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海林市九鼎锦绣城项目——开盘价格策略报告——方案思维导图优惠建议竞争楼盘状况客户情况分析市场大势回顾定价策略市场大势分析第一节中央及相关部委：密集强调房地产调控不放松，强化市场监管和问责。三季度，房产税改革再成焦点。财政部部长两次提到要稳步推进个人住房房产税改革试点。住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应最高水平。坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位上半年下半年上半年温家宝总理讲话2022/12/7此处添加公司信息价格继续上涨，但增幅降低据中国指数研究院发布的百城价格指数，百城的住宅均价从2011年9月开始连续9月下跌，今年6月首次止跌后连续4个月上涨，但近2个月涨幅持续缩小。2022/12/7此处添加公司信息需求8-9月份成交量有明显的回落，但相比去年同期仍然有较大的增长。供应9月份推盘较为集中，三季度的供应量显著增加。下半年推盘激增但成交回落，库存再次上升2022/12/7此处添加公司信息政府对于房地产市场的调控依然没有放松，政策在十八大后会趋于明朗；一线城市从成交量及成交价格上反映，市场有所回暖，但三、四线城市反映较慢，依然处于比较低迷的阶段；据房管局的相关统计数据，海林市城区去年去化速度约为1200套，去化面积约6万方；而当前市场上的存量以及潜在存量，初步估计在100万方以上；去除城市化速度加快、新楼盘进入等情况，以目前速度消化市场存量仍需要十几年的时间。在一个仅12万人口的县级城市，房地产市场的供求显然是失衡的！可以预测，由于过量的竞争以及供求失衡在有限的市场中，各大楼盘注重跑量，各种优惠方式频出，价格体系较为混乱；竞争楼盘/客户群体之间博弈达成的市场价格，一段时间内不会被打破，近期内价格上涨可能性极小；海林市房地产市场的未来，并不乐观，除非出现“并成牡丹江市下辖区”等利好消息刺激；竞争楼盘状况第二节2022/12/5此处处添添加加公公司司信信息息龙城城国国际际花花园园本案亚澳新海林中央央上城城开发发区区，，项项目目的的直直接接竞竞争争楼楼盘盘，，对对面面市市价价格格起起指指导导作作用用老城城区区，，位位置置优优越越，，口口碑碑效效应应较较好好楼楼盘盘，，对对面面市市价价格格起起参参考考作作用用丽海海花花园园和兴瀚城2022/12/5此处处添添加加公公司司信信息息开发发区区项项目目占地地面面积积：：8.5万平米米建筑筑面面积积：：15.6万平平米米容积积率率：：1.8建筑筑风风格格：：地地中中海海拖拖斯斯卡卡纳纳棚户户区区户户数数：：约约240户物业业费费用用：：0.65元/平米米*月月（（多多层层））0.8元/平米米*月月+30元/户电电梯梯费费（（高高层层））龙城城国国际际花花园园一期期，，约约7万平平米米，，2010年开开盘盘，，目目前前仅仅剩剩下下极极少少量量房房源源；；二期期在在售售房房源源，，3栋11层小小高高层层，，约约200套房房源源；；【推售售情情况况】【价格格体体系系】楼层销售均价（元/平米）备注1F4950车库/商铺2F31983F3358金三银四4F32685F31986F3198电梯梯房房最低低价价：：3080元/平米米最高高价价：：3600元/平米米均价价：：3400元/平米米层差差：：6F及以以下下，，+50元/层；；7F及以以上上，，+100元/层多层层（（已已售售完完，，此此为为之之前前销销售售价价格格））商业业均价价7500元/平米米规格：：面积积约80-92022/12/5此处添添加公公司信信息【优惠政政策】开盘享享受交交5000抵10000元优惠惠；全款购购房享享受98折优惠惠，按按揭购购房享享受99折优惠惠；电梯房房1-6F客户，，享受受10年免电电梯费费优惠惠；户型面积（平米）价格（元/平米）总价（万元）折后单价（元/平米）折后总价（万元）主力两房（多层）85325027.6312426.5主力两房（电梯）72350025.2336224.2说明：：龙城国国际花花园一一期户户型面面积较较大，，80平米的的两房房占据据推出出户型型较大大的比比例；；二期推推出青青春公公馆，，面积积有所所减小小，70平米左左右的的两房房因为为低总总价赢赢得市市场较较多欢欢迎；；【主力总总价】2022/12/5此处添添加公公司信信息【户型举举例】偏向于于南方方的户户型设设计，，实现现短进进深，，大面面宽，，整体体户型型设计计较优优秀。。