中国商业地产危盘实操解码

商业地产——危盘实操解码系统

由于商业地产高度复杂、高度专业，所以有人把商业地产项目看成是一个公司综合实力及商业地产操盘手实力的集中体现，从这个角度来看，培养开发商及商业地产操盘手的核心竞争力确实非常关键。一个商业地产开发企业及操盘手的核心竞争力首先就在于专业性;要真正的明白什么是商业地产？商业地产的核心是什么？商业地产概念

我们可以看到目前市场上很多的商业地产开发企业都是从住宅开发转型过来的，还在沿用原来住宅的开发模式及理念来开发商业地产项目，所以导致市场上大家所看到的商业烂盘、死盘、空\闲置楼盘比比皆是，究其原因是因为这些企业及操盘手根本就没有搞明白什么是商业地产。所以接下来我们首先就来认识、理解清楚到底什么才是——商业地产?什么是商业地产？商业功能示例一地性

首先商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、

拍卖以及经过有关的司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等；二功能、用途从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有明确的界定，而只是在市场实践中被广泛使用的词语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。三经营模式

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、专业市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

小结

商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了），也就更无法谈收益了！

换句话说，商业地产实际上重点在商业二字，而非地产二字，因此，我个人有个观点，更喜欢把现在表现为商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺以及写字楼等等商业地产的不同形式通称为：“商业平台”，我觉得这样更为贴切，因为它们都是承托着最重要的“商机”！无法提供“商机”的商业地产就不是成功的商业地产，那只不过是一个房子罢了。

所以我常说，我从事商业地产10年，不是出租、销售商铺给客户，我主要是出租“商机”、销售“价值”的。

许许多多的传统房地产投资和发展商都不幸陷入了商业地产的泥潭，不能自拔，那些比较幸运的选了一块好地头，近水楼台尝到了些许甜头，信心满满的向着另外一些泥潭进军着，还有一些更幸运的，通过一些包装和营销，把商铺东砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小业主拉了进来垫了背，然后公司都关掉走人，剩下小业主们独守空铺，枉自嗟叹，听天由命去了。

