中原X年北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性

中原地产（北京）投资顾问部城建密云穆家峪红酒庄园项目

前期可行性研究二零零九年八月项目可行性判断宏观城市研究区域市场环境项目研究宏观城市环境经济发展相关政策密云发展研究1998年以来，北京GDP发展趋势良好，逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上；自2008年以来，受到国际金融危机的影响，年增幅下滑趋势明显；预计2009年年增幅将基本在8%左右，经济发展进入相对平稳期。GDP与房地产2009年经济发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间。北京城镇居民人均可支配收入不断提高，2008年北京人均可支配收入达24725元，实际增长7%。人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强。收入与房地产相关政策影响45号文明确禁止别墅用地供应。2005年七部委清理闲置土地令第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其是投资客群。“90，70”政策将使未来市场大户型产品供应稀缺。供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但低密产品集中入市，典型区域内高端住宅市场竞争加剧。投资成本增加，投资需求得到有效抑制。产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺。经济发展影响总体收入持续增高，提供良好的发展基础。产品结构变化中小户型主导市场，大户型低密产品日益稀缺。北京住宅市场总结及未来发展预测宏观政策影响收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势。需求结构变化消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降。密云概况位于北京东北部，距市区70公里，总面积2226平方公里，常住人口达45.7万（密云县08年人口统计公报）。境内山青水秀，旅游资源丰富，素有“北方山水大观，首都郊野公园”之称。静谧宜人，生态城市密云区域规划密云将主导发展为休闲旅游度假中心区和会议培训基地。全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区7家；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家，星级餐馆11家。

一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅游区。

名称星级总建筑面积客房数量瑞海姆田园度假村五星4.3万平方米224间世豪国际酒店五星11万平方米217间云湖度假村三星4万平方米302间云佛山旅游度假村三星6万平方米288间世纪阳光假日酒店三星1.4万平方米65间北京云水建国假日酒店三星1.5万平方米154间北京供电局密云培训中心二星2.8万平方米108间北京交通云蒙山庄三星1.5万平方米148间南风宾馆无--77间中国华电集团无1.8万平方米146间御龙东方红酒庄园无8万平方米400间自2000年以来，GDP年均稳步提高，2008年全县实现国内生产总值106.9亿元，同比增长13%。2002-2007年第三产业实现增加值年均增长17.8%，分别高于第一产业、第二产业7.2个和5.4个百分点。2007年三次产业结构由2001年的16.5：47：36.5调整为13.6：42.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一。