中国某银行个人房屋贷款政策制度

个人房屋贷款政策制度、产品体系及操作流程住房金融业务部王中平目录

第一部分个人住房贷款业务（一手）第二部分个人商用房贷款业务（一手）第三部分二手房贷款业务第四部分债务置换类个人房屋贷款第五部分个人贷款最高额担保第六部分个人循环贷款第七部分存贷通业务第八部分个人贷款营销外包第九部分个人住房公积金贷款

第一部分个人住房贷款（一手房）

（一）基本含义和分类

（二）“间客式”个人住房贷款

（三）“直客式”个人住房贷款（一）基本含义与分类

含义：“一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业（或集资建房单位）依法建造、销（预）售住房的贷款。

1.贷款的主体特定：只能是自然人。2.销售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地产开发企业”。但集资建房单位除外。

（一）基本含义与分类

按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），一手个人住房贷款分为：●间客式个人住房贷款业务（传统模式）●直客式（直贷式）个人住房贷款业务

“间客式”、“直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、利率、还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保方式以及业务操作流程。

2.1概述2.2合作机构准入管理2.3按揭项目准入管理2.4一手个人住房贷款业务（二）间客式个人住房贷款业务2.1含义和基本流程

含义：“间客式个人住房贷款”是指通过与房地产开发企业签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。

间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户资源。⑴合作机构准入管理（房地产开发企业准入）⑵按揭项目准入管理⑶单笔个人住房贷款●贷款条件●贷款担保●操作流程2.1含义和基本流程合作机构准入按揭项目准入单笔贷款操作流程部分特殊情形可省略准入环节一般操作流程个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在“二手房贷款业务”中介绍