2022/12/5此处添添加公公司信信息【总结】龙城国国际花花园定定位于于“地地中海海·公园上上·首府””以“领领袖海海林人人居居巅峰峰”作作营销销宣传传。且项目较早进驻海林，项目品牌和口碑得到大部分市民的认可，其项目的品质感也深入人心；2022/12/5此处添添加公公司信信息占地面面积：：210亩建筑面面积：：22万平米米容积率率：1.3绿化率率：46%建筑风风格：：ARTDECO物业形态：商业+酒店+多层+别墅+高层中央尚城2012年10月18日首次开盘盘首期开盘2#、3#、5#、6#共4栋多层，共共137套，目前售售出约45套；户型面积65-100平米；【推售情况】2022/12/5此处添加加公司信信息【主力价格格】楼层面价折后价（元/平米）1F（车库）528051302F（送平台）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售户型型】【总结】中央上城城以建设设海林中中央尚务务区，HOPSCA城市综合合体的理理念宣传传项目，，试图以以星级酒酒店、市市政配套套、购物物中心以以及高级级住宅打打造综合合性的商商务居住住中心。。中央上城城区位与与本案相相似，品品质及定定位上有有也相似似之处，，可谓之之直接竞竞争楼盘盘。一期占地地面积：：5.05万平米一期建筑筑面积：：8.6万平米地下车库库：3767.5平米容积率：：1.6绿化率：：48%规划户数数：1300户物业费：：0.7元/平米*月月亚奥·新海林已修改规规划未建建回迁项目目前前剩下房房源约20-30%；回迁房源源，因为为与政府府关系问问题，现现在也纳纳入销售售范筹；；【推售情况况】楼层销售均价（元/平米）备注1F4500车库2F3030此价格为之前在售价格，但消化极其困难3F33804F31305F29506F2780对于回迁迁户型最低价：：1930元/平米最高价：：3150元/平米均价：2700元/平米据说与开开发区政政府谈成成了协议议，免税税费，故故销售价价格较低低。【价格体系系】2022/12/5此处添加加公司信信息主力户型面积（平米）折后均价（元/平米）折后总价（万元）紧凑两房54270014.665270017.6标准两房72270019.4三房95270025.6【主力总价价】回迁户型型最近销销售良好好，最低低不到15万元/套；【主力户型型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡户型进深深长，面面宽窄；；各户型采采光均严严重不足足；2022/12/5此处添加公司司信息【总结】亚奥·新海林属于本本地开发企业业，无论开发发理念，规划划设计以及营营销策略上与与周边楼盘相相比显得较弱弱，楼盘品质质感不强，其其购房客户大大多为首次置置业及进城群群体；亚奥新海林与与本项目仅一一街（人民大大街）之隔，，价格上可作作一定参考。。老城区项目占地面积：6.34万平米；建设面积：20万平米容积率：3.2绿化率：30%总户数：1000户建筑密度：28%物业费用：未未定和兴瀚城一期在售目前在售一期期，共625套房源，目前前剩下30%左右，其它未未售；面积区间：59—129平米梯户比：2梯6户/2梯4户二期未售后期规划用地项目自然销售售期间，月均均去化量20-25套，最高一月月去化32套。