XX地产策划文案

策划方案目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分竞争对手分析第四部分目标客户分析第五部分形象整合第六部分广告策略第七部分媒体计划第八部分广告费用预算第一部分市场分析

近这段时间，南山鳞次栉比的高楼拔地而起，2012年新开发楼盘超出60个，俨然成为深圳最密集的高尚人文住宅区。

业界和购房者已将目光全面投向南山。蓝色的海景资源、绿色南山山景资源、新安古城、青青山庄等旅游文化资源，加上区政府数年来在基础设施上的长足发展，支撑南山房地产羽化成龙，飞跃九天。招商阳光棕榈园、鼎太风华、西海岸花园等楼盘的备受关注，各大地产商纷纷抢滩南山半岛，海景概念、山景概念、低密度高尚社区，配合各种强劲的促销推广一时之间令南山楼市弥漫着浓烈的硝烟，可见南山尤其口岸辐射地带的楼价将有较大的提升空间。

南山片区楼市概况

2012年，前海已成为业界及消费者关注的新焦点。作为大盘的集中地，前海的开发建设如火如荼，星海名城、中海阳光棕榈园、鼎太风华等三个巨无霸的陆续亮相预示着前海片区鼎盛时代开始到来；同时山水情家园、西海花城、山海翠庐、前海宜家、碧玉小家、心语家园等楼盘则以小规模小户型备受追捧。究其原因，前海片区山清水碧，烟波浩淼、大南山郊野公园、青青世界、中山公园是前海住宅的天然花园。

