中国房地产发展历程2

中国房地产发展历程——房地产市场基础培训课程1回首改革开放3３年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国3３年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。2目录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点中国房地产发展数据播报3中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式41980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。5当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？？借鉴创新6成功不能复制但可以借鉴香港深圳中国大陆中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地7香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。8近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。9香港模式美国模式中国模式VS长江实业PulteHomes万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。美国模式VS兼容10发展模式的根根源：土地11中国房地产行行业发展模式式发展模式开发模式盈利模式121.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程13建设用地规划许可证房地产开发流流程可以用““五证”的取取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五14中国房地产行行业发展模式式发展模式开发模式盈利模式15房地产企业的的赢利模式，，具体而言，，根据房地产产整个项目全全生命周期（项目论证、、项目定位、、规划设计、、工程建造、、营销策划、、客户服务、、物业管理））七大环节，，专业化房企的赢利模模式大致可以以分为六大类类。16盈利模式之一一投资运作投资经营模式式（资本溢价价能力）地产经营模式式（政府公关关能力）盈利模式之三三开发经营模式式（项目运作作能力）盈利模式之二二土地开发房产开发17盈利模式之四四物业持有物业持有模式式（资产管理理能力）盈利模式之五五营销策划整合营销模式式（策划销售售能力）盈利模式之六六综合开发综合开发能力力（资源整合合能力）18中国房地产行行业仍然在学学习，如何何有自己独特特的发展模式式？？首先，看看中中国房地产发发展历程与特特点。。。。。。。无论是发展模模式、开发模模式还是盈利利模式。。。。19中国房地产行行业发展所经历的阶段段与特点2019781991199920072010第一阶段：中国房地产市市场萌芽阶段段21重点发展重工工业，还不存存在完全意义义上的房地产产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地地产收归国有有，中国房地地产从此消失失。19912219791980198619881958契机1979年开始经济体体制改革1980年4月邓小平平提出“出售公房，，调整租金，，提倡个人建建房买房”的设想拉开了住房制制度改革的序序幕。1991231986年1月，国务院召开城城镇住房制度度改革问题座座谈会住房制度改革革正式启动1988年4月，《中华人民民共和国宪法法》规定，土土地使用权可可以依法转让让。19791980198619881958199124新中国土地拍拍卖“第一槌槌”。1988年4月25创下三天一层层楼的“深圳圳速度”的深深圳国贸大厦厦最早一批被改改革开放之风风洗礼的城市市南国土壤：八十年代中期期的广州、深圳等26197919801986198819581991真正意义上走走上了市场化化的发展之路路供求关系不合合理虚假繁荣可以说，海南南房地产泡沫沫破裂之后，，中国的房地地产才在阵痛痛中。1989年以“海南”房房地产泡沫破破裂为标志的的中国房地产产严冬如期而而至。27”海南“地产产泡沫王石、潘石屹屹、冯仑。。。。28探索阶段：炒炒作与调整19781991199920072010第二阶段：29199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志志的南巡讲话话房地地产产开开始始迅迅速速发发展展起起来来掀起起了了房地地产产开开发发的的高高潮潮炒作作最最严严重重区区域域：：北海海、、大大亚亚湾湾、、海海南南等等地地30199319941997199819911999炒作作期期繁荣荣调整整期期萧条条负增增长长亚洲洲金金融融危危机机31199319941997199819911999炒作作期期繁荣荣调整整期期萧条条1998年年中国国的的福福利利分分房房制制度度终终止止，，货币币化化分分房房方案案正正式式启启动动。。暴风风雨雨来来临临前前的的沉沉寂寂期期32房地地产产快快速速发发展展阶阶段段19781991199920072010第三三阶阶段段：33200020012002200319992007200520042006市场场回暖暖宏观观经经济济稳定定发发展展房地地产产泡泡沫沫已已得到到控控制制房地地产产市市场场明显显转转暖暖中国国房房地地产产市市场场进进入入新新一一轮轮的的发发展展时时期期342000200120022003199920072005200420062001年年，，投资资投投机机狂狂潮潮开开始始出出现现关键键词词：：北京京申申奥奥成成功功温州州炒炒房房团团9··11事事件件正式式成成为为WTO成成员员涨幅幅迅速速35温州州炒炒房房团团从2000年年开开始始温温州州人人开开始始在在上上海海、、杭杭州州、、苏苏州州、、厦厦门门、、北北京京、、宁宁波波、、金金华华等等地地置置业业。。““温温州州的的房房地地产产开开发发规规模模相相当当于于江江西西一一个个省省的的总总量量，，而而温温州州市市区区的的人人口口不不过过100万万多多一一点点。。””在在炒炒透透本本地地楼楼市市后后，，温温州州人人开开始始大大规规模模向向外外扩扩张张，，这这就就有有了了““温温州州购购房房团团””。。火车车炒炒房房团团飞机机炒炒房房团团362001年年福布布斯斯中国国富富豪豪榜榜中中开发发商商占占28人37200020012002200319992007200520042006全面面恢复复2002年年，，土土地地市市场场规规范范化化政政策策出出台台招拍拍挂挂2003年年关关键键词词：：地王王别墅墅供供地地SARS382003年年，，地地王王现现象象出出现现392003年年3月月，，SARS爆爆发发，，短暂暂”寒寒冬冬““出出现现2003年年2月月，，国国土土资资源源部部叫停停别别墅墅供供地地，低低密密度度住住宅宅成成””抢抢手手货货““40200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年年，，房房价价大大涨涨2004年年关关键键词词：：土地地拍拍卖卖加息息（（9年年来来第第一一次次加加息息））个人人集集资资建建房房房地地产产热热潮潮从从北北京京上上海海一一线线城城市市向向内内陆陆转转移移41200020012002200319992007200520042006繁荣荣景象象2005年年，，走走低低回回落落短短暂暂低低迷迷期期2005年年关关键键词词：：调调控控一季季度度房房价价上上涨涨19.1%3.26国国八八条条4.27新新八八条条调控控文文件件密密度度加加大大，，但但房房价价一一直直坚坚挺挺42200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一一个字““涨”2006年关键键词：加息国六条金融业开开放432006年4月月27日日深圳市民民邹涛发发起“不不买房””运动442006年4月月28日日再次加息息抑抑制需需求2006年5月月17日日国六条452006年12月中国金融融业全面面开放外资、热热钱涌入入462006年，房房地产行行业“多多事之秋秋”，密密集的调调控政策策难以撼撼动房价价高攀472000200120022003199920072005200420062007年，疯疯狂地暴暴涨2007年关键键词：地王频出出上市筹资资宏观调控控482007年，地地王频现现面面粉比面面包贵492007年房地地产市场场热潮推推动土地地市场的的火爆，，珠三角角区域土土地价格格上涨迅迅猛，频频频出现现地价标标王和抢抢地现象象，土地价格格在房地地产商品品价格中中的结构构比重越越来越大大，并呈现现加速提提升趋势势。但到年末，受到国国家政策策和楼市市成交量量萎缩等等原因影影响。土土地流标标现在屡屡次上演演。502007年4月月20日日碧桂园在在港上市市缔造了中中国内地地房地产产企业在在港最大大筹资额额25岁的的杨惠妍妍因此跃跃升为内内地女首首富512007年上上海汤汤臣天天价11万/平平米2007年北北京商商品房预预售均价价首次突突破万元元，达12436.2元/平平米522007年是疯疯狂的一一年。房价完成成了在这这一轮中中国经济济景气周周期中的的冲顶表演演，各大房房地产商商竞相圈圈地和上市筹资资。但到下半半年，此此前屡屡屡收获甚甚微的宏宏观调控控终于让让这只停停步下来来的舞鞋鞋放慢了了节奏，，市场观望情绪浓厚厚，房价价企稳。。给予房地地产开发发商更沉沉重打击击的是，，资本市市场的机机会窗基基本关闭闭，被大大量的土地储备备吸干了现现金的一一些开发发商面临临资金链断断裂的局面。。53房地产行行业全面面调整阶阶段19781991199920072010第四阶段段：542008201020092008年，寒寒流下下跌低低谷谷2008年关键键词：土地市场场降温中介倒闭闭上市“流流产”销量萎缩缩降降价促销销持币待购购552008年1月月房房市转转淡中天置业业、长河河地产、、创辉租租售等一一批房地地产中介介倒闭562008年3月月因因认购不不足恒恒大地地产被迫迫放弃在在港IPO计划划是是中国国房地产产业面临临命运转转折的具具标志性性事件572008201020092009年，需需求重新新释放楼楼市火火爆2009年关键键词：救市效果果初显成交量回回升全全面回暖暖房价普涨涨经济复苏苏投资客582009年，房市百态之一楼脆脆

