上海实业黄岛房地产项目管理推广思路

营销推广的>>＞＞＞话题关于vv黄岛项目推广思路企划《上海实业黄岛项目推广思路》今年是：244

我们认为创新是策划的生命力，虽然很难，但我们赴尽全力！

引言

营销推广其实是一个不断挖掘自己优势,并将其传播给目标大众的过程”。

提纲一、形象定位二、推广案名三、营销策略五、项目Logo及广告风格展示四、推广策略与阶段重点工作

定位

一、推广定位

上海豪华商业地标建筑运抵黄岛，打造“浦东第二”创富超速度黄岛未来的发展潜力1.项目优势：产品优势——物业的投资价值市场的优势——投资者的投资热情产品优势——物业的投资价值开发商：上海海实力集团的的综合实力优势2.项目劣势周边商业氛围围不浓，商业业项目的推广广存在难点；；容积率高，难难以相差特色色的广场文化化，不利于人人流的有效聚聚集；前正在营业大大型商场分流流项目的客群群；正计划入入驻的大型零零售商对项目目形成潜在威威胁；政府中高收入入人群国内外企业高高层经理、董董事及成功的的私营企业家家IF一族InternationalFreeman国际自由人））、国际商务务其他有储蓄闲闲置的人群注重生活品位位的中、外留留学人员3.目标标客客群群----投资资型型客客户户政府府、、国国内内外外企企业业集集团团消消费费旅游游观观光光人人士士本地地经经商商的的私私营营企企业业家家其它它高高收收入入一一族族目标标客客群群----自用用型型客客户户4.推广广对对策策“黄岛岛VS浦东东””,将黄黄岛岛发发展展与与浦浦东东作作深深入入比比较较，，充充分分挖挖掘掘““浦浦东东第第二二””的的未未来来的的发发展展前前景景和和投投资资潜潜力力，，引引导导和和激激发发投投资资者者的的投投资资热热情情；；将项项目目包包装装成成““浦浦东东第第二二的的商商务务核核””，，它它融融汇汇了了上上海海国国际际大大都都市市繁繁华华、、国国际际、、现现代代、、豪豪华华于于一一体体,是““上上海海国国际际大大都都市市商商务务形形象象在在黄黄岛岛上上的的缩缩影影””，，是是““黄黄岛岛上上的的具具有有地地标标意意义义的的商商务务核核心心建建筑筑””;本案案的的推推广广面面向向省省内内外外，，特特别别是是上上海海进进行行大大力力推推广广；；5.项目目形形象象定定位位本案案品品牌牌的的核核心心DNA————具有有上上海海特特色色的的““浦浦东东第第二二的的商商务务核核””“商务务核核””的的性性质质1.城市市性性2.标志志性性3.综合合性性4.商务务性性5.高档档性性6.辐射射性性“浦东东第第二二””商商务务核核的的内内涵涵建筑筑具具有有的的现现代代\国际际\高档档的的外外观观形形象象;商务务价价值值人人性性化化;优质质的的商商务务服服务务体体系系;优质质的的商商务务配配套套;项目目将将“上海海概概念念””引引入入黄黄岛岛,倡导导“高档档\国际际\豪华华\享受受””的的商商务务生生活活,使青青岛岛人人“在黄黄岛岛上上便便可可享享受受到到上上海海滩滩的的生生活活””;倡导导的的商商务务理理念念:高档档\豪华华\享受受案名名二、、推推广广案案名名上海海时时空空中中心心暂定定案案名名：：价格格定定位位市场场定定位位产品品定定位位客户户定定位位价格定定位形象定位上海时时空中中心1.案名支支撑2.案名诠诠释案名将将项目目的倡倡导的的“浦东第第二””概念念美好好联想想,便与广广告运运作;“上海时时空中中心””,清晰展展现项项目独独有的的“上海概概念””--------””高档\国际\现代\豪华\享受””,易于联联想起起上海海大都都市生生活转转移到到黄岛岛,青岛人人在黄黄岛便便可享享受到到上海海滩的的生活活\风情“中心””包含含内容容广泛泛,代表项项目包包含不不同种种物业业形态态3.案名特特点导向性性：将将项目目“上上海””特色色直接接体现现包容性性：将项目目包含含产品品（商商业、、酒店店、公公寓寓、、写字字楼））识别性性：在在传播播上易易将明明显区区别其其它产产品策略三、营营销策策略产品形式及面向市场楼层套数

