云南万城阿诗玛旅游小镇招商策略

万城.阿诗玛旅游小镇招商策略策划人：李在增前言是谁将来为撒尼文化和阿诗玛旅游广场的可持续发展作出贡献？是谁将来让阿诗玛旅游小镇成为一个永远不灭的传奇？是谁将来支撑石林、阿诗玛旅游小镇成为旅游商业王国的一面旗帜？毫不致疑，是商户！阿诗玛旅游小镇及八大撒尼文化旅游广场的面世，无论对中国旅游、对云南旅游来说，还是对石林.万城旅游文化投资公司来说，这都是一件意义深远而又重大的事情，我们大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的云南撒尼民族文化旅游风情商业世界将接受全球游客的探视，我们所倡导和弘扬的“云南民族风情旅游文化”将走向世界。石林.万城旅游文化投资公司向着远方，沿着已经确定的目标，一路奔跑、一路歌舞，在全世界吹响“云南旅游民族风情旅游文化”乐章。阿诗玛旅游小镇和八大旅游广场站在云南民族风情文化和原生态文化的基地—云南，沿着大自然鬼斧神工的足迹，把独有的风景——石林；优美的传说——阿诗玛；独特的民族风情——撒尼族风情；欢快的歌舞——阿细跳月带给全世界。阿诗玛旅游小镇用“云南独特的民族风情”、5A自然遗产风景、优美的歌声、欢快的舞蹈，真诚吸引八方来宾、用“云南民族旅游风情文化”和自然风景的优美架构商业价值链条、用“云南民族文化”的真诚和淳朴修炼自身品格。来自世界各地的朋友，这里将为你开启财富之门、这里是你的明天、这里也是你事业走向辉煌的起点，我们的招商旗帜已经高高举起，美好的事业正在等待你的加盟。愿您带着这美好收获成功、收获喜悦，走向明天、走向未来。旅游前沿CompanyLogo招商策略一CompanyLogo招商战略一五、招商风险四、招商模式三、招商战略二、招商条件一、招商目标CompanyLogo一、招商战略经济效益社会效益CompanyLogo一、经济效益1234通过招商是项目获得更多的品牌支撑，保持项目品牌的长期发展。通过招商为众多经营商搭建经营平台，激发经营者经营的激情。通过招商吸收和借鉴全国旅游产品及相关商业产品的发展经验。通过招商活动在全国进行项目品牌宣传，为项目后续发展积累经验。CompanyLogo一、社会效益1234提升完善石云南旅游商业、文化、旅游配套设施，重塑云南旅游大省的国际形象。改善石林旅游产业良好的发展环境，拉动区域旅游业健康有序的发展，并辐射全国。为中外游客提供一个公平、合理、舒适、休闲的旅游购物环境。

对世界自然文化遗产的保护和利用、弘扬云南民族风情旅游文化将产生极大影响。

CompanyLogo二、招商条件2、项目特性1、行业环境CompanyLogo1、行业环境

（1）

10月29日央行提高存贷款利率0.27，表明政府已开始严格控制土地与资金，项目是国务院发改委和陕西省人民政府正式批准立项的关于世界文化遗产保护和利用的重点项目，是秦始皇陵遗址公园和秦兵马俑博物院的重要组成部分。（2）随着2005年中国全面加入WTO组织和2008年北京奥运会的盛大开幕，以及上海世博会的成功举办，旅游将成为人们生活中的主要内容，石林作为世界5A自然遗产风景区的地位将进一步得到提升。（3）全国商业房地产销售面临困境，商业项目的同质化竞争愈严愈烈，楼盘因价格存在刚性将面临整体性销售困境，特别在投机性很强的商业房地产市场，销售和招商将面临巨大风险。（4）每年300万游客的整体消费支出，不能支撑-------平方米巨大体量的商业服务内容，并对租金回报造成较大压力，从而会影响到项目投资回报周期，加大项目后期的运营管理难度，因此如何作好项目前期的商业规划和业态分布是关系项目未来发展的一件大事。CompanyLogo2、项目特性1）配套性：项目的本质是石林自然风景和撒尼民族风情旅游商业配套产品，在项目发展初期，大量游客是通过游览石林自然风景区和撒尼民族风情文化来了解项目，传播项目品牌，项目自身不会超石林自然风景遗产和撒尼民族风情文化的国际地位，只能从属于石林的景区旅游和民族风情文化旅游，不会引来大量中外游客。2）独立性：项目距离昆明市45分钟路程，使项目独立于昆明城市传统商圈，同时项目又依附于昆明旅游圈。昆明城市人口和石林区域居民很少来项目消费，外地游客很多会在项目所在地过夜，因此所有商业活动只能白天和夜场经营。3）垄断性：在中短期内，项目周边无竞争产品，属于石林风景旅游和撒尼民族风情文化旅游的配套项目，与两大旅游主题唇齿相依，具有绝对的垄断性。对项目而言避免了市场同质化竞争的不利局面。4）复杂性：项目不是一般意义上的地产项目，而是旅游和文化项目，具备改善区域旅游形象的功能，因此招商和经营管理不能轻易脱离，前者要为后者留出一定的盈利空间，两者的关系复杂化。