2009年6月月27日日6时左左右，上海闵行区莲莲花南路路罗阳路路口一幢幢13层层在建商商品楼发发生倒塌塌事故，，造成一一名工人人死亡592009年，房市百态之二楼歪歪

第一个楼楼歪歪指指的是2009年7月月中旬的的一场大大雨后，，四川成成都“校校园春天天”小区区原来距距离就很很近的两两栋楼房房居然微微微倾斜斜，靠在在了一起起，人们们形象的的称它为为“楼歪歪歪”，，最令楼楼内居民民郁闷的的莫过于于鉴定机机构出具具的一纸纸报告，，“此楼楼安全””。602009年，房市百态之三楼晃晃

楼坚强楼危危楼断断楼停停。。。。。。。。612009年年，楼楼市““火””“剧剧”---蜗居居62中国房房地产产发展展数据据播报报63中国房房地产产市场场从从安安居时时代到到投机机时代代64投资：：开发发投资资增速速逐月月回升升但但仍低低于近近年来来平均均水平平65供应：：09年施施工和和新开开工面面积低低位增增长市市场略略显供供给不不足66需求：：销售售面积积和销销售额额的规规模与与增速速均创创历史史新高高67成交：：主要要城市市住宅宅成交交套数数创历历史新新高68房地产产城市市价格格排名名6970盘点2011房房地产产关键键词1、新新国八八条:对贷款款购买买第二二套住住房的的家庭庭，首首付款款比例例不低低于60%，贷贷款利利率不不低于于基准准利率率的1.1倍。。2、限限购令令3、房房产税税4、曲曲线购购房5、假假离婚婚6、加加息7、禁禁止群群租71盘点2011房