于是，全国上下到处都是商业烂盘、死盘项目，但是更大更多的商业项目却又不断的上马，形成一个恶性循环。究其缘由最直接的就是是投资商和发发展商把商业业地产等同于于传统房地产产来对待和处处理，而没有有根据商业地地产的实际特特性采取独特特的处理和运运作手法。我认为，商业业地产的投资资开发和经营营管理，归纳纳起来就是三三个阶段和一一个过程。何谓三个阶段段和一个过程程，就是商业业地产具体到到一个个案项项目上，其投投资开发和经经营管理应该该分成三个重重要的阶段和和一个全面把把控的过程。。第一阶段是“商业规划”阶段，第二阶段是“开发统筹”阶段，第三阶段是“运营推广”阶段；一个过程就是是贯穿三个阶阶段的全面把把控的项目目目标管理过程程。我又将其简称称为八个字：“规划、开发、、运营、管理理”。假设案例我们现在假设设已经获得了了一个地块，，具备了投入入的资金，也也有了各方面面专业的人才才，万事俱备备，可以开始始启动项目了了。这时候，，许多不了解解商业地产项项目投资开发发和经营管理理的人，一般般就是按照传传统套路，搞搞方案设计，，做建筑规划划，然后报方方案，修建详详规，出设计计，报建，出出建筑规划许许可证，施工工许可证等等等，然后组织织施工，策划划公司找市场场数据资料编编报告搞策划划书，投广告告，找中介代代理，招商或或者销售商铺铺，公关公司司或者广告公公司策划开业业，然后规模模浩大的开业业典礼，物管管公司派保安安巡逻，清洁洁工扫地擦玻玻璃，电工开开空调、电梯梯、换灯泡，，诸如此类。。能够到物管公公司介入的项项目已经是算算比较走运的的了，很多在在招商的时候候已经门可罗罗雀，更不幸幸的可能在施施工一半，或或者挖了个大大坑，或者竖竖起几根钢筋筋柱子也就偃偃旗息鼓了，，最不幸的可可能图纸还没没有出完就歇歇菜了。那些些封了顶的，，老板还算有有内容的啦！！这就是通常常见到的，或或者目前普遍遍存在的情况况。实际上商业地地产项目不是是这么简单的的建个楼房，，找个商家，，配个管家就就OK的，应应该按照项目目整体投资，，分成三个阶阶段做好一个个过程，落实实：“规划、开发、、运营、管理理”。首先，在项目目正式启动后后，立即需要要进行的工作作不是建筑规规划和建筑设设计，而是进进行商业地产产特有的“商业规划”。我是极力反对用建建筑规划取代代商业规划的，而这又是是许多人非常常容易犯的错错误，以为一一个好的，特特别的建筑规规划就是商业业规划，而实实际上商业规规划与建筑规规划根本是两两回事，并且且重要的是商商业规划应该该是建筑规划划的基础和前前提，没有一一个符合商业业经营、项目目投资需要的的商业规划，，项目已经注注定提高了50%以上的的投资风险！！那有人问，什什么是商业规规划呢？商业规划主要就是解决决项目的经营营定位和发展展定位，还有有项目的投资资回报策略。。通常商业规规划包括但不不限于项目概概念性策划和和商业方向，，初步市场调调查和分析评评估，深度市市场调研和分分析评估，经经营定位和发发展定位，商商业模式和市市场细分，投投资回报预测测和分析，根根据定位进行行划分布局，，设计交通组组织及人流动动线，提供商商业指标和设设计要点，指指导建筑规划划和建筑设计计等等。做好了了第一一阶段段的“商业规规划”，就马上上进入入第二二阶段段的“开发统统筹”阶段，，这个个阶段段和第第一阶阶段具具有非非常紧紧密的的链接接，通通常在在第一一阶段段的尾尾声已已经着着手这这个阶阶段的的工作作准备备。所所谓“开发统统筹”，也非指指宏观观意义义上的的房地地产开开发工工作（（比如如征地地立项项报建建公关关之类类），，而是是如何何将一一阶段段的规规划和和设计计落实实到具具体的的建筑筑修建建工程程，如如何处处理进进度和和质量量，当当然更更重要要的开开发统统筹工工作就就是如如何把把一阶阶段得得到的的市场场调查查信息息和定定位等等等策策略，，实现现市场场接轨轨，实实现市市场“变现”，也就就是我我们大大家都都非常常关心心的招招商工工作了了。招商通通常被被理解解为营营销工工作之之一，，其实实不然然，营营销工工作是是任何何时候候都需需要的的，营营销是是一种种手段段，不不是目目的，，管理理也不不是目目的，，而是是手段段。我我更希希望将将招商商工作作作为为本阶阶段重重要的的一个个核心心内容容来处处理。。因为为招商商是讲讲求统统一策策略的的，也也是在在商业业规划划基础础上，，根据据定位位和市市场信信息进进行整整合资资源的的一个个关键键过程程，它它包含含了很很多细细节和和不容容拆分分的阶阶段枝枝节。。