XXXX世联地产社区商业

社区商业研究分享世联内部分享12/8/2022本次分享的内容社区商业如何规划社区商业如何获利社区商业业态演进招商与营运社区商业定义：国内较为模糊，现多参考国外社区商业主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。邻里社区性区域性规模0.3-5万1-4万，开放式建筑4.7-17万车位指数5个/100㎡5个/100㎡5.5个/100㎡覆盖人口2000-4万4-15万>15万业态日常生活相关的商品初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等大型百货超市、个性化服务国外对社区商业的定义，相关指标要求较高，国内定义与邻里型接近社区商业规划要点，核心是商铺单元商业的昭示性：可视性、交通可达性，内部还是外部？商业与住宅的协调：商业与居民生活尽量不交叉商业业态控制：通过规划控制后期运营商铺价值KPI位置交通视野质素聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性、远距离、中距离、近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄形式：街区or集中商业？社区内部外部之殇

商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目相关业态不能干扰社区生活小区入口四季花城一期商业街城东儿童商业街靠近住宅应避免设置餐饮、喧闹商业示意：商业交通可达性商业的可进入性：商业街区临路一面可进入性较差。商业会所之间台阶高低错落，人流移动受一定影响。示意：增强商业可视性商业的可视性：廊柱、护栏的粗大，对视线遮挡较大，影响了商业所要求的通透性，可做修理或未来加强广告、指示系统的引导。植物的密集布置影响了商业所要求的通透性，可做调整或外来加强广告、指示系统引导。玻璃材质的选取影响了商业所要求的通透性，应做调换处理。本次分享的内容社区商业如何规划社区商业如何获利社区商业业态演进招商与营运社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定基本价值溢价空间一般以区域比较为参考区域发展潜力：是否可以成为更高级别功能商业，提高区域比准水平V=F（N·E，1/L）N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。其他主要因素：资产重估增加收益基本价值的实现：实质是靠消费力（社区内和辐射的）增长2005-102007.7504060707090餐饮社区配套建材家装租金元/㎡时间万科城商铺租金增长万科四季花城6年时间，小区入住人口达到1.5万人，租金由40-0增长到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。入住人口影响社区配套的租金承受，而餐饮由于辐射范围远，能够承受较高租金。案例启示——从3-6年发展看，街铺物业价值增长明显，“养铺”效应明显，核心是小区和区域内消费力的增长。案例总结从经营营角度度看，，社区区性商商业租租金一一般不不会超超过100元/㎡/月月，对对应售售价2万/㎡市级商商业社区商商业区域商商业投资回回报率率一般般按6%国家和地区本币年升值房价年均上涨股指年上涨日本（1975-1990年）25%+50%，商业物业超过75%+21.7%台湾（1975-1992年）10%+60%+37.2%韩国（1975-1979年）7.5%超过27%+17.6%新兴经经济区区本币币升值值过程程中，，物业业增值值远高高于股股市从日本本、台台湾和和韩国国的情情况看看，随随着本本币的的升值值，资资产价价值会会得到到大幅幅度的的提升升。汇集各各方对对中国国汇率率的看看法，，未来来5年年内人人民币币将小小幅上上涨，，年升升值幅幅度在在2-7%之间，，到2010年年，人人民币币达到到6.62人民民币=1美美元，，2012年达达到1美元元=5.6元人人民币币。溢价因因素：：根据据新兴兴地区区经济济的发发展经经验，，资产产价值值随本本币升升值会会大幅幅度提提升根据新新兴经经济区区的发发展经经验，，人民民币汇汇率的的上升升将提提高物物业估估值的的增加加，相相对汇汇率增增长，，物业业价值值增长长幅度度是其其2-6倍倍，高高于对对应区区间股股指增增速。。