密云经济发展2008年密云县GDP占北京市1.01%,整体经济实力有待提高第三产业逐渐成为主导产业投资、施工面积、销售面积、销售额均在生态涵养区中名列前茅处于发展初期2007年创造增加值8.18亿，占当年全部增加值的8.6%支柱产业之一新兴兴板板块块，，具具有有较较大大的的开开发发潜潜力力和和升升值值空空间间高档档住住宅宅开开发发区区密云云房房地地产产市市场场密云云经经济济发发展展产业业布布局局规划划房地地产产发发展展整体体经经济济实实力力有有待待提提高高，，在在第第三三产产业业的的支支撑撑下下有有较较大大的的未未来来提提升升空空间间宜居居城城镇镇建建设设，，主主导导发发展展旅旅游游度度假假、、会会议议产产业业经经济济随着着经经济济的的发发展展而而蓬蓬勃勃发发展展，，有较较大大的的发发展展空空间间、、升升值值空空间间密云云区区域域研研究究总总结结项目目可可行行性性判判断断宏观观城城市市研研究究区域域市市场场环环境境项目目研研究究区域域市市场场环环境境红酒庄庄园市场概概况典型案案例红酒庄庄园—————地块块所在在地密云红红酒庄庄园，，出密密云县县城东东去8公里里，紧紧邻京京承高高速，，交通通便利利，占占地80平平方公公里，，2万万亩森森林，，目前前是华华北地地区最最大的的生态态旅游游度假假村，，现已已建成成“澳澳洲红红酒庄庄园””和““康乾乾行宫宫”两两大园园区。。其周围围景点点众多多，如如密云云水库库、古古北口口长城城、司司马台台长城城、白白龙潭潭风景景区、、桃园园仙谷谷、黑黑龙潭潭、云云岫谷谷、云云蒙山山森林林公园园、南南山滑滑雪场场、云云佛山山滑雪雪场、、金鼎鼎湖滑滑雪场场等。。密云红红酒庄庄园目目前尚尚有三三期工工程正正在续续建中中，度度假村村自然然环境境极其其优美美，空空气质质量终终年一一级。。密云云红酒酒庄园园将成成为集集度假假、旅旅游、、生态态、观观光于于一体体的国国内最最大的的度假假村。。密云红红酒庄庄园空空气质质量一一流，，每到到夏季季，园园区的的千顷顷葡萄萄园漫漫山遍遍野样本项项目君山高高尔夫夫别墅墅、琉琉森湖湖、红红螺湖湖别墅墅、天天恒别别墅山山君山琉森湖湖红螺湖湖别墅墅天恒别别墅山山红螺湖别墅天恒别墅山君山别墅本案琉森湖样本项项目分分布情情况区域主主流产产品容容积率率集中中在0.4以下下，低低密度度住宅宅产品品舒适适度较较高。。19项目名称总占地面积总建筑面积总套数容积率君山112万平米84.67万平米东区403，西区待定0.42琉森湖30万（一期9.5万）11.4万（一期4万）一期110，二期待定0.38红螺湖10.84万平米4.5万平米910.23天恒别墅山56万平米13万平米3140.32样本项项目规规模及及容积积率分分析区域市市场物物业建建筑类类型多多以独独栋为为主，，辅以以少量量叠拼拼、联联排产产品；；区域市市场项项目绿绿化率率均较较高，，大部部分在在50%左左右，，园林林规划划各具具特色色项目名称产品类型绿化率园林风格君山独栋45%花岛式360度园林景观，中西结合,18洞高尔夫球场琉森湖独栋（一期）、叠拼、联排58%北美风格园林红螺湖独栋84%中式风格与局部东南亚风格混搭天恒别墅山独栋50%北欧田园风格样本项项目建建筑形形态及及绿化化分析析中大户户型较较多主力区区间350-500平方方米以独栋栋为主主21项目户型比例面积分布君山独栋100%350-600琉森湖独栋（一期）100%280-500联排（二期）——待定叠拼（二期）——待定红螺湖独栋100%491-642天恒别墅山独栋100%350-390样本项项目产产品户户型分分析在售别别墅成成交价价格基基本集集中在在13000左左右。。样本项项目价价格能否直直接享享有景景观，，对定定价影影响重重大。。配套、、景观观越充充裕，，定价价条件件越宽宽松。。销售速速度较较快，，吸纳纳量相相对旺旺盛。。个案销销售速速度差差别较较大，，与产产品特特质有有直接接关系系。项目名称本期供应套数销售套数本期销售周期月销售速度本期销售率成交价格君山四期70（第四期共100套）508个月6-771%13742琉森湖一期113339个月3-430%10907红螺湖918542个月293%13280天恒别墅山二期76（第二期共116套）665个月13-1486%14025样本项项目价价格及及吸纳纳量比比较区域板板块日日趋成成熟，，高端端休闲闲度假假板块块的市市场形形象基基本树树立项目表表现良良莠不不齐核心价价值的的独特特性与与昭示示性成成为关关乎成成败的的关键键有一定定的总总价限限制区域市市场小小结位置密云县密溪路白河畔项目概况占地面积1680亩建筑面积84.67万平方米容积率０.42绿化率35%总户数东区403户，西区待定销售报价14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景观大户型）入住时间东区前三期已入住产品情况东区规划403套纯独栋，西区待定。东区一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情况18洞高尔夫球场20000平方米会所(含少量商业)君山国国际高高尔夫夫别墅墅高尔夫夫的环环绕与与活水水系的的穿插插是规规划的的最大大亮点点白河东东A区区总占占地52万万㎡，，规划划建设设用地地32.67万万㎡，，规划划总面面积（（其中中含地地上及及地下下）18万万㎡，，以建建筑北北美风风情独独栋别别墅为为主，，共403席。。其中中前三三期已已经入入住；；四期期正在在热销销；五五期正正在规规划设设计之之中。。白河西西B区区总占占地60万万㎡，，规划划建设设用地地52万㎡㎡，规规划建建筑面面积55万万㎡，，包括括18000㎡㎡的东东南亚亚风情情水岸岸会所所以及及千余余席东东南亚亚风情情手工工独栋栋别墅墅。项目规规划项目实实景户型S24总建筑面积384.14户型图