【推售情况】销售均价：3500元/平米最低价格：2800元/平米最高价格：4200元/平米楼层差价：+40元最贵贵楼楼层层：：22层（（最最高高23层））优惠1）开盘当天享受5000抵扣10000元优惠；2）全款98折优惠，按揭付款无优惠；商业业均价价9000元/平米米，，1#、2#楼，，南南北北向向，，均均价价3700元/平米米3#、4#楼，，偏偏东东西西向向，，均均价价3100左右右在售售商商业业，，8800元/平米米【价格格体体系系】2022/12/5此处处添添加加公公司司信信息息主力户型面积（平米）折后均价（元/平米）折后总价（万元）一房57350019.5标准两房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力力总总价价】标准准两两房房价价格格在在25-30元/套2022/12/5【主力力户户型型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比比市市场场在在售售其其它户型设计依然不太规整；2022/12/5此处处添添加加公公司司信信息息和兴兴瀚瀚城城属属于于老老城城区区最最具具代代表表性性的的楼楼盘盘，，地地段段成成熟熟，，周周边边配配套套丰丰富富，，价价格格也也较较高高；；【总结结】楼盘销售均价主力两房面积折后总价卖点龙城国际花园3120-336072-8524-26品质中央上城298065-8119-24城市综合体亚奥新海林270065-7218-21潜力江南御府280065-8418-23教育和兴瀚城350075-8726-30地段/配套丽海花园335067-7522-26口碑楼盘盘价价格格对对比比2022/12/5此处添加加公司信信息总结地段是成熟老城区楼盘，如和兴瀚城、丽海花园、华林御景等销售均价比开发区楼盘高约400元/平米左右；同一区域域楼盘，因为规划，营销推广等为市场客户带来的品质差异，同一区域不同品质楼盘价格相差可达200-300元/平米，如龙城国际花园与亚奥新海林；定价时，，地段/配套是最最重要的的权衡因因素，其次是项项目的内内在品质质与规划划设计客户意向向性分析析第三节节后上客客量锐减减，行业业淡季到到来上客量国庆节后后上客量量有所下下降，与与海林天天气逐渐渐变冷原原因有关关；从市场反反馈信息息得知，，房地产产正在进进行传统统销售的的淡季；；开盘前置置业顾问问电话通通知客户户上门，，上客量量有所提提升；对截止11月4日积累300组客户进进行分析析多层房屋屋是客户户首选，，观念仍仍未得到到转变65%的客户选选择了多多层；在首推房房源的物物业配比比及兼搭搭上务必必引起重重视；若把多层层、小高高层看成成一个整整体，则则选择多多层的客客户达3/4强。2022/12/5此处添添加公公司信信息在针对对已经经办卡卡客户户所做做的选选房方方案梳梳理中中，无无论是是第一一、第第二还还是第第三选选择，，多层层受欢欢迎程程度大大大高高于电电梯房房。2022/12/5此处添添加公公司信信息低层物物业比比高层层物业业更受受欢迎迎多层3F>2F>1F>4F>5F=6F小高层层3F>2F>11F>6F>9F>其它商铺1F>2F客户在在考虑虑楼层层选择择时，，不仅仅受自自己喜喜好影影响，，还受受到置置业顾顾问对对于楼楼层价价格判判断的的影响响；面积适适中的的主力力两房房更受受欢迎迎少部分分客户户选择择了一一房房房源，，两房房源源的客客户占占到65%；近20%的客户户希望望选择择三房房房源源；多层的的77平米户户型受受到多多数客客户的的欢迎迎；按揭付付款是是主流流支付方方式在未进进行其其它付付款方方式宣宣传的的情况况下，，按揭揭付款款仍然然是市市场的的主流流付款款方式式；20%的全款款比例例高于于其它它市场场，或或许这这与当当地较较低总总价的的情况况有关关。首付承承受全款承承受首付8万/全款承承受21-24万总价20-25万元是是大多多数客客户能能接受受的价价格区区间。。前期客客户特特点来访量量呈现现稳中中有降降低趋趋势，，与天天气关关系极极大；；城市居居民/事业单单位员员工来来访较较多（（之前前分析析）；；选择住住宅居居多；；77平米左左右两两房选选择较较多；；集中性性较为为明显显；客户来访购房意向价格意向总价21-24万具有有较高高的接接受度度；3000元/平米的的价格格是客客户意意向门门槛（（置业业顾问问访谈谈）；；投其所所好，，首批批推售售房源源考虑虑客户户的需需求，，实现现兼搭搭销售售；用价格格实现现对客客户集集中性性选择择的分流控控制；项目定定价策策略第四节定价方方法根据本本案市市场竞竞争态态势，，本市场比比较法法本项目目采用用项目目素质质单项项比较较与对对比因因素权权重法法进行行定价价分Project-1中央上城（新盘）开发区最具具代表性的的项目之一一，具有规规模、品质质、品牌的的综合性大大盘。