资产评估的假设与原则课件

资产的定义会计学：由过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。经济学：特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。资产评估：经济主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的资源。第一节资产评估概述第一章绪论资产的分类2022/12/91资产的定义第一节资产评估概述第一章绪论资产的分类2022资产评估的定义资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。第一章绪论第一节资产评估概述·资产评估的特点一、现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在二、市场性:模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。

1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性:以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性:评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。五、咨询性:评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。2022/12/92资产评估的定义第一章绪论第一节资产评估概述·资产评估的特第一章绪论资产评估的要素主体客体假设原则依据基准日目的标准（价值类型）程序方法第一节资产评估概述资产评估的目的一般目的：资产在评估时点的公允价值特定目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁资产评估目的估价标准评估方法决定制约2022/12/93第一章绪论资产评估的要素第一节资产评估概述资产评估的目的非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产补偿评估2022/12/94非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、第一章绪论评估程序1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。第一节资产评估概述2022/12/95第一章绪论评估程序1、明确资产评估业务基本事项；第一节资第一章绪论一、资产评估的假设交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。交易假设的作用第二节资产评估的假设和原则2022/12/96第一章绪论一、资产评估的假设第二节资产评估的假设和原则2公开市场假设公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的判断。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/97公开市场假设第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022第一章绪论持续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用持续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。第二节资产评估的假设和原则2022/12/98第一章绪论持续使用假设第二节资产评估的假设和原则2022第一章绪论清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假设说明。企业破产，资产被强制出售。清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。第二节资产评估的假设和原则2022/12/99第一章绪论清算假设第二节资产评估的假设和原则2022/1第一章绪论二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。对资产价值的理解资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等第二节资产评估的假设和原则2022/12/910第一章绪论二、资产评估的价值类型价格不一定与价值相等第二节二、资产评估的价值类型（一）以资产评估的估价标准形式表述：重置成本收益现值现行市价清算价格（二）从资产评估假设的角度表述：继续使用价值公开市场价值清算价值第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/911二、资产评估的价值类型第一章绪论第二节资产评估的假设和原二、资产评估的价值类型（三）从资产评估特定目的划分：抵押价值保险价值课税价值投资价值清算价值转让价值保全价值交易价值兼并价值拍卖价值租赁价值补偿价值第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/912二、资产评估的价值类型保全价值第一章绪论第二节资产评估的二、资产评估的价值类型（四）以资产评估时所依据的市场条件：市场价值市场价值以外的价值。二者划分的标准

1、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。

2、资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是非正常使用。

3、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/913二、资产评估的价值类型第一章绪论第二节资产评估的假设和原第一章绪论二、资产评估的价值类型（五）常见的价值类型

1、公允市场价值（fairmarketvalue)

指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人第二节资产评估的假设和原则2022/12/914第一章绪论二、资产评估的价值类型1、公允市场价值（fai第一章绪论2、投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分第二节资产评估的假设和原则2022/12/915第一章绪论2、投资价值（investmentvalue）第一章绪论3、账面价值（bookvalue）指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：

1、财务报告中的资产是以历史成本计价的

2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。第二节资产评估的假设和原则2022/12/916第一章绪论3、账面价值（bookvalue）第二节资产第一章绪论4、重置价值（replacementvalue）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。5、清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：

1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价6、在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。

第二节资产评估的假设和原则2022/12/917第一章绪论4、重置价值（replacementvalue第一章绪论三、资产评估的原则工作原则独立性客观性科学性专业性技术原则预期收益原则供求原则贡献原则替代原则评估时点原则第二节资产评估的假设和原则2022/12/918第一章绪论三、资产评估的原则第二节资产评估的假设和原则2资产的定义会计学：由过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。经济学：特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。资产评估：经济主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的资源。第一节资产评估概述第一章绪论资产的分类2022/12/919资产的定义第一节资产评估概述第一章绪论资产的分类2022资产评估的定义资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为。第一章绪论第一节资产评估概述·资产评估的特点一、现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在二、市场性:模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。

1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验三、预测性:以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性:评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。五、咨询性:评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。2022/12/920资产评估的定义第一章绪论第一节资产评估概述·资产评估的特第一章绪论资产评估的要素主体客体假设原则依据基准日目的标准（价值类型）程序方法第一节资产评估概述资产评估的目的一般目的：资产在评估时点的公允价值特定目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁资产评估目的估价标准评估方法决定制约2022/12/921第一章绪论资产评估的要素第一节资产评估概述资产评估的目的非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产补偿评估2022/12/922非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、第一章绪论评估程序1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场评估；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。第一节资产评估概述2022/12/923第一章绪论评估程序1、明确资产评估业务基本事项；第一节资第一章绪论一、资产评估的假设交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。交易假设的作用第二节资产评估的假设和原则2022/12/924第一章绪论一、资产评估的假设第二节资产评估的假设和原则2公开市场假设公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出理智的判断。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/925公开市场假设第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022第一章绪论持续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用持续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。第二节资产评估的假设和原则2022/12/926第一章绪论持续使用假设第二节资产评估的假设和原则2022第一章绪论清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假设说明。企业破产，资产被强制出售。清算评估通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。第二节资产评估的假设和原则2022/12/927第一章绪论清算假设第二节资产评估的假设和原则2022/1第一章绪论二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。对资产价值的理解资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等第二节资产评估的假设和原则2022/12/928第一章绪论二、资产评估的价值类型价格不一定与价值相等第二节二、资产评估的价值类型（一）以资产评估的估价标准形式表述：重置成本收益现值现行市价清算价格（二）从资产评估假设的角度表述：继续使用价值公开市场价值清算价值第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/929二、资产评估的价值类型第一章绪论第二节资产评估的假设和原二、资产评估的价值类型（三）从资产评估特定目的划分：抵押价值保险价值课税价值投资价值清算价值转让价值保全价值交易价值兼并价值拍卖价值租赁价值补偿价值第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/930二、资产评估的价值类型保全价值第一章绪论第二节资产评估的二、资产评估的价值类型（四）以资产评估时所依据的市场条件：市场价值市场价值以外的价值。二者划分的标准

1、市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。

2、资产的使用状态，正常使用（最佳使用）还是非正常使用。

3、信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。第一章绪论第二节资产评估的假设和原则2022/12/931二、资产评估的价值类型第一章绪论第二节资产评估的假设和原第一章绪论二、资产评估的价值类型（五）常见的价值类型

1、公允市场价值（fairmarketvalue)

指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人第二节资产评估的假设和原则2022/12/932第一章绪论二、资产评估的价值类型1、公允市场价值（fai第一章绪论2、投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价