2.2合作机构准入管理（一）基本条件1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；3、财务状况良好，有一定资金实力；4、信誉良好，无拖欠银行贷款；5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；7、我行要求的其他条件。2.2合作机构准入管理（准入条件）（二二））特特定定准准入入条条件件：：1、、我我行行或或他他行行评评定定的的信信用用等等级级为为BBB级级（（含含））以以上上，，如如为为新建建房房地地产产企企业业或或项项目目公公司司，，其其控控股股股股东东在在我我行行或或他他行行评评定定的的信用用等等级级为为A-级级(含含)以以上上;对按按揭揭项项目目为为现现房房或或纯纯按按揭揭的的房房地地产开开发发企企业业，，可可不不评评定定信信用用等等级级。。2、、注注册册资资本本金金1000万万元元（（含含））以以上上；；3、、具具有有合合法法有有效效的的房房地地产产开开发发资资质质；；4、、我我行行近三三年年已发发放放过过开开发发贷贷款款，，且且未未出出现现过过不不良良记记录录的，，可可以以直直接接纳纳入入房房地地产产开开发发企企业业准准入入名名单单（合合作作机机构构准准入入特特殊情情况况之之一一））。。2.2合合作机机构准入入管理（（准入条条件）5、保证证金的留留存管理理。承担担连带保保证责任任的，还还要具备备较强资金实力力、担保保能力和和赔付能能力，并并承诺根根据所担担保贷款款余额的的相应比例例存入保保证金，，保证金比比例由各各二级分分行根据据项目风风险状况和同业业竞争情情况自行行确定。。保证金实实行专项项存储、、专户管管理。符合下列列条件之之一的，，可免存存保证金金：1.信用用等级为为A-级级（含））以上的的，可免免存保证证金；2.已达达到现房房标准并并可在三三个月内内落实抵抵押登记记手续的的，可免免存保证证金。2.2合合作机机构准入入管理（（准入条条件）（三）禁禁止与出出现以下下情况之之一的机机构建立立合作关关系：1、已查查知有金金融欺诈诈、逃废废或恶意意拖欠债债务等不不良记录录的机构；；2、有组组织或协协助他人人制造假假按揭贷贷款行为为的机构构；3、内部部管理混混乱或资资金严重重短缺的的机构；；4、已经经或即将将丧失履履行债务务能力的的机构。。2.2合合作机机构准入入管理（（准入条条件）调查由贷贷款经办办行负责责，要求求企业提提供以下下资料：：（一）合合作机构构准入申申请审批批表；（二）经经年检的的营业执执照;验验资报告告；公司司章程；；组织机机构代码码证；经年年检的税税务登记记证；有有贷款记记录的，，还须提提供贷款款卡。（三）经经工商行行政管理理部门盖盖章的企企业变更更登记有有关文件件；（四）最最近一期期企业财财务报表表和经审审计的上上年末财财务报表表；（五）相相关的经经营资质质证书或或资质资资格、执执业证书书（六）法法定代表表人或授授权代理理人的身身份证件件及签字字样本，，授权代理人应应同时提提供授权权委托书书；（七）个个人控股股股东和和总经理理的身份份证件；；；（八）我我行要求求的其他他资料。。2.2合合作机机构准入入管理（（合作机机构准入入流程））调查同意意的，调调查人要要出具调调查报告告，在《《合作机机构准入申申请审批批表》上上签署调调查意见见，交贷贷款经办办行行长或或主管行行长签字字盖章后后，将相相关资料料报二级级分行个人人贷款营营销部门门审查。。2.2合合作机机构准入入管理（（合作机机构准入入流程））合作机构构的审查查工作由由二级分分行个人人贷款营营销部门门负责。。审查人在《合合作机构构准入申申请审批批表》上上签署审审查意见见。●房地产产开发企企业的准准入，由二级分分行审批批，并报省行备案。。●其他他合作机机构的准准入，报报省行审审批对准入名名单内的的房地产产开发企企业、房房地产评评估公司司、房地地产经纪公司开开设的分分公司，，可直接接建立业业务合作作关系，，无须再再单独申报准入入。（合作机机构准入入特殊情情况之二二）。2.2合合作机机构准入入管理（（合作机机构准入入流程））●信贷管管理部负负责督导导信贷管管理分部部对合作作机构进进行监测测与分析，定定期通报报，必要要时进行行现场检检查。●合作机机构的关关系维护护工作由由贷款经经办行负负责。●合作机机构的预预警与退退出由省省行负责责。2.2合合作机机构准入入管理（（合作机机构准入入流程））出现下列列情况之之一，对对合作机机构实行行预警：：（一）合合作机构构推荐的的借款人人个人房房屋贷款款不良率率连续三个个月超过2%；（二）管管理混乱乱、存在在法律等等纠纷情情况可能能对我行行资金安安全造成影响响的；（三）法法定代表表人或总总经理，，涉及经经济、法法律纠纷纷而被司司法、税务务、工商商部门提提出警告告或处罚罚，可能能对我行行资金安安全造成成影响的；；（四）房房地产评评估公司司评估价价格明显显偏高，，其评估估的抵押押物中有超过过10%（含））的评估估值比复复评值高高出20%（含含）以上上；（五）担担任保证证人的企企业未按按规定在在我行存存入保证证金；（六）其其他需要要预警的的情况。。2.2合合作机机构准入入管理（（合作机机构准入入流程））预警：对预预警半年（含））以上仍未撤销处处罚的合作作机构要终止合合作，且不得进入入下一年的的准入名单单，确需与预警合作机构构签订合作作协议的，，须报省行行个人贷款款营销部门门审查同意，，并由行长长或分管行行长进行审审批。对预预警的合作作机构还要采采取以下措措施：（一）经办办行审慎受受理其推荐荐的业务，，并跟踪检检查；（二）审批批部门要从从严审查其其推荐的业业务；（三）信贷贷管理部门门加大存量量贷款监测测力度，并并跟踪整改改情况。预警合作机机构经过整整改符合准准入标准的的，可向省省行申请撤销处罚罚。2.2合合作机构准准入管理（（合作机构构准入流程程）对存在下列列情况之一一的合作机机构实行退退出：（一）组织织或协助他他人制造““假按揭””贷款；（二）合作作机构推荐荐的借款人人个人贷款款不良率连连续三个月超过过5%；（三）存在在金融欺诈诈、商业（（合同）欺欺诈或涉及及重大案件；（四）未通通过年审；；（五）其他他需要退出出的情况。。