地上面积252.61楼层首层户型分析优势：1家庭室/卧室三面采光2双平台设计3客厅、餐厅方正，采光良好4客厅挑空主力户户型350-400平方方米,景观最最佳位位置有有少量量500-600平平方米米户型型。以小面面积产产品最最为热热销户型设设计项目客客户主主要集集中在在金融融、贸贸易、、房地地产等等领域域的领领袖型型客户户年龄为为在36-45岁之之间的的中年年成功功人士士被君山的山水水景观及高尔尔夫球场所吸吸引客户资源群山河湖高尔夫复合型景观豪豪宅三大因素构成成价值提炼项目研究地块条件基本定位方向向财务测算项目基本情况况项目原方案主主要经济技术术指标项目设计指标m2备注1总建设用地面积337710.05原规划中有2.39万平米酒店，由于考虑到酒店的经营风险，认为方案应调整，调整成全独栋别墅的方案。并且项目为旅游配套用地，可能存在一定的经营风险。2总建筑面积≤18万3一期建设用地面积223585.664一期总建筑面积830004.1地上面积780004.2地下面积50005容积率0.3486建筑密度0.217绿化率0.48机动车停车数3209建筑高度〈20项目基本情况况项目一期调整整后方案主要要经济技术指指标项目面积（平米）备注出让用地面积223585.66此方案仅为项目一期占地22.3万平米的方案调整。其中300平米独栋164套，450平米独栋16套。总建筑面积57000独栋别墅销售面积57000容积率0.25法国园项目基本情况况项目整体调整整后方案主要要经济技术指指标项目面积（平米）备注出让用地面积337710.05此方案仅为项目一期占地33.77万平米的方案调整。其中300平米独栋189套，450平米独栋26套。总建筑面积68400独栋别墅销售面积68400容积率0.20法国园荷兰园回归园项目地块周边边现状地块周边现状状图地块东侧红酒庄园已售别墅项目地块周边边现状地块周边现状状图地块旁红酒庄庄园正在经营营的三星级酒酒店项目地块周边边现状地块周边现状状图地块东北侧红红酒庄园售完完的紫霞谷独独栋别墅项目地块周边边现状地块周边现状状图地块东北侧红红酒庄园售完完的四合院项目地块周边边现状地块周边低密密度住宅及配配套已初具规规模地块周边现状状考察结论：：也存在如下问问题：1、区域旅游游商业等配套套完善，但生生活配套设施施较少2、以别墅为为主，缺乏大大规模居住区区依托，人气气不足3、除京承高高速、101国道和京密密路外，辅助助性道路严重重不足项目地块情况况地块现状图地块自然景观观优美，但植植被欠佳项目地块情况况地块现状图地块基础设施施小市政未达达到七通一平平标准，只有有电可以从现现有别墅区连连接项目地块情况况地块现状图Strengths优势分析Weakness劣势分析S1.拥有优质的环境资源，具备郊区化产品开发的基本资源条件S2.京承高速开口距离本项目3公里S3.地块周边已初显规模S4.建独栋别墅的手续齐全S4.地块便宜，并且更愿意与国企合作W1.项目距市区较远W2.基本的生活配套缺乏W3.地块基础设施未达七通一平Opportunities机会分析Threats威胁分析O1.在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，怀密板块主场趋势将进一步放大，吸引最大量的主动郊区化人群O2.经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3.生态环境成为区域需求核心支持点O4.对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。T1.面临不能销售威胁T2.面临不能借款威胁SWOT分析析丰富的景观资资源良好的生态环环境品质化的市场场趋势度假、养生高品质S1.拥有有优质的环境境资源S2.京承承高速开口距距离本项目3公里W2.基本本的生活配套套缺乏O2.经济济回暖，对别别墅购买是一一大利好因素素O3.生态态环境成为区区域需求核心心支持点中高端人群的的坚实需求中/高端阶层层O4.对独独栋别墅的限限制政策加紧紧，未来低密密独栋别墅市市场价值高启启。