别墅地产项目规划设计方案

稷下庄园——土地规划案

刘浩文陈家宾夏雷成员：1前言

别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美的中央公园，足够的私密性，完美的细节

现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！2市场篇市场基本情况区域市场情况别墅产品市场情况别墅消费市场情况项目定位的可行性3一别墅产品情况分析别墅的产品情况产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看，联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。4建筑形态状况5建筑风格状况建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建筑风格，二是中式民居建筑风格吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一些欧美的建筑风格，结合实际重新设计，成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一片自己的天地，可以自由创新，体现个性。6！7别墅面积状况联排别墅供应主要集中在150-250㎡

结合销售情况来看，联排别墅受市场欢迎的在200-250㎡，8独栋别墅主要集中在300-400㎡。独栋别墅受市场欢迎的面积主要集中在小独栋250-300㎡、350-400㎡的独栋和400-500㎡的豪宅。9二项目分析项目名称：稷下庄园总面积：21000㎡项目地点：淄博市张店区人民西路，上海路，华光路交叉处空地10项目的的前景景分析析优势：：项目区区域人人文自自然景景观优优越，，这是是建别别墅最最重要要的资资源之之一；；交通极极为便便利，，到市市中心心只需需15分钟钟的车车程；；项目第第一次次提出出自由由、自自我、、自然然的设设计理理念；；项目的的地理理位置置好，，周边边配套套齐全全；繁华，，很适适合青青年奋奋斗人人士和和中年年成功功人士士；11威胁：：周边待待开发发用地地较多多；周边楼楼盘在在短期期内消消耗了了部分分有效效客户户，随随着消消费的的离散散需求求日趋趋明显显，这这种种消费费观念念对产产品要要求更更高，，已成成为本本案的的潜在在较大大威胁胁；12从消费费力层层面划划定目目标人人群家庭连连续年年收入入50万以以上(具一一次性性付款款能力力)消费力论证私营企业业主大型企业管理层家庭连续年收入20万以上(具很强首付、月供能力)年收入20万以上（主要锁定收入50万以上、有可支配现金100万以上人群），具一次性付款或很强首付、月供能力高级白领、金领、政府官员、大学教授13目标人人群：：1在在外外省省创创业业成成功功的的淄淄博博人人2私私营营企企业业的的富富豪豪3专专业业技技术术精精尖尖人人员员4在在淄淄博博做做生生意意的的港港台台人人5““海海归归””派派等等等等14三理理念念篇篇一、、目目标标消消费费人人群群诉诉求求理理念念建建立立消费费者者心心理理密密码码分分析析构建建对对接接心心理理密密码码核核心心理理念念AB体现现““个性性、、尊尊从从、、自自由由、、真真我我、、健健康康、、舒舒适适、、浪浪漫漫”的生生活活15消费费者者心心理理密密码码分分析析A知己己知知彼彼、、百百战战不不殆殆价值值观观:强调调尊尊从从感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有领领域域、、自自由由、、真真儒儒雅雅或或附附庸庸风风雅雅，，对对奢奢华华的的追追求求逐逐渐渐淡淡化化。。文化化素素质质:学历历高高、、对对新新理理念念、、生生活活方方式式认认知知度度高高、、判判断断力力强强。。在服服务务方方面面要要求求体体现现尊尊贵贵身身份份、、被被服服从从感感希望望拥拥有有具具特特色色文文化化的的居居住住场场所所要求求全全新新的的生生活活方方式式（（文文化化的的、、自自我我的的））要求求权权利利的的、、私私密密的的自自由由领领地地希望望别别人人认认为为自自己己有有品品位位、、有有文文化化，，喜喜标标榜榜对奢奢华华的的理理解解已已从从物物质质转转向向精精神神层层面面高学学历历的的背背景景使使他他们们在在精精神神层层面面有有更更多多的的需需求求能够够成成为为倡倡导导新新居居住住理理念念的的响响应应者者向往往全全新新的的生生活活方方式式，，在在精精神神生生活活领领域域更更上上一一层层对新新物物业业常常产产品品不不再再以以体体现现奢奢华华为为标标准准，，更更注注重重文文化化的的内内涵涵，，内内心心的的清清净净、、自自由由开始强调调投资性性、升值值性、第第一居住住需求16构建对接接心理密密码核心心理念B攻其心志志、不战战而胜在服务方方面要求求体现尊尊贵身份份、被服服从感希望拥有有具特色色文化的的居住场场所要求全新新的生生活方式式（文化化的、自自我的））要求权利利的、私私密的自自由领地地希望别人人认为自自己有品品位、有有文化，，喜标榜榜讲服务：：提供全方方位星级级酒店服服务（前前期销售售服务、、后期物物管服务务）讲特色：：特色的、、差异化化的、有有文化根根源的规规划风格格、建筑筑风格、、园林风风格讲生活：：倡导全新新的生活活方式———自由由自在的的、优雅雅情趣的的、个性性自我的的讲私域：：规划自由由流畅的的、私域域感强的的交通流流线，构构建区分分明显的的私有领领地讲品位：：围绕案名名提出差差异化的的文化理理念，讲讲究根源源性、张张扬性17攻其心志志、不战战