以厦门门建发发圣地地亚哥哥为例例：对对项目目商业业潜在在的收收益评评估的的简化化测算算城市和和区域域发展展溢价价计入汇汇率升升值目前1万/㎡2010年年2万/㎡目前1万/㎡2010年年2.5-3.7万/㎡之后平平稳2012年年3.4-6.3万/㎡1$=6.62￥1$=5.6￥￥汇率升升值后后商铺铺价值值增长长计算算方式式：a：物物业价价值增增长相相对汇汇率浮浮动系系数，，取2.0-6.0h：未未来汇汇率，，2010年6.62，，2012年5.6p：商商铺价价值，，2010年后后取2万/㎡目前汇汇率：：1$=7.6￥则计算算公式式为：：7.6h-1（）a××p人民币币汇率率升值值相对对城市市发展展带来来的物物业升升值幅幅度更更大。。假设前前提：：经济持持续向向好，，不发发生重重大事事件如如台海海战事事。社区商商业的的价值值增长长路径径项目租租金演演变100月租金金（元/月/㎡）2010年年汇率变变动下下资产产重估估目前50溢价后后租金金：对对应投投资者者预期期基本租租金View：持有有或销销售情情况视视具体体情况况价值成成长性性：如果无无法尽快融融入城城市或或者成成为区区域中中心，则应应销售售街铺铺，以以万科科为例例，大大部分分项目目都在在远郊郊，没没有长长期持持有价价值，，非优优质沉沉淀资资产，，持有有意义义不大大。住宅开开发：：出于保保证社社区形形象需需要，，持有有社区区商业业为住住宅销销售服服务，，一般般需要要后续续资金金注入入维持持运营营；另另一方方面，，如果果以持持有作作为公公司卖卖点，，属于于更高高层次次思考考。潜在增值值：物业增值值是经济济增长红红利的充充分体现现，可以以保值增增值，属属于广义义金融工工具的一一种。案例研究究：国内内地产公公司偏向向于直接接销售商商业获取取收益，，不成熟熟区域则则持有为为主大部分选选择销售售，主要要是街铺铺。不成熟区区域，则则以持有有为主。。随着政策策的不明明朗，持持有渐成成风气。。项目名称所在地社区规模商业规模商业处置策略金地格林小镇北京建面30万平，797户8000平米2005年，亦庄远郊，与住宅同时发售金地梅陇镇深圳建面42万平米，4400多户一期商铺4800平米商业街2006年10月，晚于住宅5个月销售中海国际社区成都成都郊区大盘1968亩街区、集中商业暂时持有等商业成熟再销售万科城深圳建筑面积约10万，758户2.2万平米街区2005年，持有40%，其他与住宅同期发售万科第五园深圳建筑面积约25万，2500户约1万平，街区2005年，暂时持有等商业成熟再销售万科东海岸深圳总建面27.5万平5800平，街区万科四季花城深圳建筑面积约54万，4700户约1万平1999年，与住宅同期发售国内部分分地产公公司商业业物业案例总结结案例研究究：大部部分选择择销售街街铺回笼笼资金，，而持有有主力店店或集中中式商业业深圳万科城深圳四季花城未来海岸大学康城商业规模2.2万㎡5288㎡2.36万㎡，另有1万于10月启用1.5万㎡，街铺1万小区人口一期/二期入住人口共1474户，现入住率不到30%，入住人口约1200人入住率95%，4.5万人目前入驻700户，约2500人一期1594户，预计08年低入住，供4194户周边人口1.5km内，10万消费人群，华为、新天下中高收入者3万相对封闭，内街区主要为内街区，封闭周边规划10万人口获利模式主力店8419.23㎡持有，商铺带租约销售，但没有返租，价格1.2-1.8万/㎡持有主力店华润万佳800㎡，其他销售2004年销售街铺6000㎡，1.6-1.8万㎡，持有69%今年5月街铺全部销售，均价1.6万/㎡，其他持有价值60-120元/㎡，最高租金上升2001年开始使用，目前一期部分100-180元/㎡，二期75元/㎡由于居住人口有限，内街区价值无法实现，租金勉强维持在40--案例总结结案例研究究：销售一般选择择与住宅宅同时进进行或者者短时间间错开销售时机一般选择与住宅同步进行与住宅销售时间基本重合，能够相互借势，促进销售，快速回笼现金。销售条件寻找卖点，强势突击带租约销售、主力店招商、片区规划等利好消息的传递等都能为投资者带来信心，促进销售快速进行销售策略需要充分考虑后期业态控制全部销售后，如果无法正常经营或者经营者肆意改变用途，将严重贬损项目形象，如未来海岸，教好做法是在街区两头和中间保留部分。销售价值商铺住宅售价比接近3倍按照商业住宅的正常售价比值，在2附近比较合理，炒作提升了溢价空间能到50%，在厦门商铺更为投资者追捧，比外埠的溢价空间要高。