世联地产项目咨询方案完整版

XXXX大厦项目

发展战略与定位报告谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司2004年2月XX项目

发展战略与定位报告世联地产顾问（深圳）有限公司我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”开发商需要世联解决的问题当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例基础资料研究地块分析区域背景项目界定第一部分：项目界定一、项目分析二、区域背景一、项目分析项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结项目规划限制指标项目所所在区区位：：本项目目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周周边环环境：：XX注：本本图仅仅为示示意之之用XX注释XX注释：：XX注释XX项目交交通项目四四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本项目目北项目地地块现现状：：XX项目分分析小小结二、项项目区区域背背景区域与与城市市的关关联区域对对外联联系区域发发展现现状项目与与城市市的关关联XX位置与XX的关系系未来发发展展展望区域对对外联联系XX发展现现状通过项项目分分析，，结合合项目目区域域背景景，我我们将将项目目界定定位为为：XX项目界界定确确定本本项目目的研研究范范围1、城市市宏观观环境境（宏宏观经经济与与城市市规划划）2、市场场分析析3、产业业链我们带带着对对以下下问题题的思思考，，逐一一展开开研究究工作作当前研研究内内容分析思思路结果构构成实现目目标面面临的的问题题市场研研究地块分分析区域背背景客户目目标解决方方案产业链链研究究项目发发展战战略项目定定位功能比比例宏观环环境客户定定位形象定定位产品定定位物业发发展建建议区域竞竞争项目界界定写字楼楼案例例基础资资料研研究第二部部分：：基础础资料料研究究一、XX房地产产市场场现状状二、XX宏观环环境与与规划划发展展三、XX产业链链研究究一、XX房地产产市场场现状状办公市市场商住市市场市场总总体特特点：：区域域化分分布XXXXXX注释：：XXXXX办公市市场现现状：：XX资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈客户（（企业业）类类型小小结：：1、国家家行政政企、、事业业单位位、大大中型型企业业；2、工业业区企企业；；3、中海海壳牌牌、中中海壳壳牌项项目承承建商商及相相关建建设单单位；；4、当地地投资资、贸贸易、、物流流、货货贷、、事务务所等等中小小型公公司；；5、外地地公司司办事事处；；办公市市场现现状：：资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈办公市市场现现状：：资料来来源：：市场场调研研、企企业访访谈小结：：。现现有少少量企企业进进驻中中心区区北部部，但但这些些企业业对本本项目目难以以构成成支撑撑。XX办公企企业浏浏览（1/2）XX办公公企企业业浏浏览览（2/2）XX企业业办办公公地地点点2：假假日日酒酒店店、、安安惠惠大大厦厦写写字字楼楼XX办公公市市场场总总结结二、、XX宏观观环环境境XX宏观观经经济济状状况况XX规划划发发展展XX宏观观经经济济状状况况研研究究结结论论XX宏观观经经济济：：GDP指标标XX宏观观经经济济：：人人均均GDPXX整体体经经济济结结构构：：产产业业发发展展XX宏观观经经济济对对其其房房地地产产市市场场的的带带动动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照照一一般般规规律律，，XX房地地产产发发展展已已经经进进入入快快速速发发展展阶阶段段。。但但目目前前的的XX房地地产产市市场场更更接接近近于于启启动动阶阶段段。。原因因分分析析：：第第三三产产业业比比例例过过低低，，素素质质较较差差2003年XX宏观观经经济济增增长长速速度度80％人均均GDP3259美元元XX规划划发发展展研研究究总总结结三、、XX产业业链链研研究究XX产业业发发展展周周期期企业业办办公公、、居居住住的的发发展展对本本项项目目的的借借鉴鉴意意义义案例例研研究究案例例研研究究对对本本项项目目的的借借鉴鉴？思考考：：从XX招商商项项目目看看，，各各项项目目建建设设阶阶段段是是否否产产生生大大量量商商务务办办公公、、居居住住需需求求？？