中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案

报告结构市场动态项目定位宏观市场客户定位产品定位价格定位区域市场地块分析营销策略推广思路推广周期工作计划2报告结构市场动态项目定位宏观市场客户定位产品定位价格定位区域市场地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算3金州区在大连的地理位置金州地处欧亚大陆东岸，辽东半岛最南端，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原；金州是大连市的近郊区，是大连最大的行政区，位于规划中的大连新市区的市中心位置。总面积1100平方公里，人口68.3万；我市将在强化老城区功能，使老城区向北、向西拓展的基础上，做大新城区和金州城区。金州城区的面积也将由现在的45平方公里扩大到200平方公里；未来大连中心城市的概念将由老城区、新城区和金州新城三个组团组成，城市形态也由单中心城市结构向多中心城市结构转变。4大连未来的新市区有金港区和金州区组成，其中金港区有开发区、保税区、双D港区、大窑湾港区、金石滩国家旅游度假区组成；区域功能：把新城区建设成为东北经济区对外开放的先导区和产业结构提升的示范区，大连率先基本实现现代化的现行区，大连城市拓展空间、做大产业规模、提升产业水平的主体和龙头；城市功能：大连中心城市的重要组成部分，成为大连乃至东北地区最具现代化和国际化内涵的智能化生态型新城区；金州区在“大大连”发展中的功能定位北进西拓5土地—小型地块零星分布于周边，中心城区缺乏有效供应从城市扩容角度来看，金州区处于大连“北进”的战略节点上，它承担着大连外向型经济、新兴产业发展和产业调整与转移的任务，这里将是未来大连的经济增长区和人口承载区。随着工业化及城镇化进程的快速推进，金州房地产市场潜在的升值空间已经开始吸引越来越多人的目光；金州区2007年挂牌土地多集中于周边地区，且地块面积较小，中心城区的供应量上出现匮乏，未来上市项目数量有限；随着本案区域内原有项目的逐渐消化，新上市项目的不确定性，本案以中小户型为主的竞争态势将逐渐明朗，从而填补市场空白；6大连城市快轨各组团的客运交通联系要以快速轨道交通为主，除目前已建的主城区至新城区的轨道3号线外，还要建设主城区至金州城区、金州城区至新城区、主城区至旅顺的轨道交通线路和主城区的地铁交通线路；快轨的建成，加上沈大高速、丹大高速、201国道、202国道穿境而过，快速路和快轨将金州拉进了大连1小时经济圈。交通—快速路和快轨将金州拉近大连1小时经济圈7落户—主城区落户门槛的提高，促使部分客户转向新城区寻求落户需求购房区域购买金额（万元）住宅公建主城区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区80100新城区大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区5070旅顺口区、金州区3050卫星城瓦房店市1015普兰店市5（年内将提高）15（年内将提高）庄河市1015长海县城区2050小城镇主城区小城镇2030新城区小城镇810目前大连市内四区的购房落户标准提高到了80万元，而作为新城区的金州区的购房落户标准为30万元，50万元的巨大差额必将导致意在主城区内落户的部分客户转向新城区，完成曲线落户目的。据我司调研知，目前区域内以落户为目的的客户占到了整体的15-20%，且以五一路为轴线，由东向西逐渐提高。8五一路—金州的“总部经济区”，未来城市中轴线2006年10月，金州五一路中央商务区建设全面启动，松源集团总部大厦项目正式开工，届时将成为金州第一高度的标志性建筑，加之大连神州众益集团、金牛集团、锦联集团、新加坡汇诚控股投资集团等4家集团总部也确定入驻金州总部经济区，同时，欣悦、君悦两家五星级酒店、沃尔玛超市、汽车交易市场、大黑山温泉度假村、教师公寓、大连理工大学城市学院等11个重大项目也将在这里落户；金州要在7.1公里长的五一路两侧，高标准的建设一个达到国际水准的现代化建筑群。