案例总结结关于增值值税：可可通过控控制销售售面积以以规避增值额土地增值税公式<50%增值额×30%50-100%增值额×40%-扣除项目金额×5%100-200%增值额×50%-扣除项目金额×15%200%以上增值额×60%-扣除项目金额×35%商铺销售售价格一一般是住住宅的2-3倍倍，只要要销售就就会产生生增值税税，如果果有集中中式商业业或者只只销售部部分物业业，则可可以大大大避免。。关于物业业税，如如果征收收，对持持有商业业物业影影响很小小国家或地区课税标准税率香港计征依据是应课差饷租值，由香港差饷物业估价署评定差饷税每年调整，近年在5%左右澳门与香港类似，对房地产出租所得进行征税，采取累进税率税率分别为16%，17%和20%美国税基是房地产评估值的一定比例，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税各州规定不一，从20%到100%不等荷兰荷兰中央政府征收的净值税，课税对象包括个人住宅和营业用房对营业用房有减免规定，在13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款加拿大根据自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产征收，对拥有二套住宅的人不仅100%收税，还以高税率征收以土地和房屋的评估总值的0.5～15%港澳地区区和国外外物业税税征收情情况从港澳地地区和国国外物业业税征收收情况看看，各地地均对持持有型物物业课税税，但对对税率不不高，对对商业用用房部分分还有减减免。从国内开开征物业业税的迹迹象看，，短期内内物业税税的开征征可能性性不大，，“因为为不到万万不得已已，政府府是不会会正式实实施这一一杀手锏锏的”。。本次分享享的内容容社区商业业如何规规划社区商业业如何获获利社区商业业业态演演进招商与营营运社区商业业的业种种业态选选择一般般服务社社区需要要和辐射射周边为为方向生活类辐射类零售、便便利、中中介服务务等，面面积需求求灵活，，租金高高。餐饮、休休闲娱乐乐，面积积需求大大，但承承租能力力相对弱弱。参考：不不同业态态租金与与承租面面积间关关系最高最低其次最小零售商铺铺：化妆品、、服装、、珠宝、、皮具、、鞋、钟钟表、眼眼镜、通通信最大特色品牌牌店：电器、音音像、美美容中心心、家居居用品、、运动用用品、健健身中心心租金面积大型主力力店：百货公司司、超市市、电影院院次主力店店：美食广场场、大型型中式酒酒楼、娱娱乐中心心案例研究究研究问题题——““远郊大大盘社区区商业发发展模式式”案例选取取原则1、远郊郊2、大盘盘3、社区区商业4、已经经销售或或者开业业运营深圳万科科城深圳四季季花城厦门未来来海岸厦门大学学康城……案例研究究的目的的：成功功获利模模式和商商业业态态演变万科城位位于深圳圳北部关关外，坂坂雪岗高高新技术术开发区区内，毗毗邻华为为基地﹑﹑新天下下基地等等多家高高新技术术企业区位：万万科城位位于深圳圳北部坂坂田岗高高新技术术开发区区内，毗毗邻工业业区中的的多家知知名企业业：华为为基地，，新天下下基地，，富士康康基地。。交通：梅梅观高速速与机荷荷高速交交汇环境：无无特殊景景观资源源●布吉●龙华●观澜●福田区政政府●深圳市政政府●华为基地地坂田工业业区●富士康基基地●新天下基基地●坂雪工业业区●坂田第一一工业区区万科城(一期)万科城(二期)万科城(三期)万科城(四期)总计建筑面积103119101238190000未开发43.7万容积率1.1交楼时间2005-06-202006-05-30待定待定户数726752入住人口一期/二期入住人口共1474户，入住率不到30%，现住人口约1200人商业建面综合体街区总计76461435422000案例研究究深圳万科科城开发模式式万科城商商铺与住住宅联动动销售；；商铺的的整体开开业时间间并没有有在第一一批业主主入伙前前进行，，而是在在招商100%完成后后开业，，时间间间隔4个个月住宅宅入伙伙商铺铺发售售住宅宅发售售商铺铺招商商20042003200520062007二期期发发售售2005-05-1二期期入入伙伙2006-05-30一期期发发售售2004-10-01一期期入入伙伙2005-06-20第一一次次发发售售2004-10-01第二二次次发发售售2005-5-01招商商进进行行招商率100%商铺开业2005-10-1