2.2合合作机构准准入管理（（合作机构构准入流程程）退出：退出出的合作机机构2年内不得进入准准入名单。。新设立机构的的主要负责责人曾任退退出机构控控股股东或或总经理且该退出机机构尚未消消除影响我我行资金安安全因素的的，2年内内也不得列入入我行准入入名单。对对退出机构构采取以下下措施：（一）书面面通知合作作机构停止止合作；（二）贷款款经办行和和审批部门门一律不再再受理、调调查、审查审审批、签批批其推荐的的贷款申请请；（三）信贷贷管理和风风险管理部部门要加大大存量贷款款监测力度。2.2合合作机构准准入管理（（合作机构构准入流程程）受理工作由由贷款经办办行负责。。填妥《按按揭贷款项项目申请审批表》》并提供以以下资料：：（一）公司司资料。1.企业业法人营业业执照复印印件、法定定代表人证证明书及身份证；；2.最近一一期企业财财务报表和和经审计的的上年末企企业财务报表；；3.房地产产企业开发发经营资质质证书；4.公司股股东会或经经授权的董董事会同意意在借款人人办妥产权证及及有效抵押押之前，为为借款人提提供阶段性性连带担保的书面面承诺。2.3按按揭项目目准入（受受理）（二）项目目资料1、现房项项目资料：：（1）项目目竣工验收收合格报告告；（2）商品品房销（预预）售许可可证；（3）若属属合作建设设的项目，，需提供合合作开发合同及合合作方同意意申请办理理按揭业务务的有效委托书；（4）项目目户型平面面图。2.3按按揭项目目准入（受受理）2、期房项项目资料：：（1）项目目立项批文文及可行性性研究报告告；（2）“四四证”齐全全；商品房销（（预）售许许证可在贷贷款发放前前补充提供供（3）合作作开发项目目需提供合合作开发合合同及方同意申请请办理按揭揭业务的有有效委托书书；（4）项目目的预算报报告或投资资估算表及及后续资金落实情情况。2.3按按揭项目目准入（受受理）3、集资合合作建房集资建房的的单位及项项目须符合合国家及当当地政府有有关规定。其其中，事业业单位以外外的其他企企业申请集集资合作建房，在在我行的信信用等级须须在A级（（含）以上上。需提报以下资料料：①集资或合合作建房方方案；②集资或合合作建房方方案批复（（上级及政政府主管部部门批文）；③集资或合合作建房项项目“四证证”；④集资或合合作建房协协议和集资资款收据。。2.3按按揭项目目准入（受受理）注意：合作作机构准入入过程中已已提供的企企业资料可不重复复提供；对对我行已发发放开发贷贷款的项目申请按揭揭贷款的，，若企业和和建设项目目无重大异常变化，，所需企业业、项目资资料可不重重复提供。2.3按按揭项目目准入（受受理）按揭项目准准入的调查查：由贷款经办办行负责，，实行双人调查制度，项目调查人人对调查资资料的真实性负责责。项目调查人在收妥妥资料后，，应在规定定工作日内内约见申请人，对按揭项项目进行实地考察，，对资料进行行核查与分析析，提出调调查意见，，并在《按按揭项目申请审批表表》签署意意见，提交交调查报告告。2.3按按揭项目目准入（调调查）对调查发现现按揭项目目存在以下下问题之一一的，要终终止调查不予予受理：1.建筑工工程质量不不合格的项项目；2.因建设设项目计划划出现重大大调整或企企业资金严严重短缺等因素素可能“烂烂尾”的项项目；3.不能提供供合法“四证证”的项目；；4.存在债权权、债务和产产权纠纷或正正处于法律诉诉讼阶段的项目；；5.未经主管管部门预售许许可，不具备备合法销售条条件的项目；6.开发企业业或法定代表表人有不良信信用行为记录录。2.3按按揭项目准入入（调查）●审查工作由由二级分行个个人信贷业务务部门负责，，审批工作由二级级分行行长或或经授权的副副行长负责。。●项目审查人人审查同意后后在《按揭贷贷款项目申请请审批表》上签署署审查意见后后，上报审批批。●有权审批人人审批通过后后，贷款经办办行与开发企企业签订《按揭贷贷款业务合作作协议》；审审查审批不符符合贷款条件的按揭项项目，应将有有关材料退还还房地产开发发企业。●签订《按揭揭贷款业务合合作协议》，，应主要明确确按揭贷款成数、、期限、抵押押、阶段性保保证及资金结结算等内容。2.3按按揭项目准入入（审查）按揭项目档案案内容包括:1.按揭项目目申请资料；；2.《按揭贷贷款业务合作作协议》；3.对该项目目的审查意见见及贷后检查查记录；4.其他必要要的资料。2.3按按揭项目准入入（归档）合作机构和按按揭项目准入入中的几个特特殊情况：之一：我行近近三年已发放放过开发贷款款且未出现过不良记录的的，可以直接接纳入合作机机构准入名单单。之二：准入名名单内的房地地产开发企业业、房地产评估公司、房房地产经纪公公司的分公司司，无需申报报合作机构准入，，直接纳入名名单。2.3几几个特殊情况况之三：按揭项项目准入时可可不重复提供供合作机构准入时已提报报过的企业资资料，对我行行已发放开发发贷款的项目申请请按揭贷款的的，若企业和和建设项目。。无重大异常变化化，所需企业业、项目资料料可不重复提提供。之四：我行开开发贷款支持持的按揭项目目，其调查、审查工作作与开发贷款款同时进行，，开发贷款审审批通过后，贷款款经办行对按按揭项目自行行进行准入，，签署按揭业务合合作协议后向向二级分行报报备。2.3几几个特殊情况况之五：现房按按揭项目的准准入要求。对现房按揭项项目，贷款经经办行落实以以下条件的情况下，可不不对开发企业业和项目进行行准入审查审审批，可不与开开发企业签订订按揭合作协协议：（一）项目已已竣工验收；；（二）具有良良好的区位环环境、建筑品品质、户型设计、基础设设施建设配套套完善，物业业管理规范；；（三）定价合合理，销售前前景良好，不不存在滞销的风险。2.3几几个特殊情况况之六：大型优优质房地产开开发企业（含含其控股51%（含）以上的的项目公司））及其项目的的准入管理要要求。在满足下下列条件的情情况下的大型型优质房地产产开发企业及其开开发项目，贷款经办行可可自行准入，，并向二级分行报报备；经办行行可不与房地地产开发企业业签订按揭合作协协议，开发企企业可不承担担阶段性担保保责任。