十二章社区物业管理

第十二章社区物业管理本章要点社区物业管理的概念及内涵政府对社区物业管理的监督管理社区物业管理纠纷及解决机制第一节社区物业管理概述一、物业的概念与特点（一）、物业的内涵与外延

“物业”是指已建成并具有使用功能和经济效益的可供居住和非居住的房屋及其配套的设备，市政、公用设施和房屋所在的建筑地块和附属的相关场地。这个概念说明“物业”由四部分构成：(1)供居住或非居住的建筑物本体(2)配套附属设备(3)配套公共设施(4)相关场地（二）、物业的特点

１、普通物业构成上的整体性的特点：空间上的固定性使用上的长期性形式上的多样性经济上的商品性２、社区物业居住功能单一，相对封闭独立；的特点：社区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化；

社区居住物业产权多元化，公用设施社会化；规划建设合理，配套齐全，居住方便；

物业的服务费用构成

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费用等。（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用二、物业管理的概念及内容（一）物业管理的概念物业管理是一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）、物业管理的特性：１、契约性２、社会性３、专业性４、市场性（三）、物业管理的主要内容第一大类是物业管理专项业务；第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的业务；第三大类是属于以主业为主、多种经营的项目。案例：襄樊物业公司生存现状调查（四）业主、业主大会与业主委员会业主