案例例研研究究深圳圳万万科科城城开发发模模式式2004-10-01万万科科城城一一期期住住宅宅与与第第一一部部分分商商铺铺同同时时发发售售。。2005-05-01万万科科城城二二期期住住宅宅发发售售，，第第二二部部分分商商铺铺同同时时发发售售。。商商铺铺与与住住宅宅联联动动销销售售，，相相互互呼呼应应。。商铺铺并并没没有有在在一一期期业业主主入入伙伙前前开开业业，，而而是是追追求求完完全全招招商商成成功功后后再再开开业业，，但但时时间间间间隔隔4个个月月并并不不是是很很长长。。万科科城城商商铺铺开开发发是是带带租租约约销销售售模模式式，，但但没没有有返返租租，，商商铺铺的的成成功功销销售售与与招招商商成成功功有有紧紧密密的的关关联联万科科城城商商铺铺开开发发是是带带租租约约模模式式，，但但不不进进行行返返租租，，不不承承诺诺回回报报率率。。商铺铺的的招招商商工工作作在在2003年年底底开开始始进进行行了了，，其其先先于于商商铺铺的的一一期期发发售售。。万科科城城主主力力店店自自己己持持有有面面积积8419.23㎡㎡，，其其余余铺铺面面销销售售，，持持有有比比达达到到了了38%。。20042003200520062007商铺发售第一一次次发发售售2004-10-01售价价：：12000元元/㎡㎡第二二次次发发售售2005-5-01售价价：：18000元元/㎡商铺招商30%的的招招商商率率，，主主力力店店确确定定90%的的招招商商率率带租租约约销销售售的的策策略略在在万万科科城城商商铺铺的的销销售售中中取取得得了了成成功功，，商商铺铺100%销销售售。。商铺铺在在90%招招商商后后，，商商铺铺的的溢溢价价达达到到了了6000元元/㎡。。100%的的招招商商率率5-1开开业业案例研研究深圳万万科城城开发模模式万科城城商业业总面面积22000㎡共有三三个主主力店店：华润万万家1700㎡㎡KFC600㎡丹桂轩轩1600㎡万科风风情步步行街街业态态中餐餐饮都都占到到很大大比例例。租金（（除主主力店店）：：60-120元元/㎡㎡平均租租金75元元/㎡㎡华润万家KFC丹桂轩美食世界3077㎡（二层）美食世界4047㎡（二层）社区配套1900㎡（二层）建材装饰3056㎡（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647㎡业种面积业种面积餐饮6319建材家装3055超市1700社区配套1900小百货2211汽车美容1466汽车美美容汽车饰饰品1446㎡㎡（二二层））商业业业种比比例深圳万万科城城风情情步行行街商商业组组合是是具有有对外外辐射射功能能的社社区商商业，，主要要为餐餐饮、、小百百货、、家居居、社社区配配套案例研研究深圳万万科城城商业经经营经过二二年时时间的的市场场检验验，万万科风风情步步行街街的业业态布布局整整体没没有改改变，，但在在局部部有一一定的的调整整，租租金水水平上上餐饮饮类商商家租租金保保持原原状，，其他他业种种租金金整体体下滑滑调整变变化①原小百百货+超市市1F小小百百货撤撤场，，做餐餐饮2F除除超超市外外撤场场，现现空置置3F一一直直空置置1F餐餐饮租租金80元元/㎡②原社区区配套套50%的铺铺面重重新招招商；；现空置置铺面面占总总面积积的10%；；租金（（出去去三级级市场场地铺铺）下下调至至40-60元元/㎡③建材家家装区区有45%的的建材材商户户撤场场，其其中20%做美美容SPA，其其余25%改为为装修修公司司租金从从均价价60元/㎡下调至至45元/㎡④整体撤撤场，，改为为社区区配套套。餐饮商商家经经营成成功，，租金金稳中中有升升建材家家装区区经过过调整整，租租金降降低，，但无无空置置社区配配套租租金整整体下下滑，，且有有10%空空置华润万家KFC丹桂轩美食世界3077㎡（二层）美食世界4048㎡（二层）社区配套1900㎡（二层）建材装饰3056㎡（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647㎡有所调整有所调整①有所调整③有所调整②有所调整④有所调整保持原状保持原状开业时现在504060708090餐饮社区配套建材家装租金元/㎡时间案例研研究深圳万万科城城商业经经营万科城城城商商家都都认为为餐饮饮业态态经营营成功功，小小区的的较低低的入入住率率对其其他商商家影影响很很大万科风风情步步行街街做餐餐饮的的很火火，其其他的的生意意不怎怎么好好做，，去年年关了了好多多家了了，服服装的的生意意更不不好做做，社社区没没有什什么人人住阿阿，将将乐些些租金金也没没用，，一直直在亏亏，所所以我我准备备转铺铺了。。——万万科城城C5区女女装商商户王王女士士这面餐餐饮生生意还还可以以，周周末人人很多多，主主要是是华为为基地地新天天下的的员工工，富富士康康离得得远些些，但但也有有来的的，小小区的的现在在一二二期加加起来来也没没有多多少人人住进进来，，住进进来的的许多多也在在家自自己做做饭吃吃。