中国房地产发展简史及相关政策

中国房地产发展简史及相关政策内容简介改革开放后，我国为促进经济建设、实现中华民族的伟大复兴，对一些重要的经济产业进行重点扶持和建设，房地产市场也在这样的历史潮流中应运而生。并逐渐成为影响我国经济的关键产业。为了了解我国房地产市场的发展及其变化规律，我们搜集整理了相关资料，沿着历史的发展纵观我国房地产的发展，并对国家出台的相关政策予以整理与分析。下面，就让我们从改革开放初期开始，了解我国各房地产的发展。第一阶段:计划经济体制下制度探索创新阶段(1978~1992)中国房地产的起步阶段由于中国特殊的土地所有制度和过去几十年旧的制度对人们思想意识的束缚,在市场经济发展的初期,很多房地产市场发展的条件都不满足,例如没有相应的法规和政策,无人敢涉足该行业。而且当时国内经济状况也处于比较混乱的状态-----------经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折社会需求过盛工业发展过快从1984年到1988年,全社会固定资产投资由2453亿元急剧增加到4493亿元,平均每年增加26.6%,社会商品购买力由4855亿元增加到10438亿元，平均每年增加22.2%,而同期现价国民总值平均每年增长19.1%.

1985年到1988年，工业产值年递增达17.8%，轻工业19.1%，导致了国民经济结构的严重失衡。本来中国的工业结构就非常的不合理，由于价格制度缺陷导致的盲目扩大生产，更加剧了工业结构调整的难度经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折信贷和货币投放过多物价涨幅过高仅以1988年为例，当年的货币投放量高达680亿元，是1979年到1984年平均投放量的7倍市场零售物价总水平的涨幅从1984年的2.8%增长到了1988年的18.5%经济背景：国内形势随市场经济发展出现曲折经济秩序尤其是流通秩序混乱货币连年超经济发行，到1988年第四季度，市场中的货币流通量为2134亿元，比上年同期上涨46.7%，引发了物价的猛烈上涨，货币贬值。同年5月政府宣布物价补贴由暗补转为明补，7月份政府尝试着开放了名牌烟酒的价格。这一系列措施加剧了居民的不确定性心理预期，引发了1988年8月中旬的抢购风潮和挤兑银行存款的现象。1988年第四季度末的零售总额比上年同期上涨20.3%，8月份银行存款减少了26亿元，官方宣布的通货膨胀率达到18.5%政府采取一系列调控政策政府采取了一系列强硬的措施压缩固定资产，整顿金融，限制货币发行，控制消费，压缩社会集团购买力。由1988年开始的调整，到1990年取得了成绩。1989年到1990年的工业总产值增长速度分别为8.5%和7.8%；通货膨胀得到控制，1990年回落到了2.1%；基础产业得到加强；流通领域的混乱现象得到初步整顿；出口贸易由逆差转为顺差，改变了出口贸易由1984年来连续的逆差。由于处在经济制度的变革期，经济生活中深层次问题并没有得到根本性解决，1989年下半年到1990年上半年出现了经济下滑，工业增长缓慢，亏损增大。虽然这样的变化有很多因素，但最直接的原因还是中央和地方各级政府受到计划经期间长期产生的影响，在治理整顿期间，紧缩社会需求的力度过大，造成产品积压过多，销售不畅。因此，从1990年3月开始，国务院从压缩社需求转向增加社会需求特别是投资需求（增加了400亿固定资产投资），借此来启动市场和经济。很快经济开始回升房地产的曙光来临国家在这一阶段为住房建设的发展出台了一系列政策，其核心目的都是对住房建设的生产力的解放，鼓励住宅房地产的发展。由于过去长的制度制约，对于住宅供需双方来说，首先最主要的就是打消人们对现存制度，以及未来制度发展方向的疑虑出台了一系列政策制度探索政策货币与财政政策行政指导性政策返回政策策分分析析大量量的的试试点点性性政策策中国国特特殊殊的的土土地地所所有有制制度度，，需需要要为为房房地地产产市市场场的的发发展展设设计计新新的的符符合合中中国国未未来来发发展展的的制制度度。。另另外外由由于于文文化化大大革革命命的的影影响响，，人人们们对对中中国国未未来来政政策策的的走走向向还还有有很很大大顾顾虑虑。。因因此此这这个个阶阶段段政政府府的的主主要要政政策策就就是是一一种种理理论论上上探探索索的的实实践践与与试试点点。。