Project-2江南御府（具有口碑碑的老盘））临近牡丹江江大学，主主打教育牌牌，与项目目有参考性性。Project-3亚澳·新海林（位置接近近）与本项目仅仅一街（人人民大街））之隔，且且有较大规规模的回迁迁户，可参参考。Project-4和兴瀚城（老城区））位于成熟老老城区，配配套等均丰丰富楼盘。。Project-5丽海花园（代表房地地产发展方方向的楼盘盘）本地开发企企业开发，，位于成熟熟区域，市市民口碑较较好的楼盘盘。对比项目选选取竞争产品价价格参考中央上城江南御府亚奥新海林和兴瀚城丽海花园多层2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21万24万21万22.4万22万29万22万电梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3万40.6万24.6万本次推售房房型以两房77平米、三房94平米多层，以及73平米电梯房房为主，相关关楼盘竞争争产品如下下：定价评价因因素地段成熟度

生活配套交通便捷程度区位价值地段价值区域因素外在因素区域形象特色配套不利干扰外部景观车位数量地下车位个体因素内在因素建筑品质梯户比产品配置公共装修户型特征紧凑度功能性附加值物管服务服务内容服务质量收费标准开发商品牌知名度美誉度立面装饰建筑风格涂料材料营销推广推广调性公众形象项目规划物业形态园林景观均价制定序号评估项权重分配本项目中央尚城江南御府和兴瀚城亚奥新海林丽海花园分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物业管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品质0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385项目规划0.240.840.840.840.82.50.540.86立面装饰0.24.50.940.83.50.740.830.640.87开发商实力及信誉0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48户型设计0.130.340.43.50.3540.430.330.39营销推广0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停车位0.120.230.340.430.340.430.3

合计

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99权重评分（每项5分为满分，，总分10分为满分））3.价格预估楼盘得分面均价折后均价中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和兴瀚城8.536803500亚澳新海林6.1528802700丽海花园7.9935003350九鼎锦绣城7.5？？中央上城与与项目地段段相近，品品质相近，，且为首次次开盘，同同时也采取取低开高走走策略，具具有较高参参考性；其它为在售售楼盘，经经过一段时时间销售期期后，价格格趋于稳定定，对于首首次开盘定定价参考意意义并不太太大；2022/12/5此处添加公公司信息中央上城在在首期开盘盘中，效果果并不太理理想；当地客户对对于价格极极为敏感；；施工进度及及期房因素素；未建立起如如怡景地产产/龙城国际花花园开发企企业的口碑碑；综上因素，，低于中央央上城的开开盘价格，，对于首次次开盘，以以及以后的的逐步加推推，是较好好的策略。。2022/12/5此处处添添加加公公司司信信息息多层层建建议议均均底底价价为为2800元/平米米，，加加上上开开盘盘优优惠惠，，面面价价区区间间为为2560-3260/平米米。。电梯梯房房建建议议均均底底价价为为3000元/平米米，，加加上上开开盘盘优优惠惠，，面面价价区区间间为为2960-3450元/平米米。。关于于层层差差对于于地段段、、品品质质相近近的的两两个个楼楼盘盘———龙城城国国际际花花园园和中央央上上城城，对对于于楼楼盘盘具具有有较较高高的的参参考考性性；龙城城国国际际花园园多多层层已已经经销销售售完完毕毕，，在