展望未来，五一路中央商务区将不仅成为金州的经济中心，更有望超越金州的范畴，成为大连乃至东北地区一个强有力的文化时尚中心。5年后，建成的金州中央商务区将成为城市挂红能转移和城市搬迁改造以及企业拓展交流的核心区域；五一路总部的建设将提升金州的区域地位，改善区域形象，在区域自身的功能上发生改变，重新定位区域在整个大大连体系中的经济地位，房地产市场发展也必将迎来一个新的高峰。9自04年以来,尤其是05-06年金州房地产市场与旅顺市场成为大连市两大热点版块,其驱动力得宜于大大连的总体战略规划.金州凭借其良好的工农业基础与地理位置迅速的成为大大连的核心热点区域,未来前景空间巨大金州.在城市规划成长过程中由于地块零散,开发区域全面开花,版块氛围处于正在形成的过程中,缺少号召性产品.交通规划是近期突破性的利好因素.落户政策使得金州具有了相比开发区的战略优势.小结10报告结构市场动态项目定位区域市场客户定位产品定位价格定位宏观市场地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算11金州楼市呈现现被迫迎合离离心式的城市市化扩张模式式（动态的竞竞争趋势）老城区老城区土地日日趋稀缺，土土地价格攀升升，带动房价价上涨，开发发商向新城区区转移；引进产业，区区域功能的升升级从被动郊区化化到新城市化化在市政规划下下，北部新城城区、西部产产业带和五一一路轴线区成成为开发重点点；城市扩张周边地域新城区12中心区域东部区域站前区域西部区域金州房地产区区域性划分中心区域：处处于金州老城城区之内，以以怡心居为代代表；站前区域：交交通便利，以以碧海尚城、、集品·东林林世家为代表表；东部区域：处处于和开发区区连接地带，，在客户资源源上与之产生生共享，代表表项目有金信信·陶然居、、金润花园；；西部区域：西西海工业园为为产业支撑，，代表项目为为永乐金庭和和连大文润金金宸；13高端项目集中中于斯大林路路两侧，兼得得中心区商业业氛围及站前前区交通便捷捷；中档项目以胜胜利路为轴线线，包括西部部区域和部分分中心区域；；4000以下下项目多分布布于周边城区区；500040004000元以以下楼盘体量量普遍较大，，销售周期长长，其价格上上涨空间较大大，目前已迫迫近4000元大关；5000以上上楼盘销售周周期拉长，以以大户型为主主，产品附加加值较高，去去化相对缓慢慢；金信·陶然居金润花园芙蓉花园永乐金庭金莲福地和嘉佳园4000-5000集品·东林世家湖畔嘉园连大碧海尚城≤4000≥5000怡心居金色华庭金州地产等价价线示意图4000元等等价线逐渐向向外围城区扩扩散14五一路胜利路西海工业园城市发展的的双轴线——胜利路和和五一路背依西部产产业带，毗毗邻两大城城市动脉——城市扩张张的新方向向东部区域介介于金州区区和开发区区之间，其其房地产发发展模式更更多的依赖赖于其地理理位置的特特殊性，涵涵盖了两区区的中低端端客户，交交通条件是是其关键因因素；西部区域位位于金州中中心城区西西侧，直线线距离较短短，紧握胜胜利路与五五一路两大大城市主动动脉，南向向既是沈大大高速路口口，枢纽地地位已经形形成。背依依西海工业业园区，综综合质素更更高；15四区域代表项目主力户型比较面积中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大90㎡四区域代表项目总价比较价格中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大30万西部区域处处于发展阶阶段，金州州的中游水水平，以中中低端的客客户层为目目标群体。。