2.3几几个特殊情况况（一）开发企企业注册资本本5000万万元（含）以以上，开发资质质二级（含））以上；（二）项目区区位环境良好好，建筑品质质优良，总建筑面积达到到5万平方米米以上；对地地段和建筑品品质特别优良的项项目可适当放放宽总面积限限制；（三）明确贷贷款资金由借借款人授权直直接划入开发企业账户；；（四）能够办办妥合法有效效的预告登记记；（五）确保项项目能够正常常交付使用。。2.3几几个特殊情况况之七：总行名名单内大型优优质房地产开开发企业（含含控股51%（含）的项目目公司，下同同）及其项目目的准入管理理要求。（一）省行与与名单内企业业就其独资企企业及控股企企业年度内开开发的按揭项目目签署全面按按揭协议，各各经办行可不不再单独签签签署。（二）对名单单内客户的独独资企业或控控股企业与我我行合作开展展纯按揭业务的，，可免除开发发企业准入的的审查审批，，按揭项目由经经办行自行准入，，并向二级分分行报备；（三）对名单单内客户的独独资企业或控控股企业开发发项目，发放放贷款前能够办办妥预告登记记的，经办行行可不与企业业签订按揭协协议，开发企业可不承承担阶段性担担保；（四）调查、、审查实行绿绿色通道，简简化对借款人人的调查审查查审批手续。2.3几几个特殊情况况2.4一一手个人住房房贷款业务（（间客式）●贷款条条件●贷款用用途●贷款担担保●合同要要素确定●操作流流程贷款条件借款人条件贷款用途贷款担保身份证明婚姻证明偿债能力证明明信用证明购一手/二手手房购车位置换债务（一）贷款条条件（基本结结构）（一）贷款条条件（身份、、婚姻）1.具有完全全民事行为能能力的自然人人，年龄在18-65周周岁（含）之间间；外国人以以及港、澳、、台居民应在在境内居住满一年并有有固定居所和和职业；2.具有合法法有效的身份份证明（居民民身份证、户户口簿或其他有效的身身份证明）；；3.有效的婚婚姻状况证明明（结婚证明明或离婚证明明或单身声明或其他证证明借款人婚婚姻状况的证证明）；（一）贷款条条件（信用））4.具有良好好的信用记录录和还款意愿愿。（1）CIIS、人行征征信。“禁禁入”类客户户，各级机构不得与与其发生新的的授信业务；；“关注””类客户，原则上不不得与其发生生新增授信业业务，否则必必须提供充分理理由和说明，，并经过有权权人批准。（2）对于原原有住房贷款款有连续违约约3个月以上违约记录的的借款人，再再申请住房贷贷款，均不予予受理。（工银银办发【2008】161号）（一）贷款条条件（信用））（3））对对因因欠欠缴缴信信用用卡卡年年费费而而出出现现违违约约记记录录的的客户户，，如如客客户户能能补补缴缴年年费费并并由由发发卡卡机机构构出出具具违违约约原因因说说明明，，可可为为其其办办理理个个人人住住房房贷贷款款业业务务。。（4））对对由由于于疏疏忽忽等等原原因因造造成成1000元元（（含含））以以内信信用用卡卡小小额额欠欠款款且且不不属属于于禁禁入入类类的的客客户户，，可可在在客户户归归还还欠欠款款并并出出具具相相关关说说明明的的前前提提下下，，办办理理业业务。。（一一））贷贷款款条条件件（（偿偿债债能能力力））5.具具有有稳稳定定的的收收入入来来源源和和按按时时足足额额偿偿还还贷贷款本本息息的的能能力力；；(房房屋屋贷贷款款的的月月还还款款额额+月月物物业业管管理理费费)/月月均均收收入≤50％％；(房房屋屋贷贷款款的的月月还还款款额额+月月物物业业管管理理费+其其他他债债务务月月均均偿偿付付额额)/月月均均收收入入≤55％％利用用上上述述公公式式计计算算还还贷贷比比时时，，主主借借款款人人与与共同借款款人的收收入以及及负债应应一并计计算。（二）贷贷款用途途1.贷款款用途管管理要求求1.1总总的的要求。。严禁发发放无确确定贷款款用途的的个人贷款，严严防贷款款资金被被挪用，，防范流流入证券券市场。。1.2个个人人住房贷贷款用途途管理要要求。购购买或建建造的商品房、、经济适适用房或或车位等等必须符符合国家家有关规规定且产权清晰晰。禁止止向购买买违规建建设房屋屋的借款款人发放放个人房屋贷款款；禁止止向购买买宅基地地、农民民住宅或或其他““小产权房”的的城镇居居民发放放个人房房屋贷款款。所购购住房必必须主体结构已已封顶。。1.3产产权权式酒店店和酒店店式公寓寓的界定定（二）贷贷款用途途（具体体用途））●具有所所购住房房的商品品房销（（预）售售合同或意向书书；●具有支支付所购购房屋首首期购房房款的能能力。与”个人人房屋抵抵押贷款款“的区区别（三）贷贷款担保保●一手个个人住房房贷款担担保方式式包括：：“抵押押登记办办妥前的阶段段性担保保”和““正式的的抵押登登记”。。●期房按按揭贷款款，原则则上应办办理期房房的抵押押预告登登记，对当当地政府府尚未建建立预告告登记制制度的，，应办理理预售合同备案案。●担保方方式：抵抵押、保保证、质质押、组组合。抵抵质押担担保可采用用最高额额抵（质质）押担担保和普普通抵（（质）押押担保注：“预预告抵押押登记””不是严严格意义义上的担担保方式式。所以以不能因为为办理的的“预告告抵押登登记”就就不再提提供阶段段性担保保（三）贷贷款担保保（阶段段性担保保）一手房的的阶段性性保证担担保包括括：1、房地地产开发发企业或或集资建建房单位位的阶段段性保证。2、质押押阶段性性担保。。3、专业业担保公公司和其其他法人人阶段性性保证。。（主要适用于于直贷式式）4、自然然人阶段段性保证证。（（主要适适用于直直贷式））5、非本本笔贷款款所购房房产抵押押阶段性性担保。。6、符合合我行个个人信用用贷款特特定准入入客户条条件的优质客户户可免除除阶段性性担保，，直接发发放贷款款。（三）贷款款担保（（正式抵抵押登记记）●一手房贷贷款原则则上以本本次所购购房产设设定抵押。（直直贷式除除外，直直贷式可可以以本本人其他他房产直接设设定正式式抵押））●抵押物价价值的确确定。一一般为房房屋的交交易价格。（三）贷贷款担保保（抵押押登记的的办理））（一）以以期房抵抵押的，，贷款人人协助抵抵押人预预告登记，并确确保自能能够进行行不动产产登记之之日起三三个月内内办理正正式登记手手续；在在办妥房房屋他项项权证前前，提供供符合我我行规定定的阶段性性担保。。