全椒奥康商业业态布局专题课件

全椒奥康商业步行街商业业态布局思路项目商业需求量1全椒经济水平与消费能力324业态种类与配比全椒消费者需求承租能力聚客能力人流动线业态区域分布项目的规划设计各业态需求量投资者8%回报、经营者利润率商业业态布局验证项目商业需求量项目业态种类与配比商业业态布局分析商业业态布局验证奥康咨询问题解答目录项目业态种类与配比

商业业态需求分析商业业态占比分析全椒人商业业态需求分析数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态去外地购买商品业态希望增加的商业配套商业业态占比分析业态类别占比全椒市场情况超市16.81%依据全椒消费力及卖场规模，降低业态比例地下超市20%-30%数码电子产品14.60%品牌专卖店11.06%全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品店及小品牌代理店来补充。品牌店、精品店10%-15%皮具类品牌3.54%钟表眼镜店1.33%美容美发院3.54%娱乐业态能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业态形成消费者共享，体量应适中，控制在15%以下；美容美发是全椒人选择外地消费的主业态之一，需求中高档美容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐替代。休闲娱乐8%-12%书店2.65%健身场所2.65%KTV0.44%电影院1.33%酒吧1.33%中式简餐厅2.21%餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中心的中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况，业态比例适当上调餐饮8%-12%咖啡厅、西餐厅0.44%茶楼0.44%家居用品专卖4.87%全椒人选择外地消费的主业态之一，设置中小型家居卖场家居百货35%-40%综合大卖场13.27%全椒现有百货以服饰为主，属中低档，分散在各临街商铺。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购物百货商场19.47%其他0.02%比例调整全椒消费者需求业态占比商业业态布局分析

业态承租规律业态承租能力与聚客能力项目人流动线商业业态布局业态承租与聚客分析业态类别承租能力承租面积聚客能力楼层大型超市低至少5000平以上强购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼娱乐中心、电影院低至少1000平以上强购物中心最高层或贯通商场的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流电器卖场较低3000平以上一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼家居卖场较低可达万余平方一般消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼健身中心较低一般在千余平米一般设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求美容美发较低200-3000平方米一般通常设置在二层或以上大型餐饮较低1000平以上较强通常设置在较高楼层西式餐饮较强一般在80平以上较强设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求百货（零售）强面积灵活一般一般贯通购物中心的1-4层业态常规全椒市场情况全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响；县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店；洗浴桑拿在县城较能集聚人气。

纵向人流：以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。超市位于地下层，聚集人流向上辐射；娱乐休闲位于4-5楼及部分3楼，聚客至高层，向下输送人流，以保证2-5楼的客流量。横向人流：从规划来看，本案有三处可能成为死角，分别为高层住宅E底商、内街F区、B区，需要设置人气较旺的业态，引导人流，向项目内部及边角流动，并形成合理的人流环线。FEB儿童与女人消费市场最旺盛，餐饮能够聚集人气，并且逛累的消费者需要就近休息用餐的场所。

B区：目前全椒乃至滁州尚没有专门的儿童商场区域，独立的B区体量在3600左右，与商业主体略微脱节，设置以儿童主题的商业，并在4-5楼设置相应的娱乐业态（反斗城/电玩城/旱冰等），吸引人气旺场；人流动线分析11F业态布局

1F区域商业业态面积（平米商铺数量A区各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等）可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充2607品牌商户店内面积40-80平方米，此区域商铺使用面积28.8平方米，打通使用，共约20户鞋类、箱包、皮具、办公用品、文教用品、礼品零售批发（商务会务、促销礼品）、钟表在好端口设置鞋类箱包皮具的品牌店，吸引人气4218约52个48平商铺与14个90平商铺B区儿童服装、儿童鞋帽615使用面积30平米/铺，约12户F沿内街时尚女装（私营精品店为主）与A区二楼的女装拉开档次152246平方米，25户左右F区沿湖休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店、洋式快餐等）、简餐929业态面积80-200平米，约有10家C区异国美食（西餐、韩国料理）特色美食，中高档价格，与酒店、3楼洗浴桑拿形成配套服务1216业态面积80-500平米，约有5家E区外街：维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、面点；内街：饰品（包括金银首饰铺、小品牌饰品加盟店）、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等）、银行、通讯服务2191外街约有22个商铺，内街28个商铺1F业态布局