四区域代表项目单价比较价格中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大4000元西部部区域单价迫迫近4000元/㎡㎡；主力户型为为70-80㎡的两两房；总价集中在在25-32万；16面积总价户型面积总价户型面积总价户型面积与户型型互相制衡衡，金州西西部区域市市场上以70-80㎡的经济济型2室为为主，说明明置业者仍仍以纯居住住为目的，，刚性需求求的消化能能力依然存存在较大的的市场空间间；25-32万元为房房款总价密密集区间，，结合70-80㎡㎡的面积，，说明目前前西部区域域仍以中低低端需求为为主，此部部分客户意意向单价在在3500-4000元/㎡㎡；金州房地产产消费群仍仍以中低端端消费为主主，购房者者的支付能能力决定了了户型仍然然是以经济济型的两房房为主，大大户型多集集中于高端端项目中，，随着房价价的不断上上涨，需求求面积呈现现趋小化的的形势；三因素比较较分析中低端客群群为主；中小户型消消化迅速；；刚性需求仍仍占主导地地位；25-32万的总房房款符合置置业者的支支付能力；；需求面积呈呈现趋小的的形势；171256798431210111永乐金庭23456789101112连大·文润润金宸芙蓉花园怡心居金色华庭金莲福地和嘉佳园集品·东林林世家碧海尚城金海嘉园金润花园金信·陶然然居竞争区域的的确定1永乐金庭2连大·文润金宸18竞争区域市市场动态连大1期芙蓉花园2期本案永乐1期2期永乐金庭1期，多层层与小高层层向结合，，清盘实现现均价3800元，，小高层中中以小户型型居多；目前处于做做地基阶段段，为栋板板式小高层层，大户型型为1梯2户，中小小户型为1梯3-4户，价格格预计在4000元元以上；1期分为小小1期及小小2期，目目前1000余套房房源已经基基本售罄，，小2期正正在认购阶阶段，其以以80-90平米的的2房为主主，预计小小2期将突突破4000元；连大文润金金宸整体建建筑面积达达40万平平米，大2期目前只只是处于规规划阶段；；本项目由1栋板式小小高层和2栋塔式小小高层组成成，规划户户数约250户，80平米左左右的两室室户型占到到了40%，实现均均价3800元，目目前已经售售罄；永乐金庭和和连大·文文润金宸是是区域的代代表项目。。本案处于永永乐1期和和连大小2期及大2期的包夹夹之中，其其为本案的的主要竞争争对手；预预计潜在供供应20-30万平平.19购买挂牌文件时间宗地编号土地位置规划用途占地面积[万㎡]住宅建筑规模[万㎡]容积率07.6.11-6.222007-1金州区兴民村西侧雷达站地块商住3.17273.91731.3407.6.11-6.222007-2金州区南山居住区地块住宅6.48317.2571.1707.6.11-6.222007-3金州区原建筑构件厂地块住宅1.44273.46042.407.6.11-6.222007-4金州区九里新村地块商住12.735712.32231.1807.6.11-6.222007-5金州区兴民村九重天南侧地块商住5.12138.30991.8407.6.11-6.222007-6金州区五一路松源集团北部地块商住7.206221.69733.2707.6.11-6.222007-7金州区原阿尔滨建筑公司及周边地块商住6.809919.3078307.6.11-6.222007-8金州区原西河市场地块商业0.3382—0.9307.6.11-6.222007-9金州区古城乙区和平路北侧地块商住1.14743.26724.2307.6.11-6.222007-10金州区三十里堡镇西山后居住区商住6.39817.38241.2807.6.11-6.222007-11金州区三十里堡镇北乐真爱小区（一期）住宅1.07321.6351.8307.6.11-6.222007-12金州区三十里堡镇北乐真爱小区（二期）住宅2.28143.15071.6607.6.11-6.222007-13三十里堡镇东山后村202国道东侧地块商住0.97887.51.2707.6.11-6.222007-14金州区三十里堡镇东山后村地块商住4.7510.2971.7407.6.11-6.222007-15金州区石河镇北海村南侧地块商住0.31980.34521.3407.6.11-6.222007-16金州区石河镇北海村南东南部地块住宅0.3310.73762.2307.6.11-6.222007-17金州区石河镇唐家村一号路南侧地块商住3.1634.78071.6607.6.11-6.222007-18金州区石河镇水利公司地块住宅0.84961.78912.1107.6.11-6.222007-19金州区华家屯镇镇政府西侧地块商住14.46662.12951.81合计