也也希希望望能能打打消消人人们们的的疑疑虑虑，，增增加加人人们们对对房房地地产产市市场场未未来来的的信信心心政策策分分析析国家家积积极极鼓鼓励励房房地地产产市市场场的的发发展展由于于长长期期的的压压制制消消费费，，向向工工业业发发展展集集中中资资源源，，人人们们对对住住房房的的需需求求以以及及恶恶劣劣的的居居住住状状况况已已经经到到了了不不容容忽忽视视的的地地步步。。在在这这一一阶阶段段国国家家的的不不少少政政策策都都是是为为了了鼓鼓励励房房地地产产市市场场的的发发展展政策策分分析析房地地产产政政策策受受到到国国内内价价格格体体系系改改革革的的重重要要影影响响虽然然国国家家鼓鼓励励房房地地产产市市场场的的发发展展，，但但因因为为这这一一阶阶段段正正逢逢国国家家价价格格体体制制改改革革的的过过渡渡期期，，这这一一点点所所引引起起的的经经济济波波动动对对房房地地产产市市场场的的影影响响是是非非常常巨巨大大的的。。由由于于中中国国政政府府对对宏宏观观调调控控的的把把握握还还不不是是十十分分娴娴熟熟，，导导致致房房地地产产市市场场的的发发展展总总是是经经历历这这样样的的循循环环：：经济济发发展展———财政政金金融融放放松松———经济济过过热热———通货货膨膨胀胀———财政政金金融融紧紧缩缩———经济济回回落落———萧条条期期———不得得不不放放弃弃紧紧缩缩政政策策第二二阶阶段段：：房房地地产产市市场场的的第第一一次次快快速速发发展展期期与与调调整整期期（1992至1998年））经历历了了1989年的的抢抢购购狂狂潮潮后后，，中中国国经经济济进进入入了了一一个个调调整整期期，，发发展展速速度度始始终终处处于于低低水水平平。。直直到到92南巡巡讲讲话话后后，，迎迎来来了了中中国国经经济济有有一一个个新新的的高高潮潮。从1992年到到1998年，，政政府府一一方方面面在在积积极极推推动动房房地地产产市市场场发发展展的的同同时时也也注注意意到到了了对对全全社社会会的的不不同同收收入入阶阶层层的的照照顾顾。。尤尤其其是是经经历历了了过过去去几几十十年年的的低低工工资资、、高高福福利利、、低低积积累累的的过过程程后后有有很很多多家家庭庭都都难难以以承承担担商商品品房房的的负负担担。。于于是是政政府府开开始始推推行行““安安居居工工程程””，，并并且且实实行行和和完完善善住住房房公公积积金金制制度度。。1985年-1995年住宅建设数据（单位：万平方米）年份住宅施工面积住宅竣工面积198518893.909565.10198615940.408915.50198711990.106452.80198811334.026008.9919899749.945064.2019909259.904824.78199111309.235687.92199213399.256919407993.44199416981.978955.12199516739.069249.25虽然然该该阶阶段段房房地地产产发发展展是是相相对对稳稳定定的的，，但但是是个个别别地地区区还还是是出出现现了了大大规规模模的的房房地地产产投投机机现现象象。。尤尤其其是是海南南的的房房地地产产泡泡沫沫，它它的的膨膨胀胀和和破破灭灭引引起起了了社社会会的的广广泛泛关关注注。。1988年8月23日，，有有““海海角角天天涯涯””之之称称的的海海南南岛岛从从广广东东省省脱脱离离，，成成立立中中国国第第31个省省级级行行政政区区。。海海口口，，这这个个原原本本人人口口不不到到23万、、总总面面积积不不足足30平方方公公里里的的海海滨滨小小城城一一跃跃成成为为中中国国最最大大经经济济特特区区的的首首府府，，也也成成为为了了全全国国各各地地淘淘金金者者的的““理理想想国国””。。用用潘潘石石屹屹的的话话说说，，1989年他他坐坐船船来来到到海海南南时时还还是是黑黑蒙蒙蒙蒙一一片片，，第第二二天天醒醒来来，，发发现现一一夜夜之之间间，，岛岛上上已已经经涌涌进进了了15万人。1992年，海南南全省房房地产投投资达87亿元，占占固定资资产总投投资的一一半，仅仅海口一一地的房房地产开开发面积积就达800万平方米米，地价价由1991年的十几几万元/亩飙升至至600多万元/亩个案例例举举同年，海口市市经济增增长率达达到了惊惊人的83%，另一个个热点城城市三亚亚也达到到了73.6%，海南全全省财政政收入的的40%来源于房房地产业业；然而而好景不不长，随随着国务务院发布布《关于当前前经济情情况和加加强宏观观调控意意见》，16条强力调调控措施施包括严严格控制制信贷总总规模、、提高存存贷利率率和国债债利率、、限期收收回违章章拆借资资金、削削减基建建投资、、清理所所有在建建项目等等。