青岛沙港湾G-第三轮

青岛市沙港湾G22地块规划设计方案中铁广场（总部办公、酒店、商业综合体项目）2013年11月2基地位置与现状分析市场定位与概念构思规划设计及分析建筑生命周期与可持续发展楼层规划与功能分析建筑立面设计与建筑空间展示建筑技术图纸3基地位置青岛市是中国北方重要的港口城市，崂山区位于青岛市的东北部，濒临黄海。而我们的项目基地位于崂山区沙子口沙港湾片区。沙港湾片区依山傍水，景观资源丰富，西接石老人国家旅游度假区，东临崂山风景名胜区，是崂山区旅游线路的重要节点，区位优势突出，具有滨海旅游城市的区位条件和景观特色。4基地区位分析青岛新机场流亭机场青岛火车站青岛新火车站北站青岛市政府崂山区政府崂山风景区10KM20KM50KM青岛新机场流亭机场青岛火车站青岛新火车站北站青岛市政府崂山区政府崂山风景区5景观资源分析崂山风景区滨海大道新崂山路M4号线崂山区政府基地位置基地位置极佳，处于崂山风景区的门户位置，M4号线的终点站，北部靠近滨海大道、南部紧邻崂山路。是崂山区沿海一线上最后一块可开发利用的地块。跨海大桥6周边现状2.96Ha项目基地北靠原崂山路，南邻新规划崂山路，规划用地呈三角形，东西长290M，南北进深170M，总用地面积2.96Ha。原崂山路黄海新规划崂山路基地现状290M170M劳特啤酒厂度假酒店四零九医院沙子口分院7视线与景观分析项目周边景观资源丰富，东向、南向看海，西向、北向看山360度景观资源极佳。烟台山崂山山脉沙子口湾沙子口湾烟台山沙港湾8市场定位与概念构思基地位置与现状分析规划设计及分析建筑生命周期与可持续发展楼层规划与功能分析建筑立面设计与建筑空间展示建筑技术图纸9周边资源M四姜一湾居住区环沙港湾旅游度假区M崂山风景区旅游专线地铁M4号线终点站（2014动工）我们用什么去打造该地块价值优势？10项目定位周边大量规划及已建居住区环沙港湾旅游度假区地铁M4号线周边崂山旅游专线穿过周边配套还未形成海景、山景、景观资源丰富我们用什么去打造该地块价值优势？固定人口为商业增加可能作为沙港湾旅游区的延续交通便利为办公、居住增加便利文化、旅游的休憩点周边需要配套设置适合开发酒店或住宅主题：文化、商业、旅行

该项目定位为崂山旅游专线的一个中转站；作为环沙港湾旅游度假区的延续；为周边居住区提供便利；适合做包含酒店、办公、住宅、公寓及多种业态功能的城市综合体。11推理气泡泡图通过我们们对项目目周边调调研，分分析市场场走势，，最终定定位为城城市综合合体项目目。根据据我们的的市场定定位，考考虑到甲甲方的利利益最大大化，我我们对整整个项目目做了认认真的研研究：1.沿海酒店店：海景景度假与与西侧酒酒店作为为呼应，，周边景景观丰富富，提升升酒店的的品质。。2.酒店配套套：健身身、休闲闲、SPR、会所等等配套可可服务于于酒店，，也可独独立经营营，多种种选择降降低投资资风险。。3.怡商怡居居：办公公空间面面积小、、总价低低好销售售，为小小型企业业提供好好的办公公场所。。青年公公寓、养养老公寓寓，第二二居所休休闲度假假的好去去处。公公寓不限限购不限限贷也是是日后的的经营理理念。4.集中商业业：引进进某大型型超市提提供快消消品为本本盘及周周边居民民提供便便利；引引进某品品牌折扣扣店也可可作为旅旅游地产产的延伸伸商业。。5.特色餐饮饮及酒吧吧街：作作为沙港港湾餐饮饮街的延延续。?独栋式办办公养老公寓寓怡商怡居居海景房房LOFT公寓集中商业业配套健身中心心主题商业业街主题度假假酒店SPR休闲会所配套餐饮饮酒吧及特特色餐饮饮大型超市特色餐饮海鲜街酒吧街茶文化集中停车12小结优势：1、借助大国企企品牌带动该该地块及周边边地块的品牌牌效应，提高高地块价值。。2、企业在青岛岛落户可以带带动地方政府府财政收益。。大企业办公公区会产生扎扎堆效应，我我们给企业分分享周边地域域优势、景观观资源的同时时，企业为政政府增加税收收不可忽视。。3、借助M4号线优势，为为办公人员带带来交通的便便利，同时增增加大量办公公人流，为商商业增加了可可能。总部式办公楼楼<中铁总部式办办公>五星级度假酒酒店<崂山区度假、、商务、会议议酒店新地标标>优势：1、该地块是崂崂山区沿海一一线上最后一一块可利用开开发的地块，，周边景观资资源突出，开开发潜力极大大。