79.0697109.2864

20结论：本项项目配套及及周边环境境与其它项项目共享，，无竞争优优势；体量约3万约4万5.8万总价区间单价区间主力户型16-28万16-28万？≥4000≥4000？40-7040-70？客层细分产品类型中端为主中低端？高层小高层小高层连大文润金宸2永乐金庭2本案项目对比面积市场接受度80㎡面积越小，，市场接受受度越高，，去化越快快；未来区域市市场小户型型供应充足足，市场竞竞争态势严严峻；本案地块质质素相对于于永乐及连连大较弱，，无法突破破区域局限限，如何争争夺区域目目标客户成成为关键。。预期市场竞竞争环境构构想在产品同质质化的前提提下，价格格成为取胜胜的决定因因素；21本项目所处处区域属于于目前金州州未来成片片居住区重重点开发区区域价格与档次次还处于中中等偏下水水平.直接竞争项项目,相互互影响,相相互补充分分担不同角角色本项目所处处区域真正正体现金州州城市特征征更符合金金州市场的的实际承接接努力.潜在供应数数量巨大,未来竞争争比较激烈烈.小结结22报告结构市场动态项目定位地块分析客户定位产品定位价格定位宏观市场区域市场营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算23国防路同济路工厂区永乐金庭二期永乐金庭一期饭店\洗浴连大文润三\四期本案宗地情况宗地地处金金州主城区区西南角,国防路与与同济路交交叉汇合处处地块呈带状状分布,南南北连绵有有余东西纵纵深有限。。地势平坦,目前为电电机厂未拆拆迁24地块对外交交通主要依依赖于国防防路出入城城区,同济济路进入中中心区距离火车站站\轻轨大大约3-5公里距离中心商商业区3公里距离离高速公路路海边3公公里地块四至本案25交通状况———主要公公交线路云云集在国防防路一侧景观资源———宗地西西侧高层可可观海,周界氛围———本案西西侧一路之之隔为工厂厂区,北侧侧为金州高高档餐饮，，东侧紧邻邻连大文润润南向正对对永乐金庭庭外部环境26本项目能否否成功运作作很大程度度上在于客客观的理解解本地块，，在运作中中最大的发发挥项目的的优势，合合理规避或或弱化劣势势，结合市市场反馈的的信息把握握机会,规规避威胁.市场基础夯实，区域项目持续开发，保持了市场恒温状态，目前连大文润及未来的永乐金庭项目的上市必将带动板块的升值；针对板块热度持续升温，本项目可以充分借势，区域共荣能够给项目带来更高的回报；区域配套将近一步完善成熟地势开阔,西侧高层产品可观海山体作为景观资源的一大亮点，可充分挖掘；30万落户金州政策成为新的消费热点金州不断加大的规划改造进程拉动需求增加配套优势\机会板块内新增项目及未来潜在项目供应量较大，会对本案的客户产生一定的分流作用；受地块局限，未来产品规划产品单一右侧受连大文润高层遮挡严重,左侧噪音粉尘影响区域配套商业体量大，竞争激烈；地块距离道路实际较远，出行会有一定的不便；周边项目价格左右本案售价；9070等地产政策对于产品规划的限制劣势\威胁27本项项目目不不属属于于传传统统居居住住区区,城城市市生生活活的的便便捷捷性性有有待待于于改改善善周边边新新生生项项目目对对于于自自身身的的市市场场机机遇遇影影响响优优势势大大于于劣劣势势.综合合比比较较周周边边项项目目地地块块的的特特点点,本本项项目目不不具具有有明明显显的的优优势势处处于于中中下下位位置置地块块受受工工厂厂区区的的影影响响未未来来的的以以及及没没有有明明显显的的景景观观资资源源作作为为支支撑撑成成长长为为高高档档住住宅宅区区的的空空间间小小.