W2.基本本的生活配套套缺乏O1.在奥奥运利好和北北京主动郊区区化加速发展展进程下，吸吸引最大量的的主动郊区化化人群客群范围的泛泛区域化项目自身条件件不断完善升值空间配套完善政策条件限制制，使之成为为稀缺产品市场定位方向向◎项目所在怀怀密板块，拥拥有优质景观观资源◎自身条件的的不断完善◎客群范围的的泛区域化◎政策使独栋栋别墅产品成成为市场上稀稀缺产品支持本项目成成为密云中高端低低密养生型二二居所社区定位方向项目名称当前成交价格（元/平米）年初成交价格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案时点价格格保守估计在在12000元/平米项目独栋别墅墅价格定位1、琉森湖下月进进行价格调整整，调整幅度度为每平米增增600元。。2、由于去年年年底、今年年年初是近年年来房地产的的低谷期，在在此期间两项项目销售价格格均在10000元/平平米以上。3、地块整体自然然景观远好于于琉森湖项目。4、本案0.25的容积积率，认为在在产品打造上上优势明显。。定位方向1、鉴于市场场低密度住宅宅项目逐渐稀稀缺以及本案案环境优势，，本案低密度度住宅产品按按照10%-20%的年年增幅计算（（参考主要参参考2007年标准）。。2、根据密云云城市发展，，考虑到未来来经济增长幅幅度的不确定定性以及房地地产市场的不不稳定因素，，因此，保守守预测本案价价格增幅在10%左右。。3、以当前经经济增长作为为依据，未来来经济将稳定定增长；生态态休闲旅游业业的快速发展展；政策对独独栋别墅的进进一步限制，，使得区域独独栋别墅呈现现稀缺的态势势，因此乐观观预测本案入入市价格增幅幅在20%左左右。两年后入市保保守预测15000元/平米两年后入市不不保守预测18000元元/平米；项目独栋别墅墅价格定位定位方向本案时点价格格保守估计在在8000元元/平米项目叠拼别墅墅价格定位1、鉴于区域域内没有叠拼拼产品，因此此参考昌平区区叠拼产品与与独栋产品价价格关系，可可知差价在4000元/平米。2、本案独栋栋产品时点销销售价格在12000元元/平米，因此此参照昌平区区叠拼与独栋栋的差价，本本案叠拼产品品时点销售价价格在8000元/平米米定位方向1、鉴于市场场低密度住宅宅项目逐渐稀稀缺以及本案案环境优势，，本案低密度度住宅产品按按照10%-20%的年年增幅计算（（参考主要参参考2007年标准）。。2、根据密云云城市发展，，考虑到未来来经济增长幅幅度的不确定定性以及房地地产市场的不不稳定因素，，因此，保守守预测本案价价格增幅在10%左右。。3、以当前经经济增长作为为依据，未来来经济将稳定定增长；生态态休闲旅游业业的快速发展展；政策对别别墅的进一步步限制，使得得区域别墅产产品呈现稀缺缺的态势，但但其增幅应小小于独栋别墅墅，因此乐观观预测本案入入市价格增幅幅接近20%。两年后入市保保守预测9800元/平平米两年后入市不不保守预测11500元元/平米；项目叠拼别墅墅价格定位地块测算测算说明：1、项目转让让一期土地，，费用按每建建筑平米2500元计算算，一期总建建筑面积按83000平平米计。但其其仅交12000平米的的土地出让金金，其它面积积按140元元/平米计算算，并且可返返还40%。。2、道路面积积按占地面积积的15%计计；其它均按按建筑面积计计。3、按照当前前、未来市场场别墅销售均均价：12000/15000/18000元元/平方米三三档计算。4、经济分析析成本费用估估算以行业一一般取费项目目及取费标准准为依据，未未考虑特殊因因素。5、、税税费费取取费费标标准准以以北北京京市市土土地地、、城城市市建建设设、、房房管管等等部部门门规规定定的的为为准准。。6、、土土地地增增值值税税按按30%的的85%计计，，营营业业税税按按应应交交的的85%计计。。地块块测测算算项目不全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积5700083000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积---35000容积率0.250.37首先先，，纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案和和将将面面积积做做足足方方案案，，按按当当前前市市场场售售价价12000元元/平平米米进进行行对对比比分分析析地块块测测算算投资资估估算算表表做足足面面积积方方案案比比纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案开开发发总总投投资资成成本本多多1.2亿亿元元。。