5）文化性：项目比邻世界性的5A自然文化遗产“石林景区和撒尼民族风情文化旅游圣地前沿，其文化属性异常明显，且项目建成以后主要以民族文化产业和旅游服务业为经营重点。民族文化既是容易驾驭的产业，同时又是很难驾驭的产业，这对我们的招商工作提出了更严格的要求。6）政策性：项目发展受到云南省各级政府的关注。CompanyLogo三、、招招商商战战略略1、战略环境1、招商战略CompanyLogo1、战战略略环环境境1、战战略略环环境境：：项目目招招商商工工作作正正逢逢全全国国商商业业房房地地产产发发展展最最为为迅迅猛猛时时刻刻，，各各类类商商业业项项目目在全全国国普普遍遍具具有有营营销销和和招招商商战战略略部部署署，，但但景景区区旅旅游游商商业业项项目目在在全全国国招招商商屈屈指指可可数数，，项目目招招商商工工作作面面临临的的是是在在房房地地产产市市场场调调整整时时期期的的垄垄断断市市场场。。CompanyLogo2、招招商商战战略略参照照项项目目自自身身特特性性，，招招商商战战略略是是：：面面向向全全国国，，围围绕绕旅旅游游，，集集中中攻攻击击，，吸吸纳纳中中外外。。面向向全全国国———项目目具具备备国国际际化化属属性性，，必必须须高高举举面面向向全全国国、、走走向向世世界界的的旗旗帜帜，，招招商商要要为后后期期营营销销、、运运营营管管理理做做铺铺垫垫。。围绕绕旅旅游游———在撒撒尼尼风风情情文文化化旅旅游游和和风风景景旅旅游游环环境境中中进进行行大大面面积积、、大大规规模模招招商商，，始始终以以民民族族风风情情文文化化旅旅游游产产业业和和景景区区旅旅游游为为招招商商主主线线，，符符合合项项目目运运营营特特质质。。重点点攻攻击击———针对对大大客客户户、、大大品品牌牌、、大大城城市市、、优优势势行行业业展展开开招招商商，，集集中中主主要要力力量量攻攻击有有特特性性的的品品牌牌，，选选择择有有经经营营经经验验和和经经营营能能力力的的商商业业成成功功人人士士加加盟盟本本项项目目。。吸纳纳中中外外———挖掘掘本本地地客客户户资资源源的的基基础础上上，，注注意意拓拓展展国国外外市市场场，，吸吸收收国国外外的的品品牌牌和和客商商。。CompanyLogo四、、招招商商模模式式1、主主要要模模式式2、从从属属模模式式3、返返租租模模式式4、免免租租模模式式CompanyLogo1、主主要要模模式式直接接招招商商，，面面对对全全国国广广大大经经营营商商及及投投资资客客商商，，实实施施大大范范围围招招商商行行动动。。CompanyLogo2、从从属属模模式式经营营权权拍拍卖卖，，项项目目具具有有绝绝对对的的垄垄断断优优势势，，在在进进行行招招商商活活动动之之前前，，使使用用拍拍卖卖方方式式，，面面对大大经经营营商商，，对对项项目目涉涉及及的的广广告告发发布布、、主主题题剧剧场场冠冠名名、、主主题题广广场场冠冠名名、、旅旅游游文文化化纪纪念品品冠冠名名等等进进行行拍拍卖卖。。CompanyLogo3、返返租租模模式式针对对中中小小投投资资客客户户和和经经营营客客户户实实施施投投资资返返租租策策略略，，降降低低投投资资和和经经营营门门槛槛。。CompanyLogo4、免免租租模模式式实施施““放放水水养养鱼鱼””的的招招商商策策略略，，对对加加盟盟本本案案的的投投资资客客户户和和经经营营客客户户提提供供一一定定时时间间的的免免租期限，是他他们能够安心心在本案自主主经营，从近近期来看，加加大了我们的的经营成本，，降低了商户的的经营风险，，但从长远来来看，则降低低了我们的经经营风险。纵纵观中外，，商业地产基本都都采用此法。。CompanyLogo四、招商风险险1策略风险2制度风险3资金风险4周期风险5经营风险CompanyLogo1、策略风险任何不当策略略，都有可能能招致招商工工作的失败，，因此招商前前期一定要作作好充分准备，充分宣宣传，要研究究招商地区的的商业发展现现状和走势，，准备一手资资料。CompanyLogo2、制度风险因招商工作面面对全国市场场，各地区的的经济发展水水平和客商的的经营思路又又千差万别，因此对招招商工作将带带来很大的风风险。要针对对不同市场制制定不同的招招商制度，对投资较大大和经营规模模、经营范围围有特点的商商户可根据招招商实际情况况区别对待。CompanyLogo3、资金风险招商工作对项项目发展而言言，是一个长长期而又异常常艰巨的任务务，在前期实实施招商工作中，往往往有很多客客户的资金很很难到位，这这对我们而言言也有一定风风险，因此在招商活活动中要尽量量和有实力的的客商保持洽洽谈合作的关关系。