商业业成成为为未未来来销销售售中中的的难难点点.小结结28市场场动动态态项目目定定位位区域域市市场场中端端市市场场客户户定定位位产品品定定位位价格格定定位位地块块分分析析营销销策策略略推广广思思路路推广广周周期期销控控策策略略渠道道策策略略推广广预预算算29客群群特特征征分分析析社会会新新锐锐工作作3到到5年年，，关关注注时时尚尚，，教教育育程程度度较较高高，，有有一一定定的的积积蓄蓄和和经经济济基基础础的的青青年年人人，，认认可可品品牌牌并并且且关关注注、、讲讲究究生生活活细细节节；；经济济务务实实通常常处处于于社社会会的的底底层层，，主主要要考考虑虑经经济济适适用用性性，，以以拆拆迁迁后后需需要要新新的的房房子子生生活活的的人人为为主主；；活跃中中坚不为工工作羁羁绊，，有一一定经经济实实力的的中青青年人人，他他们关关注健健康，，注重重生活活中的的休闲闲娱乐乐活动动，也也是社社区里里的活活跃人人群；；社会标标签通常有有着较较强的的经济济基础础，要要求享享受生生活，，需要要彰显显社会会地位位，更更中意意豪宅宅、别别墅等等产品品；核心家家庭家庭有有一个个生活活核心心，后后代或或者长长者，，所有有的家家庭抉抉择均均优先先考虑虑核心心人物物的生生活，，以““望子子成龙龙型””为主主，更更注重重配套套上的的因素素；总体客客户分分析30客群年年龄对对购房房心理理的影影响勇于提提前消消费，，对自自己的的未来来收入入增长长持乐乐观积积极态态度；；多数为为一次次置业业群体体，夫夫妻双双方共共同负负担房房贷压压力；；父母的的帮助助有时时候在在购房房的决决策中中起到到关键键性作作用；；他们是是中低低价位位住宅宅的主主要消消费群群体此类客客户收收入渐渐趋稳稳定，，购房房的提提前消消费冲冲动逐逐渐减减弱；；具有一一定社社会基基础的的他们们对房房屋品品质的的挑剔剔程度度更高高；投资置置业逐逐渐在在这一一阶层层中兴兴起；；对子女女的教教育开开始成成为这这一阶阶层购购房过过程中中的重重要因因素之之一子女迫迫近婚婚龄或或已成成家立立业是是这一一阶层层的最最大特特点；；为改善善居住住环境境享受受晚年年生活活或与与子女女就近近居住住互相相照顾顾是购购房首首要因因素25-30岁30-50岁50岁岁以上上社会新新锐核心家家庭活跃中中坚总体客客户分分析31住宅总总价与与客群群的对对应客群数数量与与总价价的关关系呈呈反比比趋势势，总总价越越高，，客群群数量量越少少，本本案将将对接接的20～～40万消消费群群体处处于住住宅消消费客客群的的中低低层，，客群群基数数庞大大。总房款主力客层客层行业注重因素代表项目45万以上社会标签大型私营企业主自然环境、安全性、私密性----------35～45万核心家庭企业金领、小企业主、公务员、垄断行业从业者品牌、品质、配套、隐私保证湖畔嘉园恒达花园25～35万社会新锐/核心家庭/活跃中坚公务员、垄断行业从业者品质、品牌、发展性、价格、便利性集品东林世家碧海尚城金润花园15～25万经济务实/活跃中坚工薪阶层价格和嘉家园\金色华庭金州总总体客客户分分析32碧海尚尚城怡心居居连大、、永乐乐金庭庭35万万等价价线60万万等价价线总价与与客户户基数数的关关系35万万以下下客户户群体体最为为广泛泛，并并且呈呈金字字塔式式逐渐渐递减减；西部市场细分先期客户预期客户通过对对连大大一期期和永永乐金金庭一一期的的产品品分析析，其其实际际成交交客户户对总总价最最为敏敏感，，上述述两项项目主主力户户型为为80-90平平米的的两房房，总总价在在30万左左右，，市场场易于于接受受；根据连连大目目前所所处规规划，，其2期中中将以以40-70平平米的的小户户型为为主，，永乐乐2期期也是是以40-60平米米的小小户型型为主主，因因此，，小户户型的的区域域供应应量剧剧增，，市场场竞争争力度度增强强，价价格成成为立立足于于市场场的关关键因因素；；区域客客户分