例如招商市市场咨咨询策策略的的制定定，市市场咨咨询的的跟踪踪和定定位微微调，，招商商整体体策略略，商商家组组合选选择策策略，，定价价策略略，租租期，，招商商条件件，招招商营营销策策划，，招商商VI策略略，营营销推推广和和公关关策略略，招招商团团队，，动员员培训训，招招商进进度管管理和和销控控调整整等等事事项。。通过大大家努努力，，第二二阶段段完满满成功功的话话，我我们马马不停停蹄的的跑进进第三三阶段段“运营推推广”。这一阶阶段的的存在在和划划分也也是在在传统统房地地产思思维观观念下下，显显得备备受争争议和和可有有可无无。一一般大大家对对前两两个阶阶段还还是可可以接接受和和认同同，但但这个个阶段段的概概念和和意义义就不不是那那么容容易认认识和和理解解了。。许多多发展展商和和投资资者在在招商商成功功以后后也就就大摆摆筵席席庆功功分红红去了了，剩剩下的的工作作只不不过是是找个个有点点关系系或者者有点点名气气的物物业管管理公公司接接手，，等待待开业业和收收取管管理费费。咋咋一看看，这这样好好像也也很正正路，，没有有什么么不妥妥，但但是，，正是是这样样的思思维和和观念念，造造成了了巨大大的商商业价价值浪浪费，，甚至至毁灭灭了一一个具具备潜潜在商商机的的平台台。因为他们们缺乏商商业运营营的理念念，不知知道“商机”并非听天天由命，，而是可可以人为为锻造的的。而一一个好的的商业运运营系统统，往往往可以短短时间内内开拓出出许多为为人忽视视的商机机，造就就商业地地产加速速增值，，塑造商商业品牌牌附加无无形价值值。把传传统出租租商铺，，转化为为出租商商机。所以，我我常戏言言：“招商的成成功，就就是痛苦苦的开始始”！招商成成功了，，意味着着你需要要展开一一段坚韧韧不拔的的痛并快快乐着的的“运营推广广”历程。所谓“运营推广广”就是把无无为而治治的思维维转化为为有为而而治，，把“不变应万万变”转化为“知万变应应万变”来适应市市场，形形成互动动，用市市场“无形之手手”来推动商商业价值值的提升升，拓展展商机。。本阶段段的工作作其实不不是在建建筑竣工工交吉之之日开始始的，往往往需要要在招商商工作的的后半段段时间里里头就要要计划安安排。由由于目前前国内还还没有成成熟的这这种商业业地产的的运营推推广系统统的概念念和理论论，我暂暂且根据据10年年来的操操盘总结结，斗胆胆称为“商业运营营系统”。这种商业业运营的的系统核核心它是是由一系系列的策划、营营销、推推广、公公关、广广告、宣宣传、品品牌、客客户关系系管理、、消费习习惯管理理、当然然也包含含物管等等构成成。这就是商商业地产产项目的的三个阶阶段，“一个管理理”实质上是是统领着着三个阶阶段的整整个过程程，或者者简单说说类似“项目管理理”，只是这这种管理理过程不不是简单单的为管管理而管管理的过过程，而而是一个个随时把把控，随随时互动动，随时时修正的的，目的的旨在达达成商业业地产项项目投资资回报和和努力减减低成本本和减少少风险的的全面过过程，它它在三个个阶段当当中无时时无刻都都要重视视和掌握握，具体体的说，，不外乎乎就是如如何整合合处理涉涉及项目目的“人”、“财”、“物”、“信息”和“技术”等等方面的的资源，使使其利益贡贡献最大化化。我一向认为为：管理没有好好坏之分，，只有有效效和无效之之别，我们们需要的是是有效的管管理！能够达至目目标的管理理，只是我我们需要怎怎样恰如其其分的运用用它，就像像余世维教教授说的：：很多企业的的管理是有有效率但没没有效果的的；我们看看到在那种种管理下每每个人都是是非常忙碌碌的，每个个人都是在在拼命的在在做事情的的，甚至是是在加班加加点的干的的，但是最最后就是没没有好的结结果；所以管理是是需要根据据目标来设设定的，只只有达成目目标的管理理才是有效效的管理。。目标我们现在谈谈到目标这这个话题，，之所以很很多的商业业地产项目目最后沦为为烂盘、死死盘，我们们在这里统统称为=危盘，不是他们们没有目标标，而是没没有准确的的、合理的的目标，所所以我们看看到很多的的商业地产产项目在前前期规划、、招商、销销售等环节节都还不错错，但是没没有经营多多长时间最最后还是就就半死不活活的逐步沦沦为烂盘、、死盘了，，因为其目目标设定得得不准确、、不合理所所导致的，，接下来我我们就来一一一剖析所所看到的商商业地产烂烂盘、死盘盘到底是那那些因素所所导致的，，因为只有找找对问题病病因才有可可能解决问问题。只有找《对》问题才有可可能解决问问题！！！！商业危盘病病因1.政府盲盲目规划，，政绩、面子子工程所致。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因案例一鄂尔多斯耗耗资50亿建新城成成“鬼城”耗资50多亿打造、、面积达32平方公里的内蒙古康康巴什是一座豪华新新城，但同时也成成了一座无人居居住的“鬼城”。