CompanyLogo4、周期风险招商工作是一一个长期的工工作，好多客客商并不会立立即签约，而而是要经过一一个非常漫长的洽谈谈程序，才会会考虑投资的的方向。一般般而言，招商商的周期在6—1年之内，因为品品牌、企业各各有特点，因因此招商工作作存在周期风风险。CompanyLogo5、经营风险适度增加特色色经营，商业业规划要按照照游客、消费费者、投资者者、经营者以以及开发商的具体要要求进行商业业布局，这样样可以降低客客商的经营风风险。CompanyLogo二、招商策略略CompanyLogo贰、招商策略略一、招商定位位二、招商推广广三、影响招商商因素1、本质定位2、核心定位3、形象定位4、招商概念5、招商主题1、招商标识与招商推广主主题语2、招商宣传工具1、主要因素2、次要因素CompanyLogo一、招商定位位1本质定位2核心定位3形象定位4招商概念5招商主题CompanyLogo1、本质定位石林景区旅游游和撒尼民族族文化风情文文化旅游配套套设施CompanyLogo2、核心定位阿诗玛旅游小小镇集餐饮、、购物、休闲闲、娱乐、展展览展示、演演艺等为一体的文化化旅游广场CompanyLogo3、形象定位云南第一民族族风情文化旅旅游街CompanyLogo4、招商概念以撒尼族风情情文化旅游体体验”为核心心，突出民族风情情文化、民族族原生态特性性、休闲、民民族特色娱乐乐、云南特色餐饮饮五大特色CompanyLogo5、招商主题万城.阿诗玛旅游小小镇全国招商商盛大启幕CompanyLogo二、招商推广广1、招商标识与与招商推广主主题语2、招商宣传工工具CompanyLogo二、招商推广广1、招商标识与与招商推广主主题语1）标识：以项目LOGO为所有招商活活动的行动标标志2）主题推广广语：“云南南第一民族风风情文化旅游游街”全国（？）地地区招商盛大大启幕CompanyLogo二、招商推广广2、招商宣传工工具1）招商手册（（业态分布和和功能配套等等）2）项目中英文文介绍（含石石林风景区、、石林万城旅旅游文化投资资有限公司、、阿诗玛旅游小小镇、项目涉涉及的合作单单位等介绍））3）项目3D片4）项目商业规规划分布图（（一楼平面分分布图、二楼楼平面分布图图、地下室分分布图）5）招商政策说说明文件6）客户登记本本等相关资料料。7）电子版楼书书（旅游环境境、世界旅游游业趋势；云云南撒尼特征征、石林魅力力、产品形象、开开发理念等等等）8）投资指南：：国内外同类类产品的成功功案例介绍；；未来本案旅旅游商业发展展的升值预估；；投资回报率率分析说明等等等9）赠品10）手袋11）两书：商品品房租赁合同同书和物业管管理契约书12)项目网站CompanyLogo三、影响招商商的几大因素素1、主要因素2、次要因素CompanyLogo三、影响招商商的几大因素素1、主要因素1）运营管理机机构及管理模模式2）投资回报年年限及投资回回报率3）租售价格及及升值潜力3）建筑规划及及商业规划（（如建筑风格格、面积大小小、业态分布布、灯光系统、安安全系统等））4）项目功能配配套（如住、、行、物流等等）CompanyLogo三、影响招商商的几大因素素2、次要因素1）开发商实力力2）开发商商业业管理能力3）项目品牌长长远规划和设设计CompanyLogo三、客群分析析CompanyLogo贰、招商策略略一、目标客群分析1、目标客群比例2、目标客群偏好及能力分析二、经营商分析1、经营商分类2、经营商特点分析3、主力经营商推介4、行业比例建议5、商业业态定位6、招商人员定位CompanyLogo一、目标客群群分析1、目标客群群比例分析区域百分比分析备注CompanyLogo一、目标客群群分析2、目标客群偏偏好及能力分分析1）石林本地地[群体特点]石林本地目标标客群主要以以经营和投资资为主，他们们对撒尼民族族风情文化和和石林景区的文文化历史地位位以及在旅游游界的地位比比任何人更了了解，对阿诗诗玛旅游商业业街的投资和经经营热情也比比其它地区的的人要强烈的的多。[经营偏好]经营投资较为为谨慎，往往往是先看后投投。主要经营营以餐厅、旅旅游纪念品、、为主。他们对对其他产品不不感兴趣。[经营能力]具备一定的经经营管理和投投资能力，但但基本上为短短期投资和经经营，小商户户偏多。2）昆明市[群体特点]在该群体中多多为商铺投资资者，经营者者多为主力经经营业态较多多，能看到项项目发展的潜力力，投资较为为成熟，有一一部分具备多多年的行业经经验，在不动动产投资和经经营方面有自己己的长远计划划。[经营偏好]这个群体在投投资和经营上上很实际，他他们希望在投投资较大的升升值空间和经经营方面有较大的的回报空间，，且投资和经经营较为迅速速。[经营能力]他们有稳定的的收入和产业业，部分可以以动用公款经经营。