厦门杏林公寓房地产项目营销提案

厦杏公寓提案厦门大地新景2008.3.21一、市场趋势2007，厦门房地产业的发展在省内甚至全国日趋成熟，产品品质不断提升。在市场占有率表现上，2006年厦门市场占有率前5名的企业合计市场占有率为17.74%，而2007年市场前5名的企业合计市场占有率为34%，厦门房地产市场集约化态势已经形成。而厦门市场的集约化将会随着房地产发展而更加深化，品牌开发商和实力开发商将成为市场的赢家。2007上半年房价上涨较快，下半年受房产新政影响，成交量呈下降趋势，2007年商品房销售面积376万平方米，与2006年相比，价格上涨40%，交易量下降17%，价升量跌是厦门2007年房地产的一个重要现象。根据数据统计，2007年批准预售面积517万平方米，而当年销售面积为376万平方米，供应量尚余143万平方米，其中住宅剩余量为83万平方米。进入10月份后，购房者进入观望阶段，而由于购房者的观望也使开发商在竞地上的热情下降，土地拍卖从“火爆”到“冷清”，甚至出现流拍现象。结论从厦门房地长区域发展特点看，目前五缘湾，园博园和环东海域已成为厦门区域的热点，区域市场运营日益成熟，厦门西部房地产发展迅速。二、区域特点在新一轮的城市化进程中，厦门各项关键性的发展战略措施不断出台。其中最重要的便是，跳出海岛格局，推进海湾战略，即以厦门岛为中心，以海湾为背景，沿东、西海域周边展开，形成“城在海上、海在城中”和“一环数片、众星拱月”的城市格局；其发展形式是把城市建设的重心从岛内转向岛外海湾地区，促进厦门城市的全面升级。这一发展新战略无疑将极大地提升、强化厦门作为海峡西岸重要中心城市的引擎功能，带来巨大的发展良机。如今，沿湾造城运动正在厦门岛内外火热进行。岛内五缘湾在政府高标准、高起点的全新规划下迅速崛起；在岛外，“三湾”整治同样也是重头戏。结论杏林湾、马銮湾正迎来发展的春天，双湾环绕的杏林滨海板块在这样的历史机遇下正呼之欲出。杏林展望一个崛起的海湾新城杏林大桥2008年7月开通开启杏林新时代杏林经济迈开历史性的一步崛起中的海湾新城，未来的厦门副中心杏林房地产产调查报告告及分析经过半年调调整的厦门门楼市，随随着季节逐逐渐回暖，，继续持币币观望，据据市场最近近数据分析析统计，三三月上旬持持续两周交交易量小幅幅上涨。上上周楼市活活动依旧频频繁，杏林林2手房市市场略有上上浮。总体上还是是处于观望望状态，总总体成交比比上一年下下滑56％％。竞争项目市市场调研分分析结论目前作为厦厦门一个重重要工业区区，小套房房项目已经经基本销售售完毕，给给市场留下下空白。市场需求过过大，目前前2手房市市场中比较较多人关注注单身公寓寓的抛售。。市场不景气气，导致观观望人多，，抛房的投投资客越来来越多，市市场出现滞滞销状态。。项目swot分析项目概括：：本案出于新新源路西侧侧，与广兴兴新城一路路之隔，跟跟聚鑫广场场形成杏林林最繁华的的步行商业业街项目已经竣竣工使用多多年，目前前较为崭新新。户型单单一，底下下商业氛围围已经形成成。优势（Strengthen）Ÿ位居新源路与广兴路黄金地段段，Ÿ底层大型商商场已经进进驻及众多商业，市场形成成优越成熟熟区域；Ÿ目前整个商商业氛围已已经起来，，出行和购购物非常便便利。劣势（Weakness）外墙已经有有点陈旧，，需要小面面积整改，，特别是排排水管。项目三面是是工厂，生生活环境不不太理想户型较为单单一，数量量较大，会会对尾盘销销售产生滞滞压机会点（Opportunity）Ÿ同地段楼盘盘中，价格格偏低，有有一定的价价格优势；；Ÿ周围有较大大的目标顾顾客群体，，各工厂和小个个体户较多多；Ÿ小户型为主主，消费者者经济上易易于承受；；Ÿ目前市场对对该产品需需求量较大大；障碍点（threaten)东西朝向的的单位太多多，影响消消费者的购购买选择。。消费趋势向向大盘和向向北郊发展展；部分目目标客户，，已在市区区和近郊购购置物业。。作为2手房房销售对客客户心理产产生抵触。。结论项目所处地地段决定了了它的售价价相对较低低，而传统统社区楼盘盘的目标客客户群往往往较狭小，，主要以本本区域和周周边区域为为主，加上上楼盘规模模不大等综综合因素，，决定了楼楼盘销售具具有一定的的“惰性””；因此在全新新上市推广广中，必须须给楼盘赋赋予独特的的概念，并并以单一、、精准的主主题诉求，，配合实效效的市场推推广，使楼楼盘脱颖而而出，实现现强势销售售。