总面积（平方米）所占比例（%）高档豪华商务公寓（宜商宜住宜投资）产权式酒店（面向投资市场）

高档豪华写字楼（办公）

商业（静态商业：自用为主，投资为辅；动态商业：自用、资皆可）

其它公共配套总合计项目物物业类类型包包括商商业、、住宅宅两部部分，，总建建筑面面积92.200平方米米，其其中商商业37200平方米米，住住宅55.000平方米米。产产品组组合初初步定定位为为：商商场、、产权权式酒酒店、、酒店店式商商务公公寓、、纯住住宅等等。1.产品组组合2.推售策策略先树立立项目目整体体高端端豪华华商业业、住住宅、、酒店店组团团形象象，在在市场场上取取得较较高的的认知知度后后，分分步骤骤推出出项目目各个个属块块，集集中力力量，，各个个攻破破。本项目目具有有标志志性且且体量量大、、产品品新颖颖，重重视前前期市市场预预热、、市场场铺垫垫和概概念导导入。。在推广广中针针对投投资市市场旺旺盛，，首推推易于于项目目整体体高档档、豪豪华及及““上海海”概概念结结合的的产品品部分分——产权式式酒店店；后后推，，高档档豪华华商务务公寓寓部分分；其其次，，顺势势出住住宅部部分。。商业部部分，，可分分为两两步走走，静静态商商业招招商部部分在在商务务公寓寓推出出时，，就可可进行行大规规模的的招商商工作作；动动态商商业部部分待待推住住宅时时便可可大规规模推推广。。3.销售周周期2005年3月-------2006年12月销售额额的1.5%万2：2：2.5：1：2：0.547.247.25923.647.24.销售推广费用用预算销售推广费用用预算整体推广费用用=预计推广费用用+不可预见费用用=万元+万元

合计计=万元销售推广费用用与销售率对对比图6.入市时机2005年4月根据商务楼商商场的特点及及未来的供应应状况,项目的工程进进度,项目销售准备及法律律条件等,项目正式销售售的时机选择择在2005年4月份,届时,各项销售准备备工作也已完完成,且属于传统的的销售旺季.工作四、推广策略略与阶段工作作预热期正式开盘期内部认购期2005年3月18日－2005年4月18日2005年4月19日－2005年5月17日2004年5月18日－2005年6月18日1.销售阶段划分分持续强销期持续强销期尾盘期2005年9月－2006年4月2006年4月－2006年9月2006年10月以后铺垫期（预热热期、内部认认购）2005年3-4月进行前期区域炒作，传播项目核心理念作为市场铺垫，大范围树立整体项目形象，提升项目知名度亮相期（正式式开盘）2005年5月树立整体项目形象，首推豪华

星级产权式酒店第一次引爆期期2005年5-7月中旬大力推广豪华星级产权式酒店第二次引爆期期（2005年9-11月初）大力进行高档豪华商务公寓楼、住宅第三次引爆爆期2006年4-7月大力推出商业招商、推广尾盘销售期2006年4-7月清盘2.总体推广步骤骤区域炒作树立项目形象3月4月5月6月7月8月9月10月5月10月铺垫期亮相期第一次引爆期第一次保温期第二次引爆期第二次保温期第三次引爆期延续期酒店推广公寓、写字楼推广商业推广清盘竣工开盘秋交会春交会3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1铺垫期树立整体项目形象，首推豪华

星级产权式酒店升温期进行前期区域炒作，传播项目核心理念作为市场铺垫，大范围树立整体项目形象，提升项目知名度第一次引爆大力推广豪华星级产权式酒店第一次保温推广豪华星级产权式酒店大力进行高档豪华商务公寓楼、写字楼第二次引爆第二次保温大力推出商业招商、推广推出教育产业的复合3.推广理念一个核心、三大战略、、五大要素一个核心:以”浦东第二二”商务领航航者的形象为为核心三大战略:城市战略、项目战略、产品战略五大要素:超前的建筑规规划、完善的功能配配置、准确的市场定定位高素质的服务务体系、度身定做的全全方位销售策策略沿城市、项目、产品三大战略略炒做,互相彰显,互相渗透三大战略部署署城市线--------借势项目线------造市产品线------做事1.通过“借势”“造市”“做事”,以求提高项目目和产品的知知名度\美誉度,树立项目形象,形成对市场,购买,投资的拉动,达到项目产品品销售的目的的.2.宣传重点逐步步从“借势”“造市”转到“做事”,,强化对项目的的内涵诉求3.以买家的实际际利益为导向向,将传播与促销销紧密结合,并强化传播的的促销功能启动项目引爆爆的三大要素素1.市场炒做2.活动营销3.媒体整合市场炒作掀起起市场热点,活动营销深化化买点宣传,媒体整合使宣宣传效果达到最大大化,三者相辅相承承,共同推进3.推广主线区域炒作项项目炒炒作产产品炒炒作“浦东第二”的的发展前景与与投资价值的的炒作“代表上海国国际大都市特特色的综合型型商务地标建建筑”形象树树立产权式酒店----商务公寓------高档住宅4.推广主题“浦东第二”的的地标级商务务核4.媒体运作1.平面\电视\VCD\杂志(航空\列车\投资类)等高档媒体相相辅;2.以活动为中心心,整合媒体资源源;3.经济类\投资类\招商类高档媒媒体的选择投投放;5.活动配合1.开工典礼暨建建筑与”浦东第二”发展论坛2.“黄岛VS浦东”投资论坛暨开开盘仪式3.“在黄岛享受上上海滩风情”活动4.系列上海及其其它城市的招招商活动预热期6.阶段工作重点1.宣传资料的准准备：项目Logo、VI系统的制作项目效果图的的制作项目模型的设设计制作海报、楼书、、单张、户型型图的设计制制作电子楼书（VCD）的设计制作作预热期2.地盘现场包装装：营销中心工地围墙及周周边道路营销中心展板板的设计制作作工工地围墙墙的设计、制制作及实施营销中心销售售气氛的布置置户户外形象象牌及灯旗的的制作内部装修、装装饰的完成样板间装饰、、装修完成营销中心外立立面的装