——巴巴蜀滋滋味轩轩刘老老板与之前前想象象的差差距太太大，，小区区现在在没有有多少少入住住，生生意很很差房房东又又不肯肯降房房租，，所以以做完完这个个月就就不做做了，，他已已经准准备把把铺子子租给给地产产中介介了。。——立立美窗窗帘郭郭女士士之前我我们这这个区区大部部分都都是做做装饰饰材料料的，，在小小区入入住前前一段段时间间生意意比较较好，，现在在二期期都入入住了了，生生意不不是那那么好好做了了撤场场了一一部分分近来来了许许多装装饰公公司，，一部部分改改做美美容SPA了。。——欧欧莱斯斯整体体橱柜柜马经经理案例研研究深圳万万科城城商业经经营万科城城风情情步行行街案案例总总结与与借鉴鉴销售模式不返租的带租约销售评价:

带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售就可以看出业态组合以餐饮为主的业态布局评价:业态布局中有满足社区消费者的超市﹑小百货和社区配套类商户，及为小区入伙阶段服务的建材家装类商户，还有针对周边工业区消费者的餐饮业态。其中餐饮业态比重最大招商模式主力店先行的招商策略评价:主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成

评价:周边工业区有大量的中高端餐饮消费者，因此餐饮商户的经营状况良好，租金稳中有升，调整阶段也是多调整为餐饮商户；超市小百货社区配套商业受到了小区低入住率的影响生意较差，租金整体下滑；建材家装类商户作为阶段性商户随着时间的推移在慢慢调整经营状况餐饮类商户经营良好，其他生意惨淡案例研研究深圳万万科城城案例借借鉴万科四四季花花城位位于龙龙岗梅梅观高高速与与布龙龙公路路交汇汇处，，现业业主已已95%入入住，，是成成熟社社区商商业的的代表表一期二期三期四期五期六期七期总计建筑面积85399111272847011425495578167523523602231943容积率1.9户数114410877443145588026265275入住人口入住率总体达到了95%，入住人口约1.5万人商业面积一期街区城东儿童商业街区总计394013485288●布吉●龙华●观澜区位：：位于于龙岗岗梅观观高速速与布布龙公公路交交汇处处，总总面积积220多多万平平米，，属于于远郊郊大盘盘社区区。四季花花城1-7期已已经都都入伙伙，并并且入入住率率达到到了95%，入入住人人口约约1.5万万人，，社区区商业业的条条件已已经成成熟。。持有物物业———主主力店店华润润万家家位置置800㎡㎡。案例研研究四季花花城开发模模式四季花花城只只有主主出入入口面面向城城市主主干道道，是是出入入的主主要通通道，，小区区相对对封闭闭，商商铺主主要集集中在在一期期，其其社区区的封封闭性性决定定了其其商业业是社社区配配套商商业小区入口四季花城一期商业街城东儿童商业街主要交交通干干道商业主要集中在一期，占总商业面积75%小区仅一面面对城市主干道，是一个6车道城市快速路，因此小区相对封闭，小区的一期商业街在小区的中心部位，四季花城商业主要是为了满足本小区业主消费，其商业是一个典型的社区商业。案例研研究商业经经营四季花花城一期业态店数店数比例面积面积比例超市11.20%70020.70%24h便利店11.20%301%餐饮913.20%40010.40%药店22.40%1704.40%美容美发49.60%3307.60%服装鞋帽12.40%702.10%地铺73.60%45011.70%银行11.5%752.20%冲印店22.40%1704.40%零售67.20%3207.30%水果910.70%70017%其它1944.70%3157.20%合计63100%3750100%二期业态店数店数比例面积面积比例儿童培训627.60%36225.17%儿童服装314.29%21715.16%餐饮314.29%22715.79%其他942.72%63143.77%总计21100%1437100%街区业业种比比例案例研研究商业经经营四季花花城经过近近6年年发展展，深深圳四四季花花城一一期商商业组组合也也是典典型的的社区区配套套商业业，主主要为为超市市、社社区服服务、、水果果店、、餐饮饮、便便利店店，是是社区区商业业发展展到成成熟阶阶段的的典型型鹭景湾(一期)浪琴湾(二期)碧海湾(三期)蓝月湾(四期)水云湾(五期)建筑面积15万㎡23万㎡1.7万㎡36万㎡(未开发)容积率1.790.312.91绿化率52.3%48%51.8%交楼时间2003.32005.52005.122006.52007.102008.10户数目前已交房:2300户(一-三期)2007.10,交房1500户(四期)2008.8交房1500户(四期)入住人口目前入住700户，约2000人入住率40%商业建面综合体街区邮电银行总计１万㎡1.16万㎡800㎡1200㎡２.