世纪金源项目计划书-陈元核

部门___________健润招商部__________姓名______________陈元核________________日期______2015年7月23日_______目录公司简介一、项目概况二、项目区位分析三、项目建设环境分析（一）政策宏观环境分析（二）微观地缘优势四、项目建设必要性五、项目建设的可行性(一)项目可行性（二）项目优势（三）制约因素六、项目建设的总体布局七、项目建设的计划（一）项目的前期工作（二）进度安排（三）营销策略八、投资风险分析九、项目投资估算十、项目效益分析十一、结论公司简介健润（福建）供应链管理有限公司是味民集团旗下注册于福州自贸区的跨国公司。公司主要致力于利用国家在自贸区的特殊优惠政策，投资打造全球进口商品从原产地到终端消费安全、高效的供应链管理，跨境电子商务，仓储物流，配套金融服务等业务的综合服务平台。味民国际控股集团成立于2009年，注册于香港，是将二十年来分布在多个国家的多家子公司整合在统一的集团旗下，进行统一的管理运作，打造完整的绿色农业和健康食品的供应链体系。通过香港自由贸易港为世界各国企业搭建平台，进行国际间的项目投资、农业合作、农业技术开发、管理模式引进、食品加工生产、食品贸易等经营活动。目前与美国、俄罗斯、德国、澳大利亚、墨西哥、泰国、菲律宾、伊朗、南非、秘鲁、越南等国家的各大农业及食品厂商保持长期的战略合作伙伴关系。特别与美国农业部、泰国合商务部、菲律宾农业部有着密切的联系。在中国更拥有广大的社会资源和深厚的商业背景，一直保持与政府相关部门紧密的合作关系，客户网络资源遍布全国，其中重点客户超过500家，依托供应链的资源优势，主营品牌产品在中国市场长年保持行业领军地位，也是公司核心竞争优势所在。公司在中国更拥有广大的社会资源和深厚的商业背景，一直保持与政府相关部门紧密的合作关系，客户网路资源遍布全国，其中重点客户超过500家。依托供应链的资源优势，主营品牌产品在中国市场长年保持着行业领军地位，也是公司核心的竞争所在。公司在中国大陆各地设立物流中中心，为公司销售到国内各大城市起到重要硬件支撑作用。截止2014年底，公司经销商网络已经遍布国内大部分中型以上城市，其中核心客户资源超过500家，成为上海爱屋（来伊份）、南京含羞草、杭州华味享、安徽顶呱呱等国内著名食品厂家的常年供应商。成为三只松鼠，良品铺子，百草味等新兴电商领导品牌的最强供应合作伙伴。主营为民公社品牌产品在中国市场长年保持行业领军地位，也是公司核心竞争项目概况世纪金源自贸片区位于福州仓山区林浦路东侧（海峡国际会展中心对面），地处福州自贸区南台岛片区核心区域，是福州片区首个商业综合体，总建筑面积约8.5万平方米，项目主体已建成，商业氛围早已开始渐入佳境。而健润遵循着有自贸区就有我们味民的影子的宗旨，抢占了先机，开战自贸区王国的大业。项目区位分析1、世纪金源位于南台岛自贸区片区，拥有自贸区的区位优势和政策优势。2、交通路线有二环和三环之间，交通相对比较便利。3、海峡会展中心的客流带动。项目建设环境分析（一）政策宏观环境分析1、国家大力支持福建自贸区建设（1）实施范围。自贸试验区的实施范围118.04平方公里，涵盖三个片区：平潭片区43平方公里，厦门片区43.78平方公里(含象屿保税区0.6平方公里、象屿保税物流园区0.7平方公里、厦门海沧保税港区9.51平方公里)，福州片区31.26平方公里(含福州保税区0.6平方公里、福州出口加工区1.14平方公里、福州保税港区9.26平方公里)。自贸试验区土地开发利用须遵守土地利用法律法规2、功能划分。按区域布局划分，平潭片区重点建设两岸共同家园和国际旅游岛，在投资贸易和资金人员往来方面实施更加自由便利的措施；厦门片区重点建设两岸新兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中心、两岸区域性金融服务中心和两岸贸易中心；福州片区重点建设先进制造业基地、21世纪海上丝绸之路沿线国家和地区交流合作的重要平台、两岸服务贸易与金融创新合作示范区。按海关监管方式划分，自贸试验区内的海关特殊监管区域重点探索以贸易便利化为主要内容的制度创新，开展国际贸易、保税加工和保税物流等业务；非海关特殊监管区域重点探索投资体制改革，推动金融制度创新，积极发展现代服务业和高端制造业。（二）微观地缘优势1、闽江世纪金源购物中心是国内购物中心\t"/a/20150421/_blank"行业翘楚——世纪金源集团打造的全国第十家购物中心，毗邻的600亩闽江世纪城、海峡国际会展中心、东部办公区、轻奢级沿江住宅群等成为其厚重的商业客群积淀。2、该片区位于福州仓山区林浦路东侧（海峡国际会展中心对面），地处福州自贸区南台岛片区核心区域，是福州片区首个商业综合体，总建筑面积约8.5万平方米，项目主体已建成，商业氛围早已开始渐入佳境3、相比马尾、平潭等片区，交通便利则是闽江世纪金源购物中心的另一张“王牌”。地处二环与三环的中间位置，15分钟可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"车站，20分钟可以直达福州老城区东街口，30分钟可到长乐机场，一个辐射10公里半径范围内百万人口的购物中心正在蓄势待发项目建设的必要性1、响应政策，为福建的建设出一份力，利用自己的贸易经验，打开附加的贸易市场。2、跟随潮流，做自贸区的先锋队。抓住机遇，把握市场的热度，尽可能的提高掌握自贸市场的熟练度的效率。