序号项目不全面积合计(万元)全面积合计(万元)不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程费851.771218.271491473建安工程费23875.4633760.06418940674基础设施配套费855.001245.001501505管理费用1420.321746.302492106销售费用1710.002140.003002587财务费用1935.462379.673402878不可预见费524.10644.7692789开发总投资52933.9565120.8592877846地块块测测算算销售售收收入入两两方方案案对对比比序号项目不全面积合计（万元）全面积合计（万元）不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1销售收入684008560012000103132销售税费3231.94044.65674872.1两税一费3197.74001.85614822.2印花税34.242.8653销售净收入65168.181555.4114339826地块块测测算算损益益表表两两方方案案对对比比序号项目名称不全面积合计(万元)全面积合计(万元)1销售收入68400.0085600.002销售税费3231.904044.603开发建设投资50998.4962741.184财务费用1935.462379.675开发利润12234.1516434.556土地增值税3119.714190.817所得税2278.613060.938税后利润6835.839182.809税前投资利润率23.11%25.24%10税后投资利润率12.91%14.10%地块块测测算算项目不全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积5700083000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积---35000容积率0.250.37其次次，，纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案和和将将面面积积做做足足方方案案，，按按未未来来保保守守市市场场售售价价15000元元/平平米米进进行行对对比比分分析析地块块测测算算投资资估估算算表表做足足面面积积方方案案比比纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案开开发发总总投投资资成成本本多多1.2亿亿元元。。序号项目不全面积合计(万元)全面积合计(万元)不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程费851.771218.271491473建安工程费23875.4633760.06418940674基础设施配套费855.001245.001501505管理费用1420.321746.302492106销售费用2137.502657.503753207财务费用1935.462379.673402878不可预见费528.37649.9493789开发总投资53365.7265643.5393627909地块块测测算算销售售收收入入两两方方案案对对比比序号项目不全面积合计（万元）全面积合计（万元）不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1销售收入855001063001500012807.232销售税费4039.8755022.675708.75605.14162.1两税一费3997.1254969.525701.25598.7382.2印花税42.7553.157.56.4036143销售净收入81460.125101277.32514291.2512202.09地块块测测算算损益益表表两两方方案案对对比比序号项目名称不全面积合计(万元)全面积合计(万元)1销售收入85500.00106300.002销售税费4039.885022.683开发建设投资51430.2663263.864财务费用1935.462379.675开发利润28094.4035633.806土地增值税7164.079086.627所得税5232.586636.798税后利润15697.7519910.389税前投资利润率52.65%54.28%10税后投资利润率29.42