分析33金州客层变迁：随着城市规划，落户政策\大连及开发区房价因素驱使金州住宅客群具有明显的包容性与独特性时间2002——20042004——20052006-2007房价2200-3300住宅项项目永乐金金庭金润花花园集品东东林世世家生辉第第一城城金信陶陶然居居恒达花花园湖畔嘉嘉园金海嘉嘉园2000--3500客户层层面及构成成金周州州本地地高收收如人人群换换房金州当当地初初次置置业人人群金周州州中等等收入入人群群换房房,少少部分分开发发区及及周边边县阵阵居民民3500----5000从金州州客群群发展展走势势分析析，本本案客客群应应与周周边同同期产产品一一样考考虑复复合客客群的的构成成.部分开开发区区,工工作人人群金州当当地打打工人人群当地投投资客客大连投投资客客区域客客户分分析34区域代代表项项目客客户来来源分分析升辉第第一城城50%开开发发区30%金州州20%其他他区域域客其其中包包括大大连和和周边边县镇镇落户户陶然居居30开开发区区50%金金州客客户20%其他他区域域客户户包括括大连连及周周边县县镇落落户永乐金金庭1/3金金州州1/3金金州周周边1/3其其他区区域客客户,包括括大连连外省省市部部分落落户连大.文润润50%金州州30%金金州周周边20%其其他区区域包包括少少量开开发区区大连连客户户部分分落户户金山苑苑2/3金金州州客户户1/3其他他区域域的客客户包包含部部分开开发区区,周周边县县镇金州\开发发区\周边边县镇镇进城城\外外来打打工落落户\投资资客成成为为目前前金州州市场场客户户的重重要组组成部部分靠近开开发区区的金金州楼楼盘更更具有有竞争争性,靠近近主城城区外外延区区域的的楼盘盘依然然以本本地消消化为为主.区域客客户分分析35金州区区客户户来源源仍以以本地地客户户为主主，以以部分分的市市内和和外地地客户户作为为补充充。重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户外地（（主要要为东东三省省）人人群投投资或或养老老外区域人于开发区内从业来源：大连市内、开发区、北三市置业目的：居家或投资价值取向：关注人文氛围、教育资源、交通状况、和升值前景置业特征：实用、欢迎创新、对单价和总价都敏感重要客户群本区域人群来源：主要来自于金州区内置业目的：改善置业、结婚用房、小部分投资价值取向：关注人文氛围、上班便利性、居住环境、升值前景置业特征：理性、对总价和产品品质敏感核心客户群目标客客户分分析36购买动机目标客群特征需求倾向投资本地投资客、部分外地投资客购买力强，目光敏锐。看好区域的潜力。价格较低，投资回报率高。产品便宜1、市内客群2、开发区客群1、刚参加工作不久，25-35岁的年青人，购买力不强2、被动迁移的弱势群体暂时忍受配套不足，需求运动、休闲设施，希望交流需求形象、与舒适性地缘便利性金州工作人群开发区工作人群25-40岁，区域产业的打工族熟悉周边环境第一居所，注重价格，教育设施，区域未来升值空间改善居住环境1、周边区域居民2、市内居民35-45岁，二次置业，具有一定购买力，要求配套完备，注重教育，对户型、物业、房屋质量要求高，养老为父母购房的客群外地来连养老客群在大连、开发区或金州工作，无力在大连购房，且希望离父母较近，为父母购房的打工者，向往在大连生活，但资金实力不强的购房者。户型适中、配套完备，物业到位。落户东三省落户大连客群其他地区向往大连的经济、教育、气候环境被80万落户政策阻隔，举家迁移。发展型购买，注重邻里关系的融合、憧憬大连的居住氛围。目标客客群特特征目标客客户分分析37随着市市场情情况的的急剧剧变化化以及及国家家宏观观调控控政策策的不不断影影响，，投资资者的的投资资趋势势正在在改变变。