2、地块处于崂崂山风景区的的门户位置，，是进入崂山山景区的必经经之路，游客客为酒店日后后经营增加了了可能。3、五星级酒店店的品牌效应应会拉动周边边地块升值，，也是崂山区区政府的点睛睛之笔。13——————————————————————————青岛市办公区区分布情况——————————————————————————14办公区分布图图A.香港路周边中中央商务区B.山东路周边办办公区C.市北区CBDD.海尔路周边办办公区ACBD定性的源起：：青岛市目前前办公楼分布布情况调研。。15办公楼带动趋趋势世联国际对青青岛市写字楼楼市场的数据据分析。目前，青岛市市区内的写字字楼市场现状状：1.交通拥堵，城城市主要道路路交通压力大大.2.停车难，目前前拥有私家车车的上班族越越来越多，停停车问题难解解决。3.物业租金高，，坐拥老城区区的办公楼，，商业已经成成熟，带来租租金上涨的压压力。4.景观资源恶化化，高容积率率的建筑在沿沿海一线越来来越多，视线线私密性降低低，光污染严严重，使办公公区的品质降降低。我们地块的办办公楼优势已已经浮出水面面。16总部办公区分分析首创空港总部部办公楼区位位图目前，青岛市市区内的已建建成总部办公公基地，位于于青岛流亭机机场附近，楼楼座最高9F，最低4F，低密度办公公区。相对于我们地地块位置，距距离市区较远远、周边配套套不齐全、紧紧邻机场噪音音大、景观资资源稀缺等。。17——————————————————————————青岛市五星级级酒店分布情情况——————————————————————————18五星级酒店分分布图A.丽晶大酒店.B.颐中皇冠假日日酒店.C.香格里拉酒店店.D.万达艾美酒店店.E.汇泉王朝大酒酒店.F.八大关宾馆.G.海尔洲际酒店店.H.海景花园大酒酒店.I.麒麟皇冠大酒酒店.J.海景花园酒店店.目前青岛市五五星级酒店共共17家，其中10家集中在青岛岛市区范围，，胶南、黄岛岛和即墨各新新建1家、城阳3家，胶州少海海湖附近拟新新建1家。然而紧靠崂山山风景区有利利的景观资源源和每年大量量的游客的优优势，只有<麒麟酒店>一家酒店并且且已经使用多多年，目前来来看酒店设施施已经跟不上上时代的发展展。定性的源起：：青岛市目前前五星级酒店店分布情况调调研。19中国未来酒店店业趋势未来3-5年的新增供给给量增长达到到了16%，其供应将主主要集中在高高星级酒店。截止到2012年底，据不完完全统计，包包括喜达屋、、希尔顿、万万豪等在内的的主要十个品品牌的国际高高端酒店公司司近5年将在国内开开设不少于623家酒店。其中75%的增量将出现现在一线城市市以外地区，，二三线城市市显现出来的的经济力量使使得其成为高高端酒店发展展的地域增长长点。国家“十二五五”规划明确确规定，旅游游业作为国家家战略性产业业。一个高端端品牌酒店，，对于一个地地区的经济发发展是不言而而喻的。据中国人民日日报不完全统统计：中国的的富裕家庭将将从2008年的160万户增加到2015年440万户。中国的的旅游人数将将由2012年的29亿人次增加到到2015年的33亿人次。20拟入驻青岛的的世界酒店品品牌21规划设计及分分析基地位置与现状分析市场定位与概念构思建筑生命周期与可持续发展楼层规划与功能分析建筑立面设计与建筑空间展示建筑技术图纸22概念构思整个设计的构构思起源于一一副年画中的的三条锦鲤。。锦鲤属观赏赏鱼，俗称““水中活宝石石”、“会游游泳的艺术品品”。：该项项目<如鱼得水、财财源滚滚>。概念构思沙港湾总部办公楼五星级酒店A座五星级酒店B座在本次规划设设计中，我们们首先定义的的是总部办公公楼的位置，，为确保该地地块视线、景景观、位置最最好的位置，，将塔楼做成成了V字形。然后将就点的的A座与海面垂直直布置，争取取更好的看海海视线。将B座扭转45°做成正南北向向，考虑到酒酒店的景观，，把该塔楼的的位置做成东东西向，平摊摊海景、山景景、通风与日日照。我们这这样的处理手手法是将海景景视线做到了了极致。最后，我们根根据塔楼位置置推敲了两个个裙房的位置置，顺应两个个V字形的布局同同时出现了3个景观广场。。并且这个布布局也有拥抱抱大海的感觉觉，也有海纳纳百川的寓意意。