本项项目目能能够够抓抓住住的的办公公需求求分分析析（（1/2）本项项目目能能够够抓抓住住的的办公公需求求析析(2/2)本项项目目能能够够抓抓住住的的商住住需求求分分析析（（1/2）本项项目目能能够够抓抓住住的的商住住需求求分分析析（（1/2）当前前研研究究内内容容分析析思思路路结果果构构成成实现现目目标标面面临临的的问问题题市场场研研究究地块块分分析析区域域背背景景客户户目目标标解决决方方案案产业业链链研研究究项目目发发展展战战略略项目目定定位位功能能比比例例宏观观环环境境客户户定定位位形象象定定位位产品品定定位位物业业发发展展建建议议区域域竞竞争争项目目界界定定写字字楼楼案案例例基础础资资料料研研究究解决决方方案案项目目SWOT分析析功能能比比例例客户户定定位位形象象定定位位功能能、、产产品品定定位位物业发展展建议区域竞争争写字楼案案例项目定位位项目发展展战略价格定位位经济测算算减小劣势势，避免免威胁发挥优势势，转化化威胁利用机会会，克服服劣势发挥优势势，抢占占机会优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：项目SWOT分析及相应战略略根据SWOT分析，得得出本项项目发展展战略1、适应应多种客客户需求求，降低低市场风风险2、可组合合小空间间，降低低置业门门槛3、形象公公建化，，低成本本运作项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目价价格定位位项目定位位1、项目目客户定定位2、项目目形象定定位3、项目目功能、、产品定定位4、项目产产品定位位客户定位位参考规规律任何企业业，都是是从创业业初期开开始，逐逐步扩大大规模，，逐渐经经历一个个草创时时期、成成长时期期、快速速成长时时期、成成熟时期期的成长长历程。。而企业办办公环境境的转换换，也几几乎贯穿穿于这个个过程。。因此说说，处于于不同创创业阶段段的企业业，办公公场所的的选择也也由此而而不同。。世联客户户分析模模型客户定义义企业成长长历程草创型成长型快速成长长型成熟型规模小形象要求求不高中低可临街商铺铺民宅规模小在乎形象象中低可/分开民宅办公楼有一定规规模，在乎形象象中高分开商业写字字楼规模较大大在乎形象象高分开商业写字字楼规模形象需求求档次需求求商住一起起目前办公公地点特点客户群分分析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★其他客户分分析客户群客户描述置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景★★★★★★★★★★★★★★目标客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★投资客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX产业带动的的第三产业业如物流、、贸易、事事务所等外地企业办办事处XX大中型企业业偶得客户游离客户重要客户核心客户草创型企业业成长型企业业投资客项目客户定定位项目定位1、项目客客户定位2、项目形形象定位3、项目功功能、产品品定位4、项目产品品定位写字楼案例例借鉴草创型、成成长型企业业对写字楼楼关注点区域发展前前景好物业形象好好，外观公公建化价格实惠；；小面积，，总价低；；24小时办公；；（部分要要求有居住住功能）配套设施满满足基本需需求；（商商务中心、、餐厅、便便利店等））交通便捷投资客关注注点价格实惠，，总价低区域发展前前景好写字楼案例例研究总结结XX开发区中心区核心心位置发展中区域域XX产业带动区域首个写写字楼项目目项目形象高高档项目成本中中低档项目所在区区位项目发展背背景项目开发目目标客户关注因因素项目定位因因素分析高档地标积极进取朝气领先的时代代，创新高档小空间，可可自由组合合分析因素本项目条件件衍生联想涵涵义关键字：项目形象定定位建议案名：：——项目定位1、项目客客户定位2、项目形形象定位3、项目功功能、产品品定位4、项目产品品定位功能办公、居住住及配套设设施；写字楼及公公寓比例的的确定原则则以市场为基基础，兼顾顾多种需求求，吸引最最大范围的的客户，降降低项目风风险；从市场现状状看，写字字楼与公寓寓的功能复复合能吸引引多层面的的客户（办办公、办公公＋居住、、居住、投投资）；配套设施比比例的确定定原则既要满足住住户的工作作与生活需需求，又要要能持续经经营；更重要的是是，积聚人人气，提升升本项目所所在区域的的成熟度；；功能定位原原则根据市场结结论，本项项目物业应应具备办公公、居住功功能。从客户目标标出发，酒酒店式公寓寓是否可行行？1、本区域现现实条件的的支撑？结论：本区区域的现实实条件适合合开发写字字楼，而对对公寓的支支撑则明显显较弱。资料来源：：世联模型型2、目标客户户需求市场场的支撑？？资料来源：：客户访谈谈3、公寓供给给市场的重重点竞争资料来源：：市场调研研XX本项目项目目产品定位位本项目总体体功能比例例建议配套设设施设施：餐饮、娱乐乐、会议、、商务中心心、银行、、证券营业业厅、便利利店等规模：1～2层，约5000平米1、平面布置置2、建筑设计计3、建筑风格格4、其它物业发展建建议1、平面布置置N2、建筑设计计之户型（（1/3）+=标准单元户户型面积：：50～60平米，可多多套灵活组组合平面组合：：公寓办办公公竖向组合：：平面复复式式2、建筑设计计之户型(2/3)也可利用层层高赠送面面积，达到到平面复式式的效果2、建筑设计计之户型(3/3)设独立卫生生间，适应应商住需求求，同时提提高办公空空间的品质质。(满足办公、、商住的复复合功能要要求)二、三层之之间设夹层层，营造空空中花园等等休憩空间间。2、建筑设计计之环境楼层内设共共享空间如如休憩露台台、小型茶茶水间，缓缓解工作压压力2、建筑设计计之空间布布置入口及大堂堂现代气派派，体现物物业形象2、建筑