这个群群体的经营属属于理性经营。CompanyLogo一、目标客群群分析3）云南的二二线城市[群体特点]本省二线经营营者在项目投投资上的比例例要大于自主主经营，他们们大都选择投资收益稳定定，长期回报报率较高的项项目。[经营偏好]由于饮食习惯惯的差异，这这个群体可能能愿意经营陕陕西的饮食产产品。[经营能力]他们收入相对对稳定，这个个群体的经营营也属于理性性消费，绝大大多数可以长期经营。4）外地连锁经经营群[群体特点]这个群体来源源很复杂，各各经营背景的的经营者较多多，有成熟的的投资理念。。[经营偏好]对文化产品感感兴趣，可以以确定的是他他们主要以餐餐饮、旅游纪纪念品、特色民间小吃为为主。[经营能力]这个群体收入入差别较大，，表现出来的的经营模式相相差较远。这这个群体的经营属于理性性消费，部分分属于感性消消费；5）国内地区[群体特点]这个群体来源源也很复杂，，各经营背景景的经营者都都有，经营风风格也各有不同，有成熟熟的投资理念念。CompanyLogo一、目标客群群分析[经营偏好]对文化旅游产产品很感兴趣趣，经营上主主要以餐饮、、旅游纪念品品、特色民间小吃为主主。他们更多多的会对经营营高档纪念品品、现场加工工工艺品，以以及亲身体验中国民族族文化艺术感感兴趣。[经营能力]这个群体收入入差别较大，，表现出来的的经营模式相相差较远。这这个群体的经营属于理理性消费，部部分属于感性性消费；6）海外地区[群体特点]这个群体大多多对中国民族族文化较为感感兴趣，有成成熟的投资理理念，在海外外有成熟的经营营品牌。[经营偏好]对中国民族文文化旅游产品品极为感兴趣趣，可以确定定的是他们主主要以中、高高档餐饮、旅游游纪念品为经经营方向。[经营能力]这个群体收入入较为稳定，，经营理念也也要比国内经经营者超前。。CompanyLogo二、经营商分分析1、经营商分类类（基本分为七七大类）1）主力集群群商：根据游游客特点及消消费偏好分析析，在餐饮行行业中，旅游游街需要引进进代表中、西餐较较高水平的主主力经营商；；在工艺品行行业中，也需需要引进多个个主力经营商商，云南土特产超超市，云南干干花鲜花超市市，玉石专卖卖市场2）特色集群群商：根据游游客潜在的偏偏好，我们可可以引进以经经营云南普洱洱茶室、展厅厅、演艺中心等特特色经营商。。3）普通集群群商：作为配配套项目，必必须有部分专专业经营商进进行有效填充充，如银行、、邮局、超市等等。4）中小集群群商：旅游纪纪念品、手工工艺品、特色色民间工艺品品、一般文物物复制等均可可划分为中小经经营户。5）广告商集群群：我们要把把项目周遍的的广告资源加加以整合，对对广告经营进进行招商。6）制作商集群群：把旅游产产品研发、特特色旅游工艺艺品研制也可可以进行招商商。7）流动商集群群：经营报刊刊，香烟，水水和饮料等CompanyLogo二、经营商分分析2、经营商特点点分析1）主力集群商商：它们在地地区乃至全国国享有极高的的品牌知名度度，辐射能力力强，消费群群体覆盖面广广；A、规模大大，所需需要的建建筑面积积在500-2000平方米之之间；B、租赁时时间长，，一般在在8——10年，有的的长达15———20年，但对对租赁条条件的要要求十分分严格；；C、主力集集群店应应占有整整个项目目的30%———50%的经营面面积；D、主力集集群店能能起到聚聚客的作作用，能能保持一一定的客客流量，，有良好好业绩的的主力店店集群是是项目整整体经营营更加稳稳定。2）特色色集群商商：它们们地方文文化特色色突出，，对特定定消费群群体具有有强烈吸吸引力；；规模较较大，所所需要的的建筑面面积在2000——5000平方米之之间，租租赁时间间依照经经营效果果确定。。3）普通通集群商商：它们们只提供供普通服服务，满满足游客客普通的的基本需需求；规规模不大大，经营营方式稳稳定，租租赁时间间较长。。4）中小小集群商商：他们们在经营营风格上上各有所所长，规规模较小小，经营营方式灵灵活，租租赁时间间在三年年左右。。5）流动商商集群：：基本属属于景观观性流动动小商铺铺，经营营风格较较为单调调，经营营品种单单一。6）广告商商集群：：项目将将来汇聚聚众多国国内国外外知名品品牌加盟盟，且兵兵马俑博博物馆每每年的客客流数量量和客流流质量是是最好的的。户外外广告的的经营空空间很大大。7）制作商商集群：：项目建建成以后后是文化化旅游产产品的研研发和集集散中心心，产品品千差万万别，制制作商在在产业链链上也意意义重大大。CompanyLogo二、经营营商分析析1）饮食类类经营项项目：（1）江氏兄兄弟桥香香园、建建新园、、傣味园、、云南特特色餐饮饮（菌、、土鸡、、江川鱼鱼等）（2）茶室、、酒吧、、咖啡厅厅、茶餐餐厅等、、糖果点点心店等等（3）麦当劳劳、肯德德鸡、汉汉堡等快快餐、日日本料理理、韩国国料理等等。