江苏南通商业综合体建筑方案文本 B已发

2012.12UDG综合体项目概念规划设计01效果表现篇目录05规划设计篇02现状分析篇03案例分析篇04设计理念06方案设计篇101效果表现篇AerialView鸟瞰图AerialView鸟瞰图PerspectiveView透视图PerspectiveView透视图PerspectiveView透视图202现状分析篇SiteAnalysis场地分析南通为中国历史文化名城，中国首批对外开放的14个沿海城市之一，位于江苏省东南部，东抵黄海，南望长江.通州区为南通市辖区，位于江苏省东南部，长江下游北岸，东临黄海。西南与南通市崇川区、港闸区相接，东南与海门市为邻，北与如东县毗连，西北与如皋市接壤。总面积1351平方千米。总人口124.89万人（2007年底）。SiteAnalysis场地分分析2000m通州区体育馆通州区政府site新通掘公路至如东外通掘公路至如东通掘公路朝霞路335省道至南通335省道至吕四港镇世纪大道主城区区项目位于江江苏省省南通通市通通州区区主城城区东东南边边，属属于通通州新新城区区。与与通州州区政政府、、通州州区体体育馆馆相隔隔2公里。。SiteAnalysis场地分分析通州区体育馆通州区政府1000msite新通掘公路朝霞东路太湖路澜沧江路湘江北路珠江路碧华东路双霞路主要人流方向主要车流方向车流方向人流方向人流方向基地位于通通州新新城区区，南南侧为为朝霞霞东路路，为为城市市主要要景观观道路路，设设计20米的绿绿化带带，西西侧为为湘江江北路路，北北侧为为太湖湖路，，东侧侧为澜澜沧江江路。。SiteAnalysis场地分分析基地东侧及及南侧侧规划划为生生态公公园。。北侧侧为居居住区区。西西侧地地块用用地性性质为为商业业用地地。siteSiteAnalysis场地分分析项目基基地Projectsite用地范范围规划要求总用地面积68364.0㎡总容积率≤3.5新通掘掘公路路通州老老城区区site朝霞路路SiteAnalysis场地分分析1.人流居住区人流方向主要人流方向休闲游览人流方向3.商业界面价值商业用地商业用地居住用地居住用地生态公园最优界面次优界面次优界面4.景观生态公园城市绿带住宅优先2.城市界面城市快速路主干道城市次干道城市次干道城市重要界面公寓优先0000MarketAnalysis市场分分析江海阳光城site朝霞路国盛义乌城世纪财富中心江海皇都恒生广场基地周边商商业分分布MarketAnalysis市场分分析项目名称国盛义乌城江海阳光城世纪财富广场江海皇都恒生汇金广场总建筑面积9W11W7W32W6W项目构成商业办公楼购物中心商务酒店商业街住宅公寓办公楼商业住宅27W餐饮广场3.3W写字楼1.7W公寓住宅商铺办公经营方式租售、租赁租售、租赁先租后售销售情况商铺售罄办公楼售罄销售率39％，招商率不到10％商铺售罄公寓销售良好办公楼有剩余项目特点小商品市场人气不足，位置不佳定位高端引入餐饮品牌路段好人气旺通州区区商业业综合合体构构成通州主主要综综合体体项目目均包包括商业，，办公公、住住宅、、酒店店与一一体的的综合合业态态。规模模均为为10W左右。。营销方方式大大都为为租售结结合或或者先先租后后售。商业销售情情况除除江海海阳光光城销销售不不佳外外，其其他项项目都都具有有较明确确的商商业定定位及及销售售卖点点，销售售情况况较好好。办公楼楼客户多多以租租赁需需求的的中小企企业为主，，需求求面积积为80-120平米左右。。大多多数写写字楼楼出租率率在85％以上上。公寓销售情情况较较好。酒店入住率率为60％到70％，市场供供过于于求。MarketAnalysis市场分分析11公里项目概概况华融和和生国国际商商业广广场为为通州第第一高高楼，，位于川川叠路路与南南海路路的交交叉口口，南南邻南南海路路，东东靠川川叠路路，西西为华华欣路路，北北侧则则是世世界知知名的的南通通国际际家纺纺城和和志浩浩布料料市场场，其其中南南海路路规划划为50米宽城城市主主干道道连接接南通通市区区。距本项项目距距离为为1.1公里。华融和和生国国际商商业广广场总占地地面积积51554平方米米，总总建筑筑面积积约30万平方方米。。业态类类型为为整体体打造造的是是集义乌国国际商商贸城城、loft办公区区、商商业步步行街街、高高档商商业办办公区区以及及五星星级酒酒店区区为一体体的大大型的的商业业综合合体。。该楼主主体高高150米共33层，为为目前前通州州区最高楼楼，预计2015年3月竣工工。MarketAnalysis市场分分析商业业业态通州区区缺乏乏外来来人口口，中中青年年人口口流出出较多多，城城市消消费老老中少少年为为主的的消费费结构构，消消费总总体上上表现现为水平低低，消消费规规模小小，构构成单单一。