３6万㎡区位:位于于厦门门海沧沧新城城南部部,与与厦门门岛一一水之之隔,直线线距离离2KM，，经海海沧大大桥到到厦门门市中中心十十几分分钟.交通:紧贴贴未来来海岸岸的海海沧大大道,沿海海岸线线,北北连海海沧大大桥,南接接嵩峪峪,全全长长5.9KM,是海海沧新新城最最重要要的干干道,(目目前)环境:1KM海海景,1KM内内湖,与鼓鼓浪屿屿相对对,靠靠近白白鹭自自然保保护区区、中中华白白海豚豚保护护区，，拟建建海岸岸线红红树林林（注：：社区区外还还有5万商商业待待开发发）未来海海岸规规划总总规模模100万万㎡，，一至至三期期已交交楼，，商业业物业业在一一、二二期开开发完完毕案例研研究未来海海岸开发模模式住宅交房商业推出商铺价格人口入住租金变化2008.82007.1020042005.5-122006.5鹭景湾湾2003.3636套浪琴湾湾2005.5、、122114套套蓝月湾湾2007.101500套套2007.10推出出１0000㎡营业2007年年7月入住人口约约2500人人40-50元/㎡蓝月湾2008.101500套套第一期鹭景景湾交房前前后并未销销售商铺，，而是引入入佳丽海鲜鲜/咖啡厅厅等主力店店提升楼盘盘品质，主主会所也部部分投入使使用，直到到一期交房房10个月月后商铺开开始销售，，共销售6000㎡㎡。随着05年年二期的交交楼入住，，商铺开始始出租，2005年年以来租金金一直是40-50元/㎡，，但是会存存在业主自自行制定不不科学的租租金递增率率现象，影影响商户的的稳定经营营。在第四期第第一批1500户放放量交楼前前，10000㎡自自行持有租租赁招商经经营的集中中式商业及及部分街区区\会所商商业将开业业。2004初初销售6000㎡1.6-1.8万元元200313000㎡会所街街区营业碧海湾2006.5200套先行开发高高档住宅，，并借助高高品质主力力店，提升升项目整体体品质，然然后高价销销售小区街街铺，在放放量交房前前夕，集中中商业开业业，计划以以集中商业业的成功运运营带动已已售街区案例研究未来海岸开发模式因为阿罗海海商业街位位于社区内内部，所以以目前形成成的商业业业种主要是是以服务社区居居民功能为主的。主要业种的的比例从大大到小的排排列次序为为：服装、、休闲、餐餐饮、家居居、便利店店、诊所；；服装是以以便利特殊殊服装为主主，如童装装、婴儿装装、内衣等等；休闲主主要以茶馆馆、足浴、、美容美发发为主；餐餐饮以便利利快餐为主主。商业街在营营面积仅占占总面积的的45%，，有13%的处于转转停状态，，其余为空空铺闲置会所体量较较大，主要要是以金融融邮政和具具有对外服服务的餐饮饮为主，金金融邮政为为2000㎡；大型高高档餐饮为为3000㎡。未来海岸体体量庞大的的会所业态态规划比较较成功，空空置率高主主要是与社社区入住率率低有关系系街区营业状状态街区业种比比例街区与会所所营业面积积比案例研究究商业规划划未来海岸岸会所商业业开发商铺销售售策略主力店策策略社区商业业业种配配置首期招商商营业的的会所商商业是银银行、邮邮局及高高档餐饮饮，因为为服务对对象具有有定向性性或立足足片区市市场（开开发区商商务活动动频繁）），所以以在经历历了短暂暂的试业业期（1年）后后经营进进入正轨轨。商铺的销销售并未未在小区区入住情情况很成成熟后进进行，而而是环境境立市———优越越的片区区环境资资源、政政府规划划，先期期高档住住宅的开开发，高高档商业业的进驻驻等。前期佳丽丽海鲜的的引进对对于提高高社区品品质，街街铺销售售具有较较强提升升和带动动作用。。2007年9月月28日日以大摩摩商业、、KFC等品牌牌运营的的集中商商业的开开业对于于推熟社社区、带带动已售售街铺具具有重要要作用。。阿罗海商商业街约约有店铺铺68间间，共6000㎡，全部部销售，，虽然因因为社区区入住率率低市场场缺乏及及没有统统一经营营管理，，空置率率高，但但是自发发形成的的2000㎡店店铺商业业业种及及其配置置比例却却可以参参考。