银根根全面紧紧缩，一一路高歌歌猛进的的海南房房地产热热顿时被被釜底抽抽薪。房地产泡泡沫膨胀胀期间，，全国大大量的国国有、私私有企业业将自己己的和自自己从银银行借贷贷的大量量资金——借贷部分分才是主主要的部部分——通过各种种渠道投投入到海海南的房房地产市市场中。。结果赚赚到钱的的公司将将钱转走走，而最最后进入入市场的的企业则则被彻底底套牢，，很多被被迫宣布布破产清清算。而而巨额的的亏损最最终都落落到了资资金贷出出的银行行头上。。当房地地产泡沫沫破灭后后，四大大国有银银行承受受了巨大大的损失失。制度探索索政策这一阶段段仍然是是制度建建设的重重要时期期。出台台的一系系列政策策涉及城城镇住房房合作社社，商品品房市场场的规范范，随着着建设规规模扩大大导致的的城市拆拆迁问题题的处理理办法，，安居工工程，房房地产交交易的办办法，房房屋的租租赁。安居工程程指直接接以成本本价向城城镇居民民中低收收入家庭庭出售住住房，优优先出售售给无房房户、危危房户和和困难住住房户，，在同等等条件下下优先出出售给离离退休职职工、教教师中的的困难住住房户，，不售给给高收入入家庭。。一、对房房地产市市场基本本制度的的完善，，中低收收入者的的住房保保障制度度以及对对城市拆拆迁过程程中弱势势群体的的保障制制度。这这一阶段段在制度度构建方方面，更更加关注注的不再再是建设设，而是是房地产产建设过过程中的的调控与与管理，，如《商品住宅宅价格管管理暂行行办法》、《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》等。这些些政策的的侧重面面也可以以看出中中国的房房地产市市场的发发展水平平和第一一阶段已已大不相相同了。二、金融融财政政政策也对对建设机机构的贷贷款向个个人住房房贷款倾倾斜，纵纵观这一一阶段的的金融政政策发展展，建设设领域的的政策已已经比较较成熟。。为了刺刺激消费费，这一一阶段的的金融政政策主要要是对个个人房贷贷的支持持和房地地产交易易中的抵抵押。这一时期期政策的的主要特征第三阶段段：房地地产市场场的第二二次快速速发展期期（1998-2002）随着住房制度度不断深深化和人人民收入入不断提提高，住住房成了了新的消消费热点点。1998以后，随随着住房房实物分分配的取取消和按按揭政策策的实行行，房地地产进入入快速平平稳的发发展时期期，房地地产成为为支柱产产业之一一。在1998年的洪灾和和东南亚金金融危机的的影响下，，中国政府府为了维持持东南亚经经济秩序和和人民币的的坚挺，中中国政府提提出了住宅宅产业化、、教育产业业化、医疗疗产业化。。年份固定资产投资总额（亿元）住宅建筑面积（万平米）199828406.17127571.61199929854.71139305.93200032917.13134528.83200137213.49130419.64200243499.91134002.10200355566.61130160.75制度探索1998年7月3日国务院关关于进一步步深化城镇镇住房制度度改革加快快住房建设设的通知。。1999年1月27日国土资源局关于进一一步推行招招标拍卖出出让国有土土地使用权权的通知。。1999年4月22日已购公住住房和经济济适用房上上市出售暂暂行管理办办法。1999年8月13日建设部关关于进一步步推行公有有住房改革革通知。2000年7月19日关于积极极稳妥推进进问有住房房租金的改改革意见。。2000年9月11日建设部关关于进一步步规范经济济适用房销销售和建设设行为的通通知。2001年4月4日商品房销销售管理办办法。2001年5月24日国土资源源部关于严严肃执法从从严处理国国土资源违违法违纪案案件的通知知。2001年6月13日城市房屋屋拆迁管理理条例2002年3月26日关于建设设部住宅与与房地产公公司加挂住住房公积金金监督管理理司牌子的的批复。2002年6月19日关于完善善住房公积积金决策制制度的意见见。2002年11月4日关于抓紧紧做好对各各地贯彻落落实《住房公积金金管理条例例》、《国务院关于于进一步加加强住房公公积金管理理的通知》情况检查验验收工作的的通知。这一时期出出台的深化化住宅改革革的政策，，以及关于于“房改房房”和经济济适用房上上市买卖的的管理办法法都在推动动住房地产产市场和二二手房的发发展，促进进住宅商品品从高收入入者向低收收入者的逐逐级过渡。。