淡水项目地块前期策划提案

一 人

们的脸 充满了自信，似乎乾坤尽在其胸中掌握。他们有定期交往固定的社交圈。实际上，他们过上了普通工薪阶层不能企及的生活。他们往往是业界的翘楚，他们的言行举止，都在对身边的世界产生或大或小的影响。他们尚不是城市的富裕阶层，但却是一个城市的主流人群，城市主要 的主要创造者，对这些人，我们也 称之为“精英”。二2003 福田皇庭世纪5300元/平米入2006 福田均 12000元/平关外龙岗7500元/平米宝安欲破10000元/平同年11位

被列居中国“十大最冷漠的城市”第 社会精英需要社会 -----城站在城市的高度慰藉城市经济缔造者城 OI IEN 项目简 分析定 NA 产品建 AC 开发策 I 推广策 城 →→开发背景简→项目地块简

背景一 ，“ ”同城生活圈呼之欲20002000

：2006年房价收入比高达

后，生机呈现，经济快速发展2005年惠阳生产总值78.1亿元，经济增长率15.1％，人均GDP2957元展小于人均上（大于

惠阳-大亚湾市场，众势优聚，催生新地产经济占地面占地面位备熊猫地480万平方大亚湾区熊猫国际已启碧桂400万平新尚未启振业地173万平方惠阳三预计07年启珠江投61万平方大亚湾西预计07年启东60万平方大亚湾西预计07年启新阳43万平方—预计07年启中联项40万平方大亚预计07年启总1257万平方 城 →开发背景简→→项目地块简

城北城北新行政中心 大大亚湾经济开发2006-

规划利好，当前利空但是由于惠阳受多年经济因素困扰，虽然区内各地块规划较好，即没有得到 。 规划作为能力较差。因而虽然本项目周边规划拓宽公路，工厂迁徙、公建配套逐渐间不能实现，周边规划利好因素不能对本项目的开发起较好的促动作用。总体来说，本项目地块周边配套尚不成熟，规划利好，当前空 →→宏观调控下的地产经→区域经济发展现状分→区域地产经济发展现→区域地产经济发展展宏观宏观调控下的地产经

近年来 隐若现，国家重拳组合出击，欲平抑地产市场房价呈两位 条

现象二大陆富布斯 前1名，位从事房产业

加 市场判 宝安中心 元月6日，金地 布吉7500津开盘，均 万元，地产 罗湖11000颠 福田13000 盐田12000与此同时，用地紧张，每年宏观宏观调控下的地产经

区”，宏观调控补地 所放楼，地方因地定“制”，将地方尚可主导的、开发税费、国六宏观宏观调控下的地产经

社 的可能，宏观调控将继续走下去中国在开放之初，曾提出“让一部分人先富起来”，事实上，二十多年来，中国造就了大批的富裕人群，平均生活水平大幅度提升，然 →宏观调控下的地产经→区域经济发 分→区域地产经济发展现→区域地产经济发展展

区域经济发展现状分惠阳近年来经济快速发展，人均GDP省前

惠阳区2006年1-9月份经济运行总体情指标名本年实绩（1-9月累计指标名本年实绩（1-9月累计比去年同期增减地区生产总第一产第二产＃工第三产年年年年0320042005总增长 →宏观调控下的地产经→区域经济发 分→→区域地产经济发展现→区域地产经济发展展

速、良性发展势头

2001－2005年惠阳房地产运行情（万㎡（万㎡（万㎡2001-—2002—2003—20042005区域地区域地产经济发展现资源批量造城惠惠阳＆大亚

素影响，呈良好发展势

35003000

惠州近几年房地产价格走势2720

3000

25002000150010005000

1965

2424

01 02 03 04 05 06年（数据来源，

平层付97折、按 户35%本客类别洋房

家三房/开约

二房3300按揭9960%本客约

三房/四认筹5000VIP30％本5％周约

/二约

一房/二开约

99折在让个 约

在售项目中，目，客户比例

50% 30% 70%

区域内地产产品现状分析之建筑形态、风11--------1小小小小小 1小小小小小

区域内地产产品现状分析之户2005年——2006年62005年——2006年6面积区套比销售90M2以90—144M2以已售套90M2以90—144M2以近期拟开发的项及建设规2006年6月份后，惠阳区拟建项目有15个，总建筑面积119.37万M2，总套数约8000套，其中户型面积以90-为主，约占60%左右90M2以约90-约144M2以约

惠阳区商品房开发销售情 汇总表（数据来源：惠阳建设局

区域地产经济发展现外，与鹏城尚有较大区隔，有较大的提升空中小楼盘缺乏个性，形象诉求过于生硬生活内涵户型方正实用，但缺少创新点，产品附加值不足 →宏观调控下的地产经→区域经济发 分→区域地产经济发展现→→区域地产经济发展展区域区域地产经济发展展