2）手工艺艺品经营营项目（1）云南民民间艺术术：云南南皮画、、东巴文文制品、、根雕、、大理石石画、牛牛角制品品、手工精品品、铜制制品和锡锡制品、、蝴蝶画画等（2）娱教类类：民族族乐器、、土陶制制品、等等（3）穿戴类类：鞋花花、服饰饰、银饰饰品、手手工布鞋鞋、布绣绣制品、、玉石（4）用品类类：茶具具、竹制制酒具、、（5）祭祀类类：木雕雕、藏族族祭祀用用品CompanyLogo二、经营营商分析析3）中国传传统文化化艺术：：云南土特特产超市市、普洱洱茶超市市、珠宝宝精油玉玉器卖场场、书法法、篆刻、陶陶瓷、刺刺绣、酒酒、文房房四宝、、服饰、、文字、、民俗版版画、民民俗游艺、茶艺艺、音乐乐、青铜铜、绘画画、、民民族舞蹈蹈、、重重彩皮画画、手工布鞋、、民族服服饰店、、云南名名烟名酒酒专卖、、照相店店、等4）纪念品品类：旅游产品品、特色色工艺美美术品。。5）娱乐演演艺：表演、娱娱乐、洗洗浴6）金融服服务：工商银银行、招招商银行行、民生生银行、、交通银银行、百百货、美美容美发发厅、书书店、连锁锁医药超超市、照照相馆等等7）配套商商业：百货超市市、节庆庆、家居居用品、、书籍、、饮食、、洗衣房房、药店店等CompanyLogo二、经营营商分析析4、行业比比例的建建议1）餐饮行行业总面面积可在在---万平方米米左右，，品牌店店和特色色店的比比例为----。2）工艺品品行业总总面积可可在---万平方米米左右，，品牌店店和特色色店的比比例为---。3）其它行行业总面面积在----万平方米米左右。。4）总体比比例约为为：--------CompanyLogo二、经营营商分析析5、商业业业态定位位1）综合性性：项目目是一个个多业态态组合的的综合性性很强的的国际商商业旅游游项目，因此保持一定程程度上的的多样性性业态混混合分布布，把不不同的业业态在空空间上进进行合理理安排，，对项目的的招商和和后期经经营管理理意义重重大。2）主导性性：主力力店招商商要提前前进行，，在项目目商业规规划和建建筑设计计的时候候就让主主力店参与与进来，，可以发发挥项目目经营的的作用，，并为项项目营造造必须的的商业潜潜质和商商业氛围，，使项目目具备一一定的商商业“基基调”。。3）互补性性：把利利润高的的商铺和和客流量量大的商商铺尽量量放在一一起，形形成互补补，是客客流和消费费保持相相对一致致。4）独立性性：最好好不要把把同种业业态安排排在一起起，避免免造成很很大程度度上的恶恶性竞争争。CompanyLogo二、经营营商分析析6、招商人人员定位位（行业业人员定定位负责责制）1）有丰富富的零售售行业经经验和服服务知识识。2）了解物物业租赁赁、消费费、产品品、销售售等相关关法律法法规。3）掌握市市场学、、经济学学、管理理学等学学科的一一些基本本原理4）具备较较强的招招商技巧巧和谈判判能力CompanyLogo四、招商商推广组组合CompanyLogo四、招商商推广组组合一、推广广方式二、招商商方式1、广告诉诉求2、媒体计计划1、直接攻攻击式2、媒体攻攻击式3、新闻发发布会4、招商价价格策略略三、租售售价格定定位1、价格定定位原则则2、收益推推导3、售价推推算4、租价推推算四、招商商政策1、基本政政策2、价格执执行政策策3、流动店店集群招商4、广告商商集群5、招商促促销策略略CompanyLogo一、推广广告方式式1、广告诉诉求：招招商CompanyLogo一、推广广告方式式2、媒体计计划（异异地推广广模式））表4-1媒体特点点分析表表媒体重要程度特点报纸主要方式价格相对低廉，接触面广，传达内容丰富，时效性短杂志次要方式价格相对较高，特定人群接触，传达内容一般，时效性较短。招商发布会主要方式价格一般，接触面集中，传达内容直接。项目网站主要方式特定人群接触，传达内容多，时效性较长手机短信次要方式价格相对较高，接触面广，传达内容少，时效性长招商手册主要方式价格低廉，接触面广，传达内容多，时效性长CompanyLogo二、招商商方式1、直接攻攻击式：面对大的的主力店店我们要要上门服服务，直直接和经经营者面面谈，并并保持沟沟通，详细记录录客户资资料。CompanyLogo二、招商商方式2、媒体攻攻击式：：主要针对对一些中中小商户户，可以以利用媒媒体发布布招商广广告，做做好客户户登记工工作，随后登门门服务CompanyLogo二、招商商方式3、新闻发发布会模模式1）发布招招商广告告2）新闻发发布会形形式表4-2新闻发布布会形式式主题万城.阿诗玛旅游小镇民族风情文化商业街隆重招商时间2009年？月？日地点？酒店？