，，形成开开发区区的城城市图图腾。。中心商商业点式商商业项目商商业定定位策策略以迅速速聚集集人气气，提提升本本项目目的关注注度为为考量量基础础大型型休闲闲浴场，，包括括餐饮饮、休休闲娱娱乐、、洗娱等等商业业形态态。三大商商业公公园以对区区域商商业的的补充充和对对本项目目一期期居住住需求求的配配套为考考量基基础中中型餐餐厅、、花店、、娱乐乐——卡拉OK量贩店、、超市市等。。业态业业种选选择项目商商业定定位策策略以休闲闲娱乐乐为主主题，，营造造上海海“新新天地地式””的风风情街街与休休闲广广场。。在极极大的的提高高商业业集合合体品品质的的同时时，也也成为为人群群乐于于到达达的时时尚场场所。。特色餐餐厅百百草园园、素素食店店等特色酒酒吧宝宝莱娜娜、1931、LUNA等风情餐餐厅拉拉丁餐餐厅、、俄罗罗斯餐餐厅、、东南南亚餐餐厅等等服饰品品牌店店运运动动品牌牌（NIKE等）班班尼路路、堡堡狮龙龙等特色店店电电影影海报报店、、古玩玩店等等快餐店店KFC、卖当当劳等等一条生生态商商业街街业态业业种选选择项目商商业定定位策策略可在每每个组组团之之间规规划底底商，，也可可在每每个组组团内内部规规划独独立的的商业业形态态。其其功能能主要要是服服务于于社区区内部部住户户。社区内内部商商业临街底底铺社区中中心形式：：是指为为市民民日常常生活活提供供必要要服务务的各各类行行业，，包括括洗染染、沐沐浴、、理发发、照照相彩彩扩、、票务务、维维修、、住房房中介介等，，是指指保证证该级级商业业正常常经营营，发发挥基基本服服务功功能的的配套套辅助助行业业。生活服服务配配套行行业项目商商业定定位策策略创新制制胜设设计建建议创造娱娱乐世世界摈弃传传统功能布布局精心营营造独特情情调休闲、、购物物、娱娱乐、、饮食食等,体现自自然与与商场场的完完美结结合。。室内内外、、地面面、屋屋顶和和平台台绿化化浑然然一体体。摈弃传传统商商业沿沿大街街的布布置方方式，，分块块，统统筹规规划整整体布布局，，以商商业街街为纽纽带，，联系系商业业区。。建议商商业街街定向向招商商，经经营流流行服服装、、饰品品、手手工艺艺品、、精品品图书书、杂杂志、、音像像、书书吧、、网吧吧、养养生吧吧。概念规规划&设计建建议全封闭闭式步步行街街（室室内步步行街街与室室外步步行街街）：：以休休闲为为主，，购物物为辅辅助。。半封闭闭式普普通商商业街街：以以购物物为主主，休休闲为为铺。。整体规规划&设计建建议商业街街界定定与分分类商业街街布局局设置置应结结合社社区规规划、、小区区景观观设计计、交交通网网络设设计统统筹考考虑，，可以以将其其作为为一个个景观观点（（或景景观带带）来来设定定。商业街街突出出给客客户留留下一一定的的安全全逗留留空间间，聚聚集人人气商业街街注重重当地地文化化塑造造，体体现不不同分分格主主题，，利于于经营营。商业街街设计计关键键商业街街设计计建议议1）商业业街人人性化化长度：：８０００米米是黄黄金长长度，，６０００米米有点点酸、、６０００００米筋筋疲力力尽。。150米~200米需要要休息息，动动空间间在4平方米米舒适适，2.5平方米米有点点挤，，1平方米米摩擦擦。设计主主题、、不同同形态态的中中庭，，一个个调节节的景景点，，是一一种形形态的的转换换。这这样的的中庭庭也是是一个个人流流的蓄蓄水池池。2）商业业街的的多样样性整体规规划&设计建建议商业街街规划划设计计建议议现在的的步行行街有有15种功能能和60种业务务多元化化门面装装修、、街景景设计计、雕雕塑小小品、、标志志性建建筑个性化化展览展展示厅厅信息汇汇聚与社区区居民民需求求相适适应，，距离离适中中，靠靠近社社区进进出口口设点点，中中心内内各点点布局局都要要方便便顾客客。注重人人商分分流模模式：：住宅宅与商商业之之间通通过一一条绿绿化带带明显显隔离离等措措施注重住住宅的的安静静与商商业嘈嘈杂的的独立立性。。街区园园林化化景观观设计计整体规规划&设计建建议社区临临街商商业街街建议议整体规规划&设计建建议独立商商业步步行街街建议议最吸引引人流流的布布局设设计规避商商业嘈嘈杂，，喧闹闹和住住宅宁宁静、、幽雅雅需求求带来来的矛矛盾。。