商业危盘病病因政府计划在在2010年前迁入一百万的居居民，但现现在这个城市依然是是空空荡荡荡。新区人口情情况2008年为28000人，最新的人口口统计数据据为2.86万人。距此半个小小时车程的的东胜区才才是150万鄂尔多斯斯人真正的的家园。商业危盘病病因一位行人走走在几乎闲闲置的商业业区，因为人少，，几乎没有有人愿意在在这块新区区做生意。商业危盘病病因案例二内蒙古自治治区呼和浩浩特市清水水河县“烂尾城”一个财力只只有3000多万元的贫贫困县，计划斥资60多亿元建新新城；商业危盘病病因一场历时十十年的造新新城运动，，结果是留留下了一堆堆“烂尾楼”商业危盘病病因为什么一些些地方政府府领导热衷衷于造新城城，答案显显而易见：：既是当地领领导和政府府好大喜功，，热衷追求求“政绩”的产物，还有就是某些领导“拍脑袋”的结果，缺缺乏可行性性调查研究究……商业危盘病病因2.开发商商盲目规划划、建设（模仿仿、生搬硬套、只只重技术规划等））。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第一大失误误：先盖房再招招商。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第二大失误误：市场定位过过程中盲目目追求大体体量、高档次。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第三大失误误：业态组合中中的主力店店一定要选选国际大品品牌。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第四大失误误：重销售、轻轻招商、轻轻后期运营营，只顾眼眼前利益现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第五大失误误：售价和租金金定价严重重透支行业业利益，只只想杀猪不不想养鱼。。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第六大失误误：招商推广主主要靠忽悠悠，最盛行行的就是概概念包装。。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第七大失误误：只要招商成成功就以为为万事大吉吉了。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因第八大失误误：对商业地产产专业服务务机构要么么极度迷信信，要么极极尽刻薄。。现场场演演讲讲并并结结合合案例例剖剖析析解解决决之之道道！！商业业危危盘盘病病因因3.一一厢厢情情愿愿招招商商、、根本本就就不不知知道道业业态态及及商家家需需要要什什么么而而盲盲目目招商商。。现场场演演讲讲并并结结合合案例例剖剖析析解解决决之之道道！！商业业危危盘盘病病因因各类类商商业业业业态态及及商商家家选选址址、、物物业业要要求求标标准准我们们在在多多年年与与商商业业地地产产开开发发企企业业合合作作过过程程中中一一开开始始听听到到最最多多的的就就是是：：你你们们有有多多少少商商家家资资源源？？能能不不能能够够把把XX品牌牌商商家家给给我我招招商商进进来来？？其实实我我们们操操盘盘商商业业地地产产的的肯肯定定有有大大量量的的商商家家资资源源，，但但是是如如果果你你连连对对方方需需要要什什么么都都不不清清楚楚，，如如果果你你的的软软硬硬条条件件都都不不能能够够基基本本满满足足对对方方要要求求，，如如果果你你的的定定位位都都是是错错的的，，哪哪怕怕这这些些商商家家是是我我亲亲爹爹，，哪哪怕怕我我们们免免租租人人家家也也是是不不会会进进来来的的。。商业业危危盘盘病病因因百货货业业选选址址标标准准选择择区区域域城城市市核核心心商商圈圈，，商商业业中中心心内内或或新新区区经营营楼楼层层选选择择1-4层需求求面面积积（（M2)15000-20000单层层面面积积（（m2)5000层高高要要求求1F>5.5M,2F以上上>4.5M楼板板承承重重〉350kg/m2商业危盘病因因王府井百货选选址及要求经营范围：化妆品、黄金金珠宝、钟表表眼镜、工艺礼品、男男女服装、运运动装、配装配饰、针针织内衣、儿儿童用品、男女鞋、箱包包皮具、家居居用品、办公用品、音音像器材，通通讯器材、生活电器、大大型超市、中中西快餐、休闲水吧、美美容美发、电电玩娱乐、婚婚沙摄影、银银行、药店、、便民服务项项目等。商业危盘病因因业态模式：1、现代综合百百货2、主题百货3、城市购物中中心4、生活超市合合作形式：：独资、合资资、租赁、重重组