（（二）以以现房抵抵押的，，贷款人人应协助助抵押人人办理抵抵押登记，取取得房屋屋他项权权证；如如售房单单位未办办妥房屋屋所有权权证，应办办理预告告登记手手续，并并确保自自能够进进行不动动产登记记之日起三三个月内内办理正正式登记记手续，，取得房房屋他项项权证。。（四）贷贷款基本本要素1.房屋屋“套数数”的界界定2.贷款款额度3.贷款款期限4.贷款款利率5.还款款方式6.其他他规定1.房屋屋套数的的界定1、以个个人征信信系统以以及PCM2003系系统收录录的信息息为主要要依据。2、以借借款人家家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女）为单位。。3、已利利用个人人住房贷贷款（原已结结清贷款款及公积积金贷款款均计入贷贷款购房房套数））购买过住住房的借借款人，，再次申申请个人住房贷贷款，认认定其贷贷款属于于第二套套房贷。。对已贷贷款购买买一套住房房，但人人均住房房面积低低于当地地平均水水平，再再申请贷贷款购买第第二套用用于改善善居住条条件的普普通自住住房的居居民，允允许比照执执行首次次贷款购购买自住住房的优优惠政策策。2.贷款款额度●对居民民首次利利用贷款款购买自自住房的的，首付付款比例不低低于购房房款的20％（（其中，，对贷款款购买别别墅的，首首付款比比例不得得低于40％））。●对其他他申请贷贷款购买买第二套套及以上上住房的的，首付款比比例不得得低于购购房款的的40％％，且首首付款比比例应随购购房套数数增加而而逐步提提高，具具体上浮浮比例由贷款行行及授信信审批部部门合理理确定。。3.贷款款期限●个人住住房贷款款期限最最长不得得超过30年，，且借款人年年龄与贷贷款期限限之和不不得超过过70年年，有两个（含含）以上上共同借借款人借借款的，，可按照照满足贷款条件中年年龄较小小的认定定贷款期期限。4.贷款款利率（（浮动））（一））浮动动利率率方式式。上上限放放开，，下限限管理理。贷贷款期期限1年年以上上的，，遇法法定利利率调调整，，次年年1月月1日日调整整。●首次次利用用贷款款购买买自住住房的的，贷贷款利利率不不低于于基准准利率的的0.7倍倍。●对贷贷款购购买第第二套套及以以上住住房的的，贷贷款利利率由由贷款款行和授授信审审批部部门根根据同同业竞竞争情情况，，并在在综合合考虑虑客户户风险状状况及及综合合收益益水平平的基基础上上，在在央行行规定定的个个人住住房贷款款利率率上下下限浮浮动空空间内内自主主确定定利率率浮动动比例例。4.贷贷款利利率（（固定定）含义：：固定定利率率个人人住房房贷款款系指指为购购买住住房的的借款人人提供供的,在约约定期期限内内贷款款利率率不随随人民民银行行利率调调整或或市场场利率率的变变化而而浮动动的住住房贷贷款。。适用客客户条条件：：（1）个个人住住房贷贷款。。（2）新新申请的贷贷款业业务，，以及及在我我行已已办理理个人人住房房购置置按揭揭贷款且且剩余余贷款款年限限符合合固定定利率率贷款款期限限要求求的存存量贷款款业务务。4.贷贷款利利率（（固定定）三种模模式：：全程程固定定利率率模式式；；分段段固定定利率率组合；固固定利利率及及浮动动利率率组合合”。。期限要要求：：贷款款期限限应长长于12个个月，，同时时不得得短于所选选择固固定利利率对对应的的固定定期限限，贷贷款最最长期期限不不得超过过个人人住房房贷款款的有有关期期限规规定。。固定定利率率期限限累计最长不不超过10年，分为为3年期、、5年期及及10年期期三个档次。4.贷款利利率（罚息息和换算））（三）罚息息利率原因：未按按合同约定定日期（包包括被宣布布提前到期期）偿还贷款；；未按合合同约定使使用贷款。。标准：贷款款实际执行行利率水平平上加收30-50％。对未按规定偿偿还或使用用的贷款本本金部分计计收利息；；对不能按时支付付的利息部部分，按罚罚息利率收收复利。（四）利率率换算。利率换算公公式为：月月利率=年年利率/12，日利率=年年利率/360。5.还款方方式（等额本金及及等额本息还还款）等额本金（按按月计息和按按日计息）和等额本息特点对比分析析：⑴等额本金首首月还款额大大于等额本息息首月还款额；⑵等额本金总总还款利息小小于等额本息息还款总利息；⑶等额本金还还款法的本金金偿还速度快快于等额本息。5.还款方式式（按周还款款法）1.按周还本本付息法功能描述：以以等额本息或或等额本金还还款法为基础础，以7天或者7天的整整倍数作为还还本付息的周周期，周期最最长21天。。即突破了传统“按按月”为周期期的还款方式式，实现了按按1周、2周周或3周为周期的还款款方式。产品优劣势：：缩短还款周周期，加快本本金偿还速度度，从而达到节省贷款利利息的目的。。借款人在总总的还款期内内所承担的总总利息支出减少。。但由于还款款周期缩短，，导致借款人人每月偿还的的贷款本金增多，，月还款压力力相对增大。。适宜人群：适适合收入较高高，比较成熟熟的消费群体体。利息节约指数数：★★★★★★5.还款方式式（按周还款款法）按周还本付息息法的管理要要求：1.一个月内内应还本息合合计须小于借借款人月收入入的50％；；2.贷款按日日计息；3.未按时还还款计贷款违违约，连续违违约超过3个个月的计为不不良贷款。5.还款方式式（随心还款款法）2.随心还还还款法功能描述：借借款人在合同同约定的还款款期内，以等等额本息还款法计算的还还款金额作为为每期最低还还款额，当还还款帐户中资资金大于最低还款款额时，超过过部分银行自自动做提前还还款处理。产品优劣势：：只要将多余余资金存入还还款帐户，在在扣款日银行自动做提前前还款处理，，避免了因办办理提前还款款手续而奔波波于银行网点的不不便与劳苦。。适宜人群：适适宜各个层次次的消费群体体。利息节约指数数：★★★★★★5.还款方式式（随心还款款法）随心还还款法法管理要求：：1.每期最低低还款额以申申请该还款方方式时的贷款款利率、剩余余贷款期限和余余额，按等额额本息还款法法计算的每期期还款额；2.还款金额额低于最低还还款额的计贷贷款违约，超超过最低还款款额的视为提前前还款；3.提前还款款后，系统默默认每期最低低还款额保持持不变，贷款款期限相应缩短短；借款人也也可向经办行行申请降低每每期还款额，，贷款人应根据借借款人申请重重新计算每期期最低还款额额。