比较特特殊的的购买买群体体———投资资客群群短期抛抛售型型长期收收益型型复合持持有型型通过短短线抛抛售迅迅速套套现获获利通过长长期出出租获获得稳稳定收收益中长线线持有有，随随行情情进行行出租租、变变卖、、甚至至自住住出售售租金金保值值宏观调调控压压制营业税税5年年限制制市场集中供供量租金收益下下滑形式灵活多多样目前投资主主流趋势目标客户分分析38投资决策因因素投资成本回报率回报率金州良好的的规划前景景+价格增幅投资成本总价=面积积×单价总价是门槛槛，降低门门槛是项目目成功销售售，快速回回笼资金的的关键。在不损失销销售回报的的前提下，，缩小面积积是降低门门槛的唯一一途径。目标客户分分析39本项目客户户是复合的的，金州：：周边:开开发区::落户:投投资5:2:1:1:1主打客户群群锁定为金金州主城区区城市便捷捷生活客群群体现新金金州大大连连形象开发区,大大连客户为为重要客户户,辅助相相应的渠道道进行锁定定根据客群的的特征核心心价值为:城市栖居概概念-------便捷城市配配套+低总总价优势+规划发+功能实实用+投资资潜力+落落户小结结40市场动态项目定位区域市场中端市场客户定位产品定位价格定位地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算41项目档次划划分中档住宅高档住宅＞60万准豪宅低档住宅顶级豪宅﹤50万﹤40万﹤25万﹤15万本案区域借势：：利用区域域房地产市市场的利好好表现，加加速本案的的营销力度度，缩短开开发周期；；本案以经济济性两房为为主力户型型，突出““低总价””优势，立立足中端市市场，以利利弥补市场场空白，减减小与其它它项目和潜潜在地块的的直面竞争争；一房和小三三房跨越低低端和中高高端住宅，，扩大目标标客户层；；开发思路的的确定42由于本案所所处地理位位置,以及及区域在售售项目的客客群对位情情况综合考考虑因此应将本本案产品功功能定位为为：适宜西海工工业区周边边工厂初次次置业和周周边居民以以及全市中中端客户改改善居住环环境的中端端住宅产品品。产品功能定定位43户型面积比例1室1厅1卫40-55㎡25%2室1厅1卫60-70㎡35%2室2厅1卫70-85㎡35%3室1厅1卫90-100㎡5%合计——100%定位原则：：中小户型为为主，弥补补市场空白白，抢占市市场制高点点；以高附附加值产品品为补充，，提升项目目形象。依据市场现现状，本案案单位总价价控制在15-40万之间，，吸纳中端端及中低端端消费群体体，占据市市场最大空空间；产品功能指指标定位44整体规划调调整建议结合周边供供应市场现现状,在满满足规划条条件的基础础上,中原原建议做多多层\高层层建筑规划划，如图所所示；多层住宅高层住宅45由于本案处处于高低端端产品强烈烈对比之中中,中端产产品整体体市场雷同同性相当明明显已经使使得市场形形成了概念念共识.差差异化路线线亦很难有有所突破,利用区域域的人文优优势和地块块自身的自自然优势成成为我们产产品实现核核心卖点的的关键本案产品的的突破应从从户型建材景观综合附加值值四方面入手手寻找，以以求项目自自身具有区区别于周边边竞品项目目的独特优优势，达到到引领区域域市场热点点的营销目目的。产品规划原原则46一室一厅45平米户型参考—一室产品一室一厅45平米布置均比较较合理，使使用特别方方便；卧室采光较较好，阳台台服务区舒舒适；卧室跟卫生生间之间交交通方便；；厨房跟餐厅厅之间交通通方便；47户型参考—两室产品二室二厅75平方米二室二厅73平方米48户型参考—两室产品二室二厅79平米二室二厅79平米二室二厅78平米户型方正，，得房率较较高，南北北阳台增加加了生活的的舒适度；；大客厅小卧卧室，明卫卫设计，南南北通透，，空气流动动顺畅；动静分区适适度，使用用舒适，凸凸窗的使用用赋予了空空间的灵动动；49三室二厅98平米三室二厅98平米户型参考—小三室产品户型实用方方正，布局局紧凑；在有限的面面积内，将将客厅控制制在20平平米左右，，并在底层层增加了私私家花园和和阳台，舒舒适性大幅幅增加；主卧室控制制在16平平米左右，，增加了附附属卫生间间等，完全全达到了使使用标准；；双北卧的设设计和最大大限度的利利用走廊面面积成为小小三房的一一大亮点；；50小三室户型型建议图51大进深户型型产品建议议52大进深户型型产品建议议53外挂电梯全明卫生间间圆弧阳台建议小高层层曾产品采采用电梯外外挂主要原因是是实现小高高层产品实实现多层产产品的布局局,有利于于产品面积积有功能的的控制54单体立面建建议55建筑风格建建议青云映山观湖国际现代简约主主义风格的的高尚建筑筑56立面细节建建议错落阳台美化立面，，增加立面面韵律；增加非销售售面积，给给业主带来来实惠，增增加项目附附加值。