项目要要求：A、经营区面积积要求：3万平方米以上上，

单层面面积4千平方米以上上；B、停车场位数数量：200-500个；C、楼层首层层层高不低于5.2米，其它不低低于4.8米；D、柱距7米以上。商业危盘病因因百安居选址要要求及选址目目标1、净净用地面面积30亩；2、建建筑占地地面积8000－10000平方米，单层层；3、场场地要求求平坦，必须考虑绿化化和机动车辆辆停车场；商业危盘病因因4、

停车位不不少于300个；5、

商场主入入口面向城市市主干道；6、

室外收货货区位于建筑筑物背面，要要求设专用货货物出入通道道与城市道路路连接；7、

建筑层高高8.5米，可用净空空高度（结构构构件和所有有管线除外））6.2米；8、

电：2000KW；楼板承重（（荷载）2.5吨/平方米；9、柱网结构：9米*9米以上；商业危盘病因因中国红星美凯凯龙集团开店原则一、经营内容容：1、中、高档时时尚品牌家具具、国际品牌家具具；2、卫浴、陶瓷瓷、五金、地地板、门业、油漆涂涂料等建材；；3、橱具、布艺艺、工艺品等等家饰用品。。商业危盘病因因二、位置要求求1、位于城市主主干道交汇处处、广场四周周、十字路口口、丁字路口口、环路两侧侧，最好是传传统家居、建建材市场附近近、城市重点点发展方位；；2、项目本身、、周边或商圈圈内有非竞争争性的综合超超市、百货店店或其他专业业市场；3、周边有多条条公交线路通通过，交通便便利；商圈5km-10km范围内，常住住总人口覆盖盖50-80万。三、面积与楼楼层1、面积要求：：省会城市建建筑面积70000㎡㎡以上；待建土土地50-100亩；2、单层面积：：多层店单层层不低于10000㎡㎡。商业危盘病因因四、建筑要求求1、建筑结构：：建筑结构采采用轻钢结构构或钢筋混凝凝土框架结构构；2、柱距：柱网网不低于8m×8m；3、楼层层高：：首层层高6m，二层以上层层高不低于5m；4、楼层承重：：承载力600kg/㎡。五、停车位1、每10000㎡㎡建筑面积，配配100个停车位。六、能源和设设备配置1、能源要求：：每10000㎡㎡用电800千伏安（含空空调风机用电电量，不包括括空调主机））；每10000㎡㎡用水量每天不不少于30m3；2、中央空调：：具备较好的的新风系统；；3、电梯：观光光电梯、自动动扶梯、客梯梯、货梯满足足需要。商业危盘病因因七、合作方式式1、购买土地；；2、合作开发；；3、房屋租赁；；4、加盟经营。。商业危盘病因因经济型酒店选选址要求：1、区位要求：：邻近主要公公路（或高速速公路）的交交叉道口，交交通便利，有有通往商业区区及机场、火火（汽）车站站的公交线路路；市郊结合合部。2、建筑要求：：独栋，周边边有停车场。。3、面积租期：：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。4、合作作方式式主要要有三三种：：特许许经营营、租租赁、、共同同投资资。商业危危盘病病因咖啡店店选址址要求求：1、商圈圈要求求：商商住楼楼、高档住住宅区区、饮饮食街街、大酒店店附近近，人人流充充足。。2、建筑筑要求求：层层高4米以上上，要要有适适合装装修的的招牌牌位及及广告告悬挂挂点，，排污污、排排烟管管道铺铺设方方便。。有充充足的的停车车位，，至少少10个以上上。3、面积积和租租期要要求：：一般般在300——500平米之之间。。房租租控制制在4.5元-5.5元/平米/天，租租房年年限5年以上上，一一般至至少7到9年。商业危危盘病病因超市选选址要要求：：1、商圈圈要求求：市口较较好，，位于于市中中心，，新老老城区区结合合部或或大型型住宅宅小区区内的的门面面房；；对于于大型型超市市消费费者步步行到到达店店址所所需时时间在在10分钟以以内的的范围围为核核心商商圈，，所需需10--30分钟的的范围围为边边际商商圈，，商圈圈内具具有固固定住住所的的常住住人口口为主主体的的现有有及潜潜在人人口总总数，，要求求在15-20万人，，且周周边人人口具具有一一定的的增长长趋势势；商业业危危盘盘病病因因社区区型型综综合合超超市市商圈圈要要求求：：消费费者者步步行行到到达达店店址址所所需需时时间间在在20分种种以以内内的的商商圈圈范范围围，，商商圈圈内内具具有有固固定定住住所所的的常常住住人人口口及及潜潜在在增增长长人人口口总总数数要要求求在在5--8万人人，，且且周周边边人人口口具具有有一一定定的的增增长长趋趋势势。。商业业危危盘盘病病因因物业业要要求求：：1、建建筑筑形形态态：：最最好好框框架架结结构构，，期期房房、、现现房房都都可可。。楼楼层层不不超超过过三三层层，，层层高高净净高高不不低低于于3.2米，，柱柱距距以以8米×8米为为宜宜，，物物业业纵纵深深以以30--50米为为佳佳；；2、面面积积和和租租期期：：便便利利店店面面积积80~120平方方米米、、标标准准超超市市面面积积800~2000平方方米米、、社社区区店店面面积积2000~5000平方方米米、、大大型型卖卖场场面面积积5000~20000平方方米米；；购购买买用用房房面面积积一一般般为为10000-20000平方方米米。。3、合合作作方方式式：：租租赁赁、、联联建建、、购购买买商业业危危盘盘病病因因火锅锅店店选选址址要要求求：：1、商商圈圈选选择择：：选选址址于于人人口口不少少于于5万人人的的居居住住区区域域或社社区区型型、、区区域域型型、、都都市市型型商商圈圈。。2、建建筑筑要要求求：：框框架架式式建建筑筑，，厨厨房房可可小小于于餐餐厅厅营营业业面面积积的的三三分分之之一一，，其其余余同同餐餐厅厅。。楼楼上上商商铺铺亦亦可可。。3、面面积积和和租租期期：：150~500平方方米米，，租租期期至至少少2年。。商业业危危盘盘病病因因普通通餐餐厅厅、、快快餐餐连连锁锁等等。。