5.还款方式式（入住还款款法）功能描述：借借款人购买产产权房或购买买与我行签订订了按揭合作协议且开发发商为贷款提提供阶段性保保证担保的期期房时，可在在所购房产入住之之前，暂缓归归还贷款本金金，仅归还贷贷款利息的还还款方式。本金宽宽限期最长不不得超过1年年。产品优势：入入住之前只偿偿还贷款利息息，暂不归还还本金，从而减少了月还还款额，以前前期较少的资资金投入顺利利完成购房心心愿。但由于入入住前不偿还还本金，所以以借款人要负负担更多的贷贷款利息，使得借借款人总的贷贷款成本有所所增加。适宜人群：适适合刚刚步入入工作岗位，，当前收入较较低但有较大发展潜力的的客户群体。。利息节约指数数：★★☆☆☆☆5.还款方式式（随心还款款法）入住还还款法法管理要求：：1.适用于于个人住房按按揭贷款；2.贷款购买买期房申请入入住还的，开开发商须提供供阶段性连带带保证责任；；3.本金宽限限期不得超过过1年。本金金宽限期一般般为从贷款发发放之日起至购购房合同中约约定的交房日日止；4.本金宽限限期间须在借借款合同中约约定；5.对存在在质量问题或或资金不到位位的项目不得得发放个人住住房入住还贷款款；6.对监测测发现存在烂烂尾或延期交交房风险的，，要提前结束束本金宽限期或或提前收回贷贷款。5.还款方式式（还款方式式的变更）1.个人贷款款还款方式原原则上每年最最多变更一次，且须在贷贷款经办行办办理；2.贷款经办办行个人信贷贷客户经理或或综合管理人员（风险管管理人员）负负责受理变更更申请；3.贷款经办办行行长授权权的人员负责责变更申请的审批。5.还款方式式（附加服务务）1.“自定定还款日”是是指借款人可可根据自身收收入状况自由选择固定定的每期还款款日。2.“宽限期期服务”指借借款人在借款款合同约定的的还款期内，还款日日期可在约定定还款日的基基础上宽限10个自然日。即借款人虽虽未按合同约约定的还款日日偿还贷款，，但只要在随后后的10个宽宽限日之内偿偿还，均不计计违约，也不产生违约约记录。（五）贷款操操作流程第一调查人第二调查人审查人贷款审批人贷款签批人支行风险经理理受理、调查环环节支行营销部门审查审批审批分部签批环节支行或二级分行发放环节支行风险部门双人审批贷款受理（五）贷款操操作流程（贷贷款受理）（一）借款人人资料1.借款人合合法的身份证证件、户口登登记簿；2.借款人经经济收入证明明或职业证明明；3.借款人婚婚姻关系证明明；4.有共同借借款人的，需需提供借款人人各方签订的明确共同还还款责任的书书面承诺或在在借款合同上上签字；5.贷款人要要求提供的其其他文件或资资料。（五）贷款操操作流程（贷贷款受理）（二）所购房房屋资料1.《商品房房销（预）售售合同》2.首期付款款的银行存款款凭条或房地地产开发企业开具的首期期付款的收据据或发票复印印件。（五）贷款操操作流程（贷贷款调查）执行双人调查查和见客谈话话制度。调查主要包括括以下内容：：1.资料是否否真实、完整整、合法、有有效。2.借款人购购房行为及借借款申请是否否自愿属实。。3.借款人身身份证明、婚婚姻状况是否否真实；偿债债能力是否充充足；信用是否否良。4.贷款用用途是否真实实、合法、合合规。5.借款人购购买商品房的的价格是否与与当时、当地地、同类物业业的市场价格水水平相符。6.担保手续续是否合法、、足额、有效效。7.贷款金额额、成数、期期限、利率、、还款方式等等是否合理。。（五）贷款操操作流程（贷贷款审查）贷款的的审查查工作作由授授信审审批部部门负负责，，审查查人对贷款款申请请资料料的完完整性性和合合规性性负责责。审查环节实实行电电话核核实制制度。。（五））贷款款操作作流程程（审审批、、签批批）（一））贷款款审批批。授授信审审批部部门负负责。。（二））资料料移交交。授授信审审批部部门将将资料料移贷贷款经经办行行风险经经理，，进行行移交交登记记。审审批同同意的的提交交签批批人，，不同同意的交交由客客户经经理退退还申申请人人。（三））签署署签批批意见见。““签批批人””由支支行行行长、、二级级分行行长长或其其他有有权签签批人人担任任，在在年度度转授授权内内行使使签批批权。（四））签署署合同同。角角色：：“支支行签签约人人”（五））落实实担保保。角角色：：风险险经理理。（六））签署署借款款凭证证。角角色：：支行行签约约人。。（五））贷款款操作作流程程（贷贷款发发放））“间客客式””一手手房贷贷款，，贷款款资金金一次次划入入房地产产开发发企业业帐户户；3.1含含义义、背背景3.2贷贷款款条件件3.3贷贷款款担保保3.4操操作作流程程3.5营营销销组织织推动动（三））直客客式个个人住住房贷贷款业业务3.1含义、、背景景对购买买未与我我行签签订按按揭业业务合合作协协议的的项目的的借款款人，在在其能能够提提供我我行认认可的的阶段段性担担保或或能够够办理理正式式抵押登登记的的前提提下，，可以以向借借款人人发放放直贷贷式个个人住住房贷贷款。“直客客式””业业务是是我行行根据据市场场需求求，针针对客客户自自身的的信用情情况而而设计计的个个人住住房贷贷款营营销操操作模模式，，是对对我行行原有以以房地地产开开发商商及中中介合合作机机构为为主导导的间间接营营销模模式的拓拓展和和延伸伸，体体现了了以““客户户”为为中心心的经经营理理念。。贷款条条件、、贷款款担保保以及及操作作流程程上存存在差差异3.1含义、、背景景（初初始））总行出出台的的目的的：摆脱对对开发发商的的过度度依赖赖。总行定定义：直客式式个人人住房房贷款款是指指借款款人未未通过过房地产产开发发企业业推介介直接接向银银行申申请办办理的的个人人住房房贷款。。（即不与与开发发企业业建立立合作作关系系，直直接对对个别别客户办办理业业务———零零售））评价：：理论上上是好好的，，但无无法实实现批批量营营销。。只能能作为补补充3.1含义、、背景景（扩扩展））背景：：越来越越多的的开发发企业业（尤尤其是是上市市企业业）不不愿在为借借款人人提供供阶段段性担担保。。扩展后后的含含义：：不与开开发商商签订订按揭揭协议议，开开发商商无需承担担阶段段性担担保，，在借借款人人能够够提供供我行行认可可的阶阶段性性担保或或直接接办理理抵押押登记记手续续的前前提下下，直直接向向借款款人发发放直贷贷式个个人住住房贷贷款。。