厅参加人公司领导、各商户代表、新闻记者等目标通过招商新闻发布形式宣传项目形象，引到市场关注内容领导发言、双方签字、举办酒会CompanyLogo二、招商商方式4、招商价价格策略略1）项目开开发成本本分析（1）项目开开发根据据用地总总体规划划进行市市场调研研、功能能分区，，结合开开发的总总体策略略，初步拟定定为一期期开发，，项目开开发地块块规划为为地上X层，建筑筑总面积积为XXXX平方米。。（2）项目开开发成本本构成由由土地成成本、前前期开发发费用、、建安工工程成本本费、公公建配套套建设费、、管理销销售费用用、设备备以及消消防工程程费、投投资利息息构成等等。鉴于于前期费费用、公建配套套建设费费、房地地产税费费是根据据土地成成本、建建安工程程成本的的基数作作为成本本统计和计算的的基础。。因此以以下将会会具体细细述在项项目开发发过程中中涉及到到的土地地成本、、建安工程成本本等有关关各项费费用计算算过程和和前提依依据。（3）项目前前期开发发成本投投入较大大，因此此项目在在招商期期间主要要是作好好资金回回收工作作，以减轻轻开发压压力。（4）由于于采用一一期开发发，因此此土地成成本的构构成是按按照土地地用地面面积和建建筑面积积，再提取本本期开发发应缴纳纳土地费费用的金金额总数数，扣除除本期开开发实际际发生的的无偿提提供的公建成本本，除以以该期总总建筑面面积，并并结合经经验数字字，按比比例进行行调节和和分摊。。CompanyLogo二、招商商方式（5）项目单单方土地地成本的的基本计计算和分分摊标准准详见如如下：4—3项目开发发成本分分析表序号项目名称工程量总投资单方成本1土地成本2前期开发费用3建筑工程安装费4土方工程费用5室外工程费6管理及销售费用7室内外装修费用8不可预见费用9财务费用（银行）合计23370万元综上所述述，项目目开发的的静态投投资成本本为23370万元，按按照本项项目实际际建设面面积42000平方米分分摊计算算，则静态投投资单方方成本为为5564元/平方米。。CompanyLogo二、招商商方式2、游客消消费力分分析表4-4游客消费费力分析析表游客学生机关干部外国游客其他百分比消费能力人均消费额（元）合计（元）CompanyLogo二、招商商方式2）石林旅旅游消费费分析（1）截止XXXX年，石林林县共接接待游客客XXXXXXX人次，年年平均接接待游客客XXXXXX人次，日日平均接接待XXXX人次。XXXX年博物馆馆接待XXX万人次，，日平均接待XXXX人次；以以上历史史数据不不存在明明显的线线性关系系与周期期性，不不可能用用数学方法预预测以后后的客流流总量变变化。任任何人对对未来提提出的量量化数据据只是依依据个人人经验的判断断。（2）石林县县年接待待游客相相对稳定定。大幅幅提高票票价，并并未明显显影响游游客总量量变化，，说明票价价不是影影响游客客的主要要原因，，可能影影响石林林县客流流的主要要因素包包括：游游客的意愿及及空闲时时间，石石林县接接待能力力，地区区接待能能力，地地区交通通运输能能力。3）项目未未来收益益预测1）以XXXX年石林县县游客总总量XXX万人次为为基数，，如果XXXX年游客总总量稳定定上升到XXX万人次，，则未来来XX年内，年年平均游游客总量量大约在在XXX万人次。。2）如果果按照人人均购物物消费XX元计算，，那么未未来XXX年，石林林县的旅旅游平均均年收益大约为为XXXXXX元。CompanyLogo三、租售售价格定定位1、价格定定位原则则：项目具有有垄断性性，没有有市场价价格可以以参考。。定价可可以先预预期未来来的收益益，适当当给出经营者者投资回回报的空空间，折折合成租租金推算算合理的的定价区区域，再再用成本本分析计计算得盈利空空间。CompanyLogo三、租售售价格定定位2、收益推推导1）投资回回报周期期为XXXX年。2）消费总总额按年年游客总总量XXX万人次，，人均购购物消费费XX元计算。。3）单个商商铺租金金占收益益的XX%作为正常常盈利的的标准。。4）保持一一定的投投资回报报率是项项目可持持续发展展的关键键。CompanyLogo三、租售售价格定定位3、售价推推算：项目单方方开发成成本为XXXX元/平方米，，加上XX%的利润率率，可以以估算得得出项目目起步销售价格格，起步步销售价价格可定定为：XXXX+XXXX*XX%=XXXX元/平方米。。以后按按照“低开高高走”的的原则，，可进行行价格调调整。CompanyLogo三、租售售价格定定位4、租价推推算：1)（1.0865亿÷42000）÷12=215（元）（（每平方方米每月月成本价价格+利润价格格）2)215——215×35%=140（元）（（每平方方米每月月成本价价格）CompanyLogo四、招商商政策1）基本政政策（1）主力店店租：租租金可以以在租赁赁年限内内保持不不变，但但必须在在国家中中央银行行利率保保持不变的的条件下下进行。。