要要充分分考虑虑小区区住户户的方方便性性以及及人气气的自自然聚聚集。。结合合小区区景观观设计计和网网路设设计结合当当地的的历史史文化化从生活活习惯惯出发发，配配备备与与消费费休闲闲品位位一致致的设设施准确的的功能能定位位除了传传统生生活基基本要要求以以外，，更注注重挖挖掘个个案所所处大大环境境的文文化底底蕴。。文化需需求出出发进进行定定位演绎未未来生生活品品位全新的的商业业模式式与与与品质质生活活，购购物成成为生生活情情趣、、商业业遍染染人文文全新的的“洋洋流学学说””理论论在人人流汇汇集中中应用用洞察投投资环环境周边商商业环环境氛氛围的的塑造造技巧1技巧2技巧3技巧4技巧5技巧6集各种零零售业、、娱乐、、餐饮及及休闲于于一体，，满足人人们各种种需要的的、对购购物者充充满吸引引力的购购物、休休闲地点点。整体规划划&设计建议议购物中心心界定SHOPPINGCENTERMALLor购物中心心规划设设计建议议区型（中中型）：：出租面面积平均均为1.3万平方米米，入驻驻商户20~100家，商圈圈半径在在30分钟车程程以内，，主力店店为大型型超市或或从事批批发的商商店，停停车位约约500辆。区域型（（大型））出租面面积在1.5万~7万平方米米，入驻驻商户数数量100家以上，，主力店店为大型型百货公公司或批批发店，，商圈人人口为20万人以上上，停车车位约1000~5000辆。超区域型型（超大大型）出出租面积积在7万平方米米以上，，入驻商商户数量量150~200家，主力力店如大大型百货货公司或或批发店店有3~5家，商圈圈人口在在50万以上，，停车位位数量在在5000辆以上。。超级型（（SHOPPINGMALL）出租面面积在10万平方米米以上，，入驻商商户数量量在250~700家，主力力店如百百货公司司、超市市、家居居主力店店等3~6家，商圈圈人口辐辐射几百百万人，，甚至几几千万人人不等，，停车位位数量在在10000辆左右或或更多。。整体规划划&设计建议议规模界定定主力店租租户——百货主力力店（如如西尔斯斯、梅西西、春天天、赛特特等），，超市主主力店（（如沃尔尔玛、家家乐福、、麦德隆隆等），，家居类类主力店店（如宜宜家、百百安居、、HOMEDepot等）给予了主主力店（如加加拿大IMAX等）。半主力店租户户——运动店品、服服装旗舰点、、书店、音像像店等。娱乐、餐饮设设施——诸如玩具反斗斗城等娱乐设设施，以及麦麦当劳、肯德德基的西式餐餐点、热带雨雨林主题餐厅厅、HardRock硬石酒吧餐厅厅、美食广场场等餐饮设施施。专卖店——包括国际一线线、二线品牌牌及当地品牌牌在内的各种种专卖店品牌牌。整体规划&设计建议商品组合设计计整体规划&设计建议规划设计整体体原则建议商业功能的独独立——独立于公寓、、写字楼，体体现商业功能能整体原则设计布局“可视性”——外部空间和内内部空间可视视性，方便识识别娱乐、文化价价值——充分体现购物物中心特性，，为顾客体现现人性关怀保守选择新技技术——安全性是购物物中心前提，，有选择利用用新技术主力店功能多多元化——化解招商风险险目前建筑平面面设计，结合合欧美发展成成功案例，个个性比较鲜明明，有风车形形、哑铃形、、十字形、L形、S性、Y形、米字形整体规划&设计建议平面设计建议议单层建筑平面式购物中中心采用多层结构构垂直式购物中中心最大限度降低低周边交通的的影响；停车车场的出入口口需要尽量离离开交通交叉叉口100——180米距离；要能能通过外部交交通设计，实实现所在地段段交通的均匀匀分布。内部交通设计计的要求；方方便高效的停停车泊位；内内部环路尤其其重要；有效效引导步行人人流；人、车车、物流分流流。整体规划&设计建议交通路线设计计建议停车设计建议议对于Ｌ型、ＵＵ型、方型和和条型购物中中心，顾客停停车场应设在在正面，女士士们不喜欢将将车停在后面面，尤其是晚晚上；货运区域和工工作人员停车车区域必须在在