全国房地产市场策略

1案例一：重庆协信全国城市进入策略研究2开发商对于本次研究的要求：进行全国范围内的城市研究，根据城市经济增长的阶段的不同，选择那些即将进入高速增长阶段的城市。结合协信的情况选择开拓市场的策略，判断是走一线，还是走二线城市？若走一线城市该进哪些城市。对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本。协信对于本次研究内容的要求在异地发展，集中力量，先做透一个城市，基本操作不会少于2~3个项目。要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。协信对于异地发展的思考通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市3XX针对本项目的研究思想XX的研究思想：以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究协信集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进入性条件判断目标城市高潜力区域条件判断借鉴成功经验4项目服务核心内容：七次筛选确定目标城市目标城市全国范围的重点城市第一次筛选：中国城市梯级划分符合协信集团战略性进入要求的城市第二次筛选：协信企业发展要求第三次筛选：房地产市场价值实现潜力市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市第四次筛选：房价快速上升条件第五次筛选：城市的进入性条件协信具备进入性条件的城市12345…优选城市归属城市群内部条件比较借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件第六次筛选：城市群内部优势比较第七次筛选：成功经验借鉴5XX的研究思想（1/2）特征：区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量取地机会：在区域中心城市取地特征：区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；郊区化成为中心城市发展的趋势取地机会：区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段中心城市主城区副城区特征：区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市6根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群第一次筛选：中国城市梯级划分一级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP5000~7000亿三级城市群GDP2000~3000亿四级城市群GDP2000亿以下GDP城市群资料来源：2004年城市群经济总量统计长三角珠三角京津冀辽中南川渝中原海峡西岸湘中山东半岛关中长江中游哈大齐7中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；第一次筛选：中国城市梯级划分深圳上海杭州南京天津东莞宁波佛山厦门长沙郑州淄博扬州泰州青岛大连沈阳苏州无锡烟台北京广州成都重庆武汉济南唐山石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安潍坊洛阳鞍山福州南通威海常州泉州大庆绍兴中山嘉兴贵阳南宁湘潭北海秦皇岛昆明营口德阳钦州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州镇江顶级城市一级城市：区域中心城市一级城市：区域重点城市二级城市：区域中心城市二级城市：区域重点城市三级城市：区域中心城市三级城市：区域重点城市注：城市梯级图表形式参见附件注：第一次筛选排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市8城市发展阶段与进入建议单中心阶段大都市化阶段辐射外围城市阶段顶级城市一级区域中心城市二级区域中心城市三级区域中心城市上海、深圳、北京、广州杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明贵阳、南宁取地机会在区域中心城市取地区域中心城市近郊取地城市群内与中心城市具有直接交通联系的城市取地第一次筛选：中国城市梯级划分9目标与要求的分解第二次筛选：协信企业发展要求哈大齐城市群等东北城市不予考虑；应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满足建立企业品牌广泛影响力的要求；城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求；城市土地市场有较为稳定的年供应量，以便于整合土地资源；当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才；当地市场有较好的金融平台和融资环境；城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透明；与总部重庆有直达航线或周边100公里范围内有直达航线。10城市房地产市场价值实现潜力判断：