转角凸窗增加观景面面；增加非销售售面积，给给业主带来来实惠，增增加项目附附加值。57立面细节建建议北向百叶空调藏在百百叶中，使使立面更加加整洁，美美观；58立面细节建建议竖向线条竖向线条的的运用让建建筑变得更更加挺拔注重天际线线变化天际线的变变化将使整整个社区不不呆板；天际线的变变化将给整整个社区带带来空间趣趣味感59推荐立面观湖国际60建材配套建建议由于区域项项目规划建建筑的均质质性，各项项目之间的的区别除体体现在户型型上之外，，还需通过过建材的选选用来加以以区分。如小高层建建筑电梯的的品牌、门门窗品牌、、采暖方式式（地热及及暖气形式式）、楼梯梯间地面及及墙面的材材质、外墙墙面砖的材材质等均会会对项目的的品质产生生影响。建议本案在在建材选用用时，应有有1-2项项区别于其其它项目的的独有的品品牌产品，，以便借此此提升项目目建筑品质质形象。如钢制装饰饰暖气片，，霍曼防盗盗门，YKK、维卡卡塑钢窗等等仅在少数数高档项目目中应用的的建材产品品，如能选选用1或2项，将极极大的提升升本案的建建筑品质形形象。61高档面砖或或弹性涂料料62墙体保温隔隔热技术63建安标准：：窗——落地地、平开、、弧形、转转角门——子母母门走廊楼梯———仿古铁铁艺与木质质扶手通道——暖暖色釉面砖砖镶帖64景观建议景观设计的的实际成本本相当巨大大,建议开开发商抓主主重点进行行规划突出出骨架亮色色中原认为为重点体现现在:栋间小品的的点缀设计计西入口的设设计适当水景点点缀沿街绿化带带的隔离的的处理65自然而然，，步随景移移————高低错落，，布局别致致66立体式景观观绿化67柔顺弯曲的的步道营造造了亲切温温和的邻里里空间小径68——园区小品69综合附加值值建议住宅产品除除满足日常常居住功能能外，在安安全、智能能化、环保保、美观等等方面亦存存在多种附附加功能要要求，附加加功能的合合理、完善善与否也会会对项目产产品品质的的提升产生生影响。为解决屋顶顶太阳能热热水器安装装混乱的难难题顶层越越层产品太太阳能热水水器赠送统统一安装；；为解决小高高层建筑空空调外机安安装不易，，且容易造造成外保温温被破坏的的问题，小小高层产品品可赠送空空调并统一一安装；为解决一层层、顶层安安全问题的的窗磁、门门磁防盗报报警技术；；已普遍采用用的项目周周界红外探探测监控报报警系统；；可视对讲的的一卡通、、小区广播播、夜视、、呼叫中心心110联联动以及防防尾随等新新增功能的的全面应用用；弱电智能化化网络解决决方案；70智能化大幅幅提升项目目档次（一）计量量收费技术术1、三表远远传，自动动采集2、采暖（（地暖）分分户控制，，分户计量量（二）安全全防范系统统1、区域、、周界防范范报警，闭闭路电视监监视2、单元门门对讲系统统3、偷盗紧紧急报警4、巡逻保保安系统（三）设备备集中控制制与管理技技术1、闭路电电视监控2、紧急广广播与背景景音乐3、物业管管理系统（四）家庭庭现代通讯讯技术1、合理布布线，2部部电话，2个有线电电视接口2、设置高高速宽带数数据网主干干线（光缆缆入单元，，双线入户户）3、采用互互联网络，，实现小区区内信息互互通，资源源共享71小结结影响住宅产产品品质提提升的因素素有很多，，户型与规规划是最直直接的影响响因素，其其它方面仅仅为有益的的补充，有有好的户型型、合理的的规划，项项目便成功功了一半。。为达达到到产产品品品品质质提提升升的的目目的的，，并并不不需需要要集集合合所所有有可可以以集集合合的的产产品品优优势势，，2～～3项项有有别别于于竞竞争争对对手手且且为为多多数数客客户户所所认认可可的的