由此，，扩展展后的的直贷贷式业业务主主要适适用于于：●购买买未与与我行行建立立合作作关于于的楼楼盘的的散户户（零零售））个人住住房贷贷款业业务的的批量量营销销（批批发））3.2贷贷款款条件件（一））借款款人条条件（1））能够够提供供担保保公司司阶段段性担担保或或能够够直接提提供本本人房房地产产抵押押的借借款人人，只要具具备申请个个人房房屋贷贷款的的基本本条件件即可申申请直直贷式式个人住住房贷贷款。。（2））以自自然人人或除除专业业担保保公司司意外外的其其他法人人作阶阶段性性担保保的，，借款款人必必须具具备以以下条件：：3.2贷贷款款条件件①当地地国家家机关关公务务员、、公立立医院院正式式编制制医务务人员员、公公立学校校正式式编制制教师师，以以及其其他事事业编编制单单位职职工，，工作作年限限满2年。②邮政、电力力、电信、金金融、报业、、广播电视、、民航等行业的正式员工工，工作年限限满2年。③我行AA级级以上优质企企业（机构））正式员工，，在我行代发发工资,工作年年限满2年。。④我行或他行行抵押担保方方式个人贷款款客户（含已已结清客户），实际还还款时间在2年（含）以以上，还款期期间无不良信信用记录的；⑤拥有自有资资产（动产和和不动产）达达200万元元（含）以上上。3.2贷贷款条件（二）具有所所购住房的商商品房销（预预）售合同或意向书。意向书需明明确所购房产产的基本情况，包括总价价、面积，地地址等要素。。（三）具有支支付所购房屋屋首期购房款款的能力。直客式个人房房屋贷款在申申报审批时可可暂不提供首付款交交纳证明，贷贷款发放前补补充提供。3.3贷贷款担保“直贷式”业务务可以本次所购房房产设定抵押，也可以本人其他房房产设定抵押押。以本次所购房房产抵押的，，在所购房产产尚未取得房产证前前，应办妥预售合合同备案登记记或预告抵押登记手手续，并提供以下阶阶段性保证担担保：3.3贷贷款担保1、质押阶段段性担保。2、专业担保保公司和其他他法人阶段性性保证3、自然人阶阶段性保证。。4、非本笔贷贷款所购房产产抵押阶段性性担保。5、符合我行行个人信用贷贷款特定准入入客户条件的优质客户户可免除阶段段性担保，直直接发放贷款。3.3贷贷款担保自然人保证条条件：无任何违法行行为及不良信信用记录，具具有保证能力力，具有固定职业，在当当地拥有自有有房产，能够够提供产权证证明且未设定定抵押，并满足下下列条件：1.当地国家家机关公务员员、公立医院院正式编制医医务人员、公公立学校正式编编制教师，以以及其他事业业编制单位职职工，工作年年限满2年。2.邮政、电电力、电信、、金融、报业业、广播电视视、民航等行行业的正式员工工，工作年限限满2年。3.我行AA级以上优质质企业（机构构）正式员工工，在我行代代发工资,工作年年限满2年。。4.拥有自有有资产（动产产和不动产））达200万万元（含）以以上3.4操操作流程（贷贷款受理）申请直贷式个个人住房贷款款，应提以下下材料：（一）借款人人基本资料；；（二）所购房房屋资料。所所购住房的商商品房销（预预）售合同或意向书，明确所购房房产的基本情情况，包括总总价、面积，地址等要要素。（三）首付款款的银行存款款凭条或开发发企业开具的的首期付款的收据或或发票复印件件。直客式个人房房屋贷款在申申报审批时可暂不提提供首付款收收据，贷款发发放前补充提提供。（三）担保资资料。3.4操操作流程（调调查要点）申请直贷式个个人住房贷款款，还应重点点核实以下内内容：（1）借款人所购楼楼盘“五证””是否齐全、、真实、有效；（2）借款人人与开发商达达成购房意向向的书面证明明材料是否真实可可信。调查工作结束束后，调查人人要根据调查查情况，在申申请审批表上就就贷与不贷、、贷款金额、、成数、期限限、利率、还款方式式等事项进行行明确。3.4操操作流程（审审批发放）1.审批通通过并按规定定落实有效抵抵押或有效阶阶段性担保后可根据据借款人需要要向其提供《《贷款承诺书书》，承诺“借款人在签署署正式《购房房合同》并缴缴纳首付款后，经我行审审核，如借款款人所提供的的购房资料与与申请贷款时所提供供的的购房信信息无误，借借款人信用状状况无重大不利变化化，我行将按按约定发放贷贷款”。贷款资金划至借款人指指定账户。3.4操操作流程（审审批发放）2.办妥抵押押登记前发放放贷款的，贷贷款经办行应应紧密跟踪所购房房产的预告登登记或房屋他他项权证情况况，待房产具备办理理房屋产权证证的条件时，，经办行应督督促协助借款人及时时办妥房屋所所有权证并落落实抵押登记记，取得《房屋他项项权证》后，，5个工作日日内完成抵押押证明材料的归档。。直客式模式操操作流程——差异对比比达成购房意向向签合同交首付付申请贷款审批发放达成购房意向向申请贷款审批并出具承承诺函签合同交首首付，银行行发放贷款款间客式直客式3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））直贷式业务务是我行今今后个人住住房贷款业业务发展的重点，，各行要认认真做好市市场分析研研究，加大营销组织织推广力度度，积极主主动地寻找找目标市场。主要发发展思路概概括为：“抓住产品品三大优势势，定位三三大目标客客户群，防防控三个风险险”3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））（一）抓住住三大优势势，提升我我行的市场场竞争力。。●扩展了传传统个人住住房贷款的的阶段性担担保方式，，由只能由开发商商提供阶段段性担保扩扩展为六大大类适应多多种客户需需求的阶段性性担保方式式；●通过减少少合作机构构准入环节节、简化按按揭项目准准入环节，从而缩缩短了业务务操作流程程，提高了了我行在营营销过程中中的服务效率率；●对办理直直客式个人人住房贷款款业务的客客户，可以以享受开发商给予予的一次性性付款优惠惠。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））（二）定位位三大目标标客户群，，积极主动动开展营销销工作。