为为民公社的王国梦打下坚持的基础。3、世纪金源优质的地理位置闽江世纪金源购物中心毗邻600亩的闽江世纪城、海峡国际会展中心、东部办公区、轻奢级沿江住宅群等高消费群体聚集地，所以引流的投资成本会有所减少。而客流量是很充足的，对于商品的销售以及商家的入住都是一个很好的吸引。同时他辐射的消费者类型也很丰富。涵盖了旅客、休闲购物者、高档商品需求者、喜好进口食品消费者等等。项目建设的可行性(一)项目可行性1、公司战略层面有自贸区的地方就要有我们健润的影子，不仅可以对公司的品牌进行了宣传，也提高了企业知名度。这对于我们公司的开拓市场是一把金钥匙。2、地缘位子层面世纪金源片区励志将其开发成中国的十大商业中心，健润依托他可以很好分发展。同时他的商圈辐射范围可达到长了机场的游客，火车南站的游客，仓山金融街的消费者以及闽江沿岸的高级住宅户等等，其潜在的商业价值是不可估量的。（二）项目优势1、区位优势毗邻600亩闽江世纪城、海峡国际会展中心、东部办公区、轻奢级沿江住宅群等以及位于二环与三环的中间位置，15分钟可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"车站，20分钟可以直达福州老城区东街口，30分钟可到长乐机场，一个辐射10公里半径范围内百万人口的购物中心2、机遇优势政策正在大力的支持，这对我们的压力会减轻很大，而借助着自贸区的热潮，消费者个关注度空前高涨，我们借势打开自贸的市场，这对于我们的O2O平台搭建以及直销超市的经营的是一个很好的机遇。3、市场前景好在政府的大力支持下，各种优惠政策正在酝酿蓄势待发，这对于我们商家而言是一个很好的机遇。同时，随着中国的国际化步伐加快，消费者对进口食品的需求越来越大。4、团队优势我们有着一群经验丰富的领队者，采购总监在沃尔玛工作了10多年，总策划师邓总对供应链和商超运营更是熟悉，还有我们20多年的外贸经验经验等。资源产品优势（三）制约因素1、竞争者的制约永辉超市成立10多年，公司已发展成为以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。永辉超市坚持“融合共享”“竞合发展”的理念开创蓝海，与境内外零售企业共同繁荣中国零售市场，在福建、广东、重庆、四川、贵州、陕西、北京、天津、河北、平山、安徽、上海、江苏、浙江、黑龙江、吉林、辽宁等17个省市县已发展超过360家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2012年中国连锁百强企业13强、中国快速消费品连锁百强7强1、说明永辉是零售连锁超市的能手2、超市经营经验丰富并且渠道丰富3、其外贸业务经验相对味民差距甚远4、经营理念固定在了现有的商超模式。2、政策不明晰的制约福建省的自贸政策还不是很明晰，目前仅保税，免税的的仅对台湾商品，而进出关的手续还是很复杂，大大降低了我们的供应链的效率。因此我们公司应做好万全准备，把我政策的东西，做自贸区的领航者。3、国内购物环境的制约由于国内存在很多假货现象，这大大提高了我们的工作量，而我们的宗旨则要：在味民购买进口食品纯正！在味民商城买进口食品，纯正！在味民购O2O平台够进口食品，纯正！项目建设的总体布局第一层：自营味民购商超效果图第二层：可以用将近一半的设休闲吧+O2O线上购体验馆+国家馆2楼大概布局图国家馆样本图第三层：国家馆+国家特色食品制作现场体验馆国家馆样本图项目建设的计划（一）前期工作1、制作好商超的CAD图，布局的大致轮廓固定，内部根据具体情况在进行调整。2、联系好装修设计公司，对场地进行更加科学的设计。3、同时对入驻的商家也要同时进行，尽可能的提高项目的进度。同时也可以资源共享的模式。将现有的手上资源以团队的形式攻入金源大厦。资源整合，合理利用。4、流动人口特性调查以及永辉超市的经营理念。制作出相应的对策。（二）进度安排1、预估国庆开业（8.1--10.1）。2、整合手上现有资源，入驻世纪金源。降低招商成本。3、主要针对二层、三层的招商引资入驻。一层还是按部就班味民购超市的模式。（三）营销策略1、联系现有商家，讲有意向的国家馆以团队的形式驻入。2、制作宣传册3、POP平面广告如4、公交车、的士LED车载广告投资风险分析1、如若政府的政策终止目前的形式，我们的引流等宣传成本将大大增加。2、如若周围的房产成为泡沫，流动人口将会大量散失，这对我们的项目投资就不存在意义。3、消费者定位出现偏差！购物广场本身是高档奢侈品的天堂，如果加进食品存在牵强的可能，导致货物的滞销。九、项目投资估算（人民币（元）计算）场地租金：[60/m2(租金)+10%*60（杂费）]*7619.62m2=502894.92宣传费用：35/m2*8*5（pop广告海报）+1000*1/册（宣传册）+2300/天*7（车载LED）=18500设备投资（消防+水电+空调+货架等）+商品=700/m2*968=677600杂费：30000初期投资成本合计：502894.92+18500+677600+30000=1936594.92十、项目效益分析第一年入驻商家营业额回扣：12*30*35(入驻商家)*10000/天*5%（抽点）+[2000/m2*80+100/m2*80(休闲场地租金)]*12=8316000味民购商超盈利：12*968*70/m2*30*2.5%(味民购营业额)=609840效益总结=8925840投资盈利：第一年总效益（8925840）-初期成本（1