而胜能够成为为倡导新新居住理理念的响响应者对新物业业产品不不再以体体现奢华华为标准准，更注注重文化化的内涵涵，内心心的清净净、自由由开始强调调开始强强调投资资性、升升值性、、第一居居住需求求第一居居住需求求讲概念：：提出、倡倡导全新新的居住住理念（（构建于于他们虚虚荣心指指向的，，如文化化、儒雅雅、有品品位等））讲文化：：使他们感感受到物物超所值值——不不仅仅简简单的别别墅，更更是一种种文化的的浓缩、、清净自自由的生生活讲投资：：通过区域域交通的的方便性性、环境境的稀缺缺性、地地段的升升值性、、户型设设计的合合理性加加强投资资性、升升值性、、第一居居住的实实用性对奢华的的理解已已从物质质转向精精神层面面讲精神：：以标准的的别墅配配置为基基础（不不失奢华华但不重重点宣传传），重重点渲染染文化内内涵，鄙鄙弃对奢奢华的原原始需求求18产品文化化理念构构建稷下庄园园放样很欧洲的的、很自自然的很自由的的、很不不羁的很文化的的、很优优雅的很悠远的的、很清清朗的很田园的的、很森森林的…………………………独栋别墅墅放样自由的、、自我的的、不羁羁的、浪浪漫的、、优雅的的……油画的、、歌唱的的、想象象的、纯纯美的、、浪漫的的……将案名的的放样寓寓意与庭庭院欧式式别墅的的放样寓寓意深入入到项目目的每一一个环节节（规划划、建筑筑、园林林、交通通、配套套、包装装）———很欧洲洲的、很很文化的的、很优优雅的、、很自由由的、很很不羁的的、很悠悠远的、、很清朗朗的、很很森林的的、很草草原的………19四产品品篇项目名称称：稷下下庄园总面积：：21000㎡㎡项目定位位：别墅墅户型面积积：约200———450㎡项目规模模：60户独独栋——20户户联联排—40户小区就应应该是一一个社区区、一个个城市、、一个全全面照顾顾、全员员呵护的的生活空空间20该别墅区区分为A,B,C,D四个区区，其中中A,B为联排排别墅区区，C,D为独独栋别墅墅区利用小区区主干道道，将小小区虚拟拟划分为为几个组组团，，使其有有组织性性与规律律性、协协调性，，同时重重点强调调组团间间的独立立性、私私密性，，各组团团景观的的独立性性，还要要强调组组团内各各建筑的的私有领领地。充分利用用周边环环境的地地理形态态，主干干道作几几处人工工流水浅浅沟水景景，体现现小区有有山有水水的环境境格局。。小区有商商业建筑筑，会所所与物业业综合建建筑，幼幼儿园等等，着重重其外立立面的整整体包装装,突出出项目产产品本身身的尊贵贵与和谐谐。格调调上重点点在于要要与周边边环境的的格调相相搭配，，起到门门面作用用。一、总平平规划21小区主入入口大，，树以标标志性建建筑。体体现出宏宏观、大大气。小区主干干道按单单面人行行道与机机动车道道划分，，实现人人车分流流。在园林绿绿化上，，要充分分展现出出社区大大环境与与自然环环境相结结合，以以高大乔乔木为主主，营造造自然山山水风光光。草地地上种植植无刺、、无毒花花木，并并且颜色色丰富有有层次；；水池边边的树种种宜选用用灌木或或垂柳等等；近建建筑物用用低矮灌灌木、花花草或间间种少量量乔木，，远高建建筑物则则结合组组团主题题设置不不同种类类植被。。22二、产品品规划联排别墅墅有天有地地，每户户独门独独院，设设有1至至2个车车位，部部分还有有地下室室。由三三个或三三个以上上的单元元住宅组组成，一一排二至至四层联联结在一一起，每每几个单单元共用用外墙，，有统一一的平面面设计和和独立的的门户。。建筑面面积每户户200平方米米左右【特征】】1、比较较注重项项目选址址，尽量量余地、、余绿、、余水，，交通比比较方便便。2、价位位较低，，为中产产阶级中中上层人人士及新新贵阶层层度身定定造。3、户型型设计丰丰富而前前卫，有有特色。。2324252627独栋别墅墅上有独立立空间，，下有私私家花园园领地，，是私密密性很强强的独立立式住宅宅，表现现为上下下左右前前后都属属于独立立空间，，房屋周周围都有有面积不不等的绿绿地、院院落。【特征】私私密性强，，市场价格格较高，定定位多为高高端品质。。！28293031客厅储藏室清洁房一层平面图图厨房餐厅32卫生间卫生间卧室卧室客厅卫生间卧室二层平面图图33各户型层高高做大，可可在3.3米之内。。本案各户型型的卫生间间开间尺寸寸做到不小小于2.4米。体体现各户户型的多功功能性，考考虑将房间间功能从享享受化、个个性化方面面设计（如如可考虑增增加雪茄房房、桑拿房房、功能性性半地下室室）。！34三、配套设设施基本配置要要求：安全设施配配套：周边边红外线监监控；电视视监控；电电子巡更系系统、保安安24小时时人工巡逻逻；呼叫系系统。生活与休闲闲配套：超超市、无公公害蔬菜市市场、自助助银行、社社区医疗中中心、小型型商务中心心、汽车美美容中心、、客户俱乐乐部、老年年休闲中心心，园林背背景音乐等等。运动配套：：漫步道、、晨跑道、、篮球场、、网球场、、健身中心心、儿童乐乐园等。35智能化管理理服务：□周界报警警系统□□红外外线及闭路路电视监控控系统□□可视对讲讲系统□门窗防盗盗系统□□煤气气泄露报警警系统□□给排水监监控系统□输配电监监测系统□□照明监监测系统□□紧急求求助按钮□宽带网入入户36市场均价为为18617元/平平米；面积多在200-500平米米之间根据数据调调查分析，，以及本案案区位情况况等考虑，，初步定价价为：独栋别墅：：23999元/㎡㎡联排别墅：：18999元/㎡㎡37第五章销销售篇一、销售核核心策略营销核心理理念项目营销的的核心思想想是将项目目的产品理理念和产品品价值理念念，用最迎迎合目标客客户的语言言诉求和宣宣传手法，，传达至客客户并对客客户的心理理密码进行行紧密对接接。即将别别墅所带代代表的：