现阶段段我行个人人住房贷款款的营销仍仍应以“间间客式”为主。应把把“直客式式”作为进进一步强化化与开发商商合作的有力手段，，通过“直直客式”的的优势来不不断提升我我行对纯按揭项目的的市场竞争争力。鉴于于此，直贷贷式业务主主要适用在以下几几个方面：：3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））1.对单位位团购项目目的批量营营销。包括大型优质企业、、事业单位位及国家机机关单位团团购项目，此类项项目开发商商大多不愿愿承担阶段段性担保责任。据此此，可积极极通过由团团购单位提提供阶段性担保、担担保公司担担保或对符符合信用贷贷款条件的客户免阶阶段性担保保等方式办办理直客式式个人住房贷款业务务，提高竞竞争力度。。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））2.对竞争争激烈的纯纯按揭项目目的批量营营销。目前，开发商对自身身承担的阶阶段性担保保更加关注注。在此背背景下，我行通通过引入担担保公司等等专业担保保机构办理理直客式业务，必必能引起开开发商的兴兴趣。同时时，由于开开发商免除了阶段段性担保责责任，一般般会给予购购房人1％％-5％左右的房价价折扣优惠惠，足以弥弥补借款人人的担保费费用成本。从而提提高了我行行对纯按揭揭项目按揭揭资源的竞竞争力。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））3.直接针针对零散购购房客户的的营销。为进一步增增强对非批量客客户的营销销力度，应应积极通过过“营销外外包”、“网点营销销”、“专专业客户经经理营销””相结合的的方式，多多渠道、全方方位地做好好对非批量量购房客户户的营销。。对于到我行网点点咨询办理理业务的客客户，或我我行自身的的财富管理客户，，我行积极极通过直客客式贷款业业务模式满满足客户的购房需需求。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））（三）完善业业务操作流流程，有效效防范三个个业务风险点。直式式业务存在在“按揭项项目合规、、贷款资金金支付管理以及落落实抵押登登记”三三个方面的的风险，应应从以下方面做好风风险防范工工作。1.认真做做好按揭项项目审查。。经办行选选择项目手手续齐备的开发发企业及按按揭项目办办理直贷式式业务，同同时取得开发商的的配合，为为客户争取取更多优惠惠折扣。对对项目手续不齐全全、存在烂烂尾风险的的不予办理理直客式按按揭贷款。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））2.加强贷贷款资金支支付管理。。在贷款支支付环节，要求对对通过开发发企业批量量办理的直直客式个人住房贷款款业务，原原则上要求求将贷款资资金一次性划入开发发商帐户；；对办理的的散户直客客式个人住房贷款业业务，将贷贷款资金划划入借款人人指定帐户。3.5直直贷式业业务的组织织推广（发发展思路））3.加强抵抵押登记管管理。针对对各地抵押押登记制度度存在差异，可采取取以下措施施：一是已已建立抵押押预告登记记的地区，，在贷款发放放前落实抵抵押预告登登记手续；；二是尚未未建立抵押押预告登记制制度的地区区，通过与与开发企业业签订协助助办理房产产证及抵押登登记的承诺诺或协议，，以及在申申请贷款时时与借款人人签订授权我我行办理房房产证及抵抵押登记手手续的授权权委托书等等手段，防范范抵押登记记办理过程程中的风险险；三是积积极通过房房管局提供的的“转抵同同步”业务务防范风险险。第二部分个个人商商用房贷款款2.1含含义2.2贷款款条件2.3贷款款担保2.4贷款款额度、期期限、利率率、还款方方式2.5操作作流程2.1个个人商用用房贷款（（含义）个人商用房房贷款是指指贷款人向向借款人发发放的用于购买商商业用房的的贷款。商用房包括括商铺、住宅宅小区的商商业配套房房、办公用房（（写字楼））和具有独独立产权的的车位（库）2.2个个人商用用房贷款（（贷款条件件）（一）完全全民事行为为能力的自自然人，18（含）-65（不含含）周岁；；外国人以以及港、澳澳、台居民应在在境内居住住满一年并并有固定居居所和职业；（二）具有有合法有效效的身份证证明、户籍籍证明（或有效效居留证明明）及婚姻姻状况证明明（或未婚声明）；；（三）具有有良好的信信用记录和和还款意愿愿；2.2个个人商用用房贷款（（贷款条件件）（四）稳定定的收入来来源和按时时足额偿还还贷款本息息的能力，月总负负债最高不不得超过其其月均收入入的55%，或具有足以覆盖盖到期还款款本息的个个人金融资资产；所购购商用房未来可能能产生的租租金收入可可作为借款款人收入来来源之一；但租金金收入占借借款人总收收入的比例例不得超过过50%。所所购商用房房租金的估估算，可参参考该商用用房内外部评估报告告中确认的的收益水平平，或由调调查人员参参考同一区域同同类型商用用房近1年年的平均租租金进行计计算。2.2个个人商用用房贷款（（贷款条件件）（五）具有有所购商用用房的商品品房销（预预）售合同或房屋屋买卖协议议；（六）已支支付所购商商用房市场场价值50%（含）以上上的首付款款（商住两两用房首付付款比例须在45%及其以上上），并提提供首付款款银行进账账单或售房人开开具的首付付款发票或或收据；（七）在我我行开立个个人结算账账户；2.2个个人商用用房贷款（（贷款条件件）（八）以借借款人拟购购商用房向向贷款人提提供抵押担保；；（九）两个以上的的借款人共共同申请借借款的，共同借借款人限于于配偶、子子女和父母母；对共同购房人作作为共同借借款人的，，不受上述述规定限制；（十）贷款款人规定的的其他条件件。2.2个个人商用用房贷款（（商用房条条件）贷款支持的的商用房须须满足以下下条件：（一）具有独独立封闭的物物理空间、独独立产权，售售价合理且经营营前景良好，，其中办公用房房（写字楼））须位于地市级（（含）以上城城市或全国经经济百强县的的主要商务街区，物物业管理规范范；（二）商用房房与贷款行位位于同一城市市；（三）所占用用土地使用权权性质为出让让，土地类型型为住宅、商业业、商住两用用或综合用地地；2