（2）中小商商铺：租租金可以以以三年年为期限限，三年年后可以以适当增增加。（3）其他费费用：水水费、电电费、物物业管理理费用（（含绿化化费用））、电视视入网费费、宽带带费等（4）保证金金缴纳：：履约保保证金缴缴纳可以以按照““交一押押三”的的原则进进行，可可以作为为招商营销的的一个促促销方式式。（5）免租期期：前期期签约的的可以享享受免租租半年的的优惠政政策，以以保证主主力店放放心进入入。CompanyLogo四、招商商政策2）价格执执行政策策表3—1找商价格执执行政策一一览表招商经营类别履约金租金水费电费物业管理费宽带闭路费垃圾费合计主力店集群X个月XXX元/月、M2待定待定待定待定待定待定特色店集群X个月XXX元/月、M2待定待定待定待定待定待定普通店集群X个月XXX元/月、M2待定待定待定待定待定待定中小店集群X个月XXX元/月、M2待定待定待定待定待定待定流动店集群针对不同的行业另行制定政策。广告商集群利用拍卖方式，进行广告经营权拍卖。制作商集群集中几个文化旅游产品，进行商标注册，随后加紧商标权转让，是制作机构大胆参与。CompanyLogo四、招商政政策3）流动店集集群招商策策略（1）经营形态态：书报亭亭、花店、、电话厅、、卡丁车、、马车、厕厕所、照相相馆等（2）招商策略略A、书报亭经经营策略表4-5书报亭招商商方案名称书报亭面积专门设计制作6个5平方米左右的书报亭地点书报亭具体位置分布在人流主要动线和庭院入口处经营期限三年经营权限X年经营权买断买断价格XXX元/月价格依据商铺租金为XXX元/月、M2。考虑书报亭的利润相对较小。书报亭的设计制作成本相对较小。三年时间是项目商业气质培育期，建议价格不要定得太高。CompanyLogo四、招商政政策C、厕所经营营权招商策策略表4-7厕所招商方方案名称厕所面积项目共计有XX平方米的公共厕所4个。地点分布在项目偏僻地方。经营期限X年经营权限X年经营权买断买断价格XXX元/月价格依据1、阿诗玛旅游小镇每天人流量估算为XXXX人次，入厕费每次3角。2、项目工作人员估算共计有XXXX人左右。3、按照XXXX人每日入厕1次计算，四个厕所共计每天收入为XXX元。4、每月每个厕所的收入为XXXX元。CompanyLogo四、招商政政策4）广告商集集群（1）南面户外外广告牌子子可以利用用拍卖方式式，进行广广告经营权权拍卖。表4-8户外广告牌牌子招商方方案名称阿诗玛旅游小镇商业街户外广告牌面积南面可以由XXX平方米的户外广告牌7块。地点XXXXXXX经营期限X年经营权限X年经营权买断买断价格每年每块经营权买断价格为X万元。价格依据1、商业街每天人流量估算为XXXX人次，每年在XXX万左右。2、项目将来荟萃国内外知名品牌近百个。3、商业街建成后将改变周边环境，人流数量和质量远远高于机场客流质量。4、按照目前博物馆的户外广告发布价格XX—XX元计算，每块每年总价为XXXXX元。CompanyLogo四、招商政政策4）招商促销销策略先租后买:如果项目开开业时招商商数量大于于销售数量量，则可选选择部分经经营商签订订合同，并施以优惠惠租金期一一年。合同同到期后，，如果商家家不愿意购购买，则补补足正常租租金与优惠租金间间的差额。。如果商家家愿意购买买，则按总总价减去正正常租金来来购买商铺铺，正常租金与优优惠租金间间的差额作作为优惠。。这种方法法在开业后后使用。CompanyLogo五、招商推推广策略CompanyLogo五、招商推推广策略一、招商理理念二、招商周周期1、理念延伸伸2、招商阶段段划分1、招商推广广周期2、招商宣传传方案三、招商推推广控制1、价格定位位原则2、收益推导导3、售价推算算4、租价推算算三、招商战战术1、双百计划划2、招商组织织3、招商程序序4、招商样板板CompanyLogo一、招商理理念1、理念的延延伸1）项目推广广理念：招招商推广的的过程实质质就是项目目理念推广广的过程，，营销概念念中的民族风情文文化体验式式旅游，昆昆明地区的的大众并不不了解，应应该将营销销概念有效效的延伸。首先建建立大众理理解的平台台——旅游的黄金金时代。然然后介绍外外国的旅游游发展过程，引导出出体验式旅旅游的概念念。接着将将文化、生生态、休闲闲、娱乐、、演艺、餐餐饮等有机的融合合，引导大大众进入新新的理解平平台——文化体验式式旅游。最最后再告诉诉大众，在阿诗玛小小镇，八个个民族文化化体验式的的撒尼民族族风情文化化广场即将将出现。