与此同时时，国家也也很重视安安居工程的的计划和实实施。1999年出台的““土地招挂挂牌制度””是近年来来中国房地地产开发所所需土地供供给的主要要制度，取取代了过去去执行了20多年的“协协议土地出出让制度””。但是““土地招挂挂牌制度””也存在一一定的问题题。2001年11月16日国土资源源部关于切切实做好征征地补偿安安置工作的的通知。说说明在拆迁迁过程中国国家公权对对人民私权权的侵犯也也逐步受到到社会和政政府的关注注，政府出出台了相关关的政策对对人民的私私权进行了了保护。第四阶段：：房地产产市场过快快增长多多项宏宏观调控政政策出台(2003年后)从2003年开始，中中国的房地地产市场的的发展十分分迅猛，伴伴随而来的的是国家多多项宏观调调控政策组组合的出台台。在这时时期，虽然然国家也出出台了一些些制度建设设的政策，，但是最值值得研究的的是国家对对固定资产产投资过快快而采取的的宏观调控控措施。在2003年以前，房房地产投资资一直处于于高速的发发展之中。。但是从2003年开始第二二和第三产产业的固定定资产投资资也开始猛猛增，第三三产业增长长率从过去去的十几个个百分点上上升到了二二十几个百百分点，第第二产业固固定资产投投资的规模模更是巨大大，远远超超出了其他他产业。从从2003年开始，中中国的工业业现代化也也进入了新新的发展阶阶段。而根据2005年的工业发发展报告，，中国处于于工业化的的中期，将将在未来的的发展中实实现从制造造大国向制制造强国的的转变。中中国不仅仅仅在努力实实现工业现现代化，还还面临着信信息化革命命的挑战和和机遇。信信息革命向向社会各个个层面的渗渗透，导致致了第三产产业的蓬勃勃发展。在在未来很长长的发展时时期内，中中国都将面面临各个产产业征用土土地的局面面。这势必必进一步推推高土地的的价格，导导致房地产产整体价格格的上扬。。现在回到2003年2003年虽然中国国经历了非非典，但是是房地产市市场的发展展并没有受受到非典的的影响，依依然保持了了高昂的发发展势头。从国际环境境来看。首首先中国常常年的贸易易黑字已经经引起了其其他国家越越来越大的的不满，国国际贸易中中的摩擦加加剧，对人人民币升值值的呼声也也越来越高高。鉴于日日元升值的的经验，海海外大量的的热钱也都都瞄准了极极有可能在在短期内升升值的人民民币，进入入中国市场场套利。日日本为了刺刺激经济的的复苏，从从2001年开始就一一直维持着着极其宽松松的货币政政策—零利率政策策。然而由由于日本民民众对日本本经济缺乏乏信心，日日本国内的的经济恢复复缓慢。很很多国际炒炒家看准了了中国蓬勃勃发展的房房地产市场场，在日本本银行进行行贷款，并并投入到中中国房地产产市场中牟牟利。2003年以来，房房屋价格持持续上扬，，大部分城城市房屋销销售价格上上涨明显。。随之而来来我国政府府出台了多多项针对房房地产行业业的调控政政策。对于于这一阶段段的政策，，下面将着着重对其中中比较重要要的部分进进行说明。2003年4月，中国人人民银行发发布《关于进一步步加强房地地产信贷业业务管理的的通知》。2004年3月，发布了了土地供给给控制的““8·31””大限。这是是中央为了了压制房地地产投资过过快增长的的一剂猛药药。本意是是希望土地地能更加有有效地得到到利用，防防止房地产产公司过量量的圈地。。然而不可可否认的是是这一政策策却又推动动了土地价价格的上涨涨。2005年3月，央行对对个人住房房贷款政策策进行调整整，取消了了住房贷款款的优惠利利率。提高高了个别房房价上升过过快城市的的住房贷款款首付，从从20%提高到30%。同年3月，国务院院出台“国国八条”以以稳定房价价。2005年5月，建设部部等七部委委发出《关于做好稳稳定住房价价格工作的的意见》，强调宏观观调控的重重要性。2006年4月28日，央行第第二次上调调贷款利率率0.27个百分点，，旨在控制制市场上的的货币供给给。2006年5月17日，国务院院常务会议议上提出了了有名的““国六条””。2006年6月1日，央行规规定住房首首付不得低低于30%。这一政策策是把双刃刃剑，一方方面它把中中国的很多多中低收入入者都挡在在了住房消消费的大门门之外，不不利于房地地产的发展展；另一方方面它为住住房贷款选选择了优质质还贷人群群，从而能能对中国脆脆弱的金融融体系进行行保护。2007年是进入加加息通道后后，央行加加息最为密密集的一年年:3月