生活基基本消消费支支出是是通州州区居居民的的主要要支出出。可可以判判定吃、穿穿、教教育等等基本本生活活消费费构成通通州主主要商商业形形态。。本案商商业业业态选选择上上应以以生活基基本消消费为主，，同时时根据据区域域环境境做市场空空白业态。商业甲方可消化化10W商业面积,销售5W共计15W。基地位于新新城规划商业中心地地段，商业氛围围较好；周边住宅区区较多，人人气足。商商业发展前前景可观。。销售以及经经营模式宜宜精心策划划。公寓公寓销售基基本无压力力，面积建建议6.4W.通州区新城城住宅市场场发展成熟，住宅均价价为6000-8000元。东侧为城市市生态公园园，环境优越，公寓市场场发展前景景佳。办公楼设计一栋办办公楼，面面积为2.5W.办公楼集中中在老城区区，沿世纪纪大道往南南发展，基基地所处位位置处于新新城区，办办公楼业态态较少。基基地南边为为朝霞南路路为城市快快速路，西西侧湘江北北路为城市市主干道，，交通便捷，可达性高。可发展办公公建筑，打打造城市天际线线，对城市发发展具有积积极意义。结论通过对通州州区房产市市场的分析析结论，本本项目可开开发产品类类型为商业、公寓寓及办公楼楼项目。建筑筑总面积24W。303案例分析篇篇Caseanalysis案例分析-SHOPPINGMALL内街芬兰赫尔尔辛基isoomenaCaseanalysis案例分析-SHOPPINGMALL内街荷兰海牙牙HaaglandenMegastoresCaseanalysis案例分析-商业步行街街美国拉斯斯维加斯弗弗里蒙蒙特步行街街Caseanalysis案例分析-商业步行街街日本SAPPOROFACTORY404设计理念Designconcept设计理念淮安苏宁睿睿城明日印印象【自由·个性】的商业开放放活动空间间——“开放式的社交环境境”融合【购吃喝玩乐乐】功能为一体体——“一站式消费商业综综合体”Designconcept设计理念【主题性】的活动广场场及特色商商业街——“多元化的商业环境境”【自然·生态】，充满田园园气息和人人文氛围——“舒适的购物体验验”Designconcept设计理念连结基地东东侧与南侧侧，打造城城市最长绿绿带，营造造高品质城城市开放空空间。开放空间主题性商业业打造一站式商业业业态和主主题型、游游憩型商业业，成为城市市商业新亮亮点。界面创造符合城市未未来发展走走向的交通通组织，既保证各各不同属性性区域交通可达性性和易达性性，又保证证集聚的交交通不会影影响商业氛氛围和流线线顺畅。Designconcept设计理念树立地区的的门户形象象。门户地标打造具有地地标尊荣的的商业形象象。地产价值创造活力和和价值的高高密度，塑塑造城市形形象的同时时，充分考考虑商业运运作的可行行性。Styleintention风格意向中心广场Styleintention风格意向商业街Styleintention风格意向下沉广场Styleintention风格意向主入口505规划设计篇PlanningandDesign规划设计总平面图PlanningandDesign规划设计经济技术指指标PlanningandDesign规划设计功能布局规规划办公公寓商业PlanningandDesign规划设计空间结构规规划入口广场主要街道中央广场出入口PlanningandDesign规划设计商业车行流流线主要街道商业车行流流线货流车型流流线地库出入口口港湾式候车车区PlanningandDesign规划设计商业人行流流线商业人流办公人流公寓人流周边人流公交换乘人人流PlanningandDesign规划设计景观分析景观视野周边景观渗渗透中央景观PlanningandDesign规划设计商业人行流流线主要街道消防环路消防登高面面606建筑设计篇Schemedesign方案设计负一层平面面步行商业街街Schemedesign方案设计负二层平面面Schemedesign方案设计一层平面百货中庭百货步行商业街街家电酒店特色商业街街特色商业街街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案设计二层平面百货中庭百货步行商业业街家电酒店特色商业业街特色商业业街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案设计计三层平面面百货中庭百货步行商业业街家电酒店特色商业业街特色商业业街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案设计计四层平面面百货中庭百货家电酒店特色商业业街特色商业业