1、商商圈圈选选择择：：商务务型型的的普普通通餐餐厅厅以以商商务务酬酬宾宾为为销销售售对对象象，，一一般般选选址址在在商商务务区区域域或或繁繁华华街街市市附附近近，，或或其其他他有有知知名名度度的的街街市市；；大大众众餐餐厅厅以以家家庭庭、、个个人人消消费费为为主主，，一一般般选选址址在在社社区区型型或或便便利利型型商商业业街街市市。。而而快快餐餐连连锁锁一一般般选选址址在在客客流流繁繁忙忙之之处处，，如如繁繁华华商商业业街街市市、、车车站站、、空空港港码码头头，，以以及及消消费费水水平平中中等等以以上上的的区区域域型型商商业业街街市市或或特特别别繁繁华华的的社社区区型型街街市市。。商业危盘盘病因2、建筑要要求：一般连锁锁餐饮要要求框架架结构，，层高不不低于4.5米。配套套设施：：电力不不少于20千瓦/100平方米，，有充足足的自来来水供应应，有油油烟气排排放通道道，有污污水排放放、生化化处理装装置，位位置在地地下室或或一、二二、三楼楼均可，，但忌分分布数个个楼面。。而普通餐餐厅因餐餐厅为个个性化装装饰、布布置，各各种建筑筑结构形形式均适适合开设设餐厅，，但剪力力墙或承承重墙挡挡门、挡挡窗除外外，餐厅厅门前须须有相应应的停车车场。商业危盘盘病因3、面积和和租期：：一般要求求不得少少于三年年，面积积快餐店店要求200~500平方米；；大众型型餐厅80~200平方米，，商务型型餐厅150~10000平方米。。商业危盘盘病因面馆1、商圈选选择：面面馆是中中式普通通快餐的的经营形形态，原原料加工工半工厂厂化，制制面、和和面、切切面等工工序在工工厂里完完成。面面馆以切切面半成成品加工工成商品品，大大大缩短了了生产时时间，满满足人们们速食的的要求。。面馆宜宜选择交交通支道道、行人人不少于于每分钟钟通过10人次的区区域。2、建筑要要求：同同餐厅3、面积租租期要求求：80~200平方米。。2年以上。。商业危盘盘病因一般服饰饰、礼品品、运动动品牌等等专卖店店选址要要求：1、商圈选选择：商业气氛氛浓厚，，客流量量大，人人气旺的的高档综综合商场场附近；；知名度度及客流流量佳的的商业街街(客流需满满足目标标顾客群群特征)；知名度度高的店店铺附近近(如：麦当劳、、肯德基附近近)；大规模住宅宅区附近；商业危盘病因因2、建筑要求：：商店可见度强强，格局是浅浅方型最佳，，门面不少于于3米宽，且越宽宽越佳，橱窗窗位置及宽度度需面向街道道，越宽越佳佳，近期无城城建规划。3、面积和租期期：租期至少一年年。面积15平方米到80平方米。一般般40平米到80平方米为最佳佳。商业危盘病因因茶坊、酒吧1、商圈选择：：消费者进入茶茶坊、酒吧、、咖啡馆的动动机是休闲或或是非正式的的轻松谈话，，这与进入其其他餐饮业的的动机不同。。该业态是以以文化、情调调、特色，以以及舒适和愉愉悦来吸引消消费者的，其其选址往往是是高雅路段，，具有清净、、优雅的环境境，消费对象象具有一定的的消费能力和和文化修养。。商业危盘病因因2、建筑要求茶茶坊、酒吧、、咖啡馆的布布置和装饰有有个性化与艺艺术化要求，，但对建筑结结构形式无特特殊要求，视视投资者创意意、设想而异异。层高不低低于2.8米，电力按每每100平方米10千瓦配置，有有自来水供应应。如与居民民相邻，最好好设置隔音层层。3、面积、租期期要求：50~400平方米。2年以上。商业危盘病因因电器连锁（如如：苏宁）1、商圈选择：：位于城市或某某区域的商业业中心，人流流量大，交通通便利的副省省级以上城市市直辖市、省省会城市、副副省级城市核核心商圈；地地级城市市区区人口50万以上，具有有一定的购买买能力商业中中心；县级市市场江苏、浙浙江、广东等等地的县级市市，内陆省份份发展较快的的县级市（百百强县优先）），副省级以以上城市的较较发达的郊区区县核心商圈圈。商业危盘病因因2、建筑要求：：独立、清晰的的产权。楼层层从一楼开始始，地级市场场楼层不超过过四楼，县级级市场楼层不不超过三楼；；物业距街道道的距离在6米以上，有开开阔的停车场场地和门前广广场；有正常常使用的消防防系统、合格格并正常使用用的供水供电电系统，空调调系统、扶梯梯和货梯（两两层以上）商业危盘病因因3、面积和租期期：副省级以上城城市直辖市、、省会城市、、副省级城市市核心商圈5000平米以上；区区域商圈4000平米以上；大大型社区3000平米以上；地地级城市市区区人口50万以上，具有有一定的购买买能力商业中中心3000平米以上；县县级市场江苏苏、浙江、广广东等地的县县级市内陆省省份发展较快快的县级市（（百强县优先先）副省级以以上城市的较较发达的郊区区县核心商圈圈核心位置3000平米以上。租租期10年以上。商业危盘病因因国美电器1、商圈要求：：1）商业街店----临街商铺（一一层）。处于于市级商圈、、区级商圈。。2）店中店----在具有较大商商流的大型商商场或大型超超市内，处于于或接近电器器商品销售区区或日用消费费品区。处于于市级商圈、、区级商圈。。商业危盘病因因3）社区店----位于可辐射多多个高消费社社区的商业区区域，紧邻主主要大型社区区，社区人口口10万人左右（一一层）。4）特定市场店店----手机、IT一条街（一层层）。市级手手机、IT一条街。5）交通枢纽店店----位于地铁、机机场、车站、、码头交通枢枢纽等处且已已形成一定规规模的商圈。。商业危盘病因因3C店规模要求(3C是舒适、方便便、快捷的意意思，英文字字母的第一个个都是C所以叫3C)1、建筑要求：：独立、清晰晰的产权；楼楼层从一楼开开始，楼层不不超过四楼，，楼层不超过过三楼非非店中中店要有开阔阔的停车场地地和门前广场场；使用的消消防系统合格格并正常使用用的供水供电电系统，空调调系统、扶梯梯和货梯（两两层以上）商业危盘病病因2、面积租期期要求：1）小型店：：30～50平米。2）中型店：：80～120平米、160～240平米。3）大型店：：260～320平米。四、、旗舰店：：400平米左右。。3、开店原则则：小型店只经经营3C商品，中型型店和大型型店根据店店址所处