成功借鉴由于未来来海岸区区域拥有有良好的的自然环环境资源源和市政政产业开开发环境境，所以以前期会会所商业业的成功功运营和和店铺销销售都借借此获得得成功品牌商家家对于提提升社区区品质和和带动开开发节奏奏、提升升商气、、推熟社社区具有有多方面面重要功功能借鉴经过过市场检检验的社社区商业业业种配配置，对对于本项项目商业业东座细细部规划划和招商商具有指指导意义义未来海岸岸前期很很大程度度借力片片区环境境，其次次是主力力店策略略；已形形成的社社区商业业业种具具有参考考价值案例研究究商业借鉴鉴未来海岸岸业态定位位、主力力店引进进、市场场定位缺缺乏科学学性，销销售的负负面作用用需要警警惕街区销售售问题会所商业业停车位位问题商业分离离问题商业动线线对外接接驳的有有效性街区长达达300米，全全部销售售，应该该在街区区两头和和中间保保留部分分物业产产权以规规划主力力店加强强进行街街区动线线功能，，而不应应全部售售出。街区面积积比较大大，长度度也长，，做一个个业态业业种的区区段规划划对于动动线功能能的加强强和商业业运营效效率的提提升都有有重要作作用，而而产权售售出后如如何解决决这个问问题具有有一定困困难性。。社区入口口处会所所物业中中的佳丽丽海鲜经经营比较较成功，，但是目目前停车车位成为为困扰经经营者的的一个问问题，成成为影响响商业经经营效果果的一个个硬件问问题。前期经营营比较成成功的会会所商业业部分与与社区内内的阿罗罗海商业业街距离离比较，，基本上上形不成成商业互互动，这这个也是是前期两两部分商商业的冷冷热两极极分化现现象的原原因。6000㎡的阿罗罗海商业业街处在在二期之之中，社社区内部部，无论论从交通通看还是是目前的的形成的的商业看看都仅局局限于社社区服务务，即将将开业的的10000㎡㎡集中中商业也也将由于于交通问问题很大大程度上上无法有有效实现现对外商商业服务务功能，，而未来来近2万万平方的的商业面面对5000人人口规划划的小区区市场，，经营效效果将难难以乐观观预测。。问题预防街区无计计划性销销售对于于商业规规划具有有比较明明显的负负面影响响。对外服务务的商业业前期规规划要充充分考虑虑停车位位的充足足问题。。商业布局局如果分分离设置置则绝对对影响其其聚集效效果，不不利于整整体经营营效果的的提升。。大体量的的商业布布置在社社区内部部要充分分考虑交交通对外外的可达达性，否否则无法法充分实实现其商商业价值值，反而而会出现现负面影影响。案例研究究商业借鉴鉴未来海岸岸未来海岸岸商业获获利模式式与业态态演变销售6000㎡㎡商铺别墅交楼楼636套10个月佳丽等主主力商家家进驻区域价值值营销主会所7000㎡营营业交房2800套套，入住住700套，2年10个月后后12000㎡㎡集中商商业，街街区会所所开业2天后交楼1000余余套（不带租租约销售售，均价价1.6万/㎡㎡）（完成交交楼近70%））获利模式式（租金40-50元/㎡）业态规划划先行高价价销售，，交楼超超过60%后集集中商业业开业带带动经营营街区商业业会所商业业第一阶段段：首期期交楼后后4年内内，入住住人口2500交房总量量占小区区开发计计划近70%时时增加10000㎡集集中商业业：休闲闲娱乐约约2500㎡㎡百货超市市约7500㎡㎡其它它越越2000㎡㎡案例例研研究究商业业借借鉴鉴未来来海海岸岸一期二期总计建筑面积20.4万㎡30万㎡50.9万㎡容积率2.042.77绿化率45%以上销售时间2006.10-122007.11交楼时间2008年底户数1594约2600约4194规划人口约6000人约10000人约16000人商业结构形式集中式街铺式销售时间2007.5建筑面积5000㎡10000㎡15000㎡区位位：位于于厦厦门门岛岛外外西西北北方方向向集集美美区区杏杏北北新新城城区区域域内内，，集集美美区区杏杏滨滨街街道道锦锦园园村村以以西西，，319国国道道东东北北，，未来来集集美美新新城城区区的的核核心心地地段段。。交通通：：在建建的的厦厦门门西西客客站站，，福福夏夏/深深夏夏高高速速公公路路扼扼守守大大厦厦门门交交通通枢枢纽纽，，连连接接省省内内外外，，规规划划中中的的城城市市公公交交系系统统，，以以及及厦厦门门大大桥桥、、2008年年通通车车的的杏杏林林大大桥桥、、集集美美大大桥桥。。环境境：：周围围有有集集美美大大学学城城，，2007年年开开园园的的园园博博园园，，拥拥有有生生态态景景观观环环境境资资源源。。