项目定位分分析本案是针对对精细化即即高品质、、价格低的市场精心心开发的，，为满足于于追求传统统生活文化化氛围和现现代都市生生活节奏相相结合的消消费者所量量造，使其其能成为具具有浓郁文文化和现代代新气息相相融合的住住宅精品，，是城区的的现代生活活社区典范范。案名－－秀秀舍◎可以结合开发商商名称，塑塑造开发品品牌，为之之后开发项项目做铺垫垫；◎“秀”代表表着一种清清新、亲和和、愉快的的触觉，塑塑造心灵承承放的家；；◎“舍”，寓寓意于家的的感觉，迎迎合在外打打拼的成功功人士对家家的渴望。。辅助案名青国青城海湾名筑柏林春天阳光小筑尚都万佳美第项目的沟通通主题都市生活自自己己作主项目沟通主主题的含义义具备高品质质的生活配配套环境，，一切到位位，因此居居住于此足足以值得自自豪，也是是消费者心心目中的现现代都市生生活社区充分反映新新城区区域域的地位，，强化新都都市主义生生活观，给给消费者一一种“物超超所值”的的感觉项目推广策策略1、推广目标标A、为楼盘正正式公开销销售做好必必要和详尽尽的准备。。B、进行入市市前的信息息预告，预预热市场，，“短、、平、快””售罄。C、展示一个个成熟、稳稳健和专业业的开发商商形象和现现代时尚社社区形象。。2、推进思路路与策略第一阶段、、入市期先期造势，，炒热地块块第二阶段、、强销期瞄准客户，，全力收网网第三阶段、、促销期尾盘促销，，圆满谢幕幕入市阶段市场形态：：项目面世在在即，前期期虽已有周周密的市场场调查作为为操盘基础础，但市场场动向向未明明，一一切充充满变变数阶段目目标：：涉世之之初，，迅速速树立立工地地形象象和小小区形形象，，以阳阳光之之旅形形象包包装为为主，，基本本落实实售楼楼前的的各项项准备备工作作；并并采用用接触触性策策略以以创意意广告告和软软文炒炒作切切入市市场。。工作内内容：：1、广广告策策略制制定；；2、VI手手册的的编制制与制制作；；3、工工地形形象墙墙包装装；４、宣宣传折折页的的规划划、撰撰文、、设计计与制制作；；５、售售楼资资料的的设计计与制制作，，包括括户型型平面面图；；６、软软硬广广告、、户外外、引引导旗旗。入市前前广告告媒体体组合合入市前前的广广告媒媒体组组合应应以户户外广广告和和现场场形象象包装装为主主，配合主主题宣宣传活活动及及相应应的报报纸广广告和和软性性新闻闻。◎户外广广告：：项目目处户户外看看板，，以形形象宣宣传为为主，，兼做做导示示牌；；工地地围墙墙、现现场整整修路路况等等。◎报纸、、杂志志广告告：包包括主主题以以下活活动的的策划划、软软性新新闻报报导、、专栏栏开辟辟及以以形象象广告告为主主的硬硬性广广告。。媒体选选择：：以为为报纸纸、广广播为为主、、户外外为辅辅。入市前前现场场包装装现场卖卖场目目标：：◎营造销销售气气氛，，给买买家强强烈的的销售售感染染力；；◎突出项项目的的主卖卖点，，体现现项目目与众众不同同的风风格与与个个性；；◎展示鲜鲜明的的项目目形象象和开开发商商的专专业规规范形形象，，以增增强强客户户购买买信心心。高素质质专业业服务务的售售楼处处◎支撑理理由：：“百百闻不不如一一见””是消消费者者消费费决策策的关关键所所在◎直观印印象：：出位位而不不失平平易。。◎策略：：展版的的制作作、赠赠品的的发放放、样样板间间并规规格标标牌、、外场场路旗旗的渲渲染、、室内内背景景音乐乐、光光线的的关注注、力力求营营造轻轻松、、惬意意的咨咨询氛氛围，，统一一销售售人员员着装装、行行为举举止。。入市前前公关关策略略◎可可利用用传统统活动动；◎◎报报纸纸新闻闻发布布会；；◎◎举举办办开盘盘庆典典，提提升物物业档档次及及影响响力；；◎◎参参加各各媒体体组织织团购购车看看楼活活动………强销阶阶段广告目目标：：营造现现场气气氛，，制造造抢购购状态态，增增强客客户购购买信信心。。工作内内容：：1、发布开开盘及及活动动信息息;2、礼品设设计，，配合合销售售现场场活动动等相相关事事项；；促销期期广告目目标：：将留留尾户户型售售罄，，圆满满结盘盘工作内内容：：结合合销售售促销销策略略，达达到圆圆满售售罄媒体选选择：：厦门日日报、海峡导导报、短信信。媒介计计划入市前期达至最最大范范围的的到达达率强销期让目