商业危盘病病因KFC、麦当劳1、商圈要求求：城市一类商商圈的繁华华地段，有一定的消消费支持2、建筑要求求：1）楼板到梁梁底高度，，不得低于于3米；2）楼板承重重：乙方厨厨房区楼板板负荷为450kg/㎡，餐厅区活活荷载为250kg/㎡；3）供电：甲甲方提供空空调及200KW的用电量，，并提供一一条185铜芯电缆于于甲方配电电室引至乙乙方指定位位置，乙方方自设配电电盘，并独独立安装电电表；商业危盘病病因4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管管径为2.5/3.0英寸，水压压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相相应的用水水指标；5）排水：甲方提供相相应的排水水管线位置置，排水管管径不小于于6英寸；6）隔油池：：在餐厅附近近区域应提提供适宜位位置，供餐餐厅制作隔隔油池，该该位置将不不导致争议议或影响相相邻关系；；商业危盘病病因7）化粪池：：甲方提供与与化粪池相相连的管道道至乙方租租赁区域；；8）排烟：提供室外相相应的排放放油烟管道道位置，该该位置将不不导致争议议或相邻关关系。排烟烟管道的截截面积为500mm×700mm（1mm=0.1公分）；8）招牌：在在门脸上方方提供招牌牌安装位置置；商业危盘病病因9）空调：甲方提供冷冷暖空调应应保证使用用时间自早早8：00至晚11：00，其制冷量量厨房应不不小于450卡/㎡/小时，用餐餐区应不小小于350卡/㎡/小时。餐厅厅温度冬天天应不低于于15度，夏天不不高于25度，春秋季季应在20-25度之间。（（如KFC自设甲方提提供室外机机位置）；；商业危盘病病因10）设备总重重：冷库、排油油烟机、汽汽水机、制制冰机的室室外机全部部放置楼顶顶，设备总总重3吨，下设槽槽钢可将设设备均匀摆摆放，使楼楼顶均匀受受力；11）卸货车位位：甲方提供临临时卸货车车位；12）乙方按照照肯德基统统一标准对对餐厅内部部及外部进进行装修。。商业危盘病病因13）消防系统统：乙方自设消消防系统并并与甲方连连通；14）电话：甲方提供两两条电话线线路。3、面积租期期：首层，350平方米（使使用面积）），门面12米。。租租期期要要求求至至少少10年以以上上。。商业业危危盘盘病病因因便利店店连锁便便利店店的发发展战战略与与百货货公司司和大大型连连锁超超市不不同，，它在在进入入某个个目标标市场场之前前先划划分商商圈，，再根根据既既定的的原则则，在在商圈圈范围围内选选择合合适的的店址址。商业危危盘病病因1．商圈圈划分分商圈的的划分分不是是以服服务半半径为为原则则，而而是以以便利利性为为原则则，即即以住住宅小小区为为商圈圈的重重心，，根据据街区区和主主干道道的自自然走走向确确定商商圈范范围。。商圈圈确定定后商业危危盘病病因2.选址的的原则则1、居民民区入入口处处或主主要交交通道道路。。便利利店的的目标标顾客客为稳稳定的的居民民，应应考虑虑居民民出入入小区区的路路线。。2、面积积限制制在50—200平方米米以内内。这这个面面积限限制是是便利利店的的最佳佳面积积范围围，既既不会会因面面积太太大而而导致致投入入(例如便便利店店的设设备和和装修修等)和费用用(例如租租金与与人工工费用用等)太高，，又可可以保保证有有足够够的商商品陈陈列面面摆放放所需需的商商品。。商业危危盘病病因3、便利利店应应保证证在建建设物物的底底层开开设店店铺，，一般般不要要设在在夹层层或二二层，，楼层层间高高度保保证在在3米以上上。4、足够够的配配电功功率，，完善善的水水电和和消防防设施施等。。5、1150米半径径内居居民不不少于于1万人，，其中中200米半径内不少少于2000户；商业危盘病因因6、位于社区商商业中心街道道（动线上））。