一期二期一期用地：9990平米二期用地：19592平米24彩色平面图25交通分析办公区次入口酒店区次入口办公区主入口公交车停靠点地下车库出入口酒店区主入口酒店区次入口26人流分析办公人员入口后勤入口办公次入口酒店宴会出入口酒店次入口酒店大堂入口后勤货物出入口酒店配套裙房27空间分析办公配套裙房酒店B座酒店A座办公塔楼28建筑天际线分分析6F7F8+3F11+3F16+2FH=46.8H=54.9H=67.8用地西侧是已已建成度假酒酒店，建筑层层数为7层，为了表示示我们对别人人的尊重，我我们最西侧的的酒店塔楼层层数为8+3F，这个层数对对于使用者不不会感觉到压压抑感。从天天际线上看我我们建筑的整整体感觉是层层层递进的，，也有步步高高升的寓意。。29主要经济技术术指标30楼层规划与功功能分析基地位置与现状分析市场定位与概念构思规划设计及分析建筑生命周期与可持续发展建筑立面设计与建筑空间展示建筑技术图纸31——————————————————————————总部办公楼·楼层规划及功功能分析——————————————————————————3233办公区楼层规规划图酒店功能分区区与楼层规划划酒店功能分类类：1.培训活动室、、企业展示2.CEO办公区3.职员办公区4.办公配套服务务5.内部餐厅停车场办公大堂18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F图书区咖啡吧次入口厨房、后勤中心员工餐厅、健身中心CEO办公区平层大空间办公区跃层式花园办公区停车场培训活动、企业展示区科研类DIY办公区银行超市区次入口34办公区楼层规规划图停车场办公大堂18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F图书区咖啡吧次入口厨房、后勤中中心员工餐厅、健健身中心CEO办公区平层大空间办办公区跃层式花园办办公区停车场配套商业服务务流线分析科研类DIY办公区银行超市区次入口培训活动、企企业展示区大堂办公咖啡吧银行办公35办公区楼层规规划图停车场办公大堂18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F图书区咖啡吧次入口厨房、后勤中中心员工餐厅、健健身中心CEO办公区平层大空间办办公区跃层式花园办办公区停车场跃层式花园办办公区流线分分析培训活动、企企业展示区科研类DIY办公区银行超市区次入口LOFT办公区LOFT办公区剖面小空间楼梯36办公区楼层规规划图停车场办公大堂18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F图书区咖啡吧次入口厨房、后勤中中心员工餐厅、健健身中心CEO办公区平层大空间办办公区跃层式花园办办公区停车场办公区流线分分析培训活动、企企业展示区科研类DIY办公区银行超市区次入口CEO办公室平层大空间办公科研类DIY办公区37办公区楼层规规划图停车场办公大堂18F17F9-16F5-8F3-4F2F1F-1F-2F图书区咖啡吧次入口厨房、后勤中中心员工餐厅、健健身中心CEO办公区平层大空间办办公区跃层式花园办办公区停车场员工餐厅及后后勤厨房流线线分析科研类DIY办公区银行超市区次入口培训活动、企企业展示区员工餐厅健身中心企业展示区38——————————————————————————五星级酒店·楼层规划及功功能分析——————————————————————————393940酒店区楼层规规划图酒店功能分区区与楼层规划划停车场酒店大堂会议中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐厅商务中心茶艺阁咖啡厨房、后勤中心SPR水疗、健身中心四季中餐厅港式茶餐厅大宴会厅日韩料理设备转换层酒店客房设备转换层酒店客房酒店云端大堂行政酒廊、家庭厅停车场酒店门厅宴会门厅酒店功能分类类：1.酒店客人流线线2.酒店公寓流线线3.宴会流线4.会议中心流线线5.餐饮娱乐类流流线6.