但需防调 的限制 加速 4、作 →项目属性分→→项目属性分→项目市场定→项目命名建

→项目形象定→物业产品定项目项目属性分

(10(10万平米项目项目属性分

圈囊括大亚湾 龙岗本项目块位于淡水区沿深惠高速半时进入 龙中城分钟达亚

惠中心龙项目属项目属性分 深汕高全 惠澳全 阳霞交霞交坑中 中 线 澳坑梓—惠

项目属性分SWOT 机会1、大亚 加速，拉动地产内需3、市政规划进一 ，片区价值提

优势5心1、利用项目优势 ，树立绿色3

劣势1245 141

1

12 规划执行力

政

→项目属性分 →项目客户定→项目市场定→→项目市场定→项目命名建 →物业产品定项目市场项目市场定中中低档创新生项目项目市场定

次定地产因单身寓普通宅中高档住别墅 中高档住宅说项目体现物业素对公共效能依赖很强一弱对周边公共配套要求般具不交通主（快对噪音、环干扰的适应强较弱很不具对配套要高很一一底商+住宅（商业解决区配套）,周边配套较具小区的物业理的要一一中很应有专业物业管理公具高高一一精品设具容积率、覆率要低中 定经济技术符合建筑中档物具对休闲空间绿化要低一高很具有品味康乐具商小景观要低一高很最好具有外部景观资具 →项目属性分 →项目客户定→项目市场定 →项目形象定→项目命名建→→项目命名建项目项目命名建

的的

【区位】项目项目命名建

CITY【城市】她是“景观”物业，具有良好的生态环境、发展优势，同时，她 同时 项目命名建 →项目客户定→→项目客户定→项目市场定→项目命名建

→项目形象定项目项目客户定

曲 ， 我假 项目项目客户定

受众市场分析 湾区房地产业的主导人群，本地置业者次之从右中以出目前惠及亚湾在售项目 端地产产的要客户为：

50% 30% 70% 项目客户定 项目客户定对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源

2006年11－12月份，尚城世家认筹情况分 源二房客 源 阳 阳港 湾项目客户定未来，客户及本地客户将大比例增长 产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业增加，其他区域内的客户也会上升，客户比例将呈小幅下降。而作为中档定位的本项目，以及便捷的交通，也将纳入到大经济生活圈，项目项目客户定

客户群体定位（惠阳－大亚湾区内客户构成不会有大的变化客户群客 客户群本地客

居住需求 项目客户项目客户定项目项目客户定

本地区来源：淡 4%

区域来源：福 南 13龙 其 人为何走 置业在理想与现实中寻找新的平衡利 源驱 →项目属性分 →项目客户定→项目形象定→→项目形象定→项目命名建 →物业产品定项目形象项目形象定站站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造次选定精英家，暖生活精英，你好 →项目属性分 →项目客户定→项目市场定→项目命名建

→项目形象定→物业产品定物业物业产品定

住 具有适合中档住宅的条件 ★★★住 具有适合中档住宅的条件 ★★★★ 类CBD地带，公寓价值大较 ★★★★ 大 具有较长的沿铺面，地处 ★★★★因而 具有较长的沿铺面，地处 ★★★★寓（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。物业产物业产品定项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比中端物中端物业定舒适型住主流户物业功物业功经济型公紧凑型户二房二厅二房二厅一二房一厅一三房二厅一三房二厅二80－90平90－100平110－125平130－140平一房一一房一厅一二房一厅一三房一厅一三房二厅二35－45平60－70平90－100平95－110平（注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。物业物业产品定

根 居型产品各功能开间及面积提出以下建议客开间走少，偏向实用餐净宽走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间临窗设主卧开间≥3.6M;30M2≥面积走大，有独立的卫生间、更衣室、有休阳次卧12M2≤面积平保姆4M2≤面积平衡，与工作阳台连卫生6M2≤面积走大，三进式设计，使干湿真正分厨净宽≥2.5M;10M2≤面积走大，附带工作阳储藏4M2≤面积平衡，走入式设阳6M2≤面积≤15M2;净宽栏高走大，功能可设为、休闲工作阳4M2≤面积≤6M2;净宽平衡，兼洗衣间功

地产现→整体规划建→建筑产品建地产现地产现

价催生出超值的创新户型 城 地产现→→整体规划建→建筑产品建整体规整体规划建时与周边环境相结合，挖掘物业价值 城 地产现→整体规划建→→建筑产品建建筑产建筑产品建 因而，惠阳－大亚湾区域的地产产品不应于太多，未来将处在同一水平线上，的设计因素，值得我们去借鉴，建筑产建筑产品建张扬建筑建筑产品建

户型建议：方正实用、南北通透、功能齐备是基本，创户型提供附加价值 ，是竞争力所在要点一：南北通要点二：方正实用，尽可能减少浪费空要点三：时尚元素， 窗、转角阳台等的综合运要点四：过用多种赠面积的手法，提高项目实用建筑建筑产品建明厨、明卫，自然通风采光，入户花园、露台、

2房2厅1

客厅阳 入户花空中花 凸式衣建筑产建筑产品建采用两层挑空露台，在交房验收后，开发商再行隔断，等 了一间阳光大面积入户花园，可改为餐厅使用 凸窗大大增加了室内空间建筑产品建建筑产品建一房可变两建筑产品建筑产品建 两个一房一厅可拼为二房二建筑产品建筑产品建建筑产建筑产品建户型借鉴元素 处 →→联合开发市→开发节奏建联合开联合开发市对于本项目，特别是交通部分，道路便捷行是最大的价促动因素，联合开发有利于提出物业价值 开发商可以联合周边相关利益的开发商，共同修建道路或迁房，所发生费用在楼盘报建或其它规费中扣除 →联合开发市→→开发节奏建开发节开发节奏建分分批推售，高中低楼层搭入市时机，2007年底或2008年初项目开发周期，2年(等周边配套成熟再动 城 →→项目推广要→项目推广建项目推项目推广要要点一：低成 策略解可知，项目的主力客户群并不在惠州本地，是及其他外