homeowner。亦作：房主。拥有自己住房的人，尤指拥有物业权益的人。住房是个人财产中比重最大的资产，同时也是投资理财的重要工具和对象。建筑市场上房屋开发商.投资商是不是业主？业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。由业业主主共共同同决决定定的的事事项项：：（一一））制制定定和和修修改改业业主主大大会会议议事事规规则则；；（二二））制制定定和和修修改改管管理理规规约约；；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员；；（四）选选聘和解解聘物业业服务企企业；（五）筹筹集和使使用专项项维修资资金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。。业主大会会：物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会。业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。业主大会会职责（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改管理理规约；；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会成员,监督业主主委员会会的工作作.（四）选选聘和解解聘物业服务务企业或者者其他管管理人；；（五）筹筹集和使使用专项维修修资金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（七）有有关共有有和共同同管理权权利的其其他重大大事项。。业主大会会决定以以下事项项：（一）制制定和修修改业主主大会议议事规则则；（二）制制定和修修改管理理规约；；（三）选选举业主主委员会会或者更更换业主主委员会会委员；；（四）制制定物业业服务内内容、标标准以及及物业服服务收费费方案；；（五）选选聘和解解聘物业业服务企企业；（六）筹筹集和使使用专项项维修资资金；（七）改改建、重重建建筑筑物及其其附属设设施；（八）改改变共有有部分的的用途；；（九）利利用共有有部分进进行经营营以及所所得收益益的分配配与使用用；（十）法法律法规规或者管管理规约约确定应应由业主主共同决决定的事事项。业主委员员会业主委员员会，是是指由物物业管理理区域内内的业主主根据业主大会会议事规则则选举产产生，代代表业主主利益的的组织机机构。业主可以以设立业业主大会会，选举举业主委委员会。。地方人民民政府有有关部门门应当对对设立业业主大会会和选举举业主委委员会给给予指导导和协助助。三、社区区物业管管理的内内涵：（一）、、社区物物业管理理的概念念社区物业业管理是是指物业业管理企企业运用用现代管管理理念念及管理理手段，，依法或或依合同同对其负负责社区区内的居居民、房房屋建筑筑及其配配套的设设施设备备、绿化化、交通通、治安安、环境境等管理理项目进进行维护护、修缮缮、整治治及服务务的过程程，使社社区内的的居民有有个优美美、方便便、舒适适、安全全、安静静的居住住环境和和条件。。（二）社社区物业业管理的的内容１、对社社区居民民的服务务２、社区区设施、、设备管管理３、居住住环境管管理（三）社社区物业业管理的的目标社区物业业管理的的指导思思想是：：以服务务为宗旨旨，以管管理为手手段，以以效益为为目的。。具体目目标包括括以下几几个方面面。１、为社社区物业业服务，，使社区区物业保保值、增增值２、为社社区居民民创造整整洁、舒舒适、安安全、和和谐、幽幽雅的环环境３、为社社会服务务，使家家庭、经经济、社社会、协协调发展展（四）社社区物业业管理的的原则1．依法管管理原则则2．有偿服服务原则则3．专业化化管理与与社区业业主自治治管理相相结合的的原则4．状态化化管理原原则5．超前管管理原则则（五）社社区物业业管理的的特点1．社区物物业管理理重服务务2．社区物物业管理理重开发发利用3．社区物物业管理理与社区区管理密密切相关关（六）我我国社区区物业管管理的模模式1．以房管管所为主主的管理理模式2．以街道道办事处处为主的的管理模模式3．以街道道为主的的三结合合模式4．市场型型专业化化管理模模式第二节社社区物物业管理理的行政政监管与与纠纷处处理一、政府府对社区区物业管管理的监监督管理理(一)社区物业业管理和和政府责责任的新新型关系系将完善市市场机制制放在重重要位置置，政府府部门在在社区物物业管理理中担任任“配角”；从“物业管理理”到“物业服务务”的转变；；（二））社区区物业业管理理监督督管理理体制制社区物物业管管理监监督管管理体体制是是指由由社区区物业业管理理监督督管理理机构构及其其管理理职责责、管管理程程序、、相互互关系系等组组成的的有机机整体体。国务院院物业业管理理主管管机构构及职职责地方政政府物物业管管理主主管机机构及及职责责其他政政府部部门对对物业业管理理活动动的监监督管管理（三））政府府管理理的具具体内内容1.对物业业管理理企业业的管管理房地产产行政政主管管部门门对物物业管管理公公司的的管理理物价管管理部部门对对物业业服务务收费费的管管理其他行行政机机关对对物业业管理理公司司的管管理2.社区物物业管管理具具体工工作中中的政政府管管理招投标标管理理制定专专项维维修资资金收收取、、使用用、管管理的的办法法制定业业主大大会规规程对违法法行为为的查查处3.