%30.33%地块块测测算算项目不全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积5700083000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积---35000容积率0.250.37最后后，，纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案和和将将面面积积做做足足方方案案，，按按未未来来乐乐观观市市场场售售价价18000元元/平平米米进进行行对对比比分分析析地块块测测算算投资资估估算算表表做足足面面积积方方案案比比纯纯独独栋栋别别墅墅方方案案开开发发总总投投资资成成本本多多1.2亿亿元元。。序号项目不全面积合计(万元)全面积合计(万元)不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程费851.771218.271491473建安工程费23875.4633760.06418940674基础设施配套费855.001245.001501505管理费用1420.321746.302492106销售费用2565.002806.254503387财务费用1935.462379.673402878不可预见费532.65651.4293789开发总投资53797.5065793.7694387927地块块测测算算销售售收收入入两两方方案案对对比比序号项目不全面积合计（万元）全面积合计（万元）不全面积单价（元/平米）全面积单价（元/平米）1销售收入1026001122501800013524.12销售税费4847.855303.8125850.5639.01362.1两税一费4796.555247.6875841.5632.25152.2印花税51.356.12596.7620483销售净收入97752.15106946.187517149.512885.08地块块测测算算损益益表表两两方方案案对对比比序号项目名称不全面积合计(万元)全面积合计(万元)1销售收入102600.00112250.002销售税费4847.855303.813开发建设投资51862.0463414.094财务费用1935.462379.675开发利润43954.6541152.426土地增值税11208.4410493.877所得税8186.557664.648税后利润24559.6622993.929税前投资利润率81.70%62.55%10税后投资利润率45.65%34.95%地块块测测算算从目目前前及及未未来来价价格格测测算算看看，，一一期期地地块块非非常常值值得得拿拿。。原因因：：地块块在在市市场场最最不不好好的的情情况况下下，，或或者者产产品品品品质质一一般般的的情情况况下下，，以以目目前前的的土土地地价价格格获获取取，，12000元元/平平米米的的售售价价，，其其获获取取的的税税后后利利润润已已超超10%。。说说明明项项目目的的抗抗市市场场风风险险能能力力非非常常强强。。一期测测算结结论：：本案拿拿一期期地块块，可可操作作性强强，但但有3点风风险值值得关关注！！风险一一：由由于项项目是是旅游游配套套用地地，土土地使使用年年限50年年，少少于住住宅70年年，客客户购购买会会有一一定的的心理理障碍碍。风险二二：目目前部部分土土地出出让金金未交交,并并且未未办理理开工工证，，并结结合此此地块块的使使用性性质，，银行行贷款款额度度将降降低。。风险三三：按按正规规政策策办理理预售售许可可证有有一定定难度度，但但目前前项目目已销销售产产品已已经办办理了了预售售许可可证。。项目评评价针对以以上两两个问问题，，分别别与银银行、、政府府部门门沟通通。针对土土地使使用年年限解决办办法：：现状目前政政策未未出台台土地地到期期后，，不能能续签签的文文件。。未来整个庄庄园共共80平方方米公公里，，从该该地块块土地地办理理手续续看，，至项项目销销售时时，土土地使使用年年限已已过10年年，根根据地地上房房屋的的新旧旧程度度，可可按房房改或或危改改形式式，补补交土土地出出让金金，延延续土土地使使用年年限。。项目评评价针对贷贷款情情况银行意意见：：“项项目在在满足足已办办理土土地使使用权权证、、建设设用地地规划划许可可证、、建筑筑工程程规划划许可可证、、开工工证的的情况况下，，项目目即可可获取取开发发贷款款。但但由于于该地地块的的性质质，放放贷额额度低低于住住宅，，额度度在60%左右右。因因此最最好将将建设设工程程规划划许可可证，，旅游游配套