后勤厨房流线线41停车场酒店大堂会议中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐厅商务中心茶艺阁咖啡厨房、后勤中中心SPR水疗、健身中中心四季中餐厅港式茶餐厅大宴会厅日韩料理设备转换层酒店客房设备转换层酒店客房酒店云端大堂堂行政酒廊、家家庭厅停车场酒店入住客人人流线酒店门厅宴会门厅酒店区楼层规规划图行政酒廊云端大堂全日餐厅42停车场酒店大堂会议中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐厅商务中心茶艺阁咖啡厨房、后勤中中心SPR水疗、健身中中心四季中餐厅港式茶餐厅大宴会厅日韩料理设备转换层酒店客房设备转换层酒店客房酒店云端大堂堂行政酒廊、家家庭厅停车场公寓入住客人人流线酒店门厅宴会门厅酒店区楼层规规划图公寓大堂茶艺阁全日餐厅43停车场酒店大堂会议中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐厅商务中心茶艺阁咖啡厨房、后勤中中心SPR水疗、健身中中心四季中餐厅港式茶餐厅大宴会厅日韩料理设备转换层酒店客房设备转换层酒店客房酒店云端大堂堂行政酒廊、家家庭厅停车场场宴会厅厅客人人流线线酒店门门厅宴会门门厅酒店区区楼层层规划划图宴会大堂宴会厅剧场布局宴会厅宴会布局44停车场场酒店大大堂会议中中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐餐厅商务中中心茶艺阁阁咖啡厨房、、后勤勤中心心SPR水疗、、健身身中心心四季中中餐厅厅港式茶茶餐厅厅大宴会会厅日韩料料理设备转转换层层酒店客客房设备转转换层层酒店客客房酒店云云端大大堂行政酒酒廊、、家庭庭厅停车场场会议中中心客客人流流线酒店门门厅宴会门门厅酒店区区楼层层规划划图会议中心会议中心报告厅会议中心接待区45停车场场酒店大大堂会议中中心14F5-12F4F3F2F1F-1F-2F全日餐餐厅商务中中心茶艺阁阁咖啡厨房、、后勤勤中心心SPR水疗、、健身身中心心四季中中餐厅厅港式茶茶餐厅厅大宴会会厅日韩料料理设备转转换层层酒店客客房设备转转换层层酒店客客房酒店云云端大大堂行政酒酒廊、、家庭庭厅停车场场就餐与与休闲闲区客客人流流线酒店门门厅宴会门门厅酒店区区楼层层规划划图水疗中心泳池水疗中心健身区日韩料理46建筑生生命周周期与与可持持续发发展基地位置与现状分析市场定位与概念构思规划设计及分析楼层规划与功能分析建筑立面设计与建筑空间展示建筑技术图纸47绿色建建筑是是指在建筑的的全寿命命周期期内，最最大限限度地地节约约资源源（节节能、、节地地、节节水、、节材材）、、保护护环境境和减减少污污染，，为人人们提提供健健康、、适用用和高高效的的使用用空间间，与与自然然和谐谐共生生的建建筑。。建筑碳碳排放放的标准准计算算方法法是生命周周期评评价(LCA)。建筑的的生命命周期期建筑的生命周期过程3%19%76%2%Development开发Building建设Uilization使用Recycling回收生命周期成本分布开发建设使用回收合理的的节能能减排排措施施能够够有效效延长长和优化建建筑的的生命命周期期。48可持续性发展绿色建筑环保&节能可再生资源?节能措措施49可再生生能源源技术术投资资成本本降低低太阳能风能光伏太阳能地热能经济性性分析析随着科科技的的进步步，可可再生生能源源技术术投资资成本本逐年年降低低，太太阳能能，风风能，，光伏伏太阳阳能，，地热热能的的投资资成本本均有有大幅幅下降降。使使用节节能技技术的的房屋屋开始始投入入的成成本较较大，，但是是综合合效益益明显显。房屋造造价比比一般般建筑筑高出出约3%，但由由于节节能和和优化化组合合，每每年的的运营营费用用可节节约50%以上。。节能能建筑筑带给给我们们的好好处是是一次次支出出，终终身受受益。。50太阳能能系统统太阳能能既是是一次次能源源，又又是可可再生生能源源。它它资源源丰富富，既既可免免费使使用，，又无无需运运输，，对环环境无无任何何污染染。为为人类类创造造了一一种新新的生生活形形态，，使社社会及及人类类进入入一个个节约约能源源减少少污染染的时时代。。中国比比较成成熟太太阳能能产品品有两两项：：太阳阳能光光伏发发电系系统和和太阳阳能热热水系系统。。太阳能板提供热水供给冷水热水储存和热交换热能辐射太阳能热水系统太阳能能热水水系统统是利利用太太阳能能集热热器，，收集集太阳阳辐射射能把把水加加热的的一种种装置置，是是目前前太阳阳热能能应用用发展展中最最具经经济价价值、、技术术最成成熟且且已商商业化化的一一项应应用产产品。。