城市人口密度与城市人均财富水平计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。第三次筛选：房地产市场价值实现潜力城市房地产市场价值实现的两个根本因素：城市人口密度，城市人均财富水平（其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区建成区面积筛选原理城市人口密度的计算方法11房价基础础研究是是判断房房价快速速上升条条件的必必要工作作第四次筛筛选：房价快速速上升条条件房价基础础研究房价的构构成房价的利利润支撑撑要素房价上涨涨的原因因12房价基础础研究之之一：房房价构成成第四次筛筛选：房价快速速上升条条件建安成本本其他成本本项目目标标人群的的购买力力水平利润部分分成本部分分房价基础础构成土地成本本13优选城市市进入性性条件的的考虑因因素第五次筛筛选：城市的进进入性条条件限制性因素条件说明推荐标准成本因素土地资源获取难度与成本城市土地供应出现明显紧缩意味着获取土地的竞争压力加大，同时取地成本将明显增加；推荐进入土地供应相对平稳的城市；不建议进入土地供应明显紧缩的城市市场开放度与市场成熟度将外来知名开发商进入数量作为评判市场开放度与市场成熟度的指标；外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地的市场成熟度迅速提高；推荐进入有多家全国知名开发商进入的城市政府效率参考世界银行研究报告专项排名120个城市的政府效率排名之中位于最后20位的不推荐进入XX评价不建议进入评价为差的城市收益因素可预见的房价提升空间与同级别城市相比，价格差距说明现有房价拉升起点的高低；价格水平一定程度上反应价格的上升空间；推荐进入同级别城市中房价位于中低水平的城市；行业平均利润水平根据XX市场调查与操作项目得到的利润水平经验数据不建议进入利润水平过低的城市14优选城市市归属城城市群的的比较长三角城城市群：：扬州京津冀城城市群：：天津、唐唐山山东半岛岛城市群群：烟台淮南城市市群：合肥湘中城市市群：长沙环鄱城市市群：南昌滇中城市市群：昆明关中城市市群：西安珠三角城城市群：：东莞川渝城市市群：成都长江中游游城市群群：武汉中原城市市群：郑州十三个优优选城市市归属于于十二个个城市群群第六次筛筛选：城市群优优势比较较15促进城市市群发展展的六大大主导因因素内在驱动动力：工工业化外在带动动力：外外向型经经济强力催化化剂：产产业集群群协调引导导：政府府作用经济纽带带：交通通网络经济增长长极：核核心城市市大城市群群的兴起起和发展展都是以以工业化化为基础础。英格格兰城市市群、德德国鲁尔尔城市群群、法国国巴黎城城市群、、美国大大西洋城城市群与与五大湖湖城市群群均是伴伴随工业业化的进进程而形形成。外商直接投投资对增强强城市群的的经济总量量和实力，，推进其工工业化、城城市化的进进程起到了了极大的促促进作用，，特别是对对城市群的的龙头城市市作用更为为明显。城市群内各各城市的协协作、分工工与竞争均均由高增长长的产业群群所带动的的产业带作作用。产业业集聚与产产业带的形形成是大城城市群构筑筑核心竞争争力的基础础。城市群的核核心城市以以其巨大的的技术经济济能量向其其腹地进行行辐射和扩扩散，影响响着城市群群内的每一一城市，能能够带动腹腹地的区域域经济更快快发展。发达的交通体体系和现代化化通讯网络是是城市群内各各城市间缩短短时间、空间间距离，提供供便捷沟通、、辐射的纽带带和桥梁，是是形成区域经经济、市场一一体化的必要要基础和重要要条件。政府的规划、、协调与推动动对于城市群群的形成与发发展作用明显显，法国巴黎黎城市群就是是在政府推动动下发展起来来的。第六次筛选：：城市群优势比比较16房地产企业战战略导向扩张张的成功经验验借鉴房地产企业扩扩张的三个阶阶段城市级企业扩张区域级企业扩张全国性企业扩张选取案例：重庆龙湖选取案例：河南建业选取案例：深圳万科第七次筛选：：成功经验借鉴鉴17XX对于协信企业业战略性进入入城市的建议议说明：西南地区城市市相似度高，，居民生活习习惯接近，拓拓展的市场风风险相对较小小；符合企业西部部发展战略和和成功经验；；京津冀城市群群具备全国性性影响力；城市群内部指指标具有优势势现阶段成为区域性企企业的首选进进入城市：成都（川渝城市群群中心城市）昆明（滇中城市群中中心城市）未来成为全国性企企业的首选进进入城市：天津（京津冀城市群群次中心城市市）推荐进入城市市：武汉（长江中游城市市群中心城市市）郑州（中原城市群中中心城市）合肥（淮南城市群中中心城市）东莞（珠三角城市群群功能性中心心城市）基于“立足西部区域域，做大做强强，在全国有有一定知名度度”的企业发展战略略基于企业效益益目标与资金金优势说明：经过多次筛选选后城市的各各方面指标符符合标准；区域中心城市市辐射整个城城市群；城市群内部指指标具有优势势18项目服务效果果：研究成果纳入入协信集团战战略编制，同同时开发商在在该成果指导导下开始实质质性的城市进进入阶段运作阶段效果评价政府开发商在本研究的指指导下，开发发商开始进入全面实实质性的城市市进入准备阶段项目最终成果果已被纳入协协信集团战略编制；；并与XX建立长期战略略合作伙伴关系。开发商XX项目研究成果果得到协信集集团高层的高高度评价，并并逐步指导