房地产估价师《理论与方法选择》练习题及答案

2013年房地产估价师理论与方法选择练习题汇总一、单项选择题

1.非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个（）称呼。

A.概括性

B.描述性

C.理论性

D.准确性

2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。

A.出租的房地产

B.自用的房地产

C.餐饮的房地产

D.营业的房地产

3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。

A.公正

B.公平

C.公开

D.估价对象的合法权益

4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

5.在房地产权利中属于用益物权的是（）。

A.自物权

B.划拔土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

6.某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用与之类似的现房价格为5000元/m2现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。

A.4400

B.4409

C.4445

D.4455

8.不是影响房地产价格的区位因素是（）。

A.位置

B.交通

C.人文

D.环境

9.同区位的甲、乙、丙三种房地产当价格变化百分比为10%时需求量变化百分比分别为30%、10%、0则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10.现实中房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D.存量+新增竣工量-拆毁量

答案：1～5ACDDB6～10DCCDA2013年房地产估价师理论与方法选择练习题21.市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为（）。

A.1.05

B.0.98

C.0.95

D.1.03

2.征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括（）

A.征地管理费

B.耕地占用税

C．安置补助费

D.耕地开垦费

3.建筑物的（）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。

A.体量

B.结构

C.设施

D.层高

4.某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为（）元/m2。

A.3401.36

B.3398.64

C.3538.78

D.3266.67

5.报酬率为（）与所投入的资本的比率。

A.净收益

B.投资回收

C.投资回报

D.收益

6.某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易卖方按正常价格的5%缴纳有关税费买方按正常价格的3%缴纳有关税费则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

7.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

8.某商业房地产在取得40年土地使用权的当年开始建造建造期3年建筑物经济寿命60年则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.60

D.63

9.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于（）。

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

10.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

答案：1～5CCAAC6～10DDACD2013年房地产估价师理论与方法选择练习题31．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（）。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产

2．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是（）和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析

3．开发经营期的起点是假设的（）。

A．开工日期

B．取得估价对象的日期

C．取得待开发土地的日期

D．开始出售开发完成后的房地产的日期

4．有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为（）万元(收益可视为无限年)。

A．30

B．40

C．50

D．60

5．某宗房地产已知建筑物的重置价格为1000元/m2成新率为70%房地产年净收益为140元/m2土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%则该房地产的价格为（）元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．2400

6．临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

7．从事房地产估价首先要有房地产（）。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价对象

D．估价程序

8．某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．222．76

B．224．67

C．268．67

D．298．33

9．资本化率构成中流动性补偿的流动性是指（）。

A．房地产开发企业自有资金周转的速度

B．估价对象房地产变为现金的速度

C．估价对象房地产带来净收益的速度

D．房地产开发企业流动资金周转的速度

10．在某商业街深度30%的矩形土地前后两面临街其前街路线价(土地单价)为3000元/m2后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算其前街影响深度为（）。

A．18%

B．20%

C．15%

D．25%

答案：1～5CCBCC6～10CABBA2013年房地产估价师理论与方法选择练习题41.房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。A.协议方式B.调解方式C.交易方式D.成交方式2.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。A.公正B.公平C.公开D.估价对象的合法权益3.关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行4.在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()A.对B.错5.拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。A.线条图B.散点图C.网络计划技术D.统筹法6.在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用()。A.该价格所对应的日期时的市场汇价B.该价格所对应的房产的市场汇价C.估价时点的汇率D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价7.收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.收益递增原理B.最高最佳使用原理C.预期原理D.未来趋势原理8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格9.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排10.从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。A.①获取估价业务②受理估价委托及明确估价基本事项③搜集估价所需资料④拟定估价作业方案⑤实地查勘估价对象⑥选定估价方法测算⑦确定估价结果⑧撰写估价报告⑨审核估价报告⑩出具估价报告⑾估价资料归档B.①获取估价业务②受理估价委托及明确估价基本事项③拟定估价作业方案④搜集估价所需资料⑤实地查勘估价对象⑥选定估价方法测算⑦确定估价结果⑧撰写估价报告⑨审核估价报告⑩出具估价报告⑩估价资料归档C.①获取估价业务②受理估价委托及