通通过推广理念的延延伸，就可可以使大众众易于理解解和接受项项目推广主主题。即使使他们将来来不购买商铺，也也抱有进行行体验消费费的欲望。。CompanyLogo一、招商理理念2）项目开发发理念1、项目开发发是撒尼民民族文化的的开发和利利用世界自自然风景遗遗产的需要要，对人类类文明延续发挥着着至关重要要的作用。。2、项目开发发是体现撒撒尼传奇式式的民族风风情文化，，再现云南南多民族文文化发展的的需要，对云南民民族风情文文化大发展展将产生极极大的影响响。3、项目开发发是昆明改改变周边旅旅游环境的的需要，将将为中外游游客提供一一个体验云云南民族风情文化化旅游环境境。4、项目开发发是云南地地区打造撒撒尼民族风风情文化旅旅游板块的的需要，向向全球传播播和展现云南多民民族风情文文化的无穷穷魅力。5、项目开发发是石林县县拉动经济济增长，壮壮大旅游产产业链的需需要，建成成后势必为为石林县经济发展展做出很大大贡献。6、项目开发发是云南旅旅游业探索索新的发展展模式的需需要，为云云南旅游产产业升级产产生深远意义。CompanyLogo一、招商理理念2、招商阶段段划分1）、招商阶阶段：招商阶段整个招商推广的过程招商前招商期开业期筹备期实施期管理期CompanyLogo一、招商理理念2）、招商筹筹备期：特点是熟悉悉市场和收收集资料阶阶段。这个个阶段我们们要尽可能能的分析市市场，了解解市场，取得市场一一切可以取取得的资料料，尽可能能的是我们们掌握的信信息和资料料更加全面面；同时也希望他他们接受我我们这个项项目。在招招商筹备阶阶段这个过过程中，我我们在招商商用语上要含蓄恳恳切，具有有一定的引引导性和煽煽动性。我我们希望这这个阶段的的推广重点点为“掌握市场”。。CompanyLogo一、招商理理念3）招商实施施期：招商实施期期的主要特特点是重点点攻击和强强招，需要要通过一系系列促销手手段和强招招方式，促使经营者者接受产品品。这个过过程中招商商用语要霸霸气十足，，富有煽情情性，做到到一击即中的效果果，我们希希望这个阶阶段的推广广侧重点为为“掌握客客户”。附注：促销销手段：举举行八大民民族主题广广场的一系系列活动（（万人跳脚脚、会展、、火把节歌舞大会等等）CompanyLogo一、招商理理念4）招商管理理期：项目开业期期的主要特特点是按照照商业规划划布局进行行调整和管管理。这个个阶段要通通过管理机构的具具体介入，，对市场大大众形成强强烈的吸引引力，同时时也是项目目上也气质质和商业氛围出现现雏形，形形成项目未未来商气的的“基调””。我们希希望这个阶阶段阶段的的推广侧重点为“掌掌握前景””。CompanyLogo二、招商周周期1、招商推广广周期项目将在XXXX年X月X日前开业，，因此招商商任务特别别紧张，为为了不断提提升本案的的招商效率率，我们可可以把整个个招商周期期划分为若若干个小周周期，以保保证项目招招商工作有有计划、有有条理的进进行。目前前我们可以以按照前面面划分的几几个阶段区区进行细分分,具体可以分分为:招商策略制制定期,招商概念引引导期、招招商洽谈期期、招商攻攻坚期、招招商强势售售期五个阶阶段。表5-1招商推广周周期表招商周期时间安排工作内容招商筹备期XXX-XXX租售文件、租售价格、招商手册、招商英中文资料、商业规划、招商指标等招商引导期XXXXXXX商业运营管理机构确定、招商广告片、确定招商城市、制定招商宣传方案等招商洽谈期XXXXXXX物业管理服务手册、商铺租赁管理合同、确定主力店、制定促销策略等招商攻坚期XXXXXXX大客户、大品牌、重点行业供给策略等，招商节奏感强化，拍卖商铺、招商强势期XXXXXXX深度挖掘客户资源，进行异地市场招商、现场客户接待等招商管理期XXXXXXX保持招商节奏、试营业仪式、总结前期招商经验，调整招商重点等CompanyLogo二、招商周周期2、招商宣传传方案由于本案招招商工作是是一个千头头万绪的工工作，他所所涉及的工工作内容很很多，因此此前期的招招商推广方方案的制定是一项项极为重要要的工作，，特别是宣宣传方式是是招商成败败的一个重重要因素。。本案的目目标客户有有好几个层面，因因此我们的的宣传策略略、宣传方方式也是多多样的，不不能停留在在一种形式式之上。表5-2招商推广阶阶段宣传重重点招商推广周期宣传重点招商主题广告促销公共关系招商筹备期掌握市场电视广告、户外广告等展销会撒尼民族风情文化周招商引导期电视广告、报纸广告、户外广告等新闻发布会招商洽谈期掌握客户电视广告、户外广告、广播广告客户联谊会首届秦文化艺“阿诗玛”选美大赛招商攻坚期电视广告、广播广告、报纸广告等拍卖招商强势期掌握前景电视广告、报纸广告（密集）试营业仪式火把节阿诗玛广场万人狂欢招商管