东西走向向街道最好座座北朝南；南南北走向街道道最好座西朝朝东，尽可能能位于十字路路口的西北拐拐角；7、与超市、商商厦、饭店、、24小时药店、咖咖啡店、茶艺艺馆、酒吧、、学校、银行行、邮局、洗洗衣店、冲印印店、社区服服务中心、社社区文化体育育活动中心等等集客力较强强的品牌门店店和公共场所所相邻；商业危盘病因因8、独立商铺或或楼房底层，，门面展开宽宽度不少于6米；9、门窗可改装装为落地式大大玻璃结构；；10、店铺产权清清晰且至少可可使（租）用用6年；11、有正常排水水排污通讯五五台空调主机机位；12、店前空地不不少于店内经经营面积，可可停放20辆以上自行车车及摩托车。。店前或附近近50米内可停放2辆以上小汽车车；商业危盘病因因13、店面、店侧侧及店前可发发布（安装））30平方米以上的的广告牌；14、社区居民文文明素质较高高，治安状况况良好；15、社区交通方方便、通畅，，与过街天桥桥、过街地下下通道、公共共汽车站、地地铁站口、轻轻轨站口等人人流量较大的的公共交通设设施相邻；16、社区地方政政府执法文明明，注重社区区文化建设。。商业危盘病因因沃尔玛●商圈要求：：1、在项目1.5公里范围内人人口达10万以上为佳，，2公里范围内的的常住人口可可达12—15万人；2、须临近城市市交通主干线线，至少双向向四车道。3、商圈内人口口年龄结构以以中青年为主主，收入水平平不低于当地地平均水平；；4、项目周边人人口畅旺，道道路与项目的的衔接性较好好，车辆可以以顺畅地进出出停车场；5、核心商圈内内（距项目1.5公里）无经营营面积超过5000平方米的同类类业态为佳。。商业危盘病因因●物物业业要要求求：：1、物物业业纵纵深深在在50米以以上上为为佳佳，，原原则则上上不不能能低低于于40米；临临街面面不低低于70米；2、层高高不低低于5米，净净高在在4.5米以上上；3、楼板板承重重在800千克/平方米米以上上；4、柱距距要求求9米以上上；5、正门门至少少提供供2个主出出入口口；6、每层层有电电动扶扶梯连连接，，地下下车库库与商商场之之间有有竖向向交通通连接接。商业危危盘病病因●停车场地地要求：：1、至少300个以上地上上或地下的的顾客免费费停车位；；2、必须为供供货商提供供20个以上的免免费货车停停车位。商业危盘病病因家乐福●商圈要求求：1.城市交通十十字路口处处物业。2.位置要求：：交通方便（（私家车、、公交车、、地铁、轻轻轨）；人人口密度相相对集中；；两条马路路交叉口，，其一为主主干道。商业危盘病病因●建筑要求求：1.建筑占地面面积15000平方米以上上；2、最多不超超过两层；；总建筑面面积２－４４万／平方方米；建筑筑物长宽比比例：107或106。商业危盘病病因●停车场地地要求：至至少６０００个机机动车停车车位，非机机动车２００００平方方米以上。。●合作要求求：

１．．转租租户户由家乐福福负责管理理；

２．．租赁合同一一般是２００年－３３０年。商业危盘病病因5.招商只只重数量不重质量，，为招商而招招商。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因6.商业布布局、业态组合、、人流动线等等不合理。。现场演讲并并结合案例剖析解解决之道！！商业危盘病病因商业规划合合理内内部动线成成功前提一般情况下下，顾客在在商场购物物的时间不不会超过3小时，超过过这个时间间就容易处处于疲劳状状态。所以以合理的内内部交通路路线设计，，可以在空空间、时间间上最大化化地挽留人人流量。通通常情况下下，商业项项目的规划划前期，会会从以下五五个方面进进行设计，，为吸引人人流、实现现内部交通通的便利性性奠定基础础。商业业危危盘盘病病因因第一一，，商商业业项项目目的的出出入入口口设设置置。。商业业项项目目的的出出入入口口要要与与周周商业业危危盘盘病病因因

某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。

商业业危危盘盘病病因因第三三，，建建筑筑小小品品、、硬硬质质景景观观的的设设计计。。商业业项项目目内内部部的的建建筑筑小小品品和和硬硬质质景景观观的的设设计计，，有有利利于于对对设