儿童服装、儿童鞋帽美美时尚女装休闲餐饮异国食特色食酒店银行/通讯办公/文教/礼品/鞋类/箱包皮具鞋类/箱包皮具/鞋类/箱包皮具各类品牌店//较好的端口可设品牌店饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等)、银行、通讯服务维修服务、便民餐点、生活小百货、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、面点等社区服务2F区域商业业态面积（平米商铺数量A区精品女士装260680平方米，约19个商铺各类品牌店：服装、珠宝首饰、眼镜、钟表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等）可引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充1530使用面积21.6平米，约有12个商铺青春少女装268836平米，使用面积21平，50个商铺B区童装童鞋、儿童玩具（电动、毛绒、木制、益智玩具）、儿童书籍音像制品699使用面积30平米/铺，共约12家F区1家大型中式餐饮或火锅、茶馆、快餐2079大型餐饮1000-1500平米，共约4户C区特色美食中档价格，与三楼的洗浴桑拿形成配套消费1232业态面积80-500平方米，约有5家E区棋牌室、足疗、平价理发美容、婚纱摄影、通讯或银行办公区等在一楼留置门面入口1211约有6家详细面积需根据各业态招商情况最终确定2F业态布局

美茶座大型餐饮特色食酒店童鞋各类品牌店青春少女装青春少女装/精品女士装童装童鞋、儿童玩具、儿童书籍影像制品银行/移动足疗棋牌室住宅美容理发、影楼2F业态布局

3F区域商业业态面积（平米商铺数量A区男装413684平方米，共约32户运动服饰、体育用品268836平米，使用面积21平左右，50个商铺B区母婴用品：母婴日用品（护肤洗发品、纸尿片、奶瓶奶嘴睡袋、防辐射服、吸奶器等、母婴保健品、奶粉食品、婴儿鞋袜衣物被褥、婴儿床、手推车、学步车等以齐全优质的商品吸引顾客，免去分别采购的麻烦734使用面积30平米/铺，约15户F区家居卖场（家居摆设、布艺、床上用品、灯饰、工艺等）、知名美容美发、健身中心2079家居卖场800平左右、知名美容250平方米美发200平左右、健身中心750平方米C区洗浴桑拿1232-E区移动或银行办公区162-3F业态布局

4-5F业态布局

楼层区域商业业态面积（平方米）商铺数量4FA区电影院、球馆、ktv、网吧、书店、音像2708电影院1000平，球馆450平，ktv500平，书店300平，网吧400平，音像40平方米B区室内反斗城/电玩城（充气城堡、投篮游戏、音乐击鼓等）764-5FA区卖场、品牌店、超市、商管等办公区1653-B区台球馆/旱冰馆803-详细面积需根据各业态招商情况最终确定商业业态布局验证投资者的8%回报经营者的盈利水平市场需求量验证投资者1验证标准

8%的投资回报费=租金收入

新华路商业租金水平

是否符合外街内街1内街2内街3建筑单体区位价格差值外街区0内街区1-10%内街区2-25%内街区3-40%全椒商铺租金主要受商铺路段、新旧、面积大小影响，与经营业态无关。业态样本选取位置价格（万元/平米）租金收入（元/平米）零售外街1F1.9-2.44.16-5.26餐饮内街3,1F1.14-1.442.50-3.16新华路租金（元/平米）备注1.6-4.57街铺价格0.96-2.74根据新华路街铺价格和本案的差价系数，推算0.32-0.9

项目投资者8%的投资回报费用，即租金收入处于新华路租金的高价位，并稍有超出符合新华路租金水平及项目的商业价值

8%的投资回报费=租金收入示例:租金收入=19000×8%÷365=4.16投资者2业态月营业额（元/平米）月成本（元/平米）月租金（元/平米）销售利润率零售120-16030-406322.4%-35.6%餐饮83-10032-383816.5%-24%全椒行业销售利润率20%-35%15%-25%

符合全椒商业业态盈利水平销售利润率是否达到全椒商业业态水平支出=成本+租金利润÷营业额×100%=销售利润率项目业态销售利润率推算未考虑项目优势带来的提升效益；项目业态租金支出取租金最高值计算；成本占营业额比值取均值25%与38%经营者2奥康咨询问题解答餐饮体量是否过大较高楼层与内街商铺客流酒店档次怎样避免B区的影响餐饮体量市场需求量体量（㎡）餐饮数量3190-5317545624-30户符合市场需求量餐饮种类面积需求（㎡）大众型餐厅80-200西式餐厅80-500商务餐厅150-1000大型餐厅酒楼