案例例研研究究大学学康康城城操作作模模式式总开开发发量量50万万平平方方，，五五年年分分三三期期开开发发，，商商业业一一期期开开发发完完毕毕，，一一期期销销售售火火爆爆一期期住住宅宅成成功功销销售售，，并并在在引引入入主主力力店店后后高高价价销销售售街街铺铺，，计计划划一一期期交交楼楼后后商商业业开开业业案例例研研究究大学学康康城城操作作模模式式住宅宅推出出商业业进度度商铺铺价格格人口口入住住租金金变化化2008底底2006.102007.52007.10商业业销销售售180间间9000㎡㎡1.6万万/㎡㎡一期期销销售售价格格：：4800元元/㎡㎡二期期销销售售一期期交交楼楼1594套套约6000人人大学学康康城城一一期期已已在在2006年年开开发发销销售售完完毕毕，，因因为为片区区环环境境和和政政府府规规划划的的利利好好十十分分明明显显，开开发发商商在在商商铺铺销销售售前前除了了确确定定华华联联主主力力店店进进驻驻外外并并未未主主动动运运做做其其它它提提升升商商铺铺价价值值的的事事件件策策略略，在在一一期期住住宅宅售售出出五五个个月月后后商商铺铺即即被被高高价价抢抢购购。。商铺铺的的高高价价销销售售有有四四方方面面原原因因：：一一、、区区位位和和交交通通优优势势；；二二、、政政府府的的对对片片区区的的优优势势规规划划，，包包括括住住宅宅、、商商业业、、环环境境、、交交通通、、文文化化；；三三、、自自身身““绿绿色色生生态态””的的思思路路宣宣传传；；四四、、成成功功招招商商华华联联。。商铺销售前前对商业进进行统一规规划、完成成主力店招招商，商铺铺销售后继继续进行招招商工作，，计划在一一期交楼后后三个月内内商业开业业。商业开业商业的开发发和规划是是个高品质质的区域定定位，具有有全业态和和区域辐射射性两大特特点市场定位全业态规划划，集美第第一都市时时尚风情步步行街以小区1万万余规划人人口为核心心消费群，，辐射周边边大学城、、产业区、、小区、村村镇各个阶阶层区域人人口主题设计邻里中心步步行商业街街；休闲购购物之城；；动感娱乐乐之颠；星星级专业化化美食主力店华联百货、、民兴超市市、好清香香美食中心心【综合服务务品牌】【【餐饮娱乐乐】便利走廊———社区店店、水果超超市、书店店、精品店店美美食食天下———好清香美美食中心、、庆兰饼屋屋等特色小小吃、大型型会所——艺艺术会所、、咖啡馆、、健身中心心酒酒楼【潮流天地地】SPA生生活馆、活活力护理健健城——桑桑拿、足浴浴、SPA文化营地———书吧、、影像店、、美容院、、美发厅、、茶馆、婚婚庆梦梦幻室内娱娱乐城———量贩式KTV、RTV时尚名店———数码电电子、服装装、鞋帽、、服饰、化化妆品业态规划案例研究大学康城商业规划大学康城商商业物业销销售、招商商、营业计计划节点控控制好，营营销推广到到位开发模式主力店策略略销售策略建筑产品在一期住宅宅火热销售售,成功招招商主力店店华联后，，热销商铺铺，趁热打打铁同年计计划销售二二期住宅，，商铺2008年9月入伙，，计划2008年底底一期交楼楼后百货和和超市开业业。主力店先行行，分别招进进百货（华华联）、农农改超（民民兴）、餐餐饮主力店店（好清香香，确定入入）。借助住宅销销售和主力力店招商提提升店铺销销售价值整合区域资资源优势、、规划优势势广告行销销会员制优惠惠活动，节节庆活动等等。双首层设计计部分楼层跳跳高（提升升内在价值值）无柱骑楼增增强通透性性环行步道增增加店铺展展示效果，，丰富动线线成功借鉴案例研究大学康城商业借鉴住宅的成功功销售节奏奏要充分利利用，一方方面借势，，另一方面面避免中间间出现“意意外事故””。店铺销售与与招商要主主力店先行行，以主力力店的品牌牌优势提升升商业物业业的价值。。设置统一的的开业节点点，先交楼楼后开业。。商业物业销销售，规划划与价值分分析统一包包装，独立立、系统营营销，打造造概念。以空间通透透性、视觉觉流畅、动动线贯通为为原则调整整建筑细节节。业态定位、、主力店引引进、市场场定位在一一定程度上上缺乏科学学性，销售售的负面作作用也需要要注意全业态问题题主力店问题题市场定位问问题店铺销售问问题１.５万商商业体量，，百货与超超市占去１１/３，定定位“全业业态”一方方面实施具具有困难性性，另一方方面全业态态不等于全全业种，丰丰富性有问问题。无论对于社社区商业还还是区域商商业，含盖盖日常生活活居家的综综合超市是是最合民生生，最聚人人气的业种种，而本项项目超市功功能单一。。定位不仅本本社区，而而且辐射区区域内大学学城、厂区区、村民、、300万万平米杏北北新城等，，项目区域域区位、交交通的确优优越，但市市场辐射其其实有限。。店铺以均价价1.6万万/㎡售出，根据据回报率10%测算算，未来租租金需要达达到80元元/平方米米/月，未未来海岸开开发了五年年以上，至至今租金仅仅40元/平方米/月，并且且销售面积积达到60%，由此此导致的业业主强行推推出高租金金、换铺等等破坏商业业经营稳定定的情况会会较多，目目前从调查查看已有业业主在卖铺铺问题案例研究大学康城商业借鉴预防业态定位要要真正科学学不能仅停停留在营销销语“体现现最科学商商业业态精精华”上，，要量体量量、量市场场而行，业业态