政府对对业主主(业主管管理团团体)的指导导和管管理二、社社区物物业管管理纠纠纷及及解决决机制制（一））社区区物业业管理理纠纷纷的特特点1．纠纷纷的多多发性性2．纠纷纷的群群体性性3．纠纷纷的多多样性性4．纠纷纷处理理的复复杂性性（二））社区区物业业管理理纠纷纷的主主要类类型当前，社区区物业管理理纠纷主要要表现为以以下几种形形式：1．管理权纠纠纷2．管理费纠纠纷3．管理责任任纠纷4．代收代缴缴纠纷5．其他纠纷纷（三）社区区物业管理理纠纷多发发的原因分分析1.有关物业管管理配套方方面的法律律尚不健全全，是物业业管理纠纷纷不断增多多的根本原原因；2.建管不分的的管理体制制，是引发发物业管理理纠纷的根根源；3.物业管理公公司角色错错位，行为为不规范；；4.业主对物业业管理的消消费观念、、消费意识识还没有完完全树立起起来；（四）社区区物业管理理纠纷的处处理原则1.严格执行法法规和政策策的原则2.维护合法的的业主团体体自治规约约效力的原原则3.确认和保护护合法产权权、债权的的原则4.坚持权利与与义务相一一致的原则则5.保障社会公公益优先实实现和社会会安定的原原则6.严守法律政政策与实事事求是相结结合的原则则（五）社区区物业管理理纠纷的解解决机制１、协商２、调解物业管理纠纠纷的投诉诉和受理３、行政处处理行政调解行政处罚和和行政复议议４、仲裁５、诉讼案例：襄樊樊物业公司司生存现状状小区再好，，物业也得得跟上问题一：缺缺乏一级资资质物业企企业襄樊市房产产管理局物物业科统计计，至4月30日，全市有有物业服务务企业212家，管理物物业小区480个，其中市市区172家，占81%。较去年底底的198家，增加了了14家。这这212家物业服务务企业中，，有2家拥有二级级资质，163家三级资质质，三级暂暂定的有47家。按按规规定，一级级资质公司司可承接各各种物业管管理项目；；二级资质质可承接30万平方米以以下的住宅宅项目，及及8万平方米以以下的非住住宅项目；；三级资质质则承接20万平方米以以下住宅项项目，及5万平方米以以下非住宅宅项目。襄樊市物业业协会副会会长杨建华华介绍，襄襄樊城区成成型的社区区，多在1至3万平方米之之间，暂时时没有规模模超大的小小区。据据统计，襄襄樊市区1万平方米的的住宅小区区约有480个，3万平方米以以上的不到到50个，超过10万平方米的的住宅小区区，更是凤凤毛麟角。。杨杨建华华介绍，襄襄樊现有小小区，都在在三级资质质管理范围围内。物业业的发展与与房产开发发密切相关关，只有产产生30万平方米以以上的住宅宅项目，对对一级资质质物业服务务企业才有有吸引力。。他他表示示，这还得得要几年。。问题二：七七成物业公公司在亏损损晓庆物业有有限公司成成立于2000年，管理着着有600余户的长春春小区。2003年，该小区区被评为湖湖北省双文文明小区。。该该公司司负责人介介绍，小区区业主物业业消费意识识较强，除除部分长期期不在家的的业主拖欠欠物业费外外，85%以上的业主主都能自觉觉交费。即即便如此此，该公司司的经营状状况不容乐乐观。该小小区面积7万平方米，，物业收入入只能支付付26名职工工资资及日常开开支。据据称，晓庆庆物业有限限公司的情情况，在业业内还是理理想的。数数据显示，，襄樊现有有物业服务务企业，7成以上在亏亏损。2008年底，每个个物业管理理企业平均均管理房屋屋面积，仅仅为3万平方米，，企业规模模效益差，，发展后劲劲严重不足足。““襄襄樊物业服服务企业难难以盈利，，主要受3个方面制约约。”襄樊樊市房产管管理局物业业科负责人人刘希表示示，一是物物业管理费费标准偏低低，二是物物业企业管管理规模太太小，三是是业主消费费意识淡薄薄。刘刘希希表示，一一个规范的的物业服务务项目，需需要配备工工作人员20人左右，管管理成本在在1.5万元以上。。只有小区区规模超过过3万平方米，，才能实现现保本经营营。刘刘希希说，2年来，物业业管理费收收费标准一一成不变，，而物业服服务成本却却在不断提提高，这让让物业公司司十分为难难。据介绍，襄襄樊市物业业收费标准准，执行的的是襄价服服字[2005]98号，按3个等级收费费：一级：：0.7元/平方米；二二级：0.5元/平方米；三三级：0.3元/平方米。2年来，该标标准一直未未变，但人人员最低工工资，由320元/月·人调整到640元/月·人，各项保保险增加了了230元/月·人，人力成成本比2年前增加了了一倍。杨杨建华介介绍，业主主常常将开开发商应当当承担的责责任，转嫁嫁到物业服服务企业，，如房产办办证难、房房屋质量差差等，又增增加了收费费难度。问题三：从从业人员整整体素质不不高襄樊市房产产管理局物物业科发现现，物业公公司从业人人员整体素素质不高，，且流动性性非常大。。同时，受受工资低、、福利少的的影响，高高素质人才才对襄樊并并不垂青。。刘刘希称称，近年来来，房产开开发很多，，物业公司司随之增加加，但国家家尚未建立立完善的行行业管理标标准和从业业人员行为为规范。““数量上去去了，素质质没上去。。”刘希认认为，两者者不相适应应，制约了了物业企业业的良性发发展。据据调查，襄襄樊物业管管理公司现现有从业人人员，多是是“半路出出家”，有有的是房产产开发、建建筑企业等等行业的工工作人员，，有的是下下岗工人。。人人员素素质良莠不不齐，部分分企业甚至至没有建立立岗位责任任制和考核核标准，招招聘的人只只能“看门门”、扫扫扫卫生。与与此同时时，该行业业基层工作作人员的工工资，只有有本市最低低工资标准准。同样，，由于多数数企业亏损损，中上层层管理人员员也难拿高高薪。工