前海片区楼市概况根据深圳市发展规划，未来前海统一规划、统一部署，将建成一个总建筑面积达150万平方米，居住人口超过5万的低密度大型高尚社区，引进一批规模大、档次高的连锁店和专业批发市场。同时兴建深圳西火车站；开通南起内环路、北接深南达到立交的港湾大道；连接前海的望海路与深港西部通道。届时，前海不仅是深圳的黄金海岸，同时还将成为香港的后花园。前海片区楼市概况第二部分项目分析1栋19层优雅建筑，420户人家。总占地面积6428.6㎡，总建筑面积31849.2㎡，其中住宅面积20366㎡，商业建筑面积5692㎡，架空层绿化1452㎡米，自用车位127个。户型布局图示：【楼盘概况】户型类别面积（㎡）户数（户）比例单身公寓25116014%一房一厅40.0518043%二房一厅60.5818043%【地理位置】位处前海路与内环路交汇处【交通状况】目前有423、432、435、210、204等大中巴士经过。同时此片区将兴建深圳西火车站；开通南起内环路、北接深南大道立交的港湾大道;连接前海望海路与深港西部通道。【生态环境】南临大小南山，西临前海湾，可共享鼎太风华园林景观；【生活配套】商业、金融、教育、娱乐、保健、购物等硬件设施成熟完善【教育状况】靠近深圳大学等高等名校；鹏基外国语学校、深大附中、前海小学、小逗号幼儿园近在咫尺【项目特点】小户型概念，营造温馨、优雅、健康的生活第三部分竞争对手分析直接接竞竞争争对对手手推广名碧玉小家位置南山前海片区桂庙路与前海路交汇处。建筑类别19层小高层建筑面积22120㎡价格范围均价：4300元/平米（附送全屋精装修）付款方式一次性付款，首期1-2成最高30年银行按揭，另有零首期付款景观前海海景、大南山山景、南头城区景主力户型一房一厅；二房二厅；三房二厅交通状况良好广告语过小日子过好日子销售状况目前，一房仅剩3套；二房还剩30-40套左右发展商深圳闽泰房地产开发有限公司生活守则安定、安稳、安心、安全、安家间接接竞竞争争对对手手除碧碧玉玉小小家家存存在在直直接接威威胁胁外外，，山山海海翠翠庐庐、、山山水水情情家家园园、、前前海海宜宜家家等等也也会会带带来来一一定定的的尾尾盘盘影影响响。。第四四部部分分目目标标客客户户分分析析置业业性性质质：：首次次置置业业主要目目标客客户次要目目标客客户南山片片区单单身贵贵族南山片区年年轻白领阶阶层南山片区工工薪阶层南山片区小小私营企业业主南山片区区原居民民深圳其他他区域的的单身贵贵族、白白领阶层层及中层层小家庭庭香港部分分中年人人士当作作休闲娱娱乐所需需主要目标标客户共共性分析析【置业心心态】追求心灵灵的稳定定，满足足希望得得到的成成就感【置业要要求】幽环境雅雅，空间间温馨，，置业门门槛低【性格特特征】活跃型，，积极向向上，热热情开朗朗【收入状状况】中高等收收入水平平【文化程程度】一般念过过大学，，有见识识，应变变和分析析能力强强【言谈举举止】穿着时尚尚得体，，斯文优优雅【饮食习习惯】对于西餐餐，喝咖咖啡等品品位时尚尚有一定定的偏好好第五部分分形形象整合合项目形象象定位前海·小户巨星星地理环境境之出发发点项目特点点之出发发点针对竞争争对手攻攻略之出出发点前海片区区楼市状状况之出出发点定位释义义【前海】项目目地理位位置，风风景优美美，环境境幽雅，，给项目目增增添美丽丽的生活活色彩，，另人心心往。【小户】项目目户型特特点，针针对目标标客户置置业要求求定位，，更表现现出置业业的轻松松。【巨星】营造造个性，，打造巨巨星形象象，从气气势直接接攻击项项目的竞竞争对手手——碧碧玉小家家。定位从项项目地理理、目标标客户心心理、项项目特色色和竞争争对手等等角度出出发，直直接明了了、个性性鲜明、、简单易易懂，全全面表现现项目的的整体形形象，将将项目打打造成南南山最优优秀的小小户环境境，给目目标客户户留下深深刻的印印象。备选定定位语语前海··小户户居家家优雅雅习惯惯前海··纯正正小户户生活活形象定定位支支撑要要素前海·小户巨星优雅温馨活力小巧多彩地理环境居住感受客户特性户型特点生活氛围阳光服务态度形象定定位的的概念表表现【优雅】高山山流水水，蜻蜻蜓漫漫舞【温馨】心语语传情情，相相偎馨馨香【活力】活泼泼向上上，热热情开开朗【小巧】钻石石宠爱爱，灵灵动飞飞扬【多彩】多彩彩斑斓斓，闲闲情万万种【阳光】关怀怀备至至，爱爱心绽绽放备选推推广语语山海至至珍优优雅一一心爱心物物语相相寄前前海心灵假假日恋恋恋散散曲优雅小小户温温馨相相爱小家庭庭好好生生活偎依情情海心心心细细语海语传传情优优雅于于心日子馨馨馨爱爱人亲亲亲主推广广语山海至至尊优雅一一心南山下下有个个家动情山山海优优雅于于心前海之之恋我的温温馨小小家生活多多彩斑斑斓感感受闲闲情万万种我家在在南山山有有空来来坐坐坐前海湾湾的心心愿阳光下下的咖咖啡南南山下下的花花房第六部部分广广告策策略【地理环环境】前海海路与与内环环路交交汇处处，依依山临临海，，环境境优美美【生活配配套】共享享南山山大社社区配配套，，交通通便捷捷，生生活似似舞曲曲【户型型特点点】单身身公寓寓、一一房、、二房房三种种户型型，前前海罕罕见的的纯正正小户户布局局【轻松置置业】均价价4300元/㎡，，负担担轻，，满足足目标标客户户的置置业要要求【升值无无限】西部部跨海海大桥桥即将将通车车，港港人进进入南南山更更加便便捷，，香港港未来来后花花园广告诉诉求点点分析析同一区区域，，不同同的居居家格格调同一区区域，，不同同的楼楼盘素素质同一区区域，，不同同的形形象定定位针对竞竞争对对手诉诉求针对项项目优优势和和客户户心理理诉求求项目户户型小小，置置业门门槛低低；再再加上上竞争争对手手少，，目标标客户户资源源丰富富等市市场特特点，，预计计项目目在四四个月月内便便可完完成95%的销销售额额。广告推推广大大体上上分四四个步步骤进进行：：导入入期从从项目目形象象入手手，重重点突突出项项目整整体形形象；；强销销期进进入形形象的的强力力塑造造期，，挖掘掘项目目众多多有力力卖点点；持持销期期进入入楼盘盘综合合卖点点的诉诉求，，以““从点点到面面”的的方式式进一一步促促进楼楼盘的的快速速销售售；尾尾盘期期以促促销点点为主主，促促进楼楼盘剩剩余部部分的的全面面销售售。宣传推推广策策略导入期强销期持销期尾盘期形象形象为主卖点为主卖点为主形象为辅促销广告推推广进进程———形象导导入期期导入期期前海··小户户巨星星优雅温温馨活活力小小巧多多彩阳阳光优雅、、温馨馨表现现点：：1、楼楼盘形形象2、自自然景景观3、生生活品品质活力、、多彩彩表现现点：：1、目目标客客户特特性2、大大社区区生活活圈小巧、、阳光光表现现点：：1、户户型特特点2、物物管广告推推广进进程——强销期期、持持销期期强销期期、持持销期期形象提提升、、卖点点诉求求把目标标客户户自身身要素素与项项目的的卖点点元素素相结结合居住感感受自然环环境生活配配套人文氛氛围户型特特点地段升升值轻松置置业诸如此此类…广告推推广进进程——尾盘期期尾盘期期促销、、卖点点诉求求业主生生活氛氛围奖项尾盘期期公关关促销销活动动热销反反应第七部部分媒媒介计计划具体阶阶段的的媒介介安排排户外广告牌报纸广告时间导入期报纸广告海报户外广告牌强销期报纸广告直邮持销期报纸广告直邮网络尾盘期报章媒媒体发发布计计划时期媒体内容投放比例备注导入期深圳特区报形象25%

绝大部分投放日期建议在周二、四、五，少数日期则根据具体营销目的而定强销期一个半月深圳特区报形象、卖点50%南方都市报形象、卖点南山报形象、卖点持销期两个月深圳特区报卖点、形象20%南方都市报卖点、形象南山报卖点、形象尾盘期半个月南方都市报卖点、促销点5%南山报卖点、促销点第八部部分广广告费费用预预算根据项项目总总建筑筑面积积、均均价，，按1.5%的的广告告投放放量，，预算算出费费用总总额大大约为为206.4万万元人人民币币。项目具具有““短、、平、、快””销售售特点点，建建议以以报章章作为为主力力宣传传媒体体，