太阳能光伏发电系统太阳能能发电电是利利用电电池组组件将将太阳阳能直直接转转变为为电能能的装置置。在在广大大的无无电力力网地地区，，太阳阳能发发电可可以方方便地地实现为为用户户照明明及生生活供供电，，一些些发达达国家家还可可与区区域电电网并网网实现现互补补。51地源热热泵空空调系系统水平常规系统比较初期投资300-500元/平方米高出10-30%空调费用供暖费用10-15元/年/平方米12-20元/年/平方米低30-50%低60-80%（电）低30-50%（气）高5-10%（煤）投资回报0-7年不等地源热热泵是是利用用地球球表面面浅层层水源源和土土壤源源中吸吸收的的太阳阳能和和地热热能，，并采采用热热泵原原理，，既可可供热热又可可制冷冷的高高效节节能空空调系系统。。地源热泵工作原理地源热热泵投投入费费用1.节约运行费用，终身寿命成本降低。2.多功能，空调，暖气和热水集成。开发商无需考虑燃料锅炉的许可，暖气管线的敷设，以及燃料的安全和管理等。3.无户外设备，改善小区环境，减少系统维护，并可设计成全隐式系统。4.不依赖室外环境，系统更舒适，运行更可靠。5.独立分区分户计费，进一步节约运行费用，减少物业管理工作。地源热泵的优点 空调系统的初期投资只是这冰山的一角 长期的运行节省的费用往往被我们忽视52雨水回回收灌灌溉系系统雨水收收集与与利用用系统统是指指收集集、利利用建建筑物物屋顶顶及道道路、、广场场等硬硬化地地表汇汇集的的降雨雨径流流，经收集集——输水——净水——储存等等渠道道积蓄蓄、利利用雨雨水，，为绿绿化、、景观观水体体、洗洗涤及及地下下水源源提供供雨水水补给给，以达达到综综合利利用雨雨水资资源和和节约约用水水的目目的。。雨水收集工艺流程可以做到节能减排，绿色环保，减少雨水的排放量，使干旱、紧急情况（如火灾）能有水可取。另外可以用到生活中的杂用水，节约自来水，减少水处理的成本。雨水收集的意义Low-E玻璃优异的隔热效果53LOW-E中空镀镀膜玻玻璃Low-E玻璃又又称低低辐射射玻璃璃，是是在玻玻璃表表面镀镀上多多层金金属或或其他他化合合物组组成的的膜系系产品品。其其镀膜膜层具具有对对可见见光高高透过过及对对中远远红外外线高高反射射的特特性，，使其其与普普通玻玻璃及及传统统的建建筑用用镀膜膜玻璃璃相比比，具具有优优异的的隔热热效果果和良良好的的透光光性。。1、优异的热性能，用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室的传递，达到理想的节能效果。2、高通透的特点，使室内环境通透明亮，节省照明费用；更低的反射率，极大的减少了对周边环境的影响；4、产品典雅秀丽，代表了当今世界建筑界最先进文化和审美潮流的发展方向。5、从室内朝室外看，视觉效果通透清晰，，使人心旷神怡。Low-E玻璃的优点54屋面种种植绿绿化建筑物理园林景观环境生态保温隔热保护屋顶构造增加绿色游憩空间改善视觉景观效果愉悦心理减少屋面二次扬尘缓解雨水排放降低噪声改善小气候屋顶绿化的作用屋顶绿绿化既既要为为植物物的生生长创创造有有利条条件，，又要要保护护屋面面，满满足屋屋面作作为建建筑维维护构构件的的功能能。屋顶绿绿化的的构造造是在在建筑筑物或或构筑筑物结结构楼楼板、、保温温隔热热层和和屋顶顶防水水层之之上增增加了了为植植物生生长所所必需需的构构造做做法。。目前在在屋顶顶绿化化实践践中出出现的的构造造层有有：植植物层层，种种植基基质层层，过过滤层层，排排水层层，保保护层层，防防穿刺刺层，，隔离离层，，防水水层等等屋顶绿化的构造过滤层排水层保护层防穿刺层隔离层防水层基质层55智能建建筑系系统智能化化建筑筑是将将建筑筑、通通信、、计算算机网网络和和监控控等各各方面面的先先进技技术相相互融融合、、集成成为最最优化化的整整体，，具有有工程程投资资合理理、设设备高高度自自控、、信息息管理理科学学、服服务优优质高高效、、使用用灵活活方便便和环环境安安全舒舒适等等特点点，能能够适适应信信息化化社会会发展展需要要的现现代化化新型型建筑筑。语音通讯系统其它子系统楼宇自控机房工程系统报警门禁监控楼宇对讲系统计算机网络系统综合布线系统会